房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)操程序及技巧裴玉梅pym1261@163.comQQ:99191735房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算裴玉梅主要內(nèi)容土地增值稅清算程序及準(zhǔn)備的資料土地增值稅清算審核注意要點(diǎn)主要內(nèi)容土地增值稅清算程序及準(zhǔn)備的資料土地增值稅清算審核注相關(guān)文件：1．《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）2．《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）3．《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函[2010]220號(hào))相關(guān)文件：一、土地增值稅清算程序及準(zhǔn)備的資料（一）清算的介入對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的把握：證件類(lèi)立項(xiàng)批復(fù)書(shū)國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證總體規(guī)劃平面圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證商品房預(yù)售/銷(xiāo)售許可證、房屋測(cè)繪報(bào)告結(jié)算書(shū)、竣工驗(yàn)收備案表一、土地增值稅清算程序及準(zhǔn)備的資料（一）清算的介入清算單位（二）清算的單位以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的，以分期項(xiàng)目為單位清算。

立項(xiàng)批文

清算單位（二）清算的單位以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)關(guān)于土地增值稅清算單位目前各地采用的主要依據(jù)如下：1、發(fā)改委項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)（備案）文件;2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、建筑工程施工許可證；4、銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證；5、初始產(chǎn)權(quán)登記證明。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以分期銷(xiāo)售形式開(kāi)發(fā)并能夠分別核算各期收入和扣除項(xiàng)目的也可作為分期清算單位。關(guān)于土地增值稅清算單位房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算疑難問(wèn)題解析問(wèn)題：1、分期方法不同，對(duì)于各期增值率不同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，整體稅負(fù)不同。2、分期依據(jù)繁多而無(wú)明確規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算疑難問(wèn)題解析問(wèn)題：應(yīng)清算可清算（三）清算條件應(yīng)清算可清算（三）清算條件應(yīng)清算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應(yīng)清算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房可清算已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的可清算已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整應(yīng)清算可清算對(duì)符合應(yīng)清算條件的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對(duì)于納稅人在滿足應(yīng)清算條件而又未辦理清算手續(xù)的，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的規(guī)定處理。

對(duì)符合可清算條件的項(xiàng)目，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)清算可清算對(duì)符合應(yīng)清算條件的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)的文書(shū)

《限期提供資料通知書(shū)》

《稅務(wù)文書(shū)送達(dá)回執(zhí)》

《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》

納稅人提供的表格稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)的文書(shū)《限期提供資料通知書(shū)》《稅務(wù)文書(shū)送達(dá)回（四）清算準(zhǔn)備哪些資料1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書(shū)面申請(qǐng)、土地增值稅納稅申報(bào)表；一正十二附

明細(xì)表2、證件類(lèi)（對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的把握）：立項(xiàng)批復(fù)書(shū)國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證總體規(guī)劃平面圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證商品房預(yù)售/銷(xiāo)售許可證、房屋測(cè)繪報(bào)告結(jié)算書(shū)、竣工驗(yàn)收備案表（四）清算準(zhǔn)備哪些資料1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書(shū)面申（8）人防批復(fù)或人防易地建設(shè)費(fèi)情況（9）涉及到拆遷補(bǔ)償?shù)暮驼颠€的，應(yīng)提供相應(yīng)的補(bǔ)償協(xié)議和返還申請(qǐng)、批復(fù)；（10）涉及會(huì)所、幼兒園、學(xué)校、物業(yè)房、地上地下車(chē)庫(kù)的，對(duì)其產(chǎn)權(quán)的歸屬進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)說(shuō)明，并提供移交協(xié)議；（11）涉及到改制、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、保障房等其他方面的，應(yīng)提供政府等相關(guān)文件資料。（8）人防批復(fù)或人防易地建設(shè)費(fèi)情況3、合同、統(tǒng)計(jì)表（1）、前期、基礎(chǔ)、配套及主體建筑、安裝、裝飾項(xiàng)目工程施工合同及相應(yīng)的工程預(yù)、結(jié)、決算報(bào)告；相關(guān)合同變更會(huì)簽的，應(yīng)提供甲方、乙方、監(jiān)理方等簽字并蓋章的變更會(huì)簽證明；（2）、涉及甲供材的，應(yīng)提供相應(yīng)購(gòu)銷(xiāo)合同及驗(yàn)收交接證明；（3）、完工項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本臺(tái)帳（公司備查帳，顯示項(xiàng)目類(lèi)別、工程名稱(chēng)、施工單位、合同價(jià)格、結(jié)算價(jià)格、發(fā)票情況、入帳情況、付款情況），未開(kāi)票預(yù)提的應(yīng)提供相應(yīng)的合同、協(xié)議即預(yù)提的依據(jù)；3、合同、統(tǒng)計(jì)表（4）、能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同；（5）、不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票、收據(jù)存根；（6）、商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表等（銷(xiāo)控表）（包括完工項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售收入、用途等，有代收代付收費(fèi)的，應(yīng)列明）及相應(yīng)購(gòu)房合同、發(fā)票，涉及代銷(xiāo)的，應(yīng)提供代銷(xiāo)協(xié)議及結(jié)算辦法，售價(jià)低于市價(jià)的應(yīng)提供原因說(shuō)明；（4）、能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同；4、企業(yè)電子帳及賬本憑證：（1）完工項(xiàng)目歷年的包含輔助核算項(xiàng)目的1級(jí)—末級(jí)的科目余額表（2）完工項(xiàng)目從立項(xiàng)到完工按開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分列的電腦帳（截止日:完工結(jié)束日）；（3）完工項(xiàng)目歷年的應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅電腦帳；（4）完工項(xiàng)目歷年預(yù)收帳款、其他應(yīng)付款、營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)外收入、營(yíng)業(yè)成本、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品電腦帳；（5）完工項(xiàng)目歷年的賬本憑證；4、企業(yè)電子帳及賬本憑證：

對(duì)不同類(lèi)型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，計(jì)算應(yīng)繳土地增值稅。分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；23（五）清算審核開(kāi)始時(shí)首要關(guān)注點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；1對(duì)不同類(lèi)型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，（六）土地增值稅清算審核結(jié)束應(yīng)做哪些工作1.審核結(jié)束后應(yīng)及時(shí)整理、制作科目檢查情況核對(duì)表、審核工作底稿、成本匯總表、成本調(diào)整表，以記錄稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核過(guò)程中的審核內(nèi)容、數(shù)據(jù)。具體程序:◆制作科目核對(duì)表、稅務(wù)文書(shū)送達(dá)回證——納稅人核對(duì)，加蓋公章及在每一科目核對(duì)表最后一頁(yè)寫(xiě)上“所記載的數(shù)據(jù)、內(nèi)容是由我單位提供的帳薄、憑證中提取，經(jīng)我單位核實(shí)，所有的數(shù)據(jù)、內(nèi)容均與原件記載的數(shù)據(jù)、內(nèi)容相一致。”字樣，納稅人簽名及寫(xiě)上日期。◆及時(shí)制作收入、面積、成本、稅金、費(fèi)用、往來(lái)等工作底稿，用于記錄主管稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部工作。（六）土地增值稅清算審核結(jié)束應(yīng)做哪些工作1.審核結(jié)束后應(yīng)及時(shí)土地增值稅清算結(jié)果《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》內(nèi)容：土地增值稅清算審核結(jié)束，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)下達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》和《送達(dá)回證》，將審核結(jié)果書(shū)面通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，主要內(nèi)容：1、土地增值稅清算結(jié)果。2、明確土地增值稅后續(xù)管理事宜。3、在規(guī)定的期限內(nèi)辦理補(bǔ)、退稅款事宜。4、其他涉稅事宜。土地增值稅清算結(jié)果《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》內(nèi)容：土地增值稅清算審核土地增值稅清算資料的歸檔及要求土地增值稅清算資料的歸檔及要求（七）清算后土地增值稅后續(xù)管理1、土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅是否加收滯納金問(wèn)題納稅人在清算時(shí)補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。（七）清算后土地增值稅后續(xù)管理1、土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土2、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按月進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)自2007年2月1日起執(zhí)行。2、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理“清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額”——是清算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或分期項(xiàng)目中經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)允許扣除的扣除項(xiàng)目金額。“清算的總建筑面積”——是清算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或分期項(xiàng)目中經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)已銷(xiāo)售的建筑面積。“清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額”——是清算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或分期項(xiàng)（八）土地增值稅預(yù)征與清算的銜接問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工結(jié)算后，辦理清算手續(xù)前，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入的，應(yīng)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅；辦理清算手續(xù)前用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，應(yīng)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅；辦理清算手續(xù)過(guò)程中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入，未取得清算書(shū)面審核結(jié)果的，應(yīng)繼續(xù)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。取得清算書(shū)面審核結(jié)果后，應(yīng)按187號(hào)文第八條規(guī)定計(jì)算辦理清算手續(xù)過(guò)程中應(yīng)繳納的土地增值稅，在規(guī)定期限內(nèi)辦理補(bǔ)退稅手續(xù)。（八）土地增值稅預(yù)征與清算的銜接問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工結(jié)二、土地增值稅清算審核注意要點(diǎn)（一）實(shí)際支付開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的截止時(shí)間

（1）符合“187號(hào)文”第二條第（一）項(xiàng)清算條件的（應(yīng)清算），以滿足清算條件之日起90日內(nèi)或納稅人申報(bào)之日（按孰先原則確認(rèn)），為計(jì)算實(shí)際支付開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的截止時(shí)間。（2）符合“187號(hào)文”第二條第（二）項(xiàng)清算條件的（可清算），以接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知書(shū)之日起90日內(nèi)或納稅人申報(bào)之日（按孰先原則確認(rèn)），為計(jì)算實(shí)際支付開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的截止時(shí)間。二、土地增值稅清算審核注意要點(diǎn)（一）實(shí)際支付開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用（二）對(duì)面積的審核注意要點(diǎn)

1、區(qū)分各種面積（1）區(qū)分可售面積與公配面積（2）區(qū)分可售面積與已售面積（3）區(qū)分普通住宅面積與非普通住宅面積和其他房產(chǎn)面積(4)注意公共配套設(shè)施實(shí)際用途（二）對(duì)面積的審核注意要點(diǎn)《土地增值稅條例》第八條明確“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”享有優(yōu)惠政策，那么何為“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”呢？財(cái)稅[2006]21號(hào)文件和財(cái)稅[2006]141號(hào)文件都定義為國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)（即：國(guó)八條）制定的“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”三個(gè)條件，一般來(lái)說(shuō)是：容積率不低于1.0，面積不高于120平方米，銷(xiāo)售價(jià)格不高于同類(lèi)1.2倍，可以上浮20%執(zhí)行。《土地增值稅條例》第八條明確“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”享有優(yōu)惠政策，那ThermometerPlaceholderforyourownsubheadline01020304050-20-30-40-1001020304050-20-30-40-10根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（

國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

3、注意公共配套設(shè)施實(shí)際用途ThermometerPlaceholderforyou（三）收入的審核要點(diǎn)1、土地增值稅征收范圍：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入，沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓不征稅。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)經(jīng)濟(jì)受益。非直接銷(xiāo)售的收入確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。（三）收入的審核要點(diǎn)1、土地增值稅征收范圍：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用2、清算時(shí)收入確認(rèn)國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)：土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

收入的審核要點(diǎn)2、清算時(shí)收入確認(rèn)收入的審核要點(diǎn)收入的審核要點(diǎn)3、代收稅費(fèi)是否計(jì)入收入代收稅款，不計(jì)入銷(xiāo)售收入。對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如代收費(fèi)用是計(jì)計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。收入的審核要點(diǎn)3、代收稅費(fèi)是否計(jì)入收入4、銷(xiāo)售面積與可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性的審核審核收入情況時(shí)，應(yīng)結(jié)合銷(xiāo)售發(fā)票、銷(xiāo)售合同（含房管部門(mén)網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷(xiāo)售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷(xiāo)售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；5、對(duì)銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；4、銷(xiāo)售面積與可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性的審核5、非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

5、非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定6、低價(jià)售房給職工、親戚，收入調(diào)整《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的公告》房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低的收入確定對(duì)納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于同期同類(lèi)房地產(chǎn)平均銷(xiāo)售價(jià)格10%的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其評(píng)估。納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，又無(wú)正當(dāng)理由的，應(yīng)按照房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的價(jià)格確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入。對(duì)以下情形的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，即使明顯偏低，可視為有正當(dāng)理由：

1、法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格；

2、以公開(kāi)拍賣(mài)方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)格；

3、政府物價(jià)部門(mén)確定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格；

4、經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他合理情形。

6、低價(jià)售房給職工、親戚，收入調(diào)整《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地豫地稅函〔2010〕202號(hào)

河南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知

二、關(guān)于“計(jì)稅價(jià)格明顯偏低”的問(wèn)題。

《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)〔2010〕28號(hào)）第三條第二款第6小項(xiàng)中：“申報(bào)的計(jì)稅價(jià)格明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的，按核定征收率8%征收土地增值稅”，該處的“明顯偏低”是指低于該項(xiàng)目當(dāng)月同類(lèi)房地產(chǎn)平均銷(xiāo)售價(jià)格的10%，如當(dāng)月無(wú)銷(xiāo)售價(jià)格的應(yīng)按照上月同類(lèi)房地產(chǎn)平均銷(xiāo)售價(jià)格計(jì)算；無(wú)銷(xiāo)售價(jià)格的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)、社會(huì)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)格、繳納契稅的價(jià)格和實(shí)際交易價(jià)格，按孰高原則確定計(jì)稅價(jià)格。豫地稅函〔2010〕202號(hào)

河南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于土地增7、車(chē)位、車(chē)庫(kù)、地下室收入的歸屬青地稅函〔2009〕47號(hào)（青島地稅局）

十二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將車(chē)庫(kù)或者停車(chē)位轉(zhuǎn)讓?zhuān)涫杖胧欠裼?jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？

答：根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。據(jù)此，凡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂銷(xiāo)售合同，約定將上述車(chē)庫(kù)、車(chē)位的所有權(quán)出售給購(gòu)房人的，取得的收入并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；附贈(zèng)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位因未取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)算銷(xiāo)售收入。

利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂合同，將停車(chē)場(chǎng)所法律法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人的，向購(gòu)房人取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施計(jì)入扣除，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂車(chē)庫(kù)、車(chē)位一定期限租賃使用權(quán)合同，其取得的租賃收入，不計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

7、車(chē)位、車(chē)庫(kù)、地下室收入的歸屬青地稅函〔2009〕47號(hào)河南省地方稅務(wù)局公告2011年第10號(hào)

三、關(guān)于車(chē)庫(kù)、地下室歸屬問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)房者隨房屋一并購(gòu)買(mǎi)的地下室、車(chē)庫(kù)，在預(yù)征收土地增值稅時(shí)，采用隨房確定的原則：即銷(xiāo)售房屋為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，地下室、車(chē)庫(kù)按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅確定；銷(xiāo)售房屋為非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的，地下室、車(chē)庫(kù)按照非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目確定。待清算時(shí)，應(yīng)將地下室、車(chē)庫(kù)收入并入除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)買(mǎi)者未購(gòu)買(mǎi)房屋但單獨(dú)購(gòu)買(mǎi)了地下室、車(chē)庫(kù)、閣樓的，按照其他房地產(chǎn)項(xiàng)目征收土地增值稅。

河南省地方稅務(wù)局公告2011年第10號(hào)

8、買(mǎi)一送一，折扣銷(xiāo)售A房地產(chǎn)企業(yè)在近期的促銷(xiāo)活動(dòng)中，舉辦了成交客戶抽獎(jiǎng)活動(dòng)，最高獎(jiǎng)項(xiàng)為一輛價(jià)值40萬(wàn)元的小轎車(chē)。若業(yè)主放棄獎(jiǎng)項(xiàng)，可直接獲得40萬(wàn)元的價(jià)格折扣。商品房單套售價(jià)200萬(wàn)元。

8、買(mǎi)一送一，折扣銷(xiāo)售A房地產(chǎn)企業(yè)在近期的促銷(xiāo)活動(dòng)中，（四）扣除項(xiàng)目的審核要點(diǎn)

1合法性原則

真實(shí)性原則

23準(zhǔn)確性原則

相關(guān)性原則

45配比性原則

6一致性原則

1、扣除項(xiàng)目的確認(rèn)原則（四）扣除項(xiàng)目的審核要點(diǎn)

1合法性原則真實(shí)性原則23準(zhǔn)確（1）在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。合法性（2）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。真實(shí)性（3）扣除項(xiàng)目金額中應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。準(zhǔn)確性（4）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是在清算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹Ｏ嚓P(guān)性（5）納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。配比（6）對(duì)同一類(lèi)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。一致性（1）在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支2、扣除項(xiàng)目的計(jì)算分?jǐn)偅?）納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，分?jǐn)偡椒ǎ?/p>

a.在不同期項(xiàng)目之間按占地面積計(jì)算分?jǐn)偅?/p>

b.在同一期項(xiàng)目?jī)?nèi)按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅?/p>

c.也可按稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂＃?）納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算時(shí)，只就實(shí)際支付的款項(xiàng)且可提供合法有效憑證部分分?jǐn)偪鄢９才涮壮杀举M(fèi)用未發(fā)生的，不得預(yù)提公共配套的成本費(fèi)用，待實(shí)際發(fā)生時(shí)，在發(fā)生清算時(shí)計(jì)算扣除。2、扣除項(xiàng)目的計(jì)算分?jǐn)偅?）納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分扣除項(xiàng)目的計(jì)算分?jǐn)偅?）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)不同的項(xiàng)目所共同擁有的公共配套設(shè)施，先按不同項(xiàng)目占地面積計(jì)算分?jǐn)偅侔辞逅沩?xiàng)目?jī)?nèi)建筑面積計(jì)算分?jǐn)偂＃?）、分期開(kāi)發(fā)計(jì)算分?jǐn)偡椒ㄒ恢滦詥?wèn)題分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目各清算單位扣除項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偡椒☉?yīng)保持一致性。扣除項(xiàng)目的計(jì)算分?jǐn)?.取得土地使用權(quán)所支付的金額審核要點(diǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。3.取得土地使用權(quán)所支付的金額審核要點(diǎn)取得土地使用權(quán)所支付的取得土地使用權(quán)支付金額的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）審核取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。（二）如果同一土地有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額的計(jì)算是否正確。（三）審核取得土地使用權(quán)支付金額是否含有關(guān)聯(lián)方的費(fèi)用。（四）審核有無(wú)將期間費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形。（五）審核有無(wú)預(yù)提的取得土地使用權(quán)支付金額。（六）比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項(xiàng)目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常。取得土地使用權(quán)支付金額的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）公共配套設(shè)施費(fèi)前期工程費(fèi)建安工程費(fèi)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本審核要點(diǎn)公共配套設(shè)施費(fèi)前期工程費(fèi)建安工程費(fèi)土地征用及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)審核要點(diǎn)包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。拆遷不同的補(bǔ)償方式收入成本的確認(rèn)：國(guó)稅函（2010）220號(hào)（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)審核要點(diǎn)國(guó)稅函[2010]220號(hào)

六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

國(guó)稅函[2010]220號(hào)六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)“拆一還一”營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅營(yíng)業(yè)稅：對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類(lèi)住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)超出拆遷建筑面積的部分，市場(chǎng)價(jià)。土地增值稅：按市場(chǎng)價(jià)格確認(rèn)收入的同時(shí)，還應(yīng)將此收入確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。企業(yè)所得稅按市場(chǎng)價(jià)格確認(rèn)收入的同時(shí)，還應(yīng)將此收入確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。“拆一還一”營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅營(yíng)業(yè)稅：關(guān)于“拆一還一”實(shí)物補(bǔ)償形式的回遷房，其營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)如何確定？《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函發(fā)〔1995〕549號(hào)）規(guī)定：“對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類(lèi)住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會(huì)用房、車(chē)棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營(yíng)業(yè)稅的，不再征收營(yíng)業(yè)稅。”該文件是專(zhuān)門(mén)針對(duì)外商投資的房地產(chǎn)企業(yè)，而國(guó)稅函發(fā)〔1995〕549號(hào)是國(guó)家稅務(wù)總局專(zhuān)門(mén)針對(duì)江蘇省國(guó)稅局的一個(gè)批復(fù)，那么該文件對(duì)內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)是否適用呢？?jī)?nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)不適用，關(guān)于“拆一還一”實(shí)物補(bǔ)償形式的回遷房，其營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)該是按照回遷房市場(chǎng)公允價(jià)來(lái)確定，并按照回遷房市場(chǎng)公允價(jià)向被拆遷人開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。關(guān)于“拆一還一”實(shí)物補(bǔ)償形式的回遷房，其營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)如何確營(yíng)業(yè)稅：無(wú)論是政策性拆遷還是商業(yè)性拆遷，拆遷人給予被拆遷人回遷房時(shí)，必須按照市場(chǎng)公允價(jià)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條土地增值稅：政府給予企業(yè)的拆遷補(bǔ)償款應(yīng)從企業(yè)實(shí)際發(fā)生的拆遷補(bǔ)償支出中扣除，而且政府給予企業(yè)的拆遷補(bǔ)償款不作為土地增值稅征稅收入，但是要沖減開(kāi)發(fā)成本中的補(bǔ)償支出，從而減少計(jì)算土地增值稅時(shí)的扣除項(xiàng)目金額。營(yíng)業(yè)稅：無(wú)論是政策性拆遷還是商業(yè)性拆遷，拆遷人給予被拆遷人回河南省地方稅務(wù)局關(guān)于小李莊城中村改造項(xiàng)目建設(shè)安置房征收流轉(zhuǎn)稅問(wèn)題的批復(fù)

2011年7月4日

豫地稅函﹝2011﹞212號(hào)

計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的確定方式，對(duì)按照鄭州市人民政府規(guī)定的拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償?shù)姆慨a(chǎn)面積部分，按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定確定計(jì)稅營(yíng)業(yè)額，其中組成計(jì)稅價(jià)格的計(jì)算公式為：同類(lèi)住宅的房屋開(kāi)發(fā)成本×（1+成本利潤(rùn)率）÷（1—營(yíng)業(yè)稅稅率）；補(bǔ)償房產(chǎn)面積超過(guò)政府規(guī)定的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的，其超出部分，應(yīng)按向被拆遷人實(shí)際收取超面積部分的全部款項(xiàng)確認(rèn)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。15%

關(guān)于土地增值稅問(wèn)題

小李莊城中村改造項(xiàng)目收到的搬家費(fèi)、拆遷工作經(jīng)費(fèi)、村民集體的過(guò)渡費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)等補(bǔ)償費(fèi)用，在土地增值稅清算時(shí)，按規(guī)定分別沖減成本或費(fèi)用。河南省地方稅務(wù)局關(guān)于小李莊城中村改造項(xiàng)目建設(shè)安置房征收流轉(zhuǎn)稅一般審核要求同一宗土地有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)偅謹(jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。是否存在將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。、拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。一般審核要求同一宗土地有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)偅謹(jǐn)傓k土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）審核征地費(fèi)用、拆遷費(fèi)用等實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。（二）審核支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)，并與相關(guān)賬目核對(duì)。（三）審核納稅人在由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)的相關(guān)扣除項(xiàng)目，是否按稅收規(guī)定扣除。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）審核特殊規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因逾期繳納土地出讓金而產(chǎn)生的滯納金不得扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以非貨幣形式取得土地使用權(quán)或者在建工程的，按照187號(hào)文第三條第一款規(guī)定的方法和順序確認(rèn)收入并開(kāi)具發(fā)票。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。特殊規(guī)定：（2）前期工程費(fèi)審核要點(diǎn)包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”（臨時(shí)通水、臨時(shí)通電、臨時(shí)通路和土地平整）等支出。具體可包括規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、勘探觀測(cè)費(fèi)、考古調(diào)查費(fèi)、檢測(cè)測(cè)量費(fèi)、衛(wèi)生安全評(píng)估費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、面積測(cè)繪費(fèi)、環(huán)保費(fèi)、模型費(fèi)、市政配套費(fèi)、曬圖費(fèi)、圖紙復(fù)印費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、道路臨時(shí)占用的行政收費(fèi)等，這些都是由建設(shè)方即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。附表（2）前期工程費(fèi)審核要點(diǎn)包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文STOP售樓中心的設(shè)計(jì)費(fèi)、裝修費(fèi)屬于銷(xiāo)售費(fèi)用新型墻體材料\水泥資金正常情況下是屬于可退回的資金材料檢測(cè)費(fèi)（除樁承臺(tái)以下的檢測(cè)費(fèi)）：施工單位負(fù)擔(dān)STOP售樓中心的設(shè)計(jì)費(fèi)、裝修費(fèi)屬于銷(xiāo)售費(fèi)用前期工程費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）審核前期工程費(fèi)的各項(xiàng)實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。（二）審核納稅人是否虛列前期工程費(fèi)，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用是否按稅收規(guī)定扣除。前期工程費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）審核前期工程建安工程費(fèi)的審核（3）建安工程費(fèi)審核要點(diǎn)合同結(jié)算書(shū)的審核質(zhì)量保證金處理對(duì)建安發(fā)票真實(shí)性的審核樣板房裝修費(fèi)贈(zèng)送家電產(chǎn)品列支問(wèn)題建安工程費(fèi)的審核（3）建安工程費(fèi)審核要點(diǎn)合同結(jié)算書(shū)的審核質(zhì)量國(guó)稅函[2010]220號(hào)

質(zhì)量保證金以是否開(kāi)具發(fā)票作為扣除前提

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)量保證金不得計(jì)算扣除。國(guó)稅函[2010]220號(hào)質(zhì)量保證金以是否開(kāi)具發(fā)票作為扣除房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部等營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中如何扣除？發(fā)布日期：2010年08月23日

來(lái)源:國(guó)家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司

答：房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施費(fèi)，應(yīng)分不同情況處理：

一、房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)銷(xiāo)售費(fèi)用扣除。售樓部、樣板房?jī)?nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購(gòu)置支出不得在銷(xiāo)售費(fèi)用中列支。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)修建臨時(shí)售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。

三、房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施（如：會(huì)所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

依據(jù)上述解釋?zhuān)J(rèn)為紅線外，不在項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)，不屬于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品核算范疇，應(yīng)計(jì)入費(fèi)用比較合適，移交政府按照捐贈(zèng)處理。房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部等營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中如建筑安裝工程費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）出包方式。重點(diǎn)審核完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存在明顯異常。當(dāng)二者差異較大時(shí)，應(yīng)當(dāng)追加下列審核程序，以獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)：

1.從合同管理部門(mén)獲取施工單位與開(kāi)發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進(jìn)行核對(duì)；

2.實(shí)地查看項(xiàng)目工程情況，必要時(shí)，向建筑監(jiān)理公司取證；

3.審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方（尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時(shí)段享受稅收優(yōu)惠時(shí)）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價(jià)的情形。（二）自營(yíng)方式。重點(diǎn)審核施工所發(fā)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)和管理費(fèi)支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理。建筑安裝工程費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）出包方式。重建筑安裝工程費(fèi)審核一般審核要求：發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料時(shí)，自購(gòu)建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門(mén)公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用自營(yíng)方式自行開(kāi)發(fā)施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無(wú)虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具。建筑安裝工程費(fèi)審核一般審核要求：甲供材甲供材料是建筑行業(yè)的通稱(chēng),是指在工程施工建設(shè)中由開(kāi)發(fā)建設(shè)方(甲方)采購(gòu)和提供工程中使用的材料給施工方(乙方)。甲供材營(yíng)業(yè)稅的相關(guān)規(guī)定：

對(duì)于工程（不包括裝飾勞務(wù)）所用的原材料及其他物資和動(dòng)力價(jià)款，無(wú)論是建設(shè)單位提供還是施工方提供，均應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。營(yíng)業(yè)稅的相關(guān)規(guī)定：對(duì)設(shè)備的相關(guān)規(guī)定：財(cái)稅【2003】16號(hào)文第十三條規(guī)定設(shè)備的范圍“：通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發(fā)球筒、機(jī)泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設(shè)備。其他建筑安裝工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額也不包含設(shè)備價(jià)值，具體設(shè)備名單可由省級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各自實(shí)際情況列舉。對(duì)設(shè)備的相關(guān)規(guī)定：《關(guān)于明確建筑安裝工程計(jì)稅營(yíng)業(yè)額可減除其價(jià)值的設(shè)備名單的通知》（粵地稅函[2004]720號(hào)）對(duì)設(shè)備的規(guī)定：一、輸配變電工程所使用的變電設(shè)備、電纜；二、電梯、空調(diào)設(shè)備、鍋爐；三、機(jī)器設(shè)備、電子通訊設(shè)備；四、省地方稅務(wù)局規(guī)定的其他設(shè)備注意：甲供材中材料部分營(yíng)業(yè)稅的納稅人是施工方，而不是建設(shè)方。《關(guān)于明確建筑安裝工程計(jì)稅營(yíng)業(yè)額可減除其價(jià)值的設(shè)備名單的通知案例1：甲公司（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）與乙公司簽訂建筑合同，甲為建設(shè)方，乙為承包方，合同規(guī)定，甲方自購(gòu)材料1000萬(wàn)，其余為乙方包工包料共2000萬(wàn)，請(qǐng)問(wèn)營(yíng)業(yè)稅如何征收？甲方、乙方分別以何種發(fā)票入賬？案例1：案例2：甲公司（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）與乙公司簽訂建筑合同，甲為建設(shè)方，乙為承包方，合同規(guī)定，甲方提供設(shè)備500萬(wàn)，其余為乙方包工包料共2000萬(wàn)，請(qǐng)問(wèn)營(yíng)業(yè)稅如何征收？甲方、乙方分別以何種發(fā)票入賬？案例2：總結(jié)：1.甲供材的納稅人為施工方，不是建設(shè)方；2.注意包工包料合同和甲供材合同的區(qū)別；3.注意甲供材和甲供設(shè)備的區(qū)別4.工程結(jié)算書(shū)是否包含甲供材合同中材料的價(jià)款總結(jié)：（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)審核要點(diǎn)開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)審核要點(diǎn)開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排【案例】：某地塊競(jìng)拍時(shí)，政府部門(mén)在招拍掛文件中明確要求競(jìng)得者必須在項(xiàng)目紅線外無(wú)償建造一條長(zhǎng)5公里、寬50米的城市一級(jí)道路和一座占地100畝、造價(jià)不低于3000萬(wàn)元的市政公園，兩項(xiàng)附加工程的造價(jià)由競(jìng)得者承擔(dān)，不包含在土地出讓金之內(nèi)。甲公司最后取得了該地塊，請(qǐng)?zhí)峁┓桨富蚪ㄗh，以便讓甲公司承擔(dān)的紅線外建設(shè)支出可以作為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。

【案例】：某地塊競(jìng)拍時(shí)，政府部門(mén)在招拍掛文件中明確要求競(jìng)得者【分析】：根據(jù)土地增值稅條例、國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文等有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)一般都是指“開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)”或“開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)”建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園、郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施等配套設(shè)施，對(duì)“開(kāi)發(fā)小區(qū)外”或“開(kāi)發(fā)區(qū)外”即紅線外發(fā)生的類(lèi)似成本往往認(rèn)定為是企業(yè)對(duì)政府的“捐贈(zèng)”而不認(rèn)可是“拿地”成本。將其作為視同銷(xiāo)售征營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。

【分析】：根據(jù)土地增值稅條例、國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文等有浙江省--紅線外道路的改造、綠化等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在其土地開(kāi)發(fā)區(qū)域外（紅線外）按照當(dāng)?shù)卣螅瑸榫o鄰其開(kāi)發(fā)區(qū)域的市民廣場(chǎng)進(jìn)行了廣場(chǎng)道路的改造、綠化等，上述發(fā)生的費(fèi)用是否可按市政配套費(fèi)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本？答：如政府土地出讓招標(biāo)文件中明確規(guī)定該市民廣場(chǎng)由房地產(chǎn)企業(yè)代建，并作為土地拍賣(mài)的條件之一的，廣場(chǎng)道路的改造、綠化等可依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文第二十七條規(guī)定，作為公共配套設(shè)施處理。浙江省--紅線外道路的改造、綠化等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在其土地小結(jié)：審核前期工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的一般要求前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂Ｐ〗Y(jié)：審核前期工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的一般要求（5）公共配套設(shè)施費(fèi)的審核要點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。（5）公共配套設(shè)施費(fèi)的審核要點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否轉(zhuǎn)為自用對(duì)外經(jīng)營(yíng)無(wú)償移交給全體業(yè)主的或政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否轉(zhuǎn)為自用對(duì)外經(jīng)營(yíng)無(wú)償移交給全體業(yè)主的或政府人防設(shè)施清算能否作配套設(shè)施稅前扣除？

問(wèn)：我公司為河北省一家房地產(chǎn)企業(yè)。請(qǐng)問(wèn)：1、無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下室如何判斷是否為人防設(shè)施？2、如果是人防設(shè)施的地下室（無(wú)產(chǎn)權(quán)）是否可以作為配套設(shè)施在土地增值稅前扣除，取得的地下室銷(xiāo)售收入是否并入土地增值稅收入？3、如果是非人防性質(zhì)的地下室（無(wú)產(chǎn)權(quán)），部分由開(kāi)發(fā)商將其隨住宅銷(xiāo)售，部分由物業(yè)公司收取租金，土地增值稅清算時(shí)如何處理？

人防設(shè)施清算能否作配套設(shè)施稅前扣除？問(wèn)：我公司為河北省房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)房屋時(shí)配套建設(shè)的地下人防設(shè)施，應(yīng)該移交給人防辦，但是人防辦答復(fù)由房地產(chǎn)公司自行管理待政府有需要時(shí)再無(wú)償提供給人防辦，請(qǐng)問(wèn)建設(shè)地下人防發(fā)生的成本費(fèi)用在土地增值稅清算時(shí)可否扣除?來(lái)源：青島市地稅局

發(fā)布日期：2012年12月05日根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文件的規(guī)定“建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；”，移交政府需要以是否有移交手續(xù)判斷，沒(méi)有手續(xù)沒(méi)法證明移交，所以不能扣除。

房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)房屋時(shí)配套建設(shè)的地下人防設(shè)施，應(yīng)該移交給人防辦基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否取得合法有效的憑證。（二）如果有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。（三）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用。（四）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開(kāi)具的各類(lèi)憑證。（五）審核是否將期間費(fèi)用記入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用。（六）審核有無(wú)預(yù)提的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用。（七）獲取項(xiàng)目概預(yù)算資料，比較、分析概預(yù)算費(fèi)用與實(shí)際費(fèi)用是否存在明顯異常。（八）審核基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施應(yīng)負(fù)擔(dān)各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分?jǐn)偂＃ň牛└黜?xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偤涂鄢欠穹嫌嘘P(guān)稅收規(guī)定。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）審（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用審核要點(diǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用審核要點(diǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用審核TeamNo.2TeamNo.1TeamNo.3區(qū)分開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用人員工資準(zhǔn)確性售樓中心水電費(fèi)、辦公費(fèi)、廣告費(fèi)、行政性罰款、代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用審核TeamTeamTeam區(qū)分開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與合理區(qū)分計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)與期間費(fèi)用的界限。對(duì)于直接組織、管理項(xiàng)目的人員發(fā)生的費(fèi)用支出，應(yīng)作為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)扣除。區(qū)分費(fèi)用的性質(zhì)是否為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用。按職能劃分的現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目管理人員發(fā)生的費(fèi)用，也不一定全部都能列支為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，如業(yè)務(wù)招待費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)，需要根據(jù)費(fèi)用性質(zhì)以及與項(xiàng)目關(guān)聯(lián)程度判定。在會(huì)計(jì)核算與稅法不一致，應(yīng)按稅法進(jìn)行調(diào)整，第一，會(huì)計(jì)科目適用錯(cuò)誤，按會(huì)計(jì)核算要求調(diào)整會(huì)計(jì)科目，調(diào)整后會(huì)稅沒(méi)有差異。第二，會(huì)稅政策差異，調(diào)表不調(diào)賬。合理區(qū)分計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)與期間費(fèi)用的界限。對(duì)于直接組織、管理項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）審核各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是否取得合法有效憑證。（二）如果有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。（三）審核各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用（四）審核各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開(kāi)具的各類(lèi)憑證。（五）審核是否將期間費(fèi)用記入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。（六）審核有無(wú)預(yù)提的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。（七）審核納稅人的預(yù)提費(fèi)用及為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，是否在本項(xiàng)目中予以剔除。（八）在計(jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時(shí)，審核是否剔除了已計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的借款費(fèi)用。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）審核各項(xiàng)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的審核要點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。城鎮(zhèn)土地使用稅是否歸集本科目？《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》（93）財(cái)會(huì)字第02號(hào)中對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用稅是這樣規(guī)定的：月份終了，企業(yè)計(jì)算出當(dāng)月應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅和土地使用稅，借記“管理費(fèi)用”科目。根據(jù)《財(cái)政部關(guān)于國(guó)營(yíng)企業(yè)繳納土地使用稅有關(guān)財(cái)務(wù)處理問(wèn)題的通知》（(88)財(cái)工字522號(hào)）文件規(guī)定：“根據(jù)國(guó)務(wù)院令<中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例>規(guī)定，從1988年11月1日起，對(duì)在城市，縣城,建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，開(kāi)征土地使用稅。現(xiàn)將國(guó)營(yíng)企業(yè)繳納土地使用稅的有關(guān)財(cái)務(wù)問(wèn)題通知如下：企業(yè)按規(guī)定繳納的土地使用稅在企業(yè)管理費(fèi)中列支。”《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第一百零四條規(guī)定，企業(yè)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)計(jì)入管理費(fèi)用，而不是其它科目。

城鎮(zhèn)土地使用稅是否歸集本科目？《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》（9房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）審核應(yīng)具實(shí)列支的財(cái)務(wù)費(fèi)用是否取得合法有效的憑證，除具實(shí)列支的財(cái)務(wù)費(fèi)用外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是否按規(guī)定比例計(jì)算扣除。（二）利息支出的審核。企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利息支出不能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，審核其利息支出是否按稅收規(guī)定的比例計(jì)算扣除；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利息支出能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，應(yīng)按下列方法進(jìn)行審核：

1.審核各項(xiàng)利息費(fèi)用是否取得合法有效的憑證；

2.如果有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，利息費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的利息費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目；

3.審核各項(xiàng)借款合同，判斷其相應(yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定；

4.審核利息費(fèi)用是否超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）審核應(yīng)具實(shí)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金審核，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定，計(jì)算的扣除金額是否正確。對(duì)于不屬于清算范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)發(fā)生的稅金及附加，或者按照預(yù)售收入（不包括已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入部分）計(jì)算并繳納的稅金及附加，不應(yīng)作為清算的扣除項(xiàng)目。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金審核，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金6、加計(jì)扣除我國(guó)土地增值稅實(shí)施細(xì)則規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，在繳納土地增值稅時(shí)允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。但上述加計(jì)扣除項(xiàng)目，并不是所有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷(xiāo)售在計(jì)算土地增值稅時(shí)都可以加計(jì)扣除的，只有符合一定的條件才可以享受。一是必須是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，也就是具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)；二是必須實(shí)際從事了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，對(duì)只從事房地產(chǎn)二手轉(zhuǎn)讓的企業(yè)，不得減除加計(jì)扣除項(xiàng)目。6、加計(jì)扣除我國(guó)土地增值稅實(shí)施細(xì)則規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企第一，取得土地使用權(quán)時(shí)所繳契稅可計(jì)入加計(jì)扣除基數(shù)。第二，裝修費(fèi)用能否加計(jì)扣除視情而論。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目。對(duì)于電視機(jī)、壁式空調(diào)等可以分離的部分，不得作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，且不得加計(jì)扣除。第三，轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的加計(jì)率按每年加計(jì)5%計(jì)算。第一，取得土地使用權(quán)時(shí)所繳契稅可計(jì)入加計(jì)扣除基數(shù)。第四，房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施費(fèi)，應(yīng)分不同情況處理。（一）房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)銷(xiāo)售費(fèi)用扣除。售樓部、樣板房?jī)?nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購(gòu)置支出不得在銷(xiāo)售費(fèi)用中列支。（二）房地產(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)修建臨時(shí)售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。（三）房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，如果建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；如果建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；如果建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。第四，房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施費(fèi)，應(yīng)分不第五，取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用，不包括政府以各種形式減免或者返還的金額。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款，應(yīng)以納稅人實(shí)際支付土地出讓金減去因受讓該宗土地時(shí)政府以各種形式支付給納稅人的經(jīng)濟(jì)利益。第五，取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用，不包括政府以各種形式減免或第六，實(shí)際支付的代收費(fèi)用可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2007〕132號(hào)）第二十五條規(guī)定，對(duì)納稅人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理。（一）代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。（二）代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。第六，實(shí)際支付的代收費(fèi)用可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基別墅是否可以加計(jì)扣除？《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條條例第八條(一)項(xiàng)所稱(chēng)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)本細(xì)則第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

別墅是否可以加計(jì)扣除？《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施國(guó)家規(guī)定的加計(jì)扣除項(xiàng)目的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）對(duì)取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無(wú)違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形。（二）對(duì)于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)（如“三通一平”等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，是否按取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開(kāi)發(fā)土地的成本之和計(jì)算加計(jì)扣除。（三）對(duì)于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良或開(kāi)發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無(wú)違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形。（四）對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)并向購(gòu)買(mǎi)方一并收取，核實(shí)有無(wú)將代收費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)的情形。國(guó)家規(guī)定的加計(jì)扣除項(xiàng)目的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）對(duì)7、“9項(xiàng)費(fèi)用”在土地增值稅清算中的具體處理

（1）、樣板房支出的處理：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)修建的臨時(shí)售樓設(shè)施，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不作為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，不可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本并在土地增值稅清算時(shí)扣除。7、“9項(xiàng)費(fèi)用”在土地增值稅清算中的具體處理（1）、樣板房樣板房裝修費(fèi)第一，租用房屋裝修為樣板房，其裝修支出應(yīng)作為銷(xiāo)售費(fèi)用。第二，對(duì)于開(kāi)發(fā)商品裝修為樣板房，并在以后年度銷(xiāo)售，其裝修費(fèi)支出應(yīng)作為“建安費(fèi)”科目核算，根據(jù)具體情況將計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的樣板房的裝修費(fèi)用調(diào)整到建安費(fèi)科目核算，與銷(xiāo)售精裝修商品房核算一致。第三，開(kāi)發(fā)商品裝修為樣板房，但在以后年度不銷(xiāo)售作為固定資產(chǎn)入賬，則相關(guān)的裝修費(fèi)應(yīng)計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值，其折舊作為期間費(fèi)用入賬，不能作為土地增值稅前扣除。所以，樣板房支出只有在銷(xiāo)售完成后，才能確定是否可以扣除。樣板房裝修費(fèi)第一，租用房屋裝修為樣板房，其裝修支出應(yīng)作為銷(xiāo)售（2）、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)的處理：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)是指將開(kāi)發(fā)商品或自有房屋用于安置拆遷戶的攤銷(xiāo)費(fèi)或折舊費(fèi)，但目前也有一些公司租用房屋來(lái)安置拆遷戶，所支付的房屋租金也應(yīng)計(jì)入周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)科目。租用房屋需要按拆遷戶的要求進(jìn)行裝修費(fèi)、工程改造費(fèi)、布線費(fèi)等相關(guān)支出并由開(kāi)發(fā)企承擔(dān)部分也應(yīng)計(jì)入本科目。（2）、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)的處理：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（3）、管理人員工資及福利費(fèi)：管理人員工資是支付給直接組織、管理項(xiàng)目的人員的工資及福利費(fèi)，這類(lèi)費(fèi)用需要提供項(xiàng)目管理人員名單及勞務(wù)合同，可以歸集在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)扣除。但列支規(guī)劃部、采購(gòu)部、預(yù)算部、保安部等部門(mén)人員的工資及福利費(fèi)，一般是不可以作為間接開(kāi)發(fā)費(fèi)扣除。4、通訊費(fèi)：項(xiàng)目工程部安裝電話，發(fā)生的電話費(fèi)可以作為其他開(kāi)發(fā)間接費(fèi)列支，但項(xiàng)目管理人員報(bào)銷(xiāo)的手機(jī)費(fèi)難以與項(xiàng)目直接相關(guān)，不能列支在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)扣除。（3）、管理人員工資及福利費(fèi)：5、交通差旅費(fèi)支出：項(xiàng)目管理人員直接坐出租車(chē)發(fā)生的交通費(fèi)可以列支開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，但報(bào)銷(xiāo)的私車(chē)加油費(fèi)，難以區(qū)分與項(xiàng)目直接相關(guān)，不能列支在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)扣除。6、保安服務(wù)費(fèi)：項(xiàng)目公司與保安公司簽訂的保安服務(wù)費(fèi)，主要判斷是否直接為項(xiàng)目管理有關(guān)，如有關(guān)可以作為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)入賬，不相關(guān)不能計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。5、交通差旅費(fèi)支出：7、模型制作費(fèi)：一般模型是為銷(xiāo)售而制作的，屬于銷(xiāo)售費(fèi)用。8、利息支出利息支出在土增稅清算時(shí)有不同的扣除方式，所以，計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的利息支出應(yīng)按會(huì)稅政策差異調(diào)整。9、職工教育經(jīng)費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)：按會(huì)計(jì)制度相關(guān)規(guī)定，職工教育經(jīng)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)，不能直接歸集于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，作為期間費(fèi)用核算，其原理與印花稅稅收處理一致，按會(huì)稅會(huì)計(jì)科目適用錯(cuò)誤調(diào)整。7、模型制作費(fèi)：三、土地增值稅清算實(shí)操案例案例分析：某房地產(chǎn)企業(yè)將生地變?yōu)槭斓卦俎D(zhuǎn)讓的土地增值稅分析1、

案情介紹：一房開(kāi)企業(yè)，取得土地成本為1000萬(wàn)元，取得土地后，企業(yè)對(duì)土地進(jìn)行“三通一平”，發(fā)生成本500萬(wàn)元，由于資金問(wèn)題，企業(yè)沒(méi)有進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而是將“熟地”直接銷(xiāo)售，取得銷(xiāo)售收入2000萬(wàn)元，企業(yè)為取得土地向銀行貸款1000萬(wàn)元，截止銷(xiāo)售發(fā)生利息支出160萬(wàn)元（利率符合規(guī)定），如何計(jì)算土地增值稅？2、

土地增值稅計(jì)算分析三、土地增值稅清算實(shí)操案例案例分析：某房地產(chǎn)企業(yè)將生地變?yōu)槭煊?jì)算過(guò)程一、銷(xiāo)售收入2000萬(wàn)元二、扣除項(xiàng)目1、土地成本1000萬(wàn)元；2、開(kāi)發(fā)成本500萬(wàn)元；3、加計(jì)扣除500*20%=100萬(wàn)元；4、稅金2000*5%*（1+7%+3%）+2000*0.0005=111萬(wàn)元（包括印花稅）；扣除項(xiàng)目合計(jì)（1000+500+100+111）=1711萬(wàn)元。三、增值額=2000-1711=289萬(wàn)元四、增值率=289/1711=16.9%五、應(yīng)納土地增值稅=289*30%=86.7萬(wàn)元計(jì)算過(guò)程一、銷(xiāo)售收入2000萬(wàn)元解析：第一，將生地變?yōu)槭斓氐拈_(kāi)發(fā)過(guò)程中，只對(duì)開(kāi)發(fā)成本可以加計(jì)20%扣除，加計(jì)扣除的基數(shù)不包括土地成本，而且期間費(fèi)用及利息不得扣除。

國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國(guó)稅函發(fā)[1995]110號(hào)）第六條二款規(guī)定：“對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開(kāi)發(fā)土地所需成本再加計(jì)開(kāi)發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。”。解析：第一，將生地變?yōu)槭斓氐拈_(kāi)發(fā)過(guò)程中，只對(duì)開(kāi)發(fā)成本可以加計(jì)第二，將生地變?yōu)槭斓氐拈_(kāi)發(fā)過(guò)程中，轉(zhuǎn)讓熟地不可以按照差額征收營(yíng)業(yè)稅。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2003]16號(hào)）第二條第七項(xiàng)規(guī)定:單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí)，不管是否辦理立項(xiàng)人和土地使用人的更名手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對(duì)于轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目行為應(yīng)按以下辦法征收營(yíng)業(yè)稅：（1）轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開(kāi)發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅。（2）轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

第二，將生地變?yōu)槭斓氐拈_(kāi)發(fā)過(guò)程中，轉(zhuǎn)讓熟地不可以按照差額征收（財(cái)稅[2003]16號(hào)）第三條第二十項(xiàng)：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。這里的差額征稅必須具備一個(gè)條件：不能夠?qū)υ撏恋剡M(jìn)行開(kāi)發(fā)。在建項(xiàng)目：指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其它建設(shè)項(xiàng)目。（財(cái)稅[2003]16號(hào)）第三條第二十項(xiàng)：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)第三，在計(jì)算扣除項(xiàng)目中的稅金中印花稅的處理。

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加也可視同稅金扣除。其中：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，印花稅不再單獨(dú)扣除。

《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第九條規(guī)定：“細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅”。由于生地變?yōu)槭斓卦俎D(zhuǎn)讓?zhuān)豢捎锌鄢_(kāi)發(fā)費(fèi)用（即管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和利息費(fèi)用），因此，在計(jì)算扣除限額時(shí)，應(yīng)扣除轉(zhuǎn)讓中所繳納的印花稅。第三，在計(jì)算扣除項(xiàng)目中的稅金中印花稅的處理。

與轉(zhuǎn)謝謝！謝謝！房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)操程序及技巧裴玉梅pym1261@163.comQQ:99191735房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算裴玉梅主要內(nèi)容土地增值稅清算程序及準(zhǔn)備的資料土地增值稅清算審核注意要點(diǎn)主要內(nèi)容土地增值稅清算程序及準(zhǔn)備的資料土地增值稅清算審核注相關(guān)文件：1．《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）2．《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）3．《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函[2010]220號(hào))相關(guān)文件：一、土地增值稅清算程序及準(zhǔn)備的資料（一）清算的介入對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的把握：證件類(lèi)立項(xiàng)批復(fù)書(shū)國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證總體規(guī)劃平面圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證商品房預(yù)售/銷(xiāo)售許可證、房屋測(cè)繪報(bào)告結(jié)算書(shū)、竣工驗(yàn)收備案表一、土地增值稅清算程序及準(zhǔn)備的資料（一）清算的介入清算單位（二）清算的單位以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的，以分期項(xiàng)目為單位清算。

立項(xiàng)批文

清算單位（二）清算的單位以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)關(guān)于土地增值稅清算單位目前各地采用的主要依據(jù)如下：1、發(fā)改委項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)（備案）文件;2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、建筑工程施工許可證；4、銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證；5、初始產(chǎn)權(quán)登記證明。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以分期銷(xiāo)售形式開(kāi)發(fā)并能夠分別核算各期收入和扣除項(xiàng)目的也可作為分期清算單位。關(guān)于土地增值稅清算單位房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算疑難問(wèn)題解析問(wèn)題：1、分期方法不同，對(duì)于各期增值率不同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，整體稅負(fù)不同。2、分期依據(jù)繁多而無(wú)明確規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算疑難問(wèn)題解析問(wèn)題：應(yīng)清算可清算（三）清算條件應(yīng)清算可清算（三）清算條件應(yīng)清算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應(yīng)清算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房可清算已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的可清算已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整應(yīng)清算可清算對(duì)符合應(yīng)清算條件的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對(duì)于納稅人在滿足應(yīng)清算條件而又未辦理清算手續(xù)的，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的規(guī)定處理。

對(duì)符合可清算條件的項(xiàng)目，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)清算可清算對(duì)符合應(yīng)清算條件的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)的文書(shū)

《限期提供資料通知書(shū)》

《稅務(wù)文書(shū)送達(dá)回執(zhí)》

《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》

納稅人提供的表格稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)的文書(shū)《限期提供資料通知書(shū)》《稅務(wù)文書(shū)送達(dá)回（四）清算準(zhǔn)備哪些資料1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書(shū)面申請(qǐng)、土地增值稅納稅申報(bào)表；一正十二附

明細(xì)表2、證件類(lèi)（對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的把握）：立項(xiàng)批復(fù)書(shū)國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證總體規(guī)劃平面圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證商品房預(yù)售/銷(xiāo)售許可證、房屋測(cè)繪報(bào)告結(jié)算書(shū)、竣工驗(yàn)收備案表（四）清算準(zhǔn)備哪些資料1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書(shū)面申（8）人防批復(fù)或人防易地建設(shè)費(fèi)情況（9）涉及到拆遷補(bǔ)償?shù)暮驼颠€的，應(yīng)提供相應(yīng)的補(bǔ)償協(xié)議和返還申請(qǐng)、批復(fù)；（10）涉及會(huì)所、幼兒園、學(xué)校、物業(yè)房、地上地下車(chē)庫(kù)的，對(duì)其產(chǎn)權(quán)的歸屬進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)說(shuō)明，并提供移交協(xié)議；（11）涉及到改制、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、保障房等其他方面的，應(yīng)提供政府等相關(guān)文件資料。（8）人防批復(fù)或人防易地建設(shè)費(fèi)情況3、合同、統(tǒng)計(jì)表（1）、前期、基礎(chǔ)、配套及主體建筑、安裝、裝飾項(xiàng)目工程施工合同及相應(yīng)的工程預(yù)、結(jié)、決算報(bào)告；相關(guān)合同變更會(huì)簽的，應(yīng)提供甲方、乙方、監(jiān)理方等簽字并蓋章的變更會(huì)簽證明；（2）、涉及甲供材的，應(yīng)提供相應(yīng)購(gòu)銷(xiāo)合同及驗(yàn)收交接證明；（3）、完工項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本臺(tái)帳（公司備查帳，顯示項(xiàng)目類(lèi)別、工程名稱(chēng)、施工單位、合同價(jià)格、結(jié)算價(jià)格、發(fā)票情況、入帳情況、付款情況），未開(kāi)票預(yù)提的應(yīng)提供相應(yīng)的合同、協(xié)議即預(yù)提的依據(jù)；3、合同、統(tǒng)計(jì)表（4）、能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同；（5）、不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票、收據(jù)存根；（6）、商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表等（銷(xiāo)控表）（包括完工項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售收入、用途等，有代收代付收費(fèi)的，應(yīng)列明）及相應(yīng)購(gòu)房合同、發(fā)票，涉及代銷(xiāo)的，應(yīng)提供代銷(xiāo)協(xié)議及結(jié)算辦法，售價(jià)低于市價(jià)的應(yīng)提供原因說(shuō)明；（4）、能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同；4、企業(yè)電子帳及賬本憑證：（1）完工項(xiàng)目歷年的包含輔助核算項(xiàng)目的1級(jí)—末級(jí)的科目余額表（2）完工項(xiàng)目從立項(xiàng)到完工按開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分列的電腦帳（截止日:完工結(jié)束日）；（3）完工項(xiàng)目歷年的應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅電腦帳；（4）完工項(xiàng)目歷年預(yù)收帳款、其他應(yīng)付款、營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)外收入、營(yíng)業(yè)成本、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品電腦帳；（5）完工項(xiàng)目歷年的賬本憑證；4、企業(yè)電子帳及賬本憑證：

對(duì)不同類(lèi)型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，計(jì)算應(yīng)繳土地增值稅。分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；23（五）清算審核開(kāi)始時(shí)首要關(guān)注點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；1對(duì)不同類(lèi)型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，（六）土地增值稅清算審核結(jié)束應(yīng)做哪些工作1.審核結(jié)束后應(yīng)及時(shí)整理、制作科目檢查情況核對(duì)表、審核工作底稿、成本匯總表、成本調(diào)整表，以記錄稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核過(guò)程中的審核內(nèi)容、數(shù)據(jù)。具體程序:◆制作科目核對(duì)表、稅務(wù)文書(shū)送達(dá)回證——納稅人核對(duì)，加蓋公章及在每一科目核對(duì)表最后一頁(yè)寫(xiě)上“所記載的數(shù)據(jù)、內(nèi)容是由我單位提供的帳薄、憑證中提取，經(jīng)我單位核實(shí)，所有的數(shù)據(jù)、內(nèi)容均與原件記載的數(shù)據(jù)、內(nèi)容相一致。”字樣，納稅人簽名及寫(xiě)上日期。◆及時(shí)制作收入、面積、成本、稅金、費(fèi)用、往來(lái)等工作底稿，用于記錄主管稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部工作。（六）土地增值稅清算審核結(jié)束應(yīng)做哪些工作1.審核結(jié)束后應(yīng)及時(shí)土地增值稅清算結(jié)果《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》內(nèi)容：土地增值稅清算審核結(jié)束，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)下達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》和《送達(dá)回證》，將審核結(jié)果書(shū)面通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，主要內(nèi)容：1、土地增值稅清算結(jié)果。2、明確土地增值稅后續(xù)管理事宜。3、在規(guī)定的期限內(nèi)辦理補(bǔ)、退稅款事宜。4、其他涉稅事宜。土地增值稅清算結(jié)果《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》內(nèi)容：土地增值稅清算審核土地增值稅清算資料的歸檔及要求土地增值稅清算資料的歸檔及要求（七）清算后土地增值稅后續(xù)管理1、土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅是否加收滯納金問(wèn)題納稅人在清算時(shí)補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。（七）清算后土地增值稅后續(xù)管理1、土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土2、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按月進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)自2007年2月1日起執(zhí)行。2、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理“清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額”——是清算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或分期項(xiàng)目中經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)允許扣除的扣除項(xiàng)目金額。“清算的總建筑面積”——是清算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或分期項(xiàng)目中經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)已銷(xiāo)售的建筑面積。“清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額”——是清算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或分期項(xiàng)（八）土地增值稅預(yù)征與清算的銜接問(wèn)題