精選優質文檔-----傾情為你奉上精選優質文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業專心---專注---專業精選優質文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業產業地產本質論首先引入“道”和“術”的概念?！暗馈焙汀靶g”是中國幾千年文化智慧結晶，概括性揭示了事物的本質。道是指道路、方向，事物發展的規律、道理，術是指具體實現的手段、方法、技術。道為體，術為用。有道者術能長久，無道者術必落空。學術先需明道，方能大成。學術若不明道，終是小器。故道為綱，術為目，綱舉目張。道為世間規律，術為規律之用，道為本，術為末，若本末倒置，則一世殆矣?？梢姷朗茄酃?，大局觀，是戰略；術是手腳，實踐論，是戰術。道統領術，術服務服從于道，在得道、循道的前提下才講究術。所以，對于任何一個事物，我們首先要明確“道”是什么。產業地產開發同樣如此，大家都知道產業地產是地產界新的金礦，紛紛投身于此，而且關注的是應該怎么做才能成功，抓住的重心在過程，是“術”；沒有太多人去考慮為什么產業地產有這樣的地位，為什么要這樣做，“道”的問題不被關注。所以本文試圖用道的層面探討產業地產的本質到底是什么。按照這樣的邏輯，就是要弄清楚產業地產的規律、道理到底是什么，我們都是處在社會中，社會的主體是人以及人形成的組織，人和組織進行著經濟活動。產業地產同樣是市場經濟的產物，所以我們從經濟和人的角度來探討。經濟學原理中有一個基本的概念是：人是有欲望的生物，因為有欲望，所以才追求利益，產生了各種需求，人類社會的發展進步來源于此，而且人的需求無限；但是，自然資源、社會資源是稀缺的，這樣就產生了資源與需求之間的矛盾，就需要調和，調和方法是經濟學上著名的“資源配置”理論，也即“生產什么”、“如何生產”、“為誰生產”。產業地產同樣在這樣的經濟規律下運行，只有參與的所有人都能獲得資源滿足欲望，產業地產項目才能成功。而且各參與方除了享有相應的利益滿足需求外，還必須負有一定的義務責任，才能保證其他人的需求得以滿足，最終實現參與各方的利益最大化。具體到產業地產參與方，主要有：政府、開發商、需求企業、第三方服務公司。他們的需求和責任是什么，我們分別來看。一、政府政府作為一個國家的管理機構，依法對國家和社會進行管理，同時應承擔相應的職責和所具有的功能，分為政治、經濟、文化、社會職能四個方面。在產業地產業，政府就是要通過產業園區項目的開發，來幫助實現相應的功能，體現在經濟職能和社會職能方面，主要需求包括：1、取得土地出讓金；2、通過產業園區開發實現產業聚集；3、資源集約，主要針對的是土地和產業兩方面；4、通過產業園的開發不斷促進產業轉型、升級、發散；5、通過企業生產經營能夠提高財政稅收，促進經濟增長；6、解決當地就業，提高人民收入水平；7、極大的推動工業、產業、城市化進程；8、提高人口素質，包括思想、文化、技能等各個方面。政府只有在上述需求得到滿足的情況下，才會允許產業地產順利開展，如若不然，就會找開發商麻煩，阻止項目的開發。部分開發商假借工業用地開發住宅、商業就屬于這種情況，因為沒有滿足政府的需求，最后的結局自然很悲慘。因為政府掌握著產業地產開發所需的最重要生產資料——土地，是產業地產運作的依據和前提，需要做好土地開發的規劃監督，所以政府擔負的責任也最大，具體包括：1、土地讓利；2、做好基礎設施建設；3、提高公共服務效率；4、制定合理高效的規范要求，造就良好的環境；5、資金支持，包括按揭貸款、專項產業扶持資金等；6、政策支持，包括稅收優惠、租金補貼、創業支持、人才補貼等。二、選址企業選址企業本身是經濟組織，一方面通過生產出來的產品和服務滿足其他人的需求，另外一方面通過企業經營獲取利潤滿足自己的需求，有一個安居之所用于生產經營是基本要求，所以企業才會有產業地產物業的需求。具體需求包括：1、產業地產物業的價格與預期吻合；2、物業本身適合企業使用；3、所選物業要保值增值；4、交通區位符合要求；5、產業環境好，產業鏈完整豐富；6、內外部環境要求，包括配套設施、服務、政策；7、滿足自身企業成長需求。選址企業是產業地產的最終消費者，正因為如此，選址企業是產業地產運作的導向和決定因素，只有選址企業買單，產業園區才能開發成功，其他參與者的利益才能得到。產業地產的產品屬于大宗交易，而且選址時間長、要求多，所以選址過程復雜、系統。所以在各個參與者中，企業的要求是最重要的。同時企業生產經營活動能保證持續收益的輸出，也擔負了很大責任，主要有：1、選擇適合自己的產業園區；2、及時入駐，正常開展生產辦公經營活動。三、開發商訴求開發商同樣是經濟組織，每一個開發商都是需要通過產業地產的開發賺取合理的利潤，推動自身發展。因此，作為一個純粹的經濟利益體，開發商開發產業園的唯一目的就是爭取到最大化的利益，體現在獲取利益額要大、獲取利益的速度要快速、獲取利益的方式要輕松，詳細內容體現在：1、獲利多（1）、通過物業本身獲利。這就要求售價更高、成本更低、盈利方式更多樣；（2）、增值獲利。通過配套獲取更高的利潤；通過資本運營比如上市獲利；2、獲利速度快（1）、銷售周期短。項目招商銷售完成的時間越短越好；（2）、付款方式好。最好是全款一次性付清；（3）、手續流程快。不要因此耽誤了大量時間；（4）、資本運營有效。投放的每一筆資金都能起到應有的效果，投入產出高效；3、獲利相對輕松（1）、客戶來源廣泛。營銷方式多樣，渠道建設完善；（2）、銷售過程輕松。產品符合企業需求；銷售團隊給力，能盡快達成成交。開發商是產業地產的重要因素，只有通過開發商的運營，產業園區才可能開發完成，選址企業的需求最終得以實現，政府的需求也藉此深層次的滿足，甚至通過開發引進服務公司參與到自己的運營過程中，也就是說開發商是所有產業地產參與者的連接紐帶，重要性尤為突出。開發商是產業地產的資源整合者，政府手上的土地、政策資源，選址企業的資金，服務公司的專業資源，自身的開發整合能力，都因為開發商的運營組織在了一起，也因此實現了各方的利益訴求，完成了項目開發。前面說了，要滿足所有參與者的需求，產業園區才能開發完成，所以，作為紐帶的開發商，要兼顧企業、政府和自身的訴求，不能顧此失彼，僅僅是為了自己的利益而不去考慮其他相關參與方的需求，最終項目肯定辦不成，要不然就是政府不讓干，要不然就是企業不買單。這都要求開發商必須具備很強的綜合能力才行。產業園區要開發成功，一切依賴于實現招商銷售，如果開發過程中出現問題不能實現招商銷售，不僅不能獲取利益，甚至要蒙受巨大損失，這個損失還沒有辦法分攤到其他參與方，因此開發商承擔風險最大。結合上述內容，開發商的風險最大、能力要求最高，也擔負了重大的責任，包括：1、正確選址，建造符合政府和企業需求的物業；2、通過自己的整合能力提供企業所需的配套、政策、經營環境、服務等需求；3、開展招商銷售，尋找合適企業落戶。四、服務企業第三方服務企業也是經濟組織，以追求最大化的利益為目標。服務商是通過自己的專業產品和勞務提供，賺取合理的利潤，這也是服務企業的唯一需求。服務企業直接的服務對象是產業地產開發商，但這并不是說其他參與方就與之沒有關系，服務企業也要清楚政府、選址企業、開發商的需求，應用到自己的專業領域中，才能為開發商做好服務。第三方服務公司包括規劃設計、顧問策劃、調研定位、物業管理、招商銷售代理、金融服務等多方面，每個企業都是自己業務領域的專家，專家就做專門的事情，因此服務企業提供專業產品或勞務，幫助開發商達成階段性目標就是其唯一責任。因為服務企業各司其職、提供專業產品和勞務，最終才促成項目的開發完成，這樣來說服務企業是產業地產成敗關鍵，甚至一定程度上看是服務商聯合在運營項目，因此第三方服務公司的作用也非常重要。綜合來看，因為身份、地位、業務等內容不一，每個參與方的需求也不盡相同，但實質上都是從自身的利益出發，追求自己的利益最大化。為了相互之間滿足需求，每個參與方還必須負起應有的義務。再來看產業地產的“資源配置”問題，因為土地資源是稀缺的，所以利用有限的土地建造廠房或是辦公樓，亦或是研發樓，具體滿足哪些企業的欲望，就是“生產什么”?！叭绾紊a”指產業園區開