養老社區專題研究及商業計劃書

2012.01.19養老社區專題研究及商業計劃書1報告的結構思路導圖我國老年住宅發展及前景如何打造老年社區國內老年住宅案例國外老年社區發展模式老年住宅的定義及特點老年社區的商業模式老年社區的贏利模式老年社區的營銷模式商業計劃書報告的結構思路導圖我國老年住宅發展及前景如何打造老年社區國內2老年人群的特點便利感與舒適感安靜的聲環境陽光充足，溫暖的氣候無障礙的居住環境安全感歸屬感（社會參與與融入）生理需求心理需求鄰里感與家庭感受尊重與被關懷的需求喜歡清靜閱讀、喜歡飼養花鳥、喜歡儲存食物、喜歡坐在陽光充足的地方、喜歡隨手放置東西、喜歡隔三差五的與朋友相聚、喜歡參與集體活動被關注、不喜歡過于復雜的東西、不喜歡丟掉不用的東西、不喜歡幅度太大的動作、不喜歡吹空調、不喜歡太麻煩的清掃……行為特征方便快捷的醫療養生設施老年人群的特點便利感與舒適感安靜的聲環境陽光充足，溫暖的氣候3獨立型與子女合居毗鄰而居同一組團養老院托老所居家養老機構養老護理院服務型同一社區老年公寓老年社區醫護型具有相當規模，服務更完善老年人群的居住模式老年人群的居住模式獨立型與子女合居毗鄰而居同一組團養老院托老所居家養老機構養老4《老年人建筑設計規范》中將老年住宅定義為：老年人居住建筑是指老年人長期生活的包括經濟供養、生活照料和精神慰藉三個基本內容的居住場所；包括老年住宅、老年公寓、干休所、老人院（養老院）和托老所，也包括普通住宅中供老年人居住或是使用的部分；老年住宅一般由老年人居住建筑和老年人公共建筑兩部分組成。老年住宅的定義老有所依，老有所居，老有所享受，滿足老年人經濟供養、生活照料和精神慰藉的居住場所?！独夏耆私ㄖO計規范》中將老年住宅定義為：老年人居住建筑是指5適老化通用住宅專門老年住區養老院、敬老院、老年福利中心等福利性機構老年公寓產權歸屬歸個人所有， 以自用為主部分歸個人所有，部分歸經營者所有

一般由政府或者慈善機構資助建設，產權歸政府或慈善機構一般歸投資者或專門經營管理機構所有，以對外出租為主分布范圍一般分布在普通居住小區中一般分布在郊區一般分布于成熟社區既可以單獨劃址建造，也可以分散或與普通住戶混建，還可以分布于專門老年住區中經營管理方式開發商建造時潛伏設計，購房者個人進行適老化改造，沒有后續經營問題開發商開發時，按照老人住宅標準進行設計建造，根據需要可以采取不同的經營模式（包括持有、銷售及持有+銷售）政府進行資助，有些養老院、敬老院進行了轉制，收住自費老人，轉為老年公寓自主經營、自負盈虧使用對 象包括老年人在內各個年齡段的人

主要以老年人為主要目標對象，但社區內也可以適量居居住其他年齡段人群專門供養五保戶等困難老人以有支付能力的老年 人為服務對象主要優 點具有普遍適性，營造沒有障礙和歧視的居住環境人數容量大，具有良好的養老居住環境和完善的助老服務，老人可在社區內根據身體狀況需求調換住處解決孤寡無依靠困難老人 的基本生存問題

滿足老年人實現獨立、自尊的愿望，可在自理、護理、服務型之間選擇。為老年人提供消除孤獨的氛圍，滿足他們休閑、娛樂、保健等多方面需要局限性

一次性投入較大、增加了短期內的建筑成本受服務對象所限，目前不能涵蓋到普通收入的老人政府財力有限，受到贍養的 老人非常有限目前問題較多，尚沒有走上良性循環發展階段宜實施 范圍

可在普通居住小區中劃出一定比例適老化通用住宅模式建造，慢慢過渡到全社會建設適老化全壽命住宅”

開始適宜在經濟發達的大城市試建，等成熟以后在中小城市推廣在大中小城市和農村中，以街道和居委會為依托進行在大中小城市均可以發展，現階段在經濟發達的大城市，發展中、高檔老年公寓為主，在中小城市以發展中、抵擋老年公寓為主老年住宅的分類及特點適老化通用住宅專門老年住區養老院、敬老院、老年福利老年公寓產6老年住宅與傳統住宅的區別傳統的房地產是以開發商品房為目的，注重經濟效益；養老地產則以創造為老年服務的生活環境、追求長遠的可持續發展微利經濟效益，使經濟效益和社會效益并舉。目的不同傳統的房地產銷售對象面廣，不設定主要的對象，而養老住宅主要針對的是老年人，部分老年住宅如適老化住宅也會針對年輕人。銷售的對象不同傳統的房地產大多追求建設住房和自然景觀方面的提高，而養老地產則注重在環境美化、綠化的基礎上，更多的注重功能齊全，無障礙設施和智能化服務等方面，讓老人生活方便。建設特點不同傳統的房地產階段性強，建完售完商品房就表示基本完成；老年地產注重持續地為老年服務和社區文化建設。無論是銷售型老年住宅、持有型老年住宅、還是“銷售+持有型”老年住宅，對醫院、購物中心、文體娛樂設施等固定資產進行自有運作，形成多樣化經營模式，實現企業的長期盈利。運營服務不同老年住宅與傳統住宅的區別傳統的房地產是以開發商品房為目7

傳統住宅地產養老地產土地來源招拍掛、工業用地、協議轉讓、兼并收購置換地招拍掛、工業用地、協議轉讓、兼并收購、置換地開發資金來源自籌資金、銀行貸款、項目樓盤預售款自籌資金、銀行貸款、保險資金盈利點出售或持有經營出租模式，產品銷售和物業服務兩方面并重回報慢，持續經營投資回報長期性，帶有一定福利性質。按揭方式按揭

一次性付款反按揭物業服務

一般提供居家安全衛生常態化，日常化的物業管理與服務。老年住宅屬于綜合型的社區，所引入的社會資源種類繁多。開發商必須能夠協調各種資源為老年人服務，例如醫療護理中心、人才交流中心、老年大學等服務機構產品規劃按商品住宅小區標準規劃，建設住宅、商業《老年人建筑設計規范》，同時配建老人康體中心，醫療保健中心，老人大學等特殊配套等。

物業用途居住、投資、度假

養老

度假環境配套

生活、市政配套完善以及便利。配套完善，特別要求30分鐘車程內需要醫院等配套。交通條件交通便利，還有通達性，離市區或上班地點時間半徑是≦30分鐘為最理想交通便利，離市區或上班地點時間半徑是≦60分鐘均可政策優惠無目前無目前問題受國家調控主要對象規?；卟煌晟?，土地成本過高，未形成規模化。目前傳統的養老機構基本屬于虧損或者微利狀態成功案例萬科北京太陽城國際老年公寓等萬科、保利、泰康置地、路勁開發商等開始試水老年住宅與傳統住宅的區別

傳統住宅地產養老地產土地來源招拍掛、工業用地、協議轉讓、兼8報告的結構思路導圖我國老年住宅發展及前景如何打造老年社區國內老年住宅案例國外老年社區發展模式老年住宅的定義及特點老年社區的商業模式老年社區的贏利模式老年社區的營銷模式商業計劃書報告的結構思路導圖我國老年住宅發展及前景如何打造老年社區國內9發達國家老年住宅的研究背景建立在“先富后老”基礎上的養老模式：1、發達的生產力水平。2、良好的社會保障體系。3、從關注老年人的心理感受出發比較項西方型社會東方型社會傳統家庭觀社會風尚是獨立自主，互不拖累社會公德應贍養老人，敬老愛幼主體家庭結構親子分居小家庭為主體多代同堂大家庭為主體老年福利體制政府立法，社會保險政府立法，社會家庭共擔老年福利對策增強老人獨立生活能力增強家庭養老功能老年住宅形式低層獨立式住宅或公寓對層集合式住宅或公寓社區服務目標援護純老年家庭援護住宅養老環境老年居住福利設施滿足老人對居住環境多樣性需求開發社區服務網點，收養在宅養老有困難者發達國家老年住宅的研究背景建立在“先富后老”基礎上的養老10生活方式社區類型針對客戶提供服務特點物業租售方式居家生活型連續照料退休社區身體健康，可以獨立生活，但需要應急照料的客戶；發展的概念，必要時提供輔助和護理服務；租賃或出售活躍老年社區年齡有限制，喜歡參加身體和社會活動的客戶；環境優美，成熟服務體系，多種娛樂交流場所，社區活動豐富；聯排或別墅，出售為主獨立生活型老年公寓喜歡安靜，結交新朋友的老年客戶；不提供就餐、交通、不組織社會活動。租賃或出售老年聚集區和外界保持良好的聯系，參加一些社會活動的客戶；除租賃房屋外，還提供就餐、清掃房間、交通、社會活動等服務。租賃為主輔助生活型輔助生活社區生活不能全部自理，需要專門的輔助和幫助根據客戶自身條件，提供服務包括：就餐、洗衣、清理房間、醫藥管理、日常生活活動幫助等。出租家庭照料社區各種年齡段包括老人、孩子、剛出院的人、長期病號等；提供短工服務，專業的護士照料；出租輔助醫療型護理院需要24小時照料，患有長期或慢性病，需要治療和恢復提供24小時護理照料設施，提供常規的醫藥監督和康復治療，需要注冊護士和有執照的護工；出租老年癡呆病院老年癡呆初期，需要護理恢復；完全無障礙設計，需要完好的設施和專業人員照料出租國際上養老社區大致分為以下幾類發達國家老年住宅的研究背景生活方式社區類型針對客戶提供服務特點物業租售方式居家生活型連11與家人同住的老人僅占老年家庭總數的1/4截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占德國總人口的24%入住養老院的老年人以平均年齡為82歲的老年女性為主20世紀90年代德國倡導“照料護理式住宅”,并迅速發展為德國老年住房的主要模式。發達國家老年住宅的范例——德國與家人同住的老人僅占老年家庭總數的1/4發達國家老年住宅的范1260年代末美國進入老齡社會，截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占美國總人口的16%。經濟實力強，70年代中開始社會養老設施的興建和老年社區的開發。據統計，家人同居的老人很少，75％的老人擁有自己的住宅，因此只是到年齡高到生活無法自理時才進入社會養老設施。發達國家老年住宅的范例——美國美國老年住房五種模式獨立式住宅老年公寓（集合住宅）養老院護理院老年養生社區（綜合老年人住宅小區）

60年代末美國進入老齡社會，截止到2002年，60歲及以上的13截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占日本總人口的24%，日本是世界上人口老齡化速度最快的國家之一。目前，90％以上的老年住戶現有居住的住宅標準高于政府規定的日本最低居住水平，95.5％的老人在家中養老，4.2％的老人住在療養院和老人中心等老人福利設施中。日本雖有與子女同住的習慣，但近些年在逐步降低。日本老年住房三種模式在宅養老

機構養老“兩代居”發達國家老年住宅的范例——日本截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占日本總人口的14發達國家老年住宅的范例——日本日本老年住房“兩代居”模式：

發達國家老年住宅的范例——日本日本老年住房“兩代居”模式：15發達國家老年住宅的范例——日本同居寄宿型：同戶門、同廚房及起居室，老人居室僅附廁所或簡易烹調設備同居分住型：同戶門，廚房、浴廁及起居室全部分開各自配套。鄰居和住型：分戶門，同起居室，浴廁及廚房分用。完全鄰居型：分戶門，起居室相通，浴廁及廚房分用。日本老年住房“兩代居”模式：

發達國家老年住宅的范例——日本同居寄宿型：同戶門、同廚房及起16通過道具使參觀者模擬到老年的生理狀態，體驗積水在住宅的各個功能空間中針對老年人設計的設計細節。發達國家老年住宅的范例——日本通過道具使參觀者模擬到老年的生理狀態，體驗積水在住宅的各個功17研究對象選取美國、亞洲的老年住宅主要是政府扶持+發展商盈利型的，是我們研究的主要對象養老醫院美國法國日本新加坡獨立式老年住宅集合式老年住宅護理型老年住宅兩代居養老院收容所老年公寓美洲亞洲歐洲設施完善租賃式公寓福利制老年社區政府扶持+發展商盈利政府福利型護理院研究對象選取美國、亞洲的老年住宅主要是政府扶持+發展商盈利型18背景：人口結構發生變化，30年代嬰兒潮老齡化加劇是導致美國老年社區形成的直接原因1、美國嬰兒潮一代目前已步入老齡化時期他們將推動第二居所，老年公寓、老年社區等小套住宅的發展。2、經濟發達程度客觀上要求老年住宅出現。3、政府對老年群體的社會保障推動老年住宅的發展。4、老年社區發展非常迅速，分為贏利性和非贏利性兩種。美國嬰兒潮一代老齡化現象是形成老年社區的主要的原因

1991-19961970-1973/19761962-19681948-19501944-19451924-1933/19361917-1919下降2003-20281977-1990嬰兒潮的子女1994-20021968-19701977-19931951-1957/1961-1946-19471963-19801937-1943嬰兒潮1946-19601920-19211935-19531909-1914鮑博。霍普那一代預測消費高峰期增長在未來十年里，年老的嬰兒潮一代家庭將會對老式住宅和第二居所產生需求（老年家庭的增長變化）05年美國人口接近3億，其中65歲以上的老齡人口約3600萬人，約占總人口的12.4%，老齡化進程慢于日本和西歐一些國家，但由于人口多，目前美國老齡化人口已形成了一個巨大的群體。

1、老年社區分為獨立式、集合式和護理型；2、政府會給與政策上的大力支持；3、環境好、規模大的老年社區大多為私人投資并進行商業化運作。美國老年社區特點家庭成員年齡男性女性美國太陽城中心背景：人口結構發生變化，30年代嬰兒潮老齡化加劇是導致美國老19太陽城倡導積極活躍的生活方式，調查表明，這里老年人的平均壽命延長十歲區位：臨近海灣。太陽城中心坐落在佛羅里達西海岸，距佛羅里達最好的墨西哥海灣海灘只有幾分鐘的路程目標定位和建設理念：社區自1961年開始建設起，便定位佛羅里達乃至全美最好的老年社區；使老年人精神充實、身體健康，享受一種不孤獨、不依賴、不滿足溫飽型的老年生活規模：微型城市。1996年人口普查時居民達到了9.6萬，現在估計有14萬。目前無論面積還是人口都在繼續猛增，太陽城是美國增長速度最快的城市。這里的居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住不能超過30天。

基本信息年齡段0-1818-2425-4445-6465以上比例0.40%0.20%1.30%15.10%83%戶型構成：大多數是獨棟住宅，也有雙戶公寓、聯排別墅和多家庭公寓分六大居住社區：太陽城中心:獨立家庭別墅國王之殿:連體別墅湖中之塔:輔助照料式住宅和家庭護理機構庭院阿斯頓花園:出租的獨立居住公寓自由廣場:輔助照料式住宅和家庭護理機構太陽城倡導積極活躍的生活方式，調查表明，這里老年人的平均壽命20六大居住區“太陽城中心”（獨棟別墅）“國王之殿”（聯體別墅）“湖中之塔”（輔助照料式住宅和家庭護理機構）“庭院”“阿斯頓花園”（出租的獨立居住公寓）“自由廣場”（輔助照料式住宅和家庭護理機構）生活配套各社區共同享用郵局、超市、醫療機構、銀行和教堂貨品齊全的購物所，餐廳和宗教服務盡在社區之內，專業化的防火、防盜和醫療設施和服務給人一種安全感。生活配套總體規劃太陽城規劃為六大居住區，以適應不同類型老人的需求，同時住宅與各種生活配套和娛樂場所交織，創造一種完善、有活力的生活方式。六大居住區生活配套總體規劃太陽城規劃為六大居住區，以適21住宅無障礙設計住宅高度門衛生間、廚房面積加大，便于坐凳或坐輪椅使用面積適當增大，地面平坦，便于輪椅通過平房或者別墅，不用爬樓，4層以上配備電梯靠近臥室，并設長明燈緊急呼叫與電子安防系統，并提高報警聲響室內地面平坦，不設門檻等障礙物改變方向和高矮的地方用了顯眼色彩地面和浴池底部都防滑，并設扶手預留安裝扶手的埋件陽角抹圓，長柄門鎖地面防滑處理房間照明度提高2倍以上煤氣等各種開關上的字很大/以利老人辨識樓梯道加寬以便安裝升降椅無障礙步行道、無障礙防滑坡道低按鍵、高插座方便和安全：所有的住宅設施都以方便老人為第一宗旨，并在盡可能考慮細節的情況下保障老人安全住宅無障礙設計住宅高度門衛生間、廚房面積加大，便于坐凳或坐輪22患有突發性危險疾病的老人，脖子上都佩戴著一個項鏈一樣的報警裝置，只要按一下“項墜”，救護車就會立即趕到。

健康配套醫療服務系統綜合性醫院專業中心眼科中心急救中心心臟病中心體檢中心小型診所家庭看護藥房照顧中心心理治療牙醫綜合醫院家庭看護照顧中心健康和獨立：完善的醫療服務系統體現細致的關心，保障老年人的健康需求患有突發性危險疾病的老人，脖子上都佩戴著一個項鏈一樣的報警裝23休閑配套運動和娛樂：多元的、適合老年人的運動、娛樂場所，滲透至生活每一個角落運動和娛樂設施高爾夫保齡球、室外地滾球、網球鄉村俱樂部劇場康樂設施

Mini高爾夫

7個18洞高爾夫

高爾夫學校三分之一的居民是活躍的高爾夫球愛好者全美草地保齡球錦標賽

墻球、臺球

室內、外泳池

推圓盤游戲場

健身房

手工房

電腦房活動的老人平均年齡72歲每年交120美元的活動費，就可以在任何活動中心活動。高爾夫健身房休閑配套運動和娛樂：多元的、適合老年人的運動、娛樂場所，24學習交流場所老年學校俱樂部進修班博物館交流中心圖書館藝術室教堂木工坊縫紉坊烹飪班美發沙龍畫廊舞會亦教亦學太陽城中各種課程和組織活動超過80種以上，可以依照自己的興趣選擇參加。交流舞會圖書館你如果曾經是一個外科大夫，但年輕時一直喜歡做木匠活，今天生活在太陽城里，就可以到木工坊去做自己喜歡的事情。文化配套學習和交流：提供學習和交流的機會——生命的最后，夢想的再實現學習交流場所老年學校俱樂部進修班博物館交流中心圖書25年輕和自我價值：通過志愿者活動體現自我價值，同時節省管理成本，形成良好的社區氛圍John:廚房里20個廚子18個是志愿者，他們都覺得自己身體還挺好，很能干，為了不傷害他們的自尊心和積極性，只能讓每個人每周都有一兩次機會。精神關懷志愿者之城各種管理城市治安維護老年大學照料工作公共場地維護廚師開高爾夫球車醫院商店擔任教師服務設施Micheal：年輕時就想當警察，只可惜一直沒有機會。退休到了這里，志愿者干什么的都有，于是，當回警察過把癮。Marry:74歲的她在一家療養院義務幫忙達12年之久，先后長期照顧過3個行動不便的老人。Donald：太陽城限速30英里，高爾夫球車是居民合法的主要交通工具之一，他專候在此用高爾夫球車免費接送人年輕和自我價值：通過志愿者活動體現自我價值，同時節省管理成本26案例啟示需求設施功能居住功能醫療護理功能生活休閑功能文化溝通功能志愿者服務計劃，滿足自我價值的實現，帶來年輕感覺完整的、可應對緊急情況醫療服務系統多元化、現代的住宅，關注人性化的細節精神與價值訴求豐富的、滿足不同需求的運動娛樂配套方便學習交流的、跟上時代節奏的環境和設施方便和安全健康和獨立運動和娛樂學習和交流年輕和自我價值根據老年人需求打造的功能體系和設施案例啟示需求設施功能居住功能醫療護理功能生活休閑功能文271920年日本人口金字塔圖示1960年日本人口圖金字塔圖示2006年《日本將來人口推測報告》顯示，到2055年，日本人口將減少至8993萬人，其中老齡人口將達到40%，老齡化程度較高。日本在30年代后期和70年代前期的兩次嬰兒潮，推動老年社區的建設。社會養老的城市福利建設方面政府給與大力支持。日本人口金字塔圖示（2005年）61歲：1938-1939年中日戰爭導致人口下降51-53歲：1947-49年第一次嬰兒潮女性26-29歲：1971-74年第二次嬰兒潮男性34歲：1966年出生率下降54-55歲：戰爭期間出生率下降二戰期間人口下降老年人口（65歲以上）勞動人口（15-64歲）未成年人口（0-15歲）日本港北新城老年社區模式參照西方發達國家，注重本國孝敬老人的傳統，形成自己特色的老年社區模式：分為兩代居和養老院兩種。突出自助自理，通過先進技術和高電氣化實現自助和自理，滿足老年人物質生活的基本需求。完善的配套設施，優質的針對性服務，可滿足老年人的健康和精神方面的需求。日本戰后兩次嬰兒潮，促使日本人口逐漸老齡化，直接引發政府對老年社區建設的主導1920年日本人口金字塔圖示1960年日本人口圖金字塔圖示228為老年社區提供完善的配套港北新城提供無障礙設施的老齡人住宅產品、提供具有看護性質的老齡人住宅產品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅產品。通過這三種老齡住宅產品在社區內的共存，才可以形成滿足各類型老齡人基本生活需求的老齡人生活社區。當然，在社區內還需要提供完善的配套設施，用于滿足老年人在健康和精神方面的需求。老年人的日常生活相對單調，使得他們在精神方面的需求和滿足顯得十分重要。日本港北新城把老年人住宅產品與其他租售性質的住宅產品混合設計在一個生活社區內，使老年人的生活更加活潑多彩。健身步道愛好活動步道無障礙設計興趣活動中心為老年社區提供完善的配套港北新城提供無障礙設施的老齡人住宅產29外國典型老年社區模式特點

西方發達國家老年社區，在政府福利制、老年住宅體系完善及適度的政策優惠保障下發展的西方發達國家老年住宅發展目前處在第三個階段，充分體現其人性化設計理念和區別對待的關懷模式，普通化和社區化發展成為新的熱點。第一階段傳統養老院第二階段老年公寓老齡化初期老齡化中期老齡化加劇政府政府+開發商開發商為主保障水平低政府給予一定支持社會保障體系完善形成條件運營主體社會保障第三階段老年社區“普通化”及“社區化”外國典型老年社區模式特點西方發達國家老年社區，在政府福利制30政府大力扶持老年社區的發展，政策、資金上大力支持人口結構老齡化是導致老年社區出現的主要原因老年社區完全社會化，處于成熟階段集中在經濟發達國家，老年社區建設較完善面向社會老年人，區域位置交通便利、環境優雅國外老年社區產生機制政府大力扶持老年社區的發展，政策、資金上大力支持人口結構老齡31報告的結構思路導圖我國老年住宅發展及前景如何打造老年社區國內老年住宅案例國外老年社區發展模式老年住宅的定義及特點老年社區的商業模式老年社區的贏利模式老年社區的營銷模式商業計劃書報告的結構思路導圖我國老年住宅發展及前景如何打造老年社區國內32興起背景：在世界人口老齡化的大趨勢下，中國呈現老齡人口多、增長速度快的特點早在2002年，在全世界186個國家和地區中，有68個已進入“老年型”。目前，世界每10個人口中有1個老年人，預計到2050年，每5個人中有1老年人，到2150年每3個人中就有1個老年人。在1950-2050年，全球老年人口將平均每年增長2.38個百分點?！浴?002年世界人口老齡化動態》

據統計，2007年我國60歲以上的老年人口已經達到1．43億，超過了總人口的11％。據預測，2030年我國的老年人口將達2．48億，2050年將達4．37億，屆時老年人口的比重將達到總人口的31．2％，也就是說每3到4個人當中，就會有一個是老年人,人口老齡化已成為我國面臨的最重要的民生問題之一?！浴?006年中國人口老齡化發展趨勢預測研究報告》中國老齡化人口發展趨勢億人世界老齡化人口發展趨勢億人我國老年社區發展狀況興起背景：在世界人口老齡化的大趨勢下，中國呈現老齡人口多、增33興起背景：人口倒金字塔結構開始出現，可能面臨“先老后富”，開發商推動老年住宅發展2000年我國有1.3億60歲以上的老人（占總人口的10.7%）。其中65歲以上的0.95億人，約占70%。到2025年，60歲以上的老人為2.78億，2030年將達到3.5億，將出現老齡化高潮。由于我國社會保障體系不完善，我們可能會面臨“先老后富”的境況。人口比例逐漸上升和社會人口流性加強，使得80后的三代人共同生活的家庭觀念開始變淡。1、我國人口開始出現倒金字塔結構，將進入老年型國家。2、倒金字塔結構基數開始出現增加趨勢。3、沿海及發達城市快速進入老齡化階段，北京、上海、大連、廣州、廈門、青島等城市興建老年社區。

全國開始步入老齡化階段經濟發展迅速，社會安全福利和個人養老金的增多，更多老年人要獨立生活，客觀上要求老年住宅出現。

社會安全福利和個人養老金增多客觀上刺激了老年社區的發展經濟快速發展帶動房地產的快速發展，人口老齡化趨勢顯現，目標客戶細分，導致發展商有意識開發建設老年社區。

房地產市場的發展，市場細分，發展商開始打造宜居老年社區我國老齡化開始趨勢顯現，處于老齡化初級階段我國老年社區發展狀況興起背景：人口倒金字塔結構開始出現，可能面臨“先老后富”，開34出生在50-60年代的群體很快進入空巢期，有一定的支付能力，是目前老年社區的主要需求群體20世紀50年代，中國出生人口爆發式增長，出生人口約為2億；現在，50年代人年齡在50-60歲左右，他們馬上要步入老齡化階段；生在新中國，長在紅旗下；經歷過上山下鄉，沐浴過改革春風；其中也有一部分人，成為了國家經濟體制改革的第一批受影響者，40-50歲人員中的絕大多數主體就是他們；他們并不渴求的財產上的大富大貴，而是在經歷種種風浪之后的平靜和踏實。追求安逸、平穩的生活，養老度假迫在眉睫；我國老年社區發展狀況出生在50-60年代的群體很快進入空巢期，有一定的支付能力，35老年社區的發展歷程有的老年人老伴去世，自己年老體衰，身邊又無親人，較多的原意或者被“社會工作者”動員住進養老院。普通型養 老院醫護型養 老院有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓在床等，就可以申請住醫護型養老院。多數是在住宅小區內，專門規劃出一兩棟樓，按照適于老年人居住的要求來設計和建造。（“老年公寓”國際上的通行定義，即“專供老人集中居住的、采用居家養老和社區服務相結合模式的住宅。與敬老院福利院不同，它不屬于社會福利設施，而是由社會投資按照市場化運作的商品住宅?！保├夏旯⒗夏晟鐓^與一般住宅小區相同之處是，都是一個大小不等的住宅小區。不同之處是，老年社區主要入住的是老年人，并允許老年人帶親人（如子女）住在一起。老年社區老年社區的發展歷程有的老年人老伴去世，自己年老體衰，身邊又無36我國現有的養老模式模式代表案例典型特征模式點評“社區+醫院+地產”模式臺灣長庚養生文化村以長庚醫院雄厚的醫療資源為后盾，建成了全球最大的銀發地產社區1.是全國首家推行會員制新型養老模式的國際敬老院，它開創了敬老院與俱樂部相結合的嶄新模式；2.將傳統文化與現代養老敬老事業相結合，創立了中醫藥健康養生新模式；3.山莊的環境及文化氛圍，獨具中國傳統特色會籍制的養老俱樂部北京太申祥和山莊采用中國傳統古典園林建筑，建成的集養老、康體、娛樂、餐飲、住宿、醫療為一體的綜合性服務機構，是全國首家推行會員制新型養老模式的國際敬老院1.是全國首家推行會員制新型養老模式的國際敬老院，它開創了敬老院與俱樂部相結合的嶄新模式；2.將傳統文化與現代養老敬老事業相結合，創立了中醫藥健康養生新模式；3.山莊的環境及文化氛圍，獨具中國傳統特色以房養老南京湯山留園養老公寓、北京太陽城老年公寓采用反向抵押的逆按揭方式“以房養老”這種模式的最大問題是我國傳統觀念的羈絆，需要隨著時間和社會發展人們觀念逐漸的改變。我國現有的養老模式（1/3）模式代表案例典型特征模式點評1.是全國首家推行會員制新型養老37我國現有的養老模式模式代表案例典型特征模式點評異地養老異地購房海南、大連、青島等地部分樓盤、北京銀齡公司以養老為目的的異地購房

是一種將養老和度假旅游完美結合的一項全新產品。它以基地連鎖的擴張形式來完成整體運作，以統一的經營模式、全包式的服務，高性價比的度假養老產品贏得客戶，與其他度假產品不同，它的特點是針對老年人養老需求的，是高品質的度假養老，前景將十分廣闊?！昂蝤B式”養老大連的互動式異地養老服務中心不同城市老年公寓之間的置換式異地度假養老“季節性”養老天津的泰達國際養老院炎夏和寒冬住到養老院，春秋回到家中海外華人回國養老新加坡華人、北美的購屋旅游團炎夏和寒冬住到養老院，春秋回到家中我國現有的養老模式（2/3）我模式代表案例典型特征模式點評異異地購房海南、大連、青島以養38我國現有的養老模式模式代表案例典型特征模式點評度假基地連鎖北京金港家苑、江蘇生態養老連鎖將養老與度假旅游結合起來，在全國各地建立連鎖基地形成的連鎖經營模式

是一種將養老和度假旅游完美結合的一項全新產品。它以基地連鎖的擴張形式來完成整體運作，以統一的經營模式、全包式的服務，高性價比的度假養老產品贏得客戶，與其他度假產品不同，它的特點是針對老年人養老需求的，是高品質的度假養老，前景將十分廣闊。分時度假式養老云南臥云仙居、浙江城仙居將分時度假旅游與養老結合起來，亦可連鎖

是借鑒分時度假旅游模式而出現的養老新模式，是一種將房地產業、酒店業、旅游業、養老業結合在一起的一種商業新概念。我們認為，可以有一些作為，但不具有普遍意義。連鎖養老超市遼寧連鎖超市是一種新型的老年服務型機構

這種連鎖超市服務功能強，介入門檻較低，有廣闊的客戶市場和服務群體。雖為非營利性機構，但以后可市場化的運作。我國現有的養老模式（3/3）我模式代表案例典型特征模式點評度假基地連北京金港家苑、將養老39我國老年住宅模式

政府收益型主要是由政府相關部門聯合組織開發和經營，以出租的形式收取一定的費用的老年住宅形式。如：北京香山老年公寓，四季青鄉香山公司主辦（鄉鎮單位）、海淀區民政局直接領導和管轄，最低收費約1000元/月·人政府福利型主要由政府組織開發和經營管理的社會福利性老年機構，即屬于傳統的養老院與福利院。如：威海老年公寓是目前山東省標準最高、規模最大的集老年人生活、居住、療養、醫療保健、娛樂、度假為一體的新型的社會福利服務機構。企業贏利型由企業投資開發建設及運營的初級大型老年綜合社區，擁有基本的老年社區設計配套設施。如：北京太陽城、上海綠地21城類型：按建設經營者劃分為三種模式我國老年住宅模式政府收益型主要是由政府相關部門聯合組織開發40我國老年住宅現狀及問題現有老年公寓僅為中高經濟實力的老年客戶提供個性化居住條件和人性化服務僅有部分發達城市的個別發展商開發了老年住宅，但都是資金實力非常雄厚的發展商我國社會保證體系不完善，無足夠資金發展老齡事業，老年住宅未形成“產業化、社會化、規范化”。無真正針對老年人生活習慣、消費習慣、心理特點等方面研究，服務人員素質不高、社區管理、設施亟待完善。

目前處于老年住宅初級階段，多為商業贏利性老年住宅受眾群體有限建設投資額巨大，資金回收期長，贏利風險大現有老年住宅未形成規模效應，服務、設施差現有老年公寓具有“福利性事業、市場化經營”的特點，基本屬于商業范疇我國老年住宅現狀特點：企業贏利性初級老年社區，僅為中高經濟實力老年群體打造，投資額大，開發周期長我國老年住宅的現狀特點我國老年住宅現狀及問題現有老年公寓僅為中高經濟實力的老年客戶41人口開始老齡化，老年客戶細分市場出現，老年住宅處于初級階段，還不成熟.充分條件必要條件人口結構老齡化加劇老年人養老觀念轉變經濟發達，社會保障體系完善政府扶持，給予政策與資金的支持我國老年人口絕對數字大，到2040年60歲以上的老人3.74億，而65歲以上達到2.87億人，增長速度將快于經濟發展速度。傳統的“家庭養老”觀念在相當時間內仍占主導地位,“度假養老”觀念沒有形成。我國處于老齡化初期，市場雖然已經開始細分，但老齡化并未加劇，老年住宅的需求量不大，因此，在沒有具備充分條件和必要條件的已有的贏利性老年住宅并不成熟。我國老年住宅生存條件人口開始老齡化，老年客戶細分市場出現，老年住宅處于初級階段，42未來發展前景看好，老齡化未加劇，社會保障體系不完善，觀念未轉變，市場培育期較長我國80歲以上高齡人口數量占總數的10%，每年5%的速度增長世界罕見。2030-2040年會面臨人口結構老齡化加劇，因此老年住宅需要較長的市場培育期經濟發展迅速，社會保障機制將不斷完善未來發展前景看好，在老年人居住需求量放大的時候，傳統“家庭養老”觀念已經轉變和“度假養老”習慣開始形成人口老齡化嚴重的未來，政府也會給予政策與資金上的扶持我國老年住宅預期未來發展前景看好，老齡化未加劇，社會保障體系不完善，觀念未轉43我國老年住宅預期第一階段是試驗期：時間大約在5年之內，開發商在這個階段要創立品牌，占領市場地盤，開發項目的規模要適度、項目區域布局要合理，項目開發首選中心城市和經濟發達地區城市，市場客戶以高端為主，開發商在開發產品和經營產品過程中不求高額回報但穩中求勝。目前我國老年住宅行業處于起步階段，將經過試驗期、成長期和穩定期三個階段，大約20年中游將會形成比較成熟的市場。第二階段是成長期：時間大約在5年以后，那時市場需求逐步旺盛，需求更加多樣，產品更加細分，許多投資商會紛紛涌入這個行業，行業中的中小開發商很多，開發商實力不均，項目建設分布在全國各地區各城鎮，項目投資回報率較高并盈利能力穩定。第三階段是成熟期：時間大約在10年以后，開發商和管理商的品牌成為行業和消費者的主導，開發商的實力和規模相對集中，市場需求完全釋放，市場開發充分競爭，產品檔次拉開，產品多樣能滿足不同的消費者需要。截至目前，我國養老社區的市場剛剛起步，建設規模還較??；隨著人口快速老齡化的到來，到2020年市場規模達到1.8萬億元，2050年近7.6萬億元規模，養老社區市場將迎來重大發展機遇！我國老年住宅預期第一階段是試驗期：時間大約在5年之內，開發商44我國老年住宅情況小結人口結構老齡化趨勢顯現引發老年住宅的發展進程社會保障體系不完善阻礙老年住宅的快速發展服務、設施等不完善致使老年住宅處于初級發展階段傳統養老觀念將導致老年住宅需要一定的市場培育期缺少政府的扶持及較高的成本投入限制了老年社區的發展未來發展前景看好，但需較長的市場培育期我國老年住宅情況小結人口結構老齡化趨勢顯現引發老年住宅的發展45報告的結構思路導圖我國老年住宅發展及前景如何打造老年社區國內老年住宅案例國外老年社區發展模式老年住宅的定義及特點老年社區的商業模式老年社區的贏利模式老年社區的營銷模式商業計劃書報告的結構思路導圖我國老年住宅發展及前景如何打造老年社區國內46北京“東方太陽城”老年社區，國內最成功的老年社區之一；定位——“世界級的高尚退休社區”、“全新退休生活的領跑者”區位：坐落于有“東方萊茵河”之美譽的北京市順義區潮白河畔；定位：“世界級的高尚退休社區”、“全新退休生活的領跑者”規模：規劃面積234萬平方米，總建筑面積70萬平米，共可入住2萬余人；物業類型：獨棟別墅、聯體別墅、點式公寓、板式公寓和連廊式公寓，面積為78-716平方米不等；區域概況項目所在順義區植被覆蓋率、綠化率和空氣質量等環境條件和基礎條件都非常好，位于北京傳統認知的中央別墅區板塊。項目主要目標客源地為北京。2006年，北京65歲及以上人口超10%，按照國際標準，已經進入老齡化社會，人均GDP達6210美元，目標客戶的消費力很強；北京東方太陽城北京“東方太陽城”老年社區，國內最成功的老年社區之一；定位—47規劃特點：組團帶狀排布最大借景、組團設計體現老年社區特色——極致景觀與閉合的開放組團整體規劃帶狀排布，景觀資源最大化：傍水而建，周邊為7000畝綠化隔離帶。組團呈帶狀平鋪，保證每個組團與景觀最大的接觸面組團設計，功能獨立：由于項目各期均體量較大，周期較長，采用組團式設計，功能景觀內部配套，互不依賴；老年社區特色規劃組團內引入大量景觀，追求極致：在整體景觀之外，每個組團內單獨布置了大量水系、綠化景觀，滿足老年人對居住環境的需要；多層級交流空間：組團式布局，組團內部設置小型公共交流空間，組團外部設置相對較大的活動場所；公建區二期規劃依據：目標：開退休社區之先河，立晚年幸福之標準理念：摒棄原來的養老方式，老有所學、老有所養、老有所樂，老有所為設計公司：開發商請美國SASAKI設計公司擔綱，將東方太陽城作為一個城市來整體規劃，為中國老年人的生活環境創造一個新型范例；三期一期北京東方太陽城規劃特點：組團帶狀排布最大借景、組團設計體現老年社區特色——48取得成果：吸引大量高端中老年客戶，成功打造國內老年社區典范主流客戶：95%以上是高知識、高收入階層中老年人，具有穩定的經濟來源；職業：教授、將軍、商人、企業領導、文藝工作者為主；客戶特征：很多有過在國外居住或者工作的經歷，思想先進有活力，對于這種新型的養老形式容易接受；銷售情況：一期、二期分批開盤后均已售罄；三期期房于2007年5月開盤已售罄.價格元/平方米四合院價格200220032004200520062007時間軸30006400分期32003500

4000公寓71-244500套產品面積(平方米)數量第一期第二期4200獨棟別墅266-502108套聯排別墅/公寓193-244/78-272231套/89套第三期典藏四合院424-7167套/共361套公寓價格/點式別墅/公寓65007300聯排別墅價格獨棟別墅價格850012000210008000點式別墅價格東方太陽城各期銷售情況時序圖北京東方太陽城取得成果：吸引大量高端中老年客戶，成功打造國內老年社區典范主49成功關鍵點（一）：良好的自然環境——精致的社區水系和綠化景觀，生態居住環境水景觀：社區整體坐落于高爾夫球場之上，共有近500畝水面分布其間，水域比例達到3-5%；綠化：周邊有10萬株林木，社區綠化率高達80％。每個區域都有自己獨特的樹木、灌木及地被植物，形成區域之間的天然視覺屏障；空氣質量：社區空氣中負氧離子平均含量高達2000個/立方米，居住環境已達到療養標準；精心設計社區水系和綠化社區內以及周邊大量的綠化保證了療養級空氣質量；北京東方太陽城成功關鍵點（一）：良好的自然環境——精致的社區水系和綠化景觀50成功關鍵點（二）：人性化的規劃設計——多樣化交流空間，針對老年人特別定制的無障礙設計、戶型設計、環境設計無障礙設計：

針對老年人的特殊設計四層公寓均設電梯并設無障礙坡道地面防滑處理，墻壁預埋扶手，陽角抹圓戶內緊急呼叫與電子安防系統居室充分考慮朝向、采光和通風衛生間離臥室不遠并設有防滑扶手插座、開關都相應地降低高度感應門鎖替代旋轉式鑰匙采用明亮的顏色，增強環境的可識別性戶型設計各有側重：老年人渴望交流：有些別墅設了雙客廳中國傳統觀念子女與父母同?。捍髴粜投嗯P室老人需要照顧：有些戶型設計了保姆間環境設計方便交流：大型會所成為老年人相互交流活動的主要空間；園林設計強調可交互性：在園林區里都開辟了小型平臺作為隨機性的交流空間；景觀步道加寬以便通行寬電梯入口，方便進入會所會所北京東方太陽城成功關鍵點（二）：人性化的規劃設計——多樣化交流空間，針對老51成功關鍵點（三）：完善的配套服務設施——針對老年人的需求建設的社區醫院、康體中心、老年大學、自助農莊等等主體建筑概況：規劃面積5萬平米的配套建筑群位于社區中央，主要以社區中心、康體中心、度假酒店、商業中心和酒店公寓等四大功能區為主，集文化、娛樂、商業、醫療、康體、度假休閑等多種功能于一身；專業醫師問診大型公共建筑群太陽城社區醫院：規模：太陽城醫院面積1.6萬平米；專業醫師和設備：醫護人員由北京市老年病研究中心選派，設施和醫療水平高于國家二級醫院標準；定期體檢提出保健計劃：醫院對每位業主每年進行一次免費體檢，并存入個人健康檔案，專業醫師為業主量身定做保健方案；全覆蓋的應急呼叫系統：緊急呼叫系統將醫院同各家各戶及公共場所每一角落連接起來；專業急救中心：與北京紅十字會緊急救援中心合作，在太陽城內設立急救站專業的醫療器械北京東方太陽城成功關鍵點（三）：完善的配套服務設施——針對老年人的需求建設52成功關鍵點（三）：完善的配套服務設施——針對老年人的需求建設的社區醫院、康體中心、老年大學、自助農莊等等室外泳池社區農莊：在社區內開辟可以耕作的農莊，每塊地管理費低廉，一年中可以在地塊中耕作。很多老年人非常喜歡這種農家樂的感覺；老年大學:是北京市第一家社區內申辦的老年大學，開設多種課程，如芭蕾、陶藝、書法、雕刻等，部分課程由社區中的老年人擔當教師；大型康體中心：康體中心接近8000平方米，室內、室外的游泳池、跑道、各種健身器材、網球場、舞蹈房、室內跑道、溫泉，均針對老年人特別設計；開敞空間：通透大氣的視覺走廊、開敞綠地與文化廣場和多個小型戶外活動場地、湖濱健身步道與兒童樂園；看護健身中心農莊苗圃老年大學健康步道北京東方太陽城成功關鍵點（三）：完善的配套服務設施——針對老年人的需求建設53精彩紛呈社區文化、休閑、娛樂活動：舉辦過3屆國際風箏節舉行了3次新年音樂會社區運動會、游園會、文藝匯演、各種展覽、講座、培訓、交流活動數不勝數社區組織的俱樂部：乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部；業主自發的俱樂部：音樂沙龍、民族舞俱樂部、太極拳俱樂部、乒乓球俱樂部、健身俱樂部；每個老人都能找到自己喜愛的活動音樂會老年合唱太極俱樂部活動棋牌俱樂部活動國際風箏文化節成功原因分析（四）：多彩的精神文化生活——針對老年人生活組織多種活動和組織北京東方太陽城精彩紛呈社區文化、休閑、娛樂活動：音樂會老年合唱太極俱樂部活54背景全國最早進入老齡化總用地面積2萬畝總建筑面積210萬㎡容積率0.6物業形態多層，獨棟別墅，TH項目基礎信息上海綠地21城孝賢坊項目概況背景全國最早進入老齡化總用地面積2萬畝總建筑面積210萬㎡容55規劃情況21城總體規劃為13平方公里，包含4大社區，尊老社區、國際社區、度假社區、商務社區尊老社區主要指孝賢坊物業類型：聯排別墅、雙拼別墅、獨棟別墅，新花園洋房、電梯公寓上海綠地21城孝賢坊規劃情況21城總體規劃為13平方公里，包含4大社區，尊老社區56規劃了約19萬平方米的公建配套設施，其中有面積11萬平方米的香榭里大道，咖啡店、手工藝店、頂級品牌店、高爾夫球具店、西餐廳等沿街分布；近3萬平方米社區生活廣場，匯集了包括餐飲、娛樂、銀行、郵政、圖書館、老年大學、養生文化館、寵物醫院等多種公共設施；四星級綠地豪生國際會議大酒店，建筑面積65000平方米，滿足商務宴請與家庭團圓雙重需要；中福會綠地幼兒園；特設老年活動中心，營養配餐中心、老年大學、購物中心、大型綜合醫院、家政服務中心、中福會幼兒園、綠色食品超市等；實現管家服務，緊急呼救服務、專業護理服務休閑走廊特色醫療服務：定期體檢；老年保健；老年病專家坐診醫療配套服務：建立個人醫療檔案；上門就診服務；專業家庭護理；急救站無障礙設計：整個區域內采用無障礙通道、防滑地面園林：栽種樹齡較大的粗壯樹木，做出森林靜謐、幽遠的感覺，使空氣清新，宜居養老其他：人工湖泊垂釣臺、配木制椅凳廣場

各類配套設施上海綠地21城孝賢坊規劃了約19萬平方米的公建配套設施，其中有面積11萬平方米的57金色年華--中國杭州金家嶺退休生活社區，坐落于杭州西南轉塘鎮境內，午潮山國家森林公園南麓，與西湖風景區、之江國家旅游度假區、富陽銀湖度假開發區、靈山風景區為鄰，山環水抱，環境清幽，是一個整合了生活居住、康復療養、健身娛樂、休閑度假等多重功能養生勝地、舒適家園。一期面積為5萬平方米，老年人“夢想社區”--位于基地東側居家服務式公寓，是一組由4－5層多層建筑圍合而成中心綠化庭院:設有寬大醫用電梯，寬敞走廊，暢亮樓層交流區；每個單元一樓都設有24小時服務站（包含護理站）、每戶裝有緊急報警裝置，樓道、地面都是無障礙化，每個出入口、通道、門廳等公共部委都安裝防滑設置和扶手為方便老人們串門，每個單元兩棟樓之間還規劃了風雨連廊。金色年華--中國杭州金家嶺退休生活社區占地17萬平方米，位于平緩山谷丘陵之上，北高南低，東臨一道清澈溪流，北側、西側為午潮山國家森林公園，南側為杭富公路。杭州金色年華金色年華--中國杭州金家嶺退休生活社區，坐落于杭州西南轉塘58杭州金色年華整個社區按照功能和前后期的發展，分為四個大的區域。一期工程包括了三個區域，目前已經開工建設。第一個區域為集合式養老單元安排于基地的東南區塊，西臨社區內主步行道，東臨基地內側15米綠化帶及外側河流，共設計了四大集合體的集合式養老單元，每個單體平均每層10～12個左右的居住單位，其布局有兩室一廳一衛一廚和一室一廳一衛一廚。各單位間通過走廊連接，并設置集中護士站，休息交流角，公共衛生間。第二個區域為度假式養老單元及老年活動中心考慮到度假式養老單元為流動的居住對象，其輔助的各項功能空間與活動中心的功能空間可結合使用，故將這兩個主體相近而建。第三個區域為護理式養老單元和康復保健中心一層為康復保健中心，附帶部分醫療和急救功能。護理單位每層設置護士站、交流區、活動室、助浴室等。杭州金色年華杭州金色年華整個社區按照功能和前后期的發展，分為四個大的區域59杭州金色年華要讓老人們活得健康，活得有滋有味，光靠吃好睡好住好，自然是遠遠不夠，于是，社區內國際交流活動中心便成了老人們學習、健身、娛樂的交流中心了。在老年大學里，每位老人可以憑自己的愛好和向往，學書法繪畫，學園藝蒔花，練太極瑜伽……身手靈活矯健的，還可以到健身房、乒乓室、室內門球場去“比劃比劃”。老人聚居地方，當然少不得醫療護理服務。在這個特別社區里，讓身體比較弱的老人住進護理式公寓，就特別能讓孝順的子女們放心了。護理式公寓包括護理公寓和社區醫院兩大部分，提供日常門診檢查和健康咨詢等服務。護理式公寓為生活不能完全自理及需要照顧的老人等提供護理，照料他們生活，并就護理對象的健康狀況、護理級別等分為單人間、雙人間、多人間等類型。始終被社會關注，始終在參與社會，在這個社區里，退休人士并非與社會脫離，在這里可以與國內、國際退休人士交流心得經驗，代表杭州市參加各類老年比賽等。每逢春暖花開日，秋高氣爽時，老人們還可就近在林中散步，在中心綠化廣場賞花，沿登山步道登高，月色明媚之夜，老人們還可以在廣場月光舞池里翩翩起舞……杭州金色年華杭州金色年華要讓老人們活得健康，活得有滋有味，光靠吃好睡好住60上海親和源會員制社區親和源會員制社區位于上海市南匯區康橋鎮，住在集生活、醫療、商業、活動為一體的大型社區，享受應有盡有的生活服務和嚴格的安全保障，這樣一幅美好的藍圖將隨著滬上首個集居家與機構養老為一體的大型老年社區的破土動工而變為現實?？蛻舳ㄎ唬荷鐓^將消費目標瞄向中高檔老年群體。占地約105畝，共包括910套老年住宅，可提供約1600張養老床位。社區內不僅有面向老人的娛樂活動場所、健康生活廣場、公共服務大樓、醫院等各類服務設施，還有水系、人工湖、公園等自然景觀，以讓老人身心舒暢。據悉，老年社區投資方在硬件方面就將耗資3億元。此社區的房屋采取租賃制，按房型大小收費，占社區80%的房型使用面積為45平方米，另外還包括少量使用面積70平方米和90平方米的戶型；社區對入住者有年齡要求：男性60歲以上，女性為55歲以上。上海親和源會員制社區上海親和源會員制社區親和源會員制社區位于上海市南匯區康橋鎮61

老年社區兩大亮點處處無障礙設計社區采取“處處無障礙”的設計，在老人的臥室、衛生間、浴室等各種活動場所不僅安裝有緊急呼叫系統，而且引進國外先進做法，備有感應系統，一旦老人體溫發生變化或暫時不行動了，系統馬上會發出警報?？紤]到老人的行動方便，社區里的所有輪椅都可以360度旋轉，而整個社區盡量采取無臺階、無豎立的板墻、門等障礙結構，多層電梯內可容納擔架，最大程度上確保老人安全。完全菜單式服務社區里的服務完全個性化，餐飲方面配有大型配餐中心和專業營養師，采取定做制，根據老人喜好做出不同飯菜，“既有尖椒土豆絲這樣的家常菜，也有燕窩鮑魚這樣的高檔菜。”而社區內還有SPA館、多功能廳、圖書館、健身中心等場所，都采取個性化服務，老人可根據自己的需求選擇不同層次的服務。上海親和源會員制社區上海親和源會員制社區老年社區兩大亮點完全菜單式服務上海親和源會員制社區上海62石家莊卓達太陽城養老社區

卓達·太陽城，地處石家莊市欒城縣冶河工貿區，京珠高速公路欒城縣出口與308國道交匯處。2000萬平方米盛世遠景，含水系TOWNHOUSE、漢府中式茗院、花園洋房以及時尚現代的高層組團等多種建筑形式。50000平方米超大雙湖水系，120000平方米三可湖公園；社區生活以居家養老為基本模式：一不脫離家庭，二不脫離兒女，三不脫離熟悉的生活環境。社區規劃了“兩代居”和“網絡式家庭共居”等親情戶型；社區以60-123平方米的中小戶型為主；太陽城養老社區與省會多家專業醫療機構建立合作關系，邀請醫療小組進駐太陽城。石家莊卓達太陽城養老社區石家莊卓達太陽城養老社區卓達·太陽城，地處石家莊市欒城縣63鄭州金秋樂園

中原首座居家養老精品社區,坐落于鄭州市南郊，龍湖圣地,，棗林桃源；七層全電梯/水景花園/觀景平臺緊急呼救系統,廣場、跌泉、密林、幽徑;老年醫療保健中心、營養配餐中心、健身康樂中心、會議中心、購物超市、老年大學等設施。社區綜合配套服務設施：醫療保健服務、學習教育服務、文化活動服務、商務服務、家政服務、洗滌服務、購物服務、餐飲服務、交通服務等鄭州金秋樂園鄭州金秋樂園

中原首座居家養老精品社區,坐落于鄭州市南郊，64世紀薈景觀點一：老年社區的定位必須基于城市發展的大視角作為具有一定特色的主題地產，老年社區的發展與城市的發展密切相關，其定位必須基于城市發展的大視角；因此結合我國國情、社會經濟及文化特點，是確定老年社區發展定位的重要前提。企業盈利型老年社區一定程度上決定了消費者對養老休閑物業的需求程度；人口結構老齡化狀況

配套設施建設支持、營銷支持；政府扶持，給予政策支持家庭養老向社會養老轉變，空巢家庭增加；養老的社會觀念轉變

產業特征決定的財富分配特征；老齡化人口的收入來源特征；經濟與社會保障水平決定了目標群體的廣度（如大連、海南……）；城市資源強度與配套設施強度

世紀薈景觀點一：老年社區的定位必須基于城市發展的大視角作為具65世紀薈景觀點二：以老年社區為功能核心，但以更廣泛的生活方式為主題，擴大客戶群體，避免排他性老年社區不僅是為老人度假、生活所準備的，其理念更多是父母子女5＋2周末休閑、全家團聚的度假地，其特色的休閑設施配套將大大增加項目吸引力。根據老年人需求打造核心的功能體系和設施，但同時以溫馨親情的需求訴求點為線索，在規劃上導入度假概念，吸引年輕人到社區中來，將社區從單純性養老社區向悠閑康樂有突出亮點的社區轉變：多元化、現代的復合居住功能，關注人性化的細節完整的、可應對緊急情況醫療服務功能系統豐富的、滿足不同需求的運動娛樂配套功能方便學習交流的、跟上時代節奏的環境和設施精神與價值訴求，老年服務計劃，滿足自我價值的實現，帶來年輕感覺企業盈利型老年社區中國人有很強的家庭觀念，落葉歸根，與子孫輩一起共享天倫之樂是許多老人的心愿。與美國不同，中國老年人有很強烈的對親情和家庭的情感需求。主題地產主流市場世紀薈景觀點二：以老年社區為功能核心，但以更廣泛的生活方式為66世紀薈景觀點三：通過合理控制開發節奏，保證健康的現金流是成功開發的基本保障老年社區開發建設受老齡產業特點制約，具有部分社會公益性、社會福利性。投資回收期一般較長，房地產的開發回報率彈性較大，其主要收益來自銷售租賃居住產品和各種形式的服務項目。醫療、保健設施投入是建立老年社區價值的基礎，是居住物業實現附加值并快速銷售的前提條件，但同時也對開發商帶來巨大的現金流壓力；如何與住宅開發銷售的節點相配合，合理安排節奏對項目至關重要。企業盈利型老年社區世紀薈景觀點三：通過合理控制開發節奏，保證健康的現金流是成功67

世紀薈景觀點四：需求的多元需要相應的“配套設施的復合化、多層次”來滿足老年社區開發建設受老齡產業特點制約，具有部分社會公益性、社會福利性。投資回收期一般較長，房地產的開發回報率彈性較大，其主要收益來自銷售租賃居住產品和各種形式的服務項目；醫療、保健設施投入是建立老年社區價值的基礎，如何與住宅開發銷售的節點相配合，合理安排節奏對項目至關重要。因此配套設施的合理投入及產品形式和開發規模控制合理控制，可使項目價值穩定提升并維持項目的持續性經營。企業盈利型老年社區時間價值中低密度住宅宅開發中低密度住宅開發中高密度住宅、公寓開發中高密度住宅持續開發部分醫療保健設施投入，如針對老年病的?？漆t院、康復保健療養院便利店、體檢、保健等基本生活配套設施投入大量宜老娛樂休閑設施投入：會所、俱樂部、室內外活動場所及設備高級產業鏈條配套、高端養老、休閑設施投入：老年大學、國際學校、幼兒園等 世紀薈景觀點四：需求的多元需要相應的“配套設施的復合化、多68世紀薈景觀點五：營銷前置，放大社會傳播效應，有助于獲得政府的優惠政策因為老年產業較強的公益特征，可能得到政府、社會團體、國內外慈善機構、甚至企業不同程度的資助、協作與政策性稅費減免扶持，因此，作為對國家政府和社會意義深遠的項目，應重點考慮在項目設計與運營時，同時以現代老年人及其家庭為目標客戶，通過營銷等手段使項目價值最大化地被感知，極致放大其社會傳播效應，最大程度擴大當地影響范圍在營銷過程中，加強與政府合作，適當應用政府影響力，擴大營銷的社會公信力，提高項目形象。同時，可以提高政府部門的服務形象，有助于獲取政府優惠政策，實現企業與政府雙贏。企業盈利型老年社區世紀薈景觀點五：營銷前置，放大社會傳播效應，有助于獲得政府的69世紀薈景觀點六：具有服務、醫療、居住以及休閑娛樂功能的“老年親情社區”將是未來老年房地產業的發展趨勢企業盈利型老年社區功能需求注重空間的無障礙設計，滿足入住老人基本的生活居住需要緊急呼叫日常護理代辦服務醫療室護理室單間公寓套房別墅保障老人享受周到細致的服務，各種緊急情況下的應急處理等超市洗衣美發餐廳提供老人鍛煉、散步及陶冶身心的公共空間提供老人增進友誼、交流的空間提供老人追求進步、提升自我的空間提供老人渴望年輕，享受童真的空間24小時為入住老人進行保健、醫療、理療、康復的全面護理滿足基本的購物、日用品采夠等需求滿足到此度假、陪伴老人的家人需求生活休閑功能居住功能醫療護理功能文化娛樂功能服務功能商業功能其他功能生態公園戶外健身區棋牌室茶室健身房種植園老年大學圖書室歌舞廳兒童托管中心世紀薈景觀點六：具有服務、醫療、居住以及休閑娛樂功能的“老年70報告的結構思路導圖我國老年住宅發展及前景如何打造老年社區國內老年住宅案例國外老年社區發展模式老年住宅的定義及特點老年社區的商業模式老年社區的贏利模式老年社區的營銷模式商業計劃書報告的結構思路導圖我國老年住宅發展及前景如何打造老年社區國內71打造老年社區的外部環境要求－經濟發展必須達到一定水平－社會保障體系完善－政府政策、資金大力支持－老年人口達到一定數量－人口老齡化加?。淖儌鹘y養老觀念必要條件外部環境要求充分條件打造老年社區的外部環境要求－經濟發展必須達到一定水平－老年人72對發展商的要求：經濟實力強，短期內注入大量資金，較強的資金周轉能力，熟知老年人居住需求老年社區建設對發展商資金實力要求極高，總成本投入約為一般社區建設的4~5倍，建設周期較長，短期內不能快速回現，后期運營成本極高。

經濟實力雄厚

無段期回現目標對發展商的要求對發展商的要求：經濟實力強，短期內注入大量資金，較強的資金周73打造老年社區的KPI指標打造老年社區KPI指標軟件專業服務物業管理空氣新鮮、環境優美、交通便利、安靜空間結構：緊湊、通風、明亮、防火室內配套：空間（消除室內高差）、裝置（設置扶手、地面防滑）、設備（緊急通報系統、安全電熱源）、家具、衛生器具的尺寸方面符合老年人的身體特征建筑造型：應富有生活氣息，與社會福利機構區別開來娛樂:老年活動中心、老年大學、棋牌中心等；有足夠面積的室外活動場所，保證老人戶外活動的需要休閑：綠化、噴泉、亭子、長廊等建筑小品，桌椅、燈具等，私密、隱蔽、安全特征的用來休息、交談的安靜場所、為老人提供行進、散步、晨練場所無障礙設計的綠地、坡道、電梯廳、洗手間等住宅區的道路系統、交通組織應以保護老齡人的行動為基礎。社區內應采用人車分流或部分分流的道路交通結構，增加社區感和安全感通過各類專項培訓提高社區服務人員的素質，為老人提供優質服務及時處理各項小區內事務，為老人提供各種便捷服務。如：物業管理中心應能及時對諸如有害氣體的泄漏、火災、醫療救護、意外事故、求助等主動提供緊急幫助硬件區位環境單體設計配套設施室外環境獨立的醫院打造老年社區的KPI指標打造老年社區KPI指標軟件專業服務74規劃要求1）老年住宅應當配備的基礎設施明細表規劃要求1）老年住宅應當配備的基礎設施明細表752）住宅選址與場地設計靠近基本的社區公共設施，同時遠離喧鬧的文娛場所。場地內的合理規劃與設計盡可能在樓內外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環境。場地應有足夠面積，以滿足開展戶外活動的要求。居住區內路網設置合理，人車分流，來自主干道的噪音少；處理好合設或鄰設的其他設施與住宅之間的關系，既提供公共交往空間，利于老人開展體育活動，又方便生活。選擇環境質量良好、交通便捷的場地，作為規劃的先決條件。2）住宅選址與場地設計靠近基本的社區公共設施，同時遠離喧鬧的76低容積率的用地適合低密度的老年綜合社區的開發。入住對象的多樣性建筑形式的多樣性老年公用建筑等設施服務醫療人員的配備3）容積率容積率在1.0～0.1之間均可進行老年住宅開發；合適容積率的用地可做“兩代居”模式的老年住宅開發；低容積率的用地適合低密度的老年綜合社區的開發。3）容積率容積77健康老年人日?；顒影霃降脑O置為450米，以此設置服務設施。4）配套設施小區內專為老年服務的公用建筑的設置。例如以下：護理室：護理與日常監護活動基地。機能回復訓練室。醫務室：包含日常健康管理、咨詢、診察、配藥的設施。健康老年人日?；顒影霃降脑O置為450米，以此設置服務設施。478空間布局體現老年人自立性、健康性、安全性。設備與設施按老年人的人體尺度和心理、生理特點進行設計。體現適用性，兼顧老人與照顧者的使用要求，空間具可改造性。

建筑設計空間布局體現老年人自立性、健康性、安全性。建筑設計79住宅公共空間的設計要點2.1.1住宅的坡道無障礙設計要點在有臺階的地方應設置坡度平緩的臺階和斜面，標準見下表。在坡道的起點及終點，應留有深度不小于1.50m的輪椅緩沖地帶。坡道側面凌空時，在欄桿下端宜設高度不小于50mm的安全檔臺。住宅公共空間的設計要點2.1.1住宅的坡道無障礙設計要點80設置斜坡引道有臺階時應設置斜坡，斜坡的寬度應為輪椅可通行的寬度，斜面坡度應平緩。設置扶手樓梯和斜坡應設置連續式扶手，扶手應安裝牢固，同時還應注意扶手的手感和耐久性。坡度平緩的臺階踏步踢面高不宜大于120mm，踏面寬不應小于380mm。設置房檐出入口及斜坡上方宜設置房檐。鋪設防滑地面材料地面鋪設應平坦，不應出現積水現象，使用浸水也防滑的地面材料。設置排水溝時，應配水溝蓋，水溝蓋不應妨礙輪椅乘坐人的通行。住宅公共空間的設計要點設置斜坡設置扶手坡度平緩的臺階設置房檐鋪設防滑地面材料住宅公81留足輪椅可轉身的空間地面鋪設防滑材料地面鋪設浸水后也防滑的材料，地磚之間的縫隙不應過寬。方便的出入口寬度要確保輪椅可以通過，門寬大于等于800mm，出入口不設置臺階，宜選用推拉門、自動門。設置信箱和留言板設置位置不應妨礙通行，使用高度要方便所有用戶。設置電梯超過3層要配備電梯。電梯尺寸要適應擔架的長度。電梯與樓面無高差。電梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D)設置休息椅可設置椅子，方便等候電梯時，可以坐下休息或放置行李。電梯內部設置轎廂壁上離地0.9m和0.75m處有扶手設置；正對電梯轎廂門的壁上懸掛傾斜的鏡面。電梯按鈕操作盤設在適合乘輪椅者使用的高度，且兩側都可進行操作。電梯開門時間較長，且門口裝有光電管裝置，防止夾傷。研究成果住宅公共空間設計：樓廳和電梯的設計要點留足輪椅可轉身的空間地面鋪設防滑材料方便的出入口設置信箱和留82住宅公共空間設計：公用走廊設計要點設置連續扶手在0.9m和0.75m高處宜設圓桿橫向扶手，扶手離墻面40～50mm。防滑地面使用浸水后也能防滑的地面材料。窗門不應妨礙通行門、窗的開啟扇不應妨礙走廊的通行。無突出的墻壁滅火器、留言板等應設置在不妨礙走廊通行的位置上。無臺階地面取消電梯到電梯廳的出入口以及門廳部分的臺階，地面存在高差的時候，應設置斜坡。走廊寬度設置考慮輪椅和行人并行通過，因此寬度不應小于1.2m。住宅公共空間設計：公用走廊設計要點設置連續扶手防滑地面窗門83住宅公共空間設計：公用樓梯設計要點易識別的臺階面為避免臺階面產生陰影，應考慮采光與照明的情況，改變臺階的