第六講房地產管理房地產產權房地產市場管理產權產籍登記房地產產權基本概念

房地產產權是指依據國家法律規定的、存在于土地及其附著于土地之上的建筑物中一系列排它性權利的集合體。房地產產權包括房地產所有權和房地產的其他權利，主要是房產權和地產權。

財產權是具有物質內容并直接體現經濟利益的一切民事權利，其權力內容主要包括財產所有權、財產繼承權、承包經營權、國家財產經營權、知識產權和債權。產權產權可界定為：產權實質上是經濟運行過程中的一種法律規范，它是以法律的形式明確和保護人們對于財產的權利。產權能夠不斷細分或重組，以適應社會結構經濟因素的調整和變化。產權具有排它性。產權具有層次性。房地產產權地產權是指有關土地財產的一切權利的總和。房產權是指房產產權人依法對其所有的房產財產所擁有的占有、使用、收益和處分等多種權能。房地產產權制度是指在一定的社會制度下人們因利用房地產而發生的由國家或社會規定的人與人之間關系總和。房地產產權的內容（1）房地產產權是房地產經濟關系特別是房地產所有制關系的法律表現。（2）房地產產權是以房地產財產為客體的多種權利的總和。（3）房地產產權可分割、分解和復合，而且還會隨著技術進步經濟發展和供求的變化，不斷的設置背后的產權權能，其結構可以重組。（4）房地產產權可以進入市場，按商品化原則及價值規律進行交易流通。（5）房地產產權需以法律法規形式來加以界定、規范、確認和保障。（6）房地產產權要人格化，界定要清晰房地產產權關系1、如果政府將一塊土地出讓給某個房地產開發公司，該公司在這塊土地上建造了若干幢大廈，并將其分成若干個單位，分別租給不同的使用者，則在此情況下其權屬關系可描述為下列層次：政府---房地產開發公司---不同的租戶。在該情況下，房地產開發公司與政府或其委托者直接發生關系，而租戶與房地產開發公司發生直接關系，與政府只是間接關系，即此種情況下的房地產產權權屬關系表現出一種政府壟斷大業主（房地產開發公司）的縱向式產權聯系的特點。房地產產權關系2、如果房地產開發公司將建造好的商品房全部出售，則各個買主即為小業主。此時房地產開發公司退出該房地產產權關系，既不享有任何權利，也不承擔任何義務。而各個小業主則地位平等，各自擁有自己的那一部分房地產使用權，并以平等的地位與政府存在房地產產權權屬關系。房地產產權關系3、如果房地產開發公司只賣出開發樓宇一部分單位的產權，自身還保留一部分單位的產權，則此時該公司仍保留大業主的身份，并與小業主平等的與政府發生關系。此時房地產產權權屬關系表現出政府與地位平等的多元經濟主體之間縱向分散型的產權聯系的特點。房地產產權的權能地產權權能土地所有權、使用權、占有權、收益權、處分權、開發權、贈與權、繼承權、租賃權、抵押權、典權、留置權、地上權、通行權房產權權能房屋所有權、占有權、使用權、收益權、處分權、售賣權、租賃權、抵押權、典當權、贈與權、留置權、繼承權。我國房地產產權建設的原則1、堅持社會主義土地公有制原則2、產權主體適當分解的原則3、權利與義務相對應的原則4、效益最大化原則房地產市場管管理1、房地產產市場和房地地產市場管理理的概念房地產市場，，狹義的說是是指房地產作作為交易對象象進行交易的的場所；廣義義的說是指房房地產作為一一種商品交易易對象進行交交易場所發生生的經濟關系系的總和。房地產市場管管理是指房地地產行政管理理機關依法對對與房地產交交易有關的交交易機構、交交易規則和各各種交易活動動所進行的管管理。房地產市場管管理方式房地產市場管管理的主要方方式是運用法法律、經濟、、行政手段對對房地產交易易市場扶植、、引導、控制制、監督，包包括：（1）為房地地產交易活動動創造必要的的條件；（2）對房地地產交易活動動進行管理；；（3）對方地地產經營單位位進行管理；；（4）進行房房地產價格評評估工作，對對房地產交易易市場價格進進行管理。房地產市場管管理的內容1、對房地產產交易活動的的管理2、對房地產產交易價格的的管理3、對房地產產交易場所的的管理4、對房地產產經紀人的管管理房地產交易管管理的內容1、對房地產產交易進行管管理，任何房房地產交易活活動，都應當當通過房地產產交易場所進進行，有關手手續必須在交交易場所中辦辦理，以便房房地產管理機機關進行監督督，保證交易易活動能夠合合理、合法的的進行。2、對房地產產交易手續進進行管理。3、對房地產產交易雙方進進行主體資格格審查。國家對房地產產交易場所的的管理1.設立固定定的交易場所所，改變交易易場所有名無無實的狀態，，建立起市一一級房地產交交易場所，逐逐步建立起區區縣一級房地地產交易場所所。2.為各個交交易場所配備備和充實必要要的管理人員員和專業人員員，使交易場場所能夠充分分發揮出監督督指導的作用用。3.逐步改善善服務設施，，提高服務質質量，形成現現代化的通訊訊網絡。4.完善房地地產咨詢中介介代理等各項項業務。5.簡化管理理程序，減少少行政手續，，提高工作效效率，房地產價格管管理的內容1、區分不同同情況，合理理確定房屋價價格，逐步使使房屋價格合合理化、規范范化。2、買賣價格格，由買賣雙雙方根據評估估價格協商議議定，必要時時刻由國家制制定最高限價價。3、確定租金金標準，形成成科學的房地地產租買比價價，調整市場場供求關系。。國家對房地產產經紀人的管管理1、資質管理理2、對中介服服務價格進行行指導監督。。3、對具體的的中介服務進進行監督。我國房地產市市場的發展問問題房地產市場的的問題集中于于住房制度和和土地使用制制度，以及市市場價格和金金融業如何支支持房地產經經濟的發展等等方面：（1）住房制制度改革與房房地產市場的的發展；（2）城市土土地使用制度度改革與房地地產市場的發發展；（3）調控市市場價格與發發展房地產市市場；（4）金融業業與房地產市市場的發展。。房地產市場管管理的任務和和重點房地產市場管管理的基本任任務：建立起良好的的市場秩序，，創造出平等等競爭的經營營環境，以確確保房地產經經濟的正常運運行，并使市市場參與者的的合法權益有有所保障。房地產市場管管理的重點（1）要盡快快理順管理體體制（2）健全房房地產交易場場所（3）完善房房地產評估制制度（4）加強市市場價格管理理產權、產籍管管理房地產產權產產籍管理，是是房地產行政政管理機關根根據國家法律律和有關規定定，審查和確確認房地產產產權的歸屬，，記載并整理理反映房地產產狀況及產權權變化情況的的各種資料的的一種行政管管理活動。房地產權屬登登記是指經權權利人申請，，由房地產權權屬登記機關關將有關申請請人的房地產產權利事項記記載于房地產產登記簿（權權屬檔案）的的法律行為。。房地產權屬登登記的目的和和意義保護房地產權權利人的合法法權益。房地產權屬登登記管理是房房地產管理的的基礎工作。。權屬登記管理理為城市規劃劃建設管理提提供科學依據據。房地產權屬登登記的管理原原則（1）房屋所所有權與該房房屋所占用的的土地使用權權實行權利主主體一致的原原則（2）房地產產權屬登記的的屬地管理原原則我國的房地產產權屬登記制制度的特點（一）房地產產權屬登記由由不同登記機機關分別登記記（二）房地產產權屬登記為為房地產權利利動態登記（三）房地產產權屬登記具具有公信力（四）房地產產權屬登記實實行及時登記記制度（五）頒發權權利證書房地產權屬登登記的種類總登記土地使用權初初始登記房屋使用權初初始登記轉移登記變更登記他項權利登記記注銷登記申請房地產權權屬登記的條條件申請房地產權權屬登記應同同時具備的四四項條件：申請人或代理理人具有申請請資格。有明確具體的的申請請求。。申請登記的房房地產產權來來源清楚合法法，證件齊全全，沒有糾紛紛，且不屬于于被限制轉移移或被查封以以及違章建筑筑的房屋。屬受理登記的的登記機關管管轄。當事人申請登登記的時限總登記：申請請人應當在地地方人民政府府公告的期限限申請初始登記：新新建的房屋，，申請人應當當在房屋竣工工后3個月內內向登記機關關提出申請；；集體土地上上的房屋因土土地所有權變變為國家土地地，申請人應應當自這一事事實發生之日日起30日內內申請。轉移登記應當當在事實發生生之日起90日內提出申申請。變更、注銷登登記和他項權權利登記，都都應當在事實實發生之日起起30日內提提出申請。房地產權屬登登記程序（一）受理登登記申請（二）權屬審審核初審復審（三）公告（四）核準登登記頒發房屋屋權屬證書核準登記權屬證書的制制作權屬證書的頒頒發幾種特殊情況況下的權屬登登記房改售房權屬屬登記直接代為登記記商品房的登記記分割出售房屋屋的登記在建工程和預預售商品房抵抵押登記我國房地產