經典房地產管理資料資料由百事可樂整理經典房地產管理資料資料由百事可樂整理K區規劃及產品建議K區規劃及產品建議目錄第一部分規劃建議第二部分開發步驟第三部分產品建議目錄第一部分規劃建議第一部分規劃建議占地約3.5萬㎡容積率7總建約24.5萬㎡商業建筑面積約4萬㎡幼兒園建筑面積約0.2萬㎡住宅建筑面積約20.3萬㎡高度控制有可能建超高層基本資料備注：根據發展商提供資料推算占地約3.5萬㎡容積率7總建約24.5萬㎡商業建筑面積約4萬現狀市場供貨分析在售面積60㎡以下60～90㎡90～130㎡130～150㎡150～180㎡180～220㎡220～250㎡250～300㎡300～400㎡400㎡以上合計數量1034622185424881826114413815426149300比例11%7%20%27%20%12%1%2%0.3%0.2%100%注：以上面積統計主要是近2年珠江新城可參考之項目。包括：保利香檳、力迅上筑、馬賽國際公寓、雙城國際、星匯國際、新城海濱、凱旋新世界、金碧華府、利雅灣、碧海灣、星辰大廈共11個項目。結論：

近幾年珠江新城在售戶型面積集中在90～180㎡，這是珠江新城比較受落的戶型面積區間。項目處在珠江新城中區位置，面積區間應在此范圍內。現狀市場供貨分析在售面積60㎡以下60～90㎡90～130㎡未來市場供貨分析(近兩年)K1地塊主力戶型140-200㎡主力戶型200㎡主力戶型200㎡主力戶型110～150㎡主力戶型150㎡主力戶型138～148㎡，占68％主力戶型85~175㎡小復式，商務公寓恒燁未來市場供貨分析(近兩年)K1地塊主力戶型主力戶型200㎡主發展商項目地理位置占地（㎡）總建（㎡）容積率戶數產品類型主力戶型動工日期中海集團地鐵上蓋項目獵德路與花城大道交界3.3萬17萬5.15/商住高層138～148㎡為主，占68％已動工，預計年底對外發售珠江公園項目金穗路與獵得路交界2萬14萬7/超高層/進行國際招標，04年已動工合景集團珠江公園項目珠江公園北面的D7－4、5、7地塊2萬13萬6.5/高檔產品//保利集團東區項目G1-1地塊2萬1514396.811242高層110-120㎡的三房，140-155㎡的四房方案研究中珠實集團東區項目花城大道南L3-1地塊1.34萬5.34萬4/商住小戶型（未定）/廣控地產珠江公園項目金穗路海居路交界D5-3、D5-82.2萬14萬7/高層180-200㎡方案研究中恒燁地產馬場路項目馬場路與花城大道交界（N1-1）地塊約1萬約6萬6/小復式或商務公寓60㎡以下方案研究中未來住宅用地規劃一覽表結論：

未來幾年珠江新城住宅面積比較分散，根據區片的不同，西區集中在60㎡以下的商務公寓，中區以110～150㎡為主力戶型，東區則以180～200㎡的大戶型為主。發展商項目地理位置占地（㎡）總建（㎡）容積率戶數產品類型主力面積（㎡）套數比例79554%1271108%1381108%14173856%148554%16624018%比例1308100%中海珠江公園地塊戶型面積比例備注：以上統計為約數，實際以中海公布為準面積（㎡）套數比例79554%1271108%1381108珠江新城容積率分析根據對珠江新城內占地超過1.3萬㎡以上的小區進行容積率的對比分析，我們發現：西區的容積率普遍高于東區；東區項目容積率低于規劃容積率；要把項目售價高于同區位項目，則須犧牲部分容積率。珠江新城容積率分析根據對珠江新城內占地超過1.3萬㎡以上的小戶型比例考慮K區的推出時間將是珠江新城的成熟期，根據內部消息，屆時比較多的項目將以150㎡大戶型為主要產品推出市場（如廣控項目、合景項目、保利項目、中海項目等）本項目地塊占地較大，如果全部建成大戶型，市場上的大戶型產品同質化嚴重，競爭激烈本項目的容積率相對較高，決定了本項目較難做到珠江新城最高端產品，本產品面積與樓價水平需迎合目標客戶群的需求戶型比例考慮K區的推出時間將是珠江新城的成熟期，根據內部消息戶型比例設置建議面積（㎡）戶型比例115～1293房35%130~1403＋1房15%150～1603＋1房10%85～922房7%180～2204＋1房30%105~1153房3%通過計算，總戶數約1390戶平均面積約150㎡戶型比例設置建議面積（㎡）戶型比例115～1293房35%規劃原則地塊為長方形（長寬比例1.75:1），故整體規劃建議用圍合式設計樓宇高差設計應注重“天際線”的設立南方人比較注重“東南風”，故東南的樓宇高度應為相對西北的樓宇較低，為整個小區引入東南風小區南面設置一梯兩戶是為了擴大“朝南”和“望花園”的優勢；若設置兩梯四戶，則南向單位沒有景觀支持，而且臨路，南向單位的價值不高；北向單位雖有景觀支持但朝向差，缺陷明顯。這樣，4戶的價值都不能最大限度的發揮出來。規劃原則地塊為長方形（長寬比例1.75:1），故整體規劃建規劃原則幼兒園的外觀設計結合園林進行，為小區塑造有價值的景觀，現實建筑園林化的生態設計建筑外立面的設計結合園林綠化進行，實現建筑園林化的生態設計為保證項目的檔次，最大限度的擴大項目住宅的價值，小區南面的樓宇不設立商業，首層作架空層綠化規劃原則幼兒園的外觀設計結合園林進行，為小區塑造有價值的景觀商業分布建議西面、北面的商業價值較高，故商業設立在西面和北面的裙樓；商業面積要求40,000萬平方米左右，故在裙樓的首層、二層、三層、四層設立即可。商業分布建議西面、北面的商業價值較高，故商業設立在西面和北面總規劃圖-方案一（不設超高層）N利雅灣中海K區項目冼村路花城大道幼兒園30303030303028202024242030120120120120120120120120120120180150150150150120120120120120120150150909090901101101502201502202002002002002002001801801801801801501501501503018018030150150ABCDEFGIJKLMNOH150150120120總規劃圖-方案一（不設超高層）N利雅灣中海K區項目冼村路花城規劃后（方案一）的基本資料棟別住宅層數單層面積（㎡）總面積（萬㎡）A267201.872B265401.404C266001.56D266001.56E265401.404F266001.56G267601.976H294001.16I194000.76J234000.92K234000.92L193700.703M193700.703N266601.716O247201.728住宅總建19.946萬㎡商業總建4萬㎡幼兒園總建0.2萬㎡占地3.5萬㎡容積率6.899備注：項目的容積率相對較高，以上規劃方案相對合理，預期售價相對較高，發展商的利益可以保障。規劃后（方案一）的基本資料棟別住宅層數單層面積（㎡）總面積（總規劃圖-方案二（西北、西南設超高層）N利雅灣西面的景觀價值最高，故選擇西向棟別（A、N棟）作超高層的設置，但西面朝向較差，西向戶型西曬嚴重；同時，N棟對北向樓宇的景觀有一定影響。中海K區項目冼村路花城大道幼兒園40282828282829181822221828120120120120120120120120120120180150150150150120120120120120120150150909090901101101502201502202002002002002002001801801801801801501501501503018018040150150ABCDEFGIJKLMNOH150150120120總規劃圖-方案二（西北、西南設超高層）N利雅灣西面的景觀價值規劃后的基本資料住宅總建20.282萬㎡商業總建4萬㎡幼兒園總建0.2萬㎡占地3.5萬㎡容積率6.995備注：此設置與規劃許可容積率“7”接近。棟別住宅層數單層面積（㎡）總面積（萬㎡）A367202.592B245401.296C246001.44D246001.44E245401.296F246001.44G247601.824H294001.16I174000.68J214000.84K214000.84L173700.629M173700.629N366602.376O257201.8規劃后的基本資料住宅總建20.282萬㎡商業總建4萬㎡幼兒園總規劃圖-方案三（北面設超高層）N利雅灣選擇北向棟別（Ｃ、Ｅ棟）作超高層的設置，能夠最大限度的發揮項目的價值：超高層的高層單位的景觀、朝向均一流。中海K區項目冼村路花城大道幼兒園30403040303028181822221828120120120120120120120120120120180150150150150120120120120120120150150909090901101101502201502202002002002002002001801801801801801501501501503018018026150150ABCDEFGIJKLMNOH150150120120總規劃圖-方案三（北面設超高層）N利雅灣選擇北向棟別（Ｃ、Ｅ規劃后的基本資料住宅總建20.282萬㎡商業總建4萬㎡幼兒園總建0.2萬㎡占地3.5萬㎡容積率6.995備注：此設置與規劃許可容積率“7”接近。棟別住宅層數單層面積（㎡）總面積（萬㎡）A267201.872B265401.404C366001.56D266002.16E365401.944F266001.56G247601.824H294001.16I174000.68J214000.84K214000.84L173700.629M173700.629N226601.452O247201.728規劃后的基本資料住宅總建20.282萬㎡商業總建4萬㎡幼兒園第二部分開發步驟第二部分開發步驟開發原則首先開發有商業的部分，提高首批交樓時小區的成熟度每期開發盡可能包含大部分戶型或面積超高層產品最后開發每期開發的產品必須有特色（特別是首期產品），而且能讓市場印象深刻，讓產品特色深入民心，從而“高速”、高價的完成銷售。開發原則首先開發有商業的部分，提高首批交樓時小區的成熟度利雅灣花城大道中海K區項目30303030303028181822221830120120120120120120120120120120180150150150150120120120120120120150150909090901101101502201502202002002002002002001801801801801801501501501501201201501501618018030150150ABCDEFGHIJKLMNO冼村路三期開發一期開發二期開發開發順序利雅灣花城大道中海K區項目30303030303028181第三部分特色產品建議第三部分特色產品建議2梯2戶（Ｍ、Ｌ棟）客廳。層高4.1米，采光良好，寬闊視野空間臥室。安靜、舒適，私密性高廚房、衛生間、餐廳。干濕分區，方便合理②①③150220150220200200200200200200180180150150IJKLMN2梯2戶（Ｍ、Ｌ棟）客廳。層高4.1米，采光良好，寬闊視野空1.客廳。層高4.1米，采光良好，寬闊視野空間２.臥室。2梯2戶（Ｍ、Ｌ棟）①②150220150220200200200200200200180180150150IJKLMN1.客廳。層高4.1米，采光良好，寬闊視野空間2梯2戶（2梯2戶（Ｍ、Ｌ棟）錯層空間，透視圖2梯2戶（Ｍ、Ｌ棟）錯層空間，透視圖2梯2戶（Ｋ、Ｊ、Ｉ棟）板式結構首層架空，立體化園林，通透2～3層二三層退臺式空中別墅４層以上為標準大平層設計150220150220200200200200200200180180150150IJKLMN二三層退臺式空中別墅立面剖面圖首層架空綠化大標準層單位私家退臺綠化2梯2戶（Ｋ、Ｊ、Ｉ棟）板式結構150220150220202梯2戶（Ｋ、Ｊ、Ｉ棟參考戶型）2梯2戶（Ｋ、Ｊ、Ｉ棟參考戶型）2梯2戶（Ｋ、Ｊ、Ｉ棟參考戶型）2梯2戶（Ｋ、Ｊ、Ｉ棟參考戶型）2梯4戶——參考戶型一

南北對流，花園梯間01020304120㎡120㎡150或180㎡150或180㎡■2戶主面朝南（03，04單元），廳開間約5m，廳面積約40㎡；主人套房約25㎡，入戶花園約6㎡，帶儲物間。■6棟開放式的2梯4戶，擁有陽光花園梯間，以及入戶花園；■戶戶南北可以對流，南北均享花園景觀；■2戶主面朝北（01，02單元），廳開間4.2m，廳面積約35㎡；南向主人套房約20㎡，入戶花園約4㎡。幼兒園3030303030302818182222183015012015012016180302梯4戶——參考戶型一

南北對流，花園梯間0102030412梯4戶——參考戶型二■公共部分開間較小的設計，有效縮小整個樓體的展面2梯4戶——參考戶型二■公共部分開間較小的設計，有效縮小整個3梯6戶——陽光梯間,戶戶躍式幼兒園30303030303028181822221830150120150120161803001020304050690㎡120㎡90㎡120㎡150㎡150㎡■3棟蝶式的3梯6戶，擁有陽光梯間，每戶均為躍式設計。■05/06為南向三房套房，廳開間4m，主人房有衣帽間，帶入戶花園以及儲物間。■03/04為西南向帶入戶花園三房套房，廳開間4m，主人房有衣帽間。■01/02為西北向小三房，有入戶花園，廳開間3.6m,戶型緊湊；3梯6戶——陽光梯間,戶戶躍式幼兒園303030303030外立面建議錯落有致、有層次感和空間感的外立面，顯得有氣勢的同時又有時代感外立面建議錯落有致、有層次感和空間感的外立面，顯得有氣勢的同TheEndTheEnd廣州嘉裕珠江新城房地產K區規劃產品建議課件資料廣州嘉裕珠江新城房地產K區規劃產品建議課件資料廣州嘉裕珠江新城房地產K區規劃產品建議課件資料廣州嘉裕珠江新城房地產K區規劃產品建議課件資料廣州嘉裕珠江新城房地產K區規劃產品建議課件資料廣州嘉裕珠江新城房地產K區規劃產品建議課件資料廣州嘉裕珠江新城房地產K區規劃產品建議課件資料廣州嘉裕珠江新城房地產K區規劃產品建議課件資料經典房地產管理資料資料由百事可樂整理經典房地產管理資料資料由百事可樂整理K區規劃及產品建議K區規劃及產品建議目錄第一部分規劃建議第二部分開發步驟第三部分產品建議目錄第一部分規劃建議第一部分規劃建議占地約3.5萬㎡容積率7總建約24.5萬㎡商業建筑面積約4萬㎡幼兒園建筑面積約0.2萬㎡住宅建筑面積約20.3萬㎡高度控制有可能建超高層基本資料備注：根據發展商提供資料推算占地約3.5萬㎡容積率7總建約24.5萬㎡商業建筑面積約4萬現狀市場供貨分析在售面積60㎡以下60～90㎡90～130㎡130～150㎡150～180㎡180～220㎡220～250㎡250～300㎡300～400㎡400㎡以上合計數量1034622185424881826114413815426149300比例11%7%20%27%20%12%1%2%0.3%0.2%100%注：以上面積統計主要是近2年珠江新城可參考之項目。包括：保利香檳、力迅上筑、馬賽國際公寓、雙城國際、星匯國際、新城海濱、凱旋新世界、金碧華府、利雅灣、碧海灣、星辰大廈共11個項目。結論：

近幾年珠江新城在售戶型面積集中在90～180㎡，這是珠江新城比較受落的戶型面積區間。項目處在珠江新城中區位置，面積區間應在此范圍內。現狀市場供貨分析在售面積60㎡以下60～90㎡90～130㎡未來市場供貨分析(近兩年)K1地塊主力戶型140-200㎡主力戶型200㎡主力戶型200㎡主力戶型110～150㎡主力戶型150㎡主力戶型138～148㎡，占68％主力戶型85~175㎡小復式，商務公寓恒燁未來市場供貨分析(近兩年)K1地塊主力戶型主力戶型200㎡主發展商項目地理位置占地（㎡）總建（㎡）容積率戶數產品類型主力戶型動工日期中海集團地鐵上蓋項目獵德路與花城大道交界3.3萬17萬5.15/商住高層138～148㎡為主，占68％已動工，預計年底對外發售珠江公園項目金穗路與獵得路交界2萬14萬7/超高層/進行國際招標，04年已動工合景集團珠江公園項目珠江公園北面的D7－4、5、7地塊2萬13萬6.5/高檔產品//保利集團東區項目G1-1地塊2萬1514396.811242高層110-120㎡的三房，140-155㎡的四房方案研究中珠實集團東區項目花城大道南L3-1地塊1.34萬5.34萬4/商住小戶型（未定）/廣控地產珠江公園項目金穗路海居路交界D5-3、D5-82.2萬14萬7/高層180-200㎡方案研究中恒燁地產馬場路項目馬場路與花城大道交界（N1-1）地塊約1萬約6萬6/小復式或商務公寓60㎡以下方案研究中未來住宅用地規劃一覽表結論：

未來幾年珠江新城住宅面積比較分散，根據區片的不同，西區集中在60㎡以下的商務公寓，中區以110～150㎡為主力戶型，東區則以180～200㎡的大戶型為主。發展商項目地理位置占地（㎡）總建（㎡）容積率戶數產品類型主力面積（㎡）套數比例79554%1271108%1381108%14173856%148554%16624018%比例1308100%中海珠江公園地塊戶型面積比例備注：以上統計為約數，實際以中海公布為準面積（㎡）套數比例79554%1271108%1381108珠江新城容積率分析根據對珠江新城內占地超過1.3萬㎡以上的小區進行容積率的對比分析，我們發現：西區的容積率普遍高于東區；東區項目容積率低于規劃容積率；要把項目售價高于同區位項目，則須犧牲部分容積率。珠江新城容積率分析根據對珠江新城內占地超過1.3萬㎡以上的小戶型比例考慮K區的推出時間將是珠江新城的成熟期，根據內部消息，屆時比較多的項目將以150㎡大戶型為主要產品推出市場（如廣控項目、合景項目、保利項目、中海項目等）本項目地塊占地較大，如果全部建成大戶型，市場上的大戶型產品同質化嚴重，競爭激烈本項目的容積率相對較高，決定了本項目較難做到珠江新城最高端產品，本產品面積與樓價水平需迎合目標客戶群的需求戶型比例考慮K區的推出時間將是珠江新城的成熟期，根據內部消息戶型比例設置建議面積（㎡）戶型比例115～1293房35%130~1403＋1房15%150～1603＋1房10%85～922房7%180～2204＋1房30%105~1153房3%通過計算，總戶數約1390戶平均面積約150㎡戶型比例設置建議面積（㎡）戶型比例115～1293房35%規劃原則地塊為長方形（長寬比例1.75:1），故整體規劃建議用圍合式設計樓宇高差設計應注重“天際線”的設立南方人比較注重“東南風”，故東南的樓宇高度應為相對西北的樓宇較低，為整個小區引入東南風小區南面設置一梯兩戶是為了擴大“朝南”和“望花園”的優勢；若設置兩梯四戶，則南向單位沒有景觀支持，而且臨路，南向單位的價值不高；北向單位雖有景觀支持但朝向差，缺陷明顯。這樣，4戶的價值都不能最大限度的發揮出來。規劃原則地塊為長方形（長寬比例1.75:1），故整體規劃建規劃原則幼兒園的外觀設計結合園林進行，為小區塑造有價值的景觀，現實建筑園林化的生態設計建筑外立面的設計結合園林綠化進行，實現建筑園林化的生態設計為保證項目的檔次，最大限度的擴大項目住宅的價值，小區南面的樓宇不設立商業，首層作架空層綠化規劃原則幼兒園的外觀設計結合園林進行，為小區塑造有價值的景觀商業分布建議西面、北面的商業價值較高，故商業設立在西面和北面的裙樓；商業面積要求40,000萬平方米左右，故在裙樓的首層、二層、三層、四層設立即可。商業分布建議西面、北面的商業價值較高，故商業設立在西面和北面總規劃圖-方案一（不設超高層）N利雅灣中海K區項目冼村路花城大道幼兒園30303030303028202024242030120120120120120120120120120120180150150150150120120120120120120150150909090901101101502201502202002002002002002001801801801801801501501501503018018030150150ABCDEFGIJKLMNOH150150120120總規劃圖-方案一（不設超高層）N利雅灣中海K區項目冼村路花城規劃后（方案一）的基本資料棟別住宅層數單層面積（㎡）總面積（萬㎡）A267201.872B265401.404C266001.56D266001.56E265401.404F266001.56G267601.976H294001.16I194000.76J234000.92K234000.92L193700.703M193700.703N266601.716O247201.728住宅總建19.946萬㎡商業總建4萬㎡幼兒園總建0.2萬㎡占地3.5萬㎡容積率6.899備注：項目的容積率相對較高，以上規劃方案相對合理，預期售價相對較高，發展商的利益可以保障。規劃后（方案一）的基本資料棟別住宅層數單層面積（㎡）總面積（總規劃圖-方案二（西北、西南設超高層）N利雅灣西面的景觀價值最高，故選擇西向棟別（A、N棟）作超高層的設置，但西面朝向較差，西向戶型西曬嚴重；同時，N棟對北向樓宇的景觀有一定影響。中海K區項目冼村路花城大道幼兒園40282828282829181822221828120120120120120120120120120120180150150150150120120120120120120150150909090901101101502201502202002002002002002001801801801801801501501501503018018040150150ABCDEFGIJKLMNOH150150120120總規劃圖-方案二（西北、西南設超高層）N利雅灣西面的景觀價值規劃后的基本資料住宅總建20.282萬㎡商業總建4萬㎡幼兒園總建0.2萬㎡占地3.5萬㎡容積率6.995備注：此設置與規劃許可容積率“7”接近。棟別住宅層數單層面積（㎡）總面積（萬㎡）A367202.592B245401.296C246001.44D246001.44E245401.296F246001.44G247601.824H294001.16I174000.68J214000.84K214000.84L173700.629M173700.629N366602.376O257201.8規劃后的基本資料住宅總建20.282萬㎡商業總建4萬㎡幼兒園總規劃圖-方案三（北面設超高層）N利雅灣選擇北向棟別（Ｃ、Ｅ棟）作超高層的設置，能夠最大限度的發揮項目的價值：超高層的高層單位的景觀、朝向均一流。中海K區項目冼村路花城大道幼兒園30403040303028181822221828120120120120120120120120120120180150150150150120120120120120120150150909090901101101502201502202002002002002002001801801801801801501501501503018018026150150ABCDEFGIJKLMNOH150150120120總規劃圖-方案三（北面設超高層）N利雅灣選擇北向棟別（Ｃ、Ｅ規劃后的基本資料住宅總建20.282萬㎡商業總建4萬㎡幼兒園總建0.2萬㎡占地3.5萬㎡容積率6.995備注：此設置與規劃許可容積率“7”接近。棟別住宅層數單層面積（㎡）總面積（萬㎡）A267201.872B265401.404C366001.56D266002.16E365401.944F266001.56G247601.824H294001.16I174000.68J214000.84K214000.84L173700.629M173700.629N226601.452O247201.728規劃后的基本資料住宅總建20.282萬㎡商業總建4萬㎡幼兒園第二部分開發步驟第二部分開發步驟開發原則首先開發有商業的部分，提高首批交樓時小區的成熟度每期開發盡可能包含大部分戶型或面積超高層產品最后開發每期開發的產品必須有特色（特別是首期產品），而且能讓市場印象深刻，讓產品特色深入民心，從而“高速”、高價的完成銷售。開發原則首先開發有商業的部分，提高首批交樓時小區的成熟度利雅灣花城大道中海K區項目30303030303028181822221830120120120120120120120120120120180150150150150120120120120120120150150909090901101101502201502202002002002002002001801801801801801501501501501201201501501618018030150150ABCDEFGHIJKLMNO冼村路三期開發一期開發二期開發開發順序利雅灣花城大道中海K區項目30303030303028181第三部分特色產品建議第三部分特色產品建議2梯2戶（Ｍ、Ｌ棟）客廳。層高4.1米，采光良好，寬闊視野空間臥室。安靜、舒適，私密性高廚房、衛生間、餐廳。干濕分區，方便合理②①③150220150220200200200200200200180180150150IJKLMN2梯2戶（Ｍ、Ｌ棟）客廳。層高4.1米，采光良好，寬闊視野空1.客廳。層高4.1米，采光