《清華大學·三峽新能源研發(fā)中心》可行性研究報告目錄一、項目建設用地簡介1、項目用地地理位置2、項目規(guī)劃指標3、項目定位用途簡述4、項目現狀二、項目可行性分析1、市場分析2、項目所在商圈現狀分析3、政府對該商圈的規(guī)劃4、宜昌市整體市場分布情況5、項目可行性定位小結三、項目整體思路1、項目總體思路簡述2、項目建筑周期概述3、項目銷售周期概述4、運營管理思路四、總體投資測算五、項目整體收益分析1、項目銷售收益測算2、經營收益測算3、總體收益小結六、項目融資及還款來源1、項目融資2、項目還款來源一、項目建設用地簡介1、該項目位于長江經濟帶，宜昌市西陵區(qū)域內，西陵二路與大學路的交匯處，在三峽大學留學生公寓旁。2、項目用地建筑指標（詳見附件1）用地占地面積：22733.83平方米，約合34.1畝。規(guī)劃建筑面積：住宅9萬平方米，辦公樓4萬平方米。容積率：5.5建筑密度：17.1%綠化率：36.9%項目共5個單體建筑，其中：住宅4棟，33層；研發(fā)中心（公寓）一棟，29層；地下二層。3、項目定位簡述住宅：高端學區(qū)房；公寓：白領、高科技人才、高端研發(fā)人員。4、項目現狀完成一級土地開發(fā)工作：研發(fā)中心項目的前期規(guī)劃，可行性分析報告，建設用地修建規(guī)劃審批，拆遷戶安置房已主體封頂（33層，3萬平方米），完成拆遷工作量50%。二、項目可行性分析1、市場分析作為一個擁有優(yōu)越的自然資源的長江經濟帶城市和水電之都，宜昌在近年來也成為一些地產大鱷逃離一二線大城市的下一個重要陣地。隨著萬達、恒大在宜昌項目的成功開發(fā)，越來越多的全國知名房地產企業(yè)正將目光投向這里，紛紛在宜昌謀劃發(fā)展，攻城掠地。這讓宜昌的房地產業(yè)顯得后勁十足，也成為其持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展的一個重要因素。2、項目所在地域現狀分析隨著宜昌市城市建設步伐加快，宜昌已經基本形成了幾大住宅的區(qū)域特點，城區(qū)環(huán)夷陵廣場沿線、葛洲壩商圈及新建萬達九碼頭商圈，這些成為商業(yè)地產的寶地，尤其活躍，為城市注入了新的元素。東山開發(fā)區(qū)為新興置業(yè)區(qū)，特點是樓盤集中，而且交通便利，與宜昌商業(yè)中心鐵路壩車程緊幾站之遙。而且我們的目標地塊正是處于東山開發(fā)區(qū)與市區(qū)相連通的北苑地段，該區(qū)域隨著新建設的三峽大學校園，宜昌二中、搬至此地段，使得該地段已經快速形成了教育地產區(qū)域。短短幾年時間，區(qū)域地塊的綜合價值不斷翻升；隨著宜昌市行政服務中心、宜昌市廣電中心的逐步建設完成，該區(qū)域很快成為宜昌文化教育發(fā)展的熱地新區(qū)。3、政府對該地域的規(guī)劃政府對宜昌未來20年的規(guī)劃是建設特大城市，西陵區(qū)一直是城市的政治中心、商貿商務中心、旅游服務中心和科技文化中心。該項目地處宜昌中心西陵區(qū)地界，同時緊鄰開發(fā)區(qū)商業(yè)中心，目前政府正在修建廟嘴大橋，預計2015年底全線通車，建成后大橋將直通項目門前的西陵二路，并與江南大道、花溪路、東山四路形成宜昌核心城區(qū)快速環(huán)城道。屆時項目業(yè)主出行將會更加便利，該區(qū)域的文化商業(yè)價值也會得到更快的提升。4、宜昌市整體市場分布情況宜昌市城區(qū)共劃分為西陵區(qū)、伍家區(qū)和開發(fā)區(qū)，目前中高檔樓盤集中分布在這三個區(qū)，其中綜合房價以西陵區(qū)為最高。5、項目可行性定位小結①區(qū)域價值：西陵區(qū)一直以來是宜昌的核心，是宜昌最繁華、土地價值最高的區(qū)域。②地段價值：項目地處三峽大學旁，學術氛圍濃厚，同時也是生態(tài)環(huán)境最好的區(qū)域之一。③交通、配套價值：周邊配套較為成熟，項目地處宜昌市主干道西陵二路與城東大道交匯處，交通便捷，出行方便，離市中心夷陵廣場僅需5分鐘車程。④認知度價值：在宜昌人心目中，項目地塊屬于城市較中心區(qū)，是購房的理想選擇地。因此，該地段無論是經商還是居住都是理想之地，開發(fā)該項目是可行的。三、項目整體思路1、項目總體思路簡述該地屬宜昌市一類土地，擬建設高端建筑品，高端學區(qū)房，住宅可建9萬平方米，戶型面積約在90、100、120、135平方米。公寓面積在30～70平方米。底下二層，可改造部分地下商鋪。2、項目建筑周期概述前期工作準備：設計方案規(guī)劃報批，2個月；施工圖設計與報建，3個月，包括：場地平整，深基坑支護。基礎工程：2個月。主體工程：6個月，每月6層。裝修工程：3個月。室外水電、綠化、附屬工程：2個月。竣工備案：3個月。總工期：21個月。3、項目銷售周期概述引導期（客戶資料登記）：2個月。初銷期（內部認購發(fā)售）：2個月。強銷期（開盤銷售）：2個月。續(xù)銷期（消化尾盤）：2個月。4、運營管理思路設立項目管理公司，分設財務部，工程部，物業(yè)管理部，銷售部。銷售完成90%時，將工程部和物業(yè)管理部轉入售后服務進行基礎管理，人員視情況確定。綠化、保潔等盡量外包。自行成立物業(yè)管理公司。四、項目經濟指標分析該項目的合作形式為茶庵村出地，我公司出資。出資建設內容為：1、在彭家灣地塊還建村集體不少于6000平方米商務樓；2、在張家崗地塊建設一棟約3萬平方米村民安置房，用于集中安置該地塊紅線范圍內的本村拆遷戶，剩余房屋茶庵村按成本價回購（拆遷還房標準為1:1還建）；3、承擔拆遷戶無證房拆遷補償費用。剩余土地通過招拍掛形式取得用于建設研發(fā)中心大樓和配套住宅。該項目總用地面積約42.52畝，土地招拍掛面積約34.1畝，容積率為5.5，總建筑面積約13.6萬平方米，其中村商務樓0.6萬平方米；研發(fā)中心約4萬平方米；住宅約9萬平方米。該項目計劃總投資約5.5億元。（一）項目概況：1、項目地點：新能源研發(fā)中心項目位于彭家灣，茶庵村四期安置房位于張家崗。2、土地面積：彭家灣約42.52畝，合28346.8㎡（其中34.1畝合22733.83平方米用于建設研發(fā)大樓和住宅；8.42畝合5613㎡，用于還建村集體商務樓）。張家崗約10.68畝，合7120㎡，用于建設茶庵村安置房。3、土地用途：研發(fā)、辦公、商業(yè)及住宅。4、現土地使用人：茶庵村。5、土地性質：國有劃撥建設用地。6、拆遷面積：約40000㎡（有證18000㎡，無證22000㎡）。7、用地條件：彭家灣綜合容積率5.5，張家崗容積率3.3。（二）項目建設規(guī)模：138600㎡+29670㎡＝168270㎡1、彭家灣：總建筑面積約為138600㎡，其中村集體商務樓約6300㎡；研發(fā)中心約40500㎡；住宅約91300㎡；附屬用房約500㎡。2、張家崗：總建筑面積約為29670㎡，其中住宅建筑面積約為29570㎡，附屬用房約100㎡。（三）預計研發(fā)中心及茶庵村安置房項目總投資：58857萬元●預計土地出讓金及土地契稅：1773萬元1、34.1畝×50萬/畝＝1705萬元2、1705萬×4%＝68●預計拆遷、補償及安置房建設費用：11620萬元1、預計拆遷補償費用：22000㎡×800元/㎡＝1760萬2、預計茶庵村四期安置房建設成本：8419萬（1）地勘、設計審圖費：29670㎡×20元/㎡＝59萬（2）前期配套費：29670㎡×70元/㎡＝208萬（3）招標、立項等中介服務費：20萬（4）土建安裝工程費用：29670㎡×1700元/㎡＝5044萬（5）電梯安裝：33萬×4部＝132萬（6）水電氣、有線網絡安裝：29670㎡×130元/㎡＝386萬（7）人防、消防、安防及防雷：29670㎡×15元/㎡＝45萬（8）室外工程、綠化及排污：29670㎡×30元/㎡＝89萬（9）監(jiān)理費：29670㎡×20元/㎡＝60萬（10）項目建設管理費：5044萬×1%＝50萬（11）稅金：29670㎡×4000元/㎡×15%＝1780萬（12）房屋契稅：29670㎡×4000元/㎡×2%＝237萬（13）房產及土地辦證費：264戶×340元/戶＝9萬（14）財務費用：2000萬×10%×1.5年＝300萬3、村集體商務樓建設成本：1441萬（1）地勘、設計等費用：6300㎡×20元/㎡＝13萬（2）前期配套費：6300㎡×70元/㎡＝44萬（3）招標、立項等中介服務費用：10萬（4）土建安裝工程費用：6300㎡×1100元/㎡＝693萬（5）電梯：25萬×2部＝50萬（6）水電、網絡安裝：6300㎡×120元/㎡＝76萬（7）人防、消防工程：6300㎡×20元/㎡＝13萬（8）室外工程、綠化及排污：6300㎡×30元/㎡＝19萬（9）監(jiān)理費：5萬（10）項目建設管理費：693萬×2%＝14萬（12）稅金：6300㎡×4000元/㎡×16%＝403萬（13）房屋契稅：6300㎡×4000元/㎡×4%＝101萬●預計研發(fā)中心項目建設費用：45464萬元1、勘探、方案及施工圖設計：132300㎡×25元/㎡＝330萬2、前期配套費：132300㎡×70元/㎡＝926萬3、招標、立項等中介服務費用：100萬4、土方工程費用：300萬5、土建安裝工程費用：132300㎡×1700元/㎡＝22491萬6、電梯安裝：18部×33萬＝594萬7、水電氣、有線網絡安裝：132300㎡×130元/㎡＝1720萬8、人防、消防、安防及防雷：132300㎡×15元/㎡＝198萬10、室外工程、綠化及排污：132300㎡×20元/㎡＝265萬11、監(jiān)理費：132300㎡×15元/㎡＝198萬12、項目管理費：22491×1.5%＝337萬13、稅金（住宅）：50215×19%＝9541萬14、稅金（辦公）：22275×24%＝5436萬15、營銷推廣費：85670萬×1.2%＝1028萬16、財務費用：5000萬×20%×1.5年＝1500萬17、不可預見費：500萬（四）預測項目銷售收入：78110萬元1、辦公：40500㎡×5500元/㎡＝22275萬2、住宅：91300㎡×5500元/㎡＝50215萬3、地下車位：1171個×8萬/個×60%＝5620萬（五）預計項目盈利：19253萬元78110萬－58857萬（四-三）＝19253萬（六）單位成本（含稅）：58857/132300＝4450元/㎡（七）回報率：19253/58857＝32.7%五、項目整體收益分析1、項目銷售收益測算；本項目的住宅和辦公大樓的銷售價格差距不大，前期測算住宅和辦公樓均按市調價格低開高走定價方案，初步統(tǒng)一定價為5500元/㎡，地下車位按8萬/個，前期車位暫按銷售收入的60%計算。總收益為78110萬元。2、總體收益小結；按經濟指標分析，該項目的