歡樂(lè)頌房地產(chǎn)評(píng)估有限公司房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱(chēng)：泰安市長(zhǎng)城一品房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估委托方：長(zhǎng)城一品住戶估價(jià)方：歡樂(lè)頌房地產(chǎn)評(píng)估有限公司估價(jià)人員：估價(jià)作業(yè)日期：201年月日月31日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：歡樂(lè)頌房地產(chǎn)評(píng)估有限公司TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"致委托方函 3\o"CurrentDocument"估價(jià)師聲明 4\o"CurrentDocument"估價(jià)的假設(shè)和限制條件 5房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 6\o"CurrentDocument"一、委托方 6\o"CurrentDocument"二、估價(jià)方 6\o"CurrentDocument"三、估價(jià)對(duì)象 6\o"CurrentDocument"四、估價(jià)目的 7\o"CurrentDocument"五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 7\o"CurrentDocument"六、價(jià)值定義 7\o"CurrentDocument"七、估價(jià)依據(jù) 7\o"CurrentDocument"八、估價(jià)原則 8\o"CurrentDocument"九、估價(jià)方法 8十、估價(jià)結(jié)果 8\o"CurrentDocument"十一、估價(jià)作業(yè)日期 8\o"CurrentDocument"十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 8\o"CurrentDocument"十三、估價(jià)人員 9\o"CurrentDocument"附件 10房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 11\o"CurrentDocument"一、個(gè)別因素分析 11二、區(qū)域因素分析 11三、市場(chǎng)背景分析 11\o"CurrentDocument"四、最高最佳使用分析 12五、估價(jià)方法選用 13\o"CurrentDocument"六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程 13\o"CurrentDocument"七、估價(jià)結(jié)果確定 16歡樂(lè)頌房地產(chǎn)評(píng)估有限公司致委托方函長(zhǎng)城一品住戶：受該住戶的委托，我公司于2016年05月19日至05月31日，對(duì)位于泰安市長(zhǎng)城一品1#樓2單元501,建筑面積為142m2,《房屋所有權(quán)證》證號(hào)為魯證字第A1025號(hào)的房地產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，為確定出售提供參考依據(jù)。根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)和政策條例及委托方提供的各種資料，遵循依法、公正、科學(xué)、準(zhǔn)確和適度的原則，經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地收集資料、分析計(jì)算，并與估價(jià)時(shí)點(diǎn)泰安市類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格水平相比較后，確定委估房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2016年05月31日的價(jià)格及單價(jià)為：房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)小寫(xiě)大寫(xiě)房地產(chǎn)正常價(jià)格556006元伍拾伍萬(wàn)陸仟零陸元整房地產(chǎn)正常單價(jià)5054.6元/m2伍仟零伍拾肆元陸角每平方米房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)444804元肆拾肆萬(wàn)肆仟捌佰零肆元整房地產(chǎn)拍賣(mài)單價(jià)4043元/m2肆仟零肆拾叁元整每平方米歡樂(lè)頌房地產(chǎn)評(píng)估有限公司法定代表人：2016年05月31日歡樂(lè)頌房地產(chǎn)評(píng)估有限公司估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：一、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。二、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。三、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。四、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。五、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。六、我公司估價(jià)人員2016年05月19日至05月31日對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地的調(diào)查和研究，并對(duì)該區(qū)域的其他同類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行了比較，采集數(shù)據(jù)都是真實(shí)可靠。七、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要的專(zhuān)業(yè)幫助。八、參加本次估價(jià)的估價(jià)師簽名：估價(jià)師簽名 資格證書(shū)號(hào) 估價(jià)師簽名歡樂(lè)頌房地產(chǎn)評(píng)估有限公司估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、本項(xiàng)估價(jià)的假設(shè)條件.本報(bào)告在評(píng)估過(guò)程中，假設(shè)委估房地產(chǎn)為商業(yè)用途，在未來(lái)剩余使用年限內(nèi)不改變房地產(chǎn)用途。.假設(shè)委估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)合法，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛。.假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采用的城市規(guī)劃、用途管制和限制條件，另有說(shuō)明的除外。二、本項(xiàng)估價(jià)的限制條件.本報(bào)告有關(guān)資料由委托方提供，未對(duì)資料的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，如因資料不實(shí)而導(dǎo)致估價(jià)失實(shí)、失誤和錯(cuò)誤，責(zé)任不在估價(jià)方和估價(jià)人員。.本報(bào)告僅供委托方確定拍賣(mài)底價(jià)提供參考依據(jù)用，不對(duì)其他用途負(fù)責(zé)。.本報(bào)告未考慮抵押、擔(dān)保、出租等他項(xiàng)權(quán)利對(duì)委估對(duì)象實(shí)際價(jià)格的影響。.實(shí)地查勘時(shí)，對(duì)房屋僅進(jìn)行一般性察看，并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)性測(cè)試，不可能確定其內(nèi)部缺損。.本報(bào)告中的建筑面積按《房屋所有權(quán)證存根》所載數(shù)據(jù)計(jì)。.本估價(jià)報(bào)告未考慮房屋拍賣(mài)所需的手續(xù)費(fèi)以及房地產(chǎn)過(guò)戶所應(yīng)交納的各種稅費(fèi)。.未經(jīng)本評(píng)估單位同意，評(píng)估報(bào)告的全部或任何一部分內(nèi)容不得使用其他與本次項(xiàng)目無(wú)關(guān)的任何公開(kāi)文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告?zhèn)洳榫幪?hào)：泰安市長(zhǎng)城一品房地估魯字第A1025號(hào)。.本報(bào)告一式五份，四份提交委托方，一份留存評(píng)估公司。歡樂(lè)頌房地產(chǎn)評(píng)估有限公司泰安市長(zhǎng)城一品1#樓2單元501

房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方委托人：長(zhǎng)城一品住戶單位住址：泰安市長(zhǎng)城一品1#樓2單元501聯(lián)系電話：***********二、估價(jià)方機(jī)構(gòu)名稱(chēng)：歡樂(lè)頌房地產(chǎn)評(píng)估有限公司單位住址：法定代表人：聯(lián)系電話：三、估價(jià)對(duì)象㈠物質(zhì)實(shí)體狀況.建筑物狀況⑴委估建筑物于二零一五年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況好，成新率為100%,建筑面積為142m2,其中含公攤面積26m2。⑵長(zhǎng)城一品位于長(zhǎng)城路中段，粥店派出所南側(cè)，原魯峰車(chē)輛廠位置，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，高30層，委估對(duì)象屬第5層01號(hào)房，內(nèi)墻刮膩?zhàn)樱旎槭嗟蹴敚X合金窗。外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚；墻面刮膩?zhàn)樱旎槭嗟蹴?xiàng)；電照線路暗設(shè)；電梯間裝修一般；設(shè)地下停車(chē)場(chǎng)。.委估對(duì)象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)現(xiàn)未居住，公共配套設(shè)施好，宗地內(nèi)外開(kāi)發(fā)程度均為五通一平。3.周?chē)h(huán)境估價(jià)對(duì)象位于泰安市長(zhǎng)城路中段，地處市政府重點(diǎn)規(guī)劃打造的CBD核心區(qū)域，距市政廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、易初蓮花幾分鐘車(chē)程，距汽車(chē)站、火車(chē)歡樂(lè)頌房地產(chǎn)評(píng)估有限公司站、五分鐘距高鐵站十分鐘。繁華程度高，交通方便，人流量大。㈡權(quán)益狀況委估對(duì)象位于泰安市長(zhǎng)城一品1#樓2單元501,《房屋所有權(quán)證》證號(hào)為魯房權(quán)證字第1025號(hào)，權(quán)屬住戶所有。由于資料方面的原因，它項(xiàng)權(quán)利是否受限無(wú)法核實(shí)。四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)出售底價(jià)提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2016年05月31日。六、價(jià)值定義本報(bào)告提供的價(jià)格是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日、在本報(bào)告的全部限制條件下、泰安市房地產(chǎn)市場(chǎng)自由開(kāi)放、完全競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。所謂公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是在公開(kāi)市場(chǎng)最可能形成的價(jià)格；采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評(píng)估的客觀合理價(jià)值應(yīng)是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。委估房地產(chǎn)的價(jià)格定義為：建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，用途為居住，經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，已使用1年，尚可使用69年；委估宗地法定使用年限為70年(從2014年01月到2084年01月)，即委估宗地剩余使用年限為68年。按房地產(chǎn)收益的穩(wěn)健性原則，該房地產(chǎn)的收益年限按剩余使用年限68年計(jì)的市場(chǎng)價(jià)格；建議拍賣(mài)底價(jià)為市場(chǎng)價(jià)格的90%。七、估價(jià)依據(jù)㈠行為依據(jù)《委托評(píng)估函》。㈡法律法規(guī)依據(jù).《中華人民共和國(guó)土地管理法》。.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)。.《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18508-2001)。㈢取價(jià)依據(jù)歡樂(lè)頌房地產(chǎn)評(píng)估有限公司《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額山東省單位估價(jià)表》。㈣產(chǎn)權(quán)依據(jù)《房屋所有權(quán)證存根》魯房權(quán)證字第1025號(hào).八、估價(jià)原則㈠合法原則。㈡公平原則。㈢最高最佳使用原則。㈣替代原則。㈤估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。㈥綜合分析原則及多種方法比較原則。九、估價(jià)方法估價(jià)人員在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對(duì)委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析，根據(jù)估價(jià)期日委估房地產(chǎn)用途、估價(jià)目的、資料狀況和泰安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，決定采用市場(chǎng)比較法和收益還原法來(lái)測(cè)算委估房地產(chǎn)的價(jià)格。十、估價(jià)結(jié)果房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)小寫(xiě)大寫(xiě)房地產(chǎn)正常價(jià)格556006元伍拾伍萬(wàn)陸仟零陸元整房地產(chǎn)正常單價(jià)5054.6元/m2伍仟零伍拾肆元陸角每平方米房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)444804元肆拾肆萬(wàn)肆仟捌佰零肆元整房地產(chǎn)拍賣(mài)單價(jià)4043元/m2肆仟零肆拾叁元整每平方米十一、估價(jià)作業(yè)日期2016年05月19日至05月31日。十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本估價(jià)報(bào)告有效期為壹年，即從2016年05月31日至2017年05月31日。

歡樂(lè)頌房地產(chǎn)評(píng)估有限公司十三、估價(jià)人員估價(jià)師簽名十三、估價(jià)人員估價(jià)師簽名資格證書(shū)號(hào) 估價(jià)師簽名歡樂(lè)頌房地產(chǎn)評(píng)估有限公司歡樂(lè)頌房地產(chǎn)評(píng)估有限公司201年月31歡樂(lè)頌房地產(chǎn)評(píng)估有限公司附件一、《房屋所有權(quán)證存根》魯房權(quán)證字第1025號(hào);二、《價(jià)格評(píng)估委托書(shū)》泰安市執(zhí)字第2017號(hào)；三、估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；四、估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)證書(shū)；五、估價(jià)人員資質(zhì)證書(shū)；六、估價(jià)機(jī)構(gòu)備案證明。以上均為復(fù)印件。10歡樂(lè)頌房地產(chǎn)評(píng)估有限公司泰安市長(zhǎng)城一品1#樓2單元501房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析㈠物質(zhì)實(shí)體狀況.建筑物狀況⑴委估建筑物于二零一五年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況好，成新率為 100%,建筑面積為142m2,其中含公攤面積26m2。⑵長(zhǎng)城一品位于長(zhǎng)城路中段，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，高 30層，委估對(duì)象屬第5層01號(hào)房，內(nèi)墻刮膩?zhàn)樱旎槭嗟蹴敚X合金窗。外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚；墻面刮膩?zhàn)樱旎槭嗟蹴?xiàng)；電照線路暗設(shè)；電梯間裝修一般；設(shè)地下停車(chē)場(chǎng)。.委估對(duì)象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)現(xiàn)作居住用，公共配套設(shè)施好，宗地內(nèi)外開(kāi)發(fā)程度均為五通一平。二、區(qū)域因素分析估價(jià)對(duì)象位于泰安市長(zhǎng)城路中段第 5層01號(hào)，地處市政府重點(diǎn)規(guī)劃打造的CBD核心區(qū)域，距市政廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、易初蓮花幾分鐘車(chē)程，距汽車(chē)站、火車(chē)站、五分鐘距高鐵站十分鐘。 繁華程度高，交通方便，人流量大。三、市場(chǎng)背景分析1.一般因素影響土地價(jià)格的一般因素主要有地理位置和行政區(qū)劃、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場(chǎng)等。⑴地理位置和行政區(qū)劃泰安市位于山東省中部的泰山南麓，地理坐標(biāo)在東經(jīng)116°20,~117°59,,北緯35°387~36°28,,北依山東省會(huì)濟(jì)南，南臨儒家文化創(chuàng)始人孔子故里曲阜，東連瓷都淄博，西瀕黃河。轄泰山、岱岳兩個(gè)市轄區(qū)，寧陽(yáng)、東平兩個(gè)縣，代管新泰、肥城 2個(gè)縣級(jí)市。泰安寓意“國(guó)泰民安”，是一座著名的文化旅游城市，境內(nèi)的泰山是國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，海拔1545米，有“五岳之首”、“天下第一山”的美譽(yù)，是世界自然文化遺產(chǎn)。泰安市于1982年被國(guó)務(wù)院列為第一批對(duì)外開(kāi)放旅游城市。屬溫帶半濕潤(rùn)大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，年平均氣溫 13℃,年平均降水量697毫米。長(zhǎng)城一品位于岱岳區(qū)長(zhǎng)城路中段，項(xiàng)目坐落于長(zhǎng)城路中段地理位置優(yōu)越、交通便利，6路8路9路17路33路公交直達(dá)項(xiàng)目，周邊商業(yè)氛圍濃厚，配套齊全生活便利，緊鄰時(shí)代發(fā)展線。⑵經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r2015年，在區(qū)委的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，在區(qū)人大及其常委會(huì)的有力監(jiān)督下，全區(qū)各級(jí)各部門(mén)緊緊圍繞“建設(shè)富裕文明和諧新岱岳”奮斗目標(biāo)，牢固樹(shù)立“二次創(chuàng)業(yè)”思想，依據(jù)年初確定的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，大力發(fā)展片區(qū)特色經(jīng)濟(jì)，統(tǒng)籌推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展，計(jì)劃執(zhí)行情況總體較好。實(shí)現(xiàn)本區(qū)生產(chǎn)總值364.5億元，同比增長(zhǎng)10.1%;完成固定資產(chǎn)投資339.2億11歡樂(lè)頌房地產(chǎn)評(píng)估有限公司元，增長(zhǎng)16.1%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例15.5:42.7:41.8。⑶房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2014年，泰城樓市在經(jīng)歷了春節(jié)后短暫的低潮后，在 3月份迎來(lái)轉(zhuǎn)暖良機(jī)，隨著積累年多的剛性需求集中入市，不少樓盤(pán)提前嗅到良機(jī)，紛紛選擇開(kāi)盤(pán)或加推，在這一年里泰城先后有泰豪名城、 恒地-樂(lè)活小鎮(zhèn)、恒基?束尚、立豐?春天里、新興?悅藍(lán)山 綠地公館、中心國(guó)際、寶盛廣場(chǎng)、弘盛現(xiàn)代城等項(xiàng)目集中開(kāi)盤(pán)入市，在舊樓盤(pán)主宰市區(qū)樓市半年之久后，新樓盤(pán)終于開(kāi)閘了，這些新樓盤(pán)的入市大大增加了泰城樓市的庫(kù)存量，也為眾多購(gòu)房者提供了更多選擇。雖然新樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)閘，但并沒(méi)有從根本上改變舊樓盤(pán)主宰市場(chǎng)的局面，安居上上城、玫瑰莊園、御泉大院、奧萊新天第、泰山御園等樓盤(pán)和其他幾個(gè)老項(xiàng)目伺機(jī)而動(dòng)，或加推、或二次開(kāi)盤(pán)、或優(yōu)惠。在 5月之前，市區(qū)樓市的主要供應(yīng)還是舊樓盤(pán)以及一些舊樓盤(pán)推出的新產(chǎn)品。新樓盤(pán)、新產(chǎn)品扎堆在 5月之后，特別是集中在2014年第二、三季度推出。2014年泰城五大板塊共成交住宅 8990套，同比增長(zhǎng)3.0%,商業(yè)地產(chǎn)共成交252套，均創(chuàng)近兩年來(lái)新高。據(jù)了解，泰城樓市在成交量大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，價(jià)格卻保持了相對(duì)穩(wěn)定，各開(kāi)發(fā)商在經(jīng)歷了年初的價(jià)格調(diào)整之后，除個(gè)別沒(méi)有資金回籠壓力的高端樓盤(pán)外基本沒(méi)再出現(xiàn)大的波動(dòng)，雖有部分樓盤(pán)價(jià)格出現(xiàn)微調(diào)，但都在購(gòu)房者可接受的范圍之內(nèi)，沒(méi)有像部分一、二線城市出現(xiàn)報(bào)復(fù)性漲價(jià)，這也說(shuō)明史上最嚴(yán)的樓市調(diào)控政策已見(jiàn)成效。另外，隨著樓市的回暖也穩(wěn)定，改善型需求也加快入市步伐，這也帶動(dòng)了部分高端樓盤(pán)成交量的增加，泰城東部首 席高端樓盤(pán)御泉大院在今年完成33套的成交，新拿到預(yù)售許可證的華新和園表現(xiàn)相當(dāng)不錯(cuò)，當(dāng)月即完成11套成交，像國(guó)山墅、泰山御園等項(xiàng)目也取得一定量的成交。2014年1—12月份泰安市商業(yè)地產(chǎn)共計(jì)成交 252套，成交總面積為24244.85mz,全年成交均價(jià)為8994.69元/m?。其中一季度成交59套，成交面積為5418.32由2；二季度成交60套，成交面積為5482.07^；三季度成交59套，成交面積為7885.67m?；四季度成交74套，成交面積為28763.14m2。從走勢(shì)來(lái)看，四季度為全年最高點(diǎn)；前三個(gè)季度基本持平，說(shuō)明泰安市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是比較平穩(wěn)的，沒(méi)有出現(xiàn)大的波動(dòng)。從單個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，奧林匹克花園、泰豪名城、泰安名嘉廣場(chǎng)、林肯花園三期成交量位居前列。從價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，全年泰安市價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，沒(méi)有出現(xiàn)大的波動(dòng)，在國(guó)家樓市調(diào)控政策仍然沒(méi)有松動(dòng)的樓市大背景下，受樓市調(diào)控政策影響較小的商業(yè)地產(chǎn)一直平穩(wěn)發(fā)展。整體來(lái)說(shuō)，泰安市商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格稍高，像社區(qū)商業(yè)價(jià)格一般為本小區(qū)住宅價(jià)格的 2—3倍，但是隨著小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的完善和業(yè)主的入駐，良好的盈利能力也成為商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格堅(jiān)挺的主要原因。從成交區(qū)域上來(lái)看，西部和南部高新區(qū)成為樓市平淡背景下的最大贏家，這兩個(gè)區(qū)域的成交套數(shù)和成交面積占到全市成交量的60%以上，尤其是奧林匹克花園、泰安恒大城、林肯花園三期的成交熱銷(xiāo)成功拉動(dòng)了這兩個(gè)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。而城中和城東商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展相對(duì)滯后，主要是因?yàn)槌侵猩虡I(yè)地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較高，限制了一些中小投資者的投資熱情；而城東由于入住人口相對(duì)較少，住宅雖正處于高速發(fā)展中，但目前仍不是特別成熟，因此限制了商業(yè)的發(fā)展。12歡樂(lè)頌房地產(chǎn)評(píng)估有限公司四、最高最佳使用分析委估房地產(chǎn)位于泰安市委估對(duì)象位于泰安市長(zhǎng)城路中段，繁華程度高，交通方便，人流量大。委估房地產(chǎn)位于泰安市長(zhǎng)城一品 1#樓2單元501,現(xiàn)作居住使用，這和規(guī)劃的使用狀況一致。根據(jù)最高最佳使用原則和合法原則的分析，該房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀用途為最高最佳使用。五、估價(jià)方法選用估價(jià)人員在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對(duì)委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析，根據(jù)估價(jià)期日委估房地產(chǎn)用途、估價(jià)目的、資料狀況和泰安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，決定采用市場(chǎng)比較法和收益還原法來(lái)測(cè)算委估房地產(chǎn)的價(jià)格。市場(chǎng)比較法：是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格修正得出估價(jià)對(duì)象價(jià)格的一種估價(jià)方法。收益法：預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程㈠市場(chǎng)比較法采用市場(chǎng)比法一般選取同一供需圈內(nèi)，近似委估房地產(chǎn)檔次市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行比較，根據(jù)估價(jià)人員對(duì) 泰安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，分別選取如下可比實(shí)例：.確定比較因素.定比較因素系數(shù)見(jiàn)下表.比準(zhǔn)價(jià)格確定13歡樂(lè)頌房地產(chǎn)評(píng)估有限公司比較因素待估宗地與案例宏成?富園泰山公館鼎基時(shí)代價(jià)格520054506000宗地用途100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100評(píng)估期日區(qū)域因素交通條件商服繁華程度距市中心距離環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度基礎(chǔ)設(shè)施完善度公用設(shè)施完備度個(gè)別因素建筑規(guī)模地質(zhì)狀況100/100100/100100/100容積率臨街狀況比準(zhǔn)價(jià)格根據(jù)上述計(jì)算的結(jié)果，求比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值，則：(5781+4571+5019)+3=5123元/m2㈡收益法由于該寫(xiě)字樓可用于出租，能比較合理地確定其租金收入，故也可用收益法求取其價(jià)格。.估算總收益通過(guò)調(diào)查泰安市同類(lèi)型、同地段、同規(guī)模，裝飾大致相同的居住樓在裝修后的月出租價(jià)格一般為15元/m2,租金損失為1個(gè)月，則年總收益為：15X142X(12-1)=23430元.估算年房地產(chǎn)租賃總費(fèi)用總費(fèi)用包括正常狀態(tài)下房地產(chǎn)出租過(guò)程中所必須支出的房屋修繕費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等。①房屋修繕費(fèi)是指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)。行業(yè)慣例按建筑物重置價(jià)的1.5%計(jì)算，據(jù)對(duì)泰安地區(qū)建筑物市場(chǎng)的了解，類(lèi)似建筑物的重置價(jià)為1200元/m2,則：14歡樂(lè)頌房地產(chǎn)評(píng)估有限公司房屋修繕費(fèi)=1200義142義1.5%=2556②管理費(fèi)是指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用。分為兩部分：一是出租經(jīng)營(yíng)過(guò)程中消耗品價(jià)值的貨幣支出；另一是管理人員的工資。根據(jù)行業(yè)慣例資料，取年租金的 3%,則：管理費(fèi)=23430義3%=702.9元③保險(xiǎn)費(fèi)是指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用，按房屋現(xiàn)值乘以保險(xiǎn)費(fèi)率 2%。，則：保險(xiǎn)費(fèi)=1200義142義2%。=340.8元④稅費(fèi)是指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅等。依據(jù)稅法及泰安市稅務(wù)部門(mén)資料，公有房屋出租應(yīng)納稅金房產(chǎn)稅按年租金的12%,營(yíng)業(yè)稅按年租金的5%,教育附加按營(yíng)業(yè)稅的3%,城市維護(hù)建筑稅按營(yíng)業(yè)稅的7%,以上稅費(fèi)小計(jì)為17.5%,防洪保安費(fèi)按年收入的1%。，則：23430X17.5%+23430義1%。=4123.68元上述①、②、③、④總費(fèi)用合計(jì)為 7723.38元.年純收益23430—7723.38=15706.62