房地產(chǎn)銷售方案范文1房地產(chǎn)銷售方案范文1房地產(chǎn)銷售方案范文1V:1.0精細整理，僅供參考房地產(chǎn)銷售方案范文1日期：20xx年X月XXX市XXXXXX住宅小區(qū)營銷方案uxxxxxxx房產(chǎn)策劃咨詢有限公司年月日目錄一、總體方案 41、銷售SWOT分析 4（1）、優(yōu)勢： 4（2）、劣勢： 4（3）、機會： 5（4）、威脅： 52、客戶定位 53、抗性屏蔽及利益點訴求 7（1）、周邊環(huán)境、配套抗性 7（2）、回報率抗性 8（3）、前期工程形象抗性 8（4）、價格抗性 94、價格策略 10（1）、價格策略--低開高走 10（2）、價格走勢圖 115、銷控及折扣策略 11（1）銷控策略 11（2）折扣策略 126、操作模式 13（1）外出探訪式 13（2）銷售布點式 13（3）房交會造勢式 16（4）政府協(xié)助式 16（5）人物營銷式 17（6）常規(guī)SP活動式 17二、執(zhí)行計劃 181、（開盤前）銷售工作計劃表 18（1）外出派發(fā)DM宣傳單 20（2）網(wǎng)絡(luò)式銷售 21（3）網(wǎng)點式銷售 22（4）政府協(xié)助完成目標客戶收集 22（5）常規(guī)現(xiàn)場客戶接待 23（6）SP活動促銷 23（7）開盤典禮 242、第一階段（xxx年月日—年月日）細部執(zhí)行計劃 25（1）房地產(chǎn)交易會 27（2）組團式銷售 27（3）常規(guī)現(xiàn)場客戶接待 283、第二階段（年月日—年月日）細步執(zhí)行計劃 29（1）常規(guī)現(xiàn)場客戶接待 30（2）組團式銷售 31（3）房地產(chǎn)交易會 314、第三階段（年月日—年月日）細部執(zhí)行計劃 32（1）規(guī)現(xiàn)場客戶接待 32（2）組團式銷售 33（3）SP活動促銷 33三、時間要點 341、蓄勢期 342、開盤期 343、房產(chǎn)交易會 344、持銷售期 345、尾盤期 35一、總體方案1、銷售SWOT分析（1）、優(yōu)勢：區(qū)域內(nèi)目前最大、品牌最集中的建材廣場文登、威海現(xiàn)唯一全功能超級社區(qū)國際化品牌導(dǎo)入、國際化管理商住互動，并能刺激社區(qū)內(nèi)部消費項目內(nèi)部配套齊全切入輻射能力強，切有本土消費支撐物流發(fā)達，為一期建材市場提供便利貨物交通性價比較高，投資能力強，增長潛性大開發(fā)區(qū)“經(jīng)營孵化器”政策指引環(huán)境幽雅，山水俊秀建筑形態(tài)超前，同屬標志性建筑（2）、劣勢：人流交通尚未完善區(qū)域市場尚未成熟區(qū)域發(fā)展處于初期階段開發(fā)周期較長，風(fēng)險極高周邊形象差，開發(fā)項目少周邊配套不完善（3）、機會：政府的大力扶持幫助項目順利進行“聯(lián)合國人居獎”得主威海人口遷入增大消費空間旅游城市先決條件，帶動商業(yè)發(fā)展與外商交流貿(mào)易，直接吸引外資進入房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展人均收入、消費水平及消費概念的提升市區(qū)開發(fā)區(qū)大力發(fā)展促動業(yè)態(tài)發(fā)展（4）、威脅：a.首次開發(fā)大型項目，市場可變性難以預(yù)計周邊城市市場淺搶市場份額整體項目后期工程連貫性影響大政府主觀意識影響項目發(fā)展進度2、客戶定位考慮到一期建材市場的國際性定位，銷售、經(jīng)營輻射圈范圍不僅涵蓋全市，同時也吸納著省內(nèi)本土、全國和國外的投資者和經(jīng)營者，此間，我們預(yù)計了項目應(yīng)占各層次投資客戶所項目體的份額及吸引主題。設(shè)計開盤前期本市及本省內(nèi)占比50%，經(jīng)歷了前期的市場調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)本土消費情節(jié)嚴重，就拿購物大賣場來說，已有很多外地高端同類商場入住各區(qū)域，但實際經(jīng)營上并沒有幾家可以在營業(yè)額、人流量上高于本地賣場。另根據(jù)調(diào)查中本省房地產(chǎn)的發(fā)展情況分析，商業(yè)物業(yè)非常之少，且商業(yè)項目本土消費率不高，可見消費者投資經(jīng)歷較少、意識較為淡薄，為吸引到足夠的投資量，我們將以主題為“本土企業(yè)開發(fā)的超級國際型項目”增加情節(jié)延展和自毫感吸引消費者為主，同時宣傳“投資群回報率大于銀行利率”帶動本土投資意識；而設(shè)計全國范圍內(nèi)投資占比35%是必然的，全國投資客戶經(jīng)驗豐富，大部分都具有主觀意識，對城市發(fā)展都期間過程和政策非常熟悉，特別是浙江、杭州、溫州一帶，更是群集了大量此類型的投資客戶，且以前與我們有過業(yè)務(wù)來往，部分已成為我們的固定客戶源，在溝通、交流上占據(jù)了已占據(jù)了人和。在對他們進行宣傳和演解方面都相對易于接受，另一方面，他們由于以前的投資指向性過強，投資金額也相對居高，由此，性價比優(yōu)勢將成為我項目對之而言的又一大優(yōu)勢。總體上我們在選擇全國投資客戶時，目標將更多集中在了浙江、杭州、溫州一帶，同期城市成長率、附加值、性價比優(yōu)勢、國際品牌主導(dǎo)的體現(xiàn)將成為吸引他們的要點；“多國之窗”，如果離開國外投資市場，那品牌效應(yīng)就是一個空盒子，人均GDP高于國內(nèi)的外國人早已踏入了本土，從生產(chǎn)到貿(mào)易，他們已經(jīng)了解了區(qū)域內(nèi)的政策、各業(yè)態(tài)市場及風(fēng)土人情，前店后廠等經(jīng)營風(fēng)格也為本市帶來了新興的經(jīng)營意識和巨大的經(jīng)濟提升，政府同時也為他們準備了豐厚的投資優(yōu)惠政策，以便招商引資。鑒此，我們把15%的投資占比拋向了他們，目的在于正確的為我項目注入品牌實際保證品牌附加，其二可加大國際合作、交流空間、其三滿足投資占有率。抱這這三點目的，我們擬定了強調(diào)人均GDP與貨幣等比值如：“XX市買一鋪，國外買一庫”且發(fā)展速度快、升值潛力巨大及對政府韓投資商人制定的優(yōu)惠政策作為一號宣傳主題，以加強兩國產(chǎn)業(yè)合作等副宣傳主題，從根本上抓住外國人的心態(tài)，吸引到他們的加入。3、抗性屏蔽及利益點訴求從投資者的八大“鐵律”角度而言，所有的投資類物業(yè)都存在著未知風(fēng)險，由此而來的就是投資者在投資中所產(chǎn)生抗性，那“多國之窗”又有哪些抗性呢如和屏蔽呢可不可以把劣勢變?yōu)閮?yōu)勢（1）、周邊環(huán)境、配套抗性項目周邊商業(yè)、居住、人流和配套條件不完善是目前我項目存在的最大問題，從投資者角度分析，這是必然將提及的問題，當(dāng)在以后工作中解答客戶此問題時，我們可告知他們，“多國之窗”作為文登經(jīng)濟開發(fā)區(qū)形象型項目，3600畝的大型多業(yè)態(tài)、多風(fēng)格的大型社區(qū)，其內(nèi)部消費群和居住量將滿足周邊消費量，同時項目的商業(yè)將滿足文登、威海引乃至整個我市的消費需求，同時將大大帶動周邊經(jīng)濟發(fā)展，周邊的配套也也隨著時間段很快成長起來，目前投資就象是原始股、極有增值性和保值性，同時通過可與政府溝通，配合說詞展示區(qū)域規(guī)劃藍圖增加投資客戶信心。（2）、回報率抗性投資者最在意的投資回報，是他們評定一個項目是否可以投資的第一基準，就現(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)采取包租、承諾投資回報吸引投資者的招數(shù)比比皆是，但是真正可以實現(xiàn)的卻是極少數(shù)，如何在此方面說服他們購買“多國之窗”建材廣場，我們認為應(yīng)首先應(yīng)該給客戶介紹業(yè)態(tài)的先進經(jīng)營方式上的優(yōu)勢比如我們的“一元到家”網(wǎng)絡(luò)化概念，挖掘除硬件設(shè)施和管理優(yōu)越性等無形資產(chǎn)，可提高附加值。同時“一元到家”消費輻射面涵蓋了整個我市，市場經(jīng)營將有足夠的營業(yè)額保障，在加之品種、品牌齊全，規(guī)模大等優(yōu)勢，足以到保證高于目前常數(shù)的8%回報率的數(shù)字，現(xiàn)場可以計算給客戶看，決不能亂做承諾，再者強調(diào)通過我們?nèi)珖投鄧竺娣e的招商引入，足以保障經(jīng)營的數(shù)量和品種、品牌。另一時段性問題也必須考慮，前期市場經(jīng)營不穩(wěn)定的情況，可考慮前期對經(jīng)營戶免租金一段時間，但對于保證投資在此階段回報上就需要發(fā)展商做平衡工作，因為后期經(jīng)營和前期銷售是密不可分的，如果保證經(jīng)營者的前期經(jīng)營優(yōu)惠政策必須要犧牲一段時間的租金回收，在投資者層面是不能接受的，故發(fā)展商在此階段需做好收益讓步的思想工作，正所謂是：“退一步，海闊天空”，為讓整體銷售工作能有效的開展，舍小顧大也是必然的！（3）、前期工程形象抗性在超大規(guī)模的項目開發(fā)中，無疑是分期開發(fā)是減免風(fēng)險，著實的將最適當(dāng)產(chǎn)品在最適當(dāng)?shù)臅r機賣給最適當(dāng)?shù)娜烁拍詈侠淼倪\用的必然規(guī)律，但是不是人人都會如此考慮，作為投資者角度，如我項目一期建材市場完工后，不能及時的跟進二期工程形象，將影響到客戶的投資信心，故建議發(fā)展商在一期項目銷售時段接近中期時，必須為二期工程做好平基工作，以把準項目的整體連貫性。同時銷售部在現(xiàn)場的說詞也能得到優(yōu)化，但考慮到不可預(yù)計的各項問題，很有可能在屆時階段不能完成以上工作，故此時我們可在銷售現(xiàn)場高掛二期項目的技術(shù)指標及簡介，讓投資者感到二期項目的規(guī)劃形象，增加投資者信心和熱情。（4）、價格抗性在其他項目中，不管是住宅項目還是項目，價格的抗性在銷售過程中的是無法避免的，當(dāng)然根據(jù)現(xiàn)場處理的程度和效果不同，同樣也被記載在了銷售率里，當(dāng)然，我項目也同樣存在這方面的問題，但其實影響不大，對于我項目周邊樓盤，可行成價格的只有“家紡城”一家，且從各個方面都不可能與我項目形成對比，所以，我們在考慮定價范圍時，應(yīng)更多考慮投資者的在單價和總價上接受程度，制定合理又豐收價格然后用品質(zhì)對抗單價抗性，按揭（可利用政府扶持，申請六成十年按揭）對抗總價抗性，同時也降低了投資人的部分風(fēng)險。既然可以解決抗性問題，那么就不得不考慮賣點的挖掘，從我“多國之窗”項目各項指標而言，在一期建材銷售過程中在與客戶介紹到利益點訴求是由“成功”此詞作為投資延展。完善的市場環(huán)境豐擁的消費容量龐大的社區(qū)群體優(yōu)惠的投資政策高端的經(jīng)營理念必然（success）齊全的配套設(shè)施優(yōu)厚的售后服務(wù)巨大的升值潛力空前的產(chǎn)業(yè)結(jié)合4、價格策略（1）、價格策略--低開高走由于項目目前周邊條件并不豐厚，建材市場屬于整個項目的初期工程，定價方面將周邊項目“家紡城”作為比較對象，并考慮項目各自身因素，和發(fā)展商預(yù)期值，前期定價目標均價1900元上下；在價格浮動思路上應(yīng)采用實行低開高走政策，為能達成預(yù)期銷售目標和后期項目的順利開發(fā)，開盤日期占定為2005年3月6日周日（宜：祭祀、開光、祈福、求嗣、出火、入宅、移徙、安床、折卸、動土、破土、謝土。忌：合帳、安葬、入殮。沖：生肖沖羊。煞：東。成：開。正沖：正沖癸未。胎神：占門廁外正北。節(jié)氣：3月5日驚蟄，20日春雨），從一期建材市場從開盤到尾盤期整體營銷時間暫設(shè)定為一年銷售周期；四個漲幅階段共計上浮價格35%~40%：第一階段：開盤期2005年3月底趁熱打鐵上調(diào)8%~10%，在3月底至4月月初底平穩(wěn)過渡價格上漲抗性；第二階段：強銷期2005年4月底結(jié)合熱市效應(yīng)和發(fā)放部分保留極好上調(diào)屆時價格10%~15%，體現(xiàn)周期利益最大化；第三階段：持銷期根據(jù)時間段情況陸續(xù)上漲5%~10%；尾盤期2006年3月以隆重推出珍藏版鋪位為帶動基礎(chǔ)上調(diào)屆時價格5%，以最快的速度實現(xiàn)100%銷售率的同時保證發(fā)展商利潤和資金回收。體現(xiàn)了本項目良好的增值性，同時滿足發(fā)展商對營銷需求和市政府的區(qū)域帶動需求。（2）、價格走勢圖5、銷控及折扣策略（1）銷控策略如何把準“多國之窗”項目一期建材市場銷控關(guān)，應(yīng)從三個要點開展工作，其一針對項目自身特性（位置、總價、朝向、戶型實用度）進行銷控；其二通過蓄市期準確了解各經(jīng)營項目需求比例，通過比例分析銷控位置發(fā)放量；其三是針對整區(qū)域產(chǎn)品推出量進行銷控，合理打好市場戰(zhàn)。在項目開盤前期，以第一要點為判斷標準，保留優(yōu)秀位置，總體占量力30%，開盤期，通過第二標準進行調(diào)節(jié)，保持30%控制量。在強銷期分二期放出20%銷控戶型實行開盤后和房交會期間上調(diào)價格，滿足整體供應(yīng)量的同時達到好位置賣個好價錢的產(chǎn)品增值策略。剩余10%用于帶動尾盤期熱銷氛圍，結(jié)合價格策略和SP活動完成任務(wù)。（2）折扣策略折扣，應(yīng)把它合理運用為一種硬性的促銷手段，在開盤前期執(zhí)行內(nèi)部認定階段，未對外公開執(zhí)行價格時，折扣或其他優(yōu)惠是刺激性最強的東西，在這一時段，建議折扣為：一次性付款折、按揭折。開盤期與開盤期漲價后統(tǒng)一執(zhí)行一次性付款折、按揭折。強銷期2005年4月上旬放出銷控后實行一次性付款折、按揭無折扣，保證利益點。持銷期由于價位以上升到了一定階段，進入銷售淡季，此時應(yīng)實行淡季折扣一次性付款折、按揭折，消化現(xiàn)有產(chǎn)品。尾盤期放出保留戶型后，價格上調(diào)，此時以最大限度完成銷售任務(wù)為基準，除特價鋪位外所有剩余物業(yè)實行漲價后一次性付款折、按揭折。6、操作模式（1）外出探訪式考慮到我項目的輻射面較廣，因為內(nèi)部土地證、成本控制因素，前期推廣難度較大。為在短時間內(nèi)達到一定效果，制造一定知名度和找到部分經(jīng)營、投資客戶，人員外出派單、收集和挖掘客戶源是目前最好的選擇。將投資經(jīng)營客戶鎖定為第一開展目標。（2）銷售布點式為尋找到市場有效的投資意向客戶，打開我市場，我們選擇了省內(nèi)個城市作為長期接待網(wǎng)點：地點時間原因1、XXX2月20日前XXX所屬管轄市，人口及經(jīng)濟狀況呈良，且為多國人生活、工作、聚集較密集的地方，符合開發(fā)理念2、XXX2月20日前XXX較近且消費能力居高的城市，人口密集、經(jīng)濟發(fā)達，淺藏投資客戶源豐厚3、XXX2月20日前XXX相比較，經(jīng)濟較好，漁業(yè)較發(fā)達的地區(qū)4、XXX3月底前省會，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速的城市，當(dāng)?shù)氐氖忻窠邮苄迈r事務(wù)較快，且商業(yè)地產(chǎn)已有多家開發(fā)，已經(jīng)開始走進百姓生活，投資商鋪有一定的理解概念。開發(fā)商、代理商當(dāng)?shù)赜兄乩⑷撕偷膬?yōu)勢5、XXX3月底前占據(jù)建材市場主導(dǎo)行業(yè)大流之一，瓷磚的大型產(chǎn)業(yè)基地之一。不僅占據(jù)國內(nèi)地轉(zhuǎn)行業(yè)一部分銷售份額，且出口也有一部分成熟市場。當(dāng)?shù)厝司杖胼^高，且投資意識較強的城市6、XXX3月底前小商品批發(fā)交易額，臨沂占據(jù)了我省相當(dāng)大的比例。有著一定的地理優(yōu)勢，人口高達千萬，是我省最大的人口量城市7、XXX3月底前經(jīng)濟較發(fā)達，百姓生活水平要求較高，投資意識明顯的城市之一。且有大型的建材批發(fā)市場。國外人士聚集相對較多的地區(qū)8、XXX3月底前弈點公司的根據(jù)地，天時、人和，有著成熟的銷售網(wǎng)絡(luò)，固定的客戶群體，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟較發(fā)達，人們的思想較超前，是引導(dǎo)消費的良好地帶。（3）房交會造勢式參與房交會也是必不可少的銷售渠道之一，但范圍必須涉及全國，除固有的每年十月XXX舉行的XXX秋季房交會、每年十一月舉行青島名盤推介會以及煙臺十月主辦的住交會外還應(yīng)參加投資客戶相對集中的溫州、江浙一帶的房交會，如：杭州四月舉行的商鋪展銷會、杭州投資型房地產(chǎn)展覽會；溫州十月主辦的商鋪展示交易會等（具體根據(jù)實際時間和流程進行安排）。（4）政府協(xié)助式為多方面深挖投資客戶資源，加之本項目的政府協(xié)助優(yōu)勢，我們可通過銀行、電信部門等相關(guān)部門，尋找高額存款戶、高額手機話費用戶、日資金存取量較大的人作為本市和威海主攻目標客戶群。（5）人物營銷式在前期土地證尚未拿到的情況下，無法推廣硬性廣告，可從側(cè)面角度進行推廣宣傳，利用人物影響力從全國性專業(yè)雜志如：《新地產(chǎn)》等渠道上對專業(yè)市場進行引導(dǎo)和轟擊無可非議是一個低成本、高效果的選擇，建議人選大涵志遠公司解軍總經(jīng)理。（6）常規(guī)SP活動式考慮SP活動效果的和指向性，特定根據(jù)目標客戶定位的三種分類開展工作，首先是我省內(nèi)客戶，在接受公關(guān)活動方式上，仍處于一個初級“賞識”階段項目，故活動主題以貼近市民生活為主，活動地區(qū)主要以XXXXXXXXXX聯(lián)動公關(guān)，活動內(nèi)容主要有：如十輛貨車組成宣傳車隊巡游我市，其車身宣傳主題有“一元到家”建材售后送貨服務(wù)、“多國之窗”建材市場形象宣傳、多國之窗項目形象宣傳；XX、XXX、XX、XX、XXX就近城市設(shè)置看房直通車并在車身上做上“一元到家”、“網(wǎng)絡(luò)式貨品銷售”建材售后送貨服務(wù)、“多國之窗”建材市場形象宣傳、“多國之窗”項目形象宣傳；盛大開盤典禮，主要體現(xiàn)國際化項目品質(zhì)，并溶入齊魯文化宣傳主題、升值潛力宣傳主題、“多國文化”宣傳主題，主要內(nèi)容有：開幕致詞、齊魯文化演介、舞臺表演、小品、多國流行勁舞、英文歌曲等；執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)參與各項專業(yè)雜志演講，電視演講、接受媒體訪問；定期根據(jù)時段性銷售主題舉辦露臺循演，主要宣傳地域以XX、XXX、XXX、XXX、XXX市核心地段為主，多國地域形象宣傳，考慮到成本問題，活動主要以參加媒體演講、公益活動等為主，其他為輔；盡最大可能的吸引到投資者的目光，刺激投資欲望。二、執(zhí)行計劃1、（開盤前）銷售工作計劃表時間銷售策略工作要點效果完成銷售率2005年1月1、測評客戶意向2、設(shè)置戶外展場和多國外賣場3、暫不公布價格4、結(jié)合廣告發(fā)放對通過電話咨詢吸引客戶到現(xiàn)場看房并對現(xiàn)場客戶進行登記1、準備戶外展場位置及道具LOGO墻、DM單、看房車2、確定戶外展場工作人員3、擬定對韓SP活動內(nèi)容及事項4、接待現(xiàn)場客戶并做好客戶預(yù)登記5、統(tǒng)一說詞為客戶介紹項目情況、優(yōu)點6、測評客戶意向調(diào)查及報告制作分析客戶需求內(nèi)容并進行分類分析客戶所提問題，及時把穩(wěn)側(cè)重點7、組織本區(qū)域和異地市場階段性調(diào)研8、派發(fā)DM單1、最大可能性的吸引投資者的購買欲望但又須為開盤留有余地2、及時了解的市場和競爭對手情況及時收集客戶信息及接受程度3、及時了解的市場和競爭對手情況4、增加項目知名度無2005年2月下旬開盤前1、測評客戶意向2、銷控封位3、在不公開價格的前提下以折扣優(yōu)勢促成客戶內(nèi)部認訂（不對外公開）4、開展我市SP活動5、開展全國性SP活動6、開展對韓SP活動7、派發(fā)DM單增強影響力1、通知預(yù)登記客戶進行內(nèi)部認訂（訂金可退）2、完成執(zhí)行銷控表及銷控說明3、完成統(tǒng)計報表設(shè)計提交4、測評客戶意向調(diào)查及報告制作分析客戶需求內(nèi)容并進行分類分析客戶所提問題，及時把穩(wěn)側(cè)重點5、準備購房合同6、組織本區(qū)域和異地市場開盤階段性調(diào)研7、派發(fā)DM單1、為開盤打下基礎(chǔ)的同時完成部分成交、制造現(xiàn)場高溫效應(yīng)2、銷控封位保證鋪位供求3、及時了解的市場和競爭對手情況4、及時收集客戶信息及接受程度5、及時了解的市場和競爭對手情況6、增加項目知名度5%時間銷售策略工作要點效果完成銷售率開盤期預(yù)定2005年3月6日開盤1、開盤典禮2、銷控封位3、公開價格4、開盤實行促銷鋪（二套）4、開展對韓SP活動5、另實行開盤折扣6、利用開盤熱造勢7、派發(fā)DM單增強影響力1、接待現(xiàn)場客戶2、結(jié)合推廣主題執(zhí)行現(xiàn)場工作3、借助開盤熱氣促成成交4、結(jié)合推廣主題執(zhí)行現(xiàn)場工作5、完成成交客戶數(shù)據(jù)表錄入6、完成各項統(tǒng)計報表7、執(zhí)行銷控表8、確定參與房交會地點及內(nèi)容9、派發(fā)DM單1、達成現(xiàn)場銷售的同時積極推高開發(fā)公司知名度2、合理控制戶型銷量配比3、增加項目知名度和開盤效果20%（1）外出派發(fā)DM宣傳單時間：2005年1月~2005年12月地點：XXXXXXXXXX執(zhí)行目標：通過外出派發(fā)DM單形式，對以上城市專業(yè)市場進行一對一宣傳、收集前期迅速提高項目知名度，收集項目意向目標客戶，屏蔽前期無法發(fā)布硬性廣告劣勢。后期鞏固市場份額，擴大市場容入空間。所需道具：DM單、名片、問卷單、小禮品負責(zé)人員：XX工作人員：所有銷售人員預(yù)計效果：前期收集目標客戶1500組、后期5000組，共計此項活動收集目標客戶6500組左右。（2）網(wǎng)絡(luò)式銷售時間：2005年2月底啟動地點：全國性網(wǎng)站執(zhí)行目標：通過制作主網(wǎng)站和各大網(wǎng)站鏈接網(wǎng)頁的形式建立項目網(wǎng)絡(luò)化系統(tǒng)，為建立網(wǎng)上銷售和日后的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營建立信息平臺。所需道具：網(wǎng)絡(luò)制作負責(zé)人員：雙方工作人員：雙方預(yù)計效果：通過網(wǎng)絡(luò)模式打開全國銷售面，同時使消費者能隨時了解項目情況，增加項目知名度，以網(wǎng)絡(luò)認購形式吸引全國客戶關(guān)注、認購。（3）網(wǎng)點式銷售時間：2005年3月6日開盤前地點：XXXX執(zhí)行目標：針對省內(nèi)消費目標和重點城市設(shè)點接觸、接待意向客戶，并通過購房車接待客戶到項目現(xiàn)場完成認購。所需道具：涉外點、看房車、樓書、負責(zé)人員：XXX工作人員：各地外派銷售員預(yù)計效果：收集、挖掘全省目標意向客戶，實現(xiàn)省內(nèi)市場拓展和最大成交量，完成省內(nèi)銷售目標任務(wù)。（4）政府協(xié)助完成目標客戶收集時間：2005年2月地點：XXX執(zhí)行目標：通過政府渠道收集目標客戶，如銀行高額存儲戶、高額手機用戶、政府預(yù)定消費部門等。所需道具：項目資料、聯(lián)系電話負責(zé)人員：XXX工作人員：所有銷售人員預(yù)計效果：利用自身優(yōu)勢，開展便利渠道，挖掘潛在投資客戶源。（5）常規(guī)現(xiàn)場客戶接待時間：2005年2月底~3月6日開盤地點：售房中心執(zhí)行目標：完成日常接待，把握現(xiàn)場氛圍，完成前期內(nèi)部認購、預(yù)定、預(yù)售。所需道具：售房部、售房部所需道具負責(zé)人員：XX工作人員：案場銷售人員預(yù)計效果：完成前期客戶接待、形象宣稱、展示和通過內(nèi)部認購?fù)瓿刹糠咒N售任務(wù)。（6）SP活動促銷時間：2005年2月中旬地點：xxxx執(zhí)行目標：通過各項促銷活動增加項目知名度和推廣力度，促成消費者購買欲望。所需道具：SP活動計劃擬定負責(zé)人員：XX、活動組織人員工作人員：銷售促銷人員預(yù)計效果：增加項目知名度和推廣力度，完成部分內(nèi)部認購。（7）開盤典禮時間：2005年3月6日地點：項目現(xiàn)場執(zhí)行目標：通過開盤熱完成銷售任務(wù)所需道具：開盤公關(guān)活動支持負責(zé)人員：XX、XX工作人員：現(xiàn)場銷售人員預(yù)計效果：通過開盤熱完成銷售任務(wù)2、第一階段（xxx年月日—年月日）細部執(zhí)行計劃時間銷售策略工作要點效果完成銷售率2005年3月下旬（開盤熱銷期）1、銷控封位2、結(jié)合廣告發(fā)布和SP活動提高銷售率3、開展對韓SP活動4、結(jié)合熱市效應(yīng)和發(fā)放部分保留極好上調(diào)屆時價格10%~15%5、繼續(xù)實行開盤折扣6、派發(fā)DM單增強影響力1、杭州四月舉行的商鋪展銷會、杭州投資型房地產(chǎn)展覽會前準備并確定展示會場位置及道具LOGO墻、DM單、看房車等事項2、布置交易會展場LOGO墻、DM單、看房車3、確定交易會展場工作人員4、接待現(xiàn)場和外展場客戶5、結(jié)合推廣主題執(zhí)行現(xiàn)場工作6、統(tǒng)一說詞執(zhí)行價格策略7、完成成交客戶數(shù)據(jù)表錄入9、組織本區(qū)域和異地市場階段性調(diào)研10、完成統(tǒng)計各項報表11、簽定合同12、派發(fā)DM單1、價格持穩(wěn)升8%~10%2、完成現(xiàn)場銷售3、合理控制戶型銷量配比4、把準回款速度及時了解的市場和競爭對手情況5、增加項目知名度和開盤效果30%時間銷售策略工作要點效果完成銷售率2005年4月上旬1、組織異地投資購房團和多國購房團前期工作準備2、開展對韓SP活動3、結(jié)合熱市效應(yīng)和發(fā)放部分保留極好上4、放出部分銷控鋪位5、實行新折扣6、合理運用交易會優(yōu)惠政策及引入客戶促成成交7、簽定合同（如交易會有優(yōu)惠政策可留于交易會現(xiàn)場登記）1、組織交易會展場現(xiàn)場工作2、接待現(xiàn)場及展場客戶并統(tǒng)計數(shù)據(jù)3、簽定合同4、統(tǒng)一說詞執(zhí)行銷控發(fā)放策略5、結(jié)合推廣主題執(zhí)行現(xiàn)場工作6、完成交客戶數(shù)據(jù)表錄入7、完成各項統(tǒng)計報表8、組織本區(qū)域和異地市場階段性調(diào)研1、平穩(wěn)過渡價格上漲抗性2、實行新價格新折扣完成現(xiàn)場銷售3、在房交會前簽完所有已售合同4、不讓現(xiàn)場氣氛冷卻并迅速回款5、及時了解的市場和競爭對手情況40%2005年4月下旬1、組織異地投資購房團和多國購房團現(xiàn)場看房并促成交易2、上調(diào)整體均價3、放出部分銷控鋪位4、結(jié)合推廣主題開展工作5、開展對韓SP活動1、簽定合同2、統(tǒng)一說詞執(zhí)行銷控發(fā)放策3、結(jié)合推廣主題執(zhí)行4、接待現(xiàn)場和外展場客戶5、成交客戶數(shù)據(jù)表錄入6、完成統(tǒng)各項計報表7、組織本區(qū)域和異地市場階段性調(diào)研1、利用煙臺、威海住交會及商鋪展銷會、杭州投資型房地產(chǎn)展覽會積累客源和推廣策略完成一定銷售任務(wù)2、價格上升8~10%3、完成現(xiàn)場銷售合理控制戶型銷量配比4、及時了解的市場情況45%2005年5月上、中旬1、放出部分銷控戶型2、組織異地投資購房團和多國購房團現(xiàn)場看房并促成交易3、開展對韓SP活動1、接待現(xiàn)場及外展場客戶客戶2、完成交客戶數(shù)據(jù)表錄入3、完成統(tǒng)計報表4、組織本區(qū)域和異地市場階段性調(diào)研5、簽定、登記合同1、利用保留部分戶型淡季操作2、價格上升5%3、收回前期銀行按揭款及未收房款及時了解的市場和競爭對手情況60%（1）房地產(chǎn)交易會時間：2005年4月地點：杭州、溫州執(zhí)行目標：通過投資能力比較強、客戶比較集中的投資地區(qū)，收集、擴展全國性投資客戶，完成部分全國投資份額。所需道具：沙盤、房交會所需物料負責(zé)債人員：XX、XX工作人員：另定房交會銷售人員預(yù)計效果：針對全國市場完成部分銷售任務(wù)。（2）組團式銷售時間：2005年4月地點：XXXXXXXX執(zhí)行目標：組織異地購房團，促進銷售進度。所需道具：宣傳資料、異地宣傳信息負責(zé)人員：XX、XX工作人員：銷售人員預(yù)計效果：完成部分銷售任務(wù)。（3）常規(guī)現(xiàn)場客戶接待時間：2005年3月6日~5月中旬地點：售房中心執(zhí)行目標：完成日常接待，把握現(xiàn)場氛圍，完成銷售所需道具：售房部、售房部所需道具負責(zé)債人員：XX工作人員：案場銷售人員預(yù)計效果：完成部分銷售任務(wù)。3、第二階段（年月日—年月日）細步執(zhí)行計劃時間銷售策略工作要點效果完成銷售率2005年5月下旬~9月下旬1、組織異地投資購房團和多國購房團現(xiàn)場看房并促成交易2、根據(jù)時間段情況陸續(xù)上漲均價3、異地投資購房團和多國購房4、銷控封位5、實行淡季折扣進入自然銷售時段6、結(jié)合二期工程出臺開展形象推廣工作7、派發(fā)DM單增強影響力8、開展對韓SP活動1、我市舉行的房交會和住交會前準備并確定展示會場位置及道具LOGO墻、DM單、看房車等事項2、接待現(xiàn)場客戶3、成交客戶數(shù)據(jù)表錄入4、參加各項房交會前期準備5、完成統(tǒng)計報表6、組織本區(qū)域和異地市場階段性調(diào)研7、簽定合同8、派發(fā)DM單1、平穩(wěn)過渡市場淡季利用折扣策略實現(xiàn)成交2、價格上升5%3、及時了解的市場和競爭對手情況4、利用煙臺、威海住交會收集客源和推廣策略完成一定銷售任務(wù)70%2005年10月初~12月下旬1、合理運用交易會優(yōu)惠政策及引入客戶促成成交2、組織異地投資購房團和多國購房團現(xiàn)場看房并促成交易3、開展對韓SP活動4、上調(diào)整體價格5、結(jié)合二期工程出臺6、開展形象推廣工作7、放出部分銷控戶型8、派發(fā)DM單增強影響力9、實行淡季折扣1、接待現(xiàn)場及展場客戶并統(tǒng)計數(shù)據(jù)2、統(tǒng)一說詞執(zhí)行銷控發(fā)放策3、統(tǒng)一說詞執(zhí)行價格策略4、組織本區(qū)域和異地市場階段性調(diào)研5、成交客戶數(shù)據(jù)表錄入6、完成統(tǒng)計報表7、組織本區(qū)域和異地市場調(diào)研8、派發(fā)DM單9、簽定合同1、0價格上調(diào)10%2、利用折扣策略實現(xiàn)成交3、利用銷控策略實現(xiàn)成交4、及時了解的市場和競爭對手情況5、利用煙臺、威海住交會收集客源和推廣策略完成一定銷售任務(wù)90%（1）常規(guī)現(xiàn)場客戶接待時間：2005年5月~12月地點：售房中心執(zhí)行目標：完成日常接待，把握現(xiàn)場氛圍，完成銷售所需道具：售房部、售房部所需道具負責(zé)債人員：XX工作人員：案場銷售人員預(yù)計效果：完成部分銷售任務(wù)。（2）組團式銷售時間：2005年月7~8月工作地點：XXXXXXX執(zhí)行目標：抓住氣候條件優(yōu)勢，