2020年深圳房地產(chǎn)市場分析報告2020年9月

20201980年8月年來，深圳快速發(fā)展，城市地位顯著上升。房地產(chǎn)行業(yè)也取得長足發(fā)展，深圳作為改革先行者，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中也起到先鋒作用。同時，也誕生一批優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)和服務(wù)企業(yè)。展望未來，深圳城市地位仍將持續(xù)提升，深圳優(yōu)質(zhì)企業(yè)也將受益。第一部分、深圳年來，取得快速發(fā)展1、40年來深圳房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展第一個商品房小區(qū)均在深圳誕生、第一次土地使用權(quán)公開拍賣也發(fā)生在深圳。深圳在過往房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，扮演著先鋒者的角色。40年來，深圳房地產(chǎn)市場也取得了快速發(fā)展。商品住宅銷售面積從198645萬方，到目前每年萬方左右的水平，并且逐步進入存量市場，二手房成交面積是新房的1.7倍左右。深圳地產(chǎn)基本面中長期依然向上。自商品房誕生以來，深圳基本面總體向上，雖然也經(jīng)歷過08年前后、年前后的波動。2020年年初以來，深圳新房成交面積同比-2%，在公共衛(wèi)生事件影響下，依然與去年同期持平；年初以來二手房成面積同比增長49%。圖表、深圳商品住宅銷售面積（萬方）數(shù)據(jù)來源：深圳統(tǒng)計局、市場研究部整理-3-圖表、深圳商品住宅平均交易價格（元平方米）數(shù)據(jù)來源：深圳統(tǒng)計局、市場研究部整理2、深圳發(fā)展一路向西深圳發(fā)展一路向西，從羅湖到福田再到南山和前海。發(fā)展重心的變化也帶來區(qū)域地產(chǎn)基本面的變化。（）深圳最初中心區(qū)在羅湖區(qū)，1984年國貿(mào)大廈封頂，成為深圳首個1997年前后福田3技、互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，快速崛起，依靠騰訊以及華為等一批高科技大型公司，打造了一個高科技產(chǎn)業(yè)集群。成為深圳又一個經(jīng)濟中心。而各區(qū)地產(chǎn)基本面情況也隨2006年后超過福田區(qū)。圖表、1999年羅湖區(qū)房價最高（元平方米）圖表、2018年福田區(qū)和南山區(qū)房價較高（元平方米）windwind圖表、深圳一路向西發(fā)展，重點發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)區(qū)劃定位及發(fā)展重點福田區(qū)聚焦金融、文化、教育等核心服務(wù)功能的中央商務(wù)區(qū)，重點推進深港科技創(chuàng)新合作區(qū)建設(shè)；-4-羅湖區(qū)南山區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)龍華區(qū)老城區(qū)煥發(fā)新活力的國際消費旅游區(qū)，重點推進深港口岸經(jīng)濟帶建設(shè)；創(chuàng)新資源集聚輻射樞紐功能的中央智力區(qū)，重點推進西麗湖國際科教城建設(shè)；國際航運樞紐，重點推進沙頭角深港國際旅游消費合作區(qū)建設(shè)；珠江兩岸協(xié)同發(fā)展的區(qū)域服務(wù)中心；全球電子信息產(chǎn)業(yè)高地的深圳東部中心；新興產(chǎn)業(yè)高地和時尚產(chǎn)業(yè)新城；未來產(chǎn)業(yè)試驗區(qū)的深圳東部中心，重點推進深圳高新區(qū)坪山園區(qū)和粵港澳大灣區(qū)深圳生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新合作區(qū)建設(shè)；坪山區(qū)光明區(qū)世界一流科學(xué)城和深圳北部中心，重點推進光明科學(xué)城建設(shè)；世界級濱海生態(tài)旅游度假區(qū)，重點推進國際游旅游自由港建設(shè)；新興產(chǎn)業(yè)新城大鵬新區(qū)深汕特別合作區(qū)資料來源：《粵港澳大灣區(qū)建設(shè)深圳指引》，市場研究部整理3、科技園區(qū)或成為未來城市發(fā)展的重點7200規(guī)模以上企業(yè)和80%規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值。20202020年重大項目計劃》中有個新增產(chǎn)業(yè)園區(qū)和研發(fā)中心重大項目即將落地，遠遠高于其他類型項目。同時深圳市政府出臺還出臺多項鼓勵政策，針對產(chǎn)業(yè)園項目的落地，高新技術(shù)企業(yè)落戶提供了土地優(yōu)先安排、創(chuàng)業(yè)基金、信貸支持等優(yōu)厚的保障政策，表明深圳高度重視高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目或成房企開發(fā)運營重點。圖表、深圳2020年重大項目計劃中產(chǎn)業(yè)園區(qū)和研發(fā)中心項目遠超其他數(shù)據(jù)來源：深圳市發(fā)改委、市場研究部整理4、展望未來，深圳城市地位持續(xù)提升2019年對于深圳而言具有劃時代的意義，一方面大灣區(qū)規(guī)劃落地，明確深圳在灣區(qū)城市群中的科創(chuàng)領(lǐng)銜地位，另一方面先行示范區(qū)政策出臺，深圳定位發(fā)展全球標(biāo)桿城市，城市地位顯著上升。-5-圖表、雙重政策加持，深圳城市地位持續(xù)提升時間政策文件與深圳相關(guān)內(nèi)容1.廣深港澳四大中心城市：以香港、澳門、廣州、深圳四大中心城市作為區(qū)域發(fā)展的核心引擎2.明確深圳科創(chuàng)領(lǐng)銜地位：要求深圳發(fā)揮作為經(jīng)濟特區(qū)、全國經(jīng)濟中心城市和國家創(chuàng)新型城市的引領(lǐng)作用，努力成為具有世界影響力的創(chuàng)新創(chuàng)意之都。2019年2月日《粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要》3.建設(shè)國際化城市新中心1.中國特色社會主義先行示范區(qū)：全面深化改革，深圳成為探索全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化強國新路徑的支撐2.全球標(biāo)桿性城市：到20252035年，深圳建成具有全球影響力的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)創(chuàng)意之都，成為我國建設(shè)社會主義現(xiàn)代化強國的城市范例；計劃本世紀(jì)中葉將深圳打造成競爭力、創(chuàng)新力、影響力卓著的全球標(biāo)桿性城市。《關(guān)于支持深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)的意見》2019年8月日資料來源：市場研究部整理第二部分：深圳本地上市房企眾多，受益基本面的長期向上深圳國資委控股或參股的房地產(chǎn)企業(yè)較為分散。主要上市平臺包括：深物業(yè)、深除深圳國資委控股房企外，還有較多注冊地在深圳，主要布局區(qū)域位于粵港澳大灣區(qū)的房企，在過去四十年深圳的快速發(fā)展中，也極為受益。主要包括：華聯(lián)控股、世聯(lián)行、招商蛇口、大悅城、招商積余、皇庭國際、中洲控股等。圖表、深圳國資委控股房地產(chǎn)企業(yè)一覽代碼公司簡稱與深圳國資委關(guān)系項目資源物業(yè)服務(wù)深圳國資委第一大股東，通過全資子公司深投控，持股比例為57.96%聚焦產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)細分賽道，在管面積2000在管面積為800萬方土儲建面為84.72萬方，其中93%位于深圳000011深物業(yè)A土儲建面234.47位于惠州、20%長沙、13%河源；可出租物業(yè)13.31萬方，90%位于深圳深圳國資委第一大股東，持股比例36%000006000029深振業(yè)A無土地計容建面2.66深深房A（停牌）深圳國資委第一大股東，通過深投控持有63.55%的股權(quán)于汕頭，系商業(yè)用地?zé)o土儲建面141.3萬方，其中南寧占比深圳國資委第一大股東，持38%18%17%12%；天健物業(yè)在管面積為2300務(wù)覆蓋23個城市，2019年產(chǎn)生營收為3億元000090天健集團股比例39.57%可出租物業(yè)為24.17萬方，均位于深圳深圳國資委第一大股東，通土儲建面60萬方，其中長沙占比000014002314沙河股份南山控股過深業(yè)集團持有34.02%的股77%15%8%業(yè)0.98萬方，位于深圳深圳國資委通過深投控，間寶灣物流運營倉儲面積近340萬方，接持股比例為26.1%規(guī)劃在建面積超過300萬方物業(yè)管理年收入205萬元權(quán)體量較小-6-深圳國資委通過全資子公司公司在建項目總建筑面積約10,765.8深鐵集團，間接持股比例為萬平方米，規(guī)劃中項目總建筑面積約萬科物業(yè)合同管理面積突破6.4億方，布局全國94個城市0000026003830604.hk萬科28.69%5,004.5萬平方米。公司總土地儲備約5233萬平方米深圳福田國資委持有公司7.99%的股權(quán)金地物業(yè)簽約面積2.5金地集團深圳控股國120個城市。深圳國資委第一大股東，通土儲建面為438萬方，一二線占比過深業(yè)集團持有63.6%的股51%，粵港澳大灣區(qū)占比51%；持有在管面積3543為291萬方，年收入為20億港元權(quán)型物業(yè)129萬方，82%位于深圳數(shù)據(jù)來源：，市場研究部整理圖表、注冊地在深圳的主要房企2019年營收股票代碼002285000036001914000042000056001979000031公司簡稱世聯(lián)行主營業(yè)務(wù)控股股東（億元）房地產(chǎn)交易服務(wù)、資產(chǎn)運營管理陳勁松華聯(lián)發(fā)展集團有限公司招商局國資委黃光苗66.50華聯(lián)控股招商積余中洲控股皇庭國際招商蛇口大悅城商業(yè)地產(chǎn)、住宅樓盤物業(yè)管理31.6960.7872.139.49其他物流、商業(yè)百貨商場、物業(yè)出租和管理、住宅樓盤鄭康豪城市和園區(qū)綜合開發(fā)運營招商局976.72337.87住宅樓盤、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)出租和管理、國資委數(shù)據(jù)來源：，市場研究部整理1、深物業(yè)深物業(yè)聚焦于高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)物管細分賽道，大股東在產(chǎn)業(yè)園區(qū)方面資源優(yōu)勢突出，為深物業(yè)在管面積的增長夯實基礎(chǔ)。截至2019年末，深物業(yè)在管面積超過2000萬方，其中優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理面積近800萬平米。主要在管項目有：保定深圳產(chǎn)業(yè)園、杭州阿里巴巴、深圳灣產(chǎn)業(yè)園、重慶京東產(chǎn)業(yè)園等。2020Q1深投控持有公司股權(quán)57.96%，為第一大股東。大股東在產(chǎn)業(yè)園區(qū)方面儲備較多，80%2019年8產(chǎn)業(yè)園區(qū)共51個，規(guī)劃總建筑面積超過3000萬平方米。深投控園區(qū)項目近區(qū)北區(qū)升級改造（萬平米）和東莞清溪科技生態(tài)城（600-7-圖表、深物業(yè)第一大股東為深投控數(shù)據(jù)來源：，市場研究部整理2、世聯(lián)行世聯(lián)行核心業(yè)務(wù)涉及交易服務(wù)、交易后服務(wù)、資產(chǎn)運營和資產(chǎn)管理服務(wù)，其中交易服務(wù)營收占比。1993年，世聯(lián)行正式成立于深圳，是境內(nèi)首家登陸A股的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商。2007年，世聯(lián)行整體改制，“深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司正式成立。2010年，公司新房代理業(yè)務(wù)銷售額首次破億。2016年，公司逐步形成覆蓋交易、運營、金融投資等涉及資產(chǎn)全生命周期的三大核心業(yè)務(wù)板塊。2019年，公司更名為深圳世聯(lián)行集團股份有限公司，與五八同城簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將共同推進新房聯(lián)賣新生態(tài)，重構(gòu)房地產(chǎn)新營銷時代。2020年715.9%。轉(zhuǎn)讓方分別為世聯(lián)中國（轉(zhuǎn)讓9.9%的股權(quán)）和華居天下（轉(zhuǎn)讓6%的股權(quán)），轉(zhuǎn)29.61%股東和實際控制人。圖表、世聯(lián)行股權(quán)結(jié)構(gòu)（考慮大橫琴受讓股權(quán)后）-8-數(shù)據(jù)來源：市場研究部整理注：陳勁松、佟捷夫婦為一致行動人3、華聯(lián)控股華聯(lián)控股成立于19851994年在深交所掛牌上市。1998年，公司進行了重大資產(chǎn)重組。目前主營業(yè)務(wù)為綜合地產(chǎn)，在深圳、杭州、上海開發(fā)了多個房地產(chǎn)項201927.32億元，占比86.21%，物業(yè)經(jīng)營收入4.37億元，占比13.79%。2019年實現(xiàn)銷售金額29.4億元，實現(xiàn)銷售面積4.4萬萬，其中深圳銷售金額占比達到79%。公司控股股東為華聯(lián)發(fā)展集團有限公司，持股比例33.21%。圖表、華聯(lián)控股股權(quán)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：，市場研究部整理-9-4、南山控股南山控股以房地產(chǎn)開發(fā)為主要營收來源，戰(zhàn)略發(fā)展高端倉儲物流業(yè)。南山控股南山控股前身——19822002上海寶山投資第一個高端物流園區(qū)——上海寶灣，集團高端倉儲物流園區(qū)業(yè)務(wù)起步。2015年11月，南山地產(chǎn)成功注入雅致股份，雅致股份更名為“”。公司以現(xiàn)代高端倉儲物流為戰(zhàn)略性主業(yè)，以房地產(chǎn)開發(fā)為支撐性主業(yè)，以產(chǎn)城綜13.35%收入占比69.26%，產(chǎn)城綜合開發(fā)業(yè)務(wù)收入占比0.13%。截至2020Q1接持有南山控股50.58%海南山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有10.45%7.40%68.43%。圖表、南山控股股權(quán)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：，市場研究部整理5、深振業(yè)深振業(yè)于1989年51992家具備房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)之一。19982019年實現(xiàn)合同銷售金額億元，同比增長26%；實現(xiàn)合同銷售面積22.72萬方，同比增長1%。截至2019年末，公司總土地儲備為234.47萬方，其中33%位于惠州、20%位于長沙，-10-13.31萬方，90%東，持股比例為36%。圖表、深圳國資委為深振業(yè)的第一大股東數(shù)據(jù)來源：，市場研究部整理6、天健集團公司系深圳市國資委控股企業(yè)，主營業(yè)務(wù)集建筑施工、地產(chǎn)開發(fā)、城市服務(wù)于一體的城市綜合運營商，致力于為客戶提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，建設(shè)宜居、生態(tài)、2019，深圳18%，惠州17%12%。可出租物業(yè)為24.17萬方，均位于深圳。公司物業(yè)服務(wù)在管面積為2300232019年物業(yè)部分產(chǎn)生的營收為3億元。深圳國資委系天健集團的第一大股東，合計持股比例達到39.57%。圖表、深圳國資委是天健集團的第一大股東數(shù)據(jù)來源：，市場研究部整理--7、沙河股份沙河股份聚焦地產(chǎn)領(lǐng)域，經(jīng)營模式傳統(tǒng)，房地產(chǎn)銷售營收占比96%。2019年，公司實現(xiàn)銷售面積5.9萬平方米；實現(xiàn)銷售金額億元。截至2019年末，公司土儲建面為6077%8%0.9834.02%的股權(quán)。圖表、沙河實業(yè)為國有企業(yè)數(shù)據(jù)來源：，市場研究部整理8、深深房狀態(tài)。2019年，公司實現(xiàn)銷售面積5.4萬平方米，同比增長12.3%；實現(xiàn)銷售金額17.6億元；實現(xiàn)結(jié)算面積5.5萬平方米，同比增長4.3%。截至2019年末，公司累計土地儲備面積0.592.66汕頭，系商業(yè)用地。截至2020年Q163.55%。深圳市投資控股有限公司由深圳國資委100%持股。圖表、深房集團為國有控股企業(yè)數(shù)據(jù)來源：，市場研究部整理-12-9、中洲控股中洲控股以房地產(chǎn)開發(fā)為核心。1994開發(fā)、建筑施工、資產(chǎn)經(jīng)營、物業(yè)管理四個完整產(chǎn)業(yè)體系。之后十年，公司根植2019產(chǎn)銷售金額155.2117.83%201943.36萬平方米。土儲分布以深圳總部為核心，輻射粵港澳大灣區(qū)及成渝地區(qū)。截至2020年Q151.66%8.3%限公司，持股比例為6.78%。圖表、中洲控股股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定數(shù)據(jù)來源：，市場研究部整理10、皇庭國際公司成立于1985年，注冊地位于深圳市福田區(qū)，2010年完成充足后，確定了以業(yè)資本+互聯(lián)網(wǎng)”為主要商業(yè)模式的商業(yè)資產(chǎn)綜合運營商。截至2019年末，公司商業(yè)不動產(chǎn)總管理項目20余個，面積超過萬方，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涵括購物中心、20199.49為6.13致行動人合計持有公司股權(quán)50.68%。-13-圖表、皇庭國際股權(quán)結(jié)構(gòu)清晰數(shù)據(jù)來源：，市場研究部整理11、招商積余招商積余于2019年通過資產(chǎn)重組上市，是A股較為稀缺的龍頭物業(yè)標(biāo)的。公司明確發(fā)展定位為國內(nèi)領(lǐng)先的資產(chǎn)管理運營商，發(fā)展物業(yè)管理和資產(chǎn)管理兩大核心業(yè)務(wù)。截至2019年末，公司在管面積為1.53億方，其中住宅和非住宅占比分別為50%。2020年一季度，新增拓展在管面積超過萬方。截至2020年7月，招商蛇口持有招商積余47.45%的股權(quán)，是招商積余第一大股東。中航系今年以來減持部分股權(quán)，目前中國航空技術(shù)深圳有限公司持有招商積余11.95%的股權(quán)。圖表、招商蛇口目前為招商積余的第一大股東數(shù)據(jù)來源：，市場研究部整理-14-12、萬科萬科經(jīng)過三十余年的深耕發(fā)展，已成為國內(nèi)領(lǐng)先的城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商。業(yè)務(wù)聚焦全國最具活力的三大經(jīng)濟圈和中西部重點城市。201