沈陽保保利康康橋項(xiàng)項(xiàng)目前前期策策劃案案廣州保保利地地產(chǎn)代代理有有限公公司沈陽分分公司司地塊長青橋渾河沈陽市市、東東陵區(qū)區(qū)、長長青板板塊位于沈沈陽市市東陵陵區(qū)長長青橋橋北端端，五五里河河公園園內(nèi)，，渾河河北岸岸，是是沈陽陽市渾渾河區(qū)區(qū)域的的黃金金地段段，景景色優(yōu)優(yōu)美，，宜居居之所所受金廊廊延伸伸、銀銀帶輻輻射影影響，，渾南南區(qū)域域?qū)⒊沙蔀槲次磥砩蛏蜿柕牡某鞘惺懈敝兄行模瑓^(qū)域域未來來規(guī)劃劃利好好地塊印印象項(xiàng)目思思考1：價(jià)值——項(xiàng)目核核心價(jià)價(jià)值是是否支支持打打造沈沈城頂頂級(jí)豪豪宅的的要求求？項(xiàng)目地塊地塊面面積：：31951平方米米容積積率率：項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃容容積率率為≤≤3.5建筑面面積：：約11萬平米米土地用用途：：商業(yè)業(yè)、居居住用用地其它規(guī)規(guī)劃控控制要要點(diǎn)：：地塊塊建筑筑密度度≤35%，綠地地率≥≥25%，商業(yè)業(yè)比例例為≤≤20%（具體體操作作可按按10-20%計(jì)算）），限限高以以凈空空批復(fù)復(fù)為準(zhǔn)準(zhǔn)，初初步了了解為為建筑筑高度度≤100米項(xiàng)目基基本經(jīng)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)參參數(shù)項(xiàng)目思思考2：產(chǎn)品——項(xiàng)目如如何規(guī)規(guī)劃以以尋找找到市市場機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行行快速速銷售售？全年完完成簽簽約5億的銷銷售任任務(wù)不足半半年的的銷售售周期期項(xiàng)目思思考3：品牌——項(xiàng)目如如何實(shí)實(shí)現(xiàn)企企業(yè)品品牌與與項(xiàng)目目品牌牌的復(fù)復(fù)制與與傳播播？保利康康橋——現(xiàn)實(shí)與與夢想想之間間的橋橋品牌傳傳承與與沿革革本案要要解決決的三三大核核心問問題尋找市場機(jī)會(huì)點(diǎn)項(xiàng)目核心價(jià)值解讀品牌復(fù)制與傳播保利康橋第一部部分.項(xiàng)目發(fā)發(fā)展方方向研研判——項(xiàng)目核核心價(jià)價(jià)值解解讀核心價(jià)值解讀1.沈陽高端產(chǎn)品發(fā)展背景2.項(xiàng)目方向定位3.地塊價(jià)價(jià)值項(xiàng)目地地塊處處于位位于沈沈陽東東陵區(qū)區(qū)高檔檔水景景住宅宅聚集集區(qū)，，距離離核心心市中中心僅僅幾分分鐘車車程，，交通通便利利項(xiàng)目地地塊分分屬政政府重重點(diǎn)打打造的的濱水水居住住休閑閑觀光光帶，，區(qū)域域發(fā)展展速度度迅猛猛；同同時(shí)項(xiàng)項(xiàng)目臨臨近五五大景景觀規(guī)規(guī)劃中中的“中央公公園區(qū)區(qū)”（現(xiàn)渾渾南奧奧體板板塊）），借借助板板塊規(guī)規(guī)劃利利好，，發(fā)展展前景景無限限渾南新新區(qū)““銀帶帶”，，沈陽陽的浦浦東本案項(xiàng)目地地塊處處于渾渾河五五大景景觀區(qū)區(qū)之一一“文化休休憩區(qū)區(qū)”（長青青橋至至東三三環(huán)））的核核心地地位，，地處處渾河北北岸，，南望望渾河河，臨河河景觀觀段寛寛近百百米，，景觀觀優(yōu)勢勢明顯顯上百萬萬平水水域資資源環(huán)環(huán)繞，，河景景、島島景，，生態(tài)態(tài)資源源豐富富本案渾河北北岸，，南向向一線線江景景毗鄰五五里河河公園園，項(xiàng)項(xiàng)目地地處沈沈陽市市最大大城市市濱河河公園園-五里河河公園園內(nèi)，，公園園面積積約205萬平方方米，，保留留10萬株原原生大大樹。。文化化+休憩的公公園地產(chǎn)產(chǎn)概念為為我們提提供了延延展的可可能渾河南岸岸濕地公公園，約約100萬平方米米濕地生生態(tài)，為為項(xiàng)目提提供離塵塵不離城城的可能能公園地產(chǎn)產(chǎn)，文化化休憩近近在咫尺尺龍脈所在在，風(fēng)水水寶地——400年前清朝朝王室的的皇室地地，努爾爾哈赤當(dāng)當(dāng)年計(jì)劃劃修建沈沈水樓的的最佳選選址，龍龍脈的脊脊梁。就就在渾河河兩岸，，從楊官官始，至至張官，，再到鐵鐵匠屯，，全長五五公里。。長年供供奉皇室室的是365個(gè)莊頭，，其中有有一個(gè)供供奉胭脂脂水粉的的莊頭便便在皇室室地區(qū)域域——張官。。除此之外外，渾河河也是清清代的龍龍脈所在在，本案案處于龍龍脈脊梁梁，風(fēng)水水上佳。。本案龍脈所在在，風(fēng)水水寶地，，宜居佳佳所項(xiàng)目地塊地塊四至至東面：長長青橋南面：渾渾河北岸岸綠化帶帶西面：規(guī)規(guī)劃路（（臨近東東方威尼尼斯后續(xù)續(xù)開發(fā)地地塊）北面：北北至沈水水路、二二環(huán)橋位置較好好、地塊塊方正平平整，便便于規(guī)劃劃；三面面臨路，，交通便便捷，地地塊北側(cè)側(cè)有一定定噪音干干擾。周邊配套套教育：項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊目前主主要集中中了以大大學(xué)城為為主的部部分教育育配套，，但中小小學(xué)很少少。醫(yī)療：富富民橋與與長青橋橋之間擁擁有多所所醫(yī)院，，可以滿滿足本項(xiàng)項(xiàng)目業(yè)主主的基本本需求。。商業(yè)購物物：目前前主要依依賴于五五里河CBD以及奧體體區(qū)域的的商業(yè)配配套設(shè)施施；區(qū)域域性配套套開始啟啟動(dòng)——酒店（凱凱賓斯基基）/公寓/寫字樓/商業(yè)（家家樂福））文體設(shè)施施；五里里河公園園、長青青公園近近在咫尺尺。周邊配套套相對(duì)較較為完備備，商業(yè)業(yè)配套目目前主要要依賴泛泛區(qū)域覆覆蓋效應(yīng)應(yīng)，但區(qū)區(qū)域高端端化發(fā)展展趨勢開開始顯現(xiàn)現(xiàn)長白島渾南新區(qū)五里河北陵市府和北站百萬平主主題公園園，文化化休憩近近在咫尺尺渾河北岸岸，一線線南向觀觀河龍脈所在在，風(fēng)水水寶地交通便利利，配套套齊全，，離塵不不離城實(shí)力央企企，保利利地產(chǎn)品品牌保證證核心價(jià)值值點(diǎn)梳理項(xiàng)目核心心價(jià)值是否支持持打造沈沈城頂級(jí)級(jí)豪宅的的要求？？豪宅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)豪宅的定定義：相相對(duì)高度度集中的的占有城城市資源源的住宅宅產(chǎn)品豪宅的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：首先是地地段，豪豪宅的建建造地點(diǎn)點(diǎn)要么在在最繁華華的城市市中心，，要么就就在風(fēng)景景絕佳、、超然脫脫俗的自自然風(fēng)景景勝地；；其次是品品質(zhì)，豪豪宅最為為根本的的用途還還是用來來居住的的，舒適適性是一一棟豪宅宅所必需需的、也也是檢驗(yàn)驗(yàn)豪宅的的重要指指標(biāo)之一一。一棟棟豪宅除除了要有有巨大的的面積，，還應(yīng)該該體現(xiàn)在在從外觀觀到內(nèi)飾飾、從輪輪廓到細(xì)細(xì)節(jié)的上上等與精精細(xì)，最最好是出出自名師師大家之之筆；最后就是管管理，豪宅宅為什么這這樣值錢？？因?yàn)楦缓篮纻冑I豪宅宅的同時(shí)也也會(huì)享受到到頂級(jí)的物物業(yè)管理服服務(wù)。只有有這樣，才才能夠使豪豪宅的主人人備受尊崇崇，時(shí)時(shí)刻刻刻體會(huì)到到住在豪宅宅所享受到到的尊貴。。案例：北京京星河灣案例：北京京星河灣項(xiàng)目核心價(jià)價(jià)值能夠支支撐打造沈沈城頂級(jí)豪豪宅的要求求保利康橋項(xiàng)項(xiàng)目，在各各方面具備備城市頂級(jí)級(jí)豪宅的基基礎(chǔ)百萬平主題題公園，文文化休憩近近在咫尺渾河北岸，，一線南向向觀河龍脈所在，，風(fēng)水寶地地交通便利，，配套齊全全，離塵不不離城實(shí)力央企，，保利地產(chǎn)產(chǎn)品牌保證證緊鄰市中心心占據(jù)城市絕絕版生態(tài)景景觀資源，宜居居佳所無可復(fù)制的的城市生態(tài)態(tài)資源地段段保利地產(chǎn)一一貫堅(jiān)持的的對(duì)于產(chǎn)品品品質(zhì)的嚴(yán)嚴(yán)格要求以以及管理上上的精益求求精沈陽高端產(chǎn)產(chǎn)品的現(xiàn)狀狀？沈北區(qū)區(qū)域相對(duì)偏偏遠(yuǎn)，據(jù)市市中心40分鐘以上車車程。主要要吸引偏北北部的客戶戶。近年政府扶扶持區(qū)域，，發(fā)展迅速速。目前中中高端產(chǎn)品品是該區(qū)域域的一個(gè)市市場空白點(diǎn)點(diǎn)。由于其位置置偏遠(yuǎn)，且且缺乏棋盤盤山的景觀觀優(yōu)勢，區(qū)區(qū)域競爭力力不大。傳統(tǒng)高檔住住宅區(qū)，開開發(fā)時(shí)間早早，形成一一定規(guī)模和和影響力，，但距市區(qū)區(qū)一定距離離。景觀優(yōu)優(yōu)勢明顯，，高端豪宅宅的典型代代表區(qū)域。。但后期土土地供應(yīng)量量有限，且且純別墅社社區(qū)日益稀稀缺。經(jīng)濟(jì)、政治治、文化中中心。基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施完備備，生活和和商業(yè)配套套完善。大大多為高層層以及商業(yè)業(yè)項(xiàng)目，價(jià)價(jià)格水平高高。基本沒沒有大量土土地供應(yīng),逐漸退出市市場，區(qū)域域客戶大量量外溢。政府扶持板板塊，通過過金廊的延延伸和銀帶帶的輻射成成就未來沈沈陽的副中中心.大量品牌開開發(fā)商進(jìn)入入，大規(guī)模模開發(fā)力度度，地產(chǎn)競競爭激勵(lì)，，刺激區(qū)域域板塊價(jià)格格，發(fā)展?jié)摑摿^大.目前板塊內(nèi)內(nèi)多為洋房房、多層、、小高、高高層和少量量別墅等常常規(guī)物業(yè)類類型，缺乏乏特色高檔檔物業(yè)引領(lǐng)領(lǐng)區(qū)域市場場區(qū)域板塊塊與其他板板塊相比具具有市場潛潛力優(yōu)勢，，未來發(fā)勢勢頭好沈陽高端產(chǎn)產(chǎn)品主要分分布在沈北北區(qū)、棋盤盤山、市中中心、渾南南板塊；且主要以別別墅類產(chǎn)品品為主。沈陽高端產(chǎn)產(chǎn)品分布150萬以上（頂端價(jià)格住宅）80萬-150萬（高端住宅）50-80萬（中高端住宅）50萬以下（中端及以下）沈陽市真正正頂級(jí)的高高端住宅供供應(yīng)主要集集中在市中中心的高檔檔商務(wù)公寓寓區(qū)與棋盤盤山的高檔檔別墅區(qū)沈陽市目前前真正的高高端住宅供供應(yīng)區(qū)域?yàn)闉槠灞P山別別墅區(qū)；本本項(xiàng)目所處處的渾河區(qū)區(qū)域（長白白、奧體、、長青）發(fā)發(fā)展勢頭強(qiáng)強(qiáng)勁，但仍仍以80-150萬的中高端端產(chǎn)品為主主沈陽主要產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格分分布沈陽高端市市場小結(jié)高端以上客客戶主要聚聚集于中心心區(qū)、渾南南、長白和和棋盤山區(qū)區(qū)域；沈陽市目前前真正的高高端住宅供供應(yīng)區(qū)域?yàn)闉槠灞P山別別墅區(qū)，集集中供應(yīng)別別墅產(chǎn)品；；本項(xiàng)目所所處的渾河河區(qū)域（長長白、奧體體、長青））發(fā)展勢頭頭強(qiáng)勁，但但仍以中高高端產(chǎn)品為為主；市區(qū)中心供供應(yīng)量少，，客戶（包包括中高端端和高端客客戶）已逐逐步外溢到到長白和渾渾南區(qū)域。。沈陽高層豪豪宅領(lǐng)域目目前缺乏領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者的角角色，項(xiàng)目目地塊完全全有打造沈沈城頂尖高高層豪宅產(chǎn)產(chǎn)品的機(jī)會(huì)會(huì)[項(xiàng)目定位分分析]市場需求自然環(huán)境競爭環(huán)境產(chǎn)品類型補(bǔ)缺定位理念契合打造中國文文化地產(chǎn)，，企業(yè)理念指指導(dǎo)項(xiàng)目定定位高端客戶群群體更看重重項(xiàng)目的精神神價(jià)值（附附加值）該項(xiàng)目屬于于難得的南向向一一線線江江景景，臨臨河河景景觀觀段段寛寛近近百百米米，，景景觀觀優(yōu)優(yōu)勢勢明明顯顯區(qū)域域同同類類產(chǎn)產(chǎn)品品供供應(yīng)應(yīng)量量大大，，但但文文化化內(nèi)內(nèi)涵涵低低，，高文文化化內(nèi)內(nèi)涵涵，，可可異異軍軍突突起起渾南南區(qū)區(qū)域域尚尚未未出出現(xiàn)現(xiàn)純粹粹的的水水岸岸文文化化社社區(qū)區(qū)？項(xiàng)目目定定位位品牌牌---保利利（（上上市市央央企企巨巨擘擘））資源源---水岸岸（（一一線線南南向向臨臨江江））氣質(zhì)質(zhì)---英倫倫（（貴貴族族血血統(tǒng)統(tǒng)傳傳承承））產(chǎn)品品---尊貴貴（（沈沈城城頂頂級(jí)級(jí)豪豪宅宅））渾河河北北岸岸·英倫倫風(fēng)風(fēng)情情·絕版版生生態(tài)態(tài)領(lǐng)領(lǐng)邸邸第二二部部分分.尋找找市市場場機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)———項(xiàng)目目快快速速銷銷售售的的路路徑徑思思考考區(qū)域市場研究1.目標(biāo)客戶特征2.快速銷售的路徑思考3.區(qū)域域市市場場研研究究競爭爭板板塊塊劃劃分分長白白板板塊塊奧體體板板塊塊長青青板板塊塊五里里河河板板塊塊長白板塊作為為和和平平區(qū)區(qū)域域的的延延伸伸，，為為本本市市近近兩兩年年炒炒作作最最為為火火熱熱的的板板塊塊，，自自人人工工運(yùn)運(yùn)河河挖挖通通以以來來，，長長白白島島在在發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿αΨ椒矫婷娉沙蔀闉槿惺嘘P(guān)關(guān)注注的的對(duì)對(duì)象象。。大量量品品牌牌開開發(fā)發(fā)商商進(jìn)進(jìn)駐駐，，規(guī)規(guī)劃劃體體系系基基本本成成形形，，發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿αψ钭畲蟠髤^(qū)域域內(nèi)內(nèi)目目前前沒沒有有同同檔檔次次的的高高層層豪豪宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品在在售售遠(yuǎn)洋洋天天地地中海海國國際際社社區(qū)區(qū)麗灣灣國國際際長白白板板塊塊作為為為為沈沈陽陽金金廊廊沿沿線線腹腹地地，，也也是是連連接接渾渾南南與與市市區(qū)區(qū)的的主主要要交交通通要要道道。。隨隨著著本本市市戰(zhàn)戰(zhàn)略略中中心心南南移移的的規(guī)規(guī)劃劃發(fā)發(fā)展展，，奧奧體體板板塊塊將將成成為為渾渾南南的的核核心心大量量文文體體設(shè)設(shè)施施、、商商業(yè)業(yè)配配套套以以及及地地鐵鐵的的修修建建對(duì)對(duì)于于聚聚集集區(qū)區(qū)域域人人氣氣具具有有不不可可估估量量的的作作用用奧體體板板塊塊奧體體板板塊塊浦江江苑苑伊利利亞亞特特灣灣南有有大大學(xué)學(xué)城城，，北北通通東東陵陵區(qū)區(qū)政政府府核核心心，，主主要要受受到到南南塔塔商商圈圈以以及及五五里里河河商商圈圈的的輻輻射射影影響響；；渾南南三三大大板板塊塊后后起起之之秀秀。。萬萬科科、、金金地地的的進(jìn)進(jìn)駐駐開開始始帶帶動(dòng)動(dòng)板板塊塊價(jià)價(jià)值值迅迅速速飆飆升升，，區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)江江景景資資源源豐豐富富，，依依托托優(yōu)優(yōu)勢勢環(huán)環(huán)境境資資源源打打造造的的眾眾多多高高品品質(zhì)質(zhì)樓樓盤盤帶帶動(dòng)動(dòng)板板塊塊形形象象迅迅速速提提升升長青青板板塊塊萬科科金金域域藍(lán)藍(lán)灣灣長青青板板塊塊金地地長長青青灣灣東方方威威尼尼斯斯VS長白白板板塊塊奧體體板板塊塊長青青板板塊塊VS位于于金金廊廊最最南南端端，，銀銀帶帶的的中中心心部部位位，，是是渾渾南南區(qū)區(qū)的的體體育育、、商商業(yè)業(yè)中中心心，，也也是是渾渾南南人人氣氣集集中中點(diǎn)點(diǎn)。。距離離內(nèi)內(nèi)城城的的沈沈河河、、和和平平區(qū)區(qū)最最近近，，地地鐵鐵2號(hào)線線貫貫穿穿奧奧體體，，設(shè)設(shè)有有站站點(diǎn)點(diǎn)，，增增強(qiáng)強(qiáng)奧奧體體的的賣賣點(diǎn)點(diǎn)，，區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展速速度度迅迅猛猛。。受到到老老城城區(qū)區(qū)鐵鐵西西的的影影響響和和沈沈陽陽高高新新技技術(shù)術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)的的輻輻射射，，也也是是渾渾南南人人口口密密集集的的板板塊塊。。大量量品品牌牌開開發(fā)發(fā)商商進(jìn)進(jìn)駐駐，，規(guī)規(guī)劃劃體體系系基基本本成成形形，，發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿αψ钭畲蟠蟆！：拥赖谰€線最最長長，，景景色色優(yōu)優(yōu)美美，，政政府府重重點(diǎn)點(diǎn)規(guī)規(guī)劃劃的的城城市市主主題題景景觀觀資資源源區(qū)區(qū)。。南有有大大學(xué)學(xué)城城，，北北通通東東陵陵區(qū)區(qū)政政府府核核心心，，主主要要受受到到南南塔塔商商圈圈以以及及五五里里河河商商圈圈的的輻輻射射影影響響；；渾南南三三大大板板塊塊后后起起之之秀秀。。金金地地的的進(jìn)進(jìn)駐駐開開始始帶帶動(dòng)動(dòng)板板塊塊價(jià)價(jià)值值迅迅速速飆飆升升。。項(xiàng)目目所所處處的的長長青青板板塊塊競競爭爭優(yōu)優(yōu)勢勢并并不不明明顯顯，，但但是是區(qū)區(qū)域域板板塊塊依依依依托托優(yōu)優(yōu)勢勢環(huán)環(huán)境境資資源源打打造造的的眾眾多多高高品品質(zhì)質(zhì)樓樓盤盤帶帶動(dòng)動(dòng)板板塊塊形形象象迅迅速速提提升升，，地地段段、、景景觀觀的的優(yōu)優(yōu)勢勢彌彌補(bǔ)補(bǔ)了了板板塊塊利利好好方方面面的的不不足足本市市高高檔檔商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)，，CBD中心心。。同同時(shí)時(shí)也也是是高高端端消消費(fèi)費(fèi)場場所所，，周周邊邊西西武武百百貨貨、、世世茂茂百百貨貨、、喜喜來來登登酒酒店店、、萬萬豪豪酒酒店店，，為為板板塊塊整整體體價(jià)價(jià)值值推推向向全全市市最最高高高高度度。。板塊塊內(nèi)內(nèi)客客群群流流動(dòng)動(dòng)性性較較大大。。客客群群具具備備較較大大投投資資潛潛力力五里里河河板板塊塊五里里河河板板塊塊新世世界界二二期期世貿(mào)貿(mào)五五里里河河皇朝朝萬萬鑫鑫重點(diǎn)點(diǎn)個(gè)個(gè)案案掃掃描描萬科科金金域域藍(lán)藍(lán)灣灣項(xiàng)目位置：渾南區(qū)朗日街1號(hào)占地：22.6萬平米建筑：56.6萬平米容積率：2.5綠化率：60%開盤：2008-11入住時(shí)間：2009-12銷售情況：目前主推4#6#均為25層高層現(xiàn)房，其中6#為精裝，標(biāo)準(zhǔn)在1600元/平，4#為清水建筑形態(tài)：4棟25層高層；5棟18層小高層；2棟11層小高層面積區(qū)間：主要以大面積為主，主力面積為143-170㎡，所占比重達(dá)68.5%。項(xiàng)目主要賣點(diǎn)為泰式園林成交單價(jià)：毛坯均價(jià)8000元/平米，精裝均價(jià)9000元/平米，裝修標(biāo)準(zhǔn)1600元/平米簡介：項(xiàng)目為萬科金色系列產(chǎn)品，處于富民橋與長青橋之間，交通便利，且項(xiàng)目緊鄰渾河，景色怡人，園區(qū)內(nèi)更以獨(dú)特泰式園林為主.項(xiàng)目目前一期售罄。金地地長長青青灣灣項(xiàng)目位置：沈陽市渾南學(xué)城路18號(hào)占地：22萬平米建筑：40萬平米容積率：1.8綠化率：55%開盤：2008-11入住時(shí)間：2010-5銷售情況：高層產(chǎn)品由于面積偏大，定位過于高端，銷售不理想；洋房產(chǎn)品140-160平左右房源銷售情況最好建筑形態(tài)：6棟18層的高層，43棟聯(lián)排別墅，12棟洋房面積區(qū)間：高層產(chǎn)品179-462㎡，主力面積區(qū)間180-200㎡；聯(lián)排別墅286-385㎡成交單價(jià)：高層均價(jià)8000-9000元/平米，別墅均價(jià)1.3萬元/平米，洋房均價(jià)9000-10000元/平米簡介：項(xiàng)目以洋房，別墅，高層為主體，會(huì)所面積高達(dá)7000平。目前在售一期小高、聯(lián)排別墅以及三期洋房單筆組團(tuán)即將推出。東方方威威尼尼斯斯劣勢勢：：宣宣傳傳推推廣廣力力度度不不夠夠，，整整體體定定價(jià)價(jià)較較高高，，受受眾眾有有限限，，銷銷售售速速度度較較慢慢優(yōu)勢勢：：a)沈陽陽河河景景豪豪宅宅中中罕罕有有的的南南面面臨臨河河優(yōu)優(yōu)勢勢b)規(guī)模模大大，，)配套套全全：：康康體體健健身身、、商商業(yè)業(yè)購購物物，，一一期期已已經(jīng)經(jīng)形形成成較較為為完完備備的的配配套套優(yōu)優(yōu)勢勢；；交交通通便便利利c)緊鄰鄰五五里里河河公公園園的的自自然然環(huán)環(huán)境境簡介介：：項(xiàng)項(xiàng)目目地地理理位位置置極極佳佳，，距距本本案案距距離離最最近近，，為為本本案案最最具具威威脅脅競競品品之之一一。。園園區(qū)區(qū)主主力力戶戶型型在在160-220平之間，總價(jià)價(jià)在100-300萬之間。近期期銷售表現(xiàn)較較區(qū)域內(nèi)其他他競品較差。。建筑形態(tài)：16棟16-26層高層。成交單價(jià)：根根據(jù)對(duì)于河景景景觀資源的的占有程度，，自北向南價(jià)價(jià)格逐級(jí)遞減減，園區(qū)景觀觀最好樓棟均均價(jià)2萬，北側(cè)臨二二環(huán)產(chǎn)品均價(jià)價(jià)8000元/㎡入住時(shí)間：開盤：2009-7綠化率：54%容積率：3.1建筑：200萬平米占地：65萬平米項(xiàng)目位置：沈沈陽市渾南新新區(qū)沈水路五五里河公園內(nèi)內(nèi)新世界花園項(xiàng)目位置：沈陽市和平區(qū)南三好街占地：200萬平米建筑：400萬平米容積率：2.0綠化率：54%開盤：2009-7入住時(shí)間：銷售情況：項(xiàng)目高低中檔次搭配齊全，中等偏上的項(xiàng)目定位以及較高的性價(jià)比是項(xiàng)目熱賣的主要原因建筑形態(tài)：27棟31-33層高層（在售13棟）面積區(qū)間：高層產(chǎn)品橫跨60-500㎡，產(chǎn)品線較長；其中主力戶型面積區(qū)間100-180㎡，約占總貨量的60%左右成交單價(jià)：：5500-8500元/平米簡介：項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，均價(jià)在6500左右，主力產(chǎn)品面積屬于入門級(jí)高端產(chǎn)品，總房款相對(duì)較低，受到中高檔客群喜愛。區(qū)域競品比較較的多個(gè)維度度地段（景觀））、規(guī)模、戶戶型、供求、、品牌地段（景觀））本案金地長青灣東方威尼斯新世界花園萬科金域藍(lán)灣第二檔第一檔第三檔渾河北岸，南向一線觀景北向觀景二線臨江景館資源優(yōu)勢勢明顯，名副副其實(shí)的江景景豪宅東方威尼斯本案江景資源稍遜遜一籌，通過過精美園林綠綠化彌補(bǔ)萬科金域藍(lán)灣灣金地長青灣新世界花園距離中心城區(qū)區(qū)近，江景并并非核心賣點(diǎn)點(diǎn)規(guī)模區(qū)域項(xiàng)目名稱占地面積（萬平）建筑面積（萬平）容積率長青橋萬科金域藍(lán)灣22.656.62.5金地長青灣22401.8東方威尼斯652003.1上河城3.6245.76五里河新世界花園2004002.0目前沿河區(qū)域域競品項(xiàng)目多多為中高密度度規(guī)模大盤；；相對(duì)于大盤的的規(guī)模優(yōu)勢，，本案整體10萬平左右的規(guī)規(guī)模無法有效效支撐起用于公建等生生活配套之用用，自身生活活配套優(yōu)勢不不明顯戶型點(diǎn)評(píng)：1、轉(zhuǎn)角飄窗，，增加景觀2、大面積戶型型的增加露臺(tái)臺(tái)3、小面積生活活起居空間盡盡量南向戶型——東方威尼斯戶型——金地長青灣戶型點(diǎn)評(píng)：由于長青灣位位于渾河以南南，為了充分分利用河景資資源。其臨河戶型，，北向均有較較大面積的露露臺(tái)規(guī)劃。戶型點(diǎn)評(píng)：萬科金域藍(lán)灣灣，位于渾河河南岸，其臨臨江戶型，沒沒有特別針對(duì)對(duì)渾河做出特特別設(shè)計(jì)。將將渾河景致作作為其一個(gè)輔輔助賣點(diǎn)，主主打景觀賣點(diǎn)點(diǎn)是其園林景景觀。從產(chǎn)品品面積設(shè)計(jì)上上也更傾向于于將大面積高高端產(chǎn)品設(shè)置置在園區(qū)中央央位置，提升升溢價(jià)空間。。B3146㎡A5156㎡A2189㎡B3A5A2戶型——萬科金域藍(lán)灣灣供求面積區(qū)間(㎡)50-6080-9090-120120-140140-180180-200200-250250-300300-400400-500500以上總計(jì)套數(shù)25027268942682018861811113戶型配比22.46%2.43%2.34%8.00%38.27%7.37%0.00%16.89%0.54%1.62%0.09%——

銷售套數(shù)1451931611726015030344

銷售比例58.00%70.37%11.54%17.98%27.46%31.71%——7.98%0.00%16.67%0.00%30.91%

由上表可以看看出，區(qū)域內(nèi)內(nèi)120平米以下戶型型供應(yīng)量為27.22%；120—200平米戶型供應(yīng)應(yīng)量為53.64%；250—300平米戶型供應(yīng)應(yīng)量為16.89%；300平米以上戶型型供應(yīng)量為2.25%。臨江項(xiàng)目集中中供貨，供大大于求，但南南向一線望江江產(chǎn)品供應(yīng)不不足，較為稀稀缺。50-60平產(chǎn)品主要是是上河城項(xiàng)目目，消化率最最高，但可借借鑒性不高，，不建議康橋橋項(xiàng)目規(guī)劃此此面積區(qū)間140-180平為長青橋板板塊內(nèi)的主力力戶型，同時(shí)時(shí)也是銷售率率較為理想的的大面積產(chǎn)品品。250平以上基本與與聯(lián)排別墅面面積重疊，總總價(jià)過高，而而產(chǎn)品品質(zhì)并并無明顯提高高，銷售情況況較不理想注：統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)為區(qū)域臨江江產(chǎn)品后續(xù)貨量預(yù)估估根據(jù)調(diào)研結(jié)果果顯示：板塊內(nèi)后續(xù)貨貨量充足，競競爭將十分激激烈，萬科金金域藍(lán)灣、金金地長青灣、、銀基東方威威尼斯都有大大量待開發(fā)用用地后續(xù)供貨仍以以140平以上的大戶戶型為主，從從各項(xiàng)目規(guī)劃劃來看未來板板塊內(nèi)的戶型型配比并不會(huì)會(huì)有太大的改改變。隨著上上河城50-60平產(chǎn)品的消化化，板塊內(nèi)基基本不會(huì)再出出現(xiàn)這個(gè)面積積區(qū)間產(chǎn)品。。140-180平和180-200平仍將是主力力面積區(qū)間。。90-120平這個(gè)面積區(qū)區(qū)間出現(xiàn)了斷斷檔一線臨江高層層越來越稀缺缺，未來2-3年內(nèi)約有2000套供應(yīng)。萬科科金域藍(lán)灣有有5棟共500套，金地長青青灣約5棟，上河城4棟，東方威尼尼斯二期3棟。品牌長青橋板塊內(nèi)內(nèi)不乏大品牌牌開發(fā)商萬科金域藍(lán)灣灣：萬科旗下下高端項(xiàng)目子子品牌，獨(dú)特特的泰式園林林，以極具表表現(xiàn)力的樣板板園林展示區(qū)區(qū)打動(dòng)客戶金地長青灣：：別墅和河景景高層的綜合合社區(qū)區(qū)域競品小結(jié)結(jié)當(dāng)前臨河項(xiàng)目目，其戶型多多為140平以上的大戶戶型。各項(xiàng)目面積區(qū)區(qū)間有所差異異，萬科單一一的140-150平的臨江產(chǎn)品品，金地則以以250-300平和180-200平為主力面積積區(qū)間，東方方威尼斯以250-300平為主，上河河城主力面積積偏小，以55平及140-160平為主。在戶型設(shè)計(jì)上上，盡可能的的讓戶型增加加河景視野。。銷售情況較好好的為200平以下的產(chǎn)品品，250-300平銷售相對(duì)較較差。140-160平的三房兩廳廳兩衛(wèi)和180-200平的四房兩廳廳兩衛(wèi)為主力力戶型。臨江項(xiàng)目集中中供貨，供大大于求，但南南向一線望江江產(chǎn)品供應(yīng)不不足，較為稀稀缺。板塊內(nèi)非臨江江產(chǎn)品面積普普遍偏大，130-180平為非臨江產(chǎn)產(chǎn)品主力面積積，100平兩房基本無無供應(yīng)，為市市場機(jī)會(huì)點(diǎn)目標(biāo)客戶特征征目標(biāo)客戶特征征描自然屬性描述述：●年齡：平均均年齡37、38，人生已步入入中年。●出年年代代：出生于60年代末到70年代●工作作：工作時(shí)間間較長，擁有有10年以上的工作作經(jīng)驗(yàn)，工作作比較體面，，在相應(yīng)的工工作領(lǐng)域、部部門或崗位上上已有所成就就，擁有一定定的權(quán)力和威威望。●收入入：多數(shù)客戶戶家庭合計(jì)年收入應(yīng)在10萬元以上。●文化素質(zhì)質(zhì)：擁有大專專以上的學(xué)歷歷，文化程度度較高，有知知識(shí)、有見識(shí)識(shí)、素質(zhì)較高高●家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)：主要是三三口之家，其其次二人世界界●交通工具具：主要以私私家車為主，，對(duì)私家車的的依賴性較強(qiáng)強(qiáng)，●居住區(qū)域域：主要居住住在和平、沈沈河、渾南。。社會(huì)屬性描述述：●休閑與生生活：關(guān)注健康與生生活質(zhì)量，會(huì)會(huì)享受生活。。具有積極向向上的生活態(tài)態(tài)度，富有進(jìn)進(jìn)取精神。親親都市，愛自自然；業(yè)余時(shí)時(shí)間健身、泡泡吧、旅游、、充電是其主主要休閑方式式；積極工作作，相信沒有有付出就沒有有回報(bào)。●購物與消消費(fèi)：十分關(guān)注品牌牌．并選擇性性地?fù)碛衅放婆疲M(fèi)中比比較注重消費(fèi)費(fèi)符合個(gè)人身身份定位的產(chǎn)產(chǎn)品，在購買買產(chǎn)品時(shí)會(huì)考考慮朋友圈子子的認(rèn)同程度度；受品牌驅(qū)驅(qū)動(dòng)的影響較較大，喜歡對(duì)對(duì)自己感覺的的汽車品牌；；對(duì)價(jià)格有一一定的考慮，，通常都將價(jià)價(jià)格限定在某某個(gè)范圍內(nèi)然然后在挑選品品牌。●購房消費(fèi)費(fèi)：在眾多房地產(chǎn)產(chǎn)陷阱面前，，客戶消費(fèi)變變得越來越謹(jǐn)謹(jǐn)慎，購房區(qū)區(qū)域性強(qiáng),信任發(fā)展商實(shí)實(shí)力所帶來的的保證，追求求由此所帶來來的成就感，，尊榮感。●自我評(píng)價(jià)價(jià)：獨(dú)立、自主，，以我為中心心，不斷充實(shí)實(shí)自己，所購購房子體現(xiàn)其其事業(yè)的成功功，生活的品品位，使其在在社交圈子內(nèi)內(nèi)得到肯定和和認(rèn)同客戶群定位他們都是業(yè)界界的精英，社社會(huì)的中流砥砥柱。他們是一群“高知、高資、、高職”的人士。專業(yè)人士高企管理層經(jīng)商人士渾南產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)外籍高管白領(lǐng)階層商業(yè)精英階層層政府官員包括中小私營營企業(yè)主、國國有企業(yè)、集體企業(yè)、其其他企業(yè)的承承包經(jīng)營者有一定層次的的政府官員，，行政職位應(yīng)在科級(jí)以上上，擁有一定定的政治資本。包括經(jīng)理、外外資企業(yè)雇員員、國有企業(yè)或其他形式式的企業(yè)的中中下層管理人員，特殊壟壟斷行業(yè)中下下層管理人員和雇員。。目標(biāo)客戶群構(gòu)構(gòu)成商業(yè)精英階層層政府官員在某一領(lǐng)域有有一定的專長長，包括教授、研究員等等知識(shí)分子，，專業(yè)技術(shù)人員、科研人人員。如律師師、會(huì)計(jì)師、、建筑師指新聞媒體的的工作人員，，包括影視制作人、編輯輯、記者等項(xiàng)目快速銷售售的路徑思考考項(xiàng)目如何尋找找到市場機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)進(jìn)行快速速銷售？全年完成簽約約5億的銷售任務(wù)務(wù)不足半年的銷銷售周期機(jī)會(huì)點(diǎn)發(fā)力方向市場區(qū)域內(nèi)非臨江產(chǎn)品面積普遍偏大，130-180平為非臨江產(chǎn)品主力面積，100平兩房基本無供應(yīng)可以考慮在地塊非臨江區(qū)域規(guī)劃一部分110平左右的舒適型兩房產(chǎn)品，彌補(bǔ)市場空白140-160平的三房兩廳兩衛(wèi)和180-200平的四房兩廳兩衛(wèi)為區(qū)域市場銷售的主力戶型。針對(duì)市場熱銷面積區(qū)間進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃，盡量壓縮產(chǎn)品面積大小，降低產(chǎn)品總價(jià)，擴(kuò)大項(xiàng)目市場容量客戶目標(biāo)客戶群體多為二次或多次置業(yè)，消費(fèi)中比較注重消費(fèi)符合個(gè)人身份定位的產(chǎn)品，在購買產(chǎn)品時(shí)會(huì)考慮朋友圈子的認(rèn)同程度營銷模式注重圈層營銷、口碑營銷渠道保利十二橡樹莊園的熱賣為保利在沈陽成功聚集起一批追隨保利品牌的高端客戶群體通過項(xiàng)目間的有效互動(dòng)，使得有限的高端客戶資源能夠得到充分利用規(guī)劃布局建議議一線臨河產(chǎn)品品，大面積豪豪華河景戶型型二線望江，面面積較小的中中高端入門級(jí)級(jí)產(chǎn)品基本原則：根根據(jù)不同地塊塊的景觀水平平，平衡各方方要素，形成成多層次規(guī)劃劃空間，住宅宅規(guī)劃為純板板式高層，根根據(jù)地塊控制制條件分兩排排交錯(cuò)排布景觀最大化，，擴(kuò)大一線河河景戶型數(shù)量量，前排一線線臨江產(chǎn)品因因?yàn)槟舷蚓坝^觀資源的稀缺缺性，主要以以150平以上大戶型型為主提高內(nèi)部規(guī)劃劃舒適度，后后排二線望江江則以90-120中大戶型為主主。保證江景景資源的充分分利用交錯(cuò)的兩排排排布時(shí)以保證證盡可能多的的一線望江產(chǎn)產(chǎn)品為原則，，后排二線產(chǎn)產(chǎn)品僅作為產(chǎn)產(chǎn)品補(bǔ)充。u該戶型宜布于于最優(yōu)質(zhì)位置u充分發(fā)揮觀景景功能，提升觀觀景價(jià)值u1層2戶為主、部分1層3戶u該戶型宜布于于最優(yōu)質(zhì)位置的頂頂層位置u大平層/復(fù)式設(shè)計(jì)u面面俱到、豪豪宅品質(zhì)u1層2戶或獨(dú)立1戶位置一線臨河二線瞰河面積區(qū)間140~150平150~180平180~210平210平以上85~100平100~120平120~140平百分比10%45%35%10%45%35%20%戶型配比考慮到區(qū)域內(nèi)內(nèi)一線臨河、、南向觀景產(chǎn)產(chǎn)品的稀缺性性，此類產(chǎn)品品主力戶型建建議以四房兩兩廳兩衛(wèi)為主主，搭配部分分三房兩廳兩兩衛(wèi)，作部分分錯(cuò)層。這這種戶型配比比基本上是比比較適合本項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)客戶戶群體的潛在在需求。作為二線瞰河河的產(chǎn)品，景景觀優(yōu)勢較項(xiàng)項(xiàng)目一線臨河河產(chǎn)品稍遜一一籌，考慮到到高端住宅市市場容量的有有限，可以考考慮在這部分分產(chǎn)品中設(shè)計(jì)計(jì)一些面積適適中的產(chǎn)品，，與一線臨河河產(chǎn)品搭配銷銷售，豐富項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品線。。產(chǎn)品亮化建議議飄窗設(shè)計(jì)附加更多實(shí)用用空間提升產(chǎn)品性價(jià)價(jià)比創(chuàng)造更多情景景空間主臥功能齊全全主臥功能不僅僅僅局限于起起居室，建立立生活功能齊齊全、規(guī)格高高的主臥套房房體系衛(wèi)生間衣帽間書房陽臺(tái)產(chǎn)品亮亮化建建議入戶花花園設(shè)設(shè)計(jì)銷售按按陽臺(tái)臺(tái)面積積計(jì)算算，業(yè)業(yè)主可可考慮慮自行行按需需封閉閉，增增加功功能空空間，，提升升戶型型附加加值入戶經(jīng)經(jīng)由入入戶花花園進(jìn)進(jìn)入客客廳，，起玄玄關(guān)作作用為室內(nèi)內(nèi)提供供更多多的綠綠化空空間營銷模模式的的思考考通感營營銷：：提升項(xiàng)項(xiàng)目形形象，，加深深市場場認(rèn)知知，刺刺激客客戶購購買欲欲望精準(zhǔn)營營銷：：精確定定位客客戶，，傳遞遞項(xiàng)目目信息息文化營營銷：：拉進(jìn)客客戶距距離，，形成成圈層層營銷銷營銷架構(gòu)體系通感營銷項(xiàng)目包裝媒體宣傳精準(zhǔn)營銷渠道推廣公關(guān)活動(dòng)行銷文化營銷高級(jí)會(huì)所、club公共關(guān)系營銷現(xiàn)有客戶資源深耕第三部部分.品牌復(fù)復(fù)制與與傳播播——傳承？？and履新？？傳承1.履新2.廣州保保利康康橋——現(xiàn)實(shí)與與夢想想之間間的橋橋技術(shù)指指標(biāo)：：占地地1.86萬、總總建10.5萬物業(yè)類類型：：高層層（地地上32層，1~4層為商商業(yè)裙裙房，，5層為空空中花花園））主力戶戶型：：218-310㎡四房五五房項(xiàng)目簡簡介：：該項(xiàng)項(xiàng)目北北臨珠珠江，，擁有有絕佳佳的江江景資資源，，并對(duì)對(duì)望廣廣州頂頂級(jí)豪豪宅區(qū)區(qū)域二二沙島島。西西面為為海印印橋引引橋，，與廣廣州大大橋?qū)⒊鞘惺械闹髦饕?jīng)經(jīng)濟(jì)帶帶快速速連接接。此此外由由于歷歷史人人口的的沉淀