第十章房地產(chǎn)法律制度第一節(jié) 房地產(chǎn)法律制度的內(nèi)涵與特征第二節(jié) 土地使用權(quán)法律制度第三節(jié) 城鎮(zhèn)住房法律制度第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)法律制度第五節(jié)

房地產(chǎn)交易法律制度第六節(jié)

物業(yè)管理法律制度第十章房地產(chǎn)法律制度房地產(chǎn)法律制度是在房地產(chǎn)法的基礎(chǔ)上形成的，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)中一定范圍的社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律制度的總和，屬于經(jīng)濟(jì)法的范疇，具體包括土地使用權(quán)法律制度、城鎮(zhèn)住房法律制度、房地產(chǎn)開發(fā)法律制度、房地產(chǎn)交易法律制度與物業(yè)管理法律制度。第一節(jié) 房地產(chǎn)法律制度的內(nèi)涵與特征一、房地產(chǎn)法律制度的內(nèi)涵（一）效力層次多，更新變化快從房地產(chǎn)法律制度的效力層次結(jié)構(gòu)來看，我國房地產(chǎn)法的立法層次較多，主要包括憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、行政規(guī)章、規(guī)范性文件等，各效力層次的法律文件針對房地產(chǎn)這一特殊領(lǐng)域的問題作出相關(guān)規(guī)定，是我國房地產(chǎn)法律制度的重要組成部分。同時(shí)，我國正處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，新的問題不斷涌現(xiàn)，我國房地產(chǎn)法律制度必須適時(shí)適應(yīng)不斷發(fā)展的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，因此，房地產(chǎn)相關(guān)法律文件修訂頻繁。第一節(jié) 房地產(chǎn)法律制度的內(nèi)涵與特征二、房地產(chǎn)法律制度的特征（二）法律文件政策性強(qiáng)，操作程序行政干預(yù)傾向顯著在法律文件方面，我國房地產(chǎn)法律制度的形成和發(fā)展經(jīng)歷了一個(gè)由政策規(guī)范向法律規(guī)范過渡或演變的過程，雖然目前我國房地產(chǎn)法律制度體系已經(jīng)基本形成，但政策性的特點(diǎn)仍然十分突出。在實(shí)踐中，不少房地產(chǎn)法律制度帶有濃厚的政策性特征，如關(guān)于住房制度改革、房價(jià)調(diào)控與稅收管理方面的法律文件。（三）兼具實(shí)體法律規(guī)范與程序法律規(guī)范正是由于房地產(chǎn)法律制度的上述兩個(gè)特征，房地產(chǎn)法律制度必須全面包含實(shí)體法律規(guī)范與程序法律規(guī)范，以明確界定房地產(chǎn)市場參與主體的權(quán)利與義務(wù)，有效指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)法律行為的實(shí)際操作。體現(xiàn)在法律條文上，既包括原則性規(guī)定，又包括具體性規(guī)定。如《土地管理法》規(guī)定，國家建設(shè)征用土地，建設(shè)單位必須持國務(wù)院主管部門或者縣級以上地方人民政府按照國家基本建設(shè)程序批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書或者其他批準(zhǔn)文件，向縣級以上地方人民政府土地管理部門提出申請，經(jīng)縣級以上人民政府審查批準(zhǔn)后，由土地管理部門劃撥土地。（一）土地使用權(quán)的概念土地使用權(quán)是指具備法定條件的土地使用者，依照法定或約定事項(xiàng)，對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和在特定條件下依法處分的權(quán)利。土地使用權(quán)是從土地所有權(quán)中派生出來的相對獨(dú)立的土地權(quán)利，是土地使用制度的法律化呈現(xiàn)。第二節(jié) 土地使用權(quán)法律制度一、土地使用權(quán)（二）土地使用權(quán)的類型根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，土地使用權(quán)具有以下兒種類型：第一，出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)。這是以土地使用權(quán)的設(shè)定方式為標(biāo)準(zhǔn)劃分的。第二，建設(shè)用地使用權(quán)和農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)。這是以土地使用權(quán)的用途為標(biāo)準(zhǔn)劃分的。第三、集體建設(shè)用地使用權(quán)。這是指農(nóng)民集體和個(gè)人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)依法使用集體土地的權(quán)利。第四，國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)。這是以土地使用權(quán)的來源為標(biāo)準(zhǔn)劃分的。（一）國有土地使用權(quán)出讓1．土地使用權(quán)出讓的概念和特征《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》）規(guī)定：土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓是土地有償使用制度的重要內(nèi)容之一。土地使用權(quán)出讓具有以下法律特征：第一，出讓方的國家特定性。第二，出讓土地的國有土地性。第三，土地使用權(quán)出讓的政府調(diào)控性。第二節(jié) 土地使用權(quán)法律制度二、國有土地使用權(quán)2．土地使用權(quán)出讓的主要方式根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）和《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》。土地使用權(quán)出讓可采用下列方式：一是協(xié)議出讓，指政府及其委托部門作為出讓方與受讓方對擬出讓的國有土地價(jià)款和條件等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成協(xié)議，并簽訂土地使用權(quán)出讓合同的方式。二是招標(biāo)出讓，指國有土地所有者作為招標(biāo)人，向作為投標(biāo)人的土地使用者發(fā)出投標(biāo)邀請，投標(biāo)人通過書面投標(biāo)競投某一土地使用權(quán)，并由招標(biāo)人擇優(yōu)確定中標(biāo)者的出方式。三是拍賣出讓，指土地使用權(quán)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)，向符合規(guī)定條件的用地需要者公開叫價(jià)競投，并以競投的最高報(bào)價(jià)向該出價(jià)人出讓國有土地使用權(quán)的方式。四是掛牌出讓，指出讓人在指定的交易場所掛牌出讓國有土地使用權(quán)的公告，在規(guī)定的期限內(nèi)接受競買人的報(bào)價(jià)申請并持續(xù)更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定國有土地使用權(quán)受讓人的方式。3．土地使用權(quán)出讓的年限（1）國務(wù)院規(guī)定的土地使用權(quán)出讓的最高年限。土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；綜合或者其他用地50年。（2）出讓合同約定的受讓人使用土地的年限。土地使用權(quán)出讓合同雙方可依法約定受讓人使用土地的年限，但不能超過國家規(guī)定的最高年限。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。（二）國有土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。劃撥是無償取得土地使用權(quán)的一種途徑，原則上不具有使用期限。因此，國家對適用這種方式取得土地使用權(quán)的方式做了嚴(yán)格的規(guī)定。集體土地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個(gè)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對集體所有的土地享有的用益物權(quán)，它包括農(nóng)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。第二節(jié) 土地使用權(quán)法律制度三、集體土地使用權(quán)（一）經(jīng)濟(jì)適用住房制度《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第2條規(guī)定：“本辦法所稱經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠、限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。”理解經(jīng)濟(jì)適用住房，應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：第一，經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)對象為中低收人家庭中的住房困難戶。第二，經(jīng)濟(jì)適用住房只能是普通住宅。第三，經(jīng)濟(jì)適用住房是社會(huì)化的福利保障性住宅，只能微利出售。第四，經(jīng)濟(jì)適用住房的套型受到嚴(yán)格限制。經(jīng)濟(jì)適用住房必須嚴(yán)格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。第三節(jié) 城鎮(zhèn)住房法律制度一、城鎮(zhèn)住房保障制度（二）公有住房制度1．公有住房的定義與種類公有住房，僅指國有住房，是指國家黨政機(jī)關(guān)、軍隊(duì)、團(tuán)體、企事業(yè)單位由國家撥款、組織收入或者國家以各種形式對企業(yè)投資和投資收益構(gòu)建的，以及接受饋贈(zèng)、罰沒和依據(jù)國家法律、行政法規(guī)確認(rèn)產(chǎn)權(quán)為國家所有的住房。2．公有住房的出售公有住房的出售，是指國家將公有住房逐漸出售給城鎮(zhèn)居民。公有住房的出售必須嚴(yán)格遵循法律法規(guī)的要求。并非所有的公有住房均可以出售，法律區(qū)分了可出售公有住房與不宜出售公有住房。（三）廉租住房制度廉租住房，是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。廉租住房主要來源于：騰空公有住房；政府出資興建、收購的廉租住房；社會(huì)捐贈(zèng)的廉租住房；從其他渠道籌集的住房。1．廉租住房的承租程序2．廉租住房的管理（一）政策性住房金融制度——住房公積金制度1．住房公積金概述《住房公積金管理?xiàng)l例》第2條規(guī)定：該條例所稱住房公積金，是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的長期住房儲(chǔ)金。2．住房公積金的提取第三節(jié) 城鎮(zhèn)住房法律制度二、城鎮(zhèn)住房金融制度（二）商業(yè)性住房金融制度——個(gè)人住房貸款制度個(gè)人住房貸款（以下簡稱“貸款”）是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。貸款對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人。貸款的發(fā)放限額，是指個(gè)人申請住房貸款時(shí)貸款人所能提供的最高限度的貸款額度。普通貸款與住房公積金貸款的發(fā)放限額不同。普通貸款的發(fā)放數(shù)額不得高于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對擬購買住房的評估價(jià)值。貸款期限是指借貸雙方依照有關(guān)規(guī)定，在合同中約定的貸款使用期限。房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為，包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)兩部分。土地開發(fā)是指對處于自然狀態(tài)的土地投入一定的資金，將其改造成可供建造房屋和各類設(shè)施的建設(shè)用地的行為。房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)交易、經(jīng)營和管理的基礎(chǔ)，是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，具有周期性長、投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、涉及范圍廣等特征，綜合性的開發(fā)性質(zhì)使得法律對其要求更加嚴(yán)格而精準(zhǔn)。第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)法律制度一、房地產(chǎn)開發(fā)的概念與特征房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則，是指在城市規(guī)劃區(qū)國有土地的范圍中從事房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)事項(xiàng)或行為所必須遵循的原則。我國房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則主要有以下幾個(gè)方面：（一）范圍合法原則范圍合法原則，即依法在取得土地使用權(quán)的城市規(guī)劃區(qū)國有土地的范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的原則。這是房地產(chǎn)開發(fā)的前提性原則。依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，該法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為，強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)開發(fā)用地范圍的合法性標(biāo)準(zhǔn)。第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)法律制度二、房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則（二）合理規(guī)劃原則合理規(guī)劃原則，即房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則。城市規(guī)劃是城市建設(shè)的指導(dǎo)性大綱，是保證城市建設(shè)安全、有序、高效進(jìn)行的重要保障。（三）效益統(tǒng)一原則效益統(tǒng)一原則，即堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則。三者相互矛盾，同時(shí)又相互聯(lián)系，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中兼顧三者，尋求最佳協(xié)調(diào)路徑，是效益統(tǒng)一原則的重要要求。（四）綜合開發(fā)原則綜合開發(fā)原則，即堅(jiān)持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。綜合開發(fā)原則是保證房地產(chǎn)開發(fā)順利進(jìn)行的最重要原則。以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。國家對房地產(chǎn)開發(fā)的期限作出了格控制，有利于降低土地閑置率，提高土地資源的使用效率。第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)法律制度三、房地產(chǎn)開發(fā)的期限（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也稱房地產(chǎn)開發(fā)商，是指依法取得相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)和交易的主體，在房地產(chǎn)市場中占有重要地位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特征主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是具有法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以連續(xù)性營利為目的的經(jīng)濟(jì)組織3．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要從事房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域內(nèi)的業(yè)務(wù)4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理實(shí)行分等定級控制第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)法律制度四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：1．有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)2．有固定的經(jīng)營場所3．有足夠的專業(yè)技術(shù)人員4．符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依照法定程序設(shè)立。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立，需經(jīng)過登記和備案兩個(gè)階段。設(shè)立登記是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立過程的必經(jīng)程序。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請?jiān)O(shè)立登記。工商行政管理部門對符合法定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合法定條件的，不予登記。（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念與方式房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對“其他合法方式”做了明確規(guī)定，主要包括：（1）以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（2）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（3）因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；（4）以房地產(chǎn)抵債的；（5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。上述五種情形，與買賣、贈(zèng)與等方式一樣，均可以引起房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為的發(fā)生。第五節(jié)房地產(chǎn)交易法律制度一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件1．積極條件第一，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)第二，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)2．消極條件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的消極條件也即房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的情形，《城市房地產(chǎn)管理法》第38條對此做了明確規(guī)定。（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是典型的要式法律行為，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。因此，書面合同是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的成立要件。經(jīng)過要約和承諾的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，應(yīng)當(dāng)對轉(zhuǎn)讓標(biāo)的、數(shù)量、價(jià)款、履行期限、履約方式、違約責(zé)任等內(nèi)容作出約定，明確當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。（四）商品房預(yù)售1．商品房預(yù)售的概念與特征商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位將符合法定要求的、尚在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給承購人，由承購人根據(jù)預(yù)售合同預(yù)付定金并分期付款、房屋竣工驗(yàn)收合格后取得房屋所有權(quán)的房屋買賣形式，又稱“賣樓花”。商品房預(yù)售是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特殊形式，其特征主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）商品房預(yù)售合同中預(yù)售房的特定性。（2）商品房預(yù)售的標(biāo)的是正在建設(shè)中尚未竣工的房屋。（3）商品房預(yù)售行為具有濃厚的國家干預(yù)性。2．商品房預(yù)售的條件（一）房地產(chǎn)抵押的概念根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。第五節(jié)房地產(chǎn)交易法律制度二、房地產(chǎn)抵押（二）房地產(chǎn)抵押的范圍1．房地產(chǎn)抵押物的范圍根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，我國房地產(chǎn)抵押物的范圍主要有：（1）房地產(chǎn)本身。（2）土地使用權(quán)。（3）在建工程。（4）孳息。2．房地產(chǎn)抵押物的限制并非所有的房地產(chǎn)都可以用于抵押，違反規(guī)定抵押了不能用于抵押的抵押物的，可能導(dǎo)致合同無效。（三）房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，是指當(dāng)債務(wù)人不能如期履行債務(wù)時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)人通過拍賣、變賣、折價(jià)等方式處分抵押房地產(chǎn)并從取得的價(jià)款中優(yōu)先受償從而實(shí)現(xiàn)債權(quán)。1．房地產(chǎn)抵押權(quán)的提前實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的提前實(shí)現(xiàn)，是指在債務(wù)履行期滿之前，由于其他事由的出現(xiàn)，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)，提前實(shí)現(xiàn)其抵押債權(quán)。2．房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)順序抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣所得的價(jià)款，當(dāng)事人有約定的，依約定清償，未約定的，依法定順序清償。房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。第五節(jié)房地產(chǎn)交易法律制度三、房屋租賃物業(yè)，是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋、附屬設(shè)施以及相關(guān)的場地。物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選取物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照其與業(yè)主之間依物業(yè)服務(wù)合同約