第四章投資性房地產第一節投資性房地產的定義、特征及范圍一、投資性房地產的定義與特征

投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。投資性房地產具有以下特征：(一)投資性房地產是一種經營活動----租金及處置通過“其他業務收入”和“其他業務支出”核算。(二)投資性房地產在用途、狀態、目的等方面區別于作為生產經營場所的房地產和用于銷售的房地產已出租的土地使用權已出租的土地使用權是指企業通過出讓或轉讓方式取得并以經營租賃方式出租的土地使用權。企業計劃用于出租但尚未出租的土地使用權，不屬于此類。二、投資性房地產的范圍2.持有并準備增值后轉讓的土地使用權持有并準備增值后轉讓的土地使用權是指企業通過出讓或轉讓方式取得并準備增值后轉讓的土地使用權。但是，按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值的土地使用權。3.已出租的建筑物已出租的建筑物是指企業擁有產權并以經營租賃方式出租的房屋等建筑物，包括自行建造或開發活動完成后用于出租的建筑物。第二節投資性房地產的確認和初始計量一、投資性房地產的確認和初始計量

（一）投資性房地產的確認

將某個項目確認為投資性房地產，首先應當符合投資性房地產的概念，其次要同時滿足投資性房地產的兩個確認條件：

1.與該投資性房地產相關的經濟利益很可能流入企業；

2.該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。

（二）投資性房地產的初始計量：關注取得的渠道

1.外購的投資性房地產

對于企業外購的房地產，只有在購入房地產的同時意圖對外出租或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產。

外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。

2×10年6月1日，甲公司計劃購入一棟寫字樓用于對外出租。6月10日，甲公司與乙公司簽訂了經營租賃合同，約定自寫字樓購買日起將其出租給乙公司，租賃期為10年。8月1日，甲公司實際購入寫字樓，支付價款共計90000000元，假定不考慮其他因素，甲公司采用成本模式進行后續計量。

借：投資性房地產90000000

貸：銀行存款90000000

2.自行建造的投資性房地產

企業自行建造（或開發，下同）的房地產，只有在自行建造或開發活動完成（即達到預定可使用狀態）的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產確認為投資性房地產。

自行建造投資性房地產的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成。

【例4-2】2×10年2月，甲公司從其他單位購入一塊土地，并在這塊土地上開始自行建造兩棟廠房，2×10年11月，甲公司預計廠房即將完工，與乙公司簽訂了經營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工時開始起租，2×10年12月5日，兩棟廠房同時完工。該塊土地使用權的成本為9000000元，兩棟廠房的實際造價均為12000000元，能夠單獨出售，假設甲公司采用成本模式進行后續計量。

甲公司的賬賬務處理如如下：土土地使使用權中的的對應部分分同時轉換換為投資性性房地產＝＝9000000×（12000000÷24000000）＝4500000（元）借：固定資資產——廠房12000000投資性房地地產——廠房12000000貸：在建工工程——廠房24000000借：投資性性房地產—已出租土地地使用權4500000貸：無形資資產—土地使用權權4500000二、投資性性房地產的的后續支出出原理：滿足足投資性房房地產確認認條件的，，資本化；；否則，費費用化。資本化后續續支出通過過“投資性房房地產——在建”核算，不同同于固定資資產資本化化后續支出出的核算。?！纠?-3】2×10年5月，甲公司司與乙公司司的一項廠廠房經營租租賃合同即即將到期。。該廠房原原價為50000000元，已計提提折舊10000000元。為了提高廠廠房的租金金收入，甲甲公司決定定在租賃期期滿后對該該廠房進行行改擴建，，并與丙公公司簽訂了了經營租賃賃合同，約約定自改擴擴建完工時時將該廠房房出租給丙丙公司。2×10年5月31日，與乙公公司的租賃賃合同到期期，該廠房房隨即進入入改擴建工工程，2×10年12月31日，該廠房房改擴建工工程完工，，共發生支支出5000000元，均已支支付，即日日按照租賃賃合同出租租給丙公司司，假定甲甲公司采用用成本模式式計量。甲公司的賬賬務處理如如下：（（1）2×10年5月31日，投資性性房地產轉轉入改擴建建工程借借：投投資性房地地產—廠房—在建40000000投資性房地地產累計折折舊10000000貸：投資性性房地產—廠房50000000注意：不應應通過“在建工程”科目核算。。（2）2×10年5月31日至2×10年12月31日，發生改改擴建支出出借借：投資性性房地產—廠房—在建5000000貸：銀行存存款5000000（3）2×10年12月31日，改擴建建工程完工工借借：投資性性房地產—廠房45000000貸：投資性性房地產—廠房—在建45000000第三節投投資性房地地產的后續續計量一、采用成本模式進行后續計計量的投資資性房地產產1.設置“投資資性房地產產”科目核核算；2.要按期（月月）計提折折舊或進行行攤銷，通通過“投資資性房地產產累計折舊舊（攤銷））”科目核核算。要確認收取取租金的收收入，通過過“其他業務收收入”科目核算算。計提的折舊舊或攤銷的的金額通過過“其他業務成成本”科目核算算。3.應比照固定定資產、無無形資產來來計提減值值準備。借：資產減減值損失貸：投資性性房地產減減值準備例4-5【例4-5】甲公司將移移一棟寫字字樓出租給給乙公司使使用，確認認為投資性性房地產，，采用成本本模式進行行后續計量量，假設這這棟辦公樓樓的成本為為72000000元，按照年年限平均法法計提折舊舊，使用壽壽命為20年，預計凈凈殘值為零零。經營租租賃合同約約定，乙公公司每月等等額支付甲甲公司租金金400000元。甲公司的賬賬務處理如如下：(1)每月計提折折舊每月計提的的折舊=(72000000÷20)÷12=300000(元)借：其他業業務成本——出租寫字樓樓折舊300000貸：投資性性房地產累累計折舊300000(2)每月確認租租金收入借：銀行存存款(或其他應收收款)400000貸：其他業業務收入——出租寫字樓樓租金收入入400000二、采用公允價值模模式進行后續計計量的投資資性房地產產（一）采用用公允價值值模式的前前提條件同時滿足以以下兩個條條件：1.投資性房地地產所在地地有活躍的的房地產交交易市場。。2.企業能夠從從活躍的房房地產交易易市場上取取得同類或或類似房地地產的市場場價格及其其他相關信信息，從而而對投資性性房地產的的公允價值值作出合理理的估計。。（二）核算要點：：1.同樣要設置置“投資性房地地產”科目核算算：明細科科目為“成本”、“公允價值變變動”；2.與采用成本本模式計量量的區別是是：采用公允價價值模式計計量的投資資性房地產產不再計提折折舊，不再進行攤攤銷，也不不需要計提提減值準備備。3.設置“公允價值變變動損益”科目核算算期末投資性房地地產公允價價值變動的的影響。資產負債表表日，投資資性房地產產的公允價價值高于原原賬面價值值的差額，，借：投資性性房地產——公允價值變變動貸：公允價價值變動損損益公允價值低低于原賬面面價值的差差額，做相相反的會計計分錄。待處置該投投資性房地地產時，將將其持有期期間累計產產生的“公允價值變變動損益”轉入“其他業務成成本”科目。4.取得租金收收入借：銀行存存款貸：其他業業務收入例4-633【例4-6】20x9年9月，甲公司司與乙公司司簽訂租賃賃協議，約約定將甲公公司新建造造的一棟寫寫字樓租賃賃給乙公司司使用，租租賃期為10年。20x9年12月1日，該寫字字樓開始起起租，寫字字樓的工程程造價為80000000元，公允價價值也為相相同金額。。該寫字樓樓所在區域域有活躍的的房地產交交易市場，，而且能夠夠從房地產產交易市場場上取得同同類房地產產的市場報報價，甲公公司決定采采用公允價價值模式對對該項出租租的房地產產進行后續續計量。在確定該投投資性房地地產的公允允價值時，，甲公司選選取了與該該處房產所所處地區相相近，結構構及用途相相同的房地地產，參照照公司所在在地房地產產交易市場場上平均銷銷售價格。。結合周邊邊市場信息息和自有房房產的特點點。20x9年12月31日，該寫字字樓的公允允價值為84000000元。甲公司的賬賬務處理如如下：(1)20x9年12月1日，甲公司司出租寫字字樓借：投資性性房地產——寫字樓——成本80000000貸：固定資資產——寫字樓80000000(2)20x9年12月31日，按照公公允價值調調整期賬面面價值，公公允價值與與原賬面價價值之間的的差額計入入當期損益益借：投資性性房地產——寫字樓——公允價值變變動4000000貸：公允價價值變動損損益——投資性房地地產4000000三、投資性性房地產后后續計量模式的的變更1.要求規定：：（1）企業對投投資性房地地產的計量量模式一經經確定，不不得隨意變變更。（（2）成本模式符符合條件的的情況下可可以轉為公公允價值模模式，但公公允價值模模式不得轉轉為成本模模式。（3）企業對其其所有投資資性房地產產后續計量量模式的選選擇要統一一；同一企業只只能采用一一種模式對對所有投資資性房地產產進行后續續計量，不不得同時采采用兩種計計量模式。。2.處理：成本模式轉轉為公允價價值模式的的，應當作為會計政政策變更處處理，要進進行追溯調整，將計量模模式變更時時公允價值值與賬面價價值的差額額，調整期初留存收收益（盈余公積積、利潤分分配——未分配利潤潤）。具體體處理為：：借：投資性房地地產——成本（變更更日的公允允價值）投投資性性房地產累累計折舊（（攤銷）（（已計提的的折舊或攤攤銷）投投資性房房地產減值值準備貸：投資性房地地產（賬面面余額）利利潤分配——未分配利潤潤[（公允價值值－賬面價價值）×90%，或借記]盈余公積[（公允價值值－賬面價價值）×10%，或借記]第四節投投資性房地地產的轉換換和處置一、房地產產的轉換（一）房地地產轉換形形式及轉換換日1.投資性房地地產開始自用——轉換日為房房地產達到到自用狀態態，企業開開始將房地地產用于生生產商品、、提供勞務務或者經營營管理的日日期。2.作為存貨的房地產改改為出租——轉換日應當當為租賃期期開始日。。3.自用建筑物停止止自用，改改為出租——轉換日為租租賃期開始始日。4.自用土地使使用權停止自用，，改用于資本增值——轉換日為自自用土地使使用權停止止自用后確確定用于資資本增值的的日期。5.房地產企業業將用于經營出租的房地產收收回后重新新用于對外銷售的——相應地從投投資性房地地產再轉換換為存貨。。轉換日為租租賃期滿，，企業董事事會或類似似機構作出出書面決議議明確表明明將其重新新開發用于于對外銷售售的日期。。1.成本模式下下的轉換核算要點：：對應結轉，，不確認損損益；涉及存貨的的，不確認認減值準備備。對對應結轉轉：指無論論是投資性性房地產轉轉換為非投投資性房地地產，還是是非投資性性房地產轉轉換為投資資性房地產產，應將相相應的科目目對應結轉轉。二）房地產產轉換的會會計處理轉換原則：：（1）投資性房房地產轉為為自用房地產借：固定資產（（無形資產產）投資性房地地產累計折折舊（攤銷銷）投資性房地地產減值準準備貸：投資性房地地產累計折舊（（攤銷）固定資產（（無形資產產）減值準準備對應結轉（2）投資性房房地產轉為為存貨借：開發產品投資性房地地產累計折折舊（攤銷銷）投投資資性房地產產減值準備備貸貸：投投資性房地地產例：公司2010年7月末將出租租在外的廠廠房收回，，8月1日開始用于于本企業的的商品生產產，該廠房房相應由投投資性房地地產轉換為為自用房地地產。該項項房地產在在轉換前采采用成本模模式計量，，截至2010年7月31日，賬面價價值為37650000元，其中，，原價50000000元，累計已已計提折舊舊12350000元。借：固定資資產50000000投資性房地地產累計折折舊12350000貸：投資性性房地產——××廠房50000000累計折舊12350000（3）自用房地產轉為為投資性房地地產借：投資性性房地產累累計折舊舊（攤銷））固固定資資產（無形形資產）減減值準備貸貸：固定定資產（無無形資產））投投資性房地地產累計折折舊（攤銷銷）投投資性房房地產減值值準備（4）作為存貨的房地產轉轉為投資性房地地產借：投資性性房地產存存貨跌價價準備貸貸：開發產產品2.公允價值模模式下的轉轉換（重點掌握握）（1）投資性房房地產轉換換為自用房房地產應當以其轉轉換當日的的公允價值值作為自用用房地產的的賬面價值值，公允價價值與原賬賬面價值的的差額計入入當期損益（公允價值值變動損益益）。借：固定資產/無形資產（（按公允允價值入賬賬）借借（或貸貸）：公允允價值變動動損益（（差額））貸：：投資資性性房房地地產產—成本本（（賬賬面面余余額額））—公允允價價值值變變動動（（賬賬面面余余額額））2010年10月15日，，甲甲企企業業因因租租賃賃期期滿滿，，將將出出租租的的寫寫字字樓樓收收回回，，準準備備作作為為辦辦公公樓樓用用于于本本企企業業的的行行政政管管理理。。2010年12月1日，，該該寫寫字字樓樓正正式式開開始始自自用用，，相相應應由由投投資資性性房房地地產產轉轉換換為為自用用房房地地產產，當當日日的的公公允允價價值值為為48000000元。。該該項項房房地地產產在在轉轉換換前前采采用用公公允允價價值值模模式式計計量量，，原原賬賬面面價價值值為為47500000元，，其其中中，，成成本本為為45000000元，，公公允允價價值值變變動動為為增增值值2500000元。。甲企企業業的的賬賬務務處處理理如如下下：：借：：固定定資資產產48000000貸：：投資資性性房房地地產產—寫字字樓樓—成本本45000000—寫字字樓樓—公允允價價值值變變動動2500000公允允價價值值變變動動損損益益500000（2）投投資資性性房房地地產產轉轉換換為為存存貨貨借：：開開發發產產品品（按按公允允價價值值入賬賬））借借（（或或貸貸））：：公公允允價價值值變變動動損損益益（（差差額額））貸：：投投資資性性房房地地產產—成本本（賬賬面面余余額額））—公允允價價值值變變動動（賬賬面面余余額額））（3）自自用用房房地地產產轉轉換換為為采采用用公公允允價價值值模模式式計計量量的的投投資資性性房房地地產產①①投投資資性性房房地地產產———按照照轉轉換換當當日日的的公公允允價價值值計計價價；；②②轉轉換換當當日日的的公公允允價價值值小小于于原原賬賬面面價價值值的的———其差差額額計計入入當當期期損損益益；；借：：投投資資性性房房地地產產———成本本（（按按公公允允價價值值入入賬賬））累累計計折折舊舊（（攤攤銷銷））固固定定資資產產（（無無形形資資產產））減減值值準準備備公允允價價值值變變動動損損益益（公公允允價價值值與與其其賬賬面面價價值值的的差差額額））貸貸：：固固定定資資產產（（無無形形資資產產））③轉換換當當日日的的公公允允價價值值大大于于原原賬賬面面價價值值的的———其差差額額計計入入所所有有者者權權益益。。借：：投投資資性性房房地地產產———成本本（（按按公公允允價價值值入入賬賬））累累計計折折舊舊（（攤攤銷銷））固固定定資資產產（（無無形形資資產產））減減值值準準備備貸貸：：固固定定資資產產（（無無形形資資產產））資本本公公積積———其他他資資本本公公積積（公公允允價價值值與與其其賬賬面面價價值值的的差差額額））2010年6月，，甲甲企企業業打打算算搬搬遷遷至至新新建建辦辦公公樓樓，，由由于于原原辦辦公公樓樓處處于于商商業業繁繁華華地地段段，，甲甲企企業業準準備備將將其其出出租租，，以以賺賺取取租租金金收收入入。。2010年10月，，甲甲企企業業完完成成了了搬搬遷遷工工作作，，原原辦辦公公樓樓停停止止自自用用。。2010年12月，，甲甲企企業業與與乙乙企企業業簽簽訂訂了了租租賃賃協協議議，，將將其其原原辦辦公公樓樓租租賃賃給給乙乙企企業業使使用用，，租租賃賃期期開開始始日日為為2011年1月1日，，租租賃賃期期限限為為3年。。由由于于該該辦辦公公樓樓處處于于商商業業區區，，房房地地產產交交易易活活躍躍，，該該企企業業能能夠夠從從市市場場上上取取得得同同類類或或類類似似房房地地產產的的市市場場價價格格及及其其他他相相關關信信息息，，假假設設甲甲企企業業對對出出租租的的辦辦公公樓樓采采用用公公允允價價值值模模式式計計量量。。假假設設2011年1月1日，，該該辦辦公公樓樓的的公公允允價價值值為為350000000元，，其其原原價價為為500000000元，，已已提提折折舊舊142500000元。。要要求求：：作作出出甲甲公公司司的的會會計計處處理理。。（4）作作為為存存貨貨的的房房地地產產轉轉為為投投資資性性房房地地產產①轉轉換換當當日日的的公公允允價價值值小小于于原原賬賬面面價價值值的的———其差差額額計計入入當當期期損損益益；；借：：投資資性性房房地地產產———成本本（（按按公公允允價價值值入入賬賬））存存貨貨跌跌價價準準備備公允允價價值值變變動動損損益益（公公允允價價值值與與其其賬賬面面價價值值的的差差額額））貸：：開發發產產品品②轉換換當當日日的的公公允允價價值值大大于