計稅成本扣除主講：計稅成本扣除主講：第二部分：計稅成本扣除

總局在國稅發【2009】31號文件中，專門設立了兩章來規范房地產企業的成本、費用扣除。

第三章：成本、費用扣除的稅務處理（11-24條）

第四章：計稅成本的核算（25-35條）

企業所得稅四大扣除項目：（《企業所得稅法》第八條）1、計稅成本（對象化的費用）2、期間費用（一般來說都是共性的稅收政策）3、稅金（見一覽表）4、財產損失分別加以講解。第二部分：計稅成本扣除總局在國稅發【2009】第二部分：計稅成本扣除

一、計稅成本的概念（一）計稅成本的概念

第二十五條

計稅成本是指企業在開發、建造開發產品(包括固定資產，下同)過程中所發生的按照稅收規定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。

即：對象化的成本。第二部分：計稅成本扣除第二部分：計稅成本扣除（一）計稅成本的概念理解地產企業計稅成本，要弄清楚以下四組概念。1、期間費用和開發產品成本（開發間接費用問題）

企業行政管理部門(總部)為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用，應作為期間費用，記入“管理費用”科目，不在本科目核算。

企業愿意做期間費用呢，還是開發間接費用？（區分資本化支出和費用化支出的原則）

國稅發【2009】91號文件第26條、31號文件第27條第6項

如果開發企業不設置現場管理機構而由企業（即公司本部）定期或不定期地派人到開發現場組織開發活動，其所發生的費用，除周轉房攤銷外，其他開發間接費記入企業的管理費用。第二部分：計稅成本扣除（一）計稅成本的概念第二部分：計稅成本扣除（一）計稅成本的概念（1）人員工資和費用是開發間接費用還是期間費用？（企業經營架構的籌劃）（2）土地使用稅（土地使用費）應該在計入期間費用，還是土地征用及拆遷補償費？（3）營銷設施建造費，是期間費用還是開發間接費用？第二部分：計稅成本扣除（一）計稅成本的概念第二部分：計稅成本扣除（一）計稅成本的概念理解地產企業計稅成本，要弄清楚以下四組概念。1、期間費用和開發產品成本（開發間接費用問題）（3）營銷設施建造費，是期間費用還是開發間接費用？國稅發【2009】31號文件第27條：

①單獨設立的售樓部，通常會計上會這樣處理。借：固定資產

貸：銀行存款

。

②計提折舊的時候：

借：營業費用—售樓部

貸：累計折舊

③拆除的時候借：營業外支出

貸：固定資產清理第二部分：計稅成本扣除（一）計稅成本的概念第二部分：計稅成本扣除（一）計稅成本的概念理解地產企業計稅成本，要弄清楚以下四組概念。1、期間費用和開發產品成本（開發間接費用問題）（3）營銷設施建造費，是期間費用還是開發間接費用？如果將營銷設施建造費計入開發間接費用的話。就會形成：①借：開發成本—開發間接費用—營銷設施建造費

貸：銀行存款②既然沒有計入固定資產，也就不需要計提折舊了，當拆除營銷設施的時候，如果有拆除的收入：

借：材料

貸：營業外收入。

也就是說所得稅不允許將營銷設施的建造費通過計提折舊的形式轉入銷售費用，而是要計入開發成本。如果土地增值稅也允許這樣做的話，實際上是對企業有利的。而如果將項目營銷設施作為單獨的固定資產核算，提取折舊費用到營業費用，則享受不到加計扣除的待遇。第二部分：計稅成本扣除（一）計稅成本的概念第二部分：計稅成本扣除（一）計稅成本的概念理解地產企業計稅成本，要弄清楚以下四組概念。1、期間費用和開發產品成本（開發間接費用問題）

企業行政管理部門(總部)為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用，應作為期間費用，記入“管理費用”科目，不在本科目核算。

企業愿意做期間費用呢，還是開發間接費用？2、開發產品會計成本與計稅成本。是否可以預提配套設施費用呢？（32條）3、完工開發產品計稅成本與未完工開發產品計稅成本（1）達到完工標準，卻按照預售樓盤申報；（2）混淆成本對象。（混淆完工開發產品與完工開發產品的界限）4、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本（（3）不配比結轉成本）第二部分：計稅成本扣除（一）計稅成本的概念第二部分：計稅成本扣除（二）計稅成本的扣除原則1、權責發生制原則（條例第九條）允許預提配套設施成本，是權責發生制最好的體現。2、合理性原則（一個字節稅1000萬）分配共同成本的方法，體現了合理性的原則。期間費用的扣除比例，也體現了合理性原則。3、配比原則（不允許“混淆成本對象”和不“配比結轉成本”）4、真實性原則（指能提供合法的扣稅憑證）5、合法性原則（指開支內容要合法）6、及時性原則（指必須在匯算清繳期結束前結轉成本）第二部分：計稅成本扣除（二）計稅成本的扣除原則第三部分：計稅成本扣除二、地產企業銷售成本計算流程（一）在開工前合理的劃分成本對象（6大原則：第26條）1、可否銷售原則（只有可售才能有收入與之對應）2、分類歸集原則（提高工作效率）3、功能區分原則（成本對象與清算對象的區別與聯系）4、定價差異原則5、產品差異原則6、權益區分原則（二）歸集開發成本（6類成本項目，3類成本類型）1、當期實際發生的成本。（6類成本項目）2、預提費用（新文件30條、32條

中列舉了4類預提費用）3、待攤費用（前期已經實際發生的公共配套設施費用，應當由本期來負擔）第三部分：計稅成本扣除二、地產企業銷售成本計算流程第三部分：計稅成本扣除（一）在開工前合理的劃分成本對象（6大原則）1、可否銷售原則（只有可售才能有收入與之對應）第十七條企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：

(一)屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

(二)屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。第十八條企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，其中，由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。

分為三類：1、公共配套（過渡性成本對象）2、單獨的成本對象3、固定資產（其實也是單獨核算成本）第三部分：計稅成本扣除（一）在開工前合理的劃分成本對象（6大第三部分：計稅成本扣除（一）在開工前合理的劃分成本對象（6大原則）1、可否銷售原則（只有可售才能有收入與之對應）配套設施分為三類：

1、公共配套（過渡性成本對象）2、單獨的成本對象3、固定資產（其實也是單獨核算成本）

思考：地下人防做成的車庫，是公共配套，還是單獨的成本對象？第三十三條企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。第三部分：計稅成本扣除（一）在開工前合理的劃分成本對象（6大第二部分：計稅成本扣除二、地產企業銷售成本計算流程（三）分配成本（4種分配方法）

第29條：對于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本計入成本對象的成本。歸集開發成本，將共同成本按照受益的原則和配比的原則，按照4種方法分配到不同的成本對象中去。1、占地面積法（土地的分攤，必須用占地面積法）2、建筑面積法（公共配套設施的分攤，必須用建筑面積法）3、預算造價法（又稱工程概算法，已完工與未完工共負擔的利息支出，必須用預算造價法來分攤）4、直接成本法。（同期開發不同成本對象的利息分攤，可以用預算造價法，也可以用直接成本法）第二部分：計稅成本扣除二、地產企業銷售成本計算流程第二部分：計稅成本扣除二、地產企業銷售成本計算流程（三）分配成本（4種分配方法）案例：假設某地產企業取得開發用地總面積為10萬平方米，分兩期開發，一期有2棟樓，每棟樓樓座面積為1萬平方米，二期有3棟樓，每棟樓樓座為也為1萬平方米，建設會所屬于全體業主所有，樓座面積為1萬平米。道路、綠化等面積為4萬平方米。土地面積如何分配？

步驟：1、將土地面積分為三部分：一期、二期、配套負擔面積。

一期：2/6×１０=3.33萬平米

二期：3/6×１０=5萬平米

公建：1/6×１０=1.67萬平米第二部分：計稅成本扣除二、地產企業銷售成本計算流程第二部分：計稅成本扣除二、地產企業銷售成本計算流程（三）分配成本（4種分配方法）步驟：

2、一期土地面積為3.33萬平方米

第一棟樓負擔占地面積=3.33/2=１.６７萬平米。

第二棟樓負擔占地面積=3.33/2=１.６７萬平米。

３、公共配套負擔的土地成本，同其他成本一起用建筑面積法進行分攤。

在實際業務中，有按照中心線劃分的方法，也有按照樓座面積劃分的方法，在新31號文件出臺后，除非商得稅務機關同意，否則就應全部改為按照樓座面積劃分的方法了。

思考1：公建是否需要分攤道路、綠化面積呢？

思考2：什么時候需要商得稅務機關同意，改變土地分攤方法？（土地位置差非常大的時候）第二部分：計稅成本扣除二、地產企業銷售成本計算流程第二部分：計稅成本扣除二、地產企業銷售成本計算流程（四）確定完工標準（3個完工標準）符合下列條件之一的，應視為開發產品已經完工：

1.竣工證明已報房地產管理部門備案的開發產品（成本對象）；

2.已開始投入使用的開發產品（成本對象）；

3.已取得了初始產權證明的開發產品（成本對象）。（五）計算單位工程成本（1，注意總可售面積的確認）單位工程成本=成本對象總開發成本/總可售面積計算過程中，要特別注意總可售面積必須是全部測繪面積，而不能減除拆遷戶產權調換的面積。要注意總可售面積要同銷售部門進行核對。第二部分：計稅成本扣除二、地產企業銷售成本計算流程第二部分：計稅成本扣除二、地產企業銷售成本計算流程（六）計算銷售成本（1，注意配比結轉成本）銷售成本=已售面積*單位工程成本1、注意銀行按揭方式成本的結轉。（配比原則的運用）2、已售面積要計算準確，必要時同銷售部門核對。（七）成本調整（二次分攤）屬于成本對象完工后發生的開發成本，應按計稅成本結算的規定和其他有關規定，①首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，②然后再將由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發產品和未銷開發產品之間進行分攤。第二部分：計稅成本扣除二、地產企業銷售成本計算流程第二部分：計稅成本扣除二、地產企業銷售成本計算流程（七）成本調整（二次分攤）案例：某開發商有兩個樓盤，劃分為兩個成本對象甲和乙，甲乙規劃建筑面積相同。甲總可售面積為1萬平米，2006年已完工，截至2006年底，甲成本對象共發生開發成本2000萬元。2006年賣出3000平米。2007年又賣出了4000平米。2007年發生了配套設施成本400萬元。

2006年：單位工程成本=2000萬/1萬平米=2000元\平米銷售成本=2000元\平米*3000平米=600萬元

2007年：銷售成本=2000元\平米*4000平米=800萬元新增成本兩次分攤：第一次分攤：甲分攤50%=200萬元第二次分攤：已售分攤=200/10*7=140萬元第二部分：計稅成本扣除二、地產企業銷售成本計算流程第二部分：計稅成本扣除二、地產企業銷售成本計算流程（七）成本調整（二次分攤）案例：某開發商有兩個樓盤，劃分為兩個成本對象甲和乙，甲乙規劃建筑面積相同。甲總可售面積為1萬平米，2006年已完工，截至2006年底，甲成本對象共發生開發成本2000萬元。2006年賣出3000平米。2007年又賣出了4000平米。2007年發生了配套設施成本400萬元。

2006年：單位工程成本=2000萬/1萬平米=2000元\平米銷售成本=2000元\平米*3000平米=600萬元

2007年：銷售成本=2000元\平米*4000平米=800萬元新增成本兩次分攤：第一次分攤：甲分攤50%=200萬元第二次分攤：已售分攤=200÷10×7=140

或者已售分攤=200÷7×4（那種正確呢？）；或者追溯調整。第二部分：計稅成本扣除二、地產企業銷售成本計算流程第二部分：計稅成本扣除二、地產企業銷售成本計算流程（七）成本調整（二次分攤）2007年共扣除成本：800+140=940萬元結論：1、這種分攤方法保證了同一成本對象，每平米的平均成本相同

2、在不同的年度，每平米的成本并不均衡，同收入不配比。問題：稽查局查出了3000萬元假票列支成本，如何處理?案例第36張幻燈片第二部分：計稅成本扣除二、地產企業銷售成本計算流程第二部分：計稅成本扣除二、地產企業銷售成本計算流程

地產企業后續支出的稅務處理后續支出1、配套設施已經預提過的配套設施就預提數與實際發生數二次調整未預提過的配套設施二次調整2、日常維修、保養費用（第15條）直接在當期扣除3、前期已發生，后期取得發票視同后續支出，不允許追溯二次調整如果已經預提10%，沖抵后視同后續支出就預提數與取得發票差額二次調整第二部分：計稅成本扣除二、地產企業銷售成本計算流程后續支出1第二部分：計稅成本扣除三、地產企業期間費用的稅務處理

（一）國稅函【2009】98號、國稅函【2009】202號文件串講1、已購置固定資產凈殘值和折舊年限的處理2、職工教育經費、福利費、壞賬準備余額的處理3、廣告費余額的處理4、開辦費的處理

（二）利息的稅務處理1、

新企業所得稅法實施條例2、財稅【2008】121號文件、滬稅發【2009】31號3、關于利率問題（國稅函【2003】1114號）

第二部分：計稅成本扣除三、地產企業期間費用的稅務處理第二部分：計稅成本扣除三、計稅成本檢查的常見問題成本的紅沖：會計：對拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入賬并沖減有關成本。稅收：收支兩條線，繳納企業所得稅。（計稅基礎）成本增加：說來說去，還是發票的問題，這個項目很好檢查，檢查開發成本的發票要抓住幾個要素。一是，有沒有。即所有列支開發成本的項目，是否有發票。可以列出成本項目表來檢查。二是，真不真。列支開發成本雖然有發票，看發票是否真實，對于貨物發票，可以通過ctais系統查詢。對于地稅發票可以到地稅局外調，因為營業稅發票要求屬地征收，因此營業稅發票均在當地開具，比較容易開具。三是，實不實。雖然發票是真實的，但是要通過其他的輔助資料判斷業務是否真實發生，或者是雖然有業務真實發生，但是取得“大頭小尾”的陰陽票。業務實不實。即所謂的真票虛開問題。第二部分：計稅成本扣除三、計稅成本檢查的常見問題第二部分：計稅成本扣除（一）合法扣稅憑證（真實性原則的詮釋）國稅發[2000]84號文件：納稅人申報的扣除要真實、合法。真實是指能提供證明有關支出確屬已經實際發生的適當憑據；（1）新所得稅法（沒有輪子的汽車開始松動）部門之爭（2）人代會假票問題初現（溫總理的憤怒）（3）40號文件和80號文件相繼下發，管理更加嚴格。問題：合法的扣稅憑證一定是發票么？合法的扣稅憑證，包括①內部憑證和②外部憑證。內部憑證：工資發放表、固定資產折舊表等外部憑證：①發票、②財政收據、③評估報告、④合同、⑤白條、⑥法院判決書等。第二部分：計稅成本扣除（一）合法扣稅憑證（真實性原則的詮釋）第二部分：計稅成本扣除（一）合法扣稅憑證1、發票：（1）假票一般情況下不允許扣除。（問：業務真實，但是發票虛假是否能定性為偷稅呢？）

關于代開發票問題。（2）不符合規定的發票如：購買貨物取得服務業發票、商業交往取得財政收據，發票類型不合適；取得代開的發票，例如中石油加油站的發票等。(3)沒有任何稅法規定房地產企業不能取得材料發票扣除開發成本。即：甲方供材稅務機關并不禁止。第二部分：計稅成本扣除第二部分：計稅成本扣除（一）“甲方供材”發票能在所得稅前扣除么？甲方供材基本模式：例如，某房地產商自行購買材料3000萬元，設備2000萬元，同某建筑公司簽訂建筑安裝工程費3000萬元。雖然乙方實際收到了3000萬元，開具3000萬元的建安發票。并且會計計收入也按照3000萬元。但是應當按照8000萬元繳納營業稅，在納稅申報表上體現即可。如果是異地施工，根據財稅【2007】177號（見總結表格）文件規定，稅務機關可以要求開發企業代扣代繳。（已經作廢）也就是說對于甲方供材業務，對于乙方來說，實際上屬于營業稅的會計與稅收差異。收入的金額同計稅依據發生差異，屬于納稅問題的常態。第二部分：計稅成本扣除第二部分：計稅成本扣除（一）“甲方供材”發票能在所得稅前扣除么？對于甲方來說，實際收到了兩類發票，一類是建筑安裝發票，另一類是材料發票，均可以作為開發成本。不能說材料發票就不能作為開發成本。還有的地方讓甲方開具材料發票給乙方，乙方再全額按照8000萬元開具建筑安裝發票給甲方做為開發成本。一是沒有必要；二是這樣操作會產生一個無法解決的問題，即開發企業開具發票將材料賣給建筑方的時候必須要繳納增值稅，而這顯然是開發企業絕對不能接受的。第二部分：計稅成本扣除第二部分：計稅成本扣除（一）“甲方供材”發票能在所得稅前扣除么？甲方供材基本模式：例如，某房地產商自行購買材料3000萬元，設備2000萬元，同某建筑公司簽訂建筑安裝工程費3000萬元。

1、《營業稅暫行條例實施細則》舊第十八條

第十八條納稅人從事①建筑、②修繕、③裝飾工程作業，無論與對方如何結算，其營業額均應包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內。

納稅人從事④安裝工程作業，凡所安裝的設備的價值作為安裝工程產值的，其營業額應包括設備的價款在內。

此時：①乙方繳納營業稅8000×5%=400（萬元）②甲方取得兩種發票（貨物銷售發票與建安發票）

第二部分：計稅成本扣除第二部分：計稅成本扣除（一）“甲方供材”發票能在所得稅前扣除么？2、

銷售自產的設備，并負責安裝的。（1）國稅發【2002】117號文件符合三個條件，允許建安企業的混合銷售分別繳納增值稅和營業稅。（貨物有范圍）（2）《營業稅暫行條例實施細則》第七條第七條納稅人的下列混合銷售行為，應當分別核算應稅勞務的營業額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營業額繳納營業稅，貨物銷售額不繳納營業稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅勞務的營業額：

(一)提供建筑業勞務的同時銷售自產貨物的行為；(二)財政部、國家稅務總局規定的其他情形。

此時，開發企業取得了兩類發票，并且乙方分別繳納增值稅和營業稅。

第二部分：計稅成本扣除（一）“甲方供材”發票能在所得稅前扣除第二部分：計稅成本扣除（一）“甲方供材”發票能在所得稅前扣除么？3、乙方供設備的營業稅處理。（財稅【2003】16號文件）第三條第十三項：通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發球筒、機泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設備，其價值不包括在工程的計稅營業額中。其他建筑安裝工程的計稅營業額也不應包括設備價值，具體設備名單可由省級地方稅務機關根據各自實際情況列舉無論甲方和乙方供設備，根據財稅【2003】16號文件的規定，都不繳納營業稅。如果是甲方供設備，自然就又取得了兩種發票。

各省的設備名單。

第二部分：計稅成本扣除（一）“甲方供材”發票能在所得稅前扣除第二部分：計稅成本扣除（一）“甲方供材”發票能在所得稅前扣除么？4、”清包工”的稅收問題（財稅【2006】114號文件）

納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務，按照其向客戶實際收取的人工費、管理費和輔助材料費等收入（不含客戶自行采購的材料價款和設備價款）確認計稅營業額。上述以清包工形式提供的裝飾勞務是指，工程所需的主要原材料和設備由客戶自行采購，納稅人只向客戶收取人工費、管理費及輔助材料費等費用的裝飾勞務。

對于裝飾業務，甲方供料也不繳納營業稅，如果乙方供料則繳納營業稅。

思考：將精裝修房屋銷售合同分解為“毛坯房合同”和“裝修合同”是否可行？（國稅函【1998】53號文件。）

籌劃方案：1、分為兩個公司來簽合同。（解決稅率問題2、利用“清包工”。（材料不用繳稅）3、做代理業務（國稅發【1995】76號）

第二部分：計稅成本扣除（一）“甲方供材”發票能在所得稅前扣除第二部分：計稅成本扣除5、新《營業稅暫行條例實施細則》第十六條

除本細則第七條規定外，納稅人提供建筑業勞務

(不含裝飾勞務)的，其營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。

（1）乙方建筑勞務：如果是大包，無論是材料還是設備，均要繳納營業稅。改變了財稅【2003】16號文件的規定。（2）如果乙方銷售自產貨物，并提供建筑勞務，則分別繳納增值稅和營業稅。（3）如果是甲方供材，則甲方供的設備不繳納營業稅。（4）裝飾勞務：如果是清包工，則材料和設備都不作為營業稅計稅依據.注意：同財稅[2003]16號文件的規定發生了重大變化。第二部分：計稅成本扣除5、新《營業稅暫行條例實施細則》第二部分：計稅成本扣除（一）“甲方供材”能在所得稅前扣除么？甲方供材在檢查中的注意點：一是要注意甲方供材的材料已經計入開發成本了，不能再重復計入建安發票成本。因為反正乙方繳納營業稅是一定的，可能重復將8000萬元發票開具。二是不能認為材料發票不能列入成本。三是不能將代扣代繳的營業稅計入成本費用扣除，即使有合同規定由甲方負擔營業稅及附加，也不可以。第二部分：計稅成本扣除（一）“甲方供材”能在所得稅前扣除么？第二部分：計稅成本扣除（二）什么樣的評估報告可以在稅前扣除？（三類評估報告）

1、對土地自行評估的評估報告是否能夠作為合法扣稅憑證，在稅前扣除？（《企業所得稅法實施條例》第56條）自行評估的評估增值不能在稅前扣除。企業所得稅扣除，必要堅持歷史成本原則，資產的隱含增值在資產持有期間，未得到實現，因此不能在稅前扣除。在稽查過程中，發現有很多企業為了加大成本，增大巨額評估增值作為成本在稅前列支，少繳納稅款。相關文件：財稅[1997]77號文、財稅[1998]50號（關于股份制改造）

思考：

納稅人將資產評估后，將資本公積轉增資本，是否涉及到個人所得稅？第二部分：計稅成本扣除（二）什么樣的評估報告可以在稅前扣除？第二部分：收入方面解讀專題：資本公積或盈余公積轉增資本問題(見總結表格）為了獲取某種資質或者招標的需要，企業需要增加其注冊資本。1、法人股東：①根據國稅發【2000】118號文件第一條第三款規定：以盈余公積或未分配利潤轉增資本，視為投資方取得投資收益。未提到以資本公積轉增資本的問題。即：法無明文規定。②根據《企業所得稅法》26條、《企業所得稅法實施條例》83條規定，居民企業間的投資收益不再補稅。因此雖然確認投資收益，對于居民企業間不用補稅了。2、自然人股東往往采取先對資產評估增值，計入資本公積（應當說是錯賬，但是很多公司都這樣操作），然后再轉增資本的方式。①國稅發【1997】198號②國稅函【1998】333號③國稅函【1998】289號④國稅發【2008】115號文件第二部分：收入方面解讀專題：資本公積或盈余公積轉增資本問題第二部分：計稅成本扣除（二）什么樣的評估報告可以在稅前扣除？

2、購買股權，對目標企業的估值報告，可否在所得稅前扣除？（股權溢價問題）（1）銷售股權與銷售資產的比較？（2）購買股權與購買資產的比較？

股權轉讓的稅收待遇：

（1）企業所得稅（2）個人所得稅

（3）土地增值稅

（4）營業稅

（5）契稅第二部分：計稅成本扣除（二）什么樣的評估報告可以在稅前扣除？第三部分：計稅成本扣除（二）什么樣的評估報告可以在稅前扣除？3、接受投資的土地或者不動產，以評估報告作為合法的扣稅憑證，是否可以在稅前扣除？（總結的表格）營業稅：①《營業稅稅目解釋》（國稅發[1993]149號）第九條

：以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。但轉讓該項股權，應按本稅目征稅。②財稅[2002]191號文件規定：將來轉讓股權也不征稅。第三部分：計稅成本扣除（二）什么樣的評估報告可以在稅前扣除？第二部分：計稅成本扣除（二）什么樣的評估報告可以在稅前扣除？3、接受投資的土地或者不動產，以評估報告作為合法的扣稅憑證，是否可以在稅前扣除？土地增值稅：①財稅[1995]48號第一條：對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。

第二部分：計稅成本扣除（二）什么樣的評估報告可以在稅前扣除？第二部分：計稅成本扣除（二）什么樣的評估報告可以在稅前扣除？3、接受投資的土地或者不動產，以評估報告作為合法的扣稅憑證，是否可以在稅前扣除？財稅[2006]21號文件第五條：對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。第二部分：計稅成本扣除（二）什么樣的評估報告可以在稅前扣除？第二部分：計稅成本扣除（二）什么樣的評估報告可以在稅前扣除？3、接受投資的土地或者不動產，以評估報告作為合法的扣稅憑證，是否可以在稅前扣除？

以投資取得的土地，將來土地增值稅清算的時候，其土地成本會有累加效應。企業所得稅：國稅發[2000]118號文件第三條、

疑難解答第二部分：計稅成本扣除（二）什么樣的評估報告可以在稅前扣除？第二部分：計稅成本扣除（三）什么樣的白條可以在稅前扣除？一句話：國內的白條全不認，國外的白體全認。在國內稅收管理中，一般是以票控稅，因此購買方沒有取得發票，一般不允許稅前扣除，因為這很可能意味著銷售方或提供服勞務方隱瞞了收入。而國外一般不是像我國這樣以票控稅，并且銷售方稅收的管轄權也不在我國。匯發[2008]64號文件第二部分：計稅成本扣除第二部分：計稅成本扣除（四）拆遷補償費、青苗費、遮陽費等各種賠償類費用，是否一定需要發票？由于這些款項都是賠付給個人的款項，而個人是很難提供發票的。有鑒于此，全國很多地方都規定這些向個人賠償性的費用憑借“拆遷補償合同”和“個人簽字”來稅前扣除。當然，全國執行不一，但是我認為通過和稅務機關溝通，是可以扣除的。案例：在稽查過程中發現，某開發企業營業外支出中有一張白條，支出賠償金15萬元，以及調解協議，是否允許扣除呢？第二部分：計稅成本扣除（四）拆遷補償費、青苗費、遮陽費等各種第二部分：計稅成本扣除（五）匯算清繳期滿后，未取得發票是否允許在稅前扣除？需要思考的是，①如果匯算清繳期滿后，納稅人取得了發票，是否允許其在實際業務發生年度稅前扣除呢？②是否允許在發票實際取得年度扣除呢？目前稅務機關一般引用財稅[1996]79號文件規定，認為“以前年度應計未計扣稅項目，以后年度不得補扣”。國稅發[1997]191號文件第五條規定，因此，肯定不允許在發票實際取得年度扣除，因為如果允許在發票取得年度扣除，就等于企業可以隨便的操縱稅款所屬年度。對于是否可以在實際業務發生年度追溯調整，目前在學界以及總局所得稅司制定新所得稅法的方向來看，是允許的。但是目前在實務中，大部分省份是不允許稅前扣除的。如果企業遇到該類問題，可以同稅務機關溝通，不是絕對不能扣除的。第二部分：計稅成本扣除（五）匯算清繳期滿后，未取得發票是否允第二部分：計稅成本扣除（五）匯算清繳期滿后，未取得發票是否允許在稅前扣除？

第三十四條

企業在結算計稅成本是其實際發生的支出，應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。

思考：計稅成本包括期間費用么？

實際上，新文件將過了匯算清繳期取得的發票，當作后續支出來處理了。第二部分：計稅成本扣除（五）匯算清繳期滿后，未取得發票是否允計稅成本扣除主講：計稅成本扣除主講：第二部分：計稅成本扣除

總局在國稅發【2009】31號文件中，專門設立了兩章來規范房地產企業的成本、費用扣除。

第三章：成本、費用扣除的稅務處理（11-24條）

第四章：計稅成本的核算（25-35條）

企業所得稅四大扣除項目：（《企業所得稅法》第八條）1、計稅成本（對象化的費用）2、期間費用（一般來說都是共性的稅收政策）3、稅金（見一覽表）4、財產損失分別加以講解。第二部分：計稅成本扣除總局在國稅發【2009】第二部分：計稅成本扣除

一、計稅成本的概念（一）計稅成本的概念

第二十五條

計稅成本是指企業在開發、建造開發產品(包括固定資產，下同)過程中所發生的按照稅收規定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。

即：對象化的成本。第二部分：計稅成本扣除第二部分：計稅成本扣除（一）計稅成本的概念理解地產企業計稅成本，要弄清楚以下四組概念。1、期間費用和開發產品成本（開發間接費用問題）

企業行政管理部門(總部)為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用，應作為期間費用，記入“管理費用”科目，不在本科目核算。

企業愿意做期間費用呢，還是開發間接費用？（區分資本化支出和費用化支出的原則）

國稅發【2009】91號文件第26條、31號文件第27條第6項

如果開發企業不設置現場管理機構而由企業（即公司本部）定期或不定期地派人到開發現場組織開發活動，其所發生的費用，除周轉房攤銷外，其他開發間接費記入企業的管理費用。第二部分：計稅成本扣除（一）計稅成本的概念第二部分：計稅成本扣除（一）計稅成本的概念（1）人員工資和費用是開發間接費用還是期間費用？（企業經營架構的籌劃）（2）土地使用稅（土地使用費）應該在計入期間費用，還是土地征用及拆遷補償費？（3）營銷設施建造費，是期間費用還是開發間接費用？第二部分：計稅成本扣除（一）計稅成本的概念第二部分：計稅成本扣除（一）計稅成本的概念理解地產企業計稅成本，要弄清楚以下四組概念。1、期間費用和開發產品成本（開發間接費用問題）（3）營銷設施建造費，是期間費用還是開發間接費用？國稅發【2009】31號文件第27條：

①單獨設立的售樓部，通常會計上會這樣處理。借：固定資產

貸：銀行存款

。

②計提折舊的時候：

借：營業費用—售樓部

貸：累計折舊

③拆除的時候借：營業外支出

貸：固定資產清理第二部分：計稅成本扣除（一）計稅成本的概念第二部分：計稅成本扣除（一）計稅成本的概念理解地產企業計稅成本，要弄清楚以下四組概念。1、期間費用和開發產品成本（開發間接費用問題）（3）營銷設施建造費，是期間費用還是開發間接費用？如果將營銷設施建造費計入開發間接費用的話。就會形成：①借：開發成本—開發間接費用—營銷設施建造費

貸：銀行存款②既然沒有計入固定資產，也就不需要計提折舊了，當拆除營銷設施的時候，如果有拆除的收入：

借：材料

貸：營業外收入。

也就是說所得稅不允許將營銷設施的建造費通過計提折舊的形式轉入銷售費用，而是要計入開發成本。如果土地增值稅也允許這樣做的話，實際上是對企業有利的。而如果將項目營銷設施作為單獨的固定資產核算，提取折舊費用到營業費用，則享受不到加計扣除的待遇。第二部分：計稅成本扣除（一）計稅成本的概念第二部分：計稅成本扣除（一）計稅成本的概念理解地產企業計稅成本，要弄清楚以下四組概念。1、期間費用和開發產品成本（開發間接費用問題）

企業行政管理部門(總部)為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用，應作為期間費用，記入“管理費用”科目，不在本科目核算。

企業愿意做期間費用呢，還是開發間接費用？2、開發產品會計成本與計稅成本。是否可以預提配套設施費用呢？（32條）3、完工開發產品計稅成本與未完工開發產品計稅成本（1）達到完工標準，卻按照預售樓盤申報；（2）混淆成本對象。（混淆完工開發產品與完工開發產品的界限）4、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本（（3）不配比結轉成本）第二部分：計稅成本扣除（一）計稅成本的概念第二部分：計稅成本扣除（二）計稅成本的扣除原則1、權責發生制原則（條例第九條）允許預提配套設施成本，是權責發生制最好的體現。2、合理性原則（一個字節稅1000萬）分配共同成本的方法，體現了合理性的原則。期間費用的扣除比例，也體現了合理性原則。3、配比原則（不允許“混淆成本對象”和不“配比結轉成本”）4、真實性原則（指能提供合法的扣稅憑證）5、合法性原則（指開支內容要合法）6、及時性原則（指必須在匯算清繳期結束前結轉成本）第二部分：計稅成本扣除（二）計稅成本的扣除原則第三部分：計稅成本扣除二、地產企業銷售成本計算流程（一）在開工前合理的劃分成本對象（6大原則：第26條）1、可否銷售原則（只有可售才能有收入與之對應）2、分類歸集原則（提高工作效率）3、功能區分原則（成本對象與清算對象的區別與聯系）4、定價差異原則5、產品差異原則6、權益區分原則（二）歸集開發成本（6類成本項目，3類成本類型）1、當期實際發生的成本。（6類成本項目）2、預提費用（新文件30條、32條

中列舉了4類預提費用）3、待攤費用（前期已經實際發生的公共配套設施費用，應當由本期來負擔）第三部分：計稅成本扣除二、地產企業銷售成本計算流程第三部分：計稅成本扣除（一）在開工前合理的劃分成本對象（6大原則）1、可否銷售原則（只有可售才能有收入與之對應）第十七條企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：

(一)屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

(二)屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。第十八條企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，其中，由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。

分為三類：1、公共配套（過渡性成本對象）2、單獨的成本對象3、固定資產（其實也是單獨核算成本）第三部分：計稅成本扣除（一）在開工前合理的劃分成本對象（6大第三部分：計稅成本扣除（一）在開工前合理的劃分成本對象（6大原則）1、可否銷售原則（只有可售才能有收入與之對應）配套設施分為三類：

1、公共配套（過渡性成本對象）2、單獨的成本對象3、固定資產（其實也是單獨核算成本）

思考：地下人防做成的車庫，是公共配套，還是單獨的成本對象？第三十三條企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。第三部分：計稅成本扣除（一）在開工前合理的劃分成本對象（6大第二部分：計稅成本扣除二、地產企業銷售成本計算流程（三）分配成本（4種分配方法）

第29條：對于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本計入成本對象的成本。歸集開發成本，將共同成本按照受益的原則和配比的原則，按照4種方法分配到不同的成本對象中去。1、占地面積法（土地的分攤，必須用占地面積法）2、建筑面積法（公共配套設施的分攤，必須用建筑面積法）3、預算造價法（又稱工程概算法，已完工與未完工共負擔的利息支出，必須用預算造價法來分攤）4、直接成本法。（同期開發不同成本對象的利息分攤，可以用預算造價法，也可以用直接成本法）第二部分：計稅成本扣除二、地產企業銷售成本計算流程第二部分：計稅成本扣除二、地產企業銷售成本計算流程（三）分配成本（4種分配方法）案例：假設某地產企業取得開發用地總面積為10萬平方米，分兩期開發，一期有2棟樓，每棟樓樓座面積為1萬平方米，二期有3棟樓，每棟樓樓座為也為1萬平方米，建設會所屬于全體業主所有，樓座面積為1萬平米。道路、綠化等面積為4萬平方米。土地面積如何分配？

步驟：1、將土地面積分為三部分：一期、二期、配套負擔面積。

一期：2/6×１０=3.33萬平米

二期：3/6×１０=5萬平米

公建：1/6×１０=1.67萬平米第二部分：計稅成本扣除二、地產企業銷售成本計算流程第二部分：計稅成本扣除二、地產企業銷售成本計算流程（三）分配成本（4種分配方法）步驟：

2、一期土地面積為3.33萬平方米

第一棟樓負擔占地面積=3.33/2=１.６７萬平米。

第二棟樓負擔占地面積=3.33/2=１.６７萬平米。

３、公共配套負擔的土地成本，同其他成本一起用建筑面積法進行分攤。

在實際業務中，有按照中心線劃分的方法，也有按照樓座面積劃分的方法，在新31號文件出臺后，除非商得稅務機關同意，否則就應全部改為按照樓座面積劃分的方法了。

思考1：公建是否需要分攤道路、綠化面積呢？

思考2：什么時候需要商得稅務機關同意，改變土地分攤方法？（土地位置差非常大的時候）第二部分：計稅成本扣除二、地產企業銷售成本計算流程第二部分：計稅成本扣除二、地產企業銷售成本計算流程（四）確定完工標準（3個完工標準）符合下列條件之一的，應視為開發產品已經完工：

1.竣工證明已報房地產管理部門備案的開發產品（成本對象）；

2.已開始投入使用的開發產品（成本對象）；

3.已取得了初始產權證明的開發產品（成本對象）。（五）計算單位工程成本（1，注意總可售面積的確認）單位工程成本=成本對象總開發成本/總可售面積計算過程中，要特別注意總可售面積必須是全部測繪面積，而不能減除拆遷戶產權調換的面積。要注意總可售面積要同銷售部門進行核對。第二部分：計稅成本扣除二、地產企業銷售成本計算流程第二部分：計稅成本扣除二、地產企業銷售成本計算流程（六）計算銷售成本（1，注意配比結轉成本）銷售成本=已售面積*單位工程成本1、注意銀行按揭方式成本的結轉。（配比原則的運用）2、已售面積要計算準確，必要時同銷售部門核對。（七）成本調整（二次分攤）屬于成本對象完工后發生的開發成本，應按計稅成本結算的規定和其他有關規定，①首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，②然后再將由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發產品和未銷開發產品之間進行分攤。第二部分：計稅成本扣除二、地產企業銷售成本計算流程第二部分：計稅成本扣除二、地產企業銷售成本計算流程（七）成本調整（二次分攤）案例：某開發商有兩個樓盤，劃分為兩個成本對象甲和乙，甲乙規劃建筑面積相同。甲總可售面積為1萬平米，2006年已完工，截至2006年底，甲成本對象共發生開發成本2000萬元。2006年賣出3000平米。2007年又賣出了4000平米。2007年發生了配套設施成本400萬元。

2006年：單位工程成本=2000萬/1萬平米=2000元\平米銷售成本=2000元\平米*3000平米=600萬元

2007年：銷售成本=2000元\平米*4000平米=800萬元新增成本兩次分攤：第一次分攤：甲分攤50%=200萬元第二次分攤：已售分攤=200/10*7=140萬元第二部分：計稅成本扣除二、地產企業銷售成本計算流程第二部分：計稅成本扣除二、地產企業銷售成本計算流程（七）成本調整（二次分攤）案例：某開發商有兩個樓盤，劃分為兩個成本對象甲和乙，甲乙規劃建筑面積相同。甲總可售面積為1萬平米，2006年已完工，截至2006年底，甲成本對象共發生開發成本2000萬元。2006年賣出3000平米。2007年又賣出了4000平米。2007年發生了配套設施成本400萬元。

2006年：單位工程成本=2000萬/1萬平米=2000元\平米銷售成本=2000元\平米*3000平米=600萬元

2007年：銷售成本=2000元\平米*4000平米=800萬元新增成本兩次分攤：第一次分攤：甲分攤50%=200萬元第二次分攤：已售分攤=200÷10×7=140

或者已售分攤=200÷7×4（那種正確呢？）；或者追溯調整。第二部分：計稅成本扣除二、地產企業銷售成本計算流程第二部分：計稅成本扣除二、地產企業銷售成本計算流程（七）成本調整（二次分攤）2007年共扣除成本：800+140=940萬元結論：1、這種分攤方法保證了同一成本對象，每平米的平均成本相同

2、在不同的年度，每平米的成本并不均衡，同收入不配比。問題：稽查局查出了3000萬元假票列支成本，如何處理?案例第36張幻燈片第二部分：計稅成本扣除二、地產企業銷售成本計算流程第二部分：計稅成本扣除二、地產企業銷售成本計算流程

地產企業后續支出的稅務處理后續支出1、配套設施已經預提過的配套設施就預提數與實際發生數二次調整未預提過的配套設施二次調整2、日常維修、保養費用（第15條）直接在當期扣除3、前期已發生，后期取得發票視同后續支出，不允許追溯二次調整如果已經預提10%，沖抵后視同后續支出就預提數與取得發票差額二次調整第二部分：計稅成本扣除二、地產企業銷售成本計算流程后續支出1第二部分：計稅成本扣除三、地產企業期間費用的稅務處理

（一）國稅函【2009】98號、國稅函【2009】202號文件串講1、已購置固定資產凈殘值和折舊年限的處理2、職工教育經費、福利費、壞賬準備余額的處理3、廣告費余額的處理4、開辦費的處理

（二）利息的稅務處理1、

新企業所得稅法實施條例2、財稅【2008】121號文件、滬稅發【2009】31號3、關于利率問題（國稅函【2003】1114號）

第二部分：計稅成本扣除三、地產企業期間費用的稅務處理第二部分：計稅成本扣除三、計稅成本檢查的常見問題成本的紅沖：會計：對拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入賬并沖減有關成本。稅收：收支兩條線，繳納企業所得稅。（計稅基礎）成本增加：說來說去，還是發票的問題，這個項目很好檢查，檢查開發成本的發票要抓住幾個要素。一是，有沒有。即所有列支開發成本的項目，是否有發票。可以列出成本項目表來檢查。二是，真不真。列支開發成本雖然有發票，看發票是否真實，對于貨物發票，可以通過ctais系統查詢。對于地稅發票可以到地稅局外調，因為營業稅發票要求屬地征收，因此營業稅發票均在當地開具，比較容易開具。三是，實不實。雖然發票是真實的，但是要通過其他的輔助資料判斷業務是否真實發生，或者是雖然有業務真實發生，但是取得“大頭小尾”的陰陽票。業務實不實。即所謂的真票虛開問題。第二部分：計稅成本扣除三、計稅成本檢查的常見問題第二部分：計稅成本扣除（一）合法扣稅憑證（真實性原則的詮釋）國稅發[2000]84號文件：納稅人申報的扣除要真實、合法。真實是指能提供證明有關支出確屬已經實際發生的適當憑據；（1）新所得稅法（沒有輪子的汽車開始松動）部門之爭（2）人代會假票問題初現（溫總理的憤怒）（3）40號文件和80號文件相繼下發，管理更加嚴格。問題：合法的扣稅憑證一定是發票么？合法的扣稅憑證，包括①內部憑證和②外部憑證。內部憑證：工資發放表、固定資產折舊表等外部憑證：①發票、②財政收據、③評估報告、④合同、⑤白條、⑥法院判決書等。第二部分：計稅成本扣除（一）合法扣稅憑證（真實性原則的詮釋）第二部分：計稅成本扣除（一）合法扣稅憑證1、發票：（1）假票一般情況下不允許扣除。（問：業務真實，但是發票虛假是否能定性為偷稅呢？）

關于代開發票問題。（2）不符合規定的發票如：購買貨物取得服務業發票、商業交往取得財政收據，發票類型不合適；取得代開的發票，例如中石油加油站的發票等。(3)沒有任何稅法規定房地產企業不能取得材料發票扣除開發成本。即：甲方供材稅務機關并不禁止。第二部分：計稅成本扣除第二部分：計稅成本扣除（一）“甲方供材”發票能在所得稅前扣除么？甲方供材基本模式：例如，某房地產商自行購買材料3000萬元，設備2000萬元，同某建筑公司簽訂建筑安裝工程費3000萬元。雖然乙方實際收到了3000萬元，開具3000萬元的建安發票。并且會計計收入也按照3000萬元。但是應當按照8000萬元繳納營業稅，在納稅申報表上體現即可。如果是異地施工，根據財稅【2007】177號（見總結表格）文件規定，稅務機關可以要求開發企業代扣代繳。（已經作廢）也就是說對于甲方供材業務，對于乙方來說，實際上屬于營業稅的會計與稅收差異。收入的金額同計稅依據發生差異，屬于納稅問題的常態。第二部分：計稅成本扣除第二部分：計稅成本扣除（一）“甲方供材”發票能在所得稅前扣除么？對于甲方來說，實際收到了兩類發票，一類是建筑安裝發票，另一類是材料發票，均可以作為開發成本。不能說材料發票就不能作為開發成本。還有的地方讓甲方開具材料發票給乙方，乙方再全額按照8000萬元開具建筑安裝發票給甲方做為開發成本。一是沒有必要；二是這樣操作會產生一個無法解決的問題，即開發企業開具發票將材料賣給建筑方的時候必須要繳納增值稅，而這顯然是開發企業絕對不能接受的。第二部分：計稅成本扣除第二部分：計稅成本扣除（一）“甲方供材”發票能在所得稅前扣除么？甲方供材基本模式：例如，某房地產商自行購買材料3000萬元，設備2000萬元，同某建筑公司簽訂建筑安裝工程費3000萬元。

1、《營業稅暫行條例實施細則》舊第十八條

第十八條納稅人從事①建筑、②修繕、③裝飾工程作業，無論與對方如何結算，其營業額均應包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內。

納稅人從事④安裝工程作業，凡所安裝的設備的價值作為安裝工程產值的，其營業額應包括設備的價款在內。

此時：①乙方繳納營業稅8000×5%=400（萬元）②甲方取得兩種發票（貨物銷售發票與建安發票）

第二部分：計稅成本扣除第二部分：計稅成本扣除（一）“甲方供材”發票能在所得稅前扣除么？2、

銷售自產的設備，并負責安裝的。（1）國稅發【2002】117號文件符合三個條件，允許建安企業的混合銷售分別繳納增值稅和營業稅。（貨物有范圍）（2）《營業稅暫行條例實施細則》第七條第七條納稅人的下列混合銷售行為，應當分別核算應稅勞務的營業額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營業額繳納營業稅，貨物銷售額不繳納營業稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅勞務的營業額：

(一)提供建筑業勞務的同時銷售自產貨物的行為；(二)財政部、國家稅務總局規定的其他情形。

此時，開發企業取得了兩類發票，并且乙方分別繳納增值稅和營業稅。

第二部分：計稅成本扣除（一）“甲方供材”發票能在所得稅前扣除第二部分：計稅成本扣除（一）“甲方供材”發票能在所得稅前扣除么？3、乙方供設備的營業稅處理。（財稅【2003】16號文件）第三條第十三項：通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發球筒、機泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設備，其價值不包括在工程的計稅營業額中。其他建筑安裝工程的計稅營業額也不應包括設備價值，具體設備名單可由省級地方稅務機關根據各自實際情況列舉無論甲方和乙方供設備，根據財稅【2003】16號文件的規定，都不繳納營業稅。如果是甲方供設備，自然就又取得了兩種發票。

各省的設備名單。

第二部分：計稅成本扣除（一）“甲方供材”發票能在所得稅前扣除第二部分：計稅成本扣除（一）“甲方供材”發票能在所得稅前扣除么？4、”清包工”的稅收問題（財稅【2006】114號文件）

納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務，按照其向客戶實際收取的人工費、管理費和輔助材料費等收入（不含客戶自行采購的材料價款和設備價款）確認計稅營業額。上述以清包工形式提供的裝飾勞務是指，工程所需的主要原材料和設備由客戶自行采購，納稅人只向客戶收取人工費、管理費及輔助材料費等費用的裝飾勞務。

對于裝飾業務，甲方供料也不繳納營業稅，如果乙方供料則繳納營業稅。

思考：將精裝修房屋銷售合同分解為“毛坯房合同”和“裝修合同”是否可行？（國稅函【1998】53號文件。）

籌劃方案：1、分為兩個公司來簽合同。（解決稅率問題2、利用“清包工”。（材料不用繳稅）3、做代理業務（國稅發【1995】76號）

第二部分：計稅成本扣除（一）“甲方供材”發票能在所得稅前扣除第二部分：計稅成本扣除5、新《營業稅暫行條例實施細則》第十六條

除本細則第七條規定外，納稅人提供建筑業勞務

(不含裝飾勞務)的，其營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。

（1）乙方建筑勞務：如果是大包，無論是材料還是設備，均要繳納營業稅。改變了財稅【2003】16號文件的規定。（2）如果乙方銷售自產貨物，并提供建筑勞務，則分別繳納增值稅和營業稅。（3）如果是甲方供材，則甲方供的設備不繳納營業稅。（4）裝飾勞務：如果是清包工，則材料和設備都不作為營業稅計稅依據.注意：同財稅[2003]16號文件的規定發生了重大變化。第二部分：計稅成本扣除5、新《營業稅暫行條例實施細則》第二部分：計稅成本扣除（一）“甲方供材”能在所得稅前扣除么？甲方供材在檢查中的注意點：一是要注意甲方供材的材料已經計入開發成本了，不能再重復計入建安發票成本。因為反正乙方繳納營業稅是一定的，可能重復將8000萬元發票開具。二是不能認為材料發票不能列入成本。三是不能將代扣代繳的營業稅計入成本費用扣除，即使有合同規定由甲方負擔營業稅及附加，也不可以。第二部分：計稅成本扣除（一）“甲方供材”能在所得稅前扣除么？第二部分：計稅成本扣除（二）什么樣的評估報告可以在稅前扣除？（三類評估報告）

1、對土地自行評估的評估報告是否能夠作為合法扣稅憑證，在稅前扣除？（《企業所得稅法實施條例》第56條）自行評估的評估增值不能在稅前扣除。企業所得稅扣除，必要堅持歷史成本原則，資產的隱含增值在資產持有期間，未得到實現，因此不能在稅前扣除。在稽查過程中，發現有很多企業為了加大成本，增大巨額評估增值作為成本在稅前列支，少繳納稅款。相關文件：財稅[1997]77號文、財稅[1998]50號（