--商業地地產、、智慧慧園區區數字字機電電綜合合運維維解決決方案案南京天天溯解解決方方案地地產行行業線線品牌創創造價價值，，運維維提升升品牌牌目錄商業地地產（（園區區）現現狀及及面臨臨問題題數字機機電綜綜合運運維解解決方方案成功案案例品牌是是商業業地產產（園園區））關注注的核核心問問題2015年6月27日下午午14時北京八八達嶺嶺奧特特萊斯斯正式式開業業第二二天開業第第二天天停業業，直直接影影響品品牌及后續續經營營商場所所有樓樓層及及店鋪鋪全部部停電電停電持持續數數小時時，整整個商商場全全部停停業事故原原因：：機電電設備備超負負荷運運行機電設設備能能否安安全運運行直直接影影響商商業地地產（（園區區）的的品牌牌品牌直直接決決定商商業地地產（（園區區）的的溢價價能力力數據來來源：：某房房產公公司網網站數數據環境品品質、、照明明舒適適度、、便利利性、、精細細化管管理等等因素素直接接影響響商業業地產產（園園區））的品品牌品牌包包含哪哪些方方面？？品牌不不僅包包含客客戶體體驗，，高效效的管管理和和運維維服務務對于于品牌牌更重重要精細化管理成本控制品牌不同的的管理理及運運維對對于成成本的的影響響能源消消耗、、人力力成本本、設設備維維護等等是整整體運運維成成本的的主要要構成成CAPEX（建設設成本本）OPEX（運維維成本本）20%80%LCC（LifeCycleCost）能源消消耗人力成成本設備維維護清理保保潔????????能源消消耗是是運維維成本本的重重要部部分數據來來源：：XX廣場16年8月份用用電數數據摘摘錄不同廣廣場月月度用用電指指標及及實際際用電電量數數據對對比同樣的的建筑筑面積積，同同樣的的用電電指標標，相相差巨巨大的的實際際用電電量人力成成本支支出逐逐年提提高數據來來源：：實際際項目目統計計數據據人力成成本逐逐年提提高，，運維維人員員年齡齡偏大大，技技能偏偏低，，運維維效率率差海量的的機電電設備備，該該如何何管理理？海量機機電設設備管管理難難度較較大，，難以以做到到精細細化管管理某商業業地產產廣場場設備備清單單4個大型型變電電所12套不同同類型型的大大型設設備組組300多條用用電回回路700多臺末末端設設備海量的的其他他辦公公設備備……商業地地產（（園區區）關關注的的核心心問題題室內環境品質智慧的能源管理機電設備安全運行全周期運維服務便利性流程化設備管理管理+成本品牌目錄商業地地產（（園區區）現現狀及及面臨臨問題題數字機機電綜綜合運運維解解決方方案成功案案例商業地地產（（園區區）能能源與與設備備綜合合運維維需求求流程化設備管理品質提升能源管理/安全運行全生命周期運維服務服務品品質提提升，，品牌牌效益益顯著著，項項目溢溢價能源與與設備備相關關的多多系統統的集集成，，保證證用能能安全全、不不間斷斷運行行，提提高用用能質質量從規劃劃、設設計、、建設設到運運營的的全生生命周周期服服務，，確保保商業業建筑筑安全全、綠綠色、、高效效運營營設備的的流程程化管管理，，預防防性、、預見見性維維護，，保障障設備備安全全高效效運行行傳統的的管理理模式式智能照照明系系統環境監監測系系統用能計計費系系統能源管管理系系統各機電電設備備監控控系統統設備管管理系系統本地運運維體體系提升照照明舒舒適度度提升室室內環環境品品質提升商商戶繳繳費便便利性性提升能能源管管理水水平機電設設備安安全運運行海量設設備管管理全生命命周期期運維維服務務數據難難以共共享分析能能力薄薄弱管理分分散建設成成本浪浪費后期擴擴容困困難人力成成本高高基于數數字機機電綜綜合運運維平平臺的的一體體化方方案提升照照明舒舒適度度提升室室內環環境品品質提升商商戶繳繳費便便利性性提升能能源管管理水水平機電設設備安安全運運行海量設設備管管理全生命命周期期運維維服務務數字機機電綜綜合運運維平平臺+服務統一功功能化化的數數據庫庫數據全全方位位共享享統一的的分析析引擎擎有利整整合分分析功功能統一的的B/S管理架架構靈活的的管理理方式式融合的的系統統架構構充分節節約建建設成成本模塊化化平臺臺結構構極大程程度便便于擴擴容一體化化管理理平臺臺優化人人力配配置，，降低低成本本商業地地產、、園區區數字字機電電綜合合運維維整體體方案案數字機機電綜綜合運運維平平臺示示意圖圖以強弱弱電一一體化化監控控為基基礎，，對建建筑內內部各各專業業系統統進行行業務務集成成；以能效效管理理和設設備管管理為為核心心，實實現對對能源源及機機電設設備的的有效效管理理和優優化控控制；；以運維維支撐撐服務務為抓抓手，，實現現運維維及管管理效效率的的有效效提升升；建設可可面向向未來來演進進的集集團級級計費費管理理、能能源管管理、、運維維管理理中心心，實實現面面向不不同層層級客客戶的的一鍵鍵式管管理。。業務集集成數字機機電綜綜合運運維平平臺一體化化監控控（多多協議議網關關）實時數據庫歷史數據庫在線整合CDM通用數據模型綜合管管理與與決策策引擎擎（策策略分分析，，系統統聯動動）能源/設備安全能源管理能源審計節能策略能源運維設備運維設備管理性能分析狀態評估應用展展示計費服服務BIM3D2.5D能源管管理設備管管理暖通空空調安防監監控消防監監控停車管管理其它系系統變配電電監控控智能照照明信息系系統運維服服務線下駐駐場服服務線上增增值服服務運維支支撐傳統能能源管管理的的問題題現狀：：能源支支出都都用在在了哪哪里？？能源集集中在在哪些些區域域？哪哪些時時段？？能源是是否浪浪費？？是否否有節節能空空間如何制制定能能源規規劃？？如何進進行節節能設設計？？能耗數據采采集能效管理分分析節能優化策策略需求：：分時、、分區區域能能耗對對比分分析，，找出出能耗耗異常常能源使使用透透明化化，明明確節節能空空間設備能能耗監監視，，提高高管理理水平平改變不不合理理用能能習慣慣，減減少能能源浪浪費制定節節能規規劃，，進行行節能能設計計，有有的放放矢能源管管理計費服服務設備管管理綜合運運維符合國國家標標準及及行業業標準準可根據據客戶戶需求求定制制（業業態維維度、、管理理維度度等））不同能能源，，不同同模型型支持同同時兩種維維度建建模，提供供兩倍倍的分分析維維度使用實實際計計量設設備和和虛擬擬計量量設備備兩種種建模模方法法，軟軟拆分分算法法精確確使用用，極極大降降低末末端表表計投投入比比一體化化平臺臺下的的能源源管理理---多維度度能耗耗模型型能耗模模型一體化化平臺臺下的的能源源管理理---多維度度能耗耗對比比分析析能耗對對比分分析任意時時間段段、任任意能能耗對對象、、任意意區域域間的的能耗耗對比比分析析（多多個對對象同同一時時間段段、同同一對對象多多個時時間段段、同同比、、環比比等））單位指指標分分析（（單位位面積積、人人均等等）轉化指指標分分析（（標準準煤、、碳排排放量量、人人民幣幣等））一體化平平臺下的的能源管管理---負荷預測測負荷預測測預測未來來能耗走走勢，為為能源管管理提供供決策支支撐預測算法法綜合考考慮歷史史能耗趨趨勢、實實時能耗耗趨勢、、溫度、、作息等等因素可對不同同類型的的對象使使用不同同的負荷荷預測算算法算法具備備學習能能力，跟跟蹤時間間越長、、數據量量越大，，預測越越準確傳統計費費模式存存在的問問題無法統一一管理人力成本本高能耗信息息分散于于各個廣廣場，不不能實現現統一管管理、統統一分析析。總部部不能隨隨時掌握握廣場的的能源情情況，不能實現現統一的的數據集集成分析析，并指指導廣場場工作。。聘用專人人進行抄抄表、催催款等工工作人工抄表表難免出出現誤操作，導致電電費流失失商戶被動動繳費，，無法實時時查詢用用電量、、余額等等工作人員員誤操作作等帶來來的商戶糾紛紛用戶體驗驗不佳能源管理理計費服務務設備管理理綜合運維維一體化平平臺下的的計費服服務---預付費充充值預付費充充值實現商戶戶預付費充充值管理，先先收費后后用能，，可大幅幅降低物管管的資金金壓力，，避免墊墊資風險險展示商戶戶所有房房間設備備的當前前余額、、通訊狀狀態、通通斷電狀狀態，并并支持查查看各房房間設備備的實時時能耗讀讀數同一賬戶戶的所有有房間可可進行統統一充值值，大大大提高了了對一戶戶多表賬賬戶的充充值便利利性可將充值值費用下下載到預預付費電電表中，，并支持持遠程控控制通斷斷電提供多種種費用策策略（按按近三個個月比例例分攤或或平均分分攤），，自動計計算各房房間金額額。一體化平平臺下的的計費服服務---后付費繳繳費后付費繳繳費實現商戶戶后付費費電、水水、氣等等能源繳繳費管理理，可點點擊查看看商戶各各房間已已出賬單單的費用用明細自動統計計商戶已已出賬單單的應繳繳費用，，記錄繳繳費操作作，避免免人工統統計錯誤誤同一賬戶戶的所有有賬單統統一繳費費，也可可選擇其其中個別別賬單進進行繳費費，大大大提高了了賬戶繳繳費的便便利性先用能后后收費，，對于信信用較好好的商戶戶可采取取后付費費管理，，支持找找零存入入錢包功功能一體化平平臺下的的計費服服務---賬單管理理賬單管理理以賬戶為為單位查查詢展示示賬單信信息，查查詢結果果清晰明明了可查看任任意時間間范圍內內（最小小顆粒度度為天））的賬單單統計數數據或者者每月結結算賬單單支持批量量發布或或批量打打印、導導出，打打印賬單單可作為為催繳單單發給商商戶人工發布布后的賬賬單才允允許通知知到商戶戶方，避避免未審審核就發發出系統支持持對費率率、公攤攤費進行行編輯調調整，靈靈活處理理公攤費費一體化平平臺下的的計費服服務---異常管理理應急充值值當計費平平臺故障障或者網網絡通信信異常時時，啟用用應急充充值方案案預設充值值信息，，通過紅紅外接口口，實現現儀表的的離線充充值支持整機機備份與與恢復，，安全性性高異常用戶戶列出預付付費費用用預警、、欠費的的商戶以以及后付付費逾期期未繳費費的商戶戶并提供快快速充值值繳費入入口；幫助物管管方及時時了解費費用異常常的商戶戶，以便便及時進進行催繳繳管理傳統設備備管理存存在問題題粗放式管管理，缺缺乏系統統方案沒有設備備臺賬，，缺乏對對設備全全面認知知設備巡檢檢、維修修等缺乏乏流程支支撐人工依賴賴性過高高，效率率低下能源管理理計費服務務設備管理理綜合運維維一體化平平臺下的的設備管管理設備管理理門戶管理分析析缺陷故障障統計與與分析保養統計計與分析析巡檢統計計與分析析工單統計計與分析析平臺工具具系統管理理權限管理理工作流工工具報告報表表工具表單工具具…..TIANSU數字機電電綜合運運維平臺臺APP基礎數據據管理物料管理理供應商管管理客戶管理理排班管理理（含人人員管理理）……設備臺賬賬管理設備基本本信息臺臺賬設備運維維標準臺臺賬設備運維維臺賬設備臺賬賬查詢保養管理理保養分類類管理保養類型型管理保養計劃劃管理保養任務務管理保養管理理計劃設備信息息管理設備類別別維護設備位置置維護設備信息息維護工單管理理工單生成成工單處理理工單統計計工單歸檔檔缺陷故障障管理故障缺陷陷報修故障缺陷陷統計人員績效效統計與與分析巡檢管理理巡檢分類類管理巡檢類型型管理巡檢項管管理巡檢區域域管理巡檢路線線管理巡檢任務務管理巡檢統計計管理運維標準準管理檢修文件件包管理理運維標準準庫異常管理理異常信息息審批異常信息息列表一體化平平臺下的的設備管管理工單驅動動的設備備管理流流程工單故障處理資料庫備件庫策略庫設備KPI人員KPI保障管理服務考核故障庫例行維保計劃系統報警推送巡檢發現故障人工電話報修一體化平平臺下的的移動運運維應用用---天溯易維維APP運維駕駛駛艙能耗管理理告警管理理故障報修工單管理理設備巡檢檢設備保養養KPI管理績效分析析運維知識識庫涵蓋管理理層和執執行層的的不同權權限管理理，為管理者者提供便便捷數據據總覽，，提升執執行層的的日常運運維效率率。傳統的運運維面臨臨的問題題商業地產產人流密密度大，，運維需需求迫切切《綠色建筑筑設計/評價/運營標準準》子系統眾眾多專業性較較強安全、節節能、高高效、人人力…專業人員員數量不不足、技技能有待待提高人力成本本逐年增增加數據分析析能力不不足故障處理理不及時時潛在安全全風險需求現狀能源管理理計費服務務設備管理理綜合運維維一體化平平臺下的的綜合運運維綜合運維維線上服服務流程程全方位用能習慣分析系統設備運行狀態監測專業策略優化分析專業節能足跡跟蹤節能運維效果驗證系統設備參數校核提高設備運行效率基于能源源與設備備綜合運運維平臺臺，通過過對運維維人員用用能習慣慣分析、、對重要要用能設設備運行行狀態監監視，經經過專業業的策略略分析優優化以及及足跡跟跟蹤，挖挖掘節能能潛力，，校核設設備參數數，提高高設備運運行效率率，最終終達到節節能運維維效果預預期。商業地產產能源與與設備綜綜合運維維平臺綜合運維維線下服服務流程程客戶7*24售后熱線駐場服務遠程診斷定期巡檢系統平臺遠程診斷工程師現場服務工程師數據處理專家系統診斷專家硬件診斷專家網絡診斷專家節能策略專家……專家庫專業運維維團隊進進行全面面運維支支撐客戶行業專家技術支撐行業積累團隊組成5名行業科科技帶頭頭人10名資深行行業專家家……100+地產集團團客戶2000+地產行業業客戶50+醫院行業業客戶30+機場行業業客戶9+國家機關關事務管管理局客客戶……清華-天溯工程程研究中中心清華大學學建筑設設計研究究院有限限公司北京國環環清華環環境工程程設計研研究院有有限公司司北京清控控人居環環境研究究院北京中創創碳投科科技有限限公司貴州匯通通華城股股份有限限公司……20名項目經經理50支調試施施工隊伍伍……BIM深度應用用：商業業地產三三維動態態可視化化系統BIM可視化平平臺建筑與空空間管理理可視化化設備運行行與安全全管理可可視化管線管理理可視化化綜合安全全管理可可視化能耗管理理可視化化綜合維修修作業管管理可視視化聯接商業業地產的的運維全全流程、、IOT（物聯網網）系統統，結合各專專業運維維專業知知識庫，，通過縱貫貫全視野野的可視視化交互互模式，，集成各類類型的軟軟硬件系系統，應用智能能分析模模型，實現『可視化、、集成化化、智能能化』的綜合運運營管理理系統目目標，為為商業地地產的運運維管理理帶來管管理理念念的升級級和綜合合收益的的提升。。BIM深度應用用：商業業地產三三維動態態可視化化系統①1#電梯故障障告警②故障告告警定位位③調用電電梯內攝攝像頭查查看原因因建筑、空空間、設設備、管管線、定定位…越復雜越越清晰天溯數字字機電綜綜合運維維解決方方案價值值人力成本降低20%以上20%↓綜合節能效果提升20%以上20%↑有效提升安全運行能力及運維效率↑彰顯品牌價值提升溢價能力?↑提高環境品質，提升用戶體驗綜合設備表現提高10%以上10%↑目錄商業地產（園園區）現狀及及面臨問題數字機電綜合合運維解決方方案成功案例萬達集團項目目概況截止至2017年11月，已接入225家廣場，部署3000多臺集中器，6萬多塊電表，每天有有3000商戶使用，月充值值次數超過5萬筆，成功率100%，日充值金額超超過800萬元，年充值金金額超過30億元天溯駐場開發發30余人，直接參與人員員100余人，4個月完成系統上線線，2個月完成全部廣場場接入全球最大的不動產產企業截止2017年11月底，持有物業面積積3387萬平方米，已已開業北京CBD、上海五角場場、成都金牛牛、昆明西山山等228座萬達廣場。。截至2017年6月30日，企業總資資產8826.4億元，2017年上半年收入入1348.5億元客戶價值簡化流程，統統一管理節省人力，提提升效益簡化收費流程程，實現催繳、、收費、入賬賬流程化、自自動化集團商管可實實時查詢各廣廣場用電信息息，便于統計分分析每廣場可節省人力成成本1.5人（抄表+催款），每年年可節省成本本2500萬元按收繳率90%計算，每月減減輕電費墊付付壓力600萬元左右提升服務品質質用戶在線自助助繳費、查詢、提升升效率降低由于人工工抄表錯誤帶帶來的用戶糾糾紛，提升用戶感知知天安云谷項目目簡介坐落于深圳華華為科技城內內，占地76萬平方米，總總建筑面積289萬平方米深圳市十二五五規劃重點建建設項目以云計算、互互聯網、物聯聯網、能源管管理等核心技技術為依托，，以智慧園區區為理念，中國最具有代代表性的產業業園區綜合體體軟硬件齊全的的數字機電綜綜合運維解決決方案，實現多個子系系統的統一管管理，全面提提升運營管理理效率從規劃、建設設到長期運營營的全生命周期運運維服務，滿足政策要要求、引領行行業發展趨勢勢客戶價值一期建設：天安云谷一期期總建筑面積積約50余萬平方米，，設計功率密密度80瓦/平方米，總配配電容量40000KVA。一期使用情況況：2016年園區一期入入住率超過70%，2016年用電峰值約約22000kW，占總配電容容量的55%，變壓器峰值值負載率50%，預計滿入住住時峰值容量量約30000kW，月占總配電電容量的75%。天安云谷是綠綠色示范園區區，采用了多多種節能技術術，一期建設設總配電容量量偏高。二期規劃：根據一期實際際使用情況的的監測，結合合二期業態規規劃，提出功功率密度65瓦/平方米的設計計要求，預計計節約投資數數千萬元。通過1期的實際運行行數據，降低低2期的總體設計計功率密度，為規劃設計計提供切實有有效的數據支支撐，降低投資成本本數千萬元通過具體商戶戶的用能數據據，指導各商商戶的整體配配電容量，避避免浪費，提提升收益上海中心大廈廈客戶需求：系統規模龐大大、接口眾多多需要統一管管理保障大樓內部部電網的穩定定性和可靠性性優化整個大樓樓電網運營和和維護延長機電設備備使用壽命、、提高大廈安安全性解決方案：20000+硬件設備接入入多達11個機電系統對對接實現超過20套安全運行策策略聯動控制制業內最先實現現與BIM系統深度融合合的機電運維維平臺客戶價值：水、電、暖、、氣、油等能源實時監監測，全面保保障用能安全全提供最優化化管理策略，，提升管理效效率美國LEED綠色建筑認證證金級、中國國綠色建筑三三星建筑主體118層，總高為632米