謹呈：即將并肩作戰的地產新貴

中國·河北·涉縣·電影院地塊市場調查及項目部分相關建議！引用：《亮劍》丁偉---論國家戰略……在當今世界大的戰略格局下，我國國土防御的重點問題。我想向在座的各位提一個問題：有誰能夠保證在未來十至二十年內，我國的領土不會受到外敵的入侵？恐怕沒人做這個擔保；那么我們的敵人會是誰？不知道。這正是我和在做的諸位必須要…………我認為，在將來的某一天，很有可能發生。我是軍人，我要做的就是未雨綢繆！引子思考一、地產商的考慮戰略---生存質量→生存“必要”思考二、地產商的考慮重點---造什么樣的產品→造賣給“誰”的什么樣的產品思考三、地產商的考慮層面---賣給的“誰”更“需要”什么思考四、地產商的考慮深度---在“需要”之上，還能夠給予什么“獨享”重點思考思考五、地產商的考慮廣度---實現環節中所有參與對象的“共贏”目錄第一篇涉縣概況1.總體概2.涉縣經濟發展狀況

3.涉縣經濟發展狀況

4.涉縣城市規劃概況第二篇涉縣房地產市場1.涉縣城區及房地產發展

2.涉縣土地供應計劃3.涉縣住宅市場小結4.涉縣商業調查5.涉縣商業市場小結第三篇地塊分析1.目區位四至2.項目外部配套3.項目基礎剖析——SWOT分析4.項目小結第四篇各項建議

1.商業模式示例（經營類）2.商業模式示例（銷售類）3.地塊規劃方面——住宅部分4.住宅部分規劃建議（景觀建議）5.商業模式示例（經營類）6.商業模式示例（銷售類）7.地塊規劃方面——住宅部分8.住宅部分規劃建議（景觀建議）9.住宅部分規劃建議（外立面及風格建議）10.住宅部分規劃建議（面積控制及戶型配比建議）

涉縣電影院地塊的本次市場調查，我們更多的關注了市場現階段項目的綜合情況、市場反饋、銷售狀況以及市場的需求特點，前期對本項目的市場定位、和規劃定位、提供準確的市場定位建議，以促進良好的銷售，最終實現開發商的預期目標。前言

第一篇涉縣概況涉縣是一個有著光榮傳統的革命老區、紅色圣地，被譽為“中國第二代領導核心的搖籃”。涉縣是一個有著悠久歷史和燦爛文化的千年古縣；現在又是一個有著豐富資源的旅游大縣。

縣域面積1509平方公里，轄17個鄉鎮、308個行政村、464個自然村，40萬人。

涉縣是一個有著生機活力的工業大縣、經濟強縣，且有著豐富的礦產資源。

總體概況

涉縣位于河北省西南部、晉冀豫三省交界處，屬太行深山區。501001501999涉縣財政收入增長示意圖億元18.50經濟分析——★經濟發展速度驚人，河北省各縣中位列第13位

★涉縣依托資源優勢，突出特色經濟，實現了全縣經濟超常規發展

★第三產業和非公有制發展迅速2002010213250……2013涉縣經濟發展狀況一心：縣城所在地，打造冀晉豫結合區文化旅游集散中心，重點發展與旅游密切相關的餐飲住宿、文娛休閑、商務會議、特色商貿等產業，完善城區旅游相關設施和旅游服務功能。

兩核：媧皇宮、一二九師司令部舊址三帶：沿索堡鎮——青塔湖縣級公路一線百里農家長廊遼城鄉——河南店鎮——固新鎮沿清漳河一線紅古文化和漳河風光體歷史民俗旅游帶；沿井店鎮——王金莊水庫——古臺水庫一線山鄉風貌旅游體驗帶；發展空間布局：一心、兩核、三帶涉縣城市空間布局概況涉縣城市規劃概況

第二篇涉縣房地產市場

因此涉縣房產的發展成上升勢頭，就目前在建項目的規模和價格都比往年有較大的上漲。隨著房地產市場的發展，縣城土地供應量也較前幾年有很大增加。從市場調查了解到，隨著房產市場的發展，人們的住房觀念也發生了很大變化，現在人們也對住房配套、環境、小區檔次越來越高，而目光投向新區的人群逐漸曾多。涉縣城區及房地產發展2010年平方公里口平方米城區規劃面積城區人口人家住房9萬8萬3045萬14萬37平方公里城區面積4萬23萬涉縣土地供應計劃2013年土地供應總量中，公共管理與公共服務用地10.96公頃；工業倉儲及其他產業用地57.41公頃；住宅用地37.38公頃，其中廉租住房及公共租房用地3.74公頃，經濟適用住房類用地5.61公頃，普通商品房用地28.03公頃；商服用地23.85公頃。

加大住宅用地供應，進一步提高政策性住房用地比例，合理把握供地時序，著力改善民生和穩定房地產市場保持土地儲備開發投資合理規模，增強政府調控土地市場和住房保障能力，增加住宅用地供應，保障居民的合理住房需求。確保各類政策性住房及90平方米以下的中小套型商品房用地供應量不低于住宅用地供應總量的70%，著力解決中低收入家庭的住房困難，積極支持城中村整治搬遷、廉租住房建設。緊密跟蹤市場形勢，優化住宅供應方式和時序。從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓規模，出讓面積原則上不超過7公頃；支持中低價位、中小套型普通商品住房的發展，解決居民的住房需求。涉縣在售住宅項目簡析1.領秀城項目規劃11棟18層小高層；總戶數995戶售出599戶；未售出396套；其中1#2#3#已售完交房；目前在售4#、5#、6#、7#、8#在售中；總套數536套；已售出383套；未售出153套；9#、10#、11#樓目前未售正在排號中，總戶數243戶；面積：小面積三是為主70—90110平米四室主力戶型：70㎡

90㎡小三室政策：交20000元意向金；開盤當天一次性優惠150元貸款30元。價格：均價3500元/㎡（含雙氣）2.楓美.藍寶灣規劃44棟其中4棟16/17層；3棟11層；37棟多層；總戶數3000戶；分為三期銷售開發；目前主售三期期房43#、44#、45#，面積為90㎡-130㎡，目前銷售均價為3400元/㎡。優惠政策：一次性付款優惠：100元/㎡，按揭首付50%優惠：50元/㎡，按揭首付40%：30元/㎡，現房只剩頂層并送閣樓，均價3700/㎡。面積：為90㎡120㎡

130㎡，主力戶型：90㎡

120㎡小三室和大三室戶型價格：均價3400元/㎡（不含雙氣）3.天山.龍觀天下規劃37棟高層；目前在售4#5#6#7#8#9#10#樓；共計400套房源；剩房源不多，基本上一層和頂層為主；二期沒開始銷售；面積：90㎡100㎡120㎡

149㎡主力戶型：小三室、大三室為主（90——120平米）政策：一次性付款優惠100元/㎡貸款無優惠價格：均價3300元/㎡4.龍田花苑產品形態：4棟階梯式住宅最高18層；3棟多層；共900套房源；目前剩200套房源未銷售完；剩余房源樓層較高；面價較大；面積:90/㎡120/㎡140/㎡;主力戶型：三室戶型120/㎡;優惠政策：一次性打95折；貸款無優惠地下停車位：7萬一個；儲藏間：1800元/㎡;住宅房價：均價3300元/㎡;同時推出部分特價房；5層以下一次性付款2480元/㎡按揭2680元/㎡，5-10層一次性付款2680元/㎡，按揭2880元/㎡。注：目前以現房階段；因交房晚半年房價含雙氣，銷售受到影響。涉縣在售住宅項目簡析5.龍山.一品花苑規劃17棟19層高層；目前銷售為一期現房14大概1500套左右；基本上剩頂層；二期期房（打樁階段）10、11、14、16號樓月底開盤均價2800元/㎡面積：112㎡115㎡130㎡主力戶型：小三室112㎡115㎡住宅價格：3130元/㎡地下室：4—5萬一個；車庫10萬元一個；物業費：帶電梯9角；不帶電梯4角；6.華億太陽城有一部分現房；一部分期房；共900套房源；目前銷售50%面積：110㎡120㎡

150㎡主力戶型：三室戶型為主110㎡120㎡

住宅價格：均價3000元/㎡7.濱河花園3棟13層600套房源；已銷售出200套左右；面積：86.15㎡99.71㎡107.29㎡

主力戶型：小三室為主價格：均價2500元/㎡

優惠政策：一次性打95折貸款無優惠涉縣在售住宅項目簡析1、戶型方面：2室戶型較少；三室戶型以80-110㎡之間的小三室占主流，尤以100㎡左右至110㎡之間為主；120㎡以上的設計基本上為四室戶型。2、頂層和底層的銷售基本上為每一個項目的銷售難點；3、人們對10層以上的房屋認可度逐漸降低；4、對戶型格局的要求較高；涉縣住宅市場小結1、目前市場在售樓盤中以新區為主，老區樓盤較少；2、新區明顯較之老區從道路規劃、外部配套設施，城市形象有明顯的提升；3、人們對新區正在逐漸的接受；但目前從繁華程度和商業配套方面仍不及老區。區域小結產品小結價格小結1、目前市場上價格參差不齊，老城區和龍山大街沿線樓盤均價在3300-3400元/平方米之間；2、其他區域，價格在2400-3000不等。涉縣商業調查名稱地理位置業態分布租金定位華聯商場貿易街一層：家電百貨；二層：服裝60—70元/㎡/月中低檔太行市場貿易街南段內街形式：布匹、窗簾、床上用品等30—40元/㎡/月中低檔匯豐商城電影院南側一層：首飾、鞋帽；二層：服裝70—80元/㎡/月中低檔涉縣商業市場小結品牌及業態方面商鋪租賃方面商鋪銷售方面當地商業較為發達：1、形態全備：有各類市場、集中商業、商業街；2、有大的品牌商家入駐，如新世紀、美食林；3、商業細分全備：有鞋城、女人類商場等；4、檔次全備：高、中、低檔均有。目前市場無在售商業，可供參考的是電影院南側小區2010年銷售時候120平米；售價126萬元；市場租金水平參差不齊，30—80元每平米每月不等

第三篇地塊分析項目區位四至本案項目位于涉縣電影院原址，地處縣城中心區域。西臨：貿易街南臨：步行街項目外部配套1.生活配套：位于貿易街南段“太行集貿市場”，主要經營：蔬菜、瓜果、水產品、肉食、調料等。2.教育配套：涉縣實驗小學、涉縣第四中學3.醫療：涉縣中醫院4.金融:農村信用社、中國商業銀行儲蓄所5.超市：匯客隆超市項目基礎剖析——SWOT分析Strength(優勢)：1、項目地產涉縣老城區商業中心，地理位置優越；2、地塊區域商業氛圍濃厚，商業配套齊全；3、項目地塊近鄰實驗小學，教育資源得天獨厚；4、地塊周圍地勢平坦Weakness（劣勢）：1、處于鬧市區，交通擁堵；2、處于中心，于住宅而已外界環境嘈雜；3、地塊規模小，項目規劃受限；Opportunity（機會）：1、目前，當地人對老城區的認可程度要高于新新區；2、目前，老城區在售樓盤較少，有一定的市場機會；Threaten(威脅)：1、隨著新城區的不斷發展，人們對新城區的認可程度在逐漸的提升，勢必會影響到本項目；2、在售樓盤和即將面世樓盤，對客戶的分流。項目小結

通過對項目自身綜合分析，結合項目周邊、縣城現狀及未來發展的多方面因素，我們要做的就是：☆充分發揮項目自身優勢；☆主抓目前市場較空白機遇；☆通過項目產品規劃設計更加突出項目優勢，盡可能彌補存在的缺陷；將本項目打造成：★住宅——出則繁華、入則寧靜的老城區上品生活典范區；★商業——涉縣老城區標準性商業中心。

第四篇各項建議地塊規劃方面——商業部分+：地處繁華的商業中心+：規模較大—：當地大品牌云集—：商業形態豐富—：檔次、品類齊全項目現狀市場現狀—：本項目商業幾經易主發揮自身優勢規避缺陷不足從后期經營角度出發：有自身獨有特點能夠填補當地商業空白差異化商業定位從銷售角度出發：傳統商業模式，能夠化整為零布局商業模式示例（經營類）真正意義上的吃喝玩樂一條龍商業綜合體石家莊勒泰廣場商業模式示例（銷售類）較為傳