《房產測量規范》講座——房地產面積測算——12/4/20221廣州市房地產測繪所主講人：黃保華第一頁，共四十二頁。房地產面積測算授課提綱一、房地產測繪概述二、房產面積測算三、用地面積測算四、面積測算的方法與精度要求五、房地產面積計算舉例12/4/20222廣州市房地產測繪所主講人：黃保華第二頁，共四十二頁。一、房地產測繪概述1.房地產測繪的目的2.房地產測繪的內容3.房地產測繪的作用4.房地產測繪的三種圖件5.房地產測繪的特殊性6.房地產面積測算的重要性12/4/20223廣州市房地產測繪所主講人：黃保華第三頁，共四十二頁。二、房產面積測算1.房產面積測算的一般規定（1）房產面積測算的內容（2）房屋的建筑面積（3）房屋的使用面積（4）房屋的產權面積（5）房屋的共有建筑面積（6）面積測算的要求12/4/20224廣州市房地產測繪所主講人：黃保華第四頁，共四十二頁。2.房屋建筑面積測算的有關規定（1）計算全部建筑面積的范圍a.永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。b.房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部分計算建筑面積。12/4/20225廣州市房地產測繪所主講人：黃保華第五頁，共四十二頁。c.穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。d.樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。12/4/20226廣州市房地產測繪所主講人：黃保華第六頁，共四十二頁。e.房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20m以上的部位,按其外圍水平投影面積計算。f.挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。g.屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。12/4/20227廣州市房地產測繪所主講人：黃保華第七頁，共四十二頁。h.與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。i.房屋間永久性封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。j.地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上的,按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。12/4/20228廣州市房地產測繪所主講人：黃保華第八頁，共四十二頁。k.有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。l.玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。m.屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。12/4/20229廣州市房地產測繪所主講人：黃保華第九頁，共四十二頁。n.依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。o.有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。（2）計算一半建筑面積的范圍a.與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。b.獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋的水平投影面積的一半計算。12/4/202210廣州市房地產測繪所主講人：黃保華第十頁，共四十二頁。c.未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構水平投影面積的一半計算。d.無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。e.有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。12/4/202211廣州市房地產測繪所主講人：黃保華第十一頁，共四十二頁。a.層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。b.突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。c.房屋之間無上蓋的架空通廊。（3）不計算建筑面積的范圍12/4/202212廣州市房地產測繪所主講人：黃保華第十二頁，共四十二頁。d.房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。e.建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。f.騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。12/4/202213廣州市房地產測繪所主講人：黃保華第十三頁，共四十二頁。g.利用引橋、高架路、高架橋等路面作為頂蓋建造的房屋。12/4/202214廣州市房地產測繪所主講人：黃保華第十四頁，共四十二頁。h.活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。i.獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。j.與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。12/4/202215廣州市房地產測繪所主講人：黃保華第十五頁，共四十二頁。三、用地面積測算1.有關名稱及術語的含義

（1）用地面積：指產權主使用土地的范圍，包括房屋占地面積，庭園等其他用途的土地面積。（2）共用地面積：指兩個以上產權主共同占有使用的不能分割的土地面積。12/4/202216廣州市房地產測繪所主講人：黃保華第十六頁，共四十二頁。2.用地面積測算的范圍

用地面積以丘為單位進行測算，包括房屋占地面積，其他用途的土地面積，各項地類面積的測算。3.下列土地不計入丘用地面積12/4/202217廣州市房地產測繪所主講人：黃保華第十七頁，共四十二頁。（1）無明確使用權屬的冷巷、巷道或間隙地。12/4/202218廣州市房地產測繪所主講人：黃保華第十八頁，共四十二頁。（2）市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地。（3）公共使用的河涌、水溝、排污溝。（4）已經征用、劃撥或者屬于原房地產證記載的范圍，經規劃部門核定需要作市政建設的用地。（5）其他按規定不計入用地的面積12/4/202219廣州市房地產測繪所主講人：黃保華第十九頁，共四十二頁。四、面積測算的方法與精度要求1.坐標解釋法（1）根據坐標成果表上的數據，按下式計算面積。2.實地量距法3.圖解法12/4/202220廣州市房地產測繪所主講人：黃保華第二十頁，共四十二頁。界址點坐標計算面積舉例12/4/202221廣州市房地產測繪所主講人：黃保華第二十一頁，共四十二頁。房地產面積計算舉例

1.有一棟三層半鋼筋混凝土結構的房屋，各邊尺寸丈量結果已注記在圖中，試計算該棟房屋的用地面積，建基面積及總建筑面積。12/4/202222廣州市房地產測繪所主講人：黃保華第二十二頁，共四十二頁。計算：A4:5.81x9.01=52.3481A3:4.53x9.12=41.3136騎樓A3:3.12x9.12=28.4544飄樓A3:2.13x9.01=19.1913陽臺2:1.41x3.41=4.8081余地:3.31x9.01=29.8231用地面積:52.3481+41.3136+28.4544+29.8231=151.9392建筑基地面積:151.9392-29.8231=122.1161總建筑面積:52.3481x4+41.3136x3+28.4544x2+19.1913x3+(4.8081x2)x0.5=452.6240單位:長度m,面積m2。

12/4/202223廣州市房地產測繪所主講人：黃保華第二十三頁，共四十二頁。2.有一雙隅二層房屋，第二層有一閣樓，試按照圖中所示尺寸，計算閣樓的有效建筑面積，并計算該房屋的用地面積，建筑基地面積及總建筑面積。12/4/202224廣州市房地產測繪所主講人：黃保華第二十四頁，共四十二頁。計算：X1=5.12x(3.76-2.20)/(3.76-1.84)=4.16

X2=6.26x(3.76-2.20)/(3.76-1.94)=5.37閣樓有效建筑面積：（4.16+5.37）X6.86=65.3758用地面積、建筑基地面積：C2：11.38X6.86=78.0668總建筑面積：78.0668X2+65.3758=221.5094單位：長度m，面積m2。12/4/202225廣州市房地產測繪所主講人：黃保華第二十五頁，共四十二頁。房屋共有建筑面積的分攤計算

同一房屋、用地有兩個以上權屬單元，共同占有或使用共有的建筑面積、用地面積就會出現共有面積的分攤計算。一、共有面積的分攤原則1.產權各方有合法權屬分割文件或協議的，按文件或協議規定執行。2.無產權分割文件或協議的，按相關面積比例進行計算分攤。套(單元)的分攤面積等于面積分攤系數乘以參加分攤的套(單元)建筑面積；面積分攤系數等于應分攤面積總和除以參加分攤的各套(單元)建筑面積總和。12/4/202226廣州市房地產測繪所主講人：黃保華第二十六頁，共四十二頁。共有面積按相關面積比例分攤的計算公式：δSi=K.SiK

=ΣΔSiΣsi式中：K-為面積的分攤系數Si-為各單元參加分攤的建筑面積，m2；δSi-為各單元參加分攤所得的分攤面積，m2；ΔSi-為應分攤的共有建筑面積，m2；ΣΔSi-為應分攤的共有面積總和，m2；ΣSi-為參加分攤的各單元建筑面積總和，m2。12/4/202227廣州市房地產測繪所主講人：黃保華第二十七頁，共四十二頁。二、共有建筑面積的分攤內容

共有建筑面積是樓房不可缺少的輔助建筑面積，為各權屬單元提供服務，由各權屬單元按建筑面積比例分攤。但有些面積由權屬單元分攤不合理，因而亦存在不應分攤的共有建筑面積。12/4/202228廣州市房地產測繪所主講人：黃保華第二十八頁，共四十二頁。1.應分攤的共有建筑面積

(1)應分攤的共有建筑面積包括：樓梯間、電梯井、管道井、垃圾道、公共走廊、公共門廳、公共大廳、變電房、水泵房、水箱間、值班警衛房、專用設備房、為整幢大樓服務的公共用房等。12/4/202229廣州市房地產測繪所主講人：黃保華第二十九頁，共四十二頁。(2)套（單元）與共有建筑面積之間分隔墻體水平投影面積的一半應列入共有建筑面積進行分攤。12/4/202230廣州市房地產測繪所主講人：黃保華第三十頁，共四十二頁。2.不應分攤的共有建筑面積

不應分攤的共有建筑面積包括：(1)作為人防工程的地下室、避難室（層）；(2)用作公共休憩、綠化等場所的架空層；(3)大樓內的機動、非機動車庫；(4)為建筑造型而建，但無實用功能的建筑面積；(5)不應分攤的共有建筑面積，若使用到其他功能的共有建筑面積時，需按其建筑面積比例參與分攤。12/4/202231廣州市房地產測繪所主講人：黃保華第三十一頁，共四十二頁。三、共有建筑面積的分攤方法

1.應分攤的共有建筑面積一般可分為三大類

12/4/202232廣州市房地產測繪所主講人：黃保華第三十二頁，共四十二頁。(1)幢共有建筑面積：指為整幢大樓服務的共有建筑面積（如變電房、水泵房等）。(2)功能共有建筑面積：指為某一部分或某幾層同一功能服務的共有建筑面積（如為某一功能服務的專用樓梯間，專用設備房等）。(3)本層共有建筑面積：指為本層功能服務的共有建筑面積（如樓梯間、公共走廊等）。12/4/202233廣州市房地產測繪所主講人：黃保華第三十三頁，共四十二頁。2.住宅樓共有建筑面積的分攤

住宅樓以幢為單元，按前述公式，根據本幢樓房的各項共有建筑面積和與各套內建筑面積和，求得分攤系數，然后計算房屋各套分攤所得的共有建筑面積。分攤系數=本幢應分攤共有建筑面積和本幢各套內建筑面積和某套分攤所得共有建筑面積=分攤系數乘某套內建筑面積。12/4/202234廣州市房地產測繪所主講人：黃保華第三十四頁，共四十二頁。3.商住樓共有建筑面積分攤

商住樓共有建筑面積的分攤。先根據住宅和商業各自的建筑面積（包括本功能的共有建筑面積）分攤全幢的共有建筑面積，得住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業部分分攤得到的全幢共有建筑面積，然后將住宅和商業部分所得的分攤面積再各自進行分攤。12/4/202235廣州市房地產測繪所主講人：黃保華第三十五頁，共四十二頁。住宅部分，將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依前述公式，按各套的建筑面積比例，分攤計算各套房屋的分攤面積。12/4/202236廣州市房地產測繪所主講人：黃保華第三十六頁，共四十二頁。商業部分，將分攤得到幢的共有建筑面積，加上商業部分本身功能的共有建筑面積，按各層的建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據層內的各套內建筑面積按比例分攤至各套，得出各套房屋分攤得到的共有建筑面積。12/4/202237廣州市房地產測繪所主講人：黃保華第三十七頁，共四十二頁。上述用公式表示如下：

(1)幢共有建筑面積分攤幢分攤系數K幢=幢應分攤共有建筑面積ΣΔi（幢）住宅、商業參加分攤的建筑面積和ΣSi（住）+ΣSi（商）住宅部分得分攤面積δs住=K幢╳Σsi（住）商業部分得分攤面積δs商=K幢╳Σsi（商）

12/4/202238廣州市房地產測繪所主講人：黃保華第三十八頁，共四十二頁。(2)住宅部分共有建筑面積分攤

分攤系數K住=住宅本身功能共有建筑面積ΣΔi（住）+δs住住宅參予分攤各套總的建筑面積ΣSi（住）住宅套得分攤面積δsi（套）=K住╳Si（套）12/4/202239廣州市房地產測繪所主講人：黃保華第三十九頁，共四十二頁。(3)商業部分共有建筑面積分攤

分攤系數K商=商業本身功能共有建筑面積ΣΔi（商）+δs商商業各層參予分攤總的建筑面積ΣSi（層）層得分攤面積δsi（層）=K商╳Si（層）層分攤系數K層=層共有建筑面積ΣΔi（層）+δSi（層）參予分攤的各套內面積和ΣSi（套）套得分攤面積δSi（套）=K層╳Si（套）1