九洲遺景LANDVIS目錄A.購物中心類型定義B.城市中心典型案例——深圳萬象城C.購物中心類型及價值定位篩選模型D.TestingTime本文件是專門為保利地產書寫的。除手得到后續的詳細分析和口頭報告的支持,否則本文件不算完整。本文件不得透露給第三方機構,例外情況是事先得到九洲遺景1A.購物中心類型定義薪屬A.購物中心類型定義2九洲遺景LANDVIS購物中心的定義組建于某一場所的、建筑統一的商業機構這一場所是作為一個經營單元來統一規劃、開發、擁有和管理的,其位置、規模和商店類型與所服務的商業區域密切相關經營單元根據商業類型和總體規模在場地內提供相應的停車服務個購物中心至少有三個以上的商業機構。”美國城市土地利用協會(UL)1947/1999九洲遺景3九洲遺景LANDVIS座好的購物中心具備以下的特點建筑經過統一處理場地內有足夠的停車位具有商品運輸服務設施改善環境大量店面提供與購物有關的活動場所有顯著的特色和強烈的場所感九洲遺景4九洲遺景LANDVIS在總結美英等國購物中心發展形態及其專業協會相關定義的基礎上,九洲遠景總結定義了具有典型意義的十二種購物中心類型九洲遠景購物中心的分類情感訴求美食中心零售公園區域中心(=有限品種)(=品種齊全能量中心功能訴求注:以上定位矩陣圖為典型意義的措述,不足于嚴格定義:實際應用中,各購物中心會依據具體的內外部因素制定行業覆蓋范圍和功能組合,在定位圖的落位可能會與上圖有所不同九洲遺景5九洲遺景LANDVIS九洲遠景從目標消費者、選址、商業組合、購物娛樂傾向性以及消費者溝通方面來描述十二種購物中心不同的特性購物中心定義模型城市購物中心RegionalShoppingCenter目標消費者12345678nalshoppingCenter購物中心類型商業組合娛樂傾向性樂中ItyMall專業市場購物中心消費者溝通美食中心Themeshoppingcenter主題購物中九洲遺景6九洲遺景LANDVIS不同的營銷要素內容,購物中心向消費者呈現著不同的核心價值和形態選址條件購物與娛樂的傾向性處于怎樣的城市區位和商圈特性位于市中心區、郊區、新區、居民社消費者的消費行為是以購物為主要內容還是以休閑娛樂為主要內容商圈內消費者人口特點以滿足個人的自我實現需求為主還是以于城市交通滿足家庭基本生活需求為主道或社區交通主道)感性成份更多還是更關注性價比的理性場地面積、建筑面積的大小所需要覆蓋的有效商圈范圍大購物中心營銷要素商業組合消費者溝通通常有多少個主力店所采取的建筑形式特征,封閉或開主力店的類型構成是怎樣的,包括行業樓層數量類型和業態形式主力唐的面積占比是多少動線安排、出入口設置停車場地上或地下的設置方式,停車位整體的功能組合中,購物、餐飲、娛樂數量及其面積的比例構成是怎樣的景觀設計、視覺設計九洲遺景71城市購物中心九洲遺景LANDVIS城市購物中心/CityCenter商業組合選址條件購物與娛樂的傾向性消費者溝通資枓來涿:ULLICSC,BcSC,外部訪談,案頭研究1城市購物中心81城市購物中心九洲遺景LANDVIS城市購物中心/CityCenter位于市中心,通常是提供以購物為主的、含有休閑娛樂成份的一站式消費場所商業組合核心價值選址購物與娛樂消費者溝通主力店行業主力店功能組合%傾向目標消費者·位于城市中以服裝、休35個主力·購物60購物為主以封閉型的獨為大眾消費閑娛樂、餐店體現自我實建筑體為主城市中心主飲為主主力店通常·餐飲15訴求,感(big-box),有提供以購物干道旁為百貨公司25%性成份較大多個中庭620萬平米題餐飲·休閑娛樂樓層3層以上娛樂成價的|核心商圈3區、電影院1015%多以垂直性交及其他主題通配合滾梯足的消費中公里,次級室內娛樂·多與寫字樓商圈6公里及酒店形成·主出入口外有級商圈主力店占比綜合體多出入口活動與40公里以上40-60%地下停車場附加價覆蓋三級500個停車位商圈·隨機性消費資枓來涿:ULLICSC,BcSC,外部訪談,案頭研究1城市購物中心9案例列舉九洲遺景LANDVIS上海世茂百聯廣場上海來福士廣場上海正大廣場資枓來涿:ULLICSC,BcSC,外部訪談,案頭研究案例列舉10常見購物中心類型和案例課件11常見購物中心類型和案例課件12常見購物中心類型和案例課件13常見購物中心類型和案例課件14常見購物中心類型和案例課件15常見購物中心類型和案例課件16常見購物中心類型和案例課件17常見購物中心類型和案例課件18常見購物中心類型和案例課件19常見購物中心類型和案例課件20常見購物中心類型和案例課件21常見購物中心類型和案例課件22常見購物中心類型和案例課件23常見購物中心類型和案例課件24常見購物中心類型和案例課件25常見購物中心類型和案例課件26常見購物中心類型和案例課件27常見購物中心類型和案例課件28常見購物中心類型和案例課件29常見購物中心類型和案例課件30常見購物中心類型和案例課件31常見購物中心類型和案例課件32常見購物中心類型和案例課件33常見購物中心類型和案例課件34常見購物中心類型和案例課件35常見購物中心類型和案例課件36常見購物中心類型和案例課件37常見購物中心類型和案例課件38常見購物中心類型和案例課件39常見購物中心類型和案例課件40常見購物中心類型和案例課件41常見購物中心類型和案例課件42常見購物中心類型和案例課件43常見購物中心類型和案例課件44常見購物中心類型和案例課件45常見購物中心類型和案例課件46常見購物中心類型和案例課件47常見購物中心類型和案例課件48常見購物中心類型和案例課件49常見購物中心類型和案例課件50常見購物中心類型和案例課件51常見購物中心類型和案例課件52九洲遺景LANDVIS目錄A.購物中心類型定義B.城市中心典型案例——深圳萬象城C.購物中心類型及價值定位篩選模型D.TestingTime本文件是專門為保利地產書寫的。除手得到后續的詳細分析和口頭報告的支持,否則本文件不算完整。本文件不得透露給第三方機構,例外情況是事先得到九洲遺景53A.購物中心類型定義薪屬A.購物中心類型定義54九洲遺景LANDVIS購物中心的定義組建于某一場所的、建筑統一的商業機構這一場所是作為一個經營單元來統一規劃、開發、擁有和管理的,其位置、規模和商店類型與所服務的商業區域密切相關經營單元根據商業類型和總體規模在場地內提供相應的停車服務個購物中心至少有三個以上的商業機構。”美國城市土地利用協會(UL)1947/1999九洲遺景55九洲遺景LANDVIS座好的購物中心具備以下的特點建筑經過統一處理場地內有足夠的停車位具有商品運輸服務設施改善環境大量店面提供與購物有關的活動場所有顯著的特色和強烈的場所感九洲遺景56九洲遺景LANDVIS在總結美英等國購物中心發展形態及其專業協會相關定義的基礎上,九洲遠景總結定義了具有典型意義的十二種購物中心類型九洲遠景購物中心的分類情感訴求美食中心零售公園區域中心(=有限品種)(=品種齊全能量中心功能訴求注:以上定位矩陣圖為典型意義的措述,不足于嚴格定義:實際應用中,各購物中心會依據具體的內外部因素制定行業覆蓋范圍和功能組合,在定位圖的落位可能會與上圖有所不同九洲遺景57九洲遺景LANDVIS九洲遠景從目標消費者、選址、商業組合、購物娛樂傾向性以及消費者溝通方面來描述十二種購物中心不同的特性購物中心定義模型城市購物中心RegionalShoppingCenter目標消費者12345678nalshoppingCenter購物中心類型商業組合娛樂傾向性樂中ItyMall專業市場購物中心消費者溝通美食中心Themeshoppingcenter主題購物中九洲遺景58九洲遺景LANDVIS不同的營銷要素內容,購物中心向消費者呈現著不同的核心價值和形態選址條件購物與娛樂的傾向性處于怎樣的城市區位和商圈特性位于市中心區、郊區、新區、居民社消費者的消費行為是以購物為主要內容還是以休閑娛樂為主要內容商圈內消費者人口特點以滿足個人的自我實現需求為主還是以于城市交通滿足家庭基本生活需求為主道或社區交通主道)感性成份更多還是更關注性價比的理性場地面積、建筑面積的大小所需要覆蓋的有效商圈范圍大購物中心營銷要素商業組合消費者溝通通常有多少個主力店所采取的建筑形式特征,封閉或開主力店的類型構成是怎樣的,包括行業樓層數量類型和業態形式主力唐的面積占比是多少動線安排、出入口設置停車場地上或地下的設置方式,停車位整體的功能組合中,購物、餐飲、娛樂數量及其面積的比例構成是怎樣的景觀設計、視覺設計九洲遺景591城市購物中心九洲遺景LANDVIS城市購物中心/CityCenter商業組合選址條件購物與娛樂的傾向性消費者溝通資枓來涿:ULLICSC,BcSC,外部訪談,案頭研究1城市購物中心601城市購物中心九洲遺景LANDVIS城市購物中心/CityCenter位于市中心,通常是提供以購物為主的、含有休閑娛樂成份的一站式消費場所商業組合核心價值選址購物與娛樂消費者溝通主力店行業主力店功能組合%傾向目標消費者·位于城市中以服裝、休35個主力·購物60購物為主以封閉型的獨為大眾消費閑娛樂、餐店體現自我實建筑體為主城市中心主飲為主主力店通常·餐飲15訴求,感(big-box),有提供以購物干道旁為百貨公司25%性成份較大多個中庭620萬平米題餐飲·休閑娛樂樓層3層以上娛樂成價的|核心商圈3區、電影院1015%多以垂直性交及其他主題通配合滾梯足的消費中公里,次級室內娛樂·多與寫字樓商圈6公里及酒店形成·主出入口外有級商圈主力店占比綜合體多出入口活動與40公里以上40-60%地下停車場附加價覆蓋三級500個停車位商圈·隨機性消費資枓來涿:ULLICSC,BcSC,外部訪談,案頭研究1城市購物中心61案例列舉九洲遺景LANDVIS上海世茂百聯廣場上海來福士廣場上海正大廣場資枓來涿:ULLICSC,BcSC,外部訪談,案頭研究案例列舉62常見購物中心類型和案例課件63常見購物中心類型和案例課件64常見購物中心類型和案例課件65常見購物中心類型和案例課件66常見購物中心類型和案例課件67常見購物中心類型和案例課件68常見購物中心類型和案例課件69常見購物中心類型和案例課件70常見購物中心類型和案例課件71常見購物中心類型和案例課件72常見購物中心類型和案例課件73常見購物中心類型和案例課件74常見購物中心類型和案例課件75常見購物中心類型和案例課件76常見購物中心類型和案例課件77常見購物中心類型和案例課件78常見購物中心類型和案例課件79常見購物中心類型和案例課件80常見購物中心類型和案例課件81常見購物中心類型和案例課件82常見購物中心類型和案例課件83常見購物中心類型和案例課件84常見購物中心類型和案例課件85常見購物中心類型和案例課件86常見購物中心類型和案例課件87常見購物中心類型和案例課件88常見購物中心類型和案