C地塊十大問題再再回答2003年10月21日，三、四期規劃方案正式報批，其間幾經周折，目前已獲得規劃部門通過。至此C地塊的規劃方案已經定稿，同時C地塊的各項規劃指標明確確定。基于此，武漢地區C地塊項目策劃團隊根據定稿后的各項規劃指標對C地塊開發中相關的十大問題進行再再回答。C地塊十大問題再再回答一.目標客戶群二.產品定位及賣點三.主題概念、風格四.品牌要求五.競爭策略六.現金流、風險贏利和決策七.產品推出市場時間八.主力戶性、面積、總價九.開發規模、順序、地塊、規劃指標十.項目經濟分析

一、目標客戶群分布在漢口地區的家庭年收入在5-8萬元以上的小私營業主、企業白領、大型國有企業管理層以及有一定積蓄、夫妻收入較穩定的想二次置業的城市居民。該群體的購房動機：對目前住所不夠滿意（或面積小、或房屋結構不好、或現有居住環境不理想、有與老人分居的愿望）。家庭構成：主要年齡段在35—45歲之間，三口之家或少量帶一方父母一家四--五口。該群體文化程度：文化層次較高，大專以上的約占70%。該群體消費偏好：在盡量花相對低的成本的同時希望能夠獲得較高層次的居住滿足。二、產品定位及賣點本案項目定位是“大型中檔人文住宅小區”。產品定位是“物超所值的大眾精品房”1）土地資源的最佳利用（沒有A地塊優越）以及地塊被軍用電纜分成兩半等因素，造成C地塊不宜考慮高檔產品。2）項目所在地環境優美，水資源豐富，是居住的理想之所，“人文住宅”是項目可持續發展的重要保證。3）在遵循一期產品定位的同時進一步擴大產品差異化，在充分分析武漢市房地產市場行情和使土地獲得最大程度的增值的前提下，C地塊開發以多層為主，8、9層夾層及少量小高層相輔。二、產品定位及賣點產品賣點高附加值的大型城郊人文住宅小區健康、庸懶、舒適、注重社區交往的生活方式4個層次的立體院落生活方式（小區院落、組團院落、單體內院落、戶內、外院落）顧客和訪客的“回家的路”結合“回家的路”形成的小區序列空間6合1的組團生活起居室真正的可靈活分隔的空間絕大部分住戶通過入戶陽臺或花園絕大部分住戶室內無走廊根據武漢氣候特點和民俗全新設計的戶型和戶內生活流線全新設計的多層及小高層夾層戶型三、主題概念、風格主題概念-----凝聚東方神韻和濃縮西方精華的居住生活的心靈驛站C地塊在保持一期綠環水抱的異國風情小鎮主題的同時繼續保持項目輕松、自然、舒適、健康色彩鮮艷的整體主題風格。同時在一期的發展思路上有所創新，以人為中心，通過設計產品的結構功能和營造產品的外部空間來構筑出消費者的生活方式，同時C地塊的服務意識將盡情體現在“自然之心、健康生活、悠然假日、融融親情”等全方位生活理念之中。

四、品牌要求C地塊的開發以集團品牌為目標，通過樹立項目品牌來展現公司形象。主要體現在：在建筑立面上強調集團標準色的運用和集團標志的識別，在環境營造上強調以人為本，居住與世界同步，生活與藝術共融開發理念，通過構筑生活環境藝術空間來營造一種深入到消費者生活細節中的生活方式。在項目的推廣上主打集團“綠色家園”的品牌概念，通過提升項目品牌樹立和鞏固公司品牌形象。五、競爭策略差異化競爭策略加產品的高附加值通過調整產品組合的比例和改進產品的結構、功能進一步將夾層產品的差異性體現得淋漓盡致夾層產品相對高的附加值是市場競爭制勝的關鍵，附加值不僅體現在建筑物質上能夠滿足消費者購買的欲望，在生活方式上也能夠讓消費者體會到精神上的快感。六、現金流、風險贏利和決策

風險贏利分析和決策1）規劃已經通過，不存在風險。2）施工圖審查的風險。（規避措施）夾層仍然采用業主直接委托施工方二次裝修方式通過夾層施工圖審查，若夾層報審通不過，則三、四期規劃設計中的夾層可改為小高層來規避。3）國家政策方面：央行121號文件，將降低房地產投資的貸款額度，同時降低貸款按揭比例，并且建設部規定商品房只有封頂后才能開始發售，該政策對C地塊的現金流安排會產生較大影響。規避措施：武漢市房地產市場相對滯后，地區公司仍有較大操作空間。4）軍用電纜退讓方面：地區公司已經與部隊方面交涉，部隊已經口頭同意退讓距離由10m調整為3-5m。六、現金流、風險贏利和決策4）、設計、施工進度與集團下半年工作任務不配備的風險。（規避措施）：與售價院兩合三指，夜以繼日，力爭在12月初完成所有施工圖設計。同時將詳勘工作提前，以確保在04年1月初基礎開工。現金流安排：D:\徐正加\C地塊策劃團隊文件\c10個問題（現金流）.xls03年年11月月7日日已已經經完完成成方方案案設設計計及及報報批批。。03年年11月月2日日——11月月26日日完完成成三三期期詳詳勘勘，，設設計計院院同同時時完完成成三三期期對對多多層層基基礎礎施施工工圖圖。。三三期期多多層層基基礎礎開開始始施施工工。。11月月26日日——04年年1月月5日日設設計計院院完完成成所所有有施施工工圖圖設設計計。。03年年12月月1日日——04年年1月月5日日完完成成項項目目全全部部的的施施工工圖圖審審批批。。04年年1月月初初項項目目三三期期全全面面開開始始施施工工，，1月月底底三三期期基基礎礎完完工工；；04年年2月月下下旬旬三三期期地地面面部部分分開開始始施施工工，，5月月正正式式推推出出，，計計劃劃銷銷售售周周期期兩兩年年，，04年年三三期期去去化化率率達達到到70%。。05年年4月月底底一一期期交交房房。。04年年8月月份份計計劃劃四四期期開開始始施施工工，，06年年4月月份份計計劃劃四四期期交交房房。。七、產產品品推推出出市市場場時時間間八、、主主力力戶戶型型、、面面積積、、總總價價1：：總價定位（單單套總價價）多層：：22—28萬/套小高層夾夾層：25——30萬萬/套小高層：：25萬萬左右/套多層復式式：30——35萬萬/套2：單價定定位多層均價：：1950元/㎡㎡小高層夾層層均價：2950元/㎡小高層均價價：2250元/㎡商鋪：4500元元/㎡八、主力戶戶型、面積積、總價主力戶型、、面積及比比例類別戶型面積戶數多層復式4房2廳2衛2廚（A型）131㎡2203房2廳2衛2廚（B型）3房2廳2衛2廚（C型）108㎡120㎡320603（4）房3（2）廳3（2）衛2廚170㎡左右120小高層3房2廳2衛2廚125—130㎡44夾層3房2（3）廳2（3）衛2廚82㎡可售，140㎡建面716九、開發規模、、順序、地地塊、規規劃指標項目基本產產品組合：：多層+夾層層（按樓板板面積）+小高層（面積比為為11：12：：1）總用地面積積：205.9畝（13.69萬萬平方米））平均容積率率：1.28（實際容積積率1.6）建筑密度：19%綠化率：43%總建筑面積積：約171000㎡其中：可售住宅報報批面積：：約164400平方米小學建筑面積：：約約5200平方米商業面積：：約約1590平方米人防面積：：約約2000平平方米住宅建筑面面積：約164400平方方米其中：多層:91998平方米米夾層：66298平方米小高層6200平平方米車位：413（地面）42（底下））建筑層數：多層-----6層/6+1層夾層-----8層或9層小高層—11+1層層C地塊開發發模式為““一次性規規劃,分兩兩期開發””.首先期開發建筑筑面積約9萬平方米米，產品形形態全部為為夾層和多多層以及一一幢小高層層，約1600平方方米商鋪，，一所小學學。后期根據銷售情情況適當推推遲半年到到一年開發發.十、項目經濟分分析a:項目總成本本約30994萬b:項目總銷售售約39610萬c:項目毛利潤潤：（b-a）