營改增政策大輔導（房地產業）營改增政策大輔導（房地產業）營改增推進概況營改增一般規定建筑業特別規定不動產銷售及經營租賃特別規定金融服務業特別規定生活服務業特別規定相關實務操作（涉稅會計核算、發票開具）

1234567目錄營業稅改征增值稅政策培訓營改增推進概況1234567目錄營業稅改征增值稅政策培訓第一部分16號一、不動產經營租賃服務及銷售涉及的主要政策1、《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）2、《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第16號）3、《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第14號）4、《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第一部分16號一、不動產經營租賃服務及銷售涉及的主要政策1、第一部分16號二、不動產經營租賃

（一）征稅范圍：納稅人以經營租賃方式出租其取得的不動產。取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。不動產，是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物等。1、建筑物，包括住宅、商業營業用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。2、構筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。

（區別于融資性租賃）第一部分16號二、不動產經營租賃（一）征稅范圍：第一部分16號

（一）征稅范圍：納稅人以經營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。

《關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）

納稅人出租不動產，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號文件印發)第十四條規定的視同銷售服務。

《關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第86號）

第一部分16號（一）征稅范圍：第一部分16號

（一）征稅范圍：

賓館、旅館、旅社、度假村和其他經營性住宿場所提供會議場地及配套服務的活動，按照“會議展覽服務”繳納增值稅。

《關于明確金融房地產開發教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）

第一部分16號（一）征稅范圍：第一部分16號（二）納稅人

1、一般納稅人

一般計稅方法：適用11%的稅率，可以抵扣進項稅額。

簡易征收方法：適用5%的征收率，不能抵扣進項稅額。

（僅2016年4月30日前取得的不動產可以適用簡易征收）

2、小規模納稅人

簡易征收辦法：適用5%的征收率。

第一部分16號（二）納稅人第一部分16號（三）不動產經營租賃稅率表納稅人項目計稅方法稅率、征收率一般納稅人2016年4月30日前取得可以選擇適用簡易計稅5%一般計稅方法11%2016年5月1日后取得一般計稅11%小規模納稅人單位和個體工商戶出租取得的不動產（不含個體工商戶出租住房）簡易計稅5%個體工商戶出租住房簡易計稅5%減按1.5%其他個人出租不動產（不含住房）簡易計稅5%其他個人出租住房

5%減按1.5%第一部分16號（三）不動產經營租賃稅率表納稅人項目第一部分16號（四）申報與征收方式：

若不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，需要申報兩次。（不動產所在地預繳，機構所在地申報）若不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的只需要申報一次（機構所在地申報）納稅人出租不動產有所得的，應在取得租金的次月納稅申報期向不動產所在地及機構所在地主管稅務機關進行申報。（具體參照16號公告第四十五條）

第一部分16號（四）申報與征收方式：第一部分16號（四）申報與征收方式：

個人發生應稅行為的銷售額未達到增值稅起征點的，免征增值稅；達到起征點的，全額計算繳納增值稅。增值稅起征點不適用于登記為一般納稅人的個體工商戶。本市銷售服務、無形資產或者不動產的增值稅起征點，按期納稅的，為月應稅銷售額20000元（含本數）；按次納稅的，為每次（日）銷售額500元（含本數）。

個人出租不動產，綜合稅率5%，其中增值稅1.5%。

第一部分16號（四）申報與征收方式：第一部分16號（五）稅款預繳率/預征率租賃不動產1、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率預繳增值稅。2、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，適用一般計稅方法計稅的，按照3%的預征率預繳稅款。

3、一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，按3％的預征率預繳稅款。4、小規模納稅人出租其取得的出租與機構所在地不在同一縣（市）的不動產（不含個人出租住房），按照5%的征收率預繳增值稅。5、個體工商戶出租住房，按照5%征收率減按1.5%向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。第一部分16號（五）稅款預繳率/預征率租賃不動產1、一般第一部分16號（六）稅款的計算：（價內稅與價外稅的區別）

1、納稅人出租不動產適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應預繳稅款：應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+11%）×3%

2、納稅人出租不動產適用簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計算應預繳稅款：應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%3、個體工商戶出租住房，按照以下公式計算應預繳稅款：應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%4、其他個人出租不動產，按照以下公式計算應納稅款：（1）出租住房：應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%（2）出租非住房：應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%

第一部分16號（六）稅款的計算：（價第一部分16號（七）預繳稅款的抵減與發票開具：1、單位和個體工商戶出租不動產，按照本辦法規定向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款時，應填寫《增值稅預繳稅款表》。

2、單位和個體工商戶出租不動產，向不動產所在地主管國稅機關預繳的增值稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。

納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。3、出租不動產，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，應在備注欄注明不動產的詳細地址。

第一部分16號（七）預繳稅款的抵減與發票開具：第一部分16號（七）預繳稅款的抵減與發票開具：

3、小規模納稅人中的單位和個體工商戶出租不動產，不能自行開具增值稅發票的，可向不動產所在地主管國稅機關申請代開增值稅發票。其他個人出租不動產，可向不動產所在地主管地稅機關申請代開增值稅發票。

4、納稅人向其他個人出租不動產，不得開具或申請代開增值稅專用發票。

第一部分16號（七）預繳稅款的抵減與發票開具：

某從事不動產出租行業的企業擁有3處不動產A、B、C。其中A在企業所在地，為2016年5月1日以后取得的不動產，B和C在外地，均為2016年4月30日以前取得的不動產，其中企業選擇B適用簡易計稅方法，C適用一般計稅方法。現企業將這3處不動產進行經營性出租，租金分別為A：80萬/月，B：120萬/月，C：70萬/月，問三處不動產如何進行計稅申報。A：直接向當地申報：80/1.11*0.11B：不動產所在地：120/1.05*0.05

機構所在地：120/1.05*0.05C：不動產所在地：70/1.11*0.03

機構所在地：70/1.11*0.11-預繳數案例某從事不動產出租行業的企業擁有3處不動產A、B、第一部分16號二、不動產轉讓（一）征稅范圍：

1、納稅人轉讓其取得的不動產。2、房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目。自行開發，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。（包括以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發后，以自己的名義立項銷售的）

第一部分16號二、不動產轉讓（一）征稅范第一部分16號（二）不征收增值稅項目：

在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為。

二、不動產轉讓第一部分16號（二）不征收增值稅項目：第一部分16號二、不動產轉讓（三）稅率和征收率：

（一）轉讓不動產適用的稅率為11%。（二）小規模納稅人轉讓不動產，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的轉讓不動產業務，征收率為5%。

第一部分16號二、不動產轉讓（三）稅率第一部分16號（三）稅率和征收率（不包括房地產企業自建項目）：

第一部分16號（三）稅率和征收率（不包括房地產企業第一部分16號二、不動產轉讓（三）稅率和征收率（僅適用于房地產企業自建項目）：

第一部分16號二、不動產轉讓（三）稅率第一部分16號二、不動產轉讓（四）銷售額的計算：（1）基本規定納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用。財政部和國家稅務總局另有規定的除外。價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：

1、代為收取并符合本辦法第十條規定的政府性基金或者行政事業性收費;2、以委托方名義開具發票代委托方收取的款項。

第一部分16號二、不動產轉讓（四）銷售第一部分16號二、不動產轉讓

（2）房地產企業銷售自行開發的房地產項目銷售額1、一般計稅方法：

房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

第一部分16號二、不動產轉讓（2）房地第一部分16號二、不動產轉讓當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：（1）當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款（2）在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。（3）一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

第一部分16號二、不動產轉讓當期第一部分16號二、不動產轉讓當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

注：“當期銷售房地產項目建筑面積”“房地產項目可供銷售建筑面積”，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。

《關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第86號）

第一部分16號二、不動產轉讓當期第一部分16號二、不動產轉讓

（4）

其中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外)，在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

《關于明確金融房地產開發教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）

第一部分16號二、不動產轉讓第一部分16號二、不動產轉讓

房地產開發企業向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，按照財稅〔2016〕140號文件第七、八條規定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月份(稅款所屬期)起按照《關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第86號）計算扣除。第一部分16號二、不動產轉讓第一部分16號二、不動產轉讓

房地產開發企業(包括多個房地產開發企業組成的聯合體)受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發，同時符合下列條件的，可由項目公司按規定扣除房地產開發企業向政府部門支付的土地價款。(一)房地產開發企業、項目公司、政府部門三方簽訂變更協議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司;(二)政府部門出讓土地的用途、規劃等條件不變的情況下，簽署變更協議或補充合同時，土地價款總額不變;(三)項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有。

《關于明確金融房地產開發教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）第一部分16號二、不動產轉讓第一部分16號二、不動產轉讓

2、簡易計稅方法（1）一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的和小規模納稅人，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。（2）一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。

第一部分16號二、不動產轉讓2、簡第一部分16號二、不動產轉讓房地產老項目是指：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

第一部分16號二、不動產轉讓房地產老第一部分16號（四）銷售額的計算：

第一部分16號（四）銷售額的計算：第一部分16號二、不動產轉讓（四）銷售額的計算：納稅人按規定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價的，應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的合法有效憑證。否則，不得扣除。

上述憑證是指：1、稅務部門監制的發票。2、法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。

3、國家稅務總局規定的其他憑證。

第一部分16號二、不動產轉讓（四）銷售第一部分16號（五）稅款預繳1、一般納稅人一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。

第一部分16號（五）稅款預繳第一部分16號（五）稅款預繳2、小規模納稅人房地產開發企業中的小規模納稅人（以下簡稱小規模納稅人）采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3%小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。

第一部分16號（五）稅款預繳第一部分16號（五）稅款預繳

第一部分16號（五）稅款預繳第一部分16號（五）稅款預繳

第一部分16號（五）稅款預繳第一部分16號二、不動產轉讓（六）進項稅額抵扣（針對房地產企業銷售自行開發的項目）一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規模”為依據進行劃分。

不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產項目建設規模÷房地產項目總建設規模）

第一部分16號二、不動產轉讓（六）進項

某一般納稅人企業于2015年10月轉讓A、B、C三處自建房產，A是于2015年5月1日后在外地取得，B和C均是2015年4月30日前在本地取得。其中企業選擇B適用簡易化計稅方法，C使用一般計稅方法。出售三處房產分別獲得650萬元，1000萬元，1500萬元。請問企業該如何申報計稅。A：一般計稅方法：外地預繳：650*（1+11%）*5%

機構所在地申報：650*（1+11%）*11%-預繳稅額B：簡易計稅方法：外地預繳：1000*（1+5%）*5%

機構所在地申報：1000*（1+5%）*5%

案例

C：一般計稅方法：機構所在地申報：1500*（1+11%）*11%某一般納稅人企業于2015年10月轉讓A、B、C

某房地產開發企業銷售自己開發的房地產項目A和B，其中A項目為2016年4月30日前開工的項目，企業選擇簡易征收方式計稅，建筑規模為20萬平方米，B項目為2016年5月1日以后開工的項目，建筑規模為40萬平方米。其中A銷售額為40000萬元，B項目銷售額為90000萬元，2個項目對應進項一共80000萬元，但是無法劃分，請問企業該如何申報計稅。

案例某房地產開發企業銷售自己開發的房地產項目A和B，A項目：銷項稅額：40000*(1+5%)*5%B項目：銷項稅額：90000*（1+11）*11%

不得抵扣的進項稅額：80000*（20/60）A銷項稅額+B銷項稅額-80000+不得抵扣的進項稅額案例A項目：銷項稅額：40000*(1+5%)*5第一部分16號二、不動產轉讓（七）納稅地點

（一）固定業戶機構所在地與不動產所在地不在同一縣（市）的，應當向不動產所在地進行稅款的預繳申報，再至機構所在地主管稅務機關進行申報繳稅。（其他個人除外）（二）固定業戶機構所在地與不動產所在地在同一縣（市）的，直接向機構所在地主管稅務機關進行申報繳稅。

第一部分16號二、不動產轉讓（七）納稅地第一部分16號二、不動產轉讓

(八）發票開具1、轉讓不動產（1）小規模納稅人轉讓其取得的不動產，不能自行開具增值稅發票的，可向不動產所在地主管地稅機關申請代開。（2）納稅人向其他個人轉讓其取得的不動產，不得開具或申請代開增值稅專用發票。

第一部分16號二、不動產轉讓(八）發票第一部分16號二、不動產轉讓

（八）發票開具

2、房地產企業銷售自行開發的房地產項目（1）一般納稅人一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具增值稅發票。一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管稅務機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。一般納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得開具增值稅專用發票

第一部分16號二、不動產轉讓（八）發票第一部分16號（2）小規模納稅人小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具增值稅普通發票。購買方需要增值稅專用發票的，小規模納稅人向主管國稅機關申請代開。小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管稅務機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得申請代開增值稅專用發票。小規模納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得申請代開增值稅專用發票。

第一部分16號（2）小規模納稅人第一部分16號

銷售不動產，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，應在發票“貨物或應稅勞務、服務名稱”欄填寫不動產名稱及房屋產權證書號碼（無房屋產權證書的可不填寫），“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動產的詳細地址。

納稅人銷售其取得的不動產，自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，使用六聯增值稅專用發票或者五聯增值稅普通發票。納稅人辦理產權過戶手續需要使用發票的，可以使用增值稅專用發票第六聯或者增值稅普通發票第三聯。

《關于納稅人銷售其取得的不動產辦理產權過戶手續使用的增值稅發票聯次問題的通知》（稅總函〔2016〕190號）

第一部分16號銷售不動產，納稅人自行開具或者稅務第一部分16號如因丟失等原因無法提供取得不動產時的發票，可向稅務機關提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進行差額扣除。公式：（一）2016年4月30日及以前繳納契稅的：增值稅應納稅額=[全部交易價格(含增值稅)-契稅計稅金額(含營業稅)]÷(1+5%)×5%（二）2016年5月1日及以后繳納契稅的：增值稅應納稅額=[全部交易價格(含增值稅)÷(1+5%)-契稅計稅金額(不含增值稅)]×5%。納稅人同時保留取得不動產時的發票和其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料的，應當憑發票進行差額扣除。

《關于納稅人轉讓不動產繳納增值稅差額扣除有關問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第73號）

第一部分16號如因丟失等原因無法提供取得不動產時的發票，第一部分16號二、不動產轉讓

（九）納稅申報1、轉讓不動產納稅人轉讓其取得的不動產，向不動產所在地主管地稅機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

第一部分16號二、不動產轉讓（九）納稅第一部分16號二、不動產轉讓

2、房地產企業銷售自行開發的房地產項目（1）一般納稅人一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。第一部分16號二、不動產轉讓2、房地第一部分16號二、不動產轉讓

2、房地產企業銷售自行開發的房地產項目（1）一般納稅人一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第一部分16號二、不動產轉讓2、房地第一部分16號二、不動產轉讓

2、房地產企業銷售自行開發的房地產項目（2）小規模納稅人小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第一部分16號二、不動產轉讓2、房地謝謝謝謝營改增政策大輔導（房地產業）營改增政策大輔導（房地產業）營改增推進概況營改增一般規定建筑業特別規定不動產銷售及經營租賃特別規定金融服務業特別規定生活服務業特別規定相關實務操作（涉稅會計核算、發票開具）

1234567目錄營業稅改征增值稅政策培訓營改增推進概況1234567目錄營業稅改征增值稅政策培訓第一部分16號一、不動產經營租賃服務及銷售涉及的主要政策1、《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）2、《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第16號）3、《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第14號）4、《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第一部分16號一、不動產經營租賃服務及銷售涉及的主要政策1、第一部分16號二、不動產經營租賃

（一）征稅范圍：納稅人以經營租賃方式出租其取得的不動產。取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。不動產，是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物等。1、建筑物，包括住宅、商業營業用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。2、構筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。

（區別于融資性租賃）第一部分16號二、不動產經營租賃（一）征稅范圍：第一部分16號

（一）征稅范圍：納稅人以經營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。

《關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）

納稅人出租不動產，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號文件印發)第十四條規定的視同銷售服務。

《關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第86號）

第一部分16號（一）征稅范圍：第一部分16號

（一）征稅范圍：

賓館、旅館、旅社、度假村和其他經營性住宿場所提供會議場地及配套服務的活動，按照“會議展覽服務”繳納增值稅。

《關于明確金融房地產開發教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）

第一部分16號（一）征稅范圍：第一部分16號（二）納稅人

1、一般納稅人

一般計稅方法：適用11%的稅率，可以抵扣進項稅額。

簡易征收方法：適用5%的征收率，不能抵扣進項稅額。

（僅2016年4月30日前取得的不動產可以適用簡易征收）

2、小規模納稅人

簡易征收辦法：適用5%的征收率。

第一部分16號（二）納稅人第一部分16號（三）不動產經營租賃稅率表納稅人項目計稅方法稅率、征收率一般納稅人2016年4月30日前取得可以選擇適用簡易計稅5%一般計稅方法11%2016年5月1日后取得一般計稅11%小規模納稅人單位和個體工商戶出租取得的不動產（不含個體工商戶出租住房）簡易計稅5%個體工商戶出租住房簡易計稅5%減按1.5%其他個人出租不動產（不含住房）簡易計稅5%其他個人出租住房

5%減按1.5%第一部分16號（三）不動產經營租賃稅率表納稅人項目第一部分16號（四）申報與征收方式：

若不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，需要申報兩次。（不動產所在地預繳，機構所在地申報）若不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的只需要申報一次（機構所在地申報）納稅人出租不動產有所得的，應在取得租金的次月納稅申報期向不動產所在地及機構所在地主管稅務機關進行申報。（具體參照16號公告第四十五條）

第一部分16號（四）申報與征收方式：第一部分16號（四）申報與征收方式：

個人發生應稅行為的銷售額未達到增值稅起征點的，免征增值稅；達到起征點的，全額計算繳納增值稅。增值稅起征點不適用于登記為一般納稅人的個體工商戶。本市銷售服務、無形資產或者不動產的增值稅起征點，按期納稅的，為月應稅銷售額20000元（含本數）；按次納稅的，為每次（日）銷售額500元（含本數）。

個人出租不動產，綜合稅率5%，其中增值稅1.5%。

第一部分16號（四）申報與征收方式：第一部分16號（五）稅款預繳率/預征率租賃不動產1、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率預繳增值稅。2、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，適用一般計稅方法計稅的，按照3%的預征率預繳稅款。

3、一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，按3％的預征率預繳稅款。4、小規模納稅人出租其取得的出租與機構所在地不在同一縣（市）的不動產（不含個人出租住房），按照5%的征收率預繳增值稅。5、個體工商戶出租住房，按照5%征收率減按1.5%向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。第一部分16號（五）稅款預繳率/預征率租賃不動產1、一般第一部分16號（六）稅款的計算：（價內稅與價外稅的區別）

1、納稅人出租不動產適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應預繳稅款：應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+11%）×3%

2、納稅人出租不動產適用簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計算應預繳稅款：應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%3、個體工商戶出租住房，按照以下公式計算應預繳稅款：應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%4、其他個人出租不動產，按照以下公式計算應納稅款：（1）出租住房：應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%（2）出租非住房：應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%

第一部分16號（六）稅款的計算：（價第一部分16號（七）預繳稅款的抵減與發票開具：1、單位和個體工商戶出租不動產，按照本辦法規定向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款時，應填寫《增值稅預繳稅款表》。

2、單位和個體工商戶出租不動產，向不動產所在地主管國稅機關預繳的增值稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。

納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。3、出租不動產，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，應在備注欄注明不動產的詳細地址。

第一部分16號（七）預繳稅款的抵減與發票開具：第一部分16號（七）預繳稅款的抵減與發票開具：

3、小規模納稅人中的單位和個體工商戶出租不動產，不能自行開具增值稅發票的，可向不動產所在地主管國稅機關申請代開增值稅發票。其他個人出租不動產，可向不動產所在地主管地稅機關申請代開增值稅發票。

4、納稅人向其他個人出租不動產，不得開具或申請代開增值稅專用發票。

第一部分16號（七）預繳稅款的抵減與發票開具：

某從事不動產出租行業的企業擁有3處不動產A、B、C。其中A在企業所在地，為2016年5月1日以后取得的不動產，B和C在外地，均為2016年4月30日以前取得的不動產，其中企業選擇B適用簡易計稅方法，C適用一般計稅方法。現企業將這3處不動產進行經營性出租，租金分別為A：80萬/月，B：120萬/月，C：70萬/月，問三處不動產如何進行計稅申報。A：直接向當地申報：80/1.11*0.11B：不動產所在地：120/1.05*0.05

機構所在地：120/1.05*0.05C：不動產所在地：70/1.11*0.03

機構所在地：70/1.11*0.11-預繳數案例某從事不動產出租行業的企業擁有3處不動產A、B、第一部分16號二、不動產轉讓（一）征稅范圍：

1、納稅人轉讓其取得的不動產。2、房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目。自行開發，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。（包括以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發后，以自己的名義立項銷售的）

第一部分16號二、不動產轉讓（一）征稅范第一部分16號（二）不征收增值稅項目：

在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為。

二、不動產轉讓第一部分16號（二）不征收增值稅項目：第一部分16號二、不動產轉讓（三）稅率和征收率：

（一）轉讓不動產適用的稅率為11%。（二）小規模納稅人轉讓不動產，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的轉讓不動產業務，征收率為5%。

第一部分16號二、不動產轉讓（三）稅率第一部分16號（三）稅率和征收率（不包括房地產企業自建項目）：

第一部分16號（三）稅率和征收率（不包括房地產企業第一部分16號二、不動產轉讓（三）稅率和征收率（僅適用于房地產企業自建項目）：

第一部分16號二、不動產轉讓（三）稅率第一部分16號二、不動產轉讓（四）銷售額的計算：（1）基本規定納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用。財政部和國家稅務總局另有規定的除外。價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：

1、代為收取并符合本辦法第十條規定的政府性基金或者行政事業性收費;2、以委托方名義開具發票代委托方收取的款項。

第一部分16號二、不動產轉讓（四）銷售第一部分16號二、不動產轉讓

（2）房地產企業銷售自行開發的房地產項目銷售額1、一般計稅方法：

房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

第一部分16號二、不動產轉讓（2）房地第一部分16號二、不動產轉讓當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：（1）當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款（2）在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。（3）一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

第一部分16號二、不動產轉讓當期第一部分16號二、不動產轉讓當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

注：“當期銷售房地產項目建筑面積”“房地產項目可供銷售建筑面積”，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。

《關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第86號）

第一部分16號二、不動產轉讓當期第一部分16號二、不動產轉讓

（4）

其中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外)，在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

《關于明確金融房地產開發教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）

第一部分16號二、不動產轉讓第一部分16號二、不動產轉讓

房地產開發企業向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，按照財稅〔2016〕140號文件第七、八條規定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月份(稅款所屬期)起按照《關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第86號）計算扣除。第一部分16號二、不動產轉讓第一部分16號二、不動產轉讓

房地產開發企業(包括多個房地產開發企業組成的聯合體)受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發，同時符合下列條件的，可由項目公司按規定扣除房地產開發企業向政府部門支付的土地價款。(一)房地產開發企業、項目公司、政府部門三方簽訂變更協議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司;(二)政府部門出讓土地的用途、規劃等條件不變的情況下，簽署變更協議或補充合同時，土地價款總額不變;(三)項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有。

《關于明確金融房地產開發教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）第一部分16號二、不動產轉讓第一部分16號二、不動產轉讓

2、簡易計稅方法（1）一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的和小規模納稅人，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。（2）一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。

第一部分16號二、不動產轉讓2、簡第一部分16號二、不動產轉讓房地產老項目是指：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

第一部分16號二、不動產轉讓房地產老第一部分16號（四）銷售額的計算：

第一部分16號（四）銷售額的計算：第一部分16號二、不動產轉讓（四）銷售額的計算：納稅人按規定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價的，應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的合法有效憑證。否則，不得扣除。

上述憑證是指：1、稅務部門監制的發票。2、法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。

3、國家稅務總局規定的其他憑證。

第一部分16號二、不動產轉讓（四）銷售第一部分16號（五）稅款預繳1、一般納稅人一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。

第一部分16號（五）稅款預繳第一部分16號（五）稅款預繳2、小規模納稅人房地產開發企業中的小規模納稅人（以下簡稱小規模納稅人）采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3%小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。

第一部分16號（五）稅款預繳第一部分16號（五）稅款預繳

第一部分16號（五）稅款預繳第一部分16號（五）稅款預繳

第一部分16號（五）稅款預繳第一部分16號二、不動產轉讓（六）進項稅額抵扣（針對房地產企業銷售自行開發的項目）一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規模”為依據進行劃分。

不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產項目建設規模÷房地產項目總建設規模）

第一部分16號二、不動產轉讓（六）進項

某一般納稅人企業于2015年10月轉讓A、B、C三處自建房產，A是于2015年5月1日后在外地取得，B和C均是2015年4月30日前在本地取得。其中企業選擇B適用簡易化計稅方法，C使用一般計稅方法。出售三處房產分別獲得650萬元，1000萬元，1500萬元。請問企業該如何申報計稅。A：一般計稅方法：外地預繳：650*（1+11%）*5%

機構所在地申報：650*（1+11%）*11%-預繳稅額B：簡易計稅方法：外地預繳：1000*（1+5%）*5%

機構所在地申報：1000*（1+5%）*5%

案例

C：一般計稅方法：機構所在地申報：1500*（1+11%）*11%某一般納稅人企業于2015年10月轉讓A、B、C

某房地產開發企業銷售自己開發的房地產項目A和B，其中A項目為2016年4月30日前開工的項目，企業選擇簡易征收方式計稅，建筑規模為20萬平方米，B項目為2016年5月1日以后開工的項目，建筑規模為40萬平方米。其中A銷售額為40000萬元，B項目銷售額為90000萬元，2個項目對應進項一共80000萬元，但是無法劃分，請問企業該如何申報計稅。

案例某房地產開發企業銷售自己開發的房地產項目A和B，A項目：銷項稅額：40000*(1+5%)*5%B項目：銷項稅額：90000*（1+11）*11%

不得抵扣的進項稅額：80000*（20/60）A銷項稅額+B銷項稅額-80000+不得抵扣的進項稅額案例A項目：銷項稅額：40000*(1+5%)*5第一部分16號二、不動產轉讓（七）納稅地點

（一）固定業戶機構所在地與不動產所在地不在同一縣（市）的，應當向不動產所在地進行稅款的預繳申報，再至機構所在地主管稅務機關進行申報繳稅。（其他個人除外）（二）固定業戶機構所在地與不動產所在地在同一縣（市）的，直接向機構所在地主管稅務機關進行申報繳稅。

第一部分16號二、不動產轉讓（七）納稅地第一部分1