項目初步建議

及下步工作計劃鼎晨集團-商業地產部鼎晨集團長風片區商業地塊2008-111目錄1.市場走訪結果2.項目篩選原則3.現有市場分級5.下步工作計劃4.首選項目及發展思路2長風商業地塊初步分析一市場走訪結果3長風商業地塊初步分析適合做什么項目？為什么？理由！具體如何做？收益怎樣？投入和風險控制？后續發展？……市調/定位/招商/運營……汽貿城東北角長風北區西北角長風南區4長風商業地塊初步分析考察方式和市場數量市場調查方式：1、實地觀察2、商戶訪談3、市場暗訪綜合商貿城窗簾布藝城食品批發市場花鳥魚蟲市場茶葉批發市場廚具酒店用品汽配五金城建材家具城小商品市場化工批發市場20個4個8個9個8個2個7個18個5個1個共計：82個附：1、市場調查表2、業態分布圖5長風商業地塊初步分析HotTip大類市場名稱主營范圍總面積日租金單戶面積備注綜合商貿城八方商貿城零售，百貨、服裝260001.5-2.015四層框架結構，千峰南路半畝商城零售，百貨、服裝150003-530兩層臨時建筑，集中供熱長風大賣場零售，小商品鞋帽20000313兩層臨時建筑，中央空調富百家零售，小商品200005-86三層永久建筑，空調費1元滿租金剛里商城零售，服裝百貨150004-7.56-10商業裙樓4層，開業一個月新康隆商城小商品百貨服裝300003-410-15正在招商，年底開業康隆商城小商品百貨1000010-1310-20鋼架臨時建筑，零售為主兼批發下元商貿城零售，百貨鞋帽服裝430001-310四層框架建筑，08年重新裝修森樸生活館零售，家居百貨110004.515-30中高檔，120個鋪位，新開業康達商城零售，百貨200003.410-15舊廠房改建，94年開業，經營好夏園精品商城服裝、百貨200003.515-20新開業，硬件設施好，滿租秀水街商城百貨、服裝5000153-4裙樓，單層1500平，06年開業6長風商業地塊初步分析窗簾朝陽街窗簾城窗簾、床品、布匹50000一層5.4二層1.1一層30經營火爆，無空鋪食品恒山路食品城小食品50000三層均價1.075平米600戶，地下一層，地上兩層小商品尖草坪小商品市場百貨、文具、廚具、日化、家具、茶葉、食品、皮具、服裝700002-515-25多數部分購買商鋪經營，供暖費每戶1萬，晉陽小商品市場日用百貨，服裝100003朝陽街92年開業的四層框架建筑茶葉尖草坪茶葉市場茶葉2000230大多在轉讓，反映生意很不好中奧商城茶葉、自行車、寵物200002專業市場，地塊限制無法擴大廚具政中廚具市場不銹鋼炊具、家用廚具80001.5-250規模較小，品類不全，兩層建筑，家用品較多金屹廚具城酒店用品、廚具、玻陶100002-2.550-100兩層建筑，小商品市場后面煤機朝陽煤機市場煤礦設備1-2大多數在辦公樓經營，門面很少由十年前幾家發展到90家7長風商業地塊初步分析摩托新港輝摩配城電動車、摩托車6000120-25單層建筑，電動車生意較好建材聚寶彭裝飾城建材500001.6-1.860一樓滿租生意冷清，二樓全部空置化工化工市場化工原料40000.6-0.835開業10年，倉庫很多，交通不便汽配海天汽配城汽車配件100001-1.290兩層建筑，規模小，明年大多搬遷走藍海汽配城汽車配件500001-290-30019棟約400戶，3-4層建筑，室內配貨梯，月底開業食品和田肉制品市場調味、凍肉、凍海鮮300001.1-620-302萬噸低溫庫，調味區1.1元，凍品含4噸獨立冷庫和10平米場地月租3500，冷庫每噸每天2.5元河西農產品市場蔬菜、水果、調味1元左右大棚2%手續費，另加200-600代銷費用。花鳥魚蟲花鳥魚市場植物、根雕100000.3自由分割龍城大道，農科院投資900萬建造，迎澤橋西南魚市花鳥魚蟲50001.0-1.220-30品類較多，硬件差迎澤橋西北魚市花鳥魚蟲，釣具，刺繡26000.9-1.026四分之一空租，建南花鳥魚市魚，鳥，植物20001.320-30批發較多，離車站近親賢街魚市魚及魚缸30001.320生意最好，魚產品為主王村花市鮮切花20001-1.225生意尚可8長風商業地塊初步分析租金水平金剛里商城康隆商城秀水商城富百家利達商城雅秀商城青年路商城雙塔商城雙西商城康達商城平陽大賣場新康隆商城百購商城半畝商城長風大賣場森樸生活館下元商貿城夏園商貿城八方商貿城中奧商城商貿城2-10元朝陽窗簾城新港輝現代窗簾城尖草坪窗簾城窗簾城1-5元食品類1元左右恒山路食品城尖草坪食品城五龍口海鮮城冷飲城田和凍肉城河西農產品花鳥魚蟲1.2-1.8元寵物市場建南市場迎澤公園迎澤西北迎澤西南寵物市場親賢魚市鮮花市場植物市場尖草坪茶葉城茶葉城1-3元五一路茶葉城雙塔茶城長治路茶城千峰路茶城現代茶城中澳茶城體育路茶葉街廚具城1.5-2.5元金屹廚具城政中廚具城海天汽配藍海汽配汽配五金1-3元建南汽配三晉渤海汽配萬水物貿新萬水五金機電建材家具1-5元聚美瑞家居居然之家東方家園紅星美凱龍萬水萬水黎氏閣黎氏閣紅太陽花園家具聚寶彭明珠市場現代市場敦化坊建材茂盛裝飾城陽光雅閣瑞普尖草坪家具城小商品批發2-8元尖草坪義烏晉陽浙商三晉渤海9長風商業地塊初步分析租金水平金剛里商城康隆商城秀水商城富百家利達商城雅秀商城青年路商城雙塔商城雙西商城康達商城平陽大賣場新康隆商城百購商城半畝商城長風大賣場森樸生活館下元商貿城夏園商貿城八方商貿城中奧商城商貿城2-10元朝陽窗簾城新港輝現代窗簾城尖草坪窗簾城窗簾城1-5元食品類1元左右恒山路食品城尖草坪食品城五龍口海鮮城冷飲城田和凍肉城河西農產品花鳥魚蟲1.2-1.8元寵物市場建南市場迎澤公園迎澤西北迎澤西南寵物市場親賢魚市鮮花市場植物市場尖草坪茶葉城茶葉城1-3元五一路茶葉城雙塔茶城長治路茶城千峰路茶城現代茶城中澳茶城體育路茶葉街廚具城1.5-2.5元金屹廚具城政中廚具城海天汽配藍海汽配汽配五金1-3元建南汽配三晉渤海汽配萬水物貿新萬水五金機電建材家具1-5元聚美瑞家居居然之家東方家園紅星美凱龍萬水萬水黎氏閣黎氏閣紅太陽花園家具聚寶彭明珠市場現代市場敦化坊建材茂盛裝飾城陽光雅閣瑞普尖草坪家具城小商品批發2-8元尖草坪義烏晉陽浙商三晉渤海10長風商業地塊初步分析二項目篩選原則11長風商業地塊初步分析項目篩選必要性項目種類眾多，發展前景不同遵循商業規律，保障三方利益機會是無限的，公司資源有限使優質項目同公司實際相結合做好商業開發，嘗試新增長點12長風商業地塊初步分析項目篩選原則趨勢好投入小壟斷性規模適當行業發展趨勢較好，有利于公司獲取長期穩定并且逐年遞增的收益。前期投入最小化，前期收益和長遠收益相結合。充分降低公司啟動資金和風險，短期與長期效益相結合。市場運營后形成壟斷經營，加大競爭對手進入該行業的風險，公司擁有行業定價權。行業的規模適中，要適合項目地塊的發展空間。農業投資收益率太低，人民幣升值又導致工業不景氣，廠房出租很難，租金也不是很高，項目開發商業服務業將是比較好的選擇，其中批發市場持久穩定，收益率逐年攀升，是較好的選擇。對于專業市場主要遵循以下幾個原則篩選項目：TEXT該行業的一級客戶、二級客戶和終端客戶要容易鎖定，有利于降低后期運營成本和實現精準營銷，快速確立市場地位。客戶明確13長風商業地塊初步分析項目評級A可以進入下一步深入研究和市場專項調查的項目，比較適合公司要求和儲備土地的項目。B有一定的市場機會，但是存在一定的風險、市場前景不夠明朗、公司不具備資源等等原因，有待于進一步考察論證的備選項目。當A類項目經論證無法通過時，再從此類項目篩選。C風險過大、市場飽和競爭激烈、行業整體前景下滑、租金貢獻率很低等等原因，公司暫時不予考慮的項目類別。可行的備選的淘汰的14長風商業地塊初步分析三現有市場分級15長風商業地塊初步分析Diagram商貿城將近20余個，都是割據一方產品包羅萬象，大而全個性年限較長的態勢較好近兩三年開業的普遍經營狀況逐步下滑，空租率逐步上升后續宣傳管理跟不上受局限市場容量預計未來兩三年生意將會更差，甚至會出現個別倒閉關的現象

短期收益好長期衰退地塊不在成熟商業區人流量不夠硬件要求高啟動投入大

類似八方商貿城、平陽商貿城等項目，以小百貨和服裝零售為主評級項目名稱綜合商貿城項目描述行業現狀優劣分析C16長風商業地塊初步分析尖草坪，朝陽街浙商、晉中該行業在全國繁榮商家數量眾多租金高習慣于傳統地方經營尖草坪部分攤位購買經營行業銷售鏈條過長稍不注意就會做成零售賣場對大戶的鑒別和動員至關重要

硬件要求不高，租金貢獻較好是尖草坪有效的補充其他項目的進度和競爭狀況其次是商家容量是否能夠填滿再次是對大戶的鑒別招商工作

日用小百貨、五金、電器等等輕工業產品的批發評級項目名稱小商品批發市場項目描述行業現狀優劣分析為了進一步降低風險建議合并到食品城項目，劃分單獨小商品區域A17長風商業地塊初步分析地下、朝陽、義烏、新港輝、勝利橋西、尖草坪經營相對持久租金貢獻比較好目前朝陽街一統天下市場基本達到飽和

不具備行業氣氛，配套不齊全必須加大前期硬件投入，達到規模后期經營須加大投入同傳統商圈競爭結果如何還未知

批發家用紡織品，窗簾、床上用品、布匹等等評級項目名稱窗簾布藝城項目描述行業現狀優劣分析C18長風商業地塊初步分析主要集中在勝利橋西現代、明珠、聚寶彭周邊衍生眾多小型市場此外就是萬水物貿城各地方有小型零售市場比如茂盛裝飾城、敦化坊等三晉、聚美瑞等大舉進入市內又有東方家園、紅星美凱龍、居然之家等在建材商圈的邊緣，又是商務區中間介于發展迅速的小店區和建材商圈之間長遠看我們是跟隨者某一細分品類的精品市場有空間前期投入需要很大不是公司的上上之選

潔具衛浴、瓷磚地板、板材管線等等為主的建筑和家庭裝修材料，也包括廚房電器、家具、窗簾、燈具等等的專業市場評級項目名稱建材市場項目描述行業現狀優劣分析B19長風商業地塊初步分析以黎氏閣為中心迎澤橋到南內環橋除黎氏閣和雅閣瑞普外其余檔次不高經營狀況都比較好美克美家入太原目前宜家家居、特力屋、好百年等有拓展計劃太原有發展空間

產品個性不夠強烈辦公家私的概念還不夠突出可以考慮在長風街地塊發展此類項目可同大型賣場定做，聯營或者租賃可以完全自己經營打造，實行營業扣點

床柜桌凳等家庭或辦公室需要的家具以及相關物品評級項目名稱家具城項目描述行業現狀優劣分析B20長風商業地塊初步分析太原唯一的市場有十年歷史交通極為不便租金低倉庫需求大全國各地有不同的化工批發市場經營能源大省應有空間

國家管制嚴，不利市中心經營面臨現有市場的競爭政府關系不具有先天優勢倉庫需求大導致整體收益下滑公司地塊相做此類項目有點可惜

工業化工原料的專業批發市場評級項目名稱化工市場項目描述行業現狀優劣分析C21長風商業地塊初步分析朝陽街的新港輝生意尚好部分攤位空置電動車比摩托車好新港輝附近的電動車市場100余間商鋪正在招商二手車交易市場生意一般萬水摩配市場摩托車和自行車市場逐年萎縮大多還走向了商場和專賣店形式

市場容量有限面臨現有市場競爭招商成功也不足填項目摩托車電動車和自行車的配件和整車銷售、二手車交易的專業市場

評級項目名稱摩托配件項目描述行業現狀優劣分析C22長風商業地塊初步分析恒山路、尖草坪副食的利潤逐漸降低以非大眾的品牌為主各個大型超市競爭市場份額逐年降低渠道是鄉鎮和雜貨店尖草坪正在修食品城，將近完工，據說去年冬天已經銷售完畢民以食為天，副食品市場空間依然非常大

副食品批發市場有廣闊空間上游多如牛毛廠商都非常迫切的需要找到更加多如牛毛的零售商副食品的渠道比較長，有利于市場運作只有兩個批發市場我們交通方便批發零售空間大主要以小食品、糖果、餅干、熟肉制品、調味品等等為主的副食品批發市場評級項目名稱食品批發市場項目描述行業現狀優劣分析備注：將本項目放置在南屯地塊，農產品的客戶將會和本項目產生加法效應，互利互補A23長風商業地塊初步分析五龍口幾個市場交通不方便租金高競爭大整體升級是必然

南屯地塊如果定位食品城可以將海鮮容納入內同隔壁農產品和本市場副食品互補形成山西最大的食品批發基地

以魚蝦為主的鮮活水產批發市場

評級項目名稱海鮮市場項目描述行業現狀優劣分析容納進入食品城項目，專門分區A24長風商業地塊初步分析茶葉市場非常多尖草坪、千峰南路、長治路、王村、雙塔東街、中澳、五一東街、現代租賃情況不錯商家經營不如意規模2000-5000平米現代茶文化城將一統天下未來兩三年競爭慘烈公司不宜介入

茶葉茶具的批發市場

評級項目名稱茶葉市場項目描述行業現狀優劣分析C25長風商業地塊初步分析政中以不銹鋼炊具為主家用廚具產品種類不齊商場管理好宣傳差尖草坪廚具酒店用品較多，玻璃陶瓷有一部分硬件設施差雜亂部分商家歡迎更大市場廚具市場群雄割據，有待于進行整合目標客戶極為明確（酒店飯店食堂）有利于低成本宣傳制勝快速火爆市場市場容量相當，可達到一定規模，后續壟斷經營

玻璃陶瓷、商用廚具灶具、酒店用品等的批發市場

評級項目名稱廚具市場項目描述行業現狀優劣分析可以放在南屯地塊，也可以放在理工大地塊或其他地塊，根據招商情況作為補充項目或其他新項目也可A建設南路火車站南北山西近年發展旅游，廚具酒店用品有發展空間山西廚具市場容量不低于2萬平26長風商業地塊初步分析海天、藍海、建南、萬水、晉中汽配市場規模都大公司難以達到壟斷建南不拆遷其他都難以火爆藍海和晉中爭奪如建南搬遷，我司介入，會補充也位于汽配汽車商圈但是目前建南兩三年不會搬遷我公司暫時沒有機會汽車配件批發市場評級項目名稱汽配市場項目描述行業現狀優劣分析B27長風商業地塊初步分析市場眾多迎澤橋西北生意較差迎澤橋西南品類豐富生意較好親賢魚市以零售為主王村是鮮切花建南批發較多朝陽街寵物正在招商玉門河寵物集散地迎澤公園鳥植物為主龍城大道主要是植物規模偏小，100家戶內各有特色，產品不齊除龍城大道外整體硬件環境差

群雄割據，有待于進行整合需要改善硬件設施，提升行業水平只要一層大棚建筑，建筑成本低風險低，收益尚可可以達到壟斷經營

綠色植物、景觀魚及魚缸釣具、鳥和寵物等等。

評級項目名稱花鳥魚蟲市場項目描述行業現狀優劣分析A28長風商業地塊初步分析十年前朝陽街三兩戶逐步發展90多戶尚未找到全國性的礦山機械專業市場有成功的需求基礎礦山事故頻發，先進機械成為重點之一全國25000家廠商煤博會市場拓展

國內外的礦山和工程機械需求很大作為政府支持的礦山機械國際平臺可以開創國內先河，占領制高點可以得到政府土地等政策和資金支持煤礦、鐵礦、鋁礦等礦山專用設備銷售展示中心評級項目名稱礦山機械市場項目描述行業現狀優劣分析需要更高層面的調研和運營A29長風商業地塊初步分析山西的印刷制版位于前列很多城市都有印刷用品市場山西沒有該類市場山西的加工企業少對于包裝需求小

行業前景未明，有待于進一步了解。

紙張和印刷材料，廣告設備和廣告耗材的批發市場

評級項目名稱印刷紙張廣告材料市場項目描述行業現狀優劣分析B30長風商業地塊初步分析會展是朝陽的產業太原會展很難做，展會不多且效果不佳稍具規模的都是政府不計投入產出的政績工程收益收益相對較好，通常每個展位（9平米）每展期（5天）收費1000元左右，平均租金10元/平米/天

地塊要足夠大交通要足夠好不注重短期收益必須有政府大力支持。

類似省煤炭展覽館的國際會展中心

評級項目名稱展覽館項目描述行業現狀優劣分析C31長風商業地塊初步分析普國，五一東街，尖草坪全國的家電批發市場逐漸沒落國美蘇寧等興起，徹底改變了家電原來的流通模式行業平均利潤也越來越薄，不足以貢獻高租金。

無論從行業前景還是利潤率還是市場容量都不符合項目篩選原則

家用電器、音響器材批發市場

評級項目名稱家電電子市場項目描述行業現狀優劣分析C32長風商業地塊初步分析既不處于產地，也不是銷地醫藥改革尚未確定醫藥流通體制也不明確有一定風險，目前不適合進入

中藥材批發市場、中西成藥的醫藥物流基地評級項目名稱藥材批發市場項目描述行業現狀優劣分析部分省市有藥材批發市場，河北安國、成都五塊石、西安萬壽路、襄樊藥材市場。太原目前還沒有。作為長期項目進行觀察C33長風商業地塊初步分析緊鄰萬水，新萬水更加提升未發現合適的切入點公司介入沒有非常大的把握電動工具、五金設備的批發市場

評級項目名稱五金機電市場項目描述行業現狀優劣分析建設南路一帶和萬水、聚美瑞、迎澤橋北五金機電很多時候和汽車配件、鋼材、建材等關聯較大五金機電詳細分類很難終端客戶也不是非常明確中長期深入關注，近年不介入C34長風商業地塊初步分析項目未開發，可定制位置好，會得到品牌認可收益穩定品牌效益不至于頃刻倒閉項目定制開發，進行整體銷售、租賃、聯營等多種方式合作

評級項目名稱定制開發項目描述行業現狀優劣分析太原正顯現商業價值全國品牌逐步進入超市中的家樂福、樂購、好又多等，百貨的銀泰、新世界、太平洋、大商等，專業賣場的宜家、百腦匯、美克美家、好百年、特力屋、百安居等等品牌選址很難金融危機使部分品牌調整了拓展計劃商家青睞長風商務圈A

35長風商業地塊初步分析家居連鎖企業集團，創立于1998年。好百年擁有兩大家居零售品牌——HOBA好百年家居、METEN美庭品位家居。截止2007年上半年，已在國內大中城市開設了近20家大型家居連鎖商場。大型國際裝飾建材零售集團B&Q隸屬于英國翠豐集團，世界第三、歐洲第一。國際家具連鎖零售網絡,

美克美家已發展成為擁有20余家家具連鎖店，跨國家具公司，擁有76,000名員工，在43個國家開展業務運營；宜家集團2003財政年度銷售額為113億歐元。36長風商業地塊初步分析項目篩選總結小商品城

建材市場

綜合商貿城

ABC食品城

家具城

窗簾布藝市場

海鮮市場

汽配市場

化工市場

廚具市場

印刷廣告城

摩托配件市場

花鳥魚蟲市場

茶葉市場

礦山機械市場

藥材市場

定制開發

…………37長風商業地塊初步分析四初選項目發展思路38長風商業地塊初步分析花鳥魚蟲市場食品城(副食、海鮮、凍品、糧油、小商品)產品定制（高端家具金三角）建材+家具+居家+家電廚具酒店市場（地塊發展補充項目）礦山機械市場（爭取政府政策項目）15萬平米5萬平米10萬平米39長風商業地塊初步分析長風食品城發展計劃

后期營銷經營理念

細分類別海鮮區、凍品區、糧油區、食品機械包裝和添加劑區、副食品區、小商品區長風食品城借助河西市場的人氣和客流，對其進行有效補充，打造成為省內最大的食品及相關產品的集中交易中心。廠家招商鵲橋會，深入各個地市聯絡經銷商，告知次級批發商到項目進貨，啟動市內零售市場、網上商城。放在南屯地塊，縱向分片劃分業態，根據詳細市調結果如土地不夠就將小商品單獨立項另外開發，如果土地仍有空置就將廚具酒店用品作為分區容納進來。首先發展2-3層街鋪建筑，市場成熟穩定后逐步改造成為大型框架建筑。40長風商業地塊初步分析花鳥魚蟲市場發展計劃后期營銷經營理念細分類別盆景及雕塑區、植物區、鮮花區、干花區、魚區、寵物區、家庭裝飾品區、古玩字畫區打造成為一個品類齊全的生活空間美化裝飾用品的集中營，成為居民陶冶情操休閑的好去處。周末免費講堂、季節訂貨展銷會、科普宣傳活動、禮儀快遞。將給項目放在理工大區域，一層大棚建筑，3-5年后市場地位穩固后將其整體搬遷到它處，該地塊用于開發小戶型加部分底商，或者開發其他專業市場和賣場，以便實現該地塊利潤最大化。41長風商業地塊初步分析礦山機械市場經營理念國際化的礦山機械展示和交易平臺，產品出口貿易，國外產品的展銷，同聲傳譯會議辦公設備，礦山機械的技術交流，礦山安全會議，打造成為全國最大最專業的礦機中心。礦山機械市場

發展計劃放在高速路周邊目前較偏僻的地方，以此國際定位爭取政府土地劃撥或優惠或其他政策扶持，項目成功后可獲得良好收益，失敗后改為其他專業市場或者住宅開發。細分類別會議中心、會展中心、辦公樓、酒店、倉庫后期營銷全球招商、全球采購，國際訂貨會，技術論壇，每年一次針對國內礦山的免費交流培訓。42長風商業地塊初步分析

CycleDiagramText玻陶廚具酒店用品市場

細分類別經營理念后期營銷發展計劃玻璃陶瓷區、不銹鋼制品區、酒店用品區全省最大最專業最全的廚具酒店用品市場，飯店酒店所需要的產品都能購齊而且價格省內最低。免費餐飲廚師培訓、免費品牌餐飲連鎖加盟、酒店廚師長論壇