房地產經濟學EconomicsofRealEstate廣東工業大學管理學院主講人:蘭澤英郵箱:lanying_plan@授課時間和地點：周三、周五1-2節，教512學分：3.5，共56學時土地資源管理講授內容：第二章地租理論

重點問題古典經濟學的地租理論馬克思的地租理論新古典經濟學的地租理論城市地租理論房地產經濟學（第二版）21世紀房地產系列教材第一節古典經濟學的地租理論

古典經濟學時期流行的地租理論：地租剩余理論第一節

古典經濟學的地租理論時期代表人物主要觀點和貢獻17世紀中葉到19世紀初威廉·配第提出級差地租的最初概念。土地價格＝年租×21。弗朗索瓦·魁奈提出“純產品”學說。農業中因自然界的幫助而生產的剩余產品（純產品）以地租的形式歸土地所有者所有。杜爾閣“純產品”是由農業勞動者生產出來，由于土地私有權的存在使這部分“純產品”歸土地所有者所有。亞當·斯密系統地研究地租理論的古典經濟學家。研究了絕對地租、級差地租、建筑地租、第一性地租、派生性地租等。詹姆斯·安德森提出了土地相對肥沃的概念。地租來源于生產土地產品的勞動。土地產品的價格決定地租，而不是相反。威斯特級差地租以土地耕種的下降序列為前提。土地產品的邊際收益是遞減的。大衛·李嘉圖在勞動價值論的基礎上闡明地租理論。只承認級差地租，否認絕對地租的存在。第一節古典經濟學的地租理論古典經濟學對地租屬性的認識該時期的地租觀點是，地租是從土地收益中減去包括工資在內的成本后的剩余。剩余額的大小取決于農產品的需求和供給成本

。工資和利潤的高低是造成農產品價格高低的原因，價格高低又引起地租的高低，所以地租高低是農產品價格高低的結果。土地面積的有限性、不可移動性和土地質量的差異性是產生地租的原因。農產品的成本又取決于土地的位置和肥沃程度，從而產生地租的差異。地租是為使用土地原生產力而支付給地主的那一部分產品。

時期代表人物主要觀點和貢獻19世紀下半葉馬克思恩格斯把勞動價值論貫徹到地租理論的始終。資本主義地租是剩余價值的轉化形式之一。地租分為3種形式：絕對地租；級差地租；壟斷地租。土地價格是地租的資本化。第二節馬克思的地租理論第二節馬克思的地租理論

一、資本主義地租的實質資本主義地租，是租地人為了得到使用自己資本的生產經營場所（土地），要在一定期限內按契約規定，而支付給土地所有者的一個貨幣額，是超過平均利潤的那一部分剩余價值。租地人取得平均利潤，土地所有人取得超額利潤，即地租。地租包括絕對地租、級差地租、壟斷地租（1）產生地租的條件兩個直接條件：1）社會生產力有一定發展，出現剩余勞動；2）土地所有權與使用權分離，土地所有權是地租的前提，地租是土地所有權得以實現的經濟形式。（1）產生地租的條件原始社會→生產力低→沒有剩余勞動→土地統一公有→沒有地租奴隸社會→有剩余勞動→土地所有權與使用權為奴隸主所有→也沒有地租封建社會→生產力提高→剩余勞動增加，農民在地主所有的土地上勞動，產生封建地租資本主義社會產生現代地租；土地所有權的壟斷是資本主義生產方式的歷史前提。社會主義：以前在農村，土地所有權與使用權歸集體經濟組織所有；現在，主要進行承包，因此存在地租。（2）級差地租舉例：某國絕大多數工廠是用蒸汽機推動的，少數用自然瀑布。前者耗費資本100的商品量取得的市場價格為115，利潤率為15％，后者生產同樣的商品的資本耗費為90，但按115出售，利潤率為25％。這樣就有10％的超額利潤，他不是產生于資本，而是產生于對一種能夠壟斷且已經被壟斷的、數量有限的自然力的利用。10％的超額利潤落入瀑布者手中，轉化為地租。定義：產生于支配著可壟斷自然力的個別資本的個別生產價格和投入該生產部門的一級資本的社會生產價格之間的差額，就是級差地租。來源：由于經營較好土地企業的個別生產價格與由經營劣等地企業的個別生產價格決定的社會生產價格之間的差額所產生的超額利潤，是超額利潤的轉化形式。

根據級差地租形成的條件不同，又可以分為級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ兩種形式。級差地租Ⅰ是由土地的肥沃程度不同和位置差異引起的。級差地租Ⅱ是在同一塊土地上連續投入等量資本，各等量資本之間的生產率不同所產生的超額利潤轉化形成的地租。A、級差地租Ⅰ：是由土地的肥沃程度不同和位置差異引起的：土地等級投入資本平均利潤產量個別生產價格社會生產價格利潤級差地租全部產品單位產品全部產品單位產品劣5010160606060100中501026030120607060優50104601524060190180B、級差地租Ⅱ：在同一塊土地上連續投入等量資本，各等量資本之間的生產率不同所產生的超額利潤轉化形成的地租土地等級投入資本平均利潤產量個別生產價格社會生產價格實際利潤級差地租全部產品單位產品全部產品單位產品ⅠⅡ劣50101606060601000中5010260301206070600追加50101.5604090604030級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ的關系：級差地租Ⅰ是級差地租Ⅱ的基礎和出發點。從歷史上看，級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ反映著資本主義農業由粗放經營到集約經營兩個不同的發展階段。從形成過程看，級差地租Ⅱ的產生是以同一塊土地上連續投資的生產率高于劣等地的生產率為前提的。（3）絕對地租（農業）定義：由土地所有權存在所決定的不論租種什么樣的土地都必須交納的地租成為絕對地租。農產品按劣等土地決定的社會生產價格出售，但實際是農產品市場價格是高于社會生產價格的，這樣，劣等土地除能提供平均利潤外，還有一個余額，這個余額就形成了絕對地租，被土地所有者占有。形成原因：土地所有權的壟斷。絕對地租是土地所有者憑借對土地私有權的壟斷所取得的、土地產品市場價格高于社會生產價格的一個差額，這個差額轉化而形成地租。資本主義農業絕對地租的來源：由于資本主義農業有機構成低于社會平均資本的構成，在對勞動的剝削程度相等時，將會比等量的社會平均資本生產出更多的剩余價值，從而生成出更多的利潤。價值社會（一般）生產價格個別生產價格絕對地租級差地租土地肥沃程度逐漸遞增單產價格圖2—1絕對地租概念

四、壟斷地租壟斷地租:是由產品的真正壟斷價格帶來的超額利潤轉化而形成的地租。壟斷地租可以分為兩種：由于土地所有權壟斷，不付地租在未耕地上進行投資受到限制，以至土地產品按照高于它們價值的壟斷價格出售，由此而形成超額利潤轉化為地租。由于某一土地的獨特的自然特性，所生產出的產品具有較好的口味或其他質量特征，以至于能夠以超出價值基礎的壟斷價格出售，由這種壟斷價格產生的超額利潤轉化為壟斷地租。

五、建筑地段地租和礦山地租建筑地段地租和一切非農業用地的地租一樣，是由真正的農業地租調節的。位置對其級差地租具有決定性的作用。礦山地租的決定方法和農業地租是完全一樣的。

20世紀初到20世紀下半葉馬歇爾創立均衡價格論。地租只受土地需求的影響而決定于土地的邊際生產力。威克斯蒂德生產要素價值由邊際生產力決定,否認地租是一種剩余克拉克地租是土地這個生產要素對產品的生產所作的一種貢獻。地租是一種“經濟盈余”。胡佛建立了競價曲線理論。這種理論同時處理不同類型土地使用的競標。阿蘭索解決了城市土地地租、地價的計算問題。瓦爾拉斯地租、工資、利息、產品價格和生產系數必須共同被確定。哥德伯戈欽洛依用制度經濟學的方法對城市地價進行分析。第三節新古典經濟學的地租理論時期代表人物主要觀點和貢獻19世紀上半葉薩伊提出“三位一體”的分配論：工資是勞動的補償；利息是資本的補償；地租是使用土地的補償。杜能（屠能）創建農業區位論。主要研究級差地租I中由于位置的優劣不同而產生的地租。第三節新古典經濟學的地租理論

一、邊際生產力地租理論投入土地的資本和勞動，是由陸續使用的等劑量構成的。在陸續投入的過程中，陸續使用的各個等劑量所產生的報酬會出現遞增、遞減或者增減交替的過程。我們把所產生的報酬剛好與耕作者的生產費用相等的劑量，稱為邊際劑,它所產生的報酬稱為邊際報酬。投入土地的總劑量數乘以邊際報酬，得到所投入資本和勞動的一般總報酬。所投入資本和勞動產生的總報酬，超過這個一般總報酬。超過的部分就是土地的剩余生產物，在一定條件下轉化為地租。第三節新古典經濟學的地租理論

圖2—2邊際生產力地租的形成efghcdbaa′o資本和勞動投入量報酬量△d第三節新古典經濟學的地租理論

二、稀有地租和級差地租如果地租被看成土地服務總價值，超過所有土地在按照邊際利用時所提供的總服務價值的差額時，地租就是級差地租。土地所提供服務的價格，由服務總量的自然稀缺性和對這些服務的需求即供求來決定，而地租最容易被看成這種稀缺價格總量和產品生產成本總量之差，因此它一般又被視為稀有地租。三、城市地租

城市地租等于位置地租加上農業地租。三、城市地租城市地租=位置地租+農業地租。特性：以農業地租為基礎因位置而形成的級差地租是城市地租的主要形式商業地租是城市地租的典型形態城市地租具有相當大的壟斷性城市土地投資的地租效應具有明顯的擴散性比農業地租更具積累性

（1）城市級差地租城市土地的空間位置，包括交通便捷程度、基礎設施完善程度、集聚程度、地質水文狀況、環境等區位因素，是影響城市級差地租的決定性因素。①、城市級差地租Ⅰ：由于土地位置引起的相對較高的利潤轉化為地租。②、城市級差地租Ⅱ：在城市一定面積的某土地上，在投資界限范圍內連續追加投資，建筑面積由小到大，建筑產品的價值增加，直到建筑邊際，由此產生的建筑產品總價值與總建筑生產成本之間的差額，轉化為地租，即為地租Ⅱ。③、城市絕對地租：在土地使用權和土地所有權分離的條件下，所有土地使用者都必須繳納的地租，即城市土地使用者所必須繳納的最低額度的地租。其基礎是農業地租，即農業用地時的全部地租，也是絕對地租和級差地租之和，其量的最低限則是作為農業用地（優等）時的全部地租。至少等于與最邊緣城市土地相鄰農地上的農業地租。④、城市壟斷地租：像北京王府井，上海南京路等極為稀缺的商業黃金地段上進行經營，可獲特別高的超額利潤。由于土地所有者對這種求過于供的珍稀土地的壟斷，這種超額利潤就轉化為壟斷地租。壟斷地租：來自于特別優越的位置；不是來自于商品的壟斷價格。(但這一理論在今天有待商榷)⑤、城市區位地租：城市居民對距城市中心不同距離位置土地的地租支付能力（意愿），稱為居住競租能力曲線：距市中心距離地租區位地租距市中心距離地租abca：住宅b：商業c：工業LandPrice(rentgradient)andSpatialStructure

級差地租與空間結構CommercialIndustrialResidentialAgricultural土地的用途由出價最高者決定，這是土地用途不同的經濟因素。第三節新古典經濟學的地租理論

四、準地租準地租是指從人類制造出來的特定生產工具中獲得的收入。即任何無供給彈性的生產要素都能得到或多或少具有地租性質的收入。五、地租與土地產品價格的關系地租是不是決定價格的成本，取決于我們