泛養老產業集群引導的區域綜合開發新模式目前我國養老逐步呈現出政府保障型養老和市場盈利型養老雙軌制的趨勢，政府保障型養老由政府組織開發和經營管理的社會福利性老年機構已經開展，在此不做贅述，我們重點探討市場化養老趨勢下，如何利用民間資本發展養老產業，創新區域綜合開發模式。一、養老產業與泛養老產業集群概念解讀（一）養老產業養老產業是指為老年人提供設施、特殊商品、服務，滿足老年人特殊需要的，包括老年人衣、食、住、行、用、醫、娛、學等物質精神文化方面構成的一個產業鏈，是多個產業相互交叉的綜合性產業。養老產業是依托第一、第二和傳統的第三產業派生出來的特殊的綜合性產業，具有明顯的公共性、福利性和高贏利性（二）泛養老產業集群

養老產業自身具有很強的產業集聚效應，使其在區域開發中可以形成以養老為核心的相關產業的集聚，形成“養老引導的區域綜合開發模式”，即泛養老產業集群是未來新型城鎮化的重要動力之一。泛養老產業集群，是指養老及其帶動的相關產業共同構成的產業集成結構。養老引導的產業集群，最基本的特征就是能夠形成本地化產業聚集。這個集群由養老核心產業（養老產業本身）、養老相關產業（橫向關聯產業）和旅游支持產業（縱向關聯產業）三部分構成。養老核心產業是傳統的養老產業；養老相關產業是由養老產業衍生出來的，在技術或市場上有互補關系的產業，包括醫療保健業、健康服務業、美容美體業、養心養生業、旅游業、娛樂文化業、體育運動業、商貿服務業、文化業、餐飲業、教育培訓業、住宿業等；養老支持產業始于養老產業、養老相關產業縱向聯系的下游及相關聯產業，如交通運輸業、農業、林業、漁業、金融業、保險業、咨詢服務業、建筑建材業、日常生活用品業、金融業、食品加工業、房地產業、環境保護業等。二、泛養老產業集群引導的區域綜合開發新模式的三大保障1.政策保障政策保障需要政府落實民間資本參與養老服務優惠政策，特別是在土地、財政、稅收、物價等方面給予優惠政策，讓養老產業更具活力和吸引力，從而吸引民間資本的參與。將民間資本舉辦養老機構或服務設施納入政府規劃和計劃中，合理安排用地需求，符合條件的，按照土地劃撥目錄依法劃撥。根據不同情況給予一定的建設補貼或運營補貼。對符合條件的非營利性養老機構或服務設施自用房產、土地免征房產稅、城鎮土地使用稅，其免稅收入不計入所得稅應納稅收入等等相關政策。2.配套保障養老產業需要相關配套產業的支持，因此在傳統的養老院升級到養老綜合體乃至區域綜合開發的過程中，需要整合醫療康復、飲食服裝、營養保健、休閑旅游、文化傳媒、家政服務、金融和房地產等產業資源，形成以養老為核心的產業集群。例如以高爾夫+養老模式，溫泉+養老模式、禪茶+養老、度假+養老等模式，充分發揮其他產業及其資源的作用。3.模式保障模式保障，包括投資、建設、運營、退出模式，即養老產業的BOT模式和BOO模式，BOT政府與私人企業簽訂特許權協議，授權私人企業承擔養老項目的投資、融資、建設、經營與維護，讓其充分發揮市場運作的優勢，特許期屆滿，簽約方的私人企業將養老項目無償或有償移交給政府部門。BOO模式在期滿后項目的所有權不再交還給政府，由企業負責項目的運營。三、泛養老產業集群引導的區域綜合開發新模式泛養老產業集群引導的區域綜合開發新模式是以養老產業為重點，旅游休閑度假相結合，城鎮化發展為整體框架的區域綜合開發新模式。具體表現為“1+X”的綜合體模式：四、泛養老產業集群引導的新型城鎮化模式泛養老產業集群引導的新型城鎮化模式從城鎮體系結構的分層提升與建設上進行細分，包括養老新城模式、養老小城鎮模式、養老綜合體模式和新型農村養老社區模式。1.養老新城模式城市依托當地全國聞名的養生養老環境，吸引全國各地的退休老年人慕名而來，從而形成以養老產業為核心的產業集群，產業集聚構成人口與要素集聚，最終形成城市。美國太陽城是養老新城的典型代表，太陽城的面積約33.2平方公里，人口已接近20萬，而且面積和人口還在繼續猛增。2.養老小城鎮模式城市遠郊的中小城鎮依托自身某種特色的自然或人文資源，形成養老特色化發展。例如溫泉城鎮、濱湖城鎮、濱海城鎮、度假城鎮等特色城鎮。例如親和源溫泉養老產業園等。3.養老綜合體模式養老綜合體以泛養老產業的整合為根本支撐、以醫療保健、休閑娛樂、護理服務配套為重要基礎，以養老服務和管理的創新為基本保障，可以實現“就地城鎮化”。例如北京東方太陽城等。4.新型農村養老社區模式以鄉村原生態養生環境和農業資源為依托，通過完善鄉村休閑商業和醫療衛生設施，解決因子女外出務工出現的空巢村、空巢鄉問題，還可以解決部分農民的就業問題，是探索中國農村養老的一種新途徑。目前農村社區養老的條件還不具備，但這也是解決農村養老問題的一種積極探索。五、泛養老產業集群引導的地產模式（一）泛養老產業集群引導的地產開發模式泛養老產業集群引導的地產開發模式大致可分為15種，統分為五大類：第一類：與社區共同建設在目前國內的養老地產項目中，較為常見的一類開發形式是建設養老社區，或依托社區建設各類養老居住產品。例如專門建設大型養老社區，在普通社區中配建養老組團或養老公寓等。具體來講，可分為以下4種模式：第二類：與相關設施并設養老地產項目除了依托社區共同建設外，還可以與一些其他設施結合，共同進行建設，例如與醫療機構、商業設施或其他福利設施設置在一起。此類開發模式能夠充分發揮各方資源優勢，使養老產品和相關設施實現互惠互利。常見的開發模式有以下幾種：第三類：與旅游或商業地產結合養老地產與旅游、商業地產共同開發，也是較為常見的一種形式。第四類：與國際品牌接軌這類開發模式指與國際養老專業品牌接軌，引入外資或運營管理團隊，共同開發養老產品。常見的有以下兩種模式：第五類：以其他方式轉型除上述幾類開發模式之外，泛養老產業集群引導下的地產開發很多其他形式。具體說來，有以下幾種：（二）泛養老產業集群引導的地產經營模式

根據養老方式和盈利方式兩個維度，可以將泛養老產業集群引導的地產經營模式歸結為六大經營模式：六、愿景目前國家通過政策鼓勵和引導民間資本的進入養老產業，老年客群市場已形成規模，民間資本進入養老地