2008.3.29講座提綱一、對房地產調控政策的簡要回顧二、調控政策下的樓市態勢三、透過兩會看樓市——幾個熱門話題四、對未來樓市發展趨勢的研判市場機制的作用是“供求決定價格，價格引導供求”；然而，近幾年來，我國的房地產市場處于一種典型的市場失靈狀態：供給被快速“收藏”，需求被不斷“復制”，價格被人為“炒高”，住房已經成了一種“價值象征符號”；因此，過熱的市場，需要得到政府有效的調控和管制。一、對房地產宏觀調控政策的

簡要回顧（一）2004年1.土地政策：2004年3月30日，國土資源部、監察部下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》；“8.31”土地大限：要求各省市在2004年8月31日之前將歷史遺留問題加以界定并處理完畢，之后，不得再以歷史遺留問題為由采用協議方式出讓經營性國有土地使用權。標志著僅憑著政府一紙批文就協議取得的土地使用權的日子成為了歷史，取而代之的是招投標方式為主的“陽光交易”新措施。（二）20051.3月份兩會期間，溫家寶總理在《政府工作報告》中提出“抑制房地產價格過快上漲”；2.貨幣政策：從2005年3月17日起，調整個人住房貸款政策，取消房貸優惠利率，實行下限管理（不得低于同期貸款利率的90%）；5年期住房貸款利率由5.31%上調至5.51%；

3.“舊國八條”05年3月26日，國務院辦公廳發出《關于切實穩定住房價格的通知》，即業界所說的“舊國八條”：將房價問題提高至政治高度，明確表示要將追究地方主要領導的責任。要大力調整和改善住房供應結構；①強化規劃調控，改善商品房結構；②加大土地供應調控力度，嚴格土地管理；③調整住房轉讓環節營業稅政策，嚴格稅收征管（財政政策）；④加強房地產信貸管理，防范金融風險；⑤明確享受優惠政策普通住房標準，合理引導住房建設與消費；⑥加強經濟適用住房建設，完善廉租住房制度；⑦切實整頓和規范市場秩序，嚴肅查處違法違規銷售行為；⑧加強市場監測，完善市場信息披露制度。鄭州市2005年享受優惠政策的

普通住房標準（一）住宅小區建筑容積率在1.0以上；（二）單套建筑面積為140M2以下；（三）銷售價格（按建筑面積計價）不高于本市商品房住宅銷售平均價格的1.4倍。（三）2006年經過一年的市場“博弈”，一個令人尷尬的實事卻讓政府不得不面對：全國房價依然高企不下，不少城市的房價甚至出現了逆市上漲，房地產宏觀調控政策遠未達到預期效果！于是，2006年，政府繼續調控樓市！1.貨幣政策1.兩次上調貸款利率（0.27%/次）：①2006年4月28日僅上調貸款利率，不上調存款利率；②2006年8月19日，一年期存、貸款基準利率均上調0.27%2.三次提高存款準備金（0.5%/次）：7月、8月和11月,存款準備金從7.5%升至9%。2.”國六條“、九部委“十五條”2006年5月17日，溫家寶總理主持召開國務院常務會議，提出促進房地產業健康發展的六項措施（俗稱“國六條”）

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5月29日，國務院辦公廳轉發建設部等九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》〔2006〕37號。《意見》規定：①2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。（90/70、雙70政策）②個人按揭首付提至30%（90平方米以下的自住住房可維持20%首付）；對項目資本金比例達不到35%的房地產企業，銀行不得貸款；對空置3年以上的商品房，銀行不得接受其作為貸款的抵押物。（貨幣政策）

③購房5年之內轉讓的，全額征收5%的營業稅，并征收房款增值部分的個人所得稅（稅率20%）。④地方政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設，各級財政也要加大支持力度。⑤完善房地產統計和信息披露制度，改變市場預期。

但9部委意見仍指出：房地產業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業（03年18號文提出這一概念）。4.落實廉租房保障金財政部、建設部、國土資源部2006年8月30日出臺了《關于切實落實城鎮廉租房保障資金的通知》。規定土地出讓凈收益的5％必須用來建設廉租房。5.限、禁目錄國家發改委和國土資源部2006年12月12日發布《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》。新進入禁止用地的項目包括別墅類項目，高爾夫球場，賽馬場，黨政機關、國有企事業單位新建培訓中心；新進入限制用地的項目包括機動車交易市場、家具城、建材城等大型商業設施，大型游樂設施、主題公園（影視城）、仿古城，低密度、大套型住宅項目（指住宅小區建筑容積率低于1．0、單套住房建筑面積超過144平方米的住宅項目），賽車場項目，公墓項目，機動車訓練場項目等。1.清算土地增值稅——告別“囤地暴利”

2007年1月24日國家稅務總局下發了《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，07年2月1日開始實施。所謂土地增值稅，即開發商要為持有土地階段的地價增值部分交稅。該稅種自1993年稅制改革推出后，由于房地產經濟一度不景氣，一直沒有正式征收。03年起，國內各地區對土地增值稅基本上是要求房地產企業按照預（銷）售商品房收入1%～3%的比例進行預征，而部分地區則尚未開始預征。按照現有的《土地增值稅暫行條例》，稅率為累進制，增值部分占成本支出在50%以下、50%至100%、100%至200%、200%以上四種情況下，稅率分別為30%、40%、50%和60%。按照新的計稅辦法，項目開發的速度越慢、土地囤積的時間越長，企業就會支付更多的稅款。2.從緊的貨幣政策①10次上調存款準備金，其中12月25日一次上調了1個百分點，使得存款準備金上升為14.5%；②6次加息：其中，一年期貸款利率3次上調了0.27%，3次上調了0.18%。至此，5年期房貸利率從04年10月份前的5.04%上升到現在的7.83%。③央行、銀監會在9月27日發布《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》《通知》規定“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。”房貸新政的3個目的：降低商業銀行信貸風險，這體現了美國次級房貸危機爆發后中國政府對此類風險的重視與反思；打擊房產市場的投機行為，保障自住性需求，平抑房價；降低房地產投資熱度。

3.調控思路發生根本轉變

——國務院24號文件2007年8月13日，國務院公布了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（2007）24號文件。24號文明確要求：加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。這是國務院直接下發的第三個與住房制度改革相關的文件：1998年國發23號文“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”；2003年國發18號文“多數家庭購買或承租普通商品住房”。“24號”文件的新亮點①確立了我國房地產市場“雙規制”的發展模式：過去，政府在提供保障性住房方面力度不夠，商品房成了單一市場，造成全國樓市房價飛漲。現在，政府終于認識到這一問題，開始糾正住房保障制度缺位的偏差。由此，未來樓市格局將發生重大變化——從單一市場變為兩個市場：一個是由政府構建的保障性住房市場；一個是由市場調控的商品房市場。

②提出了“住房問題是重要的民生問題”的觀點。24號文的第一句話就是“住房問題是重要的民生問題”，明確指出了中國房地產市場發展的根本目的就是改善群眾的居住條件，實現“居者有其屋”。③確立了住房保障制度的基本框架：A.擴大了廉租住房的保障對象。B.縮小了經濟適用房的供應對象。C.對新建廉租房和經濟適用房的套型面積標準有了新規定。D.經濟適用房產權受多重限制。E.增加了廉租住房的保障資金來源。④將農民工的住房問題也列入到了城市住房保障體系范疇。

5.保障性住房制度建設提速2007年10月，建設部、民政部聯合下發了（城市低收入家庭資格認定辦法》；2007年11月，建設部開始考慮中等收入階層的住房問題，擬通過限價房政策將其納入半保障范疇；2007年12月，《城鎮最低收入家庭廉租房管理辦法和經濟適用住房管理辦法》修訂完成并公布；我國未來的住宅體系可能由三部分構成：①低收入階層完全由政府來解決；②富有階層完全由市場來解決；③中等收入階層由政府補貼和市場相結合來解決。（五）2008年初1.從緊的貨幣政策：07年底中央經濟工作會議確定了08年經濟工作的基調：實行從緊的貨幣政策。（07年“適度從緊的貨幣政策”）2月份CPI創11年來新高，達8.7%，再次顯示今年貨幣政策仍將是“緊”字當頭；①2次提高存款準備金：1月25日、3月25日各1次，目前存款準備金已升至15.5%；②今年還有加息的可能。3月中旬，央行行長周小川暗示利率仍有上升空間，導致股市連續暴跌2天。2.“閑置土地”政策從嚴2008年1月7日，國務院頒發《關于促進節約集約用地的通知》，再次提及針對閑置土地的嚴控政策。通知指出：土地閑置滿兩年的，應堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費；確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經濟適用房、限價房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設，防止大套型商品房多占土地。3.“兩會”溫總理強調4項措施一要健全廉租住房制度，加快廉租住房建設和經濟適用住房的建設，積極解決城市低收入群眾住房困難。二要增加中低價位、中小套型普通商品住房供應，幫助中等收入家庭解決住房問題。合理調整城市土地供給結構，增加中小套型住房用地（土地政策）。——供給結構和供給渠道的變化三要綜合運用稅收、信貸、土地等手段，增加住房有效供給，抑制不合理需求，防止房價過快上漲。四要加強市場監管，嚴格房地產企業市場準入和退出條件。依法查處閑置囤積土地、房源和炒地炒房行為。4.支持保障性住宅開發的優惠政策①今年中央用于廉租住房制度建設的資金68億元，比去年增加17億元；地方各級政府都要增加這方面投入。同時，要積極改善農民工居住條件。②3月19日國家稅務總局下發通知：個人購買經濟適用房所征契稅減半；對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅；（對于房屋出租收入所得，原來的稅率是20%）

③開發商開發保障性住房將享稅收優惠。二、調控政策下的樓市態勢市場失靈和政府失靈同時存在！政府對調控房價的經驗和能力是有限的！1.房價越調越高——比04年翻了一番以上表12000～2007年鄭州市商品房價格上漲情況年度商品房均價（元/m2）較前一年上漲（元/m2）房價上漲幅度（%）20001870200119961266.720022056603.0200322441889.12004259535115.642005296637114.30200632322668.972007392769521.502.中小戶型比例增多，小豪宅普遍；3.經濟適用房和廉租房建設緩慢，市場份額依然很低（不足5%）；4.“城中村”改造提速；5.全國各地“小產權”房泛濫，個人集資建房現象出現；6.2007年下半年以來，開發商拿地“激情”不再,一些城市土地“流排”；

7.開發商資金空前短缺

銀行貸款、海外融資、股票上市則并稱為開發企業三大資金來源；銀行貸款目前已經到了“空前緊縮”的地步；許多境外資本近期對中國樓市產生了猶豫和觀望的情緒，外資與內地房企合作的審批速度也大幅放緩，開發商海外融資的難度也大大提高；證監會已經暫停對房地產企業的IPO審批，同時暫停受理房地產上市公司包括增發、發行企業債等再融資方案，而其目的，是為了防止開發商通過股市圈錢囤地，并轉嫁樓市可能面臨的巨大風險。8.樓市交易“比淡季更淡”：觀望氣氛濃厚，成交量已連續4個月急劇下滑，“有價無市”現象嚴重；購房者從“買不到房”到“不著急買房”，開發商從“捂盤不售”到“開盤成愁”；

2月份，鄭州市商品住宅市場呈現出06年以來最為慘淡的狀態，成交量只有19.12萬平方米，環比下降49.82%，同比下降59.39%。

9.深圳、廣州、上海、北京等一線城市部分樓盤的房價出現回調跡象,下調幅度為10-30%；有部分消費者要求開發商退房或贈送禮品，不少樓盤正忙著給購房者送“禮”。

三、透過兩會看樓市

——幾個熱門話題（一）建設部更名為住宅與城鄉建設部（住房部）“住房”被提到了前所未有的重要位置，體現了中央政府對住房問題的高度重視。住房和城鄉建設部的主要職責：

①擬訂住房和城鄉建設政策；②統籌城鄉規劃管理；③指導全國住宅建設和住房制度改革（二）住房保障條例立法（住房和城鄉建設部住房保障與公積金監督管理司司長侯淅珉3月17日在兩會記者會上講：住房保障條例已納入立法計劃，08年可能頒布）問題：保障性住房力度加大會對房地產市場產生什么樣的影響？（三）股市與樓市問題：股市近來低迷，對樓市有何影響？（四）物價與樓價問題：溫總理在兩會上指出，今年物價漲幅控制在4．8％左右，這與房價會有什么必然聯系？（五）房價進入“拐點”了嗎？建設部不主張提拐點問題。副部長齊驥稱：“建設部不主張