京林三期上市營銷推廣方案一.京林三期上市營銷背景分析1.環境壓力：經濟危機越演越烈，樓市寒冬期來臨隨著經濟危機影響的逐步深入，XX樓市進入寒冬，近期銷量下降67%，實際成交價格精品文檔放心下載下降，市場觀望態勢濃重，銷售壓力巨大，開發商資金鏈吃緊。謝謝閱讀從拉動內需10項舉措、4萬億救市計劃，到四次降息、二套房政策松綁等，雖然政府全精品文檔放心下載救市力度逐步加大，但從全國及XX樓市反饋來看，市場依然低迷，救市效果不明顯。感謝閱讀權威專家預計，從短期市場走勢來看，樓市依然會持續萎靡狀態。感謝閱讀2.競爭壓力：一枝獨秀到百花爭妍，競爭形勢嚴峻隨著香格里拉國際花園、華城國際花園、銀鷺·金柏灣、京成·御峰名苑的繼續推出，謝謝閱讀東區聚集多個大型高檔樓盤，品牌與價格的非對稱性競爭喧囂塵上，激烈程度超乎想象。感謝閱讀周邊競爭項目在價格與總價上的優勢，尤其是香格里拉國際花園，實際開盤成交價格在精品文檔放心下載3600元/M2，必將在一定程度上會分流部分客戶，對于三期快速銷售形成阻擊。感謝閱讀3.總價壓力：三期160-287M2大戶型高單價高總價精品文檔放心下載京林三期戶型面積偏大，按3800元/M2均價來算，總價在70-120萬之間。在目前經濟危精品文檔放心下載機的背景下，對客戶而言將是一種巨大的壓力，追求短期內爆發式大量成交是不現實的。謝謝閱讀4.客戶壓力：前期積累客戶有限，普遍性持幣觀望據案場統計，三期積累意向客戶近200組，鑒于市場觀望與高單價的壓力，將會流失大精品文檔放心下載批客戶，估計占60%，客戶的心理抗性將會對三期上市銷售帶來巨大的影響。感謝閱讀5.時間壓力：近2周實際銷售時間，銷售周期極短隨著春節的臨近，實際銷售時間從12月底到09年1月15日，僅有短短2周。加上年終感謝閱讀各經營企業的資金壓力與春節購房意愿減弱，為三期首批銷售任務的完成帶來巨大的壓力。感謝閱讀二.春節前京林三期營銷目標設定1.銷售目標：春節前三期初步完成銷售50套，銷售額4000萬，實際回款3000萬。感謝閱讀2.推廣目標：形成第一波銷售高峰，為京林三期全面上市開個好頭，進一步提升京林中央公感謝閱讀園高端品牌影響力。1/6三.京林三期上市核心營銷策略1.傳播策略：高端品牌-產品細節&承諾保值-無理由退房戶外廣告拉升形象，報紙廣告強勢促銷，銷售物料闡述產品細節精品文檔放心下載戶外廣告報紙廣告現場物料飛播短信以“為極少數人加以“承諾保值，交圍繞產品細節，就對意向客戶發短信，感謝閱讀房一年后無理由退“品質豪宅挑戰傳播上市與“承諾保感謝閱讀期上市、承諾保值，房”為概念，全面零缺陷”為主導，值，交房一年后無理謝謝閱讀交房一年后無理由促銷，短期內迅速設計產品樓書、戶謝謝閱讀拉動銷售進展。型單片等，使宣傳飛播全面傳播上市、售，引發關注。回歸理性。產品與促銷信息，全

面覆蓋目標客戶。精品文檔放心下載2.銷售策略：創新制勝，精抓客戶，全面促進銷售承諾保值，交房一年后可無理由退房A.針對目前客戶對降價的擔憂，將快速消費品行業銷售模式引入房地產領域，提出“一年承謝謝閱讀諾保值，交房一年后可無理由退房”的銷售思路，旨在賦予客戶信心、打消持幣觀望心理。感謝閱讀1000精品文檔放心下載資補足差價；交房一年后，如客戶不想繼續持有所購房產，京林公司按原來簽訂合同價格收精品文檔放心下載回房產。限時優惠，有效促進一次性與分期付款年月年1月日精品文檔放心下載一次性付款3%優惠分期三個月付款（首次付款50%以上）2%優惠售合同精品文檔放心下載緊抓前期意向客戶，有效拓展新客戶A.全面梳理與消化前期積累的近200組意向客戶，通過短信、方式，告知三期上市與限時優精品文檔放心下載惠信息，最大限度促進成交。B.老帶新優惠政策：08年12月31日—09年1月11日期間，凡京林老業主介紹客戶成交、謝謝閱讀簽訂正式購房合同，老客戶直接獎勵現金2000元，新客戶贈送一年物業管理費。感謝閱讀C.自三期上市后積累的購房客戶，執行限時優惠政策，進行有效逼定。感謝閱讀劃定任務線，拉開傭金差距，重獎激勵銷售完成情況2/6傭金提成比例3.產品策略：限量推出，有效引導消化A.結合前期客戶意向認購房源統計，30號樓1-2單元客戶約占57組。因此，春節前首批正精品文檔放心下載式推出30#1-2單元，共計104套房源。B.針對其他客戶意向強烈的房源，如銷售員無法引導購買30#單元，可推出特殊優惠政策。感謝閱讀優惠政策建議：客戶須先交納10萬元預定金，預定該房源，享受實際推出房價的2%優惠。精品文檔放心下載4.價格策略：低于客戶預期，高于市場A.周邊樓盤價格一覽表項目名稱所處區位綜合分析實際價格團購價格永明路與燈塔路直接競爭對手：同等區位，戶

香格里拉3600元/M2

交會處東北角型偏小易消化；品牌力較弱。感謝閱讀文峰大道與XX路超級大盤，操作上不成系統；

華強城3200元/M2

交匯處東南具備品牌知名度，不夠高端。謝謝閱讀人民大道121號老城區核心、周邊配套完善；

書香園元/M2

六中對面景觀與戶型較弱。品牌力較弱精品文檔放心下載B.結合上述價格分析，京林三期作為市場最高端的項目，價格應高于市場，但不宜過高，過精品文檔放心下載3800元/M2，感謝閱讀一次性付款后實際銷售均價約為3700元/M2。C.在樓層定價方面，建議1-5層/6-10層/11-15層/16-20層/21-26層，分別制定統一價格，精品文檔放心下載謝謝閱讀3/6四.京林三期上市營銷推廣鋪排年月日大類小類到位時間現場戶外戶外廣告、現場圍擋、售樓部燈箱12月30日感謝閱讀報紙廣告XX日報、大河速遞、安廣電報整版硬廣12月29日創作完成感謝閱讀飛播短信文字創作撰寫12月30日名片、賀年卡、戶型單片12月30日，制作到位謝謝閱讀12月26日初稿提交

銷售道具產品樓書1月10日定稿輸出1月16日制作到位A.團隊組建與管理：銷售隊伍的組建、銷售人員的培訓，案場管理與傭金制度等。謝謝閱讀謝謝閱讀第一階段：認購銷售期（2008年12月31日—2009年01月11日）感謝閱讀1.營銷任務：全方位宣傳啟動，京林三期正式銷售，實現80%的銷售與回款任務。謝謝閱讀2.營銷鋪排：第一步：12月31日，全方位媒體廣告投放，京林三期正式亮相謝謝閱讀A.現場戶外投放排期媒介形式發布時間廣告主題主標：為極少數人加冕戶外廣告12.31副標：160-287M2絕版瞰景大宅震撼發售，限時優惠全面啟動！精品文檔放心下載信息：承諾保值，交房一年可無理由退房畫面之一：主標：為極少數人加冕現場大牌12.31副標：160-287M2絕版瞰景大宅震撼發售，與身價百萬以上者共賞！畫面之二：主標：品質豪宅XX人居分水嶺副標：一年承諾保值，交房一年無理由退房/限時優惠全面啟動！售樓部燈箱12.31京林中央公園三期為極少數人加冕B.報紙廣告發布排期媒介/規格投放時間廣告主題4/6XX日報/大河速主標：為極少數人加冕12.31感謝閱讀版硬廣信息：承諾保值，交房一年可無理由退房C.飛播與短信投放（12月31日）a.電視飛播：元旦將至，京林公司全體員工恭祝新老客戶新年快樂，合家幸福！京林中央感謝閱讀公園三期160-28710410日期間認購，感謝閱讀可享受超值驚喜優惠；老業主介紹成交直接獎勵現金2000元。敬請咨詢5999999。謝謝閱讀b.手機短信：元旦降至，京林恭祝新年快樂！京林三期160-287月10日前精品文檔放心下載限時優惠發售，老客戶介紹成交獎2000元。咨詢熱線5999999感謝閱讀第二步：09年1月1-11日，全面消化意向客戶，快速簽約回籠資金謝謝閱讀A.營銷重點：立足前期積累意向客戶與老業主，不斷通過手機短信形式，不斷制造緊迫感，謝謝閱讀結合限時優惠政策與老帶新優惠的執行，形成客戶搶購好房源的局面，快速拉動銷售。感謝閱讀B.宣傳加熱：1月07日-在XX日報上投放半版硬廣，全面促進銷售。感謝閱讀XX京林中央公園三期/160-287M2絕版瞰景大宅，倒計時優惠發售中！

（一年承諾保值交房一年后無理由退房）精品文檔放心下載1月09日-群發短信形式，制造銷售緊迫感，拉動銷售。感謝閱讀敬告各位客戶：京林三期瞰景豪宅一周熱銷36套，再創樓市奇跡。截止本次優惠僅剩最后2精品文檔放心下載天，房源有限逾期不候，敬請睿智掌握。咨詢熱線5999999精品文檔放心下載第二階段：熱銷炒作期（2009年01月12日—2009年01月15日）感謝閱讀A.延長優惠時間，進一步落實簽約，加快資金回籠速度——將限時優惠活動延長至1月15日，對外宣稱一次性付款優惠2%。在實際操作中，可根謝謝閱讀據客戶購房意愿，通過內部走關系的方式，最終將一次性購房優惠落定在3%，強化優惠的難感謝閱讀度，贏得客戶的購買，加快資金回籠。B.京林三期逆勢熱銷炒作，締造品質豪宅標準，刺激跟進簽約謝謝閱讀發布時間：09年1月14日發布方式：XX日報半版硬廣+半版軟文精品文檔放心下載傳播內容：解密京林三期逆勢熱銷背后，建立并深化品質豪宅新標準；并通過熱銷氛圍精品文檔放心下載的炒作，刺激觀望客戶跟進簽約，強化品牌效應，勞動整體銷售進展。謝謝閱讀C.贊助中國銀行VIP金卡客戶年終聯誼會，深入挖掘新客戶精品文檔放心下載5/6時間地點：2009年1月10-18日/XX賓館（具體時間地點待定）精品文檔放心下載活動方式：獨家贊助