鹽城綠地商務城2#地塊項目規劃及建筑設計CONCEPTUALPLANNINGFORGREENLANDYANCHENGTINGHU2#PROJECT

05.2011目錄1

視覺與效果2

前期分析4理念目標5規劃設計6單體設計3

城市規劃篇1

視覺與效果2

前期分析4理念目標5規劃設計6單體設計3

城市規劃篇1視覺與效果果2前期分析4理念目標5規劃設計6單體設計3城市規劃篇篇亭湖新區亭湖新區位位于鹽城市市東部，是是鹽城市未未來發展的的門面地帶帶，窗口地地區。項目緊鄰城城市干道亭亭湖大道，，是鹽城市市東推西進進規劃戰略略中的重要要節點。本案為打造造出新的城城市客廳，，放眼于更更高的城市市創造層面面。鹽城市鹽城是江蘇蘇中部的沿沿海城市，，銜接了長長三角區和和淮海區兩兩個重要城城市經濟區區。面積1.7萬平方公里里，是江蘇蘇國土面積積最大的城城市。寧靖鹽高速公路徐淮鹽高速公路市區淮海經濟圈長三角經濟圈鹽城鹽城市概況況基地概況本地塊北側側至亭湖大大道，南到到新南路，，東到希望望大道，西西到機場路路。基地位于亭亭湖區東部部交通的核核心地段，，同時作為為河東片區區的重要的的大型綜合合商業區，，本案擔負負著引領周周邊，帶動動區域經濟濟發展的任任務，地位位之重要不不言而喻。。機場客運站通榆河亭湖新區地塊位置交通要素亭湖新區，，作為鹽城城市東進工工程主要開開發區，擁擁有得天獨獨厚的生態態資本和深深度發展潛潛力。新區整體交交通暢達，，包攬水陸陸空三方的的便捷，使使經濟發展展得到有力力的推動。。亭湖新區概概況本案概況地塊位置商辦住用用地商辦用地地居住用地地商業用地地地塊位置置亭湖湖大大道道希望大道用地性質質地塊位于于綠地商商務城西西北側，，是集商商業，辦辦公于一一體的綜綜合地塊塊，沿亭亭湖大道道和希望望大道為為城市展展示面，，設置商商業和辦辦公，可可以很好好的打造造商業場場景，打打造區域域形象。。綠化用地地河道用地地經四路新豐河規劃條件件高層退讓讓線2#地塊多層退讓讓線建筑紅線線景觀湖用地面積55611M2容積率2.8總建筑面積155710M2綠地率≥20%建筑密度≤40%辦公，商業停車指標50輛/1萬M2辦公非機動車指標300輛/1萬M2商業非機動車指標750輛/1萬M2建筑退讓建筑東側，西側，南側退道路10米，高層退讓按《江蘇省城市規劃管理規定》限制條件航空限高45米周邊配套套功能周邊居住住和醫療療配套，，完善了了本地開開發的大大環境，，使提升升整體功功能更趨趨于人性性化。鹽城工學學院鹽城飛機機場亭湖經濟濟開發區區老城區區政府新豐豐河河亭湖湖大大道道鄰近學校校，吸收收學生客客源，文文化氛圍圍亦相應應提升。。新區政府府的遷入入，方便便了行政政功能，，突出管管理內涵涵，吸引引非本地地客源。。地塊位置置希望望大大道道基地現狀狀交通已建道路路未建道路路基地內道道路城市節點點希望大道迎賓賓大大道道迎賓賓大大道道亭湖湖大大道道希望望大大道道地塊周邊邊配套設設施齊全全，交通通條件成成熟，缺缺少集中中商業，，利于吸吸引人流流。地塊位于于亭湖大大道和希希望大道道交叉處處，城市市發展軸軸上，交交通便利利，利于于打造城城市想象象。地塊位置置周邊景觀觀資源基地中心心創想湖湖為該區區域景觀觀核心鹽城號稱稱“濕地地之都””地塊周周邊水網網密布新新豐河和和機場河河在基地地內部相相交鹽城工學學院區政府景觀湖基地位置置周邊商圈圈概況建軍中路路商圈解放南路路商圈鹽瀆路商商圈招商場商商圈城北商圈圈本案鹽城市現現有五大大商圈，，規模不不一，發發展相對對成熟，，周邊設設施比較較完善。。在現有商商業的基基礎上，，發展全全方位商商業綜合合體，以以滿足城城市消費費者的需需要。項目S.W.O.T分析Strengths優勢————Weaknesses劣勢————Opportunities機遇————Threats威脅————1、地塊位于鹽城市東部，西北側為亭湖區政府，區位優勢明顯。2、新風河川流而過，自然景觀資源豐富。3、地塊西側緊鄰鹽城工學院等高校，可以帶動地塊的文化氛圍，學生也是潛在的客源。4、地塊體量較大，便于統一規劃，統一設計，形成具有鮮明風格的高品質商業區。5、綠地集團雄厚的實力和豐富的新城開發、城市綜合體及超高層開發、高鐵站開發經驗。1、地塊商業和辦公產品量過大，市場容量有限、前期投入巨大。2、亭湖新區尚處于初步開發階段，項目周邊配套不完善，需要較長的市場培育期。1、地塊處于城市重點規劃的河東片區的核心區域，未來發展潛力較大。2、亭湖區政府大樓已投入使用，區政府已搬遷至此。3、亭湖新區將建設現代汽車城，片區具有一定的產業支撐。1、區域尚處于初步發展階段，居民認可度較低。CHAPTER第二章前前期期分析21視覺與效效果2前期分析析4理念目標標5規劃設計計6單體設計計3城市規劃劃篇區域總平平面區域總經經濟技術術指標項目地塊一地塊二地塊三地塊四地塊五地塊六地塊七地塊八地塊九地塊十地塊十一地塊十二地塊十三合計單位占地面積91661556116410025437481055141335369660574929119157179172123625486570840平方米地上總建筑面積229150155710165700607009566010216070720131610127720229003938048700583001308400平方米其中商業37872860401177002320048006200308052001260151002018028003200327412平方米其中主題商業32966427405945023200—————————159356平方米休閑商業—4330050050——————1510020180——128410平方米街區商業4906—8200—48006200308052001260——2800320039646平方米辦公6684066570—37500——12960—26500——2940038600280680平方米其中甲級辦公27277————————————27277平方米酒店式辦公3956366570—37500——12960—26500——2940038600253403平方米酒店式公寓30542—48000——————780019200——105542平方米住宅93896———90860959605468012641099960——1650016500594766平方米容積率2.502.802.592.391.991.992.001.992.591.202.202.292.29

建筑密度28%40%49%40%20%20%22%22%21%34%38%36%39%

綠地率28%20%35%20%40%40%35%35%35%40%30%35%30%

1#,2#地塊總平平面商業研究究——商業適建建度分析析地塊四面面為城市市干道，，易積聚聚人氣，，適合做做大型商商業綜合合體。地塊中心心的生態態人工湖湖貫通東東西，形形成城市市公園，，有一定定的人流流吸引作作用，適適合做餐餐飲、休休閑、娛娛樂等特特色商業業項目。。城市級商商業區通通過自身身的規模模和影響響力將周周邊的人人流吸引引過來。。中部的風風情商業業街區延延續商業業氛圍并并通過自自身的特特色打造造，以及及與生態態景觀的的結合形形成項目目的另一一亮點。。城市級商商業的目目的性消消費，彌彌補了區區域級和和社區級級的人氣氣不足；；區域級級商業充充實了整整體商業業功能；；社區級級商業補補充了前前兩者的的消費跨跨度缺陷陷，三者者相互依依托，共共同發展展。商業研究究——不同商業業形式的的相互作作用城市級區域級業態分析析圖集中商業業街道商業業風情商業業三種商業業的有機機分布和和適當融融合，彰彰顯了國國際級大大型綜合合的前端端商業設設計理念念。商業和生生態水城城理念的的結合，，給整個個地塊以以時尚自自然的形形象展示示，美化化城市面面貌，確確立亭湖湖商業的的標志性性地位，，打出自自身品牌牌，吸引引城市客客流。。地理位置置：區域域商務核核心區功能定位位：主題題型購物物中心和和商業廣廣場業態特征征：以大大中型主主題百貨貨、購物物中心為為主要業業態特征征，輔以以主題商商業街建筑規模模：規模模大、能能級高、、商業面面積10-20萬平方米米商業研究究——集中商業業分析（（一）>10km城市級商商貿區“華麗外表表”特點：功功能完善善，展示示性強，，利于提提升地塊塊價值與與能級集中商業業商業研究究——集中商業業分析（（二）地塊處于于核心位位置，承承北啟南南，將北北側商業業人流吸吸引進地地塊后輻輻射到其其他地塊塊，豐富富的景觀觀資源加加入風情情商業，，延續了了商貿區區的商業業氛圍。。地理位置置：城市市居住區區功能定位位：區域域休閑商商業區業態特征征：集現現代都市市時尚商商業形態態于一體體的時尚尚商業街街區建筑規模模：商業業面積5-10萬平方米米商業研究究——風情商業業分析（（一）2km~5km區域級休休閑配套套商業區區“活力內核核”風情商業業特點：布布局靈活活，空間間豐富，，商業功功能與景景觀功能能并重商業研究究——風情商業業分析（（二）1視覺與效效果2前期分析析4理念目標標5規劃設計計6單體設計計3城市規劃劃篇理念目標標—打造亭湖湖新區最最具活力力生態水水城城市地標標統一規劃劃大規模模綜合商商業圈，，打造鹽鹽城未來來中心片片區生態之城城宜人的購購物環境境造就商商業人氣氣的提升升活力之城城打造未來來亭湖區區核心商商業圈，，造就24小時鹽城城購物天天堂如何打造造生態之之城---低碳循環環“碳中和”即是指采采用植被被綠化、、建筑措措施等技技術手段段來減少少CO2排放帶來來的影響響。CO2的產生人的活動動能源的消消耗交通工具具的排放放電氣設備備的排放放……CO2的減少植被的光光合作用用風循環的的帶動低碳技術術的運用用可再生能能源的開開發……現實操作作的碳感感應圈建筑景觀公共藝術術人流交通通城市公共共空間街道尺度度建筑斷面面設計街道界面面立體景觀觀設計層面面的操作作手法——會呼吸的的城市綜綜合體設設計的理理論平臺臺5:規劃理念念會呼吸的的生態購購物水城城基地東側側的機場場河河水水景觀和和生態效效應由東東側向本本地塊延延展，基基地周邊邊人氣則則由北側側城市綠綠化帶及及東向沿沿河大道道向本基基地內滲滲透，生生態綠廊廊呈流線線型布置置，形成成有機的的商業生生態之街街。生態綠綠廊呈呈流線線型布布置，，散布布到各各個商商業角角落充分利利用亭亭湖新新區優優美的的景觀觀資源源，形形成未未來新新區公公共花花園如何打打造生生態之之城---立體生生態景景觀日本““難波波商業業廣場場”——以生態態綠化化設計計為策策略日本“難波商商業廣廣場”運用大大量的的綠化化引入入弱化化商業業建筑筑與城城市的的邊界界感，，把公公園做做進建建筑，，蔓延延到屋屋頂。。整個個商業業流線線又是是一條條公園園游覽覽流線線。在在建筑筑的立立面上上，商商業廣廣場內內也種種植大大量的的綠化化，提提升建建筑的的形象象，增增加游游客的的親切切感。。如何打打造生生態之之城---案例分分析——商業與與公共共空間間的滲滲透、、結合合城市公公園與與商業業的真真正結結合，，開辟辟出城城市的的綠洲洲。縱觀世世界其其他著著名的的商務務開發發區和和商業業區，，如波波士頓頓中央央商務務社區區、東東京新新宿新新都廳廳商務務區，，都有有把公公園的的概念念和商商務開開發區區結合合的處處理手手法，，將商商業和和綠化化公園園立體體化全全方位位的融融合，，真正正感受受自然然中的的購物物商業業氛圍圍，體體現商商業區區魅力力的同同時，，也成成為城城市活活動的的舞臺臺。荷蘭鹿鹿特丹丹Beruspleinsh商業區區東京新新宿區區商務務中央央公園園波士頓頓商務務區大大公園園東京新新都廳廳商務務區惠比壽壽綜合合商務務區如何打打造生生態之之城---案例分分析如何打打造物物業平平衡系系統---混合功功能,全時生生活，，立體體交通通單一的的產品品開發發帶來來地塊塊資源源上的的極大大浪費費——辦公和和商業業在夜夜晚留留下缺缺乏人人氣的的“死死城””,而居住住和娛娛樂卻卻能成成為夜夜晚的的主角角，帶帶來諸諸多的的人氣氣及消消費——只有各各種服服務業業和居居住功功能的的共同同開發發，才才能從從根本本上提提升地地塊的的能級級，創創造““永不不落幕幕”的的活力力街區區混合交匯且相互影響MIX人people時間time建筑building如何打打造活活力之之城---混合全全時系系統生活型型物業業：酒酒店式式辦公公大型生生活中中心：：大型型超市市娛樂消消費商商業：：大型型KTV，電玩玩中心心，休休閑中中心，，餐廳廳，商商鋪等等生活型型物業業+大型購購物中中心+娛樂消消費商商業=物業生生態平平衡系系統不同時時間段段的功功能組組織在在一起起，各各種功功能互互為補補充，，組成成城市市“24小時不不夜城城”大型商商業中中心與與商業業街區區商鋪鋪是城城市活活力之之源酒店式式辦公公使城城市充充滿魅魅力多元化化生活活服務務生活型型物業業大型生生活中中心娛樂消消費商商業如何打打造活活力之之城---混合全全時系系統核心區區域——商業、、辦公公的聚聚集區區標志性性：五五棟高高層公公寓樓樓打造造城市市地標標集聚性性：商商業辦辦公密密集布布置形形成城城市核核心島島城市客客廳——城市人人流進進入亭亭湖新新區的的入戶戶客廳廳城市感感：五五棟公公寓樓樓圍合合的空空間限限定功能性性：多多功能能配套套設施施齊全全如何打打造城城市地地標---高密度度綜合合型購購物廣廣場亭湖大大道世紀大大道1視覺與與效果果2前期分分析4理念目目標5規劃設設計6單體設設計3城市規規劃篇篇技術指指標2#地塊經濟技術指標項目指標單位占地面積55611平方米地上總建筑面積155710平方米其中商業86040平方米其中主題商業42740平方米休閑商業43300平方米酒店式辦公66570平方米配套公建1870平方米其中物管用房620按總面積4‰消防控制中心130平方米垃圾回收站90平方米其他1030平方米市政配套設施1430平方米其中配電室1230平方米水泵房200設置地下車庫中，不計容積率地下室建筑面積44960平方米機動停車位763輛其中地面停車位76輛地下停車位687輛其中辦公停車位33350輛/1萬㎡商業停車位43050輛/1萬㎡非機動停車位8450輛其中辦公20003輛/100㎡商業64507.5輛/100㎡容積率2.80

建筑密度40%

綠地率20%

大寧商商業特點:1街角引引入2內部漫漫游式式流線線缺點：：商業業分支支流線線太多多，不不通暢暢，商商業空空間可識識別性性較差差大拇指指廣場場西郊百百聯商業案案例研研究-商業流流線特特點研研究特點:1線形空空間2結合中中心放放大廣廣場缺點：：缺少少街角角廣場場引入入消費費人群群，可可達性性較弱，，缺少少明確確的標標志性性商業業入口口廣場場特點:1街角引引入2線形空空間3結合中中心放放大廣廣場此類商業綜綜合體體結合合了前前兩種種商業業流線線的優優點，，規避避了存存在的的缺點點，故故本案案設計計中可可以對對此進進行參參考與與借鑒鑒。通過對對成功功商業業體的的研究究，我我們發發現在在大型型的商商業綜綜合體體中每每隔一一段距距離，，需要要設置置大型型的主主力店店，或或者活活躍的的公共共空間間以供供人們們恢復復對商商業空空間的的興奮奮度，，根據據對一一些商商業綜綜合體體的分分析，，這個個距離離大致致在60-80米之間間。商業案案例研研究-商業興興奮點點水流理理論水流的的軌跡跡，就就是商商業人人流的的軌跡跡；水水流不不到的的地方方，就就是人人不愿愿意到到達的的地方方”中庭商業死死角水流軌軌跡店鋪規劃策策略一一我們的的方案案中——S型商業業展開開面的的處理理大大大減少少了商商業死死角的的存在在，符符合“水流理理論”；同時時增加加趣味味性，，創造造充滿滿樂趣趣的購購物空空間體體驗。。街角引引入街角引引入中心放大廣場線性流流線半開放放式商商業步步行廣廣場開放式式廣場場節點點商業興興奮點點本案商商業的的興奮奮點由由多個個廣場場構成成，既既有內內核式式的商商業步步行廣廣場，，又有有對外外開放放式的的核心心廣場場，人人流可可以從從不同同的方方向通通過開開放式式的廣廣場進進入，，這些些興奮奮點通通過有有趣的的建筑筑空間間，生生態式式的綠綠化空空間以以及水水景空空間創創造時時尚魅魅力的的商業業空間間。規劃策策略二二步行商商業通通道商業平平面退退臺處處理基地西西北側側廣場場連接接一號號地塊塊，是是引入入購物物消費費人群群的主主要城城市廣廣場，，退臺臺式的的設計計減輕輕了大大型商商業體體量對對人產產生的的壓迫迫感，，同時時創造造了活活躍多多變的的空間間氛圍圍。沿基基地地東東側側有有機機場場河河河河濱濱景景觀觀資資源源，，故故業業態態分分布布方方面面可可以以沿沿東東側側立立面面布布置置些些主主題題，，特特色色餐餐廳廳，，通通過過退退臺臺處處理理手手法法創創造造出出舒舒適適宜宜人人的的室室外外休休閑閑餐餐飲飲空空間間。。本案案朝朝南南側側方方向向遙遙望望中中心心湖湖景景觀觀區區，，景景觀觀資資源源豐豐富富，，故故通通過過退退臺臺架架空空處處理理手手法法在在此此創創造造出出舒舒適適富富有有變變化化的的觀觀景景平平臺臺空空間間。。規劃劃策策略略三三功能能區區域域分分析析圖圖酒店店式式辦辦公公區區休閑閑商商業業區區主題題商商業業區區污水水處處理理廠廠地下下車車庫庫出出入入口口基地地車車行行流流線線城市市次次干干道道城市市主主干干道道車行行流流線線分分析析圖圖貨運運車車輛輛出出入入口口地下下車車庫庫范范圍圍線線非機機動動車車車車庫庫出出入入口口免費費巴巴士士流流線線出租租車車流流線線地下下車車庫庫分分析析圖圖地下下車車庫庫出出入入口口地下下非非機機動動車車車車庫庫范范圍圍線線非機機動動車車車車庫庫出出入入口口地下下機機動動車車車車庫庫范范圍圍線線消防防撲撲救救場場地地緊急急消消防防車車道道消防防分分析析圖圖辦公公出出入入口口辦公公人人行行流流線線商業業人人行行流流線線人行行流流線線分分析析圖圖公建建配配套套分分析析圖圖物管管用用房房消防防控控制制配電電室室公共共廁廁所所垃圾圾中中轉轉根據據總總建建筑筑面面積積的的4‰設置置物物管管用用房房，，其其他他配配套套用用房房根根據據國國家家及及江江蘇蘇省省等等有有關關規規定定設設置置。。高