HOPEFLUENT【萬佳·冀州項目】項目思路溝通案合富輝煌（中國）北京公司2010年07月30日序08年起，河北房地產市場風生云起,萬達、恒大等全國知名企業(yè)相繼進入。10年，全國房地產市場進入新一輪的政策調控年。萬佳地產未來發(fā)展任重道遠合富輝煌深耕房地產市場近十多年以600余個項目實戰(zhàn)案例為萬佳地產發(fā)展助力！萬佳地產五年發(fā)展目標——成為城市精品豪宅地產的代表者——成為最具發(fā)展?jié)摿Φ纳鲜泄救f佳地產擁有的資源正定項目—萬佳麗都衡水項目—冀州建面13萬平米地塊石家莊項目—東郊村改造項目（400畝）思考：宏觀及市場環(huán)境對公司未來發(fā)展影響如何？究竟采用何種開發(fā)模式，才能平衡及完成風險與利潤之間的轉變？應采用什么營銷模式才能在最快的時間內樹立行業(yè)品牌形象？建立品牌形象的基礎：石家莊正定及衡水冀州項目PART1項目地塊及資源解析地塊四至項目SWOT分析項目初步研判冀州項目SWOT分析優(yōu)勢S機會O劣勢W威脅T項目位于城區(qū)中心，交通便捷，更擁有城市音樂綠化廣場。項目地塊規(guī)正，開發(fā)規(guī)模適中，發(fā)展周期短，具備短平快項目的基礎。周邊基礎較好，周邊居住人口密集；冀州城市發(fā)展受到制約；項目所處區(qū)域非重點發(fā)展方向；周邊建筑較舊，現(xiàn)代都市感差；項目配套檔次較低，難成主賣點；房地產市場價格水平較低，當?shù)乜蛻魧Ω邩莾r產品需要一定的時間了解；地塊所處城鎮(zhèn)中心位置，稀缺性；區(qū)域存在商業(yè)生活中心的空白點；缺乏高檔樓盤提升區(qū)域檔次；房地產市場產品設計及營銷模式落后；調控當前熱點，對樓市影響不確定；區(qū)域競爭項目分流客戶；沿湖發(fā)展成為主流；項目初步研判區(qū)域界定：城市中心區(qū)，非主流發(fā)展方向，需自身造勢形成熱點。城區(qū)中心客戶群豐富非重點發(fā)展區(qū)域處于慢速發(fā)展板塊區(qū)域發(fā)展受到制約區(qū)域界定項目界定：13萬城市中心綜綜合體項目。。13萬方體量城中心項項目商住性質質綜合體體規(guī)正地塊塊企業(yè)原則則：中高高端社區(qū)區(qū)項目界定定項目初步步研判項目初步步研判產品界定定：快銷銷型、中中高端高高層項目目。多層、小小高層、、高層組組團建筑筑多種類型型：商住住等非高端項項目：環(huán)環(huán)境影響響大企業(yè)戰(zhàn)略略：快銷銷型產品品產品界定定首要群體體：改善善居住條條件客戶戶豐富輔助群體體：首次次置業(yè)者者產品、品品牌：投投資投機機基礎好好客戶界定定客戶界定定：各類類客戶群群較為豐豐富。項目初步步研判PART2商業(yè)環(huán)境境分析和和思考區(qū)域商業(yè)業(yè)現(xiàn)狀項目商業(yè)業(yè)價值分分析市場空白白點分析析商業(yè)定位位思考區(qū)域商業(yè)業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域商業(yè)業(yè)仍以路路邊的個個體商業(yè)業(yè)經(jīng)營為為主導，，缺乏大大型的及及有強輻輻射力、、檔次較較高的商商業(yè)中心心；區(qū)域商業(yè)業(yè)僅以服服務本區(qū)區(qū)域居民民及路過過客戶作作為消費費主力，，輻射功功能及服服務范圍圍偏低，，可服務務人口少少；區(qū)域客戶戶商業(yè)消消費集中中于日常常生活等等業(yè)態(tài)的的需求，，對于中中高檔物物質需求求消費則則偏向于于向周邊邊的大城城市（石石家莊、、衡水等等地）；；項目商業(yè)業(yè)價值分分析——位置項目南臨臨信都路路，面城城市音樂樂廣場，，引長安安西路，，北達和和平西路路、冀新新西路，，向西輻輻射迎賓賓大街，，向東連連興華大大街、金金雞北大大街。項目交通通便捷，，周邊商商業(yè)氛圍圍較為濃濃厚，個個體經(jīng)營營眾多。。項目交通通便捷，，具備商商業(yè)基礎礎，可輻輻射范圍圍廣。目前項目目周邊商商業(yè)仍以以落后的的門面商商鋪為主主導發(fā)展展；城市主流流商業(yè)中中心仍未未形成；；興華北大大街熙湖湖茗苑北北面興建建大型的的商業(yè)體體將有機機會成為為區(qū)域的的第一個個商業(yè)中中心體，，對本項項目商業(yè)業(yè)發(fā)展形形成最強強的競爭爭力。項目擁有有成為區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)中心的的市場基基礎。項目商業(yè)業(yè)價值分分析——周邊商業(yè)業(yè)目前項目目周邊商商業(yè)仍以以落后的的門面商商鋪為主主導發(fā)展展；城市主流流商業(yè)中中心仍未未形成；；商業(yè)設施施落后，，沿線人口口密度高高，但缺缺少規(guī)模模型區(qū)域域商業(yè)中中心。區(qū)域居住住密度大大，人口口多，規(guī)規(guī)模型上上檔次生生活配套套欠缺；；項目商業(yè)業(yè)價值分分析——市場空白白點商業(yè)發(fā)展展初步定定位形成區(qū)域域商業(yè)及及生活中中心，輔輔以現(xiàn)有有相關類類的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)；；市場相關關商業(yè)如如：商業(yè)業(yè)會所、、美容院院、健身身院、高高檔餐廳廳、咖啡啡廳等。。PART3市場分析析區(qū)域價格格狀況客戶群分分析各面積段段供銷分分析政策分析析市場小結結冀州區(qū)域域價格情情況近半年成成交均價價2500-2700元/平米之間間，約為為冀州地地區(qū)人均均收入的的兩倍以以上，如如果買一一套120平米的房房子，房房價收入入比高達達1：15，遠超出出房地產產經(jīng)濟學學理論標標準1：7。不考慮慮投資需需求對房房價的影影響因素素，當前前房價已已經(jīng)接近近剛性需需求的承承受能力力高值，，在市場場表現(xiàn)為為客戶觀觀望。注：熙湖茗苑苑二期：：銷售均均價2600元/平米；金第城：：銷售均均價2600元/平米（含含簡單裝裝修）；；麗都花園園：銷售售均價2500元/平米；阿卡利亞亞灣：銷銷售均價價2800元/平米；購房客戶戶群分析析50套35歲以下35-45歲45歲以上商品房261410占比52%28%20%購房者年年齡年輕輕化，35歲以下成成為市場場主力消消費群；；各面積段段供銷分分析主力面積積：供應應和消化化均為80-90及120-144㎡；供銷特點點：80-90㎡㎡、100-120㎡、130-144㎡成交量占占比較供供應量占占比大，，90-100㎡㎡、120-130㎡、144-180㎡成交量占占比供應應占比小小。此數(shù)據(jù)根根據(jù)阿卡卡利亞灣灣、熙湖湖茗苑、、麗都花花園、金金第城產產品綜合合而得。。最近政策策分析新政對平平抑房價價過快上上漲有一一定作用用，但整整體仍處處于快速速上漲期期，短期期內觀望望盛行，，中長期期仍然看看好。市場小結結縱觀全局局，順勢勢而為，，規(guī)避風風險，住住宅滿足足市場主主力消費費者的產產品需求求，商業(yè)業(yè)規(guī)模不不宜過大大1、供不應應求的市市場局面面將在10年年底左左右得以以改善；；2、當前房房價當前前處于高高位運行行，但依依然有進進一步發(fā)發(fā)展的空空間；3、項目所所處中心心區(qū)或將將成為樓樓市黑馬馬，成為為中高端端樓盤的的標桿；；4、客戶群群體進一一步年輕輕化，功功能緊湊湊及舒適適型戶型型依然是是市場主主力需求求；5、商業(yè)市市場需求求表現(xiàn)較較為有活活力；6、區(qū)域規(guī)規(guī)劃制約約本案商商業(yè)不能能成為區(qū)區(qū)域性商商業(yè)，故故體量不不宜過大大；7、政策的的影響重重在平抑抑房價，，樓市健健康穩(wěn)定定發(fā)展依依然是主主調；PART4區(qū)域競爭爭分析競爭項目目選取競品主力力戶型供供銷競品小結結競爭項目目選取根據(jù)本案案客戶群群體特征征，競品品選取標標準關鍵鍵字為：：中心區(qū)區(qū)，市場場快銷型型、主力力客戶類類、緊湊湊及舒適適型產品品類、代代表性、、本案主力力客戶群群體的特特征：1、多次及及首次置置業(yè)需要要并行；；2、對產品品要求舒舒適及緊緊湊型兩兩種戶型型為主需需求，因因此超大大戶型等等非本項項目的競競品；3、對生活活、公共共交通、、教育等等配套很很依賴；；4、喜歡都都市感強強、年輕輕化、有有活力、、有節(jié)奏奏的社區(qū)區(qū)競品選取取標準根據(jù)本案案客戶群群體特征征，競品品選取標標準為：：北區(qū)、東東區(qū)距離離較近，，客戶群群重復；；市場快銷銷型典型型項目；；緊湊型主主流產品品類；目前處于于銷售期期；熙湖茗苑苑二期：：銷售均均價2600元/平米；金第城：：銷售均均價2600元/平米（含含簡單裝裝修）；；麗都花園園：銷售售均價2500元/平米；阿卡利亞亞灣：銷銷售均價價2800元/平米；熙湖茗苑阿卡利亞灣金第城麗都花園競品主力力戶型供供銷市場供應應和銷售售均以90～130平米以下下為主，，各項目目戶型產產品仍集集中于小小、中面面積為主主。項目名稱2房主力3房主力銷售點評阿卡利亞灣90-100117-135120平以下中小戶型是項目銷售主力熙湖茗苑89－100119－13589－100接受程度最高金第城8889-130帶簡單裝修，小兩房、三房最受歡迎，麗都花園73-102110-126中小戶型仍是銷售主力（價格低2200起）競品市場場小結各項目建建筑風格格落后，，高層項項目以現(xiàn)現(xiàn)代為主主；各項目產產品設計計落后，，僅以滿滿足最初初步的居居住需求求為主；；各項目規(guī)規(guī)劃較為為傳統(tǒng)，，市場缺缺乏新穎穎的、沖沖擊力強強的項目目；市場供銷銷主力為為中小戶戶型，160㎡㎡以上產品品量較少少；快銷型成成功項目目（如麗麗都花園園、熙湖湖茗苑）），多采采用主力力需求的的經(jīng)濟型型產品。。對本案啟啟示：主主流需求求、控制制總價、、適當創(chuàng)創(chuàng)新才能能保證產產品競爭爭力。PART5項目定位客戶訪談客戶定位市場借鑒市場定位產品定位規(guī)劃設計建建議客戶訪談針對住宅，，現(xiàn)場訪談談到15組商戶或周周邊住戶，，同時電話話訪談了10組地產同行行，5組熙熙湖湖茗茗苑苑的的業(yè)業(yè)主主，，3組出出租租車車司司機機，，2組公公務務員員，，合合計計35組。。約80%的客客戶戶對對區(qū)區(qū)域域持持認認可可態(tài)態(tài)度度，，認認為為交交通通方方便便；；約60%的客客戶戶覺覺得得周周邊邊較較為為雜雜亂亂，，且且生生活活配配套套較較差差，，不不適適合合居居住住；；約45%的客客戶戶目目前前尚尚未未買買房房，，可可供供選選擇擇性性低低是是最最重重要要原原因因；；75%的客客戶戶考考慮慮買買房房，，40%的客客戶戶認認為為合合適適的的話話，，考考慮慮在在此此區(qū)區(qū)域域買買房房；；客戶戶買買房房除除了了價價格格最最關關注注是是戶戶型型設設計計，，其其次次是是社社區(qū)區(qū)外外觀觀、、社社區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境；；如果果購購房房，，需需要要周周邊邊什什么么配配套套？？35%的客客戶戶認認為為周周邊邊應應該該有有個個大大超超市市，，20%客戶戶認認為為周周邊邊應應該該有有公公園園，，18%的客客戶戶認認為為有有所所好好的的學學校校，，其其他他有有菜菜市市場場、、餐餐飲飲街街等等。。客戶戶訪訪談談您覺覺得得周周邊邊房房子子怎怎么么樣樣（（外外形形、、價價格格、、戶戶型型等等））？？我比比較較喜喜歡歡阿阿卡卡利利亞亞灣灣，，但但那那里里地地段段不不及及這這里里好好，，如如果果價價格格不不錯錯（（可可接接愛愛3000元））的的話話，，會會選選擇擇的的。。———個體體經(jīng)經(jīng)營營老老板板娘娘陳陳女女士士我現(xiàn)現(xiàn)在在在在家家屬屬院院住住，，房房子子太太老老了了，，設設施施也也跟跟不不上上，，想想換換套套環(huán)環(huán)境境好好點點的的，，又又不不要要太太遠遠的的，，周周邊邊也也沒沒有有什什么么項項目目，，我我覺覺得得項項目目建建設設后后應應該該不不錯錯。。———李老老師師項目目在在市市中中心心，，而而且且對對面面就就是是音音樂樂廣廣場場，，環(huán)環(huán)境境不不錯錯，，如如果果戶戶型型比比現(xiàn)現(xiàn)在在其其他他項項目目優(yōu)優(yōu)秀秀的的，，價價格格合合理理，，會會第第一一時時間間選選擇擇。。私企企黃黃先先生生消費費者者心心理理洞洞察察1、忙忙碌碌于于工工作作或或業(yè)業(yè)務務，，生生活活節(jié)節(jié)奏奏較較快快；；2、習慣慣了了當當?shù)氐氐牡纳罨盍暳晳T慣，，希希望望在在周周邊邊不不遠遠買買房房。。3、教育育層層次次有有高高有有低低，，溝溝通通能能力力較較好好，，有有一一定定原原始始積積累累。。4、覺覺得得當當前前房房價價較較合合適適，，但但戶戶型型設設計計一一般般，，還還在在觀觀望望中中，，遇遇到到合合適適就就出出手手5、朋朋友友圈圈內內項項目目口口碑碑傳傳播播比比較較快快，，喜喜歡歡住住同同一一個個小小區(qū)區(qū)內內目標標客客戶戶群群描描述述此類類客客戶戶群群置置業(yè)業(yè)最最關關注注的的因因素素：：重面面子子：：注重重社社區(qū)區(qū)的的形形象象品品質質，，對對建建筑筑立立面面、、景景觀觀等等讓讓大大家家能能看看到到的的東東西西較較為為注注重重；；重教教育育：：對子子女女教教育育非非常常舍舍得得投投資資，，買買房房希希望望能能夠夠為為孩孩子子獲獲得得一一個個較較好好的的教教育育資資源源；；求新新異異：：接受受新新事事物物心心理理較較強強，，創(chuàng)創(chuàng)新新；；重口口碑碑：：羊群群心心理理，，跟跟風風較較為為明明顯顯。。PART5項目目定定位位客戶戶訪訪談談客戶戶定定位位市場場借借鑒鑒市場場定定位位產品品定定位位規(guī)劃劃設設計計建建議議客戶戶定定位位1、購購房房目目的的改善善需需求求（（50%）>首次次置置業(yè)業(yè)（（30%）>投資資（（20%）2、客客戶戶來來源源本路路段段區(qū)區(qū)域域居居民民為子子女女教教育育周邊邊經(jīng)經(jīng)商商客客戶戶其他他路路段段區(qū)區(qū)域域家家屬屬院院或或老老小小區(qū)區(qū)換換房房客客戶戶3、客客戶戶需需求求特特征征：：對區(qū)區(qū)域域的的要要求求小小，，對對生生活活、、公公共共交交通通、、教教育育等等配配套套很很依依賴賴；；喜歡歡有有都都市市感感、、年年輕輕化化、、有有活活力力、、有有節(jié)節(jié)奏奏的的社社區(qū)區(qū)PART5項目目定定位位客戶戶訪訪談談客戶戶定定位位市場場借借鑒鑒市場場定定位位產品品定定位位規(guī)劃劃設設計計建建議議借鑒鑒樓樓盤盤或或模模式式(鄭州州））鄭州州最最典典型型的的三三種種成成功功類類型型：：成長長型型項項目目：：普普羅羅旺旺世世快銷銷型型城城市市綜綜合合體體：：升升龍龍系系項項目目快銷銷型型普普通通住住宅宅項項目目：：正正商商系系產產品品成長長型型———普羅羅旺旺世世啟動動區(qū)區(qū)：：低低密密度度別別墅墅，，樹樹立立項項目目品品質質二期期：：洋洋房房類類別別墅墅，，實實現(xiàn)現(xiàn)產產品品向向多多元元化化發(fā)發(fā)展展的的過過渡渡三期：多層層+高層，產品品多元化，，提升項目目容積率四期：多層層+高層，保證證品質商業(yè)廣場教育配套公園利用產品及及配套特色色，產品及及配套不斷斷成熟完善善，成長為為標桿樓盤盤；待開發(fā)區(qū)域域待開發(fā)區(qū)域域密度較低，，不適用本本項目。但但其主流產產品特征可可供參考。。城市綜合體體——升龍模式曼哈頓廣場場升龍國際中中心中原新城鳳凰城項目建面容積率住宅商業(yè)寫字樓公寓酒店SPSPSPSPSP曼哈頓廣場807.03443%1620%2025%68%45%升龍國際中心1205.56554%4033%76%54%33%中原新城1805.613776%2816%74%53%32%鳳凰城1856.29853%6535%1910%32%00%平均參數(shù)1236.0--56%16627%--10%--5%--2%綜合業(yè)態(tài)奠奠定高端形形象，較多多比例商業(yè)業(yè)尋找利潤潤點。普通住宅模模式——正商模式中端產品、、親民形象象、主流需需求，中端端價位。正商各項目目特征明顯顯——傳品主流化化、形象親親民，快銷銷形成項目目品牌。控制風險、、住宅為主主、快速開開發(fā)，商業(yè)業(yè)體量較小小，主要通通過住宅積積累品牌。。主力戶型：：89、128主力戶型：：35、80、110主力戶型：：42、80、105主力戶型：：107、89主力戶型：：34、80、108主力戶型：：48、67、80借鑒樓盤規(guī)規(guī)劃模式(石家莊）可借鑒的四四種類型：：商住綜合項項目：新源源NASA時尚型項目目：西美第第五大道快銷型中端端項目：遠遠見中偏高端住住宅項目：：天山新公公爵借鑒樓盤規(guī)規(guī)劃模式(廣東佛山））可借鑒的類類型：中偏高端住住宅項目：：帝景藍灣灣（220畝）本案開發(fā)模模式借鑒本案特點更更類似于鄭鄭州升龍系系項目，但但并不具備備升龍項目目優(yōu)越的地地段和商業(yè)業(yè)基礎。本案同樣與與鄭州正商商項目、石石家莊天山山新公爵、、新源NASA、遠見有類類似之處。。結合萬佳地地產需要快快速滾動資資金可持續(xù)續(xù)性快速發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略。。建議本案開開發(fā)模式結結合升龍系系樓盤（商商業(yè)提升區(qū)區(qū)域價值））的做法和和正商系樓樓盤（控制制風險、住住宅為主））的理念。。一方面規(guī)劃劃商業(yè)提升升區(qū)域價值值；另一個方面面控制商業(yè)業(yè)的體量的的單體面積積；同時最大化化的保障住住宅的利益益。PART5項目定位客戶訪談客戶定位市場借鑒市場定位產品定位規(guī)劃設計建建議項目市場定定位都市之心中心城區(qū)商商業(yè)分散，，未有形象象大盤統(tǒng)領領，沒有商商業(yè)聚集點點；有效輻射全全區(qū)，形成成區(qū)域地標標；形成冀州市市知名商業(yè)業(yè)節(jié)點，住住宅區(qū)成為為冀州典型型都市項目目。集商業(yè)、居居住、投資資公寓、休休閑為一體體的城市綜合商、住住中心。住宅定位能夠實現(xiàn)快快速銷售主主流需求產產品；擁有較高價價格潛力空空間的成長長型精品社社區(qū)；擁有一定昭昭示意義形形成區(qū)域標標桿。擁有一定的的創(chuàng)新性引引領市場。。商業(yè)定位形成區(qū)域商商業(yè)中心節(jié)節(jié)點；提升區(qū)域及及項目形象象，成為項項目住宅溢溢價的重要要手段；結合廣場、、綠地等形形成區(qū)域休休閑中心及及人流聚集集點。有利于商業(yè)業(yè)的快速銷銷售及利潤潤價值。PART5項目定位客戶訪談客戶定位市場借鑒市場定位產品定位各區(qū)域規(guī)劃劃設計建議議建筑風格定定位建議采用能能夠體現(xiàn)國國際化、都都市感、品品質感的現(xiàn)現(xiàn)代主義建建筑風格。。樓座外形設設計：建筑筑挺拔、韻韻律感強、、頂部雕塑塑感強，增增加夜間燈燈光設計使使其成為地地標建筑。。立面設計：：建筑立面面采用間隔隔式的線條條造型，豐豐富外立面面的視覺效效果；采用用棕紅的豪豪宅流行顏顏色，襯托托高貴形象象。產品特點住宅產品：：控制總價，，經(jīng)濟型產產品；高附加值產產品，放大大使用空間間；創(chuàng)新理念的的運用增加加舒適性；；強調住宅的的觀景效果果。商業(yè)：特色的形象象展示；獨具的市場場創(chuàng)新產品品；景觀建議特色主題園園林的營造造：臺地景觀、、坡地景觀觀的營造；；都市標志人人文的植入入；社區(qū)標志建建筑或精神神堡壘的設設置。PART5項目定位客戶訪談客戶定位市場借鑒市場定位產品定位規(guī)劃設計建建議1項目開發(fā)地地塊規(guī)劃指指標及現(xiàn)狀狀地塊規(guī)劃設設計建議在對冀州項項目地塊進進行規(guī)劃設設計前，本本公司通過過市場研究究并結合萬萬佳地產未未來發(fā)展規(guī)規(guī)劃----成為城市精精品豪宅的的代表者，，同時參考考所操作的的成功的有有借鑒性的的項目進行行篩選，建建議貴公司司冀州項目目的規(guī)劃可可參考:石家莊天山山新公爵、、廣東佛山山帝景藍灣灣項目規(guī)劃劃。石家莊天山山新公爵項項目廣東佛山帝帝景藍灣項項目規(guī)劃參考興華大街兩層臨街商商鋪多層（電梯梯）高層中高層色塊表示：多層（帶電電梯）1梯2戶高層1梯3戶品字形中高層底層售樓部部（會所）），上層商商務公寓。。會所泳池小高層1梯3戶品字形小高層純板式建筑筑，短板結結合長板。。二戶、三戶戶、四戶分分組團進行行設置。最大可能保保證朝陽面面；盡可能利用用附加值放放大使用空空間；附加值贈送送方法：入入戶花園、、大陽臺、、花池交錯錯設置等。。戶型設計建建議小高層：1梯2戶，戶型：：2廳3房，建筑面面積：100-130平米小高層：1梯2戶，戶型：：2廳4房，建筑面面積：160-180（星河灣））中高層：：1梯3戶，戶型：：2廳3房，建筑面面積：140-160創(chuàng)新戶型高廳錯層熱銷創(chuàng)新戶戶型（入戶戶花園、陽陽臺、窗型型）面積設計建建議面積設計明明細表（1）面積設計明明細表(2)目標市場中偏高端中高端高端目標市場結構輔助市場核心市場延伸市場戶型面積100110120128135140155165180200220250戶型3房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳3衛(wèi)5房2廳3衛(wèi)6房3廳4衛(wèi)目標市場中端中偏高端目標市場結構核心市場輔助市場戶型面積5080～9090～110110～125128135140150戶型1房1廳1衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)建議戶型符符合主流客客戶群需求求，以緊湊湊型面積、、高附加值值產品為主主（如1房變2房、2房變3房等）。PART6項目營銷啟啟動策略項目形象定定位營銷推廣廣策略項目形象象定位案名建議議：萬佳·冀中之星星萬佳·時代新城城萬佳·帝景藍灣灣萬佳·彼岸新都都對城市：：居住典范范，都市市地標對人居：：重新定義義冀州居居住生活活標準對品牌：：鞏固開發(fā)發(fā)商市場場標志形象要求求項目價值值構建市場機會會客戶細分分區(qū)域競競爭產品品品質區(qū)域形形象地地標建建筑立足區(qū)區(qū)域圍圍合合輻射射高附加加值多多差異異化品質地地產品品牌牌項目目產品價價值體體系構構成城市新新地標標·定義新新生活活項目整整體形形象定定位PART6項目營營銷啟啟動策策略項目形形象定定位營銷推推廣策策略營銷推推廣策策略在項目目的整整體定定位及及規(guī)劃劃布局局等確確定的的情況況下，，營銷銷推廣廣策劃劃的核核心思思考點點如下下：市場突破點的核心建立冀州純生態(tài)居住典范的概念市場突破點的關鍵成為冀州生態(tài)人居的領導者、引領者市場突破點的建立形象的高點純生態(tài)居住典范產品的高點現(xiàn)場展示優(yōu)勢的建立整合推廣的高點整合傳播優(yōu)勢建立整體推推廣思思路站在““第一一中心心豪宅宅”的的開發(fā)發(fā)高度度，借借勢——造勢——做市本項目目的整整體規(guī)規(guī)模大大、供供應量量大。。借勢勢——造勢——做市，，在項目目開發(fā)發(fā)的前前期鋪鋪墊階階段，，以權權威性性、大大手筆筆、引引領性性的滲滲透傳傳播，，形成成區(qū)域域性、、板塊塊性的的拉動動效應應，做做大市市場，才能能達到到項目目整體體開發(fā)發(fā)的效效果，，保證證具有有足夠夠的客客戶市市場支支持。。借勢：：政府的的資源源、中中心區(qū)區(qū)發(fā)展展的整整體規(guī)規(guī)劃造勢：：城市中中心第第一豪豪宅、、區(qū)域域發(fā)展展前景景做市：：核心是是通過過借勢勢、造造勢，，作為為項目目銷售售的引引爆，，做大大市場場份額額打破傳傳統(tǒng)銷銷售傳傳播以以滿足足客戶戶需求求為方方式的的宣傳傳，而而采用用“以以我為為主””的引引導客客戶消消費的的宣傳傳方式式，確確立項項目市市場的的領導導者地地位。在整整合宣宣傳資資源及及宣傳傳渠道道的方方式上上，從從大處處著眼眼、小小處著著手，，借勢勢、借借力，，借助助政府府的政政策資資源、、專業(yè)業(yè)人士士的引引導、、板塊塊效應應的炒炒作、、項目目資源源的利利用、、項目目賣點點的提提純，，形成成強勢勢的宣宣傳傳傳播效效果。。整體市市場推推廣策策略主流媒媒體（（擊破破大眾眾市場場）＋＋非主主流媒媒體（（擊破破小眾眾市場場）本項目目廣告告媒體體宣傳傳策略略采用用：推廣期目標第二曲：形象傳播核心點：形象建立展示建立第一曲：前期準備核心點：整體規(guī)劃整體定位第三曲：產品推介核心點：整合傳播拉開序幕第四曲：情景傳播核心點：正式開盤分解賣點第五曲：體驗傳播核心點：決戰(zhàn)階段人脈營銷時間段情景營銷2010年2011年8---10051912科學規(guī)劃工程開展關注度聯(lián)想度知名度認同度促進銷售美譽度促進銷售社區(qū)口碑煉好內功升溫品牌導入高潮持續(xù)熱銷亮相項目市場競爭動態(tài)策略曲線認購103營銷策策略步步驟營銷推推廣宣宣傳媒媒體組組合比比例分分布本項目目首期期的開開發(fā)處處于空空白的的階段段，整整體營營銷推推廣費費用按按照項項目總總銷售售額的的2％計算算；根根據(jù)首首期推推售及及后續(xù)續(xù)影響響，進進行比比例分分配。。階段前期準備形象傳播產品推介情景傳播體驗傳播合計階段費用比例15％25％25％20％15％100％各階段宣傳媒介費用預算費用（萬元）/比例（％）媒體費用預算戶外35%25%10%5%5%15.8%短信20%15%20%15%10%16.3%郵局直投5%5%15%25%15%12.9%宣傳物料15%20%20%20%20%19.3%公關活動20%30%30%30%45%30.7%其他（電視、電臺、雜志等、網(wǎng)絡）5%5%5%5%5%5.0%9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Wednesday,December21,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。23:55:2123:55:2123:5512/21/202211:55:21PM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。12月-2223:55:2123:55Dec-2221-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。23:55:2123:55:2123:55Wednesday,December21,202213、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。12月月-2212月月-2223:55:2123:55:21December21,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。21十十二月202211:55:21下下午23:55:2112月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月2211:55下下午12月-2223:55December21,202216、行動出成果果，工作出財財富。。2022/12/2123:55:2123:55:2121December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。11:55:21下午午11:55下下午23:55:2112月-229、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！