316/316中國50大中城市土地市場研究報告前言2006年是“十一五”規劃的開局之年，對國土資源部門來說，土地市場和房產市場的協調配套發展、市場化配置資源的基礎性作用等深層次問題仍在探索之中。2005年的土地政策起到了保持穩定總量供應、調整房產結構、保持房價穩定的作用。與之相比，2006年，土地宏觀調控政策仍在進行中，土地作為宏觀調控的重要手段，偏緊仍是其主調。在此基礎上，全國各大城市的土地市場也有所變化，譬如在招拍掛細則、對閑置土地的處理辦法和地價調配上均有所調整。與此同時，城市建設用地供應得到理性調控，建設用地供應結構日趨合理；房地產用地與去年相似，仍向中低價位普通商品住宅傾斜，適應穩定房價的要求；招拍掛和有償出讓土地方式比重進一步加大；建設用地供應的地區結構逐步協調以適應不同地區的經濟發展。針對2006年以來全國土地市場行情的變化，新地產策劃機構聯合專業研究機構對全國50個城市的土地市場進行了分析并形成本報告。四直轄市（北京、上海、天津、重慶）土地市場綜述自國家宏觀調控政策實施以來，北京、上海、天津、重慶這四個直轄市加大了土地供應的調控力度，土地供應結構不斷完善優化，區域分布日趨合理，房地產開發企業對市場的預期也逐步回歸理性，地價、房價在一段時間內增幅過快的趨勢得到了有效的調控，而且隨著調控政策效應的進一步顯現，土地供需將維持在較為均衡和理性競爭的狀態，地價、房價的漲跌空間都將縮小，走勢趨于平穩。土地供應結構不斷優化為貫徹落實《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》，各地加大閑置土地處置力度，積極開展閑置土地清理收回工作。北京、天津、重慶、杭州、廣州等地相繼制定了配套措施，重慶市對閑置兩年以上，建設單位無能力開發的，由國土部門依法收回75.3公頃；對由于政府或政府部門的原因造成項目不能實施的，區別不同情況采用補償、置換或延期開發方式解決198.4公頃；廣州市無償收回57宗、共139.4公頃的閑置地；上海全市共有20余宗、約100公頃土地，通過“騰籠換鳥”或“易主”、“改性”等方式重新開工建設，約30余宗100多公頃土地重新約定了開工時間。從全國情況看，今年上半年，全國房地產開發用地利用存量建設用地比例為69%，比去年同期提高了9個百分點，其中二季度利用存量建設用地10094.9公頃，比一季度增長53%，表明各地在新增用地受到嚴格控制下，積極盤活存量，改變了以往房地產開發主要靠增量建設用地的局面。北京市在嚴格土地管理的同時，根據土地市場的供需情況，本著區別對待，有疏有堵，有保有壓的精神，適時調整土地市場供應量，增加對經濟適用房和普通商品房用地的供應，繼續停止別墅類用地供應，嚴格控制高檔住房用地供應。近期，北京市將陸續推出36宗土地入市公開交易，以有序供應，滿足市場需求。在北京市2005年度土地供應計劃中，充分考慮了房地產用地。在6500公頃的年度供應計劃中，房地產用地為1950公頃（其中：經濟適用房200公頃；住宅商品房1750公頃），占全年計劃土地供應總量的30％。今年1～7月份，北京市供應住宅用地面積297公頃，規劃建筑面積500萬平方米。其中，出讓住宅用地180公頃，規劃建筑面積28萬平方米，出讓住宅用地55宗，成交價款21.67億元，土地純收益12.74億元；劃撥住宅用地117公頃，規劃建筑面積226萬平方米。與2004年同期相比，住宅土地交易量、建設用地面積、規劃建筑面積等相對下降。為防止土地資源閑置，遏制炒賣土地，規范土地市場。8月初至9月底，北京市國土資源局分兩次宣布，北京摩根投資有限公司摩根中心寫字樓等45宗土地，因受讓方未按《北京市國有土地使用權出讓合同》約定的期限付清全部地價款，因而被該局解除土地出讓合同，收回國有土地使用權。據該局有關部門透露，對被收回土地的違約開發商如何處罰，尚在研究之中。但是有一點十分明確，對拆遷基本完成的項目，如果開發商要重新獲得原土地使用權，必須在規定的期限內提出書面申請，參加上市競買。上海市著重優化土地供應結構，增加中低價商品房和配套商品房用地的供應，以遏制日益高漲的房價。上海市全年初步安排經營性用地計劃3000公頃，其中用于配套商品房和中低價普通商品房建設的2000公頃。從計劃執行的情況看，目前，配套商品房和中低價普通商品住房供地已經基本落實。最新的一項調查表明：上海商品住宅銷售價格持續下降，成交繼續低迷。央行發布的2005年第三季度全國城鎮儲戶問卷調查結果顯示，上海市只有7.3％的居民準備在未來三個月內買房，比上個季度又下降了3.7個百分點，達到歷史最低點。重慶房地產開發土地供應量增加。重慶市作為年輕的直轄市，由于大城市大農村的市情，隨著城市化進程的加快，基礎設施的完善，農村剩余勞動力進入城鎮，住房有效需求增加，因此，房地產開發土地供應面積增加。據統計，2005年1～9月，重慶市土地交易中心成交土地157宗，較去年同期增長3.29％，成交面積、可建筑面積、成交金額同比也分別增長了16.77％、17.8％、24.87％，出讓金更是增長了40.39％。據介紹，第三季度末，中心成交土地的各項指標首次全面超過去年同期。業內人士分析認為，這表明市場看好本地房地產投資前景，市場交易活躍，有回暖的趨勢。為規范房地產市場運行，將房地產價格漲幅控制在合理范圍內，天津市主要采取了四項調控措施：一是實施土地供應總量控制，適時調控土地市場；二是完善土地供應結構和布局，適當加大普通商品房和經濟適用房土地供應量；三是嚴格用地控制指標管理，大力推行節約和集約用地；四是建立土地市場動態監測體系，保證土地市場平穩發展。截至8月31日，全市供應房地產開發用地697.6公頃，其中住宅523公頃，公建174.6公頃。中心城區供應房地產開發用地約205.4公頃，可建建筑面積約427.3萬平方米。其中：商品房供應總量約60.1公頃，可建建筑面積約163.1萬平方米：經濟適用房（含廉租房、基礎設施還遷房）供應總量約145.3公頃，可建建筑面積約264.2萬平方米，已經提前完成了全年經濟適用房的土地供應計劃。（二）地價呈現穩中有降趨勢北京市地價變化不大，房價漲幅較大，目前地價對房價影響不明顯。今年第一、二季度，地價變化不大，趨勢平穩。而在1～7月，雖然全市商品房買賣成交套數同比下降8.9％，但商品期房買賣平均價格漲幅為21.9％，存量住房買賣平均價格同比增長9.8％。這說明，目前地價對房價影響作用不明顯，但地價的預期升高會影響房價的上漲。上海2004年住宅平均地價為2078元／平方米，住宅平均房價為6385元／平方米，地價占房價的2.5％，地價在房價中的比例約占1／3左右。根據2005年第一季度全國主要城市地價動態監測成果，上海的地價增長率為0.2％、5.2％、5.43％、6.53％（按工業、綜合、商業、居住分類），第二季度增幅進一步放緩，分別為0％、1.3％、1.1％、0.8％。同時，在房價方面，漲幅逐步回落。第一季度，商品住房銷售價格按月環比漲幅分別為1.6％、1.6％、2.5％，而進入第二季度以來，漲幅趨穩，呈穩中有降的態勢，4～6月環比漲幅分別達到0.5％、0.1％、1.2％。這些數據表明，上海市土地供應結構不斷完善優化，區域分布日趨合理，房地產開發企業對市場的預期也逐步回歸理性，地價、房價在一段時間內增幅過快的趨勢得到了有效的調控。從重慶2005年第一季度和第二季度地價監測結果看，2005年第二季度重慶市城市綜合平均地價與第一季度相比，增長0.43％。2005年第二季度商業、住宅、工業平均地價與第一季度比分別增長0.61％、0.29％、1.09％。地價整體水平與去年同期相比有一定的回落，但基本上仍保持穩中有升，并沒有出現不正常的較大幅度波動，和地價區段的地價漲幅，均較符合兩季度城市發展和建設的實際情況。造成地價水平增幅減緩的主要原因是，由于國家出臺關于調控房地產市場、穩定房價的相關措施，市政府也相繼制定了相關的辦法，在一定程度上影響了重慶市的土地市場價格。天津市土地交易價格指數顯示，2005年8月，綜合指數達到125.1點，較去年同期上漲了1.0點，升幅達到0.8％。預示著土地交易逐步走出盤整期，預計隨著土地供應形勢的趨緊和土地的頻繁轉手交易，土地交易價格將進一步穩定攀升。2005年8月，天津住宅用地指數達到109.0點，較去年同期下降了4.6點，降幅達到4％。住宅用地交易指數2005年初開始上揚，3月份最高達到了117.7點，而后再次下挫，7月份最低達到107.9點，降幅達到8％。住宅用地交易指數的波動，說明提高經濟適用房用地供應量等宏觀政策性因素，對住宅用地的價格變化起到了重要作用，住宅用地交易指數正在進入理性盤整階段。附表：2005年四季度四大直轄市房地產價格直屬表銷售地區房屋住宅新建住宅二手交易土地用地住宅租賃房屋租賃住宅管理物業北京107.4107.8108.7104.0104.7102.8103.9100.7天津105.6106.2104.7104.1104.5101.5101.9100.2上海101.799.9105.1102.1100.2103.0102.7100.0重慶106.5106.5103.6105.7108.4103.3101.299.4西安2005年土地開發投資情況簡析2005年，受國家宏觀調控政策影響，我國多數城市延續前幾年地價穩中有升的運行態勢，但增幅均呈不同幅度的下降趨勢。其中商業用地地價平均增幅低于2004年2.93個百分點，居住用地地價平均增幅接近于2002平均水平，低于2004年3.27個百分點，而工業用地平均地價則呈現回升態勢。2005年全國主要城市地價增幅幅差異較大。地價綜合增長率排在前面的城市依次是西安，12.16％；長沙，11.44％；廣州，8.18％；烏魯木齊，8.12％；天津，7.24％；南昌，6.83％;武漢，6.81％。西安市統計局投資處統計資料分析結果顯示，2005年西安市土地交易價依然保持穩中上升態勢，在全市房地產企業新置土地面積下降15％的情形下，土地購置費卻增長了65％。同時，由于土地綜合開發成本的提高，西安市2005年土地開發投資額達17.78億元，是2004年同期開發投資額的2.4倍。統計結果顯示，由于外來房地產企業紛紛進入西安房地產市場，拆遷賠償費用增加，以及全市經濟高速發展，加之國家對土地出讓“招、拍、掛”方式等一系列宏觀政策調控力度的加強，“地根”緊縮的政策環境以及對未來可供開發用地量減少趨勢的心理預期和判斷。2005年西安市房地產開發企業新購置土地面積為335.59萬平方米，與2004年同比下降15％，土地購置費用為30.22億元，同比增長65％。土地開發面積達到254.4萬平方米，增長了42.7％，土地成交最終合同價款為30.92億元，同比增加了9.43億元。與此同時，房地產企業手中的儲備土地總量也在逐步減少，全市總量僅為174.39萬平方米，比2004年減少178.21萬平方米，但這并不意味著房地產開發用地會出現緊張局面。總之，西安土地市場地價漲幅比較大，土地開發面積增長的同時企業手中的儲備土地總量呈遞減趨勢，但房地產開發用地情況依然樂觀。2006年一季度福州市土地市場分析2006年一季度，福州樓市是伴隨著一系列的房產新政走過來的。繼2004年國家實施宏觀調控措施以后，2005年3月，央行再次提高房地產貸款利率。隨后，國務院出臺穩定房價的“八條”措施，這些調控措施的出臺，受到社會各界普遍關注，在不同程度上對福州市土地市場產生了影響。目前，福州市仍處于調控盤整期，部分開發商出現了持幣觀望的心理，成交量有所回落。但從長遠來看，福州市經濟呈現快速發展趨勢，市場環境穩定，政府政策的不斷完善以及城鎮居民收支增長良好，福州市人們改善居住環境的愿望將從潛在需求變成有效需求，福州市的房地產市場和土地前景將更加廣闊。（一）土地供應減少在土地供應方面，2005年共批出土地面積為3415.69畝，而2005年1-3月，福州市成交土地539.97畝，其中土地倉山區以268.63畝的成交量位居首位，成交金額約46660萬元，而鼓樓區僅成交5.94畝排在最后。從年初供地計劃來看，2006年福州計劃上市土地在3000至4000畝之間，而2006年1——3月之間，福州僅出讓10宗地塊，總量300畝，其中過百畝的大盤地塊只有１宗（124.1畝），因此后面將會陸續出現大量土地上市掛牌交易的情況。進入3月份福州土地放量跡象明顯。繼1月初公開拍賣4幅土地后，福州市再次以掛牌方式成功出讓6幅地塊，到此，福州市1——3月份共有10幅土地分別以拍賣和掛牌的形式向社會公開出讓，創下2005年初以來福州市單月推出地塊數量最多、總量最大的一次。據初步統計，連同3月份土地招商推介會上推出的4幅掛牌土地（未正式掛牌出讓），福州3月份供地量約達千畝。盡管3月底掛牌出讓的地塊面積較小，且均非房地產企業購買，但福州土地開始大幅放量的跡象已經越來越明顯，土地市場也日漸復蘇。從3月份的整體情況看，無論是供地數量還是總量，福州土地供應放量近千畝，已經大大超出上半年土地成交數量的總和。福州市土地發展中心表示，福州2006年的土地供地量大致與去年水平相當。上半年節奏相對會放慢，其主要原因是過去福州市土地發展中心在提供“凈地”過程中，大多數是利用交地的半年時間做拆遷工作，但是由于拆遷安置，工廠、企業、銀行債務等種種原因，使得一些地塊未能在合同約定的期限內交地，影響了中標地塊的開發建設。2005年，福州市土地發展中心做出改革，要求推向市場的地塊在拍賣時就已經是完全的“凈地”，因此，土地投放的速度就有所減慢。但考慮到房地產市場的反映及可持續發展，消除目前開發商們“地荒”的心理預期等因素，下半年土地供應量會適度增長，而且土地分布依舊以新區為主。（二）地價持續上漲在2006年1——3月份，福州市平均地價達到217.99萬元/畝，而2005年初的平均地價為111.15萬元/畝，12個月共上漲了189.3%。2006年3月初，福州市第一場國有土地拍賣會中推出5幅地塊均被順利拍出。其中，福建市日立電視機有限公司北地塊每畝單價更是高達703萬元，福馬路南側地塊也以484萬元/畝的價格成為福馬路沿線每畝單價最高的地塊。究其原因，土地稀缺一方面拉動了地價，另一方面促使開發商拿地之后為了獲得更高的利潤而傾向于開發中高檔產品，從而拉動房價。（三）各區域土地供應情況統觀福州2005年1——8月份土地各區成交情況我們可以發現以下現象：1、土地供應將向新區延伸目前，鼓山新區已經基本完成土地開發任務，金山新區只有浦上沿線、義序洲這兩片較成熟的土地可供應。另外，2000年以來大規模的城市中心區舊屋區改造工作，隨著倉山南江濱大道周邊地區和臺江橫街、天華等三大片舊屋區的啟動將告一段落。這意味著主導近年福州樓市“大盤化、郊區化”的低成本土地供應和商業開發價值高的中心城區二次開發土地供應都將縮量。2、下半年不會出現“地荒”福州市土地一級市場的競爭一直以來都比較激烈，且很大程度上都是由政府來控制的。然而，開發商所擔心“地荒說”并不是真正意義上的土地供給量的不足。按照福州市目前土地的儲備情況，滿足市場的穩步發展基本不成問題。福州市土地發展中心現有充足的實物儲備土地和紅線儲備土地，根本不存在“地荒”，同時這兩年來福州每年供地量大致都在3000～4000畝。3、高額地價仍有隱患自從福州市經營性用地以出讓形式推向市場后，拍賣、掛牌成為福州開發商拿地的主要途徑。這樣的拿地形式，讓一批資金實力雄厚的房地產企業逐步走上市場的前臺，同時，也給更多的開發企業提供了一個參與公平競爭的機會。但是，不可否認的是，激烈的競爭結果必然導致地價上升。總之，在目前的宏觀政策形勢下，不斷增長的土地成本對本來打算進入福州市場投資的外來資本將產生一定畏懼心理，會使他們認為福州市土地價格太高，進而成本太高，利潤預期減少，這些因素可能會導致他們放棄投資。2006年一季度深圳市土地分析報告一、土地供應情況分析（一）計劃供應總量分析2006年深圳市國有土地使用權出讓計劃總量為12.29平方公里，比上年的計劃總量12.69平方公里約減少了3.15％，而較2002年的計劃總量17平方公里減少了4.71平方公里，降低了27.7％。據統計，近四年間深圳市年均出讓土地面積約為13平方公里。2006年深圳市計劃供應的土地總量基本與上年計劃總量持平，計劃的編制遵循嚴控土地供應總量，優化土地供應結構，提高土地資源市場化配置比例的原則，以不斷提高深圳市土地資源的集約利用水平。（二）計劃供應結構分析從區位看，2006年深圳市土地供應仍主要集中在寶安、龍崗兩區、特區外兩區計劃出讓用地面積合計為1080.6萬平方米，占全市計劃出讓土地總面積的87.9％；特區內計劃出讓用地面積共為108.3萬平方米，占全市計劃供應總量的8.8％。此外，計劃有40萬平方米政策性住房用地供應，以保證近幾年內低收入人群的住房需求，約占供應總量的3.3％。從用途來看，2006年全市計劃供應住宅用地144.1萬平方米，占供應總量的11.7％，其中104.1萬平方米為商品住宅用地，40萬平方米為政策性住房用地；工業用地704.6萬平方米，占供應總量的57.3％；倉儲用地55萬平方米，占供應總量的4.5％；商服用地30.2萬平方米，占供應總量的2.5％；公共建筑用地96.1萬平方米，占供應總量的7.8％；公用服務設施用地198.9萬平方米，占供應總量的16.2％；特殊用地計劃供應量為零。對比2006年和2005年土地供應計劃，2006年工業用地供應規模有較大幅度的下降，減少了25.8％。近年來，工業用地一直是深圳土地供應的重點，供應比例也一直保持增長的勢頭，但隨著存量土地資源的逐漸消耗，土地資源已經成為制約深圳社會經濟持續健康發展的四大瓶頸因素之一，因此，工業用地的集約利用成為新形勢下的戰略選擇。這也與深圳調整產業結構，加快以技術資金密集型產業為主的工業結構升級，走新興工業化道路的工業發展戰略相適應。表1

2006年與2005年土地供應計劃用途結構對比

單位：萬平方米

總面積商品住宅商業工業2006年供應計劃1229104307052005年供應計劃12698056950

此外，鑒于近幾年房地產市場的旺盛需求，深圳每年1平方公里左右的房地產用地已略顯不足。2006年在繼續強調節約、集約、高效利用土地資源的前提下，適當增加房地產用地供應總量，與上年相比，供應總量增加了30％，以確保房地產市場充足的供應和區域的平衡，以平抑房價的迅速上漲。（三）實際供應情況分析從簽訂土地出讓合同的統計情況來看，2006年一季度全市共簽訂土地出讓合同48宗，出讓用地總面積434.48萬平方米，其中特區內11宗，用地面積69.91萬平方米，占總出讓面積的16.09％；寶安區29宗，用地面積316.22萬平方米，占總出讓面積的72.78％；龍崗區8宗，用地面積48.35萬平方米，占總出讓面積的11.13％。按土地用途劃分，商服用地1宗，工業倉儲用地34宗，公用設施用地7宗，公共建筑用地3宗，住宅用地2宗，特殊用地1宗。按出讓方式劃分，協議出讓占45宗，面積416.94萬平方米；拍賣出讓1宗，面積14.55萬平方米；掛牌出讓2宗，面積3萬平方米。

二、房地產市場土地供應分析（一）房地產市場發展情況

2005年，在國家宏觀調控政策的作用下，國內房地產市場已經從以往過快的發展逐漸趨于穩定。從深圳房地產市場看，總體運行基本正常，但市場需求繼續保持旺盛，供應壓力有所增大，房價上漲較快。2006年一季度，深圳市房地產投資增速有所加快，但批準預售面積大幅下降，商品住宅價格仍繼續上漲。受供應緊張及價格較高等因素影響，住宅銷售套數及面積大幅減少，住宅有效需求已呈現明顯下降趨勢。1、房地產市場供應2005年，深圳市商品房批準預售面積累計為894.35萬平方米，同比下降6.45％，其中住宅批準預售面積711.58萬平方米，同比下降10.96％。在土地供應繼續緊縮的情況下，旺盛的市場需求進一步促進了存量房地產用地入市，2005年商品房供應開始比2004年有所減少，商品房批準預售面積則小于當年的銷售面積。2006年第一季度商品房批準預售面積出現較大幅度的減少。本季度深圳市商品房批準預售面積累計為109.77萬平方米，同比下降15.84％，其中住宅批準預售面積93.64萬平方米，同比下降15.81％。從區域分布來看，批準預售的商品房中48％分布在特區外寶安、龍崗兩區，比去年同期下降了23個百分點。截止2006年3月底，商品房施工面積2400.28萬平方米，比去年同期上升1.26％，其中住宅施工面積1654.87萬平方米，比去年同期下降2.23％；商品房新開工面積286.18萬平方米，比去年同期下降18.45％；商品房竣工面積120.9萬平方米，比去年同期上升14.85％。截至2006年3月底，深圳市住宅空置面積為73.14萬平方米，與去年同期相比下降了19.48％。這表明，在近期商品房市場需求持續旺盛的形勢下，空置商品房的消化速度進一步加快。2、房地產市場需求2005年，深圳市商品房銷售面積累計993.20萬平方米，同比增長9.3％，市場需求連續三年保持10％左右的平穩增長。2006年一季度，商品房銷售面積出現較大幅度下降，銷售面積為208.50萬平方米，與去年同期相比減少了11.77％，其中商品住宅銷售面積為179.90萬平方米比去年同期下降了12.63％。從商品住宅銷售的區域分布來看，寶安、龍崗、南山、福田四區居前四位，分別占28％、25％、18％、17％，特區外商品住宅銷售面積占全市商品住宅銷售總面積的比例高達53％，已經成為市民置業的首選區域。從銷售住宅的單套建筑面積來看，144平方米以下的普通住宅約占住宅市場交易總量的80％，表明由于土地資源的限制，普通住宅的開發正在增多。從不同類型商品房的銷售情況來看，由于受供應的影響，各類商品房的銷售面積都呈現不同幅度地下降。根據統計數據，2006年一季度全市住宅銷售面積為179.90萬平方米，同比下降了12.63％；辦公樓銷售面積為6.99萬平方米，同比下降了0.57％；商業用房銷售面積為15.89萬平方米，同比下降了1.67％；其他類商品房銷售面積為5.72萬平方米，同比下降了20.99％。全部商品房銷售面積中，住宅占86.28％，辦公樓占3.35％，商業用房占7.62％，住宅依然是商品房需求的主要方面。近年來，深圳存量房屋市場發展較快，銷售面積逐年增大。2005年，二手房交易面積為841.29萬平方米，比上年同期增長14.82％。其中，二手住宅交易面積為595.67萬平方米，比去年同期增長25.53％，與新房交易面積的比例為0.66：1。2006年一季度，二手房交易面積為231.66萬平方米，比去年同期增長35.32％。其中，二手住宅交易面積為158.8萬平方米，比去年同期增長26.47％，與新房交易面積的比例為0.88：1，二者交易面積逐漸接近。二手房市場的交易快速上漲與一手房市場的交易大幅下降對比表明，由于新房供應較為緊張且價格較高，較多居民已開始轉向購買二手住宅。存量房地產市場的健康快速發展，有力地推動了深圳房地產市場的不斷成熟和發展。3、房地產市場價格2005年，深圳市商品房價格上漲幅度較大，銷售價格為7659.18元/平方米，同比上漲17.28％。2006年一季度，全市商品房均價8752.94元/平方米，同比上漲20.62％。其中，商品住宅均價為8126.14元/平方米，同比上漲25.63％；辦公樓均價為14953.27元/平方米，同比上漲28.30％；商業用房均價為13093.38元/平方米，同比下降16.41％。從產品結構上看，普通商品住宅（144平方米以下）價格為7053.6元/平方米，比去年同期上漲16.48％；而非普通商品住宅價格（144平方米以上）價格為12438.48元/平方米，比去年同期上漲53.28％。尤其是福田區和寶安區的非普通住宅價格上漲較大，分別比去年同期上漲127.24％和94.95％。從不同區域價格變化情況來看，特區內福田和南山兩區住宅價格上漲更為明顯。羅湖區均價9516.04元/平方米，同比增長13.74％；福田區均價11387.17元/平方米，同比增長48.98％；南山區均價10058.97元/平方米，同比增長41.32％；鹽田區均價6977.38元/平方米，同比下降22.87％；寶安區均價6677.75元/平方米，同比增長34.21％；龍崗區均價5603.09元/平方米，同比增長19.90％。4.供求關系分析從2005年商品房批準預售面積和銷售面積的對比來看，有別于2002至2004年，出現了商品住宅的批準預售面積小于實際銷售面積的情況，二者相差98.85萬平方米，住宅批準預售面積與實際銷售面積的比為1：1.1。從今年一季度的數據來看，該比例為1：1.9，以短時間數據反映市場供求關系不能完全說明問題，從年度供求比來看，能夠充分表明目前市場總體有效供給仍能滿足需求，有效供求基本平衡。但是，如果新增預售小于實際銷售的狀況長期持續下去，消費者在買房時的選擇余地必然越來越少，進而引起房地產價格的繼續上漲。（二）房地產開發土地供應情況1、供應總量2006年全市計劃新增供應商品住宅用地104.1萬平方米，其中，寶安58.8萬平方米，龍崗45.3萬平方米。今年的計劃供應量比2005年的計劃供應量80萬平方米增加了24萬平方米，增加幅度達30％。面對旺盛的市場需求，新增土地供應總量的增加能夠一定程度的緩解供求壓力。2006年一季度，深圳市共出讓兩宗住宅用地，其中一宗為普通商品房用地，面積為14.55萬平方米，位于龍崗區，為拍賣方式出讓；另一宗為其他住房用地，面積為0.55萬平方米，位于特區內，為協議出讓。2、區域結構根據2006年度深圳市土地供應計劃，今年新增房地產土地供應仍集中在特區外。從2006年一季度全市商品住宅銷售的區域分布來看，寶安、龍崗、南山、福田四區居前四位，分別占28％、25％、18％、17％，可見，特區外商品住宅銷售面積占全市商品住宅銷售總面積的比例已高達53％，已經成為市民置業的首選區域。隨著近年來深圳市城市干線網絡建設順利實施，城市基礎設施不斷完善，清平快速干道、南坪快速干道的開通，中心區規劃與建設速度的加快等，均使所在片區及臨近區域土地價值大大提升。此外，由于特區內土地資源供應潛力自身的有限性、經濟社會的持續發展對特區外的客觀要求等諸多因素，使得特區外的城市規劃、交通、公共配套設施等全方位的完善成為必然趨勢，從而使人們對特區外的發展產生良好的預期，這也使特區外房地產市場的快速發展和走向成熟成為必然。3、供地方式深圳市對新增經營性項目用地全部實行招標、拍賣、掛牌出讓。通過招、拍、掛方式公開出讓房地產用地，增加了土地出讓的透明度，充分發揮市場機制在土地資源配置中的作用，有效地促進了房地產市場的平衡。

三、土地市場運行宏觀經濟形勢分析（一）宏觀經濟背景2005年，全市經濟總量再上新臺階，初步核算，全年生產總值（GDP）4926.90億元，比上年增長15.0％。其中，第一次產業增加值9.87億元，下降20.4％；第二次產業增加值2580.82億元，增長17.9％；第三次產業增加值2336.21億元，增長11.6％。按常住人口計算的人均GDP60507元，增長11.5％。按現行匯率計算，本地生產總值達到609.31億美元，人均GDP7483美元。全社會勞動生產率86556元，增長10.9％。城鎮居民生活水平和質量穩步提高。根據600戶城鎮居民家庭抽樣調查資料顯示，全年居民人均可支配收入21494.40元，比上年增長8.7％，扣除物價因素，實際增長7.0％。城鎮居民人均消費性支出15911.88元，增長9.7％，實際增長8.0％。恩格爾系數為33.4％。年末居民人均住房使用面積18.31平方米。隨著經濟的持續高速增長，深圳日益面臨土地、資源、環境和人口的“四個難以為繼”，針對這種形勢，市委市政府在繼續落實“和諧深圳”“效益深圳”戰略部署的基礎上，在全市四屆人大二次會議上，提出以實施自主創新主導戰略為核心、堅持緊約束條件下新的資源觀、強力發展循環經濟、進一步優化經濟結構，創新發展模式、提高發展質量、保護生態環境的新戰略，以推動社會事業全面進步，確保在2010年基本實現社會主義現代化。自上世紀90年代中期深圳產業結構調整以來，深圳的產業基礎一直比較扎實，企業的市場化程度較高，外向性較強，依托國內外經濟的增長，全市經濟一直保持良好的發展勢頭。而城市的基礎設施的不斷改善，使海陸空口岸城市的優勢將進一步發揮，城市的競爭力水平也得到了加強。2006年，在國內外整體經濟走好的大環境下，承接2005年良好的經濟運行態勢，深圳經濟總體仍會保持較高的增長速度，人民生活水平將進一步提高。諸多良好經濟發展背景，將為房地產市場的發展和人民居住水平的提高，創造更為有利的條件。

（二）協調關系分析近年來，深圳市國民經濟持續快速的發展對土地資源的需求十分旺盛。隨著寶安、龍崗兩區城市化的順利完成，特區外與特區內的協調發展使得各類產業用地和基礎設施建設用地的需求不斷上升，尤其是特區外兩區，土地需求總量顯著增加。在全市土地供應總量非常有限，市委市政府提出建設節約型社會、發展循環經濟、轉變經濟增長方式的情況下，土地資源的節約集約利用和循環、高效利用城市發展的必然，也對土地資源的合理利用提出了更高的要求。由于深圳市產業用地總量較大，產業用地供應一直是土地供應的重點，產業用地集約利用水平的提高已經上升到戰略層面，為此，市委市政府要求積極推進工業用地招牌掛出讓工作，在深圳市2006年度土地供應計劃中也明確提出58.5萬平方米的產業用地招牌掛的出讓計劃。產業用地的市場化配置等相關工作的推進將促進產業結構的優化和布局，提高產業用地的效率，促進土地資源的節約集約利用。房地產業作為深圳市一直以來的重要產業，其土地供應備受關注。隨著2002年下半年以來的房地產用地四年緊縮政策，深圳市房地產土地供應日益緊縮，據我局統計分析，目前深圳市房地產新增土地供應已無法完全滿足市場旺盛的需求，為保持市場的健康穩定，存量土地供應是彌補目前新增土地供應緊張的重要途徑。2005年深圳市采取了一系列調控措施，從實施效果來看，房地產市場秩序進一步得到規范，市場環境不斷得到改善。2006年深圳市將從以下三個方面進一步規范房地產市場：一是適度地擴大市場供給。通過適當增加土地供應，盤活存量土地，打擊囤積土地的行為。同時加快“城中村”的改造，來增加商品房的供給量；二是調整商品房的供給結構。限制或抑止建高檔別墅，以及大規模高檔商品房的行為，加強經濟適用房的建設，加強普通商品房的建設，確保工薪階層和困難群眾的住房需求；三是進一步加強對房地產的市場管理，從房地產的銷售制度、稅收管理、銀行調控的環節入手，來完善和規范房地產市場的交易環節，堅決打擊惡意的欺詐行為和哄抬房價的行為，切實保證房地產的市場交易規范，健康和有序。

四、結論2006年一季度，深圳市土地市場仍然持續去年健康有序的狀態，工業倉儲用地的土地出讓相對活躍，共出讓34宗，僅出讓一宗商品住宅用地。目前，針對深圳市房價上漲較快的形勢，深圳市在增加住宅用地供應量的基礎上，積極研究相關政策措施，以保證深圳市房地產市場的健康和穩定發展。2006年是深圳市落實“十一五”規劃的第一年，將進入貫徹落實科學發展觀、轉變經濟增長方式，建設和諧深圳、效益深圳目標的實質性階段，深圳市將堅持緊約束條件下新的資源觀，強力發展循環經濟，繼續保證土地資源的合理有效供應，以供給引導需求，避免任何形式的土地浪費，確保土地市場的運作更加規范有序。附表：

深圳市2006年度土地利用和供應計劃表（單位：公頃）項目名稱總計合計城鎮建設用地獨立選址重點建設項目用地備注產業用地住宅用地城鎮公共服務配套用地小計小計小計工業用地倉儲用地商品房政策性住房用工地商服用地公共建筑用地公共服務設施用地農用地轉為建設用地200占用耕地14010040.0開發整理復墾補充耕地400土地開發200土地整理（復墾）200土地供應2828.91228.9759.6704.655.0144.1104.140.0325.230.296.1198.91600.01、協議方式供應2635.31035.3701.1646.155.040.040.0294.295.3198.91600.040公頃政策性住房用地是用于滿足未來幾年低收入人群的住房需求，由全市統籌安排。特區118.363.2鹽田區20.118.618.61.5寶安區427.0361.0361.066龍崗區450.0285.0235.050.0165大工業區70.055.055.0152、招拍掛方式供應193.6193.65858.5104.1104.131.030.20.8特區4.84.00.8鹽田區寶安區110.030.030.058.858.821.221.2龍崗區75.325.025.045.345.35.05.0大工業區50.05.05.02006年一季度武漢土地市場分析近年來，武漢市政府通過實施土地儲備制度，對土地資產的管理力度不斷加強，對武漢市房地產市場的調控作用逐步顯現。而土地供應規模及供應結構直接影響未來幾年的開發量及房地產產品供應結構、房地產市場價格走勢等，科學合理的土地供應規模及供應結構則有利于房地產市場的持續健康發展。（一）土地供應量2006年一季度武漢市儲備土地2000余畝，供應土地15宗750畝，成交金額20億元。與2005同期相比，2006年一季度的土地供應的區域分布有所不同，江岸地區供應量最大，其次為漢陽地區，洪山區最小。2006年一季度，江岸地區供應的土地面積達173788.75平方米，占同期供應土地量的25.3%，而成交金額達58445萬元，占交易總額的23%；漢陽地區供應土地面積161659平方米，占供應量的24%，成交金額85647萬元，占交易總額的33%；洪山區2006年一季度僅交易3宗地，供應土地面積18202平方米，成交金額10962萬元。這種區域供應結構的形成與武漢市目前舊城改造實施狀況相一致，隨著武漢新區規劃的逐步實施，這種區域供應結構將會面臨新的調整，從而實現武漢三鎮的均衡發展2006年一季度武漢市交易的房地產開發土地用途呈現多樣化。在供應的15宗開發用地中，居住用地8宗，成交土地面積264735平方米；居住、商業用地3宗，成交土地面積99900平方米；商業用地4宗，成交土地面積133200平方米，改變了2003年上半年以住宅用地供應為主，無商業用地供應的格，其余為商服、交通等用地。（二）土地交易價格繼續上漲土地交易價格與2005年相比繼續保持上漲趨勢。從分季看，一至四季度價格分別上漲2.4%、2.7%、3.2%和3.2%，價格穩步上升；從分類看，居民住宅用地價格上漲4.2%，商業、旅游娛樂用地上漲1.2%，其他用地上漲1.3%，工業用地價格持平。土地價格保持漲勢的主要原因：一是政府限制土地開發政策的影響，二是消費市場對住房需求的增長。2006年一季度，武漢市土地市場刷新了單宗土地總價和單位地價記錄。2月25日，“中山大道242號地塊”以818萬元／畝的價格刷新漢正街地塊交易價格記錄（去年出讓的龍王廟地塊630萬元／畝）順利成交；于3月18日以招標方式成交的“九如地塊”以715萬元／畝的價格也高于龍王廟地塊；3月28日，有武漢“地王”之稱的“二七路地塊”以11.37億元的總價刷新了武漢市土地有形市場建立以來的高價記錄。九如地塊與二七路地塊均為武漢市的舊城改造項目，其順利成交反映了武漢市舊城改造力度加大后良好的市場預期。鸚鵡洲地塊是第十三次土地公開出讓的重頭戲，位于漢陽區鸚鵡洲片，凈用地面積572093平方米，占地858畝，沿長江綿延2.5公里。用途為居住、商業金融，容積率A地塊2.95、C地塊3.15、D地塊2.30，擬建建筑面積將達到160萬平方米。該地塊掛牌保證金即達3億元，出讓起始總價更高達210000萬元，已大大高于2006年一季度上半年出讓的二七地塊。最終由上海世茂建設有限公司以315000萬的價格獲勝，這個價格高出起始價近50％，成交單價367.08萬元/畝，樓面地價達到1967元/平方米。（三）分區土地供應情況分析1、供應面積（1）區域供應土地面積2006年一季度，出讓土地15宗，其中武昌區最多，為4宗，其次是硚口區，交易3宗，江岸區成交3宗，漢陽區僅成交2宗，其余的洪山區、青山區、江漢區各成交宗數都1宗左右。土地供應總量以江岸區土地供應量最大，其中僅地塊就有約468畝，其次為漢陽區，青山區土地供應量最小。（2）區域供應土地規劃建筑面積江岸區供應的土地面積大，用地強度較大，規劃建筑面積最大；其次為武昌區。從各區域規劃建筑面積大小的排序來看，與各區供應土地面積大小的情況基本一致，僅洪山區供應土地因用地強度低于漢陽區，所以雖然土地供應面積大于漢陽區，但規劃建筑面積略低于漢陽區。2006年一季度年度七大主城區綜合、住宅平均容積率

江岸江漢橋口漢陽武昌洪山青山合計綜合2.613.8112.4612.912.432.5112.462.58含居住2.623.872.483.822.622.932.462.692、土地供應單價情況分析受土地所在區域經濟和房地產市場發展狀況、用地性質、地塊條件及未來市場預期等因素的影響，各區域土地交易單價呈現較大的差異性。在平均單價方面，各區交易地塊的平均單價在188萬元/畝——400萬元/畝之間。洪山區以401萬元/畝的價格居于首位，因洪山區2004年供應土地以居住用地和商業用地為主，且有兩宗土地容積率分別達到了4和3.6；其次為漢陽區353.2萬元/畝，而江岸區、武昌區、江漢區價格較接近，青山區平均單價最低為101萬元/畝。從全市交易地塊的單價分布區間來看，2004年成交地塊中主流價格在200--300萬元/畝之間，均為居住用地或居住、商業用地；高于400萬元/畝的土地大多為商業用地。就各區的單價區間而言，武昌區交易地塊單價較為均衡，在76--300萬元/畝之間，差距較大，其一是因為交易地塊的用地性質差異大，二是因為成交的16宗地塊處于不同的區域，雖每個地塊各具資源優勢，但具體區位條件相差甚遠；硚口區的情況與武昌區相似，成交地塊價格區間跨度最大，從81萬元/畝—818萬元/畝，主要是由于用地性質及地塊的區位條件的差異，81萬元/畝的地塊位于硚口區古田四路，其用地性質為居住用地；而818萬元/畝的地塊位于中山大道242號，鄰近漢正街，處于武漢市繁華的商業地帶，其用地性質為商業用地。浙江省杭州市2006年一季度土地市場分析報告2006年一季度，杭州土地市場呈曲線式發展趨勢：從年初的逐步回暖到三四月份的熱火朝天。雖然新政之后，杭州本土企業在土地市場表現為出手謹慎，但同一時間，港資進入杭城，加之外地政府土地推介部門也相繼把“嫁”地目標鎖定到浙江開發商身上，總體而言，2006年第一季度的內外音符共同奏響了杭州土地市場。（一）節奏放緩，成交率高在宏觀調控的形勢下，政府部門根據市場需求和開發企業的實力適當調整供地節奏和供地量十分必要。2006年一季度初，杭州計劃全年將推地4500畝，其中包括普通商品房住宅用地3000畝和公建用地1500畝。隨著宏觀調控的逐步深入，供地計劃也適時作了調整。1、成交比率高于往年2006年一季度，杭州土地成功出讓的比率明顯高于往年。根據中國地產投資網最新統計：自2006年一季度2月3日，杭政儲出[2005]1號地塊正式出讓起，截至2006年一季度12月10日，前58宗公開出讓地塊加三宗未公告地塊，杭州市國土資源局共推出國有土地61宗(含推出后因故取消地塊)，出讓面積為2757畝，其中成功出讓地塊59宗，總成交面積約2724.6畝，占出讓土地總面積的98.82%，僅2宗地塊共32.4畝因各種原因未成交，另有近200余畝國有土地目前尚處于公示階段。2、住宅地供應仍是重點進入9月，公告出讓的宅地供應量有所減少，但綜合分析全年情形，住宅地仍為2006年一季度土地出讓的主角。在成功出讓的59宗土地中，住宅用地（含商業金融住宅用地等）為31宗，合計面積約1760.82畝，占總成交面積的65%；商業辦公用地為21宗，合計面積約743.36畝，占總成交面積的27%；商業（含商業金融用地）為4宗，合計出讓面積為61.78畝，占總成交面積的2.2%；其他綜合用地如科研、公共服務用地等為3宗，合計面積約158.22畝，占總成交面積的5.8%。如果再加上目前已公示尚在交易中的120余畝住宅用地，2006年一季度杭州的土地供應量中，宅地的成交比例接近70%，所占比例與去年基本持平，總量略高于去年同期出讓的1442畝（含商住用地）。今年土地供應的高峰期出現在3月和4月，全年成交價相對較高的幾個地塊多數也于這兩個月期間成交。尤其是3月份，土地供應量多達558畝；而進入下半年后，供應步伐明顯放慢，9月初拱墅區兩宗地塊成交之后，接下來近3個月的時間宅地供應近乎空白。3、規模縮小容積提高與往年相比，今年雖不乏占地百畝以上的大規模土地，但總體卻以“中等規模”為主。出讓的各宗土地面積在3.53——191.03畝之間不等，兼顧大小規模，平均每宗土地成交面積為45.61畝。地塊規模在10——100畝的地塊占到出讓總數近8成的比重，地塊規模在10畝以下的土地占到出讓總數的近五分之一，而超過100畝的土地只有5宗。與往年出讓地塊相比，2006年一季度杭州出讓的地塊平均容積率有所提高。成功出讓地塊的平均容積率為3.1，住宅用地的平均容積率為2.49，比往年略有所上漲，除少數地塊因其地理位置的影響容積率低于1.5以外，其他地塊容積率普遍在2.0以上，錢江新城、濱江、九堡等地塊的容積率多在2.5以上，連以休閑為定位的轉塘板塊，今年出讓的幾宗土地容積率也全部為不大于2.0。由此看來，杭州將進入真正意義上的高層時代，而這也充分體現了政府集約用地的政策導向，同時也保證了在開發用地規模縮小的情況下，單宗地塊的房產開發量依然保持著原有水平。（二）九堡轉塘成新貴從2006年一季度開始，杭州土地市場的供應區域有了較大改變，前幾年一直唱主角的下沙、城北開始退隱江湖，江干的九堡和西湖區的轉塘，成為市場的新生力量。從土地成交宗數來看，西湖區、江干區、濱江區是今年的“供地”大戶，供地宗數位居前三甲，領先于其他各區域。而從供地規模來看，江干區穩居第一，達706.47畝，西湖區的成交總量依然緊隨其后，為649.034畝。1、申花路集中優勢房產西湖區全年共推出了11宗地塊共617畝，總量在各區域中領先。所推地塊主要集中在三墩、申花路區域和“新貴”轉塘區塊。前兩年一直唱主角的文教區概念地塊幾乎已經斷“糧”了，最后一宗略具規模的地塊———原浙江理工大學地塊，于4月29日以112418萬元的價格由金都房產輕松收于囊中。隨著豐潭路、申花路的改造完成以及浙江大學人氣的輻射，申花路區域的房產開始漸入主題。隨著廣宇·西城年華、天陽·美林灣、耀江·文鼎苑等樓盤在本年度的相繼推出，并憑借較高的性價比和濃郁的人文氣息獲得購房者青睞，區域內推出的土地一度成了眾多開發商繼文教區之后的又一必爭之地。華立、富越控股、旅游、濱江等新老開發企業相繼入駐，成為知名品牌企業的又一聚集地，為未來板塊的發展注入了新鮮的力量。2、轉塘開打休閑房產轉塘是今年地產市場的新生力量。去年底，該區域第一塊宅地出讓時，西湖房產以4.6417億元的價格拔得頭籌，折合每平方米的樓面地價不到2000元，當時還讓很多房產公司驚訝不已。然而，不到半年，轉塘板塊的樓面地價已達到4617元/平方米。據統計，至目前為止，轉塘已成功出讓土地5宗，共計400多畝，浙江金緯、紅石、西湖三家房企先后進駐。首個房產開發項目西房·云溪香山已于日前動工，轉塘房產開始發力。目前轉塘向山路、美院南路等道路也已相繼建成，板塊內“二橫、三縱、半環”的交通基本框架已初露端倪。加之中國美術學院視覺藝術學院的遷入，為轉塘鎮提升城鎮品位，打造休閑城鎮提供了一個較好的平臺。3、錢江新城公建居多江干區今年有19宗地塊出讓，成為出讓地塊最多的區域，但主要集中在錢江新城和九堡區域，區域內的下沙板塊前幾年在杭州出讓市場占據半壁江山，但是今年一直未有大的動作，僅出讓了2宗小地塊。錢江新城今年到12月10日共有10宗土地推出，以商業辦公內用地居多，雖然出讓面積都不是很大，但是成交樓面價基本上穩中略升，住宅用地樓面地價集中在5000元/平方米左右，與去年同期基本持平。不難看出，作為杭州未來的商業金融中心，錢江新城正邁入大規模開發時期，相信未來一兩年之內，隨著大量住宅、商業項目的建成，錢江新城將再造杭城新城市中心。4、九堡房產蓄勢以待九堡的規劃定位中，最為突出的是兩個項目，一是將建中國四季青服裝交易中心；二是杭州未來的高速公路長途客運中心站就在這里，這直接成就了九堡未來作為交通樞紐和商貿集中地的定位。在居住方面，九堡的新江花園即將建成，藍橋名苑也于前不久開工，即將上市供應。這兩項配套和居住區氛圍上的利好，讓九堡去年底在土地市場初一露面，就受到了開發商的追捧。2004年12月29日，九堡首批兩宗住宅地塊成功拍賣，樓面地價2900元/平方米左右，可建面積達28萬余平方米。由浙江旅游取得的“紅蘋果”項目，已于今年10月前在2006年一季度省房交會上高調亮相，估計將會在不久拉開九堡房產銷售的一輪新高潮。進入2006年一季度后，九堡地區已成功推出4宗地塊，且全部為住宅用地，面積達212.21畝，容積率全部為2.5，估計建成面積將達35萬平方米，加上去年的28萬平方米的開發量，明后兩年該區域的供應量將達到63萬平方米。對此，業內人士指出，九堡位于杭州兩大副城下沙和臨平的橋頭堡位置，區域優勢明顯，其房地產市場未來幾年內必定是杭城最活躍區域之一。（三）土地競價日漸理性1、每畝單價繼續走高2006年一季度成交的28宗地塊中，每畝單價平均為675萬元，其中住宅類地塊平均成交價為631.57萬元/畝，平均樓面地價為3804.5元/平方米，與2005年469萬元/畝的平均價相比有了較大幅度的增長，比例高達40%。如容積率最高的錢江新城，土地平均成交價格為941.4萬元/畝，位居各區域之首；而西湖區由于市場發展潛力良好，成交均價也排在前列，為605.86萬元/畝。究其原因，一是九堡、三墩、轉塘、錢江新城等新興居住區域日漸成熟，并日益被消費者所接受，市場前景看好，地價呈上揚趨勢。二是今年所供應土地的容積率相比去年有明顯增長，因此使得每畝單價上漲幅度較高，其實樓面地價上漲幅度相對要低很多。同時，隨著市中心地塊的日漸稀缺，市中心區域地塊的價格也有所攀升。2006年一季度，吳山四宜路地塊創下了住宅樓面地價的最高紀錄，每平方米地價達22295.3元，成為杭州名副其實的“新地王”；原浙大湖濱校區地塊則創下了杭州實行公開出讓以來單幅地塊總價的最高紀錄，由香港嘉里建設以24.6億元的高價力挫同樣來自香港的勁敵太古集團，高出底價9.6億元，折合樓面價達14349元/平方米。幾宗高價土地也一度成為杭州土地市場關注的焦點。2、區域成交漸呈理性從一季度出讓的28宗地塊可以看出開發企業對杭州市場的信心。不過，受宏觀調控的影響，杭州下半年土地市場的上升勢頭有所收斂。土地市場日漸理性。3月份，杭州的土地出讓市場依然延續了去年底的火爆，連續10宗土地出讓現場吸引了杭州大量的房產開發企業出動。如3月2日7宗地現場出讓當天，參與的開發企業達到了99家，平時很少露面的綠城、南都等開發企業也都加入到競爭者的行列。當日，吳山8號地塊拍出22295.3元/平方米的樓面價，天目山路杭州磁帶廠地塊拍到7500多元/平方米，九堡地塊以3866元/平方米的價格成交。與去年同期相比，基本上有近1000元/平方米以上的漲幅。3月29日是土地市場的“分水嶺”。從3月開始，各區域的地價開始回歸理性，部分區域的價格回歸到去年該區域的平均價格。從現場看，各房產公司想拿地的心態仍然迫切，但出手卻顯見謹慎。（四）外地財團巨資砸向杭城就在本地房地產商舉棋不定之時，香港的房產大鱷們卻出手了，他們看中的是杭州本地開發商最不擅長操作的公建綜合用地。眾所周知，省外不少房產大鱷對杭州關注已久，但由于杭州本土企業的雄厚實力以及市場的火爆，多數房產大鱷們心儀已久卻不得門而入。而今年以來，香港地產界的華潤、嘉里建設、太古集團三大財團開始逐鹿杭城。1、華潤集團捷足先登3月29日，先是華潤集團以11.002億元拿下錢江新城一宗近150畝的綜合性用地，準備未來在此地開發一個大型的購物中心。因為地塊總價過高，加上對競投者設置了頗高的條件，華潤集團在沒有競爭對手的前提下輕松奪得，成為第一家輕松打入杭州市場的“港版”房產大鱷。2、嘉里太古同臺競技回頭來看，華潤只是序曲。后來，原浙江大學湖濱校區地塊開始出讓，這讓香港嘉里集團和太古集團在杭州上演了一場最具港版“星味”的競拍會：外方高層領導親自坐鎮，競拍區和觀望區涇渭分明，競價達102輪，最終價格高出底價整整9.6億元。這次角逐中，香港嘉里建設集團笑到了最后，以24.6億元獲得土地開發權。這是杭州歷年掛牌出讓土地以來的最高總成交價，折合樓面價達14349元/平方米，刷新了杭州“總價地王”的紀錄。該地塊面積約99畝，容積率要求在2.4至2.6之間，可建樓面將達到16萬至17.5萬平方米。事后，嘉里建設（杭州）有限公司有關人士表示，該地塊今后將用作“商住娛樂項目”。在這次角逐中，杭州本地開發商成了完完全全的看客。對此，業內人士多數認為，雖然此地塊早在今年6月份傳出將拍賣時就引起關注，但由于地塊規模較大，加上地處市中心黃金地段，地價不菲，本地開發商畢竟實有力限，加之至今對于商業物業的開發仍處于摸索階段，能夠吸引香港開發商進駐，對任何一方都是一件好事。在短短近60天時間里，香港兩大巨頭先后成功登陸杭州，將35.6億元砸向杭州地產業，為樓市新添了幾許亮色。（五）外來土地相中杭州做伴放眼省內甚至是全國，浙江的開發商仍然是各個地方爭相引進的好女婿。就在杭州忙于推地之時，周邊的一些城市也頻頻瞄準了杭州的開發企業，紛紛上門“嫁”地。1、紹興：近水樓臺先得月自2004年年底，紹興市開始頻頻主動接觸杭州開發商。他們先是在杭州舉辦了一場聲勢浩大的“紹興市土地出讓推介會”。這場推介會吸引了浙滬近200家開發企業前來參與且效果顯著，諸如上海復地、寧波雅戈爾、杭州坤和等業內知名企業前去咨詢。去年11月1日，紹興出讓的鏡湖新區大灘三大黃金地塊近262畝土地，由杭州坤和建設集團以7.69億元的價格把它們全部“收入囊中”，創下了外地企業在紹興一次性投資買地的最高紀錄。這也讓紹興成為浙江省內又一個房地產開發的新興區域。據悉，隨著近幾年杭、甬、溫等地黃金地段的房地產投資已接近飽和，俗稱為“杭州后花園”的紹興成為杭州房地產商們順理成章的目標，從今年上半年開始，就已出現杭、甬、溫房地產商向紹轉移的跡象。2、定海：力挺海島經濟還有一些實力雄厚又有遠見的地產商，則把投資的目光瞄準了海島旅游及生態資源的開發潛力和廣闊前景，轉而投資海島旅游項目和旅游房產開發。目前省內呼聲最高的當屬“千島之城”的舟山，近期已有不少開發企業先后赴舟山進行考察、物色項目。舟山定海區政府也適時推出了“東岠島”和“摘箬山島”兩項黃金海島旅游的招商項目，并向不少杭州的開發企業拋來繡球。東岠島處于南部諸島的中心，其最高點小坑崗頂海拔205米居諸島之首，同時又臨近已開發的鳳凰山度假島，故東岠島成為南部諸島開發的首選地和切入點，另一島嶼“摘箬山島”是東海著名的火山島，隨著2007年大陸連島大橋的建成，這些項目將成為新一輪海島游的第一批受益者。3、江陰：看好杭州“伯樂”江陰市國土資源局推介方式十分標新立異，采用的是輪番轟炸式：自去年6月，江陰市國土資源局相關人員悄然來杭召開了小型座談會，著重介紹了江陰市的房地產市場情況和土地市場出讓現狀，并表達了希望引進大型開發企業來提高當地開發水平的愿望。10月份，江陰市人民政府通過中國地產投資網發出盛情邀請，組織了二十多家浙江省內外知名的房地產開發企業，赴當地參加房地產投資說明會，并對相關地塊、江陰市容市貌進行了實地考察。11月底，江陰市國土資源局又緊鑼密鼓地先后在溫州、上海等地舉辦了“2006年一季度中國江陰房地產投資說明會”，對即將推出的8宗總計2315畝土地進行詳細推介。至此江陰已在與會企業中留下了相當深刻的印象，前去考察的企業諸多，其中不乏上海綠地、復地、開元、萊茵達等知名企業，看來江陰市政府“打破本地的開發模式，引進外地先進的開發理念，形成競爭機制”的愿望在不久的將來即成為現實。據粗略統計，今年外地在杭舉辦土地推介會的政府不少于20家，其中不少來自山東、四川、湖北、江蘇等地，他們以較低的地價和優惠的開發條件，吸引了一批批開發商外出“掘金”。總體而言，杭州市土地市場異常活躍，本地企業與外來企業投資熱情高漲，投資潛力可見一斑，正是在內外音符的共同作用下杭州土地市場不斷演奏著新樂章。2006年大連市土地分析報告近兩年，國家相繼出臺一系列針對房地產業的調控措施，在宏觀調控政策頻推、外部環境趨緊的形勢下，大連房地產開發市場運行總體平穩，呈現投資增幅穩定、施工規模、竣工面積、銷售面積等指標全面向好、房價漲幅穩步回落的局面。土地供應情況分析2005年對于近兩年大連房價上漲過快，許多人將其歸咎為土地放量控制過嚴，導致市場供應不足。所以2005年土地供應量成為調整樓市發展最關鍵的問題之一。在同年初召開的大連市房地產工作會議上公布的數據為，2005年大連市內四區土地出讓計劃48項，占地面積約380公頃，同2004年相比增長27.4%，其中公建用地占15%；住宅用地占85%，力爭房地產投資達到260億元左右，重點加大城市西部和北部的供地規模。2005年5月份的政府工作會議上，土地囤積的問題被再次提出。在全國整頓房地產開發、打擊囤積土地行為的大背景下，大連超過300萬平方米的存量土地相信也會成為下半年的部分“供應用地”。與去年相比，2006的供給土地供應的政策性因素較大。大連市政府下發了《關于調整城鎮土地使用稅地段等級和稅額標準的通知》，重新劃定我市城鎮土地使用稅征稅地段等級，調整稅額標準，出臺了納稅新規定并從今年1月1日起執行。土地使用稅納稅新規將有利于充分發揮稅收對土地資源的調節職能，促進企業合理有效利用土地，公平納稅人稅負，對于增加地方財政收入，創建節約型城市將發揮重要作用。征稅不再區分行業。據介紹，原來的政策將用地單位劃分工業和商業兩大類，適用不同的稅額標準征收城鎮土地使用稅，即同一地段等級的土地因其使用單位所屬行業的不同，稅額標準也就不同，商業用地高于工業用地。而新政策則不再區分用地單位行業類別，對同一地段等級的土地執行統一的稅額標準。重劃地段等級，提高稅額標準。原政策將市內四區商業用地劃分為9個等級，分別對應不同的稅額標準，年稅額標準最高為7元/m2,最低為1.5元/m2，工業用地不分等級，年稅額標準統一規定為1.5元m2；區市縣土地不分等級，同一行政區域內，商業用地、工業用地分別適用各自的同一個標準。新政策則將全市行政區內的土地劃分為9個等級，各等級每平方米年稅額標準分別為：一等10元；二等8元；三等6元；四等5元；五等4元；六等3元；七等2.5元；八等2元；九等1.5元。其中市內四區適用16等稅額，其他區市縣可根據本地區的實際情況，在市政府規定的幅度范圍內，自行重新劃定城鎮土地使用稅的地段等級并制定具體的稅額標準。與原政策相比，部分地段等級提高了，同一地段等級的稅額標準也都有不同幅度地上調。按實際占地面積計算繳稅。據了解，城鎮土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，按照征稅地段等級對應的稅額標準計算征收。納稅人實際占用的土地面積，是指由省、自治區、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。納稅人持有政府部門核發的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準；尚未核發土地使用證書的，納稅人應據實申報土地面積。具體的計算公式為：年應納城鎮土地使用稅稅額＝實際占地面積×年單位稅額。而大連市采取的城鎮土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內對擁有土地使用權的單位和個人（除外商投資企業和外國企業在華機構的用地），以其實際占用土地的面積，按年征收的一種稅。目的是為了促進土地的節約利用，調節土地級差收入，提高土地使用效率，加強土地管理。供應結構分析自一季度以來，大連市房地產開發各月累計投資增幅始終在30-32%之間，上下波動未超過2個百分點。房價漲幅也逐月回落，1-6月，商品住宅價格漲幅分別為18.9%、15.1%、12.9%、11.1%、15.2%和8.9%。7月，全市房地產開發投資完成156.8億元，增長31.8%，占全社會固定資產投資比重為23.5%，與上年同期基本持平。進入下半年以來，大連市將掛牌出讓6塊商品住宅用地。頗為引人注目的是，針對其中一部分地塊，將首次以“限制套型結構比例”的方式競標開發商，此舉將緩解我市住房供應結構不合理、房價上漲過快的矛盾，直接從土地出讓環節穩定房價。此次以掛牌方式出讓的開發地塊共計10幅，包括商品住宅用地、市政設施用地（加油站）以及公建項目用地等。其中有6塊住宅用地將開發多層、小高層和高層住宅。分別位于甘井子區后鹽振興路南北兩側；西崗區長江路北、鞍山路南、新開路西、北京街東；西崗區香周路100號；甘井子區東方路、松江路北側，金北路南側；高新園區七賢嶺黃浦路東南側等地。在上述掛牌出讓的6塊商品住宅用地中，有4個地塊首次把“小戶型開發比例”納入土地出讓方案中，凡有意向競買的房地產開發企業必須符合出讓文件確定的這一規定以及其他競買申請條件，才有資格參加此次掛牌競地。上述4個“限套型”房用地總占地面積為136萬平方米，總建筑面積約200萬平方米。其中，甘井子區后鹽振興路北側地塊小戶型比例為80％；甘井子區后鹽振興路南側地塊小戶型比例為65％；西崗區北京街東地塊小戶型比例為60％；甘井子區金北路南側地塊小戶型比例為70％。在今后一段時期內，大連市將充分保障中小套型房的開發建設，且上述中低價位、中小套型房在土地掛牌過程中將限套型、限房價，開發商要競地價、競房價。（三）普通商品房用地將優先供應四大區域大連市明年供應的住房用地總量為264．8公頃。其中，近期新供應的普通商品住房用地將優先供應在甘井子區的四個區域內。2006年281公頃的住房用地供應總量基礎上，明年供應的住房用地總量為264．8公頃。其中政策性住房用地207．3公頃，占年度土地總供應量的78．3％；商品住房用地57．5公頃，占年度土地總供應量的21．7％。同時，新供應的普通商品住房用地主要分布在甘井子區的梭魚灣、泡崖子、泉水、大化渣場等地區；其次分布在中山區、西崗區、沙河口區。大連市將充分考慮土地資源的利用收益和級差效應，確保土地資源的高效利用，近期供應的經濟適用住房和廉租住房用地主要分布在甘井子區辛寨子、機場新區、泡崖新區、石門山棚戶區、大連西站、廟嶺、凌水等地區，有少量分布在沙河口區和西崗區。另外，考慮到商品住房的需求意向，近期商品住房的供地首先以中山區、西崗區和沙河口區為主，其次是甘井子區。其中，今明兩年將主要集中在中山區、西崗區和沙河口區。同時，為防止我市房地產市場的大起大落，“十一五”期間將適度控制中心城區住房建設規模，在中心城區住房用地日趨緊張的情況下，將大力提高外圍區、市、縣的住房建設規模，以保持住房市場的持續穩定發展。圖表：大連市2006年度國有土地出讓供應計劃信息供地總量(公頃)按土地來源分(公頃)按土地用途分(公頃)現有建設用地新增建設用地商服用地住宅用地工業用地其他用地商服設施商業性辦公樓高檔住宅普通商品住房其他住宅工業用地其他用地850.0000850.0000

850.0000

2006年一季度哈爾濱市土地分析報告隨著外來知名房地產開發商的進入，不斷拔地而起的中高檔住宅，哈爾濱市民領略到了全新的居住理念。北國冰城迎來了產銷兩旺、房價穩步上升的態勢。哈爾濱市房地產價格繼續保持穩步上漲的趨勢。與上年同期相比，房屋銷售價格上漲4.8%，土地交易價格上漲8.3%，房屋租賃價格上漲4.2%。我市房屋銷售平均價格已達到2418元/平方米。一季度哈爾濱市房地產市場變化有以下特點：土地交易價格大幅上揚與上年相比，今年一季度哈爾濱市土地交易價格上漲8.3%。其中，居住用地價格上漲2.9%，商業、旅游、娛樂用地上漲5.9%，工業倉儲用地上漲11.2。土地價格保持漲勢的主要原因一是政府限制土地開發政策的影響，二是消費市場對住房需求的增長。與此同時，房屋銷售價格全面上漲。一季度哈爾濱市房屋銷售價格上漲4.8%，其中，商品房價格上漲5.5%，二手房價格上漲3.4%。商品房價格和二手房價格上漲分別影響房屋銷售總指數上升3.6個和1.2個百分點，是導致房屋銷售價格上漲的主要因素。住宅類房屋價格上漲幅度高于非住宅房屋價格。一季度與上年相比，哈爾濱市商品房住宅、非住宅和二手房價格分別上漲6.4%、3.6%和3.4%，其中各類住宅價格持續保持強勢，進一步顯現出哈爾濱房地產市場后勁十足。伴隨著土地、生產資料、人工費等相關價格的上漲，以及自2004年10月份至今的貸款利率比以前提高了0.37個百分點，這些都在一定程度上加大了開發商的開發成本，而開發商為了保住一定的利潤率，勢必把一部分利潤轉嫁到房價中，今后一段時間內，哈爾濱市房屋銷售價格上漲是必然趨勢。（二）首批土地經營項目地塊上市2006年首批土地經營項目已確定，包括道外區陶瓷大市場地段在內的5宗土地，日前在土地交易中心掛牌拍賣。土地掛牌出讓后所得收益將反哺城市建設。這5宗土地分別是位于香坊區公濱路461號的香坊區政府原址地段，南崗區學府三道街102號地段，道外區宏圖街41號地段，道里區窯地頭道街18—6號的輕質保溫材料廠地段，位于道外區東北新街、通港街、迎新街、規劃路的陶瓷大市場地段。按照掛牌出讓的用地要求，此次出讓的5宗土地將全部建設成住宅、商服，建成后的綠地率不低于25%。此次為保證掛牌土地出讓的公平有效，市土地儲備中心為每宗土地都設立了競買保證金。市國土資源局有關人士介紹，為了防止惡意買家沒有實力而叫高價購買土地的現象發生，今年首批掛牌拍賣的5宗土地都設立了最低競買保證金，其中最低保證金額為100萬元。除此之外，哈爾濱市呼蘭區六塊國有土地使用權掛牌掛地塊概況如下：

地塊一：位于東臨西環路，南到建設小區；面積：16000平方米；用地性質：住宅；建筑面積26896平方米；建筑容積率1.68；綠地率25%；該宗建設用地將作為毛地進行出讓，出讓期限為70年，出讓底價為284.80萬元。

地塊二：位于西崗公園南側；面積30000平方米；用地性質：住宅；建筑面積64500平方米；建筑容積率2.2；建筑限高：21米；該宗建設用地將作為毛地進行出讓，出讓期限為70年，出讓底價為399.00萬元。

地塊三：位于西崗公園南側；面積38000平方米；用地性質：住宅；建筑面積64800平方米；建筑容積率1.7；建筑限高21米；該宗建設用地將作為毛地進行出讓,出讓期限為70年，出讓底價為437.00萬元。

地塊四：位于碼頭路北側；面積：36400平方米；用地性質：住宅；建筑面積139491平方米；建筑容積率2.81；綠地率40%；建筑限高21米；該宗建設用地將作為毛地進行出讓,出讓期限為70年，出讓底價為531.44萬元。

地塊五：位于瑞輝大藥房北側東二道街；面積：594平方米，用地性質：綜合；建筑面積：4752.6平方米；建筑容積率：8.00；建筑限高：21米；該宗建設用地將作為毛地進行出讓,出讓期限住宅為70年、商服為40年，出讓底價為63.44萬元。

地塊六：位于東起省四院東墻，南到省四院內，西到長壽南胡同，北到造紙路；用地面積：26703平方米；用地性質：住宅；建筑面積54450平方米；建筑容積率2.04；綠地率30%；建筑限高21米；該宗建設用地將作為毛地進行出讓,住宅出讓期限為70年，出讓底價為365.8