a.y@:縱論商業地產--------------------------------------------------------------------------------近期，成都地產界的開發商們對商業地產的經歷教訓進展了深度考慮，顯示出開發商隊伍思想程度和專業素質的可喜提升。商業地產是開發商、投資者和經營者三合一的有機整體，是一個不可中斷的鏈條，開發商不能只管賣商鋪大賺特賺，同時要為投資者和經營者留下利潤空間；同時商業地產應該與城市協調開展，依托城市經營的大環境，商業地產才能順勢起飛。在商業地產的開發過程中，開發商日益表現出強烈的社會責任感，開發商們從“賺到錢就走〞到社會責任感的日益增強，這是“驚人的一跳〞！也許正是因為有這“驚人一跳〞，商業地產才從單一、低檔的沿街店鋪提升為內涵豐富、社會效益宏大的“朝陽產業〞；開發商才從庸俗的賺錢機器，變成為勇于承擔社會責任的高尚群體。須與城市協調開展商業地產須與城市協調開展。這是作為專家型指導的成都市建委主任劉玉成強調的觀點。商業地產應該與整個城市的開展規劃協調起來，在進展城市開展規劃時，對商業地產進展科學合理的規劃布局，讓規劃引領商業地產開展。特別是在大城市、特大中心城市，應該讓最重要的商業地產工程占據中央商務區。在郊區化迅速開展的今天，也應重視開展郊區的商業地產，使郊區社區配套完善，方便群眾生活。商業地產一般都分布在城市最重要地段、最顯眼位置，代表著城市的形象。注重商業地產工程與整個城市的協調統一，為城市增光添彩。劉玉成特別強調，商業地產應該重視展示地域文化特色。四川的蜀文化非常有特色，應該在成都的商業地產中得到創造性的表達，讓商業地產成為既能完美實現商業價值，又能代表地域文化特色的標志性作品。不要違犯一般規律商業地產有無根本規律可循？四川大地房產總經理賈毅作出的答復是肯定的。賈毅認為，在商業地產的運作過程中，應注意以下問題：嚴格對高本錢的有效控制。城市中心寸土寸金，地價昂貴，折遷補償、安置費宏大，開發本錢非常高。嚴格對建立周期的有效控制。城市中心商業地產一般都是高層，建立周期少那么一二年，多那么三五年，開發風險相當大。建立周期失控，會給資金供給、市場營銷等帶來困難。講求聚合效應和互補效應。城市中心商業業態多樣，須有自己的市場定位，切忌盲目跟風。要有跨行業整合的才能。商業地產不同于單純的住宅地產，而具有跨行業的特點。不僅要為投資者定位，還要為經營者定位，甚至要為管理者定位。假如只懂開發，而不懂后期經營和管理，不擅長對相關行業資源進展整合，對工程涉及的整個鏈條沒有完好的科學設計和合理安排，就算把商鋪賣出去了，后期的問題還會使工程歸于失敗。重視對傳統老字號的保護。許多城市商業是因老字號而知名而繁榮的，隨著城市改造，老字號越來越少了，甚至不少老字號從人們的視線里和記憶中消失了，影響了傳統商脈和傳統文化的傳承。保護和恢復傳統老字號可以使一個城市的商業獲得新的活力。商業地產可以大做老字號的文章，以此來增大文化含量和經營附加值。重視前期規劃設計現代房產副總經理趙九毅認為，由于商業地產工程比住宅工程要復雜得多，因此商業地產工程的規劃設計不能僅僅是建筑設計師的事。商業地產工程的規劃設計必須根據市場調查得出定位結論，集中籌劃師的靈感智慧，運用建筑設計師的技術手段，發揮營銷專家的推廣策略共同完成。商業地產工程開發的規模、檔次、區域，要根據市場需求而定。多大規模的社區，需要配置多大規模的商業面積和哪些商業業態，有合理的規律性的要求，但一些商業地產開發商卻并不懂得這里面的關系一味追求高檔商業物業開發，要么分辨不清真假口岸在缺乏人氣的地方進展商業步行街的開發，致使工程失敗。商業地產的功能與城市的文化、藝術相結合，才經得起時間的考驗，形成具有城市特色的商業氣氛。一個住宅工程一年就可以見分曉，判斷其成功與否；而商業地產工程需要幾年、幾十年時間的檢驗才能做出最后的評判。做商業地產不能目光短淺，過于急功近利，而應該有長遠目光，立志做百年老店。籌劃須有創新思路成都尺度地產參謀總經理曾祥庸強調，從事商業地產籌劃，必須走出慣性思維，追求打破創新。詳細來講，要做到４個轉變：一是從籌劃單一商業經營空間轉變為籌劃城市開展空間。尺度地產參謀公司在籌劃成都汽車主題公園的過程中，認真研究了工程的相關情況，汽車主題公園是集合了汽車會展、博覽、貿易效勞、運動、時尚、休閑、旅游、文化、科普、培訓、信息、生態園林等多功能的復合體，涉及汽車、房地產以及其他相關行業，是一個廣義的大概念的商業地產，不能僅從微觀角度，而應更多地從宏觀的角度進展考慮。二是從籌劃單純的工程開發轉變為籌劃全過程的整體經營。商業地產概念的內涵大大超過住宅地產概念的內涵，而其中商業經營與商業物業管理那么具有跨行業的特點。對商業地產的籌劃需要對規劃設計工程建立、市場營銷、商業經營、商業物業管理等全程進展籌劃。三是從籌劃市場營銷定位轉變為籌劃城市區域開展定位。成都市有一個著名的商業地產工程，營銷籌劃相當成功，銷售火爆。然而沒過多久，進去的商家才發現，根本沒有人氣，生意無法做。問題出在哪里？出在開發商只注重了工程本身籌劃，把工程做得還算精彩，但沒有研究所在區域的商業布局和消費構造，不符合該區域在城市區位開展規劃中的定位，根本沒有預期的消費人群。四是從籌劃商業性功能轉變為籌劃提升城市文化功能。商業地產對歷史文化的傳承具有獨特的作用。開掘石庫門文化產生了上海新天地，提煉四川蜀文化打造出成都好吃一條街琴臺路。追溯區域文化的歷史足跡，將具有代表性的歷史文化符號古為今用，可以豐富商業地產的文化內涵，防止淺薄的模擬，翻開獨創性思路。打破經營管理瓶頸置信實業常務副總經理、置信資產管理公司總經理張效春認為，經營管理是商業地產的瓶頸。打破經營管理瓶頸，商業地產才能滿盤皆活。國內商業地產理論的結果向地段論發出了挑戰：占有好地段的商業地產不一定會贏；缺乏地段優勢的商業地產不一定會輸。這里面的分野就在于是否打破了商業地產的經營瓶頸。置信實業開發的芙蓉古城離成都市１５公里，可以說是前不著村，后不著店。可為住宅配套的商業地產部分每平方米售價到達８０００多元。我們一反先出售，賣出產權后，再由產權擁有者自己經營，或轉租給別人經營的傳統做法。我們首先將商業地產部分規劃成四川小吃一條街，引進了１６０多家經營四川小吃的品牌餐飲商家，有了租用店鋪的商家之后，再進展商鋪的市場銷售?？吹靡姷耐顿Y前景和明確的市場回報，使商鋪迅速熱銷，最初每平方米僅賣４０００多元的鋪面，猛漲到８０００多元。如今前來品賞小吃的人絡繹不絕，節日和星期天更是賓朋滿坐，熱鬧非凡。金沙園的商業地產最初定價是６，０００元。當配套的大型超市普爾斯瑪特進去之后，商業環境被營造出來，我們才進展商業地產銷售，售價就翻了一番，進步到１２，０００元。商業地產的投資者最怕的是經營不好。經營不好投資就會泡湯。要想讓投資者進入商業地產，須使投資者對回報有充分的信心。置信資產管理公司進展的是專業商業地產經營管理，已開場與號稱上海房地產三劍客之一的一個開發公司合作，接手其位于南京路口、總投資達２２億元的商業地產工程。我們相信置信憑借自己的創新思路和成功經歷，可以做好上海的商業地產工程。構建價值增值體系商業地產價值是由假設干因素支撐的一個完好體系，不同因素的變化和組合，可以改變商業地產的價值。追求商業地產投資利潤，必須懂得價值因素的排列組合及其對價值增值的作用。香港大學房地產經濟博士、四川師范大學環資學院副院長鄒高祿如是說。影響商業地產價值的因素復雜多樣。區位條件：宏觀區位影響商業地產價值。不同城市有不同的社會經濟環境、經濟周期，使一樣類型的商業地產在不同城市有不同的價值。同一個城市的不同區位，具有不同的級差地租，直接影響商業地產的土地本錢。物業類型：不同類型收益性商業物業的租金由高到低的順序是：商場、康樂中心、寫字樓、公寓。而珠寶首飾、化裝品、女子時裝在各類商店的收益才能排比中那么最高。綜合經營程度：大型綜合性商業大樓，往往一應俱全，它們互相配合，營造商氣，提升價值。裝修：裝修造價越來越高，成為商業物業的重要組成部份。裝修類型、風格影響商業物業價值。時間因素：區域性購物中心有長期投資前景，一般用３～５年時間便可進入最正確經營期，并可保持１０年左右，此時價值最大。之后那么須進展重新裝修，價值降低?！斑\用之妙，存乎一心〞。擅長把握相關因素及其排列組合的藝術，就可以使商業地產工程更具增值潛力。選擇最正確贏利形式置信商業旅業地產總經理唐名璉認為：如何選擇投資贏利形式，需要認真研究。商業地產包括有商業和地產兩個概念。商業地產有４個權益可以分開：即開發的權益、所有的權益、經營的權益、管理的權益。按４個分開和其他特點，商業地產賺錢可以有多個渠道：一是開發商通過運作工程賺取開發投資利潤，二是所有者出租商鋪賺取租賃利潤，三是商鋪經營者賺取經營利潤，四是商業物業管理者賺取管理利潤。作為開發商最關心的是如何賺取開發投資利潤；而兼有住宅地產與商業地產的工程，那么是把獲取利潤的重點放在商業地產上。其一般做法是，將住宅的底樓辟為商鋪、酒店底層建為裙樓，有的開發商憑底層商鋪和裙樓就可收回投資。商業地產投資開發贏利形式具有多樣性選擇：一是只售不租，出讓產權，很快收回投資。二是只租不售。好處是產權握在開發商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業物業進入資本運作。三是又租又售，部分租，部分賣，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租又售；還可不租不售，自己做商業經營，同時賺到投資開發利潤和商業經營利潤；還可與商家聯營，以物業為股本，成立專業商業經營公司，合作或合伙經營；還有更巧妙的方法是，以物業與其別人共同建立商業經營公司，專門經營他開發的商業物業，并以租賃的方式從他手中租用他的商業物業，同時享有租賃收入、合伙經營收益、物業增值三部分利益。選擇商業地產贏利形式需要把握以下幾個方面的問題：一是把握好工程的市場背景，認真做好市場調查，進展準確的市場定位，不要同質化，不要跟風，也不要想當然。許多爛尾樓并不都是因為資金短缺造成的，主要還是開發商對工程的市場研究不夠，市場定位不準。二是要考慮自己的投資實力，根據實力決定到底是賣，還是租，還是采用其他方式，自己實力達不到的贏利形式是無法駕馭的。三是有無運作商業地產的人才團隊，假如自己沒有現代商業地產的理念，缺乏商業地產的操盤經歷，而是用住宅開發的習慣性思維搞商業地產，不僅賺不到錢，甚至會把老本都賠了。四、投資回報的期望值要設定好，是只賺開發投資的錢，還是把經營管理的錢一起賺，是賺最大化利潤，還是賺平均利潤，是賺短期利潤還是謀求長遠利潤，據此設定科學合理的贏利形式。自覺承擔社會責任岷江新希望總經理鄒玉珊對商業地產的獨到見解顯示出智慧女性的原那么立場。鄒玉珊直言不諱地說，我不同意“搞地產賣完就是硬道理〞的說法。尤其作為商業地產開發商，這種提法、想法和做法都是不適宜的。商業地產除要看是否有投資者把物業買走以外，更重要的是看他的后續經營管理怎么樣。投資商業地產的人得到商業物業后，到底經濟效益如何？社會效益如何？事實上，一些銷售火爆的商業城，開發商賺了一大筆錢走了，其商業城很快就成了死氣沉沉的城。這不利于城市商業的良性開展，不利于社會的穩定。作為開發商，應該有對社會負責任的精神，要有責任感。假如今天開發商賺了大筆錢走了，明天投資者一個接一個地“死〞掉了。那么，開發商就成了罪人。商業地產不能單純以是否賣出去論成敗、論英雄。著名女企業家、成都萬博置業董事長米瑞蓉認為，對于商業地產，應該從經營的角度來