2022年最新房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法題庫及答案（易錯題）第一部分單選題(50題)1、下列經(jīng)脈屬于奇經(jīng)八脈的是

A.督脈

B.任脈

C.帶脈

D.陰維脈

【答案】：A

2、“皮槁而毛拔”（《素問·五臟生成篇》）的原因是

A.多食苦

B.多食甘

C.多食辛

D.多食咸

【答案】：A

3、有天然周期性水災(zāi)的江、河、湖、海邊，一旦建設(shè)了可靠的防洪工程，其土地價格會（）。

A.上漲

B.下降

C.很難說

D.沒有影響

【答案】：A

4、某幢應(yīng)用中央空調(diào)而沒有用中央空調(diào)的寫字樓，重建價格3000萬元，現(xiàn)增設(shè)中央空調(diào)的成本是280萬元，假設(shè)現(xiàn)在建寫字樓時一同安裝中央空調(diào)只需200萬元。則該寫字樓因沒有中央空調(diào)而引起的折舊后的價值為（）萬元。

A.2720

B.2800

C.2920

D.3000

【答案】：C

5、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》針對不同的估價方法，提出了遵循謹慎原則的要求，在運用比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進行必要的（）。

A.規(guī)范估價行為

B.防范估價風險

C.保障估價質(zhì)量

D.實地查勘

【答案】：D

6、關(guān)于建筑物重新購建成本求取方法的說法，錯誤的是（）。

A.單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費修正為可比實例建筑物的實際建筑安裝工程費

B.分部分項法應(yīng)結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項工程的特點使用計量單位

C.工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建成本

D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果

【答案】：A

7、在完善的市場經(jīng)濟下，土地成本一般由購置土地的價款和（）構(gòu)成。

A.購置時應(yīng)由賣方繳納的稅費

B.購置時應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費

C.相關(guān)稅費

D.購置時應(yīng)由買方繳納的稅費

【答案】：D

8、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（2006年5月24日國辦發(fā)[2006]37號）規(guī)定，對空置（）以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

A.1年

B.2年

C.3年

D.5年

【答案】：C

9、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重置成本為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（）萬元。

A.43

B.112.5

C.123.3

D.150

【答案】：C

10、折現(xiàn)率是在采用動態(tài)分析法時需要確定的一個重要參數(shù)，應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的（），它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤兩部分。

A.平均報酬率

B.利潤率

C.回報率

D.報酬率

【答案】：A

11、估價對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實例成交價格為86萬元，含有一個現(xiàn)價為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價格為（）萬元。

A.75.00

B.75.60

C.83.60

D.86.00

【答案】：B

12、下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升的是（）。

A.上調(diào)貸款利率

B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款

C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

D.增加土地供應(yīng)

【答案】：B

13、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是()。

A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格所用成本法的倒算法

B.運用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價格、預(yù)期利潤和最高費用

C.假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房

D.假設(shè)開發(fā)通常是一次性的價格剩余

【答案】：C

14、某在建商城的建設(shè)用地使用權(quán)于2年前以出讓方式取得，土地使用期限40年，不可續(xù)期。預(yù)計尚需1.5年建成，總建筑面積為50000m2，可供出租的面積為總建筑面積的80%；經(jīng)市場調(diào)查，目前當?shù)卦擃惿坛堑氖袌鲎饨馂槊吭?0元/m2，空置率為10%；預(yù)測該商城建成后當?shù)卦擃惿坛堑氖袌鲎饨馂槊吭?00元/m2，空置率為15%，運營費用率為30%。報酬率為10%，折現(xiàn)率為12%，該商城開發(fā)完成后的現(xiàn)值為（）萬元。

A.22253

B.23352

C.26488

D.27796

【答案】：B

15、在測算開發(fā)利潤時要注意（）與利潤率的匹配。

A.開發(fā)成本

B.計算基數(shù)

C.利潤

D.投資

【答案】：B

16、某工業(yè)用房占地面積為5000m2，容積率為1.5，土地單價為2400元/m2。現(xiàn)可依法變更為商業(yè)用房并增加2500m2建筑面積，現(xiàn)時商業(yè)用地的樓面地價為5600元/m2。該工業(yè)用房變更為商業(yè)用房理論上應(yīng)補繳地價（）萬元。

A.1000

B.3000

C.3800

D.4400

【答案】：D

17、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/平方米，正常開發(fā)成本為1500元/平方米，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為100元/平方米，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后的地價為（）元/平方米。

A.1840

B.2840

C.2966

D.3000

【答案】：D

18、根據(jù)疾病傳變規(guī)律，先安未受邪之地，腎實證病應(yīng)安

A.脾

B.心

C.腎

D.肺

【答案】：B

19、每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的（）。

A.1～2倍

B.2～4倍

C.4～6倍

D.6～8倍

【答案】：C

20、某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費30萬元，每年增加電費等運營費用5萬元。該寫字樓的預(yù)期剩余經(jīng)濟壽命為30年，報酬率為8%，該寫字樓因采光受影響造成的損失為（）萬元。

A.35.00

B.56.29

C.86.29

D.180.00

【答案】：C

21、下列對房地產(chǎn)估價對象的說法，錯誤的是（）。

A.房地產(chǎn)估價對象是指房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益

B.房地產(chǎn)估價的對象有房屋、構(gòu)筑物、土地等

C.估價報告書中說明的估價對象限定了其用途

D.已開始開發(fā)建設(shè)而尚未竣工的房地產(chǎn)也屬于房地產(chǎn)估價的對象

【答案】：C

22、房地產(chǎn)估價專業(yè)意見的作用可分為性質(zhì)不同的兩類，在這兩類不同作用的估價中，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)承擔法律責任的大小為()。

A.一般來說，在起咨詢性、參考性作用的估價中應(yīng)承擔的法律責任大于在起簽證性、證據(jù)性作用的估價中應(yīng)承擔的法律責任

B.一般來說，起簽證性、證據(jù)性作用的估價中應(yīng)承擔的法律責任，大于起咨詢性、參考性作用的估價中應(yīng)承擔的法律責任

C.兩類均等

D.起咨詢性、參考性作用的估價中不承擔法律責任

【答案】：B

23、下列房地產(chǎn)估價相關(guān)活動中，不屬于房地產(chǎn)價值評估相關(guān)業(yè)務(wù)范疇的是（）

A.房地產(chǎn)價值分配業(yè)務(wù)

B.房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(wù)

C.房地產(chǎn)投資價值評估

D.相關(guān)經(jīng)濟損失評估業(yè)務(wù)

【答案】：C

24、某套住宅的使用面積為100m2，成交總價為80萬元，其中附帶家具和電器的價值為2萬元，成交價款在成交當日支付50%，余款一年后支付；假設(shè)年折現(xiàn)率為6%，使用面積與建筑面積的比率為75%，則在成交當日以建筑面積計算的該住宅“純粹”房地產(chǎn)的實際交易價格為（）元/m2。

A.5680

B.5830

C.5850

D.7574

【答案】：A

25、某可比實例成交價格為100萬美元，成交時人民幣兌美元的匯率為6.5∶1，至價值時點按人民幣計的類似房地產(chǎn)價格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3∶1，對該可比實例進行市場狀況調(diào)整后的價格為人民幣（）萬元。

A.630.0

B.650.0

C.661.5

D.682.5

【答案】：D

26、如果房地產(chǎn)價格時間序列的逐期增減量大致相同，最適宜用（）來進行測算趨勢值。

A.數(shù)學曲線擬合法

B.平均增減量法

C.平均發(fā)展速度法

D.移動平均法

【答案】：B

27、下面所列估價中估價委托人既不是估價對象權(quán)利人，也不是估價對象利害關(guān)系人的是（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價

B.房地產(chǎn)征收補償估價

C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

D.人民法院拍賣、變賣被查封的房地產(chǎn)估價

【答案】：D

28、已知一年期國債年利率為3.31%，貸款年利率為5.43%，投資風險補償率為2.23%，管理負擔補償率為1.32%，缺乏流動性補償率為1.42%，投資帶來的優(yōu)惠率為0.50%，利用累加法計算的報酬率為（）。

A.7.78%

B.8.28%

C.13.21%

D.14.21%

【答案】：A

29、下列哪一位是“金元四大家”

A.吳鞠通

B.葉天士

C.薛生白

D.劉完素

【答案】：D

30、通常把比較法測算出的價值稱為（）。

A.成交價值

B.投資價值

C.比較價值

D.謹慎價值

【答案】：C

31、在經(jīng)濟學范疇的價值中，房地產(chǎn)估價通常所講的價值是指()。

A.使用價值

B.交換價值

C.理論價值

D.評估價值

【答案】：B

32、某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清，假設(shè)年利率為8%，家電家具價值為5萬元，現(xiàn)將該交易實例作為可比實例，評估類似住宅不含家電家具的市場價格，可比單價為（）元/m2。

A.4387

B.4398

C.4500

D.4887

【答案】：B

33、關(guān)于比較法的說法，錯誤的是（）。

A.測算結(jié)果容易被人們理解、認可、接受

B.測算結(jié)果有時并不一定是合理、真實的

C.需要估價師對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情有足夠的把握

D.每個影響因素對可比實例成交價格的影響程度都可采用定量分析予以量化

【答案】：D

34、在居住區(qū)附近有一鐵路，那么最可能造成居住區(qū)房價降低的因素是（）。

A.心理因素

B.交通因素

C.噪聲因素

D.衛(wèi)生因素

【答案】：C

35、關(guān)于收益遞增遞減原理揭示的規(guī)模報酬規(guī)律，假定以相同的比例來增加所有的投入量（即規(guī)模的變化），則下列說法正確的是（）。

A.產(chǎn)出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例

B.產(chǎn)出量的增加比例一定大于投入量的增加比例

C.產(chǎn)出量的增加比例一定小于投入量的增加比例

D.難以確定

【答案】：A

36、報酬率又稱回報率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率和內(nèi)部收益率（）的比率。

A.同價值

B.同收益

C.同性質(zhì)

D.同類型

【答案】：C

37、下列不屬于構(gòu)筑物的是（）。

A.儲藏室

B.水塔

C.隧道

D.道路

【答案】：A

38、關(guān)于合同租金低于市場租金時的已出租房地產(chǎn)估價的說法，錯誤的是（）。

A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)評估出租人權(quán)益價值

B.續(xù)貸抵押估價應(yīng)評估出租人權(quán)益價值

C.房屋征收估價應(yīng)評估完全產(chǎn)權(quán)價值

D.房地產(chǎn)司法拍賣估價應(yīng)評估無租約限制價值

【答案】：D

39、影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素不包括()。

A.大氣環(huán)境

B.聲覺環(huán)境

C.衛(wèi)生環(huán)境

D.治安環(huán)境

【答案】：D

40、馬克思主義政黨的最局綱領(lǐng)和奮斗目標是

A.解放生產(chǎn)力，發(fā)展生產(chǎn)力

B.消滅剝削，消除兩極分化

C.建設(shè)社會主義

D.最終實現(xiàn)共產(chǎn)主義

【答案】：D

41、由房地產(chǎn)凈收益求取房地產(chǎn)價值的公式屬于凈收益與（）相匹配的內(nèi)容。

A.資本化率

B.實際報酬率

C.名義報酬率

D.自有資金報酬率

【答案】：A

42、在國有土地上房屋征收評估中，對已出租的房地產(chǎn)不考慮租賃因素的影響。這一估價假設(shè)屬于（）。

A.未定事項假設(shè)

B.背離事實假設(shè)

C.不相一致假設(shè)

D.依據(jù)不足假設(shè)

【答案】：B

43、下列哪項不屬于扶正的具體方法

A.滋陰

B.養(yǎng)血

C.溫陽

D.消導(dǎo)

【答案】：D

44、面色白，肢冷，水腫，日益消瘦，煩躁抽搐的病機是

A.陰偏勝

B.亡陽

C.陽偏衰

D.陰陽互損

【答案】：D

45、在使用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，利用直接成本利潤率估算開發(fā)利潤的公式為：開發(fā)利潤＝（）×直接成本利潤率。

A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

B.土地成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息

C.土地成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用

D.土地成本＋開發(fā)成本

【答案】：D

46、中熱嗌干，善溺心煩，甚則舌卷卵上縮是指

A.太陽

B.少陽終者

C.少陰終者

D.厥陰終

【答案】：D

47、評判一個評估價值是否正確，很重要的一點是檢查估價機構(gòu)和估價師是否遵循了應(yīng)遵循的（）。

A.估價原則

B.價值規(guī)律

C.市場情況

D.估價方法

【答案】：A

48、運用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法估價時，無需做的是（）。

A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期

B.估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入

C.估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生

D.估算投資利息和開發(fā)利潤

【答案】：D

49、下列哪項不是氣隨液脫的形成原因

A.高熱

B.大汗

C.嚴重吐瀉

D.大量失血

【答案】：D

50、某工業(yè)用地總面積為3000m2，容積率為0.5，樓面地價為1000元/m2。現(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0，相應(yīng)的樓面地價為1500元/m2。該改變用途理論上應(yīng)補地價為（）萬元。

A.500

B.525

C.600

D.1650

【答案】：D

第二部分多選題(50題)1、下列建筑物狀況中，屬于建筑物權(quán)益狀況的有（）。

A.租賃期限

B.地役權(quán)的設(shè)立

C.建筑結(jié)構(gòu)

D.維護情況

E.物業(yè)管理

【答案】：AB

2、下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當前需求的有（）。

A.當前該類房地產(chǎn)價格水平較高

B.消費者的收入水平增加

C.通往郊區(qū)的高速公路收費被取消

D.人們預(yù)期該類房地產(chǎn)價格未來會上漲

E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢

【答案】：CD

3、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的（）。

A.最佳規(guī)模

B.最佳經(jīng)營手段

C.最佳集約度

D.最佳管理方式

E.最佳投資渠道

【答案】：AC

4、房地產(chǎn)使用權(quán)目前主要是土地使用權(quán)，是指土地使用者依法對國家或農(nóng)民集體所有的土地享有占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。土地使用權(quán)一般又可分為()。

A.臨時用地土地使用權(quán)

B.農(nóng)村承包土地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)

C.宅基地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)

D.行政劃撥土地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)E出讓土地使用權(quán)(為國有土地上的)

【答案】：ABC

5、在一幢住宅附近興建一座有污染的化工廠可能導(dǎo)致該住宅的價值下降，而興建一個花園則可能使其價值上升，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)特性中的（）。

A.用途多樣性

B.合法性

C.相互影響性

D.外部性

E.易受限制

【答案】：CD

6、在求取土地的重新構(gòu)建價格時，通常是假設(shè)土地上的建筑物并不存在，再采用()等方法求取其重新取得價格或重新開發(fā)成本。

A.比較法

B.成本法

C.基準地價修正法

D.標定地價修正法E假設(shè)開發(fā)法

【答案】：ABC

7、在有法可依情況下，根據(jù)合法原則，下列有關(guān)法律效力的解釋正確的有（）。

A.上位法優(yōu)先于下位法

B.不同效力的法有沖突時新法優(yōu)先于舊法

C.特別法優(yōu)先于普通法

D.法律文本優(yōu)先于法律解釋

E.強行法優(yōu)先于任意法

【答案】：ACD

8、從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)價值是客觀存在的，是()。

A.市場力量決定的

B.以房地產(chǎn)估價師意志為轉(zhuǎn)移的

C.房地產(chǎn)估價師通過科學的分析、測算和判斷，把客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示出來

D.由眾多市場參與者集體的價值判斷的結(jié)果E房地產(chǎn)估價師“發(fā)明”或“創(chuàng)造”的房地產(chǎn)價值

【答案】：ACD

9、估價對象房地產(chǎn)是建筑面積300m2的商品住宅，要評估其在2014年5月份的市場價格，在選取可比實例時，下面（）不能作為可比實例。

A.劃撥土地、建筑面積300m2、成交日期為2014年1月的住宅

B.建筑面積250m2、成交日期為2011年1月的商品住宅

C.建筑面積50m2、成交日期為2014年3月的商品住宅

D.成交日期為2014年5月、建筑面積250m2的商品住宅

E.成交日期為2014年3月、建筑面積為300m2的商品住宅

【答案】：ABC

10、下列關(guān)于基準地價修正法的說法中，正確的有（）。

A.本質(zhì)上是比較法

B.需要做交易情況修正

C.需要做市場狀況調(diào)整

D.需要做土地狀況調(diào)整

E.估價結(jié)果的準確性取決于基準地價的準確性和調(diào)整系數(shù)體系的完整和合理性

【答案】：ACD

11、下列房地產(chǎn)估價方法的運用中，符合謹慎原則要求的有（）。

A.比較法估價時，不選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例為可比實例

B.收益法估價時，不高估收入和運營費用

C.成本法估價時，不高估土地取得成本、建設(shè)成本、稅費、利潤和折舊

D.假設(shè)開發(fā)法估價時，不高估未來開發(fā)完成后的價值或低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤

E.長期趨勢法預(yù)測房地產(chǎn)未來價格時，不高估市場價格增長水平

【答案】：AD

12、估價人員平常就應(yīng)留意收集估價所需的有關(guān)資料，在估價時更應(yīng)如此。估價所需的資料主要包括（）。

A.對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料

B.對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料

C.同類房地產(chǎn)交易、成本、收益等資料

D.反映估價對象狀況的資料

E.本地區(qū)各種類型房地產(chǎn)的價格變化資料

【答案】：ABCD

13、補地價是指需要補交給政府的一筆地價或土地使用權(quán)出讓金、土地收益等。（）是需要補地價的主要情形。

A.出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期

B.建設(shè)用地使用權(quán)出讓之后變更容積率

C.轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的房地產(chǎn)

D.改變原土地使用權(quán)出讓時規(guī)定的用途

E.拍賣土地使用權(quán)

【答案】：ABD

14、房地產(chǎn)的獨一無二特性導(dǎo)致了（）。

A.難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給

B.房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭

C.房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式

D.房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響

E.房地產(chǎn)價值量大

【答案】：ABCD

15、房地產(chǎn)租賃包括（）。

A.房屋租賃

B.土地租賃

C.土地使用權(quán)出租

D.動產(chǎn)租賃

E.不動產(chǎn)租賃

【答案】：ABC

16、下列估價目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價的有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價

B.房屋征收評估

C.房地產(chǎn)司法拍賣估價

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

E.房地產(chǎn)投資信托基金估價

【答案】：BC

17、甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價為506元/m2，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價為820元/m2，容積率為2.4，土地使用年限為70年。在用樓面地價來判斷甲、乙兩地塊的投資價值時，若土地報酬率為8%，則下列表述中正確的有（）。

A.乙地塊比甲地塊貴

B.甲地塊的70年使用權(quán)樓面地價低于341.67元/m2

C.甲地塊與乙地塊的樓面地價相等

D.甲地塊比乙地塊貴

E.乙地塊的70年使用權(quán)樓面價高于340元/m2

【答案】：D

18、下列制度政策的調(diào)整，在其他因素不變的情況下，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的有（）。

A.提高購房最低首付款比例

B.在賣方市場的情況下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收

C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收

D.減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量

E.建立嚴格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機

【答案】：AC

19、關(guān)于路線價法中選取標準宗地的說法，正確的有（）。

A.應(yīng)一面臨街

B.土地形狀應(yīng)為矩形

C.臨街寬度與臨街深度之比應(yīng)為1:1

D.用途應(yīng)為所在區(qū)段的代表性用途

E.容積率一般設(shè)定為1.0

【答案】：ABD

20、關(guān)于假設(shè)開發(fā)估價中開發(fā)經(jīng)營期的說法，正確的有（）。

A.開發(fā)經(jīng)營期的起點是假設(shè)取得估價對象的日期

B.開發(fā)經(jīng)營期的終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期

C.建造期的起點是價值時點，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日

D.銷售期是自開始銷售房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時間

E.經(jīng)營期的起點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日

【答案】：ABD

21、下列制度政策的調(diào)整，在其他因素不變的情況下，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的有（）。

A.提高購房最低首付款比例

B.在賣方市場的情況下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收

C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收

D.減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量

E.建立嚴格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機

【答案】：AC

22、選取可比實例時，應(yīng)符合的要求包括（）。

A.可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同

B.可比實例的交易類型與估價目的吻合

C.可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當

D.可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格

E.可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同

【答案】：BCD

23、引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括（）。

A.地震

B.電梯數(shù)量不夠

C.酸雨

D.單行道

E.門窗的自然破損

【答案】：AC

24、在合法處分方面，應(yīng)以（）等允許的處分方式為依據(jù)。

A.法律

B.法規(guī)

C.合同

D.口頭約定

E.規(guī)章

【答案】：ABC

25、在有法可依情況下，根據(jù)合法原則，下列有關(guān)法律效力的解釋正確的有（）。

A.上位法優(yōu)先于下位法

B.不同效力的法有沖突時新法優(yōu)先于舊法

C.特別法優(yōu)先于普通法

D.法律文本優(yōu)先于法律解釋

E.強行法優(yōu)先于任意法

【答案】：ACD

26、房地產(chǎn)由于壽命長久，供給有限，其價值通常可以得到保持，甚至會隨著時間的推移而自然增加。會引起房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。

A.對房地產(chǎn)本身進行投資改良

B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經(jīng)濟性

E.建造成本提高

【答案】：BD

27、關(guān)于運用假設(shè)開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值采用收益法測算）的說法。正確的有（）。

A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價

B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值

C.收益法測算開發(fā)完成的房地產(chǎn)價值時可采用投資者的預(yù)算收益測算

D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)意外財產(chǎn)的購置費用

E.折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率

【答案】：ABC

28、比較法估價中，對可比實例成交價格進行權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）

A.租賃權(quán)限制情況

B.交易稅費負擔轉(zhuǎn)嫁情況

C.已抵押擔保債權(quán)情況

D.地役權(quán)設(shè)立情況

E.利用方式限制情況

【答案】：ACD

29、下列房地產(chǎn)價格的影響因素中，屬于一般因素的有()。

A.土地的位置、面積、形狀、地勢、地質(zhì)條件

B.通貨膨脹率

C.環(huán)境改善、基礎(chǔ)設(shè)施

D.利率因素E土地面積

【答案】：BD

30、對某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格進行評估時，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益，這時應(yīng)遵循的估價原則有（）。

A.替代原則

B.謹慎原則

C.合法原則

D.最高最佳利用原則

E.價值時點原則

【答案】：ACD

31、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，現(xiàn)需房地產(chǎn)估價，()。

A.私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的

B.辦理了出讓手續(xù)，變劃撥土地為出讓土地，由受讓方繳納出讓金

C.按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的

D.是不改變土地劃撥性質(zhì)，對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金E轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的

【答案】：BD

32、下列（）等的限制屬于房地產(chǎn)權(quán)益中受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素限制的情況。

A.地役權(quán)

B.租賃權(quán)

C.土地用途

D.建筑高度

E.相鄰關(guān)系

【答案】：CD

33、下列關(guān)于指數(shù)修勻法的說法中，正確的有（）。

A.指數(shù)修勻法是以本期的實際值和本期的預(yù)測值為根據(jù)，經(jīng)過修勻后得出下一期預(yù)測值的一種預(yù)測方法

B.指數(shù)修勻法是以上一期的實際值和本期的預(yù)測值為根據(jù)，經(jīng)過修勻后得出下一期預(yù)測值的一種預(yù)測方法

C.計算公式為：Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）（Pi為第i期的實際值；Vi為第i期的預(yù)測值；Vi＋1為第i＋1期的預(yù)測值；a為修勻常數(shù)，0≤a≤1）

D.運用指數(shù)修勻法進行預(yù)測的關(guān)鍵，是確定修勻常數(shù)的值

E.指數(shù)修勻法是計算得出實際值的一種方法

【答案】：ACD

34、對于同一房地產(chǎn)，關(guān)于開發(fā)利潤率大小的說法，錯誤的有（）。

A.銷售利潤率小于投資利潤率

B.投資利潤率小于成本利潤率

C.成本利潤率小于直接成本利潤率

D.直接成本利潤率小于銷售利潤率

E.年利潤率小于總利潤率

【答案】：BD

35、在房地產(chǎn)估價活動中對房地產(chǎn)估價師的要求，正確的有（）。

A.同一估價項目應(yīng)至少選派2名注冊房地產(chǎn)估價師共同進行估價

B.估價項目負責人應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價師

C.除批量估價外，每個估價項目應(yīng)至少有1名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與估價工作

D.房地產(chǎn)估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務(wù)

E.房地產(chǎn)估價師可以在非自己估價的房地產(chǎn)估價報告上簽名

【答案】：ABCD

36、房地產(chǎn)的獨一無二特性導(dǎo)致了（）。

A.難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給

B.房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭

C.房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式

D.房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響

E.房地產(chǎn)價值量大

【答案】：ABCD

37、調(diào)查評估路線價，通常是在同一路線價區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標準臨街宗地，運用（）等方法分別求取它們的土地單價或樓面地價，然后計算其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)，即得到該路線價區(qū)段的路線價。

A.比較法

B.收益法

C.成本法

D.假設(shè)開發(fā)法

E.建筑物剩余技術(shù)

【答案】：AB

38、在審核房地產(chǎn)估價報告中，發(fā)現(xiàn)不同估價方法的測算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有（）。

A.隱含的估價對象范圍不同

B.參數(shù)選取不合理

C.估價作業(yè)日期不同

D.價值類型選取不合理

E.選用的估價方法不切合估價對象

【答案】：AB

39、在合法利用前提下，且其他條件相同，若評估同一房地產(chǎn)的下列價值，其中通常低于其市場價值的有（）。

A.投資價值

B.抵押價值

C.快速變現(xiàn)價值

D.現(xiàn)狀價值

E.殘余價值

【答案】：BC

40、運用路線價法評估某路線價區(qū)段內(nèi)標準宗地以外的宗地價格時，應(yīng)進行修正調(diào)整的有（）。

A.土地形狀

B.容積率

C.土地使用期限

D.土地市場狀況

E.土地開發(fā)程度

【答案】：ABC

41、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值的說法，正確的有（）。

A.靜態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價值時點的房地產(chǎn)市場狀況下的價值

B.動態(tài)分析法中對適宜預(yù)售的房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在預(yù)售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值

C.評估酒店等在建工程的價值時，預(yù)測開發(fā)完成后的價值可以包含家具、設(shè)備及特許經(jīng)營權(quán)的價值

D.可用成本法根據(jù)當前的客觀成本及應(yīng)得利潤測算開發(fā)完成后的價值

E.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值要低于自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值

【答案】：ABC

42、下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類型有（）。

A.已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)

B.已滅失的房地產(chǎn)

C.有租約限制的房地產(chǎn)

D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)

E.手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)

【答案】：AC

43、估價資料歸檔的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價及管理工作。估價資料歸檔主要有以下作用()。

A.有助手估價機構(gòu)和估價人員不斷提高估價水平

B.有助于解決日后可能發(fā)生的估價糾紛

C.有助于保持估價機構(gòu)工作的連續(xù)性

D.有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機構(gòu)進行資質(zhì)審查和考核E可以為日后的估價提供參考

【答案】：ABD

44、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的說法，正確的有（）。

A.開發(fā)完成后的價值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值

B.未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況不能包含動產(chǎn).權(quán)利

C.評估投資價值時，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值有時要考慮無形收益

D.對于自營的房地產(chǎn)，不宜運用收益法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

E.可以運用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

【答案】：AC

45、下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平

C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進行市場狀況調(diào)整

E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進行評估

【答案】：BD

46、以下（）因素會減弱房地產(chǎn)變現(xiàn)能力。

A.通用性差

B.房地產(chǎn)市場繁榮

C.價值大

D.獨立使用性好

E.房地產(chǎn)具有分割轉(zhuǎn)讓性

【答案】：AC

47、不得抵押的房地產(chǎn)范圍包括（）。

A.私人診所

B.公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)

C.依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)

D.被依法查封.扣留.監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)

E.空置2年的房地產(chǎn)

【答案】：BCD

48、根據(jù)求取建筑物重新購建成本中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建成本的方法有（）。

A.單位比較法

B.市場提取法

C.分解法

D.工料測量法

E.指數(shù)調(diào)整法

【答案】：AD

49、某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運用成本法估價應(yīng)注意的內(nèi)容包括（）。

A.應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本

B.應(yīng)采用實際成本而不是客觀成本

C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整

D.應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整

E.應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整

【答案】：ACD

50、估價報告的形式一般為書面報告，按照格式可分為（）。

A.分欄式報告

B.文字式報告

C.敘述式報告

D.表格式報告

E.分步式報告

【答案】：CD

第三部分大題(50題)1、關(guān)于路線價法和基準地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質(zhì)上都是比較法

B.都需要進行市場狀況調(diào)整

C.都需要進行交易情況修正

D.都需要進行土地狀況調(diào)整

E.都是批量估價方法

【答案】：AD

2、房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。

A.交

【答案】：ABD

3、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）

【答案】：具體計算過程如下：（1）總有效毛

4、關(guān)于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有（）。

A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值

B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅

C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應(yīng)相同

D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不相同

E.投資價值的評估結(jié)果一般大于市場價值的評估結(jié)果

【答案】：AB

5、房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。

A.交通建設(shè)

B.外部配套設(shè)施

C.人口素質(zhì)變化

D.地區(qū)衰落

E.城市建設(shè)

【答案】：ABD

6、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費用為3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預(yù)計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】：

7、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設(shè)施

【答案】：ABC

8、下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實物狀況的有（）。

A.房屋實際用途

B.土地開發(fā)程度

C.房屋建筑結(jié)構(gòu)

D.房屋出租情況

E.房屋維護狀況及完損程度

【答案】：BC

9、比較法中實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.環(huán)境

B.地形地勢

C.外部配套設(shè)施

D.建筑設(shè)施設(shè)備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

10、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價的市場定價的說法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)價值是客觀存在的

B.房地產(chǎn)價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結(jié)果

C.房地產(chǎn)價值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價值判斷所形成

E.估價師是運用自己的知識和經(jīng)驗去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價值

【答案】：ACD

11、可用于報酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運營收益

D.稅前現(xiàn)金流量

E.稅后現(xiàn)金流量

【答案】：ABC

12、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的理由有（）。

A.房地產(chǎn)具有獨一無二性

B.政府部門要求估價

C.房地產(chǎn)的價值量較大

D.估價人員要求估價

E.房地產(chǎn)不可移動性

【答案】：AC

13、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價的市場定價的說法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)價值是客觀存在的

B.房地產(chǎn)價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結(jié)果

C.房地產(chǎn)價值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價值判斷所形成

E.估價師是運用自己的知識和經(jīng)驗去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價值

【答案】：ACD

14、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過（）來實現(xiàn)。

A.充公權(quán)

B.管制權(quán)

C.征稅權(quán)

D.征收權(quán)

E.出讓權(quán)

【答案】：ABCD

15、關(guān)于路線價法和基準地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質(zhì)上都是比較法

B.都需要進行市場狀況調(diào)整

C.都需要進行交易情況修正

D.都需要進行土地狀況調(diào)整

E.都是批量估價方法

【答案】：AD

16、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合估價行為規(guī)范的有（）。

A.估價師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)

B.估價師要求估價委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，同時查驗原件

C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值

D.估價師委托工程造價咨詢機構(gòu)對估價對象的建安成本進行核算，并在估價報告中說明

E.估價師在提

【答案】：ABD

17、房地產(chǎn)由于壽命長久，供給有限，其價值通常可以得到保持，甚至會隨著時間的推移而自然增加。會引起房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。

A.對房地產(chǎn)本身進行投資改良

B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經(jīng)濟性

E.建造成本提高

【答案】：BD

18、當房地產(chǎn)價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時，可以采用平均發(fā)展速度法進行預(yù)測。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產(chǎn)價格的變動過程只能是持續(xù)上升的

D.房地產(chǎn)價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

19、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費用為3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預(yù)計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】：

20、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進行修復(fù)需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設(shè)備的重置價格50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）

【答案】：

21、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

22、下列選項中屬于構(gòu)筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

23、正常成交價格的形成條件包括()。

A.公開市場，交易對象本身也具備市場性

B.理性的經(jīng)濟行為

C.適當?shù)钠陂g完成交易

D.買者和賣者眾多，且具有完全信息E賣者對價格具有控制力量

【答案】：ABCD

24、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）

【答案】：具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。

25、下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平

C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進行市場狀況調(diào)整

E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進行評估

【答案】：BD

26、市場法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權(quán)設(shè)立

【答案】：AB

27、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產(chǎn)（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達到規(guī)模遞增

C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當?shù)慕M合

【答案】：AC

28、在傳統(tǒng)方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。

A.應(yīng)計息項目

B.預(yù)售、預(yù)租和延遲銷售情況

C.計息周期

D.計息期

E.計息方式

【答案】：ACD

29、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

30、在傳統(tǒng)方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。

A.應(yīng)計息項目

B.預(yù)售、預(yù)租和延遲銷售情況

C.計息周期

D.計息期

E.計息方式

【答案】：ACD

31、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設(shè)施

【答案】：ABC

32、下列選項中屬于構(gòu)筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

33、下列房地產(chǎn)中，屬于“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)的有（）。

A.已設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)

B.單獨所有的房地產(chǎn)

C.共同所有的房地產(chǎn)

D.房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項手續(xù)齊全的房地產(chǎn)

E.存在拖欠建設(shè)工程款的房地產(chǎn)

【答案】：BD

34、評估一宗房地產(chǎn)的價值，估價方法的選用主要取決于（）。

A.估價對象

B.估價師對估價方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價機構(gòu)資料庫中可用資料情況

E.當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況

【答案】：AD

35、假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)土地價值時，選取最佳的開發(fā)利用方式包括選取最佳的（）。

A.區(qū)位

B.用途

C.檔次

D.周圍環(huán)境

E.建筑規(guī)模

【答案】：BC

36、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重

【答案】：（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；

37、估價當事人包括（）。

A.注冊房地產(chǎn)估價師

B.估價師協(xié)會

C.房地產(chǎn)估價機構(gòu)

D.估價委托人

E.房地產(chǎn)經(jīng)紀人

【答案】：ACD

38、市場法中選取可比實例時，應(yīng)做到可比實例與估價對象的（）。

A.區(qū)位相近

B.權(quán)利性質(zhì)相同

C.面積相等

D.檔次相當

E.建成年份相同

【答案】：ABD

39、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的理由有（）。

A.房地產(chǎn)具有獨一無二性

B.政府部門要求估價

C.房地產(chǎn)的價值量較大

D.估價人員要求估價

E.房地產(chǎn)不可移動性

【答案】：AC

40、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過（）來實現(xiàn)。

A.充公權(quán)

B.管制權(quán)

C.征稅權(quán)

D.征收權(quán)

E.出讓權(quán)

【答案】：ABCD

41、房地產(chǎn)的實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，可以進一步分為（）。

A.該實體組合完成的功能

B.該實體的質(zhì)量

C.相應(yīng)的配套的基礎(chǔ)設(shè)施

D.立體空間

E.有形的實體

【答案】：AB

42、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產(chǎn)（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達到規(guī)模遞增

C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當?shù)慕M合

【答案】：AC

43、一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括（）。

A.額外的利益或好處

B.該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況

C.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利

D.該房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽

E.該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況

【答案】：ABC

44、關(guān)于最高最佳利用原則的說法，正確的是（）。

A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則

B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模