《物權法》（第三版）

第十章地上權重點知識1.地上權的概念和體系2.建設用地使用權：概念、特征、取得、內容、消滅3.分層地上權：概念、特征、取得4.鄉(xiāng)村建設用地使用權5.宅基地使用權：概念、特征、取得引讀案例原告與被告的宅院南北相鄰。被告建房時，將新建房屋的地下部分延伸到原告的宅基地內20厘米。原告要求被告停止施工，解決糾紛，被告不同意。原告訴請法院判決被告停止侵權，恢復原告對該宅基地的使用權。被告答辯認為，被告建房的地基在地下，而地表的房屋并未越界，未妨害原告宅基地的正常使用，并非侵權。

第一節(jié)地上權概述

一、地上權的概念和我國現(xiàn)行地上權（一）地上權的概念地上權，是指在他人的土地上營造建筑、隧道、溝渠等工作物而使用該他人土地的權利。（二）地上權的沿革地上權起源于羅馬法。在我國，周朝就已存在地上權的事實。但直至《大清民律草案》和《民國民法草案》方開始設立地上權的條文，至民國民法，正式建立此制。

（三）我國現(xiàn)行的地上權我國現(xiàn)行立法是否存在地上權，有不同見解。一說認為我國沒有地上權，僅承認立法中規(guī)定的國有土地、自然資源的使用權。另一說認為我國因建筑物或其他工作物而使用國家或集體所有的土地的權利，就是地上權。

地上權與國有資源使用權是兩種不同的權利。開發(fā)土地資源為使用，如挖掘土地之泥土燒制建筑材料，以及對其他國有資源的開發(fā)利用，為特許物權。而利用國有土地建筑建筑物，則為地上權。地上權的基本特點，是在為建筑的土地關系上，土地所有權為土地所有人所有，土地之上的建筑物等工作物為地上權人所有。

二、我國地上權的特點及體系

（一）我國地上權的特點我國物權法不規(guī)定地上權的概念對于地上權的不同種類分別作出不同的規(guī)定各種不同的地上權具有不同的內容（二）我國地上權的體系我國地上權的體系是由四個權利組成，可以分為兩大類：國有土地設立的地上權：主要是建設用地使用權和分層地上權。集體土地設立的地上權：包括宅基地使用權和鄉(xiāng)村用地使用權。

第二節(jié)建設用地使用權

一、建設用地使用權的概念和特征（一）建設用地使用權的概念建設用地使用權，是指自然人、法人依法對國家所有的土地享有的占有、使用和收益，建造并經營建筑物、構筑物及其附屬設施的地上權。

（二）建設用地使用權的法律特征建設用地使用權以開發(fā)利用、生產經營和社會公益事業(yè)為目的建設用地使用權的標的物為城鎮(zhèn)國家所有的土地建設用地使用權人使用土地的范圍限于建造并經營建筑物、構筑物及其附屬設施建設用地使用權的性質是地上權

二、建設用地使用權的設立建設用地使用權的設立，是指建設用地使用權的取得或發(fā)生。建設用地使用權的設立方式有兩種，即建設用地使用權的出讓和劃撥。（一）出讓設立設立方式通過出讓設立建設用地使用權，是國家以土地所有人的身份，將建設用地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付建設用地使用權出讓金的行為。雙方的主要權利義務國家作為土地使用權出讓一方，在出讓行為中的主要義務是將建設用地使用權客體的國有土地，在一定年限內出讓給建設用地使用權人使用，主要權利是收取建設用地使用權出讓金。土地使用者作為建設用地使用權人，在出讓行為中，主要義務是支付建設用地使用權出讓金，主要權利是請求國家交付建設用地使用權客體的國有土地由其使用。

出讓設立建設用地使用權的要求建設用地使用權出讓的客體是國有土地。建設用地使用權出讓應當采取法定的合同形式。

建設用地使用權出讓合同建設用地使用權出讓合同屬于民事合同。建設用地使用權出讓合同以設立物權為目的。建設用地使用權出讓合同屬于要式合同。（二）劃撥設立建設用地使用權

設立方式建設用地使用權劃撥是經縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將國有土地交付其使用，或者將建設用地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。劃撥設立建設用地使用權的性質雖然建設用地使用權的劃撥屬于行政行為，但并不影響以這種方式取得的建設用地使用權成為一種用益物權。

劃撥設立建設用地使用權的限制由于劃撥設立建設用地使用權是無償?shù)?，取得建設用地使用權的一方并沒有支付對價即取得該用益物權，因此，通過劃撥方式設立建設用地使用權必須是為了公共利益或者公益事業(yè)目的。國家嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。

三、建設用地使用權的內容（一）建設用地使用權人的權利建設用地使用權人對作為權利客體的土地，享有占有、使用、收益的權利，有權自主利用該土地建造并經營建筑物、構筑物及其附屬設施。（二）建設用地使用權人的義務支付建設用地使用權費用的義務土地的合理利用義務土地保護義務恢復土地原狀的義務

四、建設用地使用權的變動建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押。建設用地使用權的期間屆滿，建設用地使用權消滅。

（一）建設用地使用權的轉讓建設用地使用權轉讓的概念建設用地使用權，是指建設用地使用權人將建設用地使用權以合同方式再行轉移的行為。

建設用地使用權轉讓的規(guī)則只有在自然人、法人之間才可以進行轉讓。轉讓的標的是建設用地使用權人以出讓方式取得的建設用地使用權。轉讓行為必須訂立書面合同。進行物權變動登記。建設用地使用權轉移時其地上物所有權應當一并轉移。

（二）建設用地使用權抵押建設用地使用權抵押的概念建設用地使用權抵押，是指抵押人以其建設用地使用權向抵押權人提供債務履行擔保的行為，債務人不履行債務時，或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人有權依法從抵押的建設用地使用權拍賣所得價款中優(yōu)先受償。

建設用地使用權抵押的規(guī)則建設用地使用權抵押的客體是建設用地使用權。建設用地使用權抵押須訂立書面合同。建設用地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物也隨之抵押。建設用地使用權在設定抵押以后，抵押人可以轉讓建設用地使用權。建設用地使用權設定抵押以后，如果在建設用地使用權之上已經設定了房屋租賃關系的，原則上不應影響到原租賃關系的存在，但抵押人應當將建設用地使用權抵押的情況書面告知承租人。

（三）建設用地使用權出租建設用地使用權出租的概念建設用地使用權出租，是指土地使用者作為出租人，將建設用地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人交付租金的行為。建設用地使用權出租的規(guī)則建設用地使用權出租的客體為建設用地使用權。建設用地使用權出租必須簽訂書面合同。建設用地使用權出租人。

（四）建設用地使用權的消滅建設用地使用權消滅的原因建設用地使用權的期間屆滿，建設用地使用權消滅。住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續(xù)期，不存在期限屆滿而消滅的問題。在非住宅建設用地使用權期限屆滿之前，如果建設用地使用權人需要繼續(xù)使用該土地的，應當在期間屆滿之前一年申請續(xù)期。

建設用地使用權消滅的效果建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記，收回土地。登記機構應當收回建設用地使用權證書。

五、建設用地使用權與地上建筑物所有權的關系（一）建設用地使用權與地上建筑物所有權關系概述一是在羅馬法，地上建筑物依附于土地，附著于土地之物即屬該土地。二是法國、日本民法對此的規(guī)定類似于日耳曼法，將不動產中的土地與建筑物相互區(qū)別，各自作為不同的不動產區(qū)別對待。我國現(xiàn)行立法采納了建設用地使用權與建筑物所有權相結合的立場。（二）建設用地使用權與房屋所有權的沖突及其解決非因房屋所有權的轉讓、房屋的滅失等原因，房屋所有權不發(fā)生消滅。但建設用地使用權是有期限的，當建設用地使用權人在土地上建造了各種建筑物和其他附著物以后，建筑物和附著物所有權受到建設用地使用權的期限限制?！段餀喾ā返?48條和第149條對這個問題進行了回答。

六、鄉(xiāng)村建設用地使用權（一）鄉(xiāng)村建設用地使用權的概念鄉(xiāng)村建設用地使用權，是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)等自然人、法人依法對集體所有的土地享有的占有、使用和收益，建造并經營建筑物、構筑物及其附屬設施的地上權。（二）鄉(xiāng)村建設用地使用權的基本內容因設立鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)或者鄉(xiāng)村公共設施、公益事業(yè)建設等需要使用集體所有的土地的，依照有關法律規(guī)定取得建設用地使用權；法律沒有規(guī)定的，參照關于建設用地使用權的規(guī)定。

第三節(jié)分層地上權

一、分層地上權的概念和特征（一）分層地上權的概念分層地上權也叫做區(qū)分地上權、空間權或者發(fā)展權，是指在他人所有的土地的上下一定空間內所設定的地上權。（二）分層地上權的特征分層地上權的性質是用益物權分層地上權是在土地的地上或者地下的空間中設定的用益物權分層地上權是可以與普通地上權重合的他物權（三）分層地上權的必要性擴大土地利用范圍，解決社會發(fā)展需要。確定普通地上權和分層地上權的合理界限，防止權利發(fā)生沖突。確認分層地上權，對于解決實際糾紛具有重要意義。

二、分層地上權的設定（一）分層地上權設定的客體分層地上權的客體，是土地的地上和地下空間，而不是地表。（二）分層地上權設定的目的分層地上權設定的目的，應當與設定建設用地使用權的目的相同，都是對國家所有的土地占有使用和收益的權利，有權自主利用該空間建造并經營建筑物、構筑物及其附屬設施。

（三）分層地上權設定的特別要件已設立的用益物權人的范圍不得設立與已設立的用益物權垂直空間重合的分層地上權不得妨害已設立的用益物權的權利人行使權利設立分層地上權妨害或者損害了已設立的用益物權人的權利的后果

三、分層地上權的效力及其消滅原因（一）分層地上權的效力對土地所有權使用、收益權的限制與相鄰用益物權的相互調整分層地上權不得為部分處分土地所有權人可以再設定其他用益物權分層地上權的優(yōu)先效力（二）分層地上權的消滅分層地上權的消滅原因，與建設用地使用權的消滅原因相同。

第四節(jié)宅基地使用權

一、宅基地使用權的概念和特征（一）宅基地使用權的概念宅基地使用權，是指農村居民對集體所有的土地占有和使用，自主利用該土地建造住房及其附屬設施，以供居住的地上權。

（二）宅基地使用權的特征宅基地使用權是我國農村居民因建造住宅而享有的地上權宅基地使用權與農村集體經濟組織成員的資格和福利不可分離宅基地使用權是特定主體在集體土地上設定的用益物權集體經濟組織的成員只能申請一處宅基地宅基地使用權的性質是地上權

二、宅基地使用權的內容（一）宅基地使用權人的權利權利人有權在宅基地上建造住房及其附屬設施權利人有權依照法律的規(guī)定轉讓宅基地使用權權利人行使宅基地使用權不受期限限制（二）宅基地使用權人的義務權利人不得非法轉讓宅基地使用權接受政府和鄉(xiāng)村統(tǒng)一規(guī)劃的義務權利人負有正當使用宅基地的義務

三、宅基地使用權的消滅（一）宅基地使用權消滅的原因宅基地的收回和調整宅基地被征收宅基地使用權拋棄宅基地滅失宅基地長期閑置（二）宅基地使用權消滅的登記已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

【問題與思考】1．案例思考問題被告建房將新建房屋的地基延伸到原告的宅基地內20厘米，但在地表并沒有越界。請結合本章內容思考：（1）宅基地使用權的權利性質是什么？（2）地上權的權利界限應當怎樣界定？（3）你認為被告的行為是否侵害了原告的宅基地使用權？參考分析意見在我國，農戶盡管不享有土地所有權，因為農村土地是集體所有，但對于自己的宅基地依法享有宅基地使用權。這種權利是地上權，農民享有這個權利，就可以在集體的土地上建造自己的住房居住，任何人都不得侵害。在本案中，原告和被告都是農民，都依法享有宅基地使用權，該權利都依法受到平等保護，不得其他任何人予以侵犯，包括相鄰的宅基地使用權人。應當明確的是，宅基地使用權的界限，從平面上說是四至，即以土地東、南、西、北所達到的位置為限，確定宅基地使用權的權利人行使權利的平面界限。此外，宅基地使用權與其他土地權利一樣，存在一個立體的空間界限問題。從原則上說，土地的權利立體范圍界限為，上至大氣層，下至地心。當然，在當代的土地權利上，還受分層建設用地使用權的限制。在沒有設置分層建設用地使用權的情況下，就可以這樣認為。如果在地表之上和之下的空間另設立分層建設用地使用權，將上至大氣層下至地心的空間進行分割，地表的土地權利的立體界限就會受到限制。宅基地使用權的立體空間界限，當然也是如此。被告建房時，將新建房屋的地基在地下延伸到原告的宅基地內20厘米，當然侵害了原告宅基地使用權的立體空間，構成侵權。被告提出的建房地基在地