華潤商業業綜合體體產品線線分析模模型愿景及目目標行行業及及資源分分析戰戰略五五要素戰戰略略目標戰戰略挑挑戰愿景及目目標行業及資資源分析析戰戰略五要要素戰戰略目目標戰戰略挑戰戰我們共同同的未來來是什么么樣的？？開發并管管理綜合合商業地地產（都都市綜合合體），，為高端端生活創創造條件件，成為為行業領領先者為股東和和員工實實現價值值最大化化價值觀求求真務實實、開拓拓創新、、誠信負負責、團團結上進進、追求求完美、、共同成成長愿景使命命遠景目標標戰略目標標五年內成成為中國國大陸大大型綜合合性商業業地產開開發及經經營行業業的領先先者；十年內成成為行業業領導者者；五年內在在十個中中心城市市開發大大型綜合合性商業業地產項項目并經經營良好好，十年年內達到到覆蓋二二十個以以上的中中心城市市；項目成為為城市當當地地標標，“萬萬象城””成為中中國大陸陸現代購購物中心心著名品品牌及代代表者；；“五彩彩城”成成為區域域性商業業綜合體體的標桿桿；上市或并并入上市市公司，，完善公公司治理理結構，，提高公公司治理理水平，，獲得資資本市場場的認可可并借助助資本市市場的力力量持續續發展；；成功引入入能為公公司帶來來較高附附加價值值的戰略略合作伙伙伴；與主要零零售商建建立并保保持良好好的合作作伙伴關關系；帶動集團團業務的的整合發發展；以商業為為主要獲獲利來源源的都市市綜合體體開發逐逐步轉為為以以商業＋＋住宅獲獲利并重重或住宅宅獲利為為主的更更大規模模的綜合合地產開開發。愿景及目目標行業及資資源分析析戰略五要要素戰戰略目目標戰戰略挑戰戰哪些環境境因素正正在影響響組織？？在當前，，哪些因因素的影影響最重重要？未未來幾年年呢？1.住宅設計計水平標標準化相相對較高高，商業業設計水水平標準準化相對對較低；；2.施工技術術水平穩穩定，成成本隨宏宏觀經濟濟波動而而變化；；3.住宅銷售售形成具具有一定定特色的的銷售技技術；4.招商技術術成熟度度有待提提高；5.運營管理理技術有有待提高高。行業環境境分析環境影響的PEST分析1.政府環境境穩定，，有利于于投資；；改革開開放的深深度和廣廣度增加加2.WTO加快外資資進入速速度，國國外商業業許可獨獨立經營營，外資資金融機機構進入入，融資資渠道增增多；3.金融政策策從緊；；土地政政策從嚴嚴；規劃劃要求較較剛性；；4.部分地方方政府對對大型商商業物業業有所得得稅優惠惠。1.宏觀經濟濟環境穩穩定；2.人民生活活水平提提高，財財富積累累、可支支配收入入保持增增長；3房地產周周期性波波動，局局部過熱熱；.處于加息息周期；；區域經經濟發展展不平衡衡；4.外資對中中國房地地產市場場前景看看好并加加大投資資力度；；外資零零售業加加大加快快在中國國的發展展；5.大型商業業設施仍仍有需要要升級換換代。1.社會環境境穩定；；2.城市化進進程加快快，城市市人口增增加，城城市規模模在擴大大，城市市基礎設設施逐漸漸完善；；服務中中心城市市邊際消消費傾向向高；3.國民素質質不斷提提高，消消費者更更注重生生活品質質并追求求多樣化化、個性性化消費費，更加加重視產產品質量量和。。政治的/法律的經濟的社會文化的技術的行業競爭爭結構分分析1.合適的土土地資源源獲取難難；2.對資金需需求大，，一般競競爭者無無法進入入；3.與政府關關系好，，具備成成本優勢勢；4.企業規模模和品牌牌效應明明顯；5.政策限制制小企業業；6.轉換成本本偏低；；7.開發和管管理技術術難度較較大；8.客戶資源從從無到有的的建立難度度較大。1.投入品的差差異性小，，替代性高高；2.供應商相對對不集中；；3.供應商討價價還價能力力弱；4.項目規模大大、批量需需求供應價價格低；5.產業中前向向整合可能能性小。1.替代品的性性價比；2.客戶對替代代品的使用用傾向；3.百貨爭奪租租戶資源；；4.百貨和綜合合超市爭奪奪購物中心心消費市場場；5.網絡購物不不能取代真真實購物。。1.零售資源不不夠豐富；；買方的替替代品相對對較少；2.與買方建立立良好關系系；3.買方轉換成成本大于賣賣方轉換成成本；4.存在后向整整合可能性性；5.買方品牌及及買方屬性性。1.產業內整體體需求快速速增長；2.高固定成本本；退出壁壁壘高；3.產品差異化化程度大；；4.競爭者多樣樣化；競爭爭者實力差差異大；5.利潤水平高高，回收期期長；6.轉換成本偏偏低；7.合適的零售售商資源尚尚不足；8.設計和招商商技術；9.品牌；區位位。潛在競爭者的進入供應商討價還價的能力顧客（租戶）討價還價的能力潛在替代品的開發現有企業間的競爭競爭者進入壁壘競爭的決定因素供方力量決定因素決定替代威脅的因素買方力量決定因素行業競爭結結構分析1.合適的土地地資源獲取取難；2.對資金需求求大，一般般競爭者無無法進入；；3.與政府關系系好，具備備成本優勢勢；4.企業規模和和品牌效應應明顯；5.政策限制小小企業；6.轉換成本偏偏低；7.開發和管理理技術難度度較大；8.客戶資源從從無到有的的建立難度度較大。1.投入品的差差異性小，，替代性高高；2.供應商相對對不集中；；3.供應商討價價還價能力力弱；4.項目規模大大、批量需需求供應價價格低；5.產業中前向向整合可能能性小。1.替代品的性性價比；2.客戶對替代代品的使用用傾向；3.百貨爭奪租租戶資源；；4.百貨和綜合合超市爭奪奪購物中心心消費市場場；5.網絡購物不不能取代真真實購物。。1.零售資源不不夠豐富；；買方的替替代品相對對較少；2.與買方建立立良好關系系；3.買方轉換成成本大于賣賣方轉換成成本；4.存在后向整整合可能性性；5.買方品牌及及買方屬性性。1.產業內整體體需求快速速增長；2.高固定成本本；退出壁壁壘高；3.產品差異化化程度大；；4.競爭者多樣樣化；競爭爭者實力差差異大；5.利潤水平高高，回收期期長；6.轉換成本偏偏低；8.合適的零售售商資源尚尚不足；10.設計和招商商技術；11.品牌；區位位。潛在競爭者者的進入供應商討價價還價的能能力顧客（租戶戶）討價還還價的能力力潛在替代品品的開發競爭者進入入壁壘競爭的決定定因素供方力量決決定因素決定替代威威脅的因素素買方力量決決定因素現有企業間的競爭競爭者太古、恒隆隆、新鴻基基、CapitalLand、瑞安……華潤潤萬達、世紀紀金源……SWOT矩陣分析優質土地資資源有限，，無序競爭爭導致資源源流失加快快；外資大型地地產商快速速擴張；消費者忠誠誠度低，競競爭者多樣樣性且部分分綜合性企企業已相當當成熟、領領先經濟處于加加息周期；；宏觀經濟長長期向好，，改革開放放向縱深發發展；人民民收入增長長，消費需需求及需要要提升中心城市發發展加快，，城市功能能升級換代代（舊城改改造、新城城開發、招招商引資））行業內競爭爭對手不多多；零售行業發發展迅速，，呼喚優質質物業及專專業團隊；；資本市場渴渴望新產品品；土地儲備少少；對資本市場場利用少；；氣魄不足；；團隊人員不不足，管理理經驗相對對缺乏；客戶資源積積累不足；；業務流程，，制度未完完全理順；；產品品牌牌建立過程程中資金；品牌牌；管理團團隊；政府關系；；本地作生生意能力強強；掌握了一定定的開發和和管理技術術；資源整理應應用能力強強；有一個樣板板項目，并并有2－3個儲備項目目；CRC多元化整體體協同效應應S：內部優勢W：內部劣勢O：外部機會T：外部威脅SWOT矩陣分析優質土地資資源有限，，無序競爭爭導致資源源流失加快快；外資大型地地產商快速速擴張；消費者忠誠誠度低，競競爭者多樣樣性且部分分綜合性企企業已相當當成熟、領領先經濟處于加加息周期；；宏觀經濟長期期向好，改革革開放向縱深深發展；人民民收入增長，，消費需求及及需要提升中心城市發展展加快，城市市功能升級換換代（舊城改改造、新城開開發、招商引引資）行業內競爭對對手不多；零售行業發展展迅速，呼喚喚優質物業及及專業團隊；；資本市場渴望望新產品；土地儲備少；；對資本市場利利用少；氣魄不足；團隊人員不足足，管理經驗驗相對缺乏；；客戶資源積累累不足；業務流程，制制度未完全理理順；產品品品牌建立過程程中資金；品牌；；管理團隊；；政府關系；本本地作生意能能力強；掌握了一定的的開發和管理理技術；資源整理應用用能力強；有一個樣板項項目，并有2－3個儲備項目；CRC多元化整體協協同效應S：內部優勢W：內部劣勢O：外部機會T：外部威脅SO戰略利用優勢把握握機會：利用良好的政政府關系投資資向中心城市市傾斜，創造造并把握好的的發展機會；；利用樣板項目目和儲備項目目獲得資本市市場的認同，，實現與資本本市場對接SWOT矩陣分析優質土地資源源有限，無序序競爭導致資資源流失加快快；外資大型地產產商快速擴張張；消費者忠誠度度低，競爭者者多樣性且部部分綜合性企企業已相當成成熟、領先經濟處于加息息周期；宏觀經濟長期期向好，改革革開放向縱深深發展；人民民收入增長，，消費需求及及需要提升中心城市發展展加快，城市市功能升級換換代（舊城改改造、新城開開發、招商引引資）行業內競爭對對手不多；零售行業發展展迅速，呼喚喚優質物業及及專業團隊；；資本市場渴望望新產品；土地儲備少；；對資本市場利利用少；氣魄不足；團隊人員不足足，管理經驗驗相對缺乏；；客戶資源積累累不足；業務流程，制制度未完全理理順；產品品品牌建立過程程中資金；品牌；；管理團隊；；政府關系；本本地作生意能能力強；掌握了一定的的開發和管理理技術；資源整理應用用能力強；有一個樣板項項目，并有2－3個儲備項目；CRC多元化整體協協同效應S：內部優勢W：內部劣勢O：外部機會T：外部威脅WO戰略利用機會克服服劣勢：把握零售商數數量和質量增增長的機會，，積累客戶資資源；與資本市場緊緊密結合，規規范及提升管管理機制，促促進滾動發展展；利用中心城市市發展契機，，建立自己的的土地儲備SWOT矩陣分析優質土地資源源有限，無序序競爭導致資資源流失加快快；外資大型地產產商快速擴張張；消費者忠誠度度低，競爭者者多樣性且部部分綜合性企企業已相當成成熟、領先經濟處于加息息周期；宏觀經濟長期期向好，改革革開放向縱深深發展；人民民收入增長，，消費需求及及需要提升中心城市發展展加快，城市市功能升級換換代（舊城改改造、新城開開發、招商引引資）行業內競爭對對手不多；零售行業發展展迅速，呼喚喚優質物業及及專業團隊；；資本市場渴望望新產品；土地儲備少；；對資本市場利利用少；氣魄不足；團隊人員不足足，管理經驗驗相對缺乏；；客戶資源積累累不足；業務流程，制制度未完全理理順；產品品品牌建立過程程中資金；；品牌牌；管管理團團隊；；政府關關系；；本地地作生生意能能力強強；掌握了了一定定的開開發和和管理理技術術；資源整整理應應用能能力強強；有一個個樣板板項目目，并并有2－3個儲備備項目目；CRC多元化化整體體協同同效應應S：內部優勢W：內部劣勢O：外部機會T：外部威脅ST戰略利用優優勢回回避威威脅：：利用良良好的的政府府關系系獲取取優質質土地地資源源（相相較外外資企企業大大幅降降低成成本）），設設置進進入壁壁壘，，避免免無序序競爭爭；利用較較好的的融資資渠道道降低低資金金成本本；變變競爭爭為合合作，，降低低風險險SWOT矩陣分分析優質土土地資資源有有限，，無序序競爭爭導致致資源源流失失加快快；外資大大型地地產商商快速速擴張張；消費者者忠誠誠度低低，競競爭者者多樣樣性且且部分分綜合合性企企業已已相當當成熟熟、領領先經濟處處于加加息周周期；；宏觀經經濟長長期向向好，，改革革開放放向縱縱深發發展；；人民民收入入增長長，消消費需需求及及需要要提升升中心城城市發發展加加快，，城市市功能能升級級換代代（舊舊城改改造、、新城城開發發、招招商引引資））行業內內競爭爭對手手不多多；零售行行業發發展迅迅速，，呼喚喚優質質物業業及專專業團團隊；；資本市市場渴渴望新新產品品；土地儲儲備少少；對資本本市場場利用用少；；氣魄不不足；；團隊人人員不不足，，管理理經驗驗相對對缺乏乏；客戶資資源積積累不不足；；業務流流程，，制度度未完完全理理順；；產品品品牌牌建立立過程程中資金；；品牌牌；管管理團團隊；；政府關關系；；本地地作生生意能能力強強；掌握了了一定定的開開發和和管理理技術術；資源整整理應應用能能力強強；有一個個樣板板項目目，并并有2－3個儲備備項目目；CRC多元化化整體體協同同效應應S：內部優勢W：內部劣勢O：外部機會T：外部威脅WT戰略將劣勢勢降到到最小小并避避免威威脅：：變競爭爭為合合作，，通過過合作作快速速彌補補及提提升團團隊能能力，，并快快速積積累客客戶資資源；；加快與與資本本市場場結合合，降降低財財務成成本愿景及及目標標行業及及資源源分析析戰略五五要素素戰略目目標戰戰略略挑戰戰萬象城城的““生意意邏輯輯”經營領領域：：哪哪里是是我們們開展展業務務的地地方？？發展路路徑：：我我們怎怎樣到到達那那里發展軌跡跡：發發展的速速度和優優先順序序是什么么差異異化化：我我們和行行業競爭爭者的區區別在哪哪里？經濟邏輯輯：我我們如何何獲取利利潤？經營領域域：哪里里是我們們開展業業務的地地方？領域一般描述決策要點戰略表述產品種類購物中心、寫字樓、住宅、酒店、咨詢服務產品構成：品牌及服務附加產品組成：核心產品＋附加產品以“萬象城”為主導產品和主力品牌的都市綜合體核心產品：購物中心（萬象城）每個都市綜合體采用不同的功能組合目標市場市場組合：核心客戶、一般客戶、潛在客戶購物中心——核心客戶：主力店、半主力店、國際一線品牌；一般客戶：其他零售商；潛在客戶：尚未進入本地市場的優質品牌寫字樓：優質金融服務業客戶酒店：中高檔商務客住宅：中產市民價值鏈構成土地經營、選址、市場、設計、建造、招商、運營（含推廣）、物業、零售、咨詢服務價值鏈構成：控制環節、整體構成、需要整合的環節、需退出的環節控制環節：選址、買地、市場研究、設計、建造、招商、運營（含推廣）、物業管理需要整合的環節：整合部分或全部控制環節，進行咨詢服務輸出需退出的環節：土地經營、零售地域范圍國內區域中心城市的核心商圈地域定位：核心區域、重點進攻的區域、戰略性退出區域核心區域：區域中心城市重點進攻：政府關系好、競爭尚未充分（如杭州、成都）戰略性規避區域：政府關系不具優勢的區域核心技術品牌管理、客戶服務技術、客戶管理技術技術組合：核心技術、需研究的技術、需跟蹤的技術、需淘汰的技術核心技術：選址及買地、市場研究、產品設計、工程管理、招商、運營需跟蹤的技術：產品設計（廣義）、工程施工愿景及目目標行業及資資源分析析戰略五要要素戰略目標標

戰略略挑戰產品定義義核心產品品：面向都市市消費人人群的多多樣消費費元素組組合及優優質消費費、工作作、居住住環境。。實體產品品：購物中心心、寫字字樓、酒酒店（含含公寓））、住宅宅等物業業元素組組合，其其中購物物中心為為核心元元素，住住宅為重重要組成成部分。。擴展產品品：運營服務務、物業業管理服服務、冰冰場經營營、酒店店經營、、合作經經營（零零售、餐餐飲、娛娛樂等購購物中心心內經營營店鋪））、都市市綜合體體相關行行業咨詢詢與顧問問服務、、招商代代理。發展路徑：我們怎樣到達那里？國內區域中心城市的核心商圈地域范圍目標市場核心技術：選址及買地、市場研究、產品設計、工程管理、招商、運營需跟蹤的技術：產品設計（廣義）、工程施工技術組合：核心技術、需研究的技術、需跟蹤的技術、需淘汰的技術品牌管理、客戶服務技術、客戶管理技術核心技術以“萬象城”為主導產品和主力品牌的都市綜合體核心產品：購物中心（萬象城）每個都市綜合體采用不同的功能組合產品構成：品牌及服務附加產品組成：核心產品＋附加產品購物中心、寫字樓、住宅、酒店、咨詢服務產品種類核心區域：區域中心城市重點進攻：政府關系好、競爭尚未充分（如杭州、成都）戰略性規避區域：政府關系不具優勢的區域地域定位：核心區域、重點進攻的區域、戰略性退出區域控制環節：選址、買地、市場研究、設計、建造、招商、運營（含推廣）、物業管理需要整合的環節：整合部分或全部控制環節，進行咨詢服務輸出需退出的環節：土地經營、零售價值鏈構成：控制環節、整體構成、需要整合的環節、需退出的環節土地經營、選址、市場、設計、建造、招商、運營（含推廣）、物業、零售、咨詢服務價值鏈構成購物中心——核心客戶：主力店、半主力店、國際一線品牌；一般客戶：其他零售商；潛在客戶：尚未進入本地市場的優質品牌寫字樓：優質金融服務業客戶酒店：中高檔商務客住宅：中產市民市場組合：核心客戶、一般客戶、潛在客戶戰略表述決策要點一般描述領域自行開發＋合作開發自行開發/合作開發/申請技術許可/技術購買整體以自行開發為主；購物中心以自行開發及經營管理為主；住宅自行開發并全部銷售；寫字樓自行開發及為客戶定制，租售兼可；酒店可考慮合資或品牌合作；暫不考慮項目收購自行開發/合資/收購以新建為主，必要時考慮合資，暫不考慮品牌及管理輸出新建/收購/合資/授權/特許經營以新建為主，必要時與合適公司合資，暫不考慮收購新建/收購/合資/戰略聯盟/外包購物中心以自行開拓為主、代理為輔，對于重要優質的零售資源可考慮聯合華潤零售合資、合作或代理寫字樓以代理為主自行開拓為輔酒店以合資、合作及共享渠道為主住宅以自行開拓或代理均可自己開拓/合資/收購/共享渠道/代理戰略表述決策要點差異化產品定位位位置交通通品牌（面面對顧客客）品牌（面面對租戶戶）企業商譽譽物業質素素價格產品組合合規模檔次生產速度度生產成本本人員差異異化本土化程程度國際視野野專業程度度成功經驗驗素質修養養創新能力力服務差異異化一條龍服服務營運管理理水平靈活性（（定制服服務）營銷水平平渠道差異異化土地獲得得客源渠道道政策傾斜斜集團協同同融資手段段差異化產品定位位位置交通通品牌（面面對顧客客）品牌（面面對租戶戶）企業商譽譽物業質素素價格產品組合合規模檔次生產速度度生產成本本人員差異異化本土化程程度國際視野野專業程度度成功經驗驗素質修養養創新能力力服務差異異化一條龍服服務營運管理理水平靈活性（（定制服服務）營銷水平平渠道差異異化土地獲得得客源渠道道政策傾斜斜集團協同同融資手段段差異化——產品定位及服務低高競爭要素對競爭要素的投入情況位置交通品牌（租戶）企業商譽物業質素價格產品組合品牌（顧客）規模檔次生產成本一條龍服務營運管理水平靈活性（定制）營銷水平新鴻基、太古、恒隆華潤萬達、金源差異化產品定位位位置交通通品牌（面面對顧客客）品牌（面面對租戶戶）企業商譽譽物業質素素價格產品組合合規模檔次生產速度度生產成本本人員差異異化本土化程程度國際視野野專業程度度成功經驗驗素質修養養創新能力力服務差異異化一條龍服服務營運管理理水平靈活性（（定制服服務）營銷水平平渠道差異異化土地獲得得客源渠道道政策傾斜斜集團協同同融資手段段差異化——人員及渠渠道低高本土化程度國際視野專業程度成功經驗創新能力土地獲得政策傾斜客源渠道融資手段集團協同競爭要素對競爭要素的投入情況新鴻基、太古、恒隆華潤萬達、金源產品定位位位置交通通品牌企業商譽譽物業質素素價格產品組合合人員差異異化本土化程程度國際視野野專業程度度成功經驗驗服務差異異化一條龍服服務營運管理理水平渠道差異異化土地獲得得招商執行行政策傾斜斜新鴻基、太古、恒隆差異化競爭要素低高對競爭要素的投入情況位置交通品牌企業商譽物業質素價格產品組合本土化程度國際視野專業程度成功經驗一條龍服務營運管理水平土地獲取招商執行政策傾斜萬達、金源華潤從圖表中中可以看看出，華華潤在國國內同行行業中處處于優勢勢地位，，主要參參照對象象應選定定為香港港優質企企業在產品定定位方面面，華潤潤在產品品的位置置交通、、生產成成本方面面具有優優勢，在在其他方方面水平平介于國國內本土土企業與與香港優優質企業業間并接接近香港港優質企企業水平平，萬象象城品牌牌建立過過程中））在人員差差異化方方面，華華潤在本本土化程程度方面面具有優優勢，但但在其他他方面與與香港優優質企業業差距較較大，尤尤其在成成功經驗驗方面，，新鴻基基、太古古有豐富富的成功功經驗在服務差差異化方方面，華華潤在一一條龍服服務方面面具有優優勢，在在營運管管理和營營銷水平平方面稍稍落后在渠道差差異化方方面，華華潤的優優勢最為為明顯，，在土地地獲取、、政策傾傾斜、集集團協同同方面有有著很強強的優勢勢，在客客源和融融資渠道道方面稍稍落后華潤在渠渠道方面面的競爭爭差異最最明顯最具優勢勢的差異異競爭因因素有：：本土化化程度、、一條龍龍服務、、土地獲獲取、政政策傾斜斜、生產產成本經濟邏輯輯生產力提提升方式式通過經營營管理能能力的改改善，降降低營運運成本優化及完完善工程程管理經經驗，堅堅持和加加強招投投標采購購方式，，通過產產品線規規律總結結，在新新項目強強化復制制，降低低工程成成本通過與合合作伙伴伴在新項項目中的的再次合合作降低低產品選選型、溝溝通協作作成本充分利用用已建成成項目的的示范效效應及品品牌影響響力，提提升獲得得土地、、客戶的的議價能能力優化及完完善成本本結構提高現有有物業利利用率愿景及目目標行業及資資源分析析戰戰略五要要素戰略目標標

戰略略挑戰如何描述述我們的的目標？？需要考考慮哪些些方面？？要達到這這目標，，我們將將面臨哪哪些方面面的挑戰戰？戰略目標標財務構面客戶構面內部流程構面學習與成長構面EBIDTA回報率達到10%，ROE達至10%總資產達至60億，市值達至100億，年經營收入達至9億以“萬象城”為核心的都市綜合體覆蓋包括深圳在內的三個區域中心城市，并成為當地地標“萬象城”品牌成為在中國大陸受消費者、商業界認可的購物中心品牌及代表者租戶資源中以戰略合作伙伴身份（跟隨萬象城發展）進入的達至25%（面積占比）；租戶年平均獲利增長率達至5%已建成、持有型物業總體出租率達至90%，排隊租戶數量平均達至租戶總數的15%；已建成、銷售型物業總體售出率達至95%平均客戶滿意度達至90%戰略目標標財務構面面客戶構面面內部流程程構面學習與成成長構面面整合集團內部資源優勢，發揮集團內部協同效應，形成高效內部協作模式及流程形成和鞏固大型都市綜合體的核心業務流程及專業技術（選址買地、市場研究、設計規劃、工程管理、招商營銷、經營管理及物業管理）；第三個“萬象城”開發周期縮短率達10%

成為中國大陸商業地產開發企業業務流程標準及行業專業典范形成和固化“萬象城”品牌產品開發標準，成為中國商業地產行業標準成功上市或并入上市公司，完善公司治理結構成為受城市歡迎、獲市民好評的榮譽企業行