成都曹家巷項目匯報二OO八年七月一日1成都是四川省省會，位于四川省中部的成都平原，東北與德陽市、東南與內江市毗鄰，南面與眉山地區相連，西南與雅安地區、西北與阿壩藏族自治州接壤。全市東西長192公里，南北寬166公里，總面積12390平方公里。宏觀環境—城市概況2宏觀環境—經濟發展3在2007年，成都城鎮居民可支配收入增長27%，達到16230元/人，實現快速高額增長宏觀環境—經濟發展4在城市的橫向比較中，成都在全國的經濟總量和地位僅次于北京、重慶等直轄城市，在中國二線城市中處于絕對前沿。在中西部地區，城市的人均GDP收入位于首位，具有舉足輕重的地位。宏觀環境—經濟發展GDP比較GDP比較5成都以現代工業（包括電子、現代制造業、高新產業等）為主導的產業布局已基本確立，2007年統計中第二和第三產業在經濟總量中所占比例已經達到93%。宏觀環境—經濟發展6宏觀環境—經濟發展7成都市經濟發展十一五規劃

預期性--3835森林覆蓋率(%)預期性14400197地方財政收入(億元)預期性--5:45:507.7:42.5:49.8一、二、三產業增加值比例預期性--4左右3.05城鎮登記失業率（%）預期性--≥6559.9城鎮化率（%）約束性--<31.66人口自然增長率（‰）預期性--≥6045.7民營經濟占全市經濟總量的比例(%)預期性--5063.6非農產業就業比重（%）預期性--9592.3非農產業增加值比重（%）預期性8.54200美元21913人均地區生產總值預期性1240002371地區生產總值指標屬性年均增長（%）2010年2005年指標名稱未來經濟增長趨勢分析——十一五經濟規劃宏觀環境—經濟發展8全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區2007年6月7日，國務院、國家發改委批準成都市和重慶市設立全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區，“新特區”的建立，將給成都帶來以下的政策、環境支持：第一：新特區區將擁有更大的金融制度改革的自主權，推動成都成為西部金融中心。第二：政府將在實現區域整體規劃、連片開發、城鄉一體化發展方面，將會有更廣闊的土地發展空間。第三：突破城市發展的局限，以城市群的模式來城市化，為整個“健康城市化、良性城市化”的區域發展提供融合的動力。宏觀環境—經濟發展宏觀政策9經過連續多年雙位數的高增長后，2007年，成都市年生產總值(GDP)呈現爆發性增長，已超過3000億元，人均GDP超過3000美元。根據國際經驗，一個城市的人均GDP突破3000美元，就意味著這個城市告別低收入階段，步入了中等發達國家收入水平的新始點。成都以現代工業（包括電子、現代制造業、高新產業等）為主導，各類型優秀和高附加值型產業正成為經濟發展的核心驅動力。2007年6月7日，國務院、國家發改委批準成都市和重慶市設立全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區，成都經濟的發展更增添了額外的動力和強有力支持。宏觀環境—經濟發展宏觀經濟小結10總體定位發展戰略國際旅游樞紐紐城市、西部部規模最大、、最具活力、、實力最強的的城鎮群，創創業環境最優優、人居環境境最佳、經濟濟實力最強的的現代特大中心心城市。培育西部未來來最大的都市市帶，形成“大集中、小小分散、多核核心、串珠狀狀”的成、渝城鎮鎮密集帶。目前以成都市市為中心，包包括綿陽、德陽、、樂山、眉山山、資陽的成成都都市圈和和產業帶已經初步形成成。宏觀環境—城市規劃11地位成都是成渝城市經濟帶、城鄉一體化新特區的重點支柱城市

發展水平作為西部地區重要的經濟中心，經濟發展與城市化水平均處于二線城市前沿城市印象小富即安的魚米之鄉優美自然的城市環境悠久細膩的人文底蘊當前的時尚文化基地成都是中國西西部一座獨具具魅力的城市市，未來較長長一段時間內內，城市經濟濟仍可維持積積極正向的宏宏觀發展態勢勢。宏觀環境—城市規劃12“一主”指主主城區，是市市域城鎮體系系的主體；“多心”指規規劃區外的四四市、四縣和和重點鎮；“一帶”指南南北向的城市市發展地帶；；“三軸”指由由主城區沿三三條放射道路路（成彭高速速路、成灌高高速路、成溫溫高速路）形形成的串珠狀狀發展軸。宏觀環境—城市規劃城市空間結構構13成都主城區將將以中心城區區為核心發展展，向東、南、北北重點發展，依依托走邊六個個組團，重點點發展東部新城、南南部新城和北北部新城，形成新的城城市架構。宏觀環境—城市規劃項目位置142020年，，成都將形成成包括成都繞城高速公路路以內區域，面面積近600平方公里的的“中心城區”這意味著著成都將以多中心組團式式的擴張方式取取代單中心圈圈層式擴張方方式，城市結結構由單一的特大城城市向城鄉—體化轉變。主城區建設用用地的發展將將以中心城區區為核心，向向東、南、北重點發展，依依托新都、青白江江、郫縣、溫溫江、雙流東東升、雙流華華陽、龍泉驛驛等六個區市縣，重點點發展東部新城、南南部新城和北北部新城，形成新的城城市架構。新都、青白江郫縣溫江雙流東升雙流華陽龍泉驛宏觀環境—城市規劃主城規劃項目位置15東部新區規劃劃面積76平平方公里，規規劃人口73.5萬，包包括一個副中心、、6個片區、、15個居住住區；規劃中3條條地鐵線直達達該區域；綠綠地面積高達達36%，創創成都生態指指標新高。東東部新區的路路網由“五縱縱五橫”的10條主干道道環繞，規劃劃中的地鐵Ⅱ號線、、地鐵Ⅳ號線線、地鐵Ⅴ號號線橫穿新區而過過。一個集居居住、休閑、、旅游、體育育、科研為一一體的新城東東大格局，以以“東方新城城”為核心居居住區的東部部新區即將形形成。運輸要塞公路、交通口岸同安鎮科技領頭羊經濟技術開發區、旅游休閑地龍泉片區工業中心機械工業發展基地大面片區城市東部副中心居住和旅游休閑地十陵片區地位發展方向片區中產東城宏觀環境—城市規劃項目位置16成都將斥資數數百億元將新新城南片區精精心打造成以以商務、行政辦辦公、商貿金金融、生態居居住及高新技術產業業為主的高標準準、高規格的的城市新中心心。高新區擁擁有國際化的的產業支撐，，特別是國際際化的制造業業對高新區的的支撐。英特特爾、摩托羅羅拉、友尼森森……25家家世界500強企業都已已經在高新區區落戶。旅游勝地旅游、休閑地牧馬山組團----居住地華陽城市南部副中心商業、居住地站南組團----居住、商業服務結合地琉璃南、新園、大源----文教居住、商業中心棕樹組團----高新技術產業積聚地高新起步區地位發展方向片區國際化城南宏觀環境—城市規劃項目位置17成都城西以居居住用地、公公共用地、綠綠地等為主，，其良好的自然環境和人文環境使得城西成為為集居住、旅旅游、商業為為一體的綜合合性城區。----文教居住、商業中心青羊新區----高新技術產業積聚地高新西區地位發展方向片區人文城西宏觀環境—城市規劃項目位置18新都區和青白江區均是成都市主主城區北部的的分中心，新新都區和青白白江區將共同同形成成都北部物流中心心并共同構成北北部新城。財富城北宏觀環境—城市規劃19宏觀環境—城市規劃20宏觀環境—城市規劃21成都軌道交通通規劃：共規規劃7條地鐵鐵線路，七條條線路將組成成地鐵線網。。1號線（大豐豐站~廣都站站）2號線（龍泉泉東站~石牛牛站）3號線（紅星星車站~板橋橋南站）4號線（溫江江站~西河站站）5號線（駟馬馬橋站~江河河站）6號線主線（（沙灣站~四四河站）6號線支線（（琉璃場站~航空港站））7號線（生態態站~龍潭東東站）宏觀環境—城市規劃在未來三年內內，形成覆蓋蓋面積達3681平方公公里的“半小小時交通圈””，進一步降降低中心城與與外圍城間的的時間距離和和交通出行成成本。成都市市區將基本由由4環（內環環線加1、2、3環）和和12條放射射型路構成““井＋環”交交通網。項目位置22房地產投資快快速爆發性增增長成都房地產開開發投資在整整體固定資產產投資中占有有重要地位，房地產開發發投資自05年開始進入入爆發階段，，其占固定資資產投資總額額的比例首次次突破30％％，固定資產產投資額05、06年始始終保持30％以上的高高增速。2007年房房地產投資總總額已達到950億元，，較上年增長長53.47%宏觀環境—房地產市場23主城供需結構構基本平衡05年以前成成都房地產市市場存在較大大的供需缺口口，呈現供不應求局面；06年開始，，成都的供給給量爆發性增增長，需求得得以大量釋放放，當年消化化量已突破1000萬平平米，自此以以后，成都市市場的年供應應和消化量均均維持在千萬萬平米的量級級，并維持了了相對平衡的的供需結構。。宏觀環境—房地產市場24計劃建設商品品住房10萬萬套，建筑面面積950萬萬平方米，其其中套型建筑筑面積90平平方米以下住住房8.30萬套，面積積共665萬萬平方米，占占商品住房總總供應量的70％；計劃建設公共共保障性住房房1.25萬萬套，面積100萬平方方米，其中經經濟適用房0.37萬套套，建筑面積積23萬平方方米（含10%廉租房）），限價商品品房0.88萬套，建筑筑面積77萬萬平方米；農農遷房1.53萬套，建建筑面積108萬平方米米。套型建筑筑面積90平平方米以下住住房（含公共共住房、農遷遷房）占總供供應面積的75.39%。宏觀環境—2008年成成都住房建設設計劃25價格上漲勢頭頭強勁近三年來成都都主城區商品品房均以10％以上的速速度增長，即即使在06年年供給集中放放量階段，價價格上漲率也也達到11.94％，07年均價已已漲至4885元/平米米，同比漲幅幅達到15.76%。宏觀環境—房地產市場26成都地產市場在二線城市中起步較早，憑借優良的城市基礎廣泛吸納有效需求，市場整體水平發展較快，成熟度高。近兩年市場規模（包括投資額、供給、消化量等）快速擴容，價格持續攀升，市場極其繁榮。與同類城市及自身歷史發展相比，目前整體市場已處于高位水平，將面臨較大的宏觀調控壓力，加之供給集中放量，08年內將進入調整平臺，增幅將明顯放緩成都房地產市市場在08年年上半年，跟跟隨中國整體體地產的波動動，難免存在在調整和波動動，但從中長長期來看，仍仍將是保持積積極良好的正正向發展態勢勢。宏觀環境—房地產市場272007年成成都主城區（（五城區和高高新區）土地地市場共發布布拍賣和掛牌牌土地112宗，總供地地面積達5863.8938畝；其其中成交108宗，成交交凈用地面積積5691.2125畝畝；成交總金金額為2527341.113萬元元。區域宗數面積（畝）比例按行政區劃分錦江區151002.830117.62%武侯區15317.40395.58%青羊區17699.123312.28%金牛區10462.01898.12%成華區201361.41823.92%高新區311848.418332.48%按方位劃分城東221811.803231.84%城南391865.940132.79%城西211094.379919.23%城北14674.223311.85%城中12244.8664.30%按環域劃分一環內19440.04477.73%一、二環間6200.20073.52%二、三環間351928.577733.89%三環外483122.389454.86%宏觀環境—2007年成成都主城區土土地市場28A從方位看，，城南仍是焦點點：與高新區區大規模供地地相對應，城城南仍是市場場的焦點。1-12月城城南的土地成成交總量為39宗，供應應總面積為1865.9401畝，，宗數和面積積分別占主城城區總成交土土地的36.11％和32.79％％。隨著成都都成為“新特特區”和領事事館區的南遷遷，城南的市市場熱點地位位仍將繼續保保持。B從環域看，，三環外土地成成交體量最大大：一環內成成交土地宗數數多，但總面面積并不太大大；一～二環環土地成交宗宗數和面積都都是最少的；；三環外是土土地交易的主主戰場，成交交土地宗數（（48宗）和和面積（3122.3894畝）都都占到主城區區的一半左右右。C從行政區域域看，高新區土地成成交宗數和面面積居首位：：2007高高新區的土地地成交數量最最多，面積最最大，成交宗宗數和面積分分別占到整個個主城區的28.70％％、32.48％；其次次是成華區；；成交體量最最小的是武侯侯區，15宗宗地共317.4039畝。D從環域和方方位交互看：：城東、城南各各環域都有土土地成交，城城西成交的土土地都在二環環外，城北三三環外沒有土土地成交。城城南三環外不不管是土地成成交宗數還是是土地成交面面積都是各區區域中最多的的，共成交26宗地，1427畝。。市中心成交交土地規模普普遍偏小，成成交12宗地地，但總面積積只有245畝。宏觀環境—2007年成成都主城區土土地市場分析析292007年成成都土地成交交價格呈明顯顯上漲趨勢。。2007年年上半年成交交價普遍在200-800萬/畝之之間，樓面地地價在1000-3000元/平米米之間；進入入7月后，主主城區放量明明顯增多，土土地成交價格格大幅上漲，，成交價普遍遍在800-1200萬萬/畝之間，，樓面地價更更是普遍達到到4000-6000元元/平米。幾幾宗“地王””在2007年下半年接接連產生。從全年來看，，2007年年主城區土地地成交價格漲漲幅巨大，整整體平均成交交單價為904萬元/畝畝，同比每畝畝上漲628萬元，增幅幅達226%；即使剔除除個別特殊地地塊影響，地地價同比漲幅幅也達到近兩兩倍；平均樓面地價價達到3766元/平方方米，有24％的的土地樓面地地價在5000元/平方方米以上，最最高的樓面地地價甚至達到到9562元元/平方米（（11月30日交大雙流流置業競得的的紅墻巷地塊塊）。2008年以以來，主城區區土地交易市市場比2007年逐漸冷冷淡，3月28日交易的的情況來看，，交易價格均均比2007年同地段土地價格有所所下降，土地成交價格格更趨于理性性。宏觀環境—2007年成成都主城區土土地市場分析析30宏觀環境—2008年1-3月主城城區土地市場場序號宗地位置及宗地編號凈用地（M2）用地性質容積率建筑密度建筑高度米綠地率成交價萬元/畝競得單位成交時間1錦江區五桂橋8號(原成都天華化工科用地)42672.51M2

合64.0088畝二類住宅4.621%15530%810成都瑞湖置業2008/2/12成華區二環路內麻石橋側6798.78M2

合10.1982畝二類住宅2.8522%/765四川昊美2008/2/13武侯區高攀路成都海蓉公司

54969.60M2合82.4544畝二類住宅0.830%12130%455成都一航萬科濱江2008/2/14青羊區清波村二組，清江村三組、八組60196.66M2

合90.2950畝

二類住宅3.5627%5830%510中房成都

2008/3/75武侯區永豐鄉太平村5組28240.79M2

合42.3612畝二類住宅2.435%41.720%460成都興西華2008/3/286錦江區三圣鄉花果村一組46728.69M2

合70.0930畝二類住宅4.030%21725%484成都錦江統建2008/3/287成華區青龍場片區28638.62M2

合42.9579畝二類住宅3.7527%56.4430%450自然人2008/3/288成華區跳蹬河北路84號15554.89M2

合23.3323畝二類住宅4.125%175.630%500成都工業投資2008/3/289金牛區沙河源街辦新橋村6組2727.37M2

合4.0910畝市場用地2.050%592/310成都大同誠2008/3/2810金牛區沙河源街辦長久村5組、新橋村6組15832.87M2

合23.7493畝市場用地2-350%24/300成都廣地置業2008/3/2831序號宗地位置及宗地編號凈用地（M2）用地性質容積率建筑密度建筑高度米綠地率成交價萬元/畝競得單位成交時間1錦江區五桂橋8號(原成都天華化工科用地)42672.51M2

合64.0088畝二類住宅4.621%15530%810成都瑞湖置業2008/2/12成華區二環路內麻石橋側6798.78M2

合10.1982畝二類住宅2.8522%/765四川昊美2008/2/13武侯區高攀路成都海蓉公司

54969.60M2合82.4544畝二類住宅0.830%12130%455成都一航萬科濱江2008/2/14青羊區清波村二組，清江村三組、八組60196.66M2

合90.2950畝

二類住宅3.5627%5830%510中房成都

2008/3/75武侯區永豐鄉太平村5組28240.79M2

合42.3612畝二類住宅2.435%41.720%460成都興西華2008/3/286錦江區三圣鄉花果村一組46728.69M2

合70.0930畝二類住宅4.030%21725%484成都錦江統建2008/3/287成華區青龍場片區28638.62M2

合42.9579畝二類住宅3.7527%56.4430%450自然人2008/3/288成華區跳蹬河北路84號15554.89M2

合23.3323畝二類住宅4.125%175.630%500成都工業投資2008/3/289金牛區沙河源街辦新橋村6組2727.37M2

合4.0910畝市場用地2.050%592/310成都大同誠2008/3/2810金牛區沙河源街辦長久村5組、新橋村6組15832.87M2

合23.7493畝市場用地2-350%24/300成都廣地置業2008/3/28宏觀環境—2008年1-3月主城城區土地市場場32序號宗地位置及宗地編號凈用地（M2）用地性質容積率建筑密度建筑高度米綠地率成交價萬元/畝競得單位成交時間1錦江區五桂橋8號(原成都天華化工科用地)42672.51M2

合64.0088畝二類住宅4.621%15530%810成都瑞湖置業2008/2/12成華區二環路內麻石橋側6798.78M2

合10.1982畝二類住宅2.8522%/765四川昊美2008/2/13武侯區高攀路成都海蓉公司

54969.60M2合82.4544畝二類住宅0.830%12130%455成都一航萬科濱江2008/2/14青羊區清波村二組，清江村三組、八組60196.66M2

合90.2950畝

二類住宅3.5627%5830%510中房成都

2008/3/75武侯區永豐鄉太平村5組28240.79M2

合42.3612畝二類住宅2.435%41.720%460成都興西華2008/3/286錦江區三圣鄉花果村一組46728.69M2

合70.0930畝二類住宅4.030%21725%484成都錦江統建2008/3/287成華區青龍場片區28638.62M2

合42.9579畝二類住宅3.7527%56.4430%450自然人2008/3/288成華區跳蹬河北路84號15554.89M2

合23.3323畝二類住宅4.125%175.630%500成都工業投資2008/3/289金牛區沙河源街辦新橋村6組2727.37M2

合4.0910畝市場用地2.050%592/310成都大同誠2008/3/2810金牛區沙河源街辦長久村5組、新橋村6組15832.87M2

合23.7493畝市場用地2-350%24/300成都廣地置業2008/3/28宏觀環境—2008年1-3月主城城區土地市場場33序號宗地位置及宗地編號凈用地（M2）用地性質容積率建筑密度建筑高度米綠地率成交價萬元/畝競得單位成交時間1錦江區五桂橋8號(原成都天華化工科用地)42672.51M2

合64.0088畝二類住宅4.621%15530%810成都瑞湖置業2008/2/12成華區二環路內麻石橋側6798.78M2

合10.1982畝二類住宅2.8522%/765四川昊美2008/2/13武侯區高攀路成都海蓉公司

54969.60M2合82.4544畝二類住宅0.830%12130%455成都一航萬科濱江2008/2/14青羊區清波村二組，清江村三組、八組60196.66M2

合90.2950畝

二類住宅3.5627%5830%510中房成都

2008/3/75武侯區永豐鄉太平村5組28240.79M2

合42.3612畝二類住宅2.435%41.720%460成都興西華2008/3/286錦江區三圣鄉花果村一組46728.69M2

合70.0930畝二類住宅4.030%21725%484成都錦江統建2008/3/287成華區青龍場片區28638.62M2

合42.9579畝二類住宅3.7527%56.4430%450自然人2008/3/288成華區跳蹬河北路84號15554.89M2

合23.3323畝二類住宅4.125%175.630%500成都工業投資2008/3/289金牛區沙河源街辦新橋村6組2727.37M2

合4.0910畝市場用地2.050%592/310成都大同誠2008/3/2810金牛區沙河源街辦長久村5組、新橋村6組15832.87M2

合23.7493畝市場用地2-350%24/300成都廣地置業2008/3/28宏觀環境—2008年1-3月主城城區土地市場場341、按慣例每每年4月份以以后本應是土土地市場交易易成交旺季，，但2008年4月僅推推出5宗土地地拍賣，共計計121.97畝凈用地地面積，與同同期凈用地面面積相比下降降了82.85%；其中中住宅類宗地地僅有1宗，，住宅類用地地凈用地面積積46.28畝（位于高高新區,成成交價格800萬元/畝畝,而周邊土土地去年價格格為1200萬元/畝左左右）,根據據每宗土地容容積率指標估估測的成交宗宗地可建住宅宅面積11.11萬平方方米，與同期期成交宗地可可建住宅面積積相比下降了了91.95%，可見在在房地產市場場銷售不旺和和土地市場成成交低迷的情情況下，政府府控制土地交交易供應量以以穩定市場的的態度明顯。。宏觀環境—2008年1－4月主城城區土地市場場分析２、2008年1-4月月主城區土地地成交與同期期對比分析2008年1-4月成都都主城區掛牌牌和拍賣方式式成交的商業業和住宅用途途土地共計16宗，與去去年同期相比比成交宗數下下降了40.74%；凈凈用地面積成成交共計1096.53畝，與去年年同期相比凈凈用地面積下下降了16.25%；根根據每宗土地地容積率指標標分別估測的的成交宗地可可建商品房(含住宅及商商業用房)面面積大致為250.71萬平方米，，與去年同期期相比可建商商品房面積下下降了25.77%；估估測的成交宗宗地可建住宅宅面積101.68萬平平方米，與去去年同期相比比可建住宅面面積大幅下降降了57.60%。３、通過上述述數據比較發發現2008年1-4月月整體土地供供應量有一定定幅度地下降降，與去年同同期相比凈用用地面積下降降了16.25%，其中中住宅類用地地供應量卻下下降幅度很大大，可建住宅宅面積大幅下下降了57.60%。主主要原因是2008年1月出臺的打打擊囤地政策策，迫使開發發商加速資金金投入，加之之宏觀調控緊緊縮信貸的因因素雙重影響響使開發商資資金吃緊，導導致開發企業業拿地謹慎，，土地市場低低迷，而政府府為穩定市場場，開始減少少住宅類土地地供應。35地塊名稱面積(畝)容積率土地性質成交價(萬元/畝)樓面地價(元/平米)成交日期競得人東大街2號地塊6.81.6商業221020718.752006.9.8成都市聯華房地產開發有限責任公司東大街10+1號地塊13.56無商服1370/2006.10.27成都通和置業有限公司東大街10+2號地塊27.15住宅100530152006.10.27愛美高房地產（成都）有限公司大慈寺片區H宗地塊11.355住宅154046202006.12.8新加坡置業聯合工業有限公司玉雙路片區5號地塊4.457二類住宅兼商業16603557.142007.1.26四川長坤置業有限公司文化宮地塊56.348公共設施兼二類住宅190435702007.1.31愛美高集團玉皇觀地塊9.315二類住宅130539152007.5.10成都蜀信項目開發有限公司宏觀環境—一環內近期土土地拍賣成交交一覽36宏觀環境—近期周邊土地地拍賣成交一一覽位置畝用地性質單價競得人時間樓面單價青羊區文殊院片區21號10.09混合用地1320萬元/畝成都市正成投資開發公司2007.5.253600成華區雙林路17.94混合用地1290萬元/畝福建六建建設集團公司2007.6.253869東大街以南、二環路以西15.45混合用地930萬元/畝成都成房置業有限公司2007.6.252536建設北路三段2號、成華區二環路東二段1號113.54混合用地815萬元/畝龍湖地產2007.3.302245牛區解放路一段（原成都一汽）89.84混合用地805萬元/畝四川藍光和駿實業公司2007.4.202415成都市成華區二環路東二段29號38.65混合用地810萬元/畝成都永進合能房地產公司2007.4.202429成都市二環路東二段6號14.02混合用地810萬元/畝成都萬科房地產有限公司2007.4.202430金牛區解放路片區9號地塊4.23混合用地1270萬元/畝成都盛幫房地產開發公司2007.4.273814玉雙路以南、隆興街以東5.16混合用地1400萬元/畝成都成房置業有限公司37項目位置項目范圍38宗地現狀馬鞍路一環路府青立交紅星橋宗地航拍圖錦江省建醫院市建醫院多層職工住宅宅39項目概況1、項目位于于城東北一環環內曹家巷，，約1000畝,用地地范圍內除有有省建筑醫院院和市建筑醫醫院等較大建建筑,其他均均為上70年年代修建的職職工安置房,3-4多層層磚瓦房,臨臨近成都游樂樂園2、估計土地地使用強度：：容積率率：住宅容積積率不大于4.2建筑密度：住住宅建筑密度度不大于25%規劃指標3項目目合作方式:中鐵與政府府簽定土地一一級開發協議議，投入70%的拆遷資資金，由政府府在約定的時時間內負責完完成拆遷,土土地掛牌增價價收益按約定定比例分成，，并保證中鐵鐵地產公司獲獲得部分二級級開發土地.40靜態預測測：項目處在在城東一一環內附附近,交交通方便便，周遍遍環境良良好，且且片區中中高檔產產品消費費能力強強,周遍遍樓盤價價格在8000元/平平方米左左右。動態預測測：在2007年成成都樓市市價格大大幅上漲漲的情況況下，在在政府宏宏觀調控控下，未未來兩年年樓市不不再會有有2007的漲漲幅。本本板塊所所在區位位價格漲漲幅不會會很大，，但考慮慮項目快快速銷售售，仍按按照8000元元/㎡的的價格估估算，考考慮每年年5%的的漲幅.產品價格格：高層層8000元/㎡，商業12000元/㎡項目價格格預測價格預測測41項目經濟濟評價——經濟指標標名稱指標備注凈用地面積畝667000m21000畝代征用道路面積代征用綠地面積總建筑面積2801400m2

地下建筑面積

人防地下室面積提供個車位非人防地下室面積提供個機械式車位地上總建筑面積2801400m2

商業建筑面積224112m2按8%配置商業高層住宅建筑面積2577288m2按92%配置住宅公建面積

m2物業管理、公共服務設施、社區建筑密度%30%規劃初步意見容積率4.2綠地率%30%總停車位26669住宅1:1，商業4個/千平方米地下停車位（輛）21355滿足車位需求設計地面停車位(輛)533420%總戶數25773100平方米/戶總人數824733.2人/戶42返回項目經濟濟評價——成本序號費用名稱單位成本(元/㎡)金額(萬元)計費說明一土地開發費376610550131000萬元/畝4%契稅交易服務費二前期開發費22362331

1報審報建費17348324

2設計勘察費5014007含規劃綠化方案及其施工圖三房屋開發費2154603422

1主體建安費1854519380

商業190042581

高層住理費1028013其他費用29081241小市政配套費15042021含綠化

前期工程費14039220含供水供電

四銷售費用21560275以銷售收入2.4%計五財務費用1071300000100億3年10%六管理費1850001000萬元/年,5年七不可預見費6117208(一+二+三)*1%八合計7508210324943返回項目經濟濟評價——利潤序號費用名稱面積(㎡)2010年銷售收入2011年銷售收入2012年銷售收入2013年銷售收入備注單價數量(萬元)單價數量萬元單價數量萬元單價數量萬元一銷售收入

元/㎡582691元/㎡

611826元/㎡642417元/㎡674538

每年售25%,售價每年以5%速度遞增

商業2241121200067234126007059513230741251389277831

高層住宅25772888000515458840054123088205682929261596707

小計

2511472

二營業稅及附加5.60%140642

三開發成本含銷售稅2243891.12

四開發利潤267580.79

五開發利潤率12.72%

利潤分析析表44返回項目經濟濟評價——地價利潤潤敏感性性分析土地掛牌價格100億元,起價1000萬元/畝加價050100150200250300350400成交價格100000010500001100000115000012000001250000130000013500001400000契稅400004200044000460004800050000520005400056000總計104000010920001144000119600012480001300000135200014040001456000樓面地價元/㎡371238984084426944554641482650125197開發總成本210324921408862193536224618622994362352086240413624567862509436銷售稅費140642140642140642140642140642140642140642140642140642項目總成本224389122815282334178238682824400782492728254477825974282650078開發利潤2675812299441772941246447139418744(33306)(85956)(138606)稅前利潤率12.72%10.74%8.08%5.55%3.10%0.80%-1.39%-3.50%-5.52%45項目經濟濟評價——售價利潤敏敏感性分分析銷售價格變化銷售收入銷售費用總成本銷售稅費利潤利潤率變化率住宅元/㎡商業元/㎡15%920013225288819357764210073716318362427329.72%10%880012100276261955252209822615608850830524.23%5%840012600263704652741209571414899339233818.72%0%800012000251147260275210324914064226758112.72%-5%7600950023858984771820906911348031604047.67%-10%720090002260325452062088180127708444372.13%-15%680085002134751426952085668120613(71531)-3.43%46項目經濟濟評價——土地-售售價二元元敏感性性分析返回土地:1000萬/畝住宅8000，商業12000土地價格變化050100150200銷售價格變化15%29.72%48.79%44.77%40.80%37.05%10%24.23%42.51%38.66%34.86%31.26%5%18.72%36.22%29.08%28.89%25.45%012.72%10.74%8.08%5.55%3.10%-5%7.67%23.59%20.23%16.92%13.79%-10%2.13%17.24%14.06%10.91%7.94%-15%-3.43%10.88%5.04%4.89%2.07%473按按照快快進快出出的原則則，本項項目的土土地價格格在1000萬萬元/畝畝，銷售售價格在在8000元/平方米米時，本本項目實實現產值值2511472萬元元、利潤潤267580萬元元，產值值利潤率率12.72%；并且且通過對對土地價價格和銷銷售價格格的敏感感性分析析來看，，本項目目具有很很強的抗抗風險能能力。所所以，建建議進行行本項目目的開發發建設。。1區區域域優優勢勢明明顯顯：：項項目目臨臨近近一一環環路路，，交交通通便便捷捷，，外外環環境境優優越越，，地地塊塊規規則則，，周周邊邊生生活活配配套套相相對對完完善善。。２土土地地價價格格：：成成都都土土地地價價格格經經過過2007年年的的大大幅幅度度增增長長后后，，2008年年上上半半年年土土地地交交易易價價格格逐逐漸漸理理性性，，當當前前成成都都土土地地市市場場進進入入了了低低迷迷期期，，土土地地供供應應量量大大幅幅減減少少，，土土地地成成交交價價較較為為低低廉廉，，土土地地價價值值被被一一定定程程度度的的低低估估。。從從2007年年周周邊邊交交易易的的土土地地價價格格來來看看，，項項目目周周邊邊的的成成交交在在800-1000萬萬元元/畝畝間間，，本本項項目目目目前前的的土土地地成成本本與與周周邊邊比比起起來來具具有有較較大大的的競競爭爭優優勢勢。。總結結48匯報報結結束束謝謝謝499、靜夜四無無鄰，荒居居舊業貧。。。12月-2212月-22Sunday,December11,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。21:51:5021:51:5021:5112/11/20229:51:50PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2221:51:5021:51Dec-2211-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。21:51:5021:51:5021:51Sunday,December11,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2221:51:5021:51:50December11,202214、他鄉生生白發，，舊國見見青山。。。11十十二月20229:51:50下午午21:51:5012月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月229:51下下午午12月月-2221:51December11,202216、行動動出成成果，，工作作出財財富