-2022房地產行業市場分析據了解：2022年以來，我國國房景氣指數逐月下滑，房地產投資增速顯著放緩，房地產銷售面積和銷售額同比大幅下滑，70個大中城市中房價下跌城市不斷增加。隨著房地產市場調整的不斷加深，各地地方政府從6月開頭取消限購，不斷放松調控，央行也最終放松首套房認定政策，釋放改善性需求。2022年，房地產新常態下的投資增速預期會進一步下降，房地產市場持續調整，房價會連續進行合理回歸，開發商應連續以量換價，加快去庫存化。在長效機制未完全建立前，差異化行政調控政策不應完全從一線城市退出。地方救市應考慮長期效果，讓市場在資源配置中發揮打算作用。

國家信息中心宏觀政策動向課題組

一、2022年以來房地產市場運行特點

史上最嚴房地產調控政策執行到2022年，房地產市場最終開頭由局部地區調整擴散到全國，國房景氣指數一再下滑，一、二線城市也開頭進入調整狀態。投資增速持續放緩，且大大低于去年同期，銷售額和銷售面積均呈現負增長，且增幅不斷擴大，房價下降趨勢也不斷從三、四線擴展到一、二線，從新建住宅擴展到二手房。

(一)國房景氣指數逐月下滑，但下滑幅度大幅縮小并趨穩

有房地產業溫度計之稱的國房景氣指數，是一個全國房地產開發的綜合指數。本輪國房景氣指數于2022年3月觸頂后整體處于下滑趨勢，2022年11月下滑到100以下的不景氣區間后始終處于100以內，2022年2-9月逐月下降，從2月的96.91下降到9月的94.72，但從6月開頭下滑的幅度明顯大幅縮小，7、8、9月基本平穩，到10月受寬松政策的影響，國房指數小幅提升0.04。

(二)房地產投資增速低于固定資產投資，住宅投資增速下降更快

2022年房地產市場在前期限購、限貸調控政策整體不放松、信貸政策不斷趨緊狀況下，住宅市場低迷，需求觀望心情嚴峻，房地產投資的增速明顯下滑，1-10月，全國房地產開發投資77220億元，累計同比名義增長12.4%，比去年同期下降6.8個百分點。房地產中的住宅投資比重下降幅度更大，1-10月住宅投資完成額52464億元，累計同比增長11.1%，比去年同期增速下降7.8個百分點。投資增速除2月外，始終低于全國固定資產投資增速，并不斷擴大，到9月擴大到3.5個百分點。住宅市場投資增速下降的趨勢更明顯，僅2月高于固定資產增速0.5個百分點，隨后開頭下降，到10月低于固定資產投資增速4.8個百分點。

(三)房地產開發資金增速大幅下降，利用外資增長較快

整體看，2022年1-10月房地產資金來源增幅大幅下滑，僅2月資金來源增速是2位數。1-10月份，房地產開發企業到位資金100241億元，同比增長3.1%，增速比1-9月份提高0.8個百分點，比去年同期低24.1個百分點。其中，國內貸款17735億元，增長11.1%；利用外資489億元，增長17.6%；自籌資金42232億元，增長13.8%；其他資金39786億元，下降9.0%。在其他資金中，定金及預收款24213億元，下降11.2%；個人按揭貸款10895億元，下降4.3%。國內貸款、其他資金等仍在連續下滑，但是國外資金從9月消失快速增長。

(四)商品房和住宅銷售均為負增長，且跌幅不斷擴大

今年以來，商品房銷售額和銷售面積均呈現負增長，而且呈現逐月擴大的趨勢，住宅銷售額和銷售面積下降的幅度更大。1-10月份，商品房銷售面積88494萬平方米，同比下降7.8%，也就是10月降幅比1-9月提升0.8個百分點。其中，住宅銷售面積下降9.5%，辦公樓銷售面積下降9.9%，商業營業用房銷售面積增長8.2%。商品房銷售額56385億元，下降7.9%，比1-9月上升1個百分點。其中，住宅銷售額下降9.9%，辦公樓銷售額下降20.4%，商業營業用房銷售額增長8.3%。

(五)70個大中城市房地產價格指數指標不斷惡化，市場整體下行趨勢明顯

反映房地產市場最重要的指標房地產價格在2022年也消失肯定的松動，下行趨勢明顯，房價下跌趨勢從個別城市擴展到全國，房價下跌從一手房擴展到二手房。到9月份，70個大中城市商品房價格從環比來看，新建商品住宅(不含保障性住房)環比價格下降的城市有69個，持平的城市有1個。環比價格變動中，最小降幅為0.4%，最大降幅為1.9%。二手住宅價格環比全部下降。環比價格變動中，最小降幅為0.5%，最大降幅為2.0%。

從同比價格數據看，9月70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比下降的城市個數分別為58個和52個，分別比8月份增加了39個和20個；上漲的城市個數分別為10個和17個，分別比8月份削減了38個和20個。新建商品住宅價格同比上漲的城市中，除廈門上漲4.9%，其余城市漲幅均在2%以內；同比下降的城市中，最大降幅為7.9%，比上月擴大2.3個百分點。

(六)保障房建設提前完成年度任務，總投資量高于去年同期

依據住建部公開數據顯示，截至2022年9月底，全國城鎮保障性安居工程已開工720萬套，基本建成470萬套，分別達到年度目標任務的103%和98%，完成投資10700億元。這意味著，今年的保障房建設提前3個月完成了年度任務。而2022年，全國方案新開工城鎮保障性安居工程630萬套，基本建成470萬套。截至當年9月底，開工620萬套，基本建成410萬套，分別達到年度目標任務的98%和87%，完成投資8200億元。明顯，相比2022年同期保障房開工數據來看，這一進度快于去年同期，總投資量也高于去年同期。

雖然今年全國保障性安居工程建設進展良好，但同時也存在一些問題。有的省份資金還沒有完全落實，一些項目還沒有開工；一些地方已建成的保障性住房消失部分閑置；一些地方保障性住房的規劃設計、使用功能、質量存在問題；公租房運行體制、機制尚不完善。

二、房地產市場調控的效果及存在的問題

(一)房地產市場調整幅度加大

房地產市場在經受多年的快速增長后，在始于2022年的最新一輪史上最嚴峻的限貸限購調控政策影響下，調整開頭不斷加深。由于房地產調控長效機制建設即將完善，嚴峻轉變市場預期，假如說前期房地產市場投資投機性需求受到限貸限購的影響，那么近期許多放開限購的城市并未消失反彈，很大程度上就是與這種預期轉變有直接關系。

此外，經濟下行壓力與貨幣政策從緊，也是加劇房地產市場調整的重要因素，經濟下行帶來人們對收入預期的轉變，降低對房地產需求的釋放。而緊縮的貨幣政策一方面直接影響房地產市場企業借款力量，進而影響投資的擴大；另一方面影響購房貸款資金需求的擴大。這些因素都不斷加劇房地產市場無論是投資還是銷售的調整幅度都在不斷擴大。

(二)雙向調控和分類調控的政策得到貫徹

隨著限貸、限購調控政策影響的加深，房地產市場始終低位運行，改善性需求遭到遏制，一刀切的調控已經無法適應差異化的房地產市場。新一屆政府在漸漸轉變以往“一刀切”的調控方式，去行政化，放大市場權。去年底政府工作報告就指出，將來將針對不同城市狀況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求。今年年初住建部也表示今年房地產調控思路傾向于“雙向調控”，即不但留意遏制投資、投機性需求，也主要加大熱點地區的土地供應。在市場低位運行大半年后，地方政府頻繁貫徹中央的各城市“分類調控”精神，全國46個限購城市，目前僅剩下北上廣深4個一線城市和三亞，限購令逐步在各地退位，“一刀切”的行政調控也漸漸見底。而限貸政策也在9月30日隨著央行對首套房認定政策的轉變而有所放松，目的是刺激一部分改善性需求。

相關房地產行業市場信息查閱發布的2022-2022年房地產行業將來前景猜測報告。

三、房地產市場進展進入新常態

隨著中國經濟進展由兩位數增進步入個位數增長的減速換擋期，經濟進展進入提質增效新階段，經濟進展進入新常態也必定影響房地產業進展步入新常態。

(一)房地產市場進入成熟和理性的常態

我國房地產市場自1998年商品化以后，連續十多年進入快速進展、價格快速上漲階段。如今，隨著經濟進展進入減速換擋期，房地產市場預期也發生肯定變化，那種房地產市場全面富強，開發商拿地就賺錢，房地產投資收益飆升的時代明顯一去不復返。現在，無論是房地產開發商拿地和住房需求者購房都相對成熟和理性，尤其是房地產長效機制建設將大大增加房地產持有環節稅收，有效遏制房地產投機需求。另外，政府加大保障房建設和棚戶區的改造等措施，從遏制投資、投機需求和擴大供應雙向發力，雖然當前受“限購”解除和信貸放松政策雙重影響，各“解限”城市成交略有回升，買賣雙方的預期、心態正在發生變化。但只能說隨著此次樓市調控政策“見底”，此前持續“向下”的樓市將進入“緩沖期”，即使現在房地產市場完全放開，也難現當年火爆行情。

(二)房地產市場的差異化將成為一種常態

隨著中國經濟進入新常態，房地產市場也進入新常態，尤其是房地產市場差異化會更加突出。1998年房改以來全國房地產市場普遍快速進展，價格快速上漲，如今也步入了一個新階段。住房普遍短缺的時代已經過去，不少城市房地產市場消失了明顯的供大于求。住宅供求的區域化差異明顯。近兩年來，我國房地產市場分化趨勢越來越明顯。一線城市房價上漲較快，但一些二、三、四線城市，房地產去庫存化周期明顯拉長，庫存壓力不斷加大。依據上海房地產討論院討論報告顯示，9月全國新建商品住宅庫存量再創新高，為近五年來最高。截至9月底，35個城市新建商品住宅庫存總量為28013萬平方米，環比增長4.0%，同比增長23.8%。一、二、三線城市新建商品住宅庫存總量分別為3794萬、20227萬和4052萬平方米，環比分別增長8.8%、3.5%和2.2%，同比分別增長39.6%、21.8%和21.1%。4個一線城市庫存已保持連續8個月環比正增長，且9月增幅有所擴大。但是，10月份一線城市新建商品住宅庫存量環比削減0.9%，同比增長36.7%。繼9月份庫存量創新高后，10月庫存消失下跌。這也是近9個月以來首次消失環比下跌的現象。這和10月份一線城市改善型需求樂觀釋放的因素有關，政策的利好也更利于一線城市房地產庫存的釋放。

(三)房地產窄幅調整將成為一種常態

從整體市場狀況來看，受到限購放松、限貸放松兩輪政策調整的樂觀影響，成交量從9月下旬開頭回升，黃金周期間連續消失明顯上升。政策調整給市場帶來的最大轉變是消費者對房地產市場的預期，房地產市場低迷，除了供需因素之外，也在于市場預期下降，使得一些剛需客戶也推遲購房。而這次房貸政策的放松，很大程度將釋放一部分改善性需求，同時，通過市場預期的轉變激發積攢了大半年的剛性需求，這些需求有望成為四季度市場回升的主力軍，加快商品房去庫存化的進度。但是，目前改善性需求主要以工薪階層為主，較富有的人群改善性需求都已解決，目前房地產價格對工薪階層來說仍舊偏高，政策放松只會釋放那部分急于改善的需求，中期看房地產市場還需要調整，但刺激政策的推出會使得調整的幅度有限。

(四)房地產市場調控需要建立長效機制

房地產市場進展進入新常態，房地產調控思路也正在發生轉變，“去行政化”無疑是大方向，取消限購等手段只是時間問題，而全面取消限購后房地產市場必需建立起適應新常態的長效機制。房地產長效機制實際就是將房地產涉及的金融、土地、稅收和住房保障等方面政策工具進行重新組合。在明確房地產市場進展目標的前提下，更加重視政策的系統性、穩定性和可預期性，確保包括金融、土地、稅收、住房保障等在內的一系列政策工具目標，形成政策合力，而不是相互掣肘。當前保障性住房建設力度較大，土地出讓制度改革也在各地推動。根據國土部提出的時間表，2022年基本完成各級職責整合，建立基礎性制度；2022年健全配套制度，平穩有序實施；2022年全面形成制度體系，正常有效運行；2022年實現信息共享，依法公開查詢。

四、2022年房地產市場連續調整

2022年的經濟進展注定具有許多的不確定性，但隨著經濟進入新常態，房地產調控思路也更清楚，既不會將房地產“妖魔化”，連續過度打壓；也不會連續將房地產“工具化”，實行過度刺激政策以拉動經濟。中長期來看，政策會從“過緊”回歸到“常態”，特別規的大規模刺激政策不會再現。

(一)房地產市場調整連續，房地產銷售以量換價

前幾年房地產需求購買力透支，影響房地產市場需求進一步釋放。隨著經濟進入新常態，購房需求會進一步受到遏制。前期過度投資的房地產隨著長效機制建立的預期，將會逐步從投資中釋放出來，形成二手房供應。同時，金融市場和國企改革將會吸引資本投資方向的變化。另外，較高的待售面積以及較謹慎的貨幣政策在短期都會難以轉變，在政策不會消失大的變動下，房地產市場不具備大幅反彈的空間。估計2022年上半年可能會連續2022年第四季度去庫存化的樂觀影響，房企也會抓住改善性住房需求釋放機會，以價換量加快去庫存步伐，2022年下半年需求在沒有政策刺激下將會重新陷入低迷。房地產市場暴利時代已經結束，房地產銷售應當連續以量換價。

(二)房地產投資會連續下降，投資同比將會在8%左右

2022年受房地產調控政策和貨幣政策等因素影響，房地產投資和銷售量下滑明顯，房地產市場也明顯進入新常態。1-9月房地產投資同比增速12.5%，低于去年同期7.2個百分點。房地產和住宅銷售面積分別下降8.6%和10.3%。與之相對的是房地產待售面積連續攀升，三季度末同比增幅達28%，較1-8月份上升1.4個百分點，加劇去庫存的進度和降低房地產開發投資速度。這種銷售局面直接導致房地產開發商拿地熱忱大幅下降，1-9月全國300個城市土地出讓金總額為17109億元，同比削減20%；成交面積78333萬平方米，同比削減24%。這將直接影響明年開發投資力度。因此，2022年房地產開發投資在房地產市場進入新常態下投資應當會進一步下降，投資同比在8%左右。

(三)房價整體將會連續向下，各地差異較大

繼2022年房價的調整從三四線城市波及到一二線城市，從新建住宅波及到二手房，2022年的房地產市場雖然政策從“過緊”回歸常態，但是像2022年那種強刺激政策不會再現。雖然不斷釋放的改善性需求、城鎮化及資產保值增值等因素成為促進房價向上的動力，但人口老齡化、利率市場化、全球流淌性緊縮、房產稅及不動產登記制度等預期將帶來房價向下壓力，兩種力氣的交互作用將極大影響房地產市場的整體預期和需求，房價連續進行調整的趨勢難以根本轉變。房價調整的區域差異較大，一線城市也將難逃向下的趨勢，各地的價格變化與庫存量關系親密。

五、合理引導市場預期保障房與商品房建設并重

(一)做好房地產市場預期引導

我國房地產當前進展已經進入新常態，除了房地產市場的幾大主體——房地產企業、金融機構和購房者，還有一個重要主體就是地方政府，都必需要進行房地產市場預期的合理引導。一方面，我國的房地產市場投資、投機需求當前雖然得到極大遏制，但房地產市場需求還有巨大的市場潛力；另一方面隨著長效機制逐步建立，房地產市場將主要靠市場機制來調整，房地產市場的波動會縮小。房地產市場應當是一個與其他產業一樣的正常盈利行業，而不是一個暴利行業。因此，對待房地產市場既不必過分悲觀，也不要再將房地產市場作為投機場所。地方政府應當主要轉移到依靠有競爭優勢的產業進展，而不是盯著房地產土地轉讓金。

(二)做好區域房地產市場細分需求討論

我國房地產市場進展到今日，已經不再是全國一盤棋狀態，假如任由市場盲目進展，將會消失嚴峻經濟和社會問題。針對當前各地“鬼城”報道不斷、地方集資者跑路等現象，應加大對各地爛尾樓或者空置房的調查。雖然最終是讓市場機制在房地產市場中起基礎作用，但針對我國房地產市場日益分化的狀況，政府還是特別有必要加強對房地產市場細分需求討論，有效引導區域房地產市場供需平衡以及房地產結構平衡。各地在進行房地產市場討論中，家庭結構、年齡結構、收入、職業、宗教、民族等均可作為房地產市場細分的變量，加強對將來房地產市場更精細化進展的引導。這既是房地產市場健康穩定進展的需要，也是節省資源和愛護環境的需要。

(三)連續貫徹保障房與商品房市場建設并重

中央提出，“十二五”期間建設3600萬套保障房，依據這一數據，2022年棚戶區改造規模不低于2022年的470萬戶以上，林區、墾區棚改力爭基本完成。連續加大保障性安居工程建設力度，合理確定建設任務；進一步討論完善已建成的保障性住房使用和管理體制機制；做好保障性安居工程的資金、土地等方面預備。

健全保障房的長效管理機制，對于當前種類繁多的保障房，有必要逐步進行科學簡化和歸并；應依據各地不同狀況適當調整住房保障方式，以租金補貼方式為主供應住房保障，進一步提高住房保障的針對性和實效性；發揮市場機制作用，引導更多社會資金參加投資建設、運營、管理保障性住房；還要建立健全動態管理的準入退出機制和住房保障信息系統，并盡快將住房保障全面納入法制化管理軌道，為住房保障長期穩定健康和可持續進展供應法律保障。

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