物業管理概論什么是物業？

（一）物業：由英語“Estate”或“Property”引譯而來，意味：“財產、資產、擁有物、房地產”等。

從物業管理角度來說：指已建成投入使用的各類建筑物及其相關的設備、設施和場地。

●相關的設備、設施和場地。●各類建筑物；物業管理概論什么是物1業主

通常指物業建筑物的所有權人。

準確地講，業主指“物權法”所規定的建筑物區分所有權中的建筑物區分所有權人。

●“業主”與“建筑物房地產開發商“的關系●“業主”與“住戶”、“租戶”的關系業主通常指物業建筑物的所有權人。2業主的概念業主與非業主使用人身份的界定●業主‥‥‥《中華人民共和國物權法》規定的建筑物區分所有權人‥‥‥《物業管理條例》規定的房屋所有權人●非業主使用人‥‥‥物業使用人、住戶、租戶等●不動產所有權‥‥‥按國際慣例以產權證書確認●沒有辦理產權證書‥‥‥簽訂了售房合同發展商將客觀上已經交付了房屋業主●業主非業主的界定嚴格以產權證書（或售房合同）和《中華人民共和國婚姻法》界定業主的概念業主與非業主使用人身份的界定●業主‥‥‥《中華人民3業主身份的確認●房屋所有權證書登記人，通過查詢不動產登記確認；●房屋買賣合同的合法買受人，以開發商交付房屋所有權的行為確認；●房屋繼承人和受遺贈人，以繼承和受遺贈開始時確認；●房屋合法建造人，以事實行為成就時確認；●人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定生效賦予房屋所有權；●房屋所有權作為夫妻雙方共同財產所有人。業主身份的確認●房屋所有權證書登記人，通過查詢不動產登記確認4司法解釋第一條規定●依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主?！窕谂c建筑單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主?！駴]有辦理產權證書，但已簽署售房合同，并且發展商已經客觀上實際交付了房屋的，房屋購買者仍然是房屋所有權人----符合物權法之第十五條規定?！竦渌袡嘈惺故艿揭欢ㄏ拗?，即不能流轉、交易、抵押…不得對抗善意第三人●登記并非取得所有權，登記只能取得所有權證書司法解釋第一條規定●依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規5建筑物區分所有權的構成建筑物區分所有權

專有部分所有權共用部分持分權業主大會組織的成員權建筑物區分所有權的構成建筑物區分所有權專有部分共用部分6

業主的建筑物區分所有權

《中華人民共和國物權法》第六章專有部分享有所有權俗稱“專有權、私有權”

專有部分以外的共有部分享有共同管理的權利。也稱“業主大會組織的成員權”專有部分以外的共有部分享有共有權。因這種共有為“按份共有”故亦稱“共用部分的持份權”業主的建筑物區分所有權專有部分享有所有7建筑物區分所有權的法律關系建筑物區分所有權物權關系建筑物管理服務人管理人（共有部分）基地專有部分共用部分所有權使用權管理組織業主大會（地上權、租賃權等）（區分所有權人集會）業主委員會業主、物業使用人（物業管理公司）規范基礎《物權法》------國家基本法律《管業管理條例》---國家行政法規物業管理司法解釋各地方物業管理法規及國家各部委行政規章管理規約（業主公約）業主大會決議、決定建筑物區分所有權的法律關系建物權關系建筑物管理服務人管理人（8司法解釋第二條之規定●建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體?！褚巹澤蠈儆谔囟ǚ课?，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分?！癖緱l第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。●特定空間是指無固定墻壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排他私用的空間范圍?！埃ㄒ唬┚哂袠嬙焐系莫毩⑿?，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體?！边@三者是任何一個滿足即可。司法解釋第二條之規定●建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位9司法解釋第三條之規定●除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；（二）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等?！窠ㄖ^劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。司法解釋第三條之規定●除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑10專有部分與共用部分之范圍界定確定專有部分與共用部分范圍對物業管理的意義與作用：●內容：專有部分------專項服務、特約服務共用部分-------常規服務●責任：專有部分------業主自己負責共用部分-------物業管理公司、業主大會及業主委員會分別負責●費用：專有部分------業主自己承擔共用部分-------物業管理費、專項維修資金、業主大會及業主委員會決議的分攤●權利與義務不同●有利于解決糾紛專有部分與共用部分之范圍界定確定專有部分與共用部分范圍對物業11專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的中心為界所圍成的立體空間專有部分之中心說專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的中心為界所圍成的立體12專有部分之最后粉刷層說確定專有部分與共用部分范圍對物業管理的意義與作用：專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的最后粉刷層所圍成的立體空間最后粉刷層也成為抹灰層或批蕩層各種管線的共用部分與專有部分劃分●專有部分是指在建筑物中依法取得的獨立使用并具有排他性獨立空間或區域，包括為這些空間和區域專用的計量設施和管線接駁終端以內的相關設備設施?！窆灿貌糠质侵肝飿I管理區域以內，專有部分及市政設施以外的，屬于全體業主或兩個及以上業主共同所有、共同使用的場所、空間、設備、設施。專有部分之最后粉刷層說確定專有部分與共用部分范圍對物業管理的13公共、公用---公有制范疇---國家所有公眾使用共用部分是建筑物區分所有權核心重要問題市政設施、設備之供電、供水、供熱、供氣、有線電視設施屬于國家所有公眾使用或市政公用事業單位所有----即公共、公用設施設備----可以成為供電、供水、供熱、供氣、有線電視設施等市政壟斷企業之專有部分共用、共有---私有制范疇---業主共同使用、共同所有共用部分的是物業管理存在的基礎與根源公共、公用---公有制范疇---國家所有公眾使用共用部分是建14區分所有建筑物專有部分得為單獨所有權之標的要件：構造上及使用上獨立性使用專用共用（約定）共用部分范圍持分占有使用特色專有部分及市政設施以外之其他部分不屬于專有部分之附屬物依約定：無約定依專有部分比例作為分擔共用部分負擔的準則、依據共用（原則）專用（法律、規約、規定）不得分割不得單獨處分，共用部分持分權應隨專有部分所有權之轉移而轉移不得獨立辦理產權登記區專有部分得為單獨所有權之標的要件：構造上及使用上獨立性使用15建筑物區分所有權的取得方式一、原始取得。建筑物房地產開發商取得土地使用權后，通過開發建造建筑物整體，從而取得建筑物所有權方式（大業主）二、繼受取得。指在建筑物原始取得的基礎上，建筑物開發商通過買賣、贈與、繼承、交換或其他合法方式將建筑物區分所有權依法轉給建筑物區分所有權人的方式。（小業主）建筑物區分所有權的取得方式一、原始取得。建筑物房地產開發商取16例題一：洋房一、二樓業主以不全使用電梯為由拒絕承擔電梯維保及公攤電費，是否合理？例題二：業主以交了物業管理費為由拒交物業公司為其更新水龍頭的費用材料及人工費共計15元，是否合理？例題一：洋房一、二樓業主以不全使用電梯為由拒絕承擔電梯維保及17物業的屬性特征固定性交換性永久性需求性復雜性多樣性物業的屬性特征固定性交換性永久性需求性復雜性多樣性18物業管理的概念及內容（一）物業管理：指物業管理企業受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋、建筑及其設備、市政的公用設施、綠化、交通、治安、環境等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有權人和使用人提供綜合性的有償服務。A：業主選聘物業管理企業B：按合同約定提供物業管理服務C：對公共部位進行管理維護物業管理的概念及內容（一）物業管理：指物業管理企業受物業所有19物業管理的對象是物業，服務對象是人；以服務為本質通過管理來體現服務。物業管理：是指專門的機構和人員，依照合同和契約，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地以經營的方式進行管理。同時對房屋區域周圍的環境、清潔衛生、安全防衛、公共場地、道路養護統一實施專業化管理，并向使用人提供多方面的綜合性服務。物業管理的對象是物業，服務對象是人；以服務為本質通過管理來體20物業管理的作用和職能物業管理的主要作用——為業主營造安全、舒適、整潔、寧靜的工作與生活環境；物業管理的作用和職能物業管理的主要作用——為業主營造安全、舒21物業管理的作用和職能物業管理的主要作用——保護物業的功能，使其價值增值；物業管理的作用和職能物業管理的主要作用——保護物業的功能，使22物業管理的作用和職能物業管理的主要作用——將分散的社會分工集合起來管理；使業主容易通過物業管理是這個窗口來解決問題。——讓業主住有所需、住有所享、安居樂業。物業管理的作用和職能物業管理的主要作用23物業管理的作用和職能物業管理的職能—協調：對物業轄區內的各方面活動進行溝通，使之建立良好的協作配合關系，從而能及時解決物業管理內部及外部矛盾；—組織：把物業管理的多個要素都合理、有效地組織起來，構成一個有機整體，使整個物業管理成為有效動作的服務機器；—監控：檢查計劃的實施情況，使計劃更符合物業管理的實際具體活動包括：①、建立、健全各項規章制度，如業主公約、住戶手冊等；②、健全工作規范及考核標準；③、及時考核工作成效，建立通暢的信息系統；④、定期評審物業管理的適用性及有效性；物業管理的作用和職能物業管理的職能具體活動包括：24介紹幾部法律法規《物權法》《物業管理條例》《安徽省物業管理條例》《住宅室內裝飾裝修管理辦法》《專項維修資金使用管理辦法》介紹幾部法律法規《物權法》25

謝謝大家！謝謝大家！26

物業管理概論什么是物業？

（一）物業：由英語“Estate”或“Property”引譯而來，意味：“財產、資產、擁有物、房地產”等。

從物業管理角度來說：指已建成投入使用的各類建筑物及其相關的設備、設施和場地。

●相關的設備、設施和場地?！窀黝惤ㄖ铮晃飿I管理概論什么是物27業主

通常指物業建筑物的所有權人。

準確地講，業主指“物權法”所規定的建筑物區分所有權中的建筑物區分所有權人。

●“業主”與“建筑物房地產開發商“的關系●“業主”與“住戶”、“租戶”的關系業主通常指物業建筑物的所有權人。28業主的概念業主與非業主使用人身份的界定●業主‥‥‥《中華人民共和國物權法》規定的建筑物區分所有權人‥‥‥《物業管理條例》規定的房屋所有權人●非業主使用人‥‥‥物業使用人、住戶、租戶等●不動產所有權‥‥‥按國際慣例以產權證書確認●沒有辦理產權證書‥‥‥簽訂了售房合同發展商將客觀上已經交付了房屋業主●業主非業主的界定嚴格以產權證書（或售房合同）和《中華人民共和國婚姻法》界定業主的概念業主與非業主使用人身份的界定●業主‥‥‥《中華人民29業主身份的確認●房屋所有權證書登記人，通過查詢不動產登記確認；●房屋買賣合同的合法買受人，以開發商交付房屋所有權的行為確認；●房屋繼承人和受遺贈人，以繼承和受遺贈開始時確認；●房屋合法建造人，以事實行為成就時確認；●人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定生效賦予房屋所有權；●房屋所有權作為夫妻雙方共同財產所有人。業主身份的確認●房屋所有權證書登記人，通過查詢不動產登記確認30司法解釋第一條規定●依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主?！窕谂c建筑單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。●沒有辦理產權證書，但已簽署售房合同，并且發展商已經客觀上實際交付了房屋的，房屋購買者仍然是房屋所有權人----符合物權法之第十五條規定?！竦渌袡嘈惺故艿揭欢ㄏ拗疲床荒芰鬓D、交易、抵押…不得對抗善意第三人●登記并非取得所有權，登記只能取得所有權證書司法解釋第一條規定●依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規31建筑物區分所有權的構成建筑物區分所有權

專有部分所有權共用部分持分權業主大會組織的成員權建筑物區分所有權的構成建筑物區分所有權專有部分共用部分32

業主的建筑物區分所有權

《中華人民共和國物權法》第六章專有部分享有所有權俗稱“專有權、私有權”

專有部分以外的共有部分享有共同管理的權利。也稱“業主大會組織的成員權”專有部分以外的共有部分享有共有權。因這種共有為“按份共有”故亦稱“共用部分的持份權”業主的建筑物區分所有權專有部分享有所有33建筑物區分所有權的法律關系建筑物區分所有權物權關系建筑物管理服務人管理人（共有部分）基地專有部分共用部分所有權使用權管理組織業主大會（地上權、租賃權等）（區分所有權人集會）業主委員會業主、物業使用人（物業管理公司）規范基礎《物權法》------國家基本法律《管業管理條例》---國家行政法規物業管理司法解釋各地方物業管理法規及國家各部委行政規章管理規約（業主公約）業主大會決議、決定建筑物區分所有權的法律關系建物權關系建筑物管理服務人管理人（34司法解釋第二條之規定●建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體?！褚巹澤蠈儆谔囟ǚ课?，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。●本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。●特定空間是指無固定墻壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排他私用的空間范圍?！埃ㄒ唬┚哂袠嬙焐系莫毩⑿?，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體?！边@三者是任何一個滿足即可。司法解釋第二條之規定●建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位35司法解釋第三條之規定●除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；（二）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。●建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。司法解釋第三條之規定●除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑36專有部分與共用部分之范圍界定確定專有部分與共用部分范圍對物業管理的意義與作用：●內容：專有部分------專項服務、特約服務共用部分-------常規服務●責任：專有部分------業主自己負責共用部分-------物業管理公司、業主大會及業主委員會分別負責●費用：專有部分------業主自己承擔共用部分-------物業管理費、專項維修資金、業主大會及業主委員會決議的分攤●權利與義務不同●有利于解決糾紛專有部分與共用部分之范圍界定確定專有部分與共用部分范圍對物業37專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的中心為界所圍成的立體空間專有部分之中心說專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的中心為界所圍成的立體38專有部分之最后粉刷層說確定專有部分與共用部分范圍對物業管理的意義與作用：專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的最后粉刷層所圍成的立體空間最后粉刷層也成為抹灰層或批蕩層各種管線的共用部分與專有部分劃分●專有部分是指在建筑物中依法取得的獨立使用并具有排他性獨立空間或區域，包括為這些空間和區域專用的計量設施和管線接駁終端以內的相關設備設施?！窆灿貌糠质侵肝飿I管理區域以內，專有部分及市政設施以外的，屬于全體業主或兩個及以上業主共同所有、共同使用的場所、空間、設備、設施。專有部分之最后粉刷層說確定專有部分與共用部分范圍對物業管理的39公共、公用---公有制范疇---國家所有公眾使用共用部分是建筑物區分所有權核心重要問題市政設施、設備之供電、供水、供熱、供氣、有線電視設施屬于國家所有公眾使用或市政公用事業單位所有----即公共、公用設施設備----可以成為供電、供水、供熱、供氣、有線電視設施等市政壟斷企業之專有部分共用、共有---私有制范疇---業主共同使用、共同所有共用部分的是物業管理存在的基礎與根源公共、公用---公有制范疇---國家所有公眾使用共用部分是建40區分所有建筑物專有部分得為單獨所有權之標的要件：構造上及使用上獨立性使用專用共用（約定）共用部分范圍持分占有使用特色專有部分及市政設施以外之其他部分不屬于專有部分之附屬物依約定：無約定依專有部分比例作為分擔共用部分負擔的準則、依據共用（原則）專用（法律、規約、規定）不得分割不得單獨處分，共用部分持分權應隨專有部分所有權之轉移而轉移不得獨立辦理產權登記區專有部分得為單獨所有權之標的要件：構造上及使用上獨立性使用41建筑物區分所有權的取得方式一、原始取得。建筑物房地產開發商取得土地使用權后，通過開發建造建筑物整體，從而取得建筑物所有權方式（大業主）二、繼受取得。指在建筑物原始取得的基礎上，建筑物開發商通過買賣、贈與、繼承、交換或其他合法方式將建筑物區分所有權依法轉給建筑物區分所有權人的方式。（小業主）建筑物區分所有權的取得方式一、原始取得。建筑物房地產開發商取42例題一：洋房一、二樓業主以不全使用電梯為由拒絕承擔電梯維保及公攤電費，是否合理？例題二：業主以交了物業管理費為由拒交物業公司為其更新水龍頭的費用材料及人工費共計15元，是否合理？例題一：洋房一、二樓業主以不全使用電梯為由拒絕承擔電梯維保及43物業的屬性特征固定性交換性永久性需求性復雜性多樣性物業的屬性特征固定性交換性永久性需求性復雜性多樣性44物業管理的概念及內容（一