年土地市場分析：熱度仍在持續(xù)

隨著調控政策的不斷出臺，我國流失漸漸回歸理性，開頭降溫。但與樓市降溫相反的是，土地市場的熱度仍在持續(xù)。以下是宇博智業(yè)我整理的2022年土地市場分析。

樓市逐步回歸理性

國慶新政經過一個多月的發(fā)酵，各地樓市正漸漸回歸安靜，最明顯和最為引人留意的是，房價的上升勢頭得到了抑制。日前，上海也進一步加大了房地產調控力度，隨著這些政策的實施，熱點城市樓市走勢有望漸漸趨于穩(wěn)定。

依據國家統(tǒng)計局日前公布的《15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格變動》顯示，與10月份上半月比，10月份下半月新建商品住宅價格除深圳和成都兩個城市連續(xù)下降外，北京、天津、上海、廈門和鄭州等5個城市也由升轉降，降幅在0．1至0．4個百分點之間；廣州新建商品住宅價格環(huán)比持平。

二手房房價雖仍在上漲，但漲幅已經明顯下降。依據安居客房價數(shù)據顯示，截至11月23日，10月北京二手房均價環(huán)比上漲3．99％；上海二手房均價環(huán)比上漲2．77％；廣州二手房均價環(huán)比上漲1．41％；深圳二手房均價環(huán)比上漲0．13％。四大一線城市10月環(huán)比漲幅，均比上月下降1到3個百分點。

除了一線城市，此前房價一路飆升的“樓市四小龍”，在本輪調控中也有明顯影響。安居客房價數(shù)據顯示，10月南京二手房均價環(huán)比漲幅為4．15％，上月為7．04％；而合肥環(huán)比漲幅則低至0．79％，上月為5．80％；廈門環(huán)比漲幅為0．35％，上月為4．45％；蘇州甚至從環(huán)比上漲3．25％轉為環(huán)比下跌0．76％。

“從數(shù)據可以看出，二手房均價漲幅已經大幅下降，此前瘋狂的房價正漸漸恢復理性。對于剛需者而言，這是一件好事。此前市場非理性，投資者扎堆，樓市是賣方市場。房價飆漲的同時，一房難求、中途跳價等現(xiàn)象也時有發(fā)生。現(xiàn)在隨著樓市理性的回歸，也促使樓市漸漸向買方市場轉化。買方也可以拋開其他因素，真正關注到房產本身，將更多時間和精力用于考量意向房產的各種指標，比如戶型、交通、商業(yè)配套等。”安居客分析師指出。

土地市場依舊火熱

土地供應儲地需求完善

物以稀為貴，這句話在土地市場上同樣適用。從土地供應上來看，調控后無論是土地供應始終緊急的一線城市，還是曾表態(tài)在四季度要增加土地供應的城市，供地目標依舊不高。

比如南京，南京市曾在10月5日發(fā)文要求加大供地力度，但直至11月下旬也只有60萬平方米宅地入市，并且其中還包括了超過30萬平方米有著苛刻條件的特別宅地。而南京同期月均交易量，卻有140萬平方米。

依據國土局數(shù)據顯示，2022年前三季度全國國有建設用地供應318800萬平方米，其中，房地產用地供應71000萬平方米，同比下降7.8%。依據整理發(fā)覺，該下降趨勢在第四季度仍舊持續(xù)。

在該背景下，房企們都慌了，庫存不足的大房企要加大土地儲備量，中小房企視每一塊“來之不易”的土地為“續(xù)命糧”。供地規(guī)模變小了，市場反而更熱了。

對此，有資深業(yè)內人士說到：一二線城市就是房企眼中的機會點，能夠在一二線城市拿地就能把握將來的生存命脈，在土地供應不足的狀況下，對于部分每年有投資目標的房企，要抓住機會完成土地儲備目標，假如沒有完成目標將會對公司的規(guī)劃、激勵等各方面產生影響。此外中小房企在一二線城市缺少競爭力，或因資金短缺很難拿地，導致了許多中小型房企面臨缺乏土地儲備、無法連續(xù)進展的逆境，假如土地供應“斷了頓”，將面臨生存難題。