（房地產開發與經營專題）

專題一房地產開發與經營基礎知識

專題二房地產開發與經營法律法規畢瓊媛2012.4.15（房地產開發與經營專題）

專題一房地產開發與經營基礎知1回顧

專題一房地產開發與經營基礎知識一、房地產相關概念、術語

案例：商品房買賣糾紛解決途徑思考二、房地產人力資源現狀三、理論工作程序關注：房地產營銷案例借鑒四、房地產市場—價格是怎樣形成的？五、全國、鄭州、縣域房地產業趨勢探討回顧

專題一房地產開發與經營基礎知識2一、房地產開發與經營法律服務背景二、相關法律法規分類、匯總三、常見的法律事務范疇、糾紛類型四、案例討論專題二房地產開發與經營法律法規一、房地產開發與經營法律服務背景專題二房地產開發與經營法3一、房地產開發與經營法律服務背景1、房地產法律服務的起源及發展2、該業務是一個很好的發展和研究方向一、房地產開發與經營法律服務背景1、房地產法律服務的起源及發4二、相關法律法規分類、匯總1、房地產法律法規是一切調整房地產活動的有關法律法規。2、如何來分類？（分類的標準很多）按照立法時間分；

按照立法層次分；按照管理職能分；二、相關法律法規分類、匯總1、房地產法律法規5

土地管理法、城市房地產管理法、城鄉規劃法、招標投標法、建筑法、物權法、合同法

國有土地房屋征收補償條例、城市房地產開發經營管理條例、土地法實施條例、物業管理條例

房地產開發企業資質管理規定、商品房預售管理辦法、閑置土地處置辦法、房地產估價師注冊管理辦法

省城市房地產開發經營管理條例、省住房公積金管理條例、省住房公積金管理條例房地產法律房地產法規房地產規章地方立法（按立法層次分）房地產法律體系圖土地管理法、城市房地產管理法、城鄉規劃法、6

省建設工程監理管理條例、省城市房地產交易管理辦法、城市房地產中介服務管理辦法、評標專家和評標專家庫管理辦法

關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋、關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋房地產估價規范、住宅建筑規范、住宅設計規范、建筑工程施工質量驗收統一標準國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見（2008）；關于促進河南省房地產業穩健發展的若干意見（2008）地方法規規章司法解釋標準規范政策文件省建設工程監理管理條例、省城市房地產交易7（按管理職能）房地產法律體系圖稅收管理物業管理中介服務管理權屬登記管理

城市拆遷管理房地產交易管理

建設工程管理房地產開發管理建設用地管理

分類（按管理職能）房地產法律體系圖稅收管理物業管理中介服務權屬登81）建設用地管理的主要法律法規：

1.《土地管理法》；2.《土地管理法實施條例》；3.《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》；4.《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》；5.《建設用地審查報批管理辦法》；6.《協議出讓國有土地使用規定》；7.《閑置土地處置辦法》。1）建設用地管理的主要法律法規：1.《土地管理法》；92）房地產開發管理的主要法律法規：

1.《房地產管理法》；2.《城市房地產開發經營管理條例》；3.《房地產企業資質管理規定》；4.《房地產廣告發布暫行規定》；5.《關于調整部分行業固定資產投資項目資金比例的通知》；6.《關于規范房地產市場外資準入和管理意見》；7.《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》。2）房地產開發管理的主要法律法規：1.《房地產管理法》；103）建設工程管理的主要法律法規：

1.《城鄉規劃法》；2.《建筑法》；3.《招投標法》；4.《合同法》；5.《建設工程質量管理條例》；6.《建設工程安全生產管理條例》；7.《工程項目報建管理辦法》；8.《建筑工程施工許可管理辦法》；9.《審理施工合同若干問題的司法解釋》；3）建設工程管理的主要法律法規：1.《城鄉規劃法》；114）房地產交易管理的主要法律法規：

1.《城市房地產轉讓管理規定》2、《商品房銷售管理辦法》；3.《城市房地產交易價格管理暫行辦法》；4.《城市商品房預售管理辦法》；5.《城市房地產抵押管理辦法》；6.《城市房屋租賃管理辦法》；7.《房地產經紀管理辦法》；8.《審理商品房買賣合同若干問題司法解釋》；4）房地產交易管理的主要法律法規：1.《城市房地產轉讓管理12

5）城市拆遷管理的主要法律法規：

1.《城市房屋拆遷管理條例》；2.《國有土地上房屋征收補償條例》；5）城市拆遷管理的主要法律法規：1.《城市房屋拆遷管理條136）權屬登記管理的主要法律法規：

1.《房屋登記辦法》；2.《土地登記辦法》；3.《房屋權屬登記信息查詢辦法》；4.《房產測繪管理辦法》；5.《建設部關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》；6.《關于審理房屋登記案件若干問題的規定》；6）權屬登記管理的主要法律法規：1.《房屋登記辦法》；14

7）中介服務管理的主要法律法規：

1.《城市房地產中介服務管理規定》；2.《關于房地產中介服務收費的通知》；3.《房地產估價機構管理辦法》；4.《房地產估價師注冊管理辦法》；7）中介服務管理的主要法律法規：1.《城市房地產中介服務158）物業管理的主要法律法規：

1.《物業管理條例》；2.《住宅專項資金維修管理辦法》；3.《業主大會規程》；4.《物業服務收費管理辦法》；5.《物業服務企業資質管理辦法》；3.《物業服務收費明碼標價規定》；4.《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》；8）物業管理的主要法律法規：1.《物業管理條例》；169）我國現行房地產稅的主要法規：

1.《契稅暫行條例》；2.《中華人民共和國房產稅暫行條例》；3.《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》；4.《中華人民共和國征地占用稅暫行條例》；5.《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》；6.《固定資產投資方向調節稅暫行條例》；7.《中華人民共和國印花稅暫行條例》。9）我國現行房地產稅的主要法規：1.《契稅暫行條例》；1710）其他管理的主要法律法規：

1.《住房公積金管理條例》；2.《城鎮最低收入家庭廉租房管理辦法》；3.《城市異產毗連房屋管理規定》；4.《經濟適用住房管理辦法》；5.《城市危險房屋管理規定》；10）其他管理的主要法律法規：1.《住房公積金管理條例》；18可以按照房地產開發與經營四個階段來劃分相應的法律事務和糾紛：1、房開決策、前期階段（拿地、籌錢）；2、建設實施階段（設計、建造）；

3、銷售經營階段（賣房、盈利）；4、物業管理服務階段（管房、保修）。

三、法律事務范疇、常見的糾紛類型可以按照房地產開發與經營四個階段來劃分三、法律事務范疇、191、決策、前期階段（拿地、籌錢）法律事務：公司法律事務；土地交易法律事務；資金籌集法律事務；招投標法律事務；報批辦證法律事務；問題糾紛（較多涉及行政管理、行政訴訟領域）土地違規開發；拆遷補償安置

（2011年，新《國有土地上房屋征收管理條例》）1、決策、前期階段（拿地、籌錢）202、建設實施階段（設計、建造）；法律事務：項目建設過程風險控制法律事務；建設工程合同法律事務；其他合同法律事務；竣工驗收交付法律事務。問題糾紛:建設工程合同糾紛（重在施工合同）；

（此類法律事務歸屬于建筑工程法律事務范疇！）2、建設實施階段（設計、建造）；213、銷售經營階段（賣房、盈利）；法律糾紛：1）虛假宣傳、承諾；2）認購協議、交付定金的效力；3）商品房買賣合同糾紛：

設計變更；延期交付、逾期辦理房產證；面積誤差；房屋質量存在缺陷、瑕疵。3、銷售經營階段（賣房、盈利）；22關注：商品房“贈送面積”法律風險討論：商品房買賣合同的懲罰性賠償關注：商品房“贈送面積”法律風險討論：商品房買賣合同的懲罰性231、開發商贈送的一般都是些什么“面積”？1）“偷面積”：本身不計面積或計半面積。2）違建面積：擅自變更規劃設計違法搭建。3）侵犯共有面積：頂層露臺、地下室、庭院等。關注：商品房“贈送面積”法律風險1、開發商贈送的一般都是些什么“面積”？關注：商品房“贈241凸窗面積贈送—利用凸窗面積全贈送，擴大空間容量。凸窗面積贈送限制：當凸窗高度小于2.20米，或凸窗進深不大于0.60米時，凸窗部分不計算建筑面積。注：落地凸窗進深不宜過大，否則會影響室內采光效果在臥室中設置落地凸窗（凸窗高度<2.2m），可結合凸窗設置書房/電腦房/陽光房等空間，該項做法適用度較廣1凸窗面積贈送—利用凸窗面積全贈送，擴大空間容量。凸窗25露臺面積全贈送限制：雙層高且上蓋水平投影小于12平米單層送露臺雙層送露臺可設置錯層送露臺（面積<12m2）面積全贈送，增加戶內居住舒適度

2灰空間運用：露臺當陽臺功能，錯層送露臺，設置在主臥與客廳，提高戶型整體居住舒適度，并通過贈送面積提高產品附加值露臺面積全贈送限制：雙層高且上蓋水平投影小于12平米單層送露26整體預留房間空位，并預留鋼筋承重埋掛件，驗收交樓后，整體替業主搭板改房。注：后期改造成本較高，且交房時必須保證改房處的安全質量/防水等符合驗收標準，有一定的風險性承重鋼筋掛件預埋

3突破規定極致偷面積：直接送房預留承重掛件，整體房間空缺，交房后改房贈送面積整體預留房間空位，并預留鋼筋承重埋掛件，驗收交樓后，整體替業27不計面積的1、凸窗(外飄窗)無限度外擴(凸窗高2.2米內)(空間的延伸)2、落地凸窗(2.2米內)(空間的延伸，實際窗地面與房間地面相同，變現類夾層實用面積)3、可局部拆卸內假凸窗

(增加一些儲物空間或直接增加凸窗層高變成標準高)4、兩層高以上的普通大露臺

(增加使用面積但是不占用房間面積)5、兩層高以上的內凹大露臺或入戶花園

(增加使用面積但不占用房間面積，可以加樓板變現更多實用面積)6、層高小于2.2米的地下室，半地下室空間(增加輔助使用空間)7、雙首層設計的”地下空間”(增加輔助使用空間或變現更多實用面積)

總結“贈送面積”的幾種常用方法不計面積的1、凸窗(外飄窗)無限度外擴(凸窗高2.2米內)28

8、一樓庭院和樓頂的使用面積！！！！(增加輔助使用空間)9、超高內庭院(可變現實用面積)10、室內層高2.2米以下的夾層，插層，技術層(增加輔助使用面積)計半面積的1、一層普通大陽臺，未封閉的陽臺，挑廊2、與房屋相連有上蓋無柱的走廊3、可以變房間的內陽臺4、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊8、一樓庭院和樓頂的使用面積！！！！(增29計一層面積的室內超高層1、室內4.0米以下(增加空間體量和舒適度)2、室內4.4米－6米甚至更高(增加空間體量還可加樓板變現使用面積)少分攤公共面積1、不計面積的公共面積(高層高，夾層等)(減少公攤建筑面積，增加套內實用面積)2、計一半面積的公共面積(陽臺形式等)(減少公攤建筑面積，增加套內實用面積)3模糊公共空間(裝飾性園林建筑<不計面積>與入戶大堂相連)(增加入戶大堂面積提高舒適度，客觀上減少公攤面積，增加套內實用面積)計一層面積的室內超高層30臥室臥室廚房陽臺庭院平面簡圖和解or訴訟？（途徑）賠償？（多少！）退房？（理由！）送庭院有哪些法律問題？臥室臥室廚房陽臺庭院平面簡圖和解or訴訟？賠償？退房？送庭312、開發商贈送的“面積”法律風險分析1）開發商角度：涉嫌虛假宣傳、損害他人利益、行政查處風險、遭遇訴訟賠償糾紛等。2）業主角度：產權無登記、所獲面積不牢靠、花高價得到、“贈送面積”發生安全隱患、事故得不到法律的支持。關注：商品房“贈送面積”法律風險2、開發商贈送的“面積”法律風險分析關注：商品房“贈送面321、關于懲罰性賠償；（《消法》第49條、《合同法》第113條、一加一賠償）2、思考《消法》在商品房買賣中可否適用？（是爭論的焦點、關注的熱點）2、何種情況適用懲罰性賠償的法條解釋：（商品房買賣適用懲罰性賠償的6種情形）討論：商品房買賣合同的懲罰性賠償問題1、關于懲罰性賠償；討論：商品房買賣合同的懲罰性賠償問題331）關于懲罰性賠償；《消法》第四十九條：經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價格或者接受服務的費用的一倍。《合同法》第一百一十三條：經營者有欺詐行為的，消費者有權要求雙倍賠償。討論：商品房買賣合同的懲罰性賠償問題1）關于懲罰性賠償；討論：商品房買賣合同的懲罰性賠償問題342）觀點：（1）《消法》第四十九條適用范圍不包括商品房買賣。

（2）《消法》適用于商品房買賣合同糾紛是大勢所趨、人心所向；

討論：商品房買賣合同的懲罰性賠償問題2）觀點：討論：商品房買賣合同的懲罰性賠償問題35參考：學者的觀點

民法學家梁慧星先生認為，商品房買賣不適用《消法》第49條。一是《消法》制定時，針對的是普通商品市場存在的假冒偽劣和缺斤短兩問題，其適用范圍不包括商品房。同時制定的《產品質量法》明文規定不包括建筑物，可作參考。二是商品房作為不動產與作為動產的普通商品有差異，商品房買賣合同上即使出賣人隱瞞了某項真實情況或捏造了某項虛假情況，與普通商品交易中的欺詐行為不能等量齊觀，商品房質量問題通過瑕疵擔保責任制度可以得到妥善處理。

三是商品房買賣合同金額巨大，動輒數十上百萬，如判決雙賠，將導致雙方利害關系的顯失平衡，在一般人的社會生活經驗看來很難說是合情合理合法的判決。參考：學者的觀點36參考：法院和法官的觀點不少法院也是認為房屋買賣不適用《消法》，但不同的法院作出的判決完全不同。有的法官認為房屋是大件商品，是不動產，所以不適用該法；有的法官則認為房屋經過驗收合格，不存在質量問題，所以不適用該法；有的法官干脆指明房屋不屬于產品質量法的調整范圍，應當適用城市房地產管理法進行判決。更有法官認為，《消法》對商品做的是“狹義”理解，即“一般商品說”。商品房是特殊的商品，一旦刻意強調按《消法》調整，將會給市場交易秩序帶來難以想象的干擾和破壞，造成“公平”與“秩序”之間的嚴重失衡。參考：法院和法官的觀點37商品房買賣適用懲罰性賠償的幾種情形：

《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條、具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。討論：商品房買賣合同的懲罰性賠償問題商品房買賣適用懲罰性賠償的幾種情形：討論：商品房買賣合38

第九條、出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。討論：商品房買賣合同的懲罰性賠償問題第九條、出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列39案例1：銷售廣告風險案例2：隔熱層的使用歸屬問題案例3：銷售后期，交房風險四、相關案例分析案例1：銷售廣告風險四、相關案例分析40

某群訴案。銷售廣告中出具贈送閣樓，并用圖文明確表示，但在交房后，并無圖中所示閣樓，導致業主要求開發商承擔違約責任。

分析：銷售廣告的效力？開發商是否承擔責任？案例1：銷售廣告風險某群訴案。銷售廣告中出具贈送閣樓，并用圖文明確表示，41

根據《商品房買賣合同司法解釋》的相關規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料原則上為要約邀請，但就在開發規劃范圍內及相關設施所做的說明和允諾具體明確，并對商品房合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。即使該說明和允諾未載入合同，仍為合同內容。何為具體明確？屬于法官自由心證的范疇。虛假廣告的法律責任：行政責任和民事責任。特別提醒，有可能適用消費者權益保護雙倍賠償責任。案例1：銷售廣告風險根據《商品房買賣合同司法解釋》的相關規定42

某小區在銷售時，對頂層的用戶約定，同意其使用頂層隔熱層空間。后頂層的兩戶業主對隔熱層使用發生爭議。分析：合同中承諾是否有效？如何規避、解決此類糾紛？案例2：隔熱層的使用歸屬問題某小區在銷售時，對頂層的用戶約定，同意其使用頂層隔熱43

分析：1）隔熱層從法律定義上來看為業主共有部分，不論是開發商和業主都無權私自對隔熱層作出歸屬約定。若是頂樓的業主需要使用隔熱層，必須經本幢業主全體同意使用。2）開發商在銷售合同中作出的承諾為違法承諾，該條款為無效條款，業主可以根據締約過失責任要求開發商承擔法律責任。案例2：隔熱層的使用歸屬問題分析：案例2：隔熱層的使用歸屬問題44

王某系某小區的業主，其購買的房屋出現墻面裂縫、地面不平整等問題，在驗房當天，拒絕收房，王某在當天的驗房單上寫下了14條房屋問題，物業公司人員在上面敲章表明接受整改。后因無法達成一致，王某一直拒絕收房。王某訴至法院，要求開發商承擔逾期交房的違約責任，并要求整改維修。問：開發商是否需承擔責任？案例3：銷售后期，交房風險王某系某小區的業主，其購買的房屋出現墻面45

分析：1）質量問題是否屬于拒收房屋理由？2）物業在上面簽署同意整改法律效力如何？3）開發商有無逾期交房？案例3：銷售后期，交房風險分析：案例3：銷售后期，交房風險46

在交房標準上，主要看合同的約定。業主是否有權拒收房屋，一是看房屋主體質量是否不合格；二是看房屋質量問題有否嚴重影響到居住生活。在第一點的判斷可由專門的鑒定機構認定，在第二點的鑒定上有自由心證的范疇。物業人員雖與房產公司為獨立法人主體，但為開發商委托單位，且經營商直屬一家，有被認定為表見代理的風險。雖然在本案中，業主無權拒收房屋，但是合同未約定質量標準，則應按照國家標準或地方標準執行，若鑒定不能達到，開發商須無償修復至合格標準。案例3：銷售后期，交房風險在交房標準上，主要看合同的約47

二手房、私房買賣（合同）糾紛

房地產二級市場（二手房）；“小產權房”轉讓糾紛；農村房屋轉讓；二手房中介……

后續選題建議二手房、私房買賣（合同）糾紛后續選題建議48Thanks!Thanks!49（房地產開發與經營專題）

專題一房地產開發與經營基礎知識

專題二房地產開發與經營法律法規畢瓊媛2012.4.15（房地產開發與經營專題）

專題一房地產開發與經營基礎知50回顧

專題一房地產開發與經營基礎知識一、房地產相關概念、術語

案例：商品房買賣糾紛解決途徑思考二、房地產人力資源現狀三、理論工作程序關注：房地產營銷案例借鑒四、房地產市場—價格是怎樣形成的？五、全國、鄭州、縣域房地產業趨勢探討回顧

專題一房地產開發與經營基礎知識51一、房地產開發與經營法律服務背景二、相關法律法規分類、匯總三、常見的法律事務范疇、糾紛類型四、案例討論專題二房地產開發與經營法律法規一、房地產開發與經營法律服務背景專題二房地產開發與經營法52一、房地產開發與經營法律服務背景1、房地產法律服務的起源及發展2、該業務是一個很好的發展和研究方向一、房地產開發與經營法律服務背景1、房地產法律服務的起源及發53二、相關法律法規分類、匯總1、房地產法律法規是一切調整房地產活動的有關法律法規。2、如何來分類？（分類的標準很多）按照立法時間分；

按照立法層次分；按照管理職能分；二、相關法律法規分類、匯總1、房地產法律法規54

土地管理法、城市房地產管理法、城鄉規劃法、招標投標法、建筑法、物權法、合同法

國有土地房屋征收補償條例、城市房地產開發經營管理條例、土地法實施條例、物業管理條例

房地產開發企業資質管理規定、商品房預售管理辦法、閑置土地處置辦法、房地產估價師注冊管理辦法

省城市房地產開發經營管理條例、省住房公積金管理條例、省住房公積金管理條例房地產法律房地產法規房地產規章地方立法（按立法層次分）房地產法律體系圖土地管理法、城市房地產管理法、城鄉規劃法、55

省建設工程監理管理條例、省城市房地產交易管理辦法、城市房地產中介服務管理辦法、評標專家和評標專家庫管理辦法

關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋、關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋房地產估價規范、住宅建筑規范、住宅設計規范、建筑工程施工質量驗收統一標準國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見（2008）；關于促進河南省房地產業穩健發展的若干意見（2008）地方法規規章司法解釋標準規范政策文件省建設工程監理管理條例、省城市房地產交易56（按管理職能）房地產法律體系圖稅收管理物業管理中介服務管理權屬登記管理

城市拆遷管理房地產交易管理

建設工程管理房地產開發管理建設用地管理

分類（按管理職能）房地產法律體系圖稅收管理物業管理中介服務權屬登571）建設用地管理的主要法律法規：

1.《土地管理法》；2.《土地管理法實施條例》；3.《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》；4.《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》；5.《建設用地審查報批管理辦法》；6.《協議出讓國有土地使用規定》；7.《閑置土地處置辦法》。1）建設用地管理的主要法律法規：1.《土地管理法》；582）房地產開發管理的主要法律法規：

1.《房地產管理法》；2.《城市房地產開發經營管理條例》；3.《房地產企業資質管理規定》；4.《房地產廣告發布暫行規定》；5.《關于調整部分行業固定資產投資項目資金比例的通知》；6.《關于規范房地產市場外資準入和管理意見》；7.《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》。2）房地產開發管理的主要法律法規：1.《房地產管理法》；593）建設工程管理的主要法律法規：

1.《城鄉規劃法》；2.《建筑法》；3.《招投標法》；4.《合同法》；5.《建設工程質量管理條例》；6.《建設工程安全生產管理條例》；7.《工程項目報建管理辦法》；8.《建筑工程施工許可管理辦法》；9.《審理施工合同若干問題的司法解釋》；3）建設工程管理的主要法律法規：1.《城鄉規劃法》；604）房地產交易管理的主要法律法規：

1.《城市房地產轉讓管理規定》2、《商品房銷售管理辦法》；3.《城市房地產交易價格管理暫行辦法》；4.《城市商品房預售管理辦法》；5.《城市房地產抵押管理辦法》；6.《城市房屋租賃管理辦法》；7.《房地產經紀管理辦法》；8.《審理商品房買賣合同若干問題司法解釋》；4）房地產交易管理的主要法律法規：1.《城市房地產轉讓管理61

5）城市拆遷管理的主要法律法規：

1.《城市房屋拆遷管理條例》；2.《國有土地上房屋征收補償條例》；5）城市拆遷管理的主要法律法規：1.《城市房屋拆遷管理條626）權屬登記管理的主要法律法規：

1.《房屋登記辦法》；2.《土地登記辦法》；3.《房屋權屬登記信息查詢辦法》；4.《房產測繪管理辦法》；5.《建設部關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》；6.《關于審理房屋登記案件若干問題的規定》；6）權屬登記管理的主要法律法規：1.《房屋登記辦法》；63

7）中介服務管理的主要法律法規：

1.《城市房地產中介服務管理規定》；2.《關于房地產中介服務收費的通知》；3.《房地產估價機構管理辦法》；4.《房地產估價師注冊管理辦法》；7）中介服務管理的主要法律法規：1.《城市房地產中介服務648）物業管理的主要法律法規：

1.《物業管理條例》；2.《住宅專項資金維修管理辦法》；3.《業主大會規程》；4.《物業服務收費管理辦法》；5.《物業服務企業資質管理辦法》；3.《物業服務收費明碼標價規定》；4.《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》；8）物業管理的主要法律法規：1.《物業管理條例》；659）我國現行房地產稅的主要法規：

1.《契稅暫行條例》；2.《中華人民共和國房產稅暫行條例》；3.《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》；4.《中華人民共和國征地占用稅暫行條例》；5.《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》；6.《固定資產投資方向調節稅暫行條例》；7.《中華人民共和國印花稅暫行條例》。9）我國現行房地產稅的主要法規：1.《契稅暫行條例》；6610）其他管理的主要法律法規：

1.《住房公積金管理條例》；2.《城鎮最低收入家庭廉租房管理辦法》；3.《城市異產毗連房屋管理規定》；4.《經濟適用住房管理辦法》；5.《城市危險房屋管理規定》；10）其他管理的主要法律法規：1.《住房公積金管理條例》；67可以按照房地產開發與經營四個階段來劃分相應的法律事務和糾紛：1、房開決策、前期階段（拿地、籌錢）；2、建設實施階段（設計、建造）；

3、銷售經營階段（賣房、盈利）；4、物業管理服務階段（管房、保修）。

三、法律事務范疇、常見的糾紛類型可以按照房地產開發與經營四個階段來劃分三、法律事務范疇、681、決策、前期階段（拿地、籌錢）法律事務：公司法律事務；土地交易法律事務；資金籌集法律事務；招投標法律事務；報批辦證法律事務；問題糾紛（較多涉及行政管理、行政訴訟領域）土地違規開發；拆遷補償安置

（2011年，新《國有土地上房屋征收管理條例》）1、決策、前期階段（拿地、籌錢）692、建設實施階段（設計、建造）；法律事務：項目建設過程風險控制法律事務；建設工程合同法律事務；其他合同法律事務；竣工驗收交付法律事務。問題糾紛:建設工程合同糾紛（重在施工合同）；

（此類法律事務歸屬于建筑工程法律事務范疇！）2、建設實施階段（設計、建造）；703、銷售經營階段（賣房、盈利）；法律糾紛：1）虛假宣傳、承諾；2）認購協議、交付定金的效力；3）商品房買賣合同糾紛：

設計變更；延期交付、逾期辦理房產證；面積誤差；房屋質量存在缺陷、瑕疵。3、銷售經營階段（賣房、盈利）；71關注：商品房“贈送面積”法律風險討論：商品房買賣合同的懲罰性賠償關注：商品房“贈送面積”法律風險討論：商品房買賣合同的懲罰性721、開發商贈送的一般都是些什么“面積”？1）“偷面積”：本身不計面積或計半面積。2）違建面積：擅自變更規劃設計違法搭建。3）侵犯共有面積：頂層露臺、地下室、庭院等。關注：商品房“贈送面積”法律風險1、開發商贈送的一般都是些什么“面積”？關注：商品房“贈731凸窗面積贈送—利用凸窗面積全贈送，擴大空間容量。凸窗面積贈送限制：當凸窗高度小于2.20米，或凸窗進深不大于0.60米時，凸窗部分不計算建筑面積。注：落地凸窗進深不宜過大，否則會影響室內采光效果在臥室中設置落地凸窗（凸窗高度<2.2m），可結合凸窗設置書房/電腦房/陽光房等空間，該項做法適用度較廣1凸窗面積贈送—利用凸窗面積全贈送，擴大空間容量。凸窗74露臺面積全贈送限制：雙層高且上蓋水平投影小于12平米單層送露臺雙層送露臺可設置錯層送露臺（面積<12m2）面積全贈送，增加戶內居住舒適度

2灰空間運用：露臺當陽臺功能，錯層送露臺，設置在主臥與客廳，提高戶型整體居住舒適度，并通過贈送面積提高產品附加值露臺面積全贈送限制：雙層高且上蓋水平投影小于12平米單層送露75整體預留房間空位，并預留鋼筋承重埋掛件，驗收交樓后，整體替業主搭板改房。注：后期改造成本較高，且交房時必須保證改房處的安全質量/防水等符合驗收標準，有一定的風險性承重鋼筋掛件預埋

3突破規定極致偷面積：直接送房預留承重掛件，整體房間空缺，交房后改房贈送面積整體預留房間空位，并預留鋼筋承重埋掛件，驗收交樓后，整體替業76不計面積的1、凸窗(外飄窗)無限度外擴(凸窗高2.2米內)(空間的延伸)2、落地凸窗(2.2米內)(空間的延伸，實際窗地面與房間地面相同，變現類夾層實用面積)3、可局部拆卸內假凸窗

(增加一些儲物空間或直接增加凸窗層高變成標準高)4、兩層高以上的普通大露臺

(增加使用面積但是不占用房間面積)5、兩層高以上的內凹大露臺或入戶花園

(增加使用面積但不占用房間面積，可以加樓板變現更多實用面積)6、層高小于2.2米的地下室，半地下室空間(增加輔助使用空間)7、雙首層設計的”地下空間”(增加輔助使用空間或變現更多實用面積)

總結“贈送面積”的幾種常用方法不計面積的1、凸窗(外飄窗)無限度外擴(凸窗高2.2米內)77

8、一樓庭院和樓頂的使用面積！！！！(增加輔助使用空間)9、超高內庭院(可變現實用面積)10、室內層高2.2米以下的夾層，插層，技術層(增加輔助使用面積)計半面積的1、一層普通大陽臺，未封閉的陽臺，挑廊2、與房屋相連有上蓋無柱的走廊3、可以變房間的內陽臺4、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊8、一樓庭院和樓頂的使用面積！！！！(增78計一層面積的室內超高層1、室內4.0米以下(增加空間體量和舒適度)2、室內4.4米－6米甚至更高(增加空間體量還可加樓板變現使用面積)少分攤公共面積1、不計面積的公共面積(高層高，夾層等)(減少公攤建筑面積，增加套內實用面積)2、計一半面積的公共面積(陽臺形式等)(減少公攤建筑面積，增加套內實用面積)3模糊公共空間(裝飾性園林建筑<不計面積>與入戶大堂相連)(增加入戶大堂面積提高舒適度，客觀上減少公攤面積，增加套內實用面積)計一層面積的室內超高層79臥室臥室廚房陽臺庭院平面簡圖和解or訴訟？（途徑）賠償？（多少！）退房？（理由！）送庭院有哪些法律問題？臥室臥室廚房陽臺庭院平面簡圖和解or訴訟？賠償？退房？送庭802、開發商贈送的“面積”法律風險分析1）開發商角度：涉嫌虛假宣傳、損害他人利益、行政查處風險、遭遇訴訟賠償糾紛等。2）業主角度：產權無登記、所獲面積不牢靠、花高價得到、“贈送面積”發生安全隱患、事故得不到法律的支持。關注：商品房“贈送面積”法律風險2、開發商贈送的“面積”法律風險分析關注：商品房“贈送面811、關于懲罰性賠償；（《消法》第49條、《合同法》第113條、一加一賠償）2、思考《消法》在商品房買賣中可否適用？（是爭論的焦點、關注的熱點）2、何種情況適用懲罰性賠償的法條解釋：（商品房買賣適用懲罰性賠償的6種情形）討論：商品房買賣合同的懲罰性賠償問題1、關于懲罰性賠償；討論：商品房買賣合同的懲罰性賠償問題821）關于懲罰性賠償；《消法》第四十九條：經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價格或者接受服務的費用的一倍。《合同法》第一百一十三條：經營者有欺詐行為的，消費者有權要求雙倍賠償。討論：商品房買賣合同的懲罰性賠償問題1）關于懲罰性賠償；討論：商品房買賣合同的懲罰性賠償問題832）觀點：（1）《消法》第四十九條適用范圍不包括商品房買賣。

（2）《消法》適用于商品房買賣合同糾紛是大勢所趨、人心所向；

討論：商品房買賣合同的懲罰性賠償問題2）觀點：討論：商品房買賣合同的懲罰性賠償問題84參考：學者的觀點

民法學家梁慧星先生認為，商品房買賣不適用《消法》第49條。一是《消法》制定時，針對的是普通商品市場存在的假冒偽劣和缺斤短兩問題，其適用范圍不包括商品房。同時制定的《產品質量法》明文規定不包括建筑物，可作參考。二是商品房作為不動產與作為動產的普通商品有差異，商品房買賣合同上即使出賣人隱瞞了某項真實情況或捏造了某項虛假情況，與普通商品交易中的欺詐行為不能等量齊觀，商品房質量問題通過瑕疵擔保責任制度可以得到妥善處理。

三是商品房買賣合同金額巨大，動輒數十上百萬，如判決雙賠，將導致雙方利害關系的顯失平衡，在一般人的社會生活經驗看來很難說是合情合理合法的判決。參考：學者的觀點85參考：法院和法官的觀點不少法院也是認為房屋買賣不適用《消法》，但不同的法院作出的判決完全不同。有的法官認為房屋是大件商品，是不動產，所以不適用該法；有的法官則認為房屋經過驗收合格，不存在質量問題，所以不適用該法；有的法官干脆指明房屋不屬于產品質量法的調整范圍，應當適用城市房地產管理法進行判決。更有法官認為，《消法》對商品做的是“狹義”理解，即“一般商品說”。商品房是特殊的商品，一旦刻意強調按《消法》調整，將會給市場交易秩序帶來難以想象的干擾和破壞，造成“公平”與“秩序”之間的嚴重失衡。參考：法院和法官的觀點86商品房買賣適用懲罰性賠償的幾種情形：

《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條、具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。討論：商品房買賣合同的懲罰性賠償問題商品房買賣適用懲罰性賠償的幾種情形：討論：商品房買賣合87

第九條、出賣人訂立商品房買賣