房地產前期策策劃與決策房地產產前期期策劃劃與決決策第一節節房房地產產項目目前期期策劃劃第二節節房房地產產項目目的可可行性性研究究第三節節房房地地產開開發方方案選選擇第一節節房房地產產項目目前期期策劃劃一、房房地產產項目目前期期策劃劃的涵涵義房地產產項目目策劃劃是指指把項項目建建設意意圖轉轉換成成定義義明確確、系系統清清晰、、目標標具體體且有有策略略性運運作思思路的的系統統活動動過程程。是是保證證項目目完成成后獲獲得滿滿意的的經濟濟效益益、環環境效效益和和社會會效益益提供供科學學的依依據。。2.房地產產項目目策劃劃的類類別項目總總體策策劃項目局局部策策劃策劃范范圍不不同（二））房地地產項項目策策劃的的分類類決策階階段單向性性/專業性性問題題按策劃劃范圍圍不同同劃分分建設項項目前前期構構思策策劃項目實實施策策劃按項目目建設設程序序不同同劃分分建設程程序不不同劃劃分（二））房地地產項項目策策劃的的分類類1.項目構構思策策劃房地產產項目目構思思策劃劃是在在項目目決策策階段段進行行的策策劃。。房地產產項目目構思思策劃劃的主主要任任務提出項項目構構思進行項項目定定義和和定位位全面構構思該該房地地產項項目項目構構思策策劃的的主要要任務務（1）提出出項目目構思思；（2）項目目在社社會經經濟發發展中中的地地位、、作用用和影影響力力的策策劃；；（3）項目目性質質、用用途、、建設設規模模、建建設水水準的的策劃劃；（4）項目目總體體功能能、項項目系系統內內部各各單項項單位位工程程的構構成及及各自自的功功能和和相互互關系系、項項目內內、外外部系系統的的協調調和配配套的的策劃劃；（5）與項項目實實施及及運行行相關關的重重要環環節的的策劃劃。2.項目實實施策策劃房地產產項目目實施施策劃劃：使使構思思策劃劃成為為現實實可能能性和和可操操作性性，而而提出出的帶帶有策策略性性和指指導性性的設設想。。房地產產項目目實施施策劃劃組織策策劃融資策策劃控制策策劃管理策策劃項目控控制策策劃項目控控制策策劃是是指對對項目目實施施系統統及項項目全全過程程的控控制策策劃。。房地產產項目目控制制策劃劃的主主要內內容項目目目標體體系的的確定定；控制系系統的的建立立；項目運運行策策劃。。項目管管理策策劃房地產產項目目管理理策劃劃是對對項目目實施施的任任務分分解和和分項項任務務組織織工作作的策策劃。。房地產產項目目管理理策劃劃的主主要內內容合同結結構策策劃；；項目招招標策策劃；；項目管管理機機構設設置和和項目目運行行機制制策劃劃；項目組組織協協調策策劃；；項目信信息管管理策策劃。。3.房地產產項目目策劃劃的作作用作用用明確項項目系系統的的構建建框架架為項目目決策策提供供保證證全面指指導項項目管管理工工作二、房房地產產項目目前期期策劃劃的程程序系統目目標房地產產項目目構思思項目定定義與與定位位項目目目標設設計項目系系統構構成項目策策劃報報告知識庫庫環境信信息第二節節房地地產項項目的的可行性性研究究可行性性研究究的發發展歷歷程最早應應用于于20世紀30年代50年代開開始用用于技技術的的成功功可行行性論論證60年代成成為投投資決決策前前必做做工作作70年代開開始引引進可可行性性研究究方法法并在在政府府主導導下加加以推推廣聯合國國工業業發展展組織織在1978年、1980年分別別編寫寫《工業可可行性性研究究》和《關于于項項目目評評價價手手冊冊》1981年，，國國家家計計委委明明確確““把把可可行行性性研研究究工工作作作作為為建建設設前前期期工工作作中中一一個個重重要要的的技技術術經經濟濟論論證證階階段段，，納納入入基基本本建建設設程程序序””1983年，，頒頒發發了了《關于于建建設設項項目目可可行行性性研研究究的的試試行行管管理理辦辦法法》1987年，，頒頒發發了了《建設設項項目目經經濟濟評評價價方方法法與與參參數數》（一一））房地地產產項項目目的的可可行行性性研研究究的的概概念念項目目可可行行性性研研究究是是指指在在對對某某房房地地產產項項目目做做投投資資決決策策之之前前，，先先對對該該項項沒沒得得相相關關的的技技術術、、經經濟濟、、社社會會、、環環境境等等方方面面進進行行的的調調查查研研究究，，對對項項目目可可能能的的擬擬建建方方案案進進行行技技術術經經濟濟分分析析論論證證，，研研究究項項目目在在技技術術上上的的先先進進實實用用性性，，經經濟濟上上的的合合理理性性和和建建設設上上的的可可能能性性，，對對項項目目建建成成后后的的經經濟濟效效益益、、社社會會效效益益、、環環境境效效益益等等進進行行的的科科學學的的預預測測和和評評價價。。（二二））可可行行性性研研究究的的任任務務可行行性性研研究究一一般般應應回回答答以以下下七七個個方方面面的的問問題題：：（1）該該項項目目在在技技術術上上是是否否可可行行？？（2）該該項項目目經經濟濟上上是是否否有有生生命命力力？？（3）該該項項目目財財務務上上是是否否盈盈利利？？盈盈利利多多少少？？（4）建建設設該該項項目目需需要要多多少少投投資資？？（5）這這些些投投資資通通過過哪哪些些渠渠道道籌籌集集？？（6）建建設設的的工工期期多多長長？？（7）建建設設和和維維持持該該項項目目的的生生存存發發展展需需要要多多少少人人力力、、物物力力資資源源（（包包括括建建設設時時期期和和投投產產后后的的需需要要））？？（三三））可可行行性性研研究究的的依依據據在我我國國，，建建設設項項目目可可行行性性研研究究的的依依據據主主要要有有：：（1）國國家家和和地地區區經經濟濟建建設設的的方方針針、、政政策策和和長長遠遠規規劃劃；；（2）批批準準的的項項目目建建議議書書或或同同等等效效力力的的文文件件；；（3）國國家家批批準準的的資資源源報報告告、、工工業業基基地地規規劃劃、、國國土土開開發發整整治治規規劃劃、、交交通通網網絡絡規規劃劃、、河河流流流流域域規規劃劃等等；；（4）自自然然、、地地理理、、氣氣象象、、地地質質、、水水文文、、經經濟濟、、社社會會等等基基礎礎資資料料；；（5）有有關關工工程程技技術術方方面面的的標標準準、、規規范范、、指指標標、、要要求求等等資資料料；；（6）國國家家統統一一規規定定的的經經濟濟參參數數和和指指標標。。（四四））可可行行性性研研究究的的作作用用1.可行行性性研研究究是是投投資資決決策策的的重重要要依依據據2.可行行性性研研究究是是項項目目審審批批的的依依據據3.可行行性性研研究究是是項項目目資資金金籌籌措措的的依依據據4.可行行性性研研究究是是編編制制設設計計任任務務書書的的依依據據5.可行行性性研研究究是是開開發發商商與與各各方方簽簽訂訂合合同同的的依依據據6.是環環保保部部門門審審查查項項目目對對環環境境影影響響的的依依據據7.是項項目目的的科科研研試試驗驗、、機機構構設設置置、、職職工工培培訓訓、、生生產產組組織織的的依依據據8.是項項目目考考核核的的依依據據二、、項項目目可可行行性性研研究究的的階階段段步步驟驟（一一））可可行行性性研研究究的的階階段段1.投資資機機會會研研究究2.初步步可可行行性性研研究究3.詳細細可可行行性性研研究究4.項目目可可行行性性研研究究報報告告的的評評估估可行行性性研研究究的的步步驟驟及及其其主主要要工工作作內內容容1.投資資機機會會研研究究階階段段主要要任任務務:為工工程程建建設設項項目目投投資資方方向向提提出出建建議議，，即即在在一一定定的的地地區區和和部部門門內內，，以以自自然然資資源源和和市市場場的的調調查查預預測測為為基基礎礎，，尋尋找找最最有有利利的的投投資資機機會會。。投資資機機會會研研究究又又分分為為一一般般機機會會研研究究和和特特定定項項目目的的機機會會研研究究。。一般般機機會會研研究究又又分分三三種種：：地地區區研研究究；；分分部部門門研研究究；；以以資資源源為為基基礎礎的的研研究究。。特定定項項目目的的機機會會研研究究是是要要選選擇擇確確定定項項目目的的投投資資機機遇遇，，將將項項目目意意向向變變為為概概略略的的投投資資建建議議。。投資機會會研究比比較粗略略，主要要依靠籠籠統的估估計而不不是依靠靠詳細的的分析。。該階段段投資估估算的精精確度為±30％，所需費用用約占投投資總額額的0.2％～1.0％。如果機會會研究證證明投資資項目是是可行的的，就可可以進行行下一階階段的研研究2.初步可行行性研究究亦稱“預預可行性性研究””或“前前可行性性研究””。是在在機會研研究的基基礎上，，進一步步對項目目建設的的可能性性與潛在在效益進進行論證證分析。。主要解解決：（1）分析機機會研究究的結論論，在詳詳細資料料的基礎礎上做出出是否投投資的決決定；（2）是否應應該進行行最終可可行性研研究；（3）有哪些些關鍵性性問題需需要做輔助研究究。輔助研究究：是對投資資項目的的一個或或幾個重重要方面面進行的的單獨研研究，是是進行初初步可行行性研究究和可行行性研究究的先決決條件，，或用以以支持這這兩項研研究。與初步可可行性研研究或可可行性研研究同時時進行的的輔助研研究，可可以確保保可行性性研究的的結果更更加穩妥妥可靠。。初步可可行性研研究階段段投資估估算的精精確度可可達±20％，所需費用用約占投投資總額額的0.25％～1.5％3.詳細可行行性研究究最終可行行性研究究，是建建設項目目投資決決策的基基礎，是是在分析析項目在在技術上上、財務務上、經經濟上的的可行性性后做出出投資與與否的關關鍵步驟驟。這一階段段對建設設投資估估算的精精確度在在±10％，所用費用用，小型型項目約約占總投投資的1.0％～3.0％，大型復雜雜的工程程約占0.2％～1.0％。詳細可行行性研究究應滿足足的幾項項要求（1）作為投投資決策策和編制制設計任任務書的的依據；；（2）作為向向銀行和和其他金金融機構構申請貸貸款的依依據；（3）作為建建設部門門申請建建設執照照和同有有關部門門簽訂合合同的依依據；（4）作為項項目下階階段設計計的依據據；（5）作為采采用新技技術、新新設備計計劃的依依據；（6）作為補補充資料料和政府府有關部部門審查查的依據據。可行性研研究應由由建設單單位或委委托咨詢詢機構完完成，并并經國家家財政部部門或銀銀行提出出審查意意見。4.項目可行行性研究究報告的的評估項目可行行性研究究報告的的任務通過分析析和判斷斷項目可可行性研研究報告告的正確確性、真真實性、、可靠性性和客觀觀性，對對可行性性研究報報告進行行全面的的評價，，判斷項項目是否否可行，，并確定定最佳投投資方案案。可行性研研究的步步驟一、組織織準備二、資料料收集及及市場調調查三、開發發方案的的設計及及評價四、詳細細研究五、編制制可行性性研究報報告可行性研研究的步步驟之一一：組織織準備在項目建建議書被被批準之之后，建建設單位位（主管管部門或或企業））即可委委托工程程咨詢公公司對擬擬建項目目進行可可行性研研究，雙雙方簽訂訂合同協協議，明明確規定定可行性性研究的的工作范范圍、目目標意圖圖、進度度安排、、費用支支付辦法法及協作作方式等等內容；；承擔單位位接受委委托時，，應獲得得項目建建議書和和有關項項目背景景及文件件，搞清清委托者者的目的的和要求求，明確確研究內內容，制制定工作作計劃，，并收集集有關的的基礎資資料、基基本參數數、指標標、規范范、標準準等基本本依據。。可行性研研究的步步驟之二二——資料收集集及市場場調查市場調查查應查明和和預測產產品的需需求量、、價格和和競爭能能力，以以便確定定產品方方案和經經濟規模模；資源調查查包括原材材料、能能源、工工藝技術術。廠址址、建材材、勞動動力、運運輸條件件、外圍圍基礎設設施、環環境保護護、組織織管理和和人員培培訓等社社會和經經濟的調調查，為為選定建建設地點點、生產產工藝、、技術方方案、設設備選型型、組織織機構和和定員等等提供確確切的技技術經濟濟分析資資料。可行性研研究的步步驟之三三——開發方案案的設計計及評價價根據項目目建議書書的要求求，結合合市場和和資源調調查，在在收集到到的資料料和數據據的基礎礎上，建建立幾種種可供選選擇的技技術方案案和建設設方案，，進行反反復的方方案論證證和比較較，會同同委托部部門明確確方案選選擇的重重大原則則問題和和優選標標準，從從若干個個方案中中選擇合合理方案案，研究究論證項項目在技技術上的的可行性性，進一一步確定定產品方方案、生生產的經經濟規模模、工藝藝流程、、設備選選型、車車間組成成、組織織機構、、人員配配置等方方案。可行性研研究的步步驟之四四：詳細細研究對經上述述分析后后所確定定的最佳佳方案進進行詳細細的財務務預測、、財務分分析、經經濟效益益和國民民經濟評評價。由由項目的的投資、、成本和和銷售收收益進行行贏利性性分析、、費用效效益分析析和不確確定性分分析，研研究論證證項目在在經濟上上的合理理性和盈盈利性，，進一步步提出資資金籌措措建議和和項目實實施總進進度計劃劃。可行性研研究的步步驟之五五——編制可行行性研究究報告經過上述述分析與與評價，，即可編編制詳盡盡的可行行性研究究報告，，推薦1個以上的的可行方方案和實實施計劃劃，提出出結論性性意見和和措施建建議，供供決策部部門作為為決策的的依據。。三、可行行性研究究報告的的內容1.項目概況況2.市場分析析和需求求預測3.規劃方案案的優選選4.開發進度度安排5.項目投資資估算6.融資與融融資成本本估算7.財務評價價8.風險分析析9.國民經濟濟評價10.結論在可行性性研究報報告中，，應將有有關的調調查研究究資料及及文件、、協議、、合同、、附表、、附圖等等作為附附件備查查。1.項目概況況項目概況況主要包包括項目目的名稱稱、背景景、宗旨旨的基本本情況，，開發項項目的自自然、經經濟、水水文地質質等基本本條件，，項目的的規模、、功能和和主要技技術經濟濟指標等等。2.市場分析析和需求求預測在深入調調查和充充分掌握握各類資資料的基基礎上，，對擬開開發項目目的市場場需求及及市場供供給狀況況應進行行科學分分析、客客觀預測測，包括括開發成成本、市市場售價價、銷售售對象及及開發周周期、銷銷售期等等3.規劃方案案的優選選在對可供供選擇的的規劃方方案進行行比較分分析的基基礎上，，優選出出最為合合理、可可行的方方案作為為最后方方案，并并對其進進行詳細細描述，，包括選選定方案案的建筑筑物布局局、功能能分區、、市政基基礎設施施分布、、項目的的主要技技術參數數和技術術經濟指指標、控控制性規規劃技術術指標等等。4.開發進度度安排對開發進進度進行行合理的的時間安安排，可可以按照照前期工工程、主主體工程程、附屬屬工程、、交工驗驗收等階階段進行行。大型型開發項項目，其其建設期期長、投投資額大大，一般般需要進進行分期期開發，，這就需需要對各各期開發發的內容容同時做做出統籌籌安排。。5.項目投資資估算項目投資資估算即即對開發發項目所所涉及的的成本費費；用進進行分析析估計。。房地產產開發項項目涉及及的成本本費用主主要有土土地費用用、前期期工程費費、建筑筑安裝工工程費、、市政基基礎設施施費用、、公共配配套設施施費用、、期間費費用及各各種稅費費等。估估算的精精度要求求不高，，但應充充分注意意各項費費用在不不同建設設期的變變化情況況，力爭爭與未來來事實相相符。6.融資與融融資成本本估算根據項目目的投資資估算和和投資進進度安排排，合理理估算資資金需求求量，擬擬訂籌資資方案，，并對籌籌資成本本進行計計算和分分析。房房地產項項目投資資額巨大大，開發發商必須須在投資資前作好好資金的的安排，，并通過過不同方方式籌措措資金，，保證項項目的正正常運行行。7.財務評價價財務評價價是依據據國家現現行財稅稅制度、、現行價價格和有有關法規規，從項項目角度度對項目目的盈利利能力、、償債能能力和外外匯平衡衡等項目目財務狀狀況進行行分析，，借以考考察項目目財務可可行性的的一種方方法。其其內容包包括項目目的銷售售收入和和成本預預測，預預計損益益表、資資產負債債表、財財務現金金流量表表的編制制，債務務償還表表、資金金來源與與運用表表的編制制，財務務評價指指標和償償債指標標的計算算，如財財務凈現現值、財財務內部部收益率率、投資資回收期期、債務務償還期期、資產產負債率率等。8.風險分析風險分析是是可行性研研究的一項項重要內容容，主要包包括盈虧平平衡分析、、敏感性分分析和概率率分析等內內容。風險險分析通過過對影響投投資效果的的社會、經經濟、環境境、政策、、市場等因因素的分析析，了解各各因素對項項目的影響響性質和程程度，為控控制項目運運作過程中中的關鍵因因素提供依依據，也為為投資者了了解項目的的風險大小小及來源提提供參考。。9.國民經濟評評價國民經濟評評價是按照照資源合理理配置的原原則，從國國家、全社社會的角度度考察項目目的收益和和費用，用用資源的影影子價格、、影子工資資、影子匯匯率和社會會折現率等等經濟參數數，分析計計算項目對對國民經濟濟的凈貢獻獻，并評價價項目的經經濟合理性性。它是項項目評價的的重要組成成部分，也也是投資決決策的重要要依據之一一。因此，，在房地產產項目開發發過程中，，要綜合考考慮項目對對社區、城城市環境、、資源有效效配置的影影響，進行行項目的國國民經濟評評價。國民民經濟評價價包括社會會、經濟和和環境效益益評價。10.結論運用可行性性研究的各各種指標數數據，從技技術、經濟濟和財務各各方面論述述項目的可可行性，分分析項目可可能存在的的問題，提提出有效的的項目建設設建議。第三節房房地產開開發方案選選擇一、房地產產開發方案案選擇的程程序二、居住開開發方案的的技術經濟濟指標三、開發方方案的綜合合評價一、房地產產開發方案案選擇的程程序1.市場調研2.開發方案的的設計3.技術經濟指指標的計算算建筑密度、、容積率、、人口密度度等4.技術經濟指指標的比較較、評價分析方案，，找出優缺缺點，不斷斷改進5.選擇最優開開發方案二、房地產項目目市場調查查是房地產項項目策劃人人捕捉新的的市場機會會的源泉是房地產項項目構思和和策劃人感感知市場，，了解消費費者行為的的主要手段段是房地產項項目構思和和策劃人應應付競爭，，把握房地地產市場供供應的主要要方法是項目投資資決策分析析、項目區區位選擇、、市場定位位、消費者者行為分析析、規劃設計、、市場營銷銷策劃制定定直至物業業管理等一一系列活動動的基礎等等1.房地產項目目市場調查查的作用2．房地產市市場調查的的內容調查內容宏觀環境微觀環境房地產的供需狀況消費者需求狀況文化、風俗

經濟科技政治法律

中觀環境競爭對手調查中介機構情況房地產企業情況

該城市的規劃建設3.房地產市場場調查的類類型探測性調查查描述性調查查因果性調查查預測性調查查4.房地產市場場調查的方方法訪問法觀察法實驗法4.房地產市場場調查的步步驟市場調查的準備

市場調查的實施

資料處理確定市場調調查的內容容和目的擬定詳細、、周密的調調查計劃選擇專業調調查人員收集相關的的信息資料料設計調查問問卷現場實地調調查編輯整理信信息資料撰寫市場調調查報告歸檔存儲5.調查問卷的的設計問卷一般由由開頭、正正文和結尾尾三個部分分組成。6.調查問卷設設計的原則則一致性原則則完整性原則則準確性原則則可行性原則則效率原則模塊化原則則三、居住區區開發方案案的技術經經濟指標居住開發方方案的技術術經濟指標標1.建筑密度2.建筑面積密密度（容積積率）3.容積率4.平均層數5.人口密度6.工程造價指指標建筑密度城市規劃管管理的控制制性指標，，反映用地地的合理性性。計算公公式：總建筑基底底面積總用地面積積建筑密度=建筑面積密密度（容積積率）反映規劃用用地能夠提提供的建筑筑面積的效效率。計算算公式：總建筑面積積總用地面積積建筑面積密密度=（容積率））平均層數各種住宅層層數的平均均值（住宅）總建筑面積（住宅）總基底面積平均層數（住宅）=人口密度人口毛密度度=居住人口數數/居住區用地地面積人口凈密度度=居住人口數數/住宅用地面面積工程造價指指標開發總投資資單方造價平均每戶投投資平均居民造造價每公頃居民民用地造價價四、開發方方案的綜合合評價目前對項目目開發評價價的方法很很多，包括括評分綜合評價法法、層次分析析法、灰色色綜合評價價法、模糊糊數學綜合合評價法等等。評分綜合評評價法——就是對方案案的各項指指標規定一一個滿足程程度，根據據指標的重重要性賦予予指標一個個權重，根根據計算模模型計算各各個方案的的綜合單指指標評分值值，得出總總綜合分值值，并依此此選擇最優優方案的方方法。開發方案的的綜合評價價1.加法模型:F1=∑∑WiPiF1綜合單指標標評分值Wi——權重Pi———指標得分2.乘法模型:F2=∏∏WiPi3.加乘混合模模型:F=F1+F24.除法模型:F=∑WiPi/∑WjPjWi和Pi:希望越大越越好的指標標的權重和和得分；Wj和Pj:希望越大越越好的指標標的權重和和得分；第四節財財務評價指指標（一）財務凈現值（FNPV）（二）財務務內部收益益率（FIRR）（三）投資資收益率（（R）——靜態指標（四）投資資回收期（（Pt）（一）財務務凈現值（NPV）凈現金流量量：投資經營活活動過程中中發生的現現金流入和和支出財務凈現值值：項目壽命期期內的凈現現金流量，，按照一定定折現率折折現的累加加和；判據：FNPV≥0，項目可行行NPV﹤0，項目不可可行（二）財務務內部收益益率（FIRR）內部收益率率：凈現值值等于0時的折現率率NPV(i)=0；IRR=IIRR的經濟含義義：占用資資金的回報報內部收益法法與凈現值值法的等效效關系財務內部收收益率（FIRR）FNPV與折現率i的關系（見見圖）FIRR的判據：FIRR≥i，可行；FIRR<i，不可行；；IRR的計算：試試算法（內差法））FIRRFNPViIRR的計算：試試算法（內差法））注意：i2〉i1〉0；FNPV（i1）〉0；FNPV（i2）〈0。采用內差法法時，要使使FNPV（i1）FNPV（i2）都接近于于0，以保證計計算的精確確度。通常常差值不應應大于5%。例公式的變形形FNPV（i1）〉0【例1】擬建一容器器廠，初始始投資為5000萬元，預計計在10年壽命期中中每年可得得凈收益800萬元，第十十年末殘值值2000萬元，若基基準收益率率為10%，試用方法法IRR評價該項目目。解：令凈現現值=0，即NPV=-5000+800(P/A,I*,10)+200(P/F,I*,10)=0①首先進行試試算：設i=10%則[-5000+800（P/A,10%,10）+2000（P/F,10%,10）]=686.2萬元設i=i1=12%則[-5000+800（P/A,12%,10）+2000（P/F,12%,10）]=164.2萬元設i=i2=13%則[-5000+800（P/A,13%,10）+2000（P/F,13%,10）]=-69.8萬元②由內插法法計算得：：164.2*(13%-12%)/164.2+∣-69.8∣∣=12.7%即該項目IRR為12.7%，大于基準準收益率，，因而項目目經濟上可可行。【例2】某投資項目目的凈現金金流量如下下表所示，，設基準收收益率i=10%，試用NPV法和IRR法評價該項項目的經濟濟可行性。。解：1）NPV=182.17>0方案可行2）i=15%,NPV=61.73i=20%,NPV=-17.06IRR=15%+(20%-15%)[61.73/(61.73+17.06)]=18.9%>i方案可行年份12345678910凈現金流量-150-250-100150150180180150150200(P/F,10%,t).9091.8264.7513.6830.6209.5645.5132.4665.4241.3855【例3】某房地產開開發項目有有關預測數數據如下表表所示，使使用財務凈凈現值指標標評價項目目的經濟可可行性。其其中，i=10%。年項目012345～25開發游資2502，5002，600經營費用400450500經營收入7008001，300凈現金流量-250-2，500-2，600300350800上例中，已已經求得i1=10%時，FNPV1=518.71萬元。取i2=12%，FNPV2=-250-2500/（1+12%）-2600/（1+12%）2+300/（1+12%）3+350/（1+12%）4+800/12%××[1-1/（1+12%）21]/（1+12%）4=-274.25（萬元元）FIRR=10%+518.71×（12%-10%)/（518.71+︳︳-274.25︳︳）=11.31%〉10%故，該該項目目可以以接受受。（三））投資收收益率率（R）投資收收益率率（R）：正正常年年份的的或項項目壽壽命期期內的的年平平均凈凈受益益與總總投資資之比比。投資收收益率率=（年凈凈收益益/總投資資）×100%判據：：R≥i，可行行R﹤i，不可可行i：行業業平均均收益益率（四））投資資回收收期（（Pt）※投資回回收期期的概概念：用項項目投投產后后的凈凈收益益償還還投資資所需需的時時間※投資回回收期期的計計算：累計計凈現現金流流量等等于0的時間間※判據：T≤行業平平均投投資回回收期期（基準準回收收期））動態投投資回回收期期與靜靜態投投資回回收期期的計計算（例））例1，某投投資項項目的的凈現現金流流量如如下表表所示示，求求該項項目的的投資資收益益率和和投資資回收收期。。年份12345678910凈現金流量-150-250-100150150180180150150200累計-150-400-500-350-200-20160310460660解：投投資收收益率率R=[(150××4+180××2+200)/7]/500=(1160/7)/500=33.1%投資回回收期期T=6+20/180=6.1（年））第五節節國國民民經濟濟評價價一、國國民經經濟評評價的的概念念二、國國民經經濟評評價與與財務務評價價一、國國民經經濟評評價的的概念念1.含義國民經經濟評評價是是從國國家整整體角角度考考察項項目的的效益益和費費用，，分析析計算算項目目對國國民經經濟的的凈貢貢獻，，評價價項目目的經經濟合合理性性，為為投資資決策策提供供宏觀觀依據據。2.國民經經濟評評價的的必要要性項目的的財務務評價價不能能說明明項目目對國國民經經濟的的真實實貢獻獻。(1)由于企企業和和國家家是兩兩個不不同的的評價價角度度，企業利利益并并不總總是與與國家家利益益完全全一致致，因因此一一個項項目對對國家家和企企業的的費用用和效效益的的范圍圍不完完全一一致。。財務務盈利利效果果僅是是項目目內部部的直直接經經濟效效果，，不包包括對對外部部的影影響。。(２)財務分分析是是預測測價格格。由于種種種原原因，，項目目的投投入品品和產產出品品財務務價格格失真真，不不能正正確反反映其其對國國民經經濟的的真實實價值值。(３)不同項項目的的財務務分析析包括括了不不盡相相同的的稅收收、補補貼和和貸款款條件件，使不同同項目目的財財務盈盈利失失去了了公正正的效效果。。二、國國民經經濟評評價與與財務務評價價1.國民經經濟評評價與與財務務評價價的共共同點點(1)都是經經濟評評價，，都使使用費費用與與效益益比較較的理理論方方法，，都要要尋求求以最最小投投入獲獲取最最大的的產出出，都都采用用現金金流量量、報報表分分析方方法，，都采采用IRR、NPV等指標標。(2)兩種分分析都都要在在項目目完成成產品品需求求預測測、工工藝技技術選選擇、、設備備選型型、投投資估估算、、資金金籌措措等基基礎上上進行行。2.國民經經濟評評價與與財務務評價價的區區別國民經經濟評評價財財務務評價價經濟目目標不不同國國家家企企業業價值尺尺度不不同影子價價格現行價價格折現率率不同同全全國國統一一的折折現率率基基準準收益益率匯率不不同考考慮購購買力力的影影子匯匯率市市場匯匯率影子價價格影子價價格是指社社會處處于某某種最最優狀狀態下下,能夠反反映社社會勞勞動消消耗、、資源源稀缺缺程度度和最最終產產品需需求狀狀況的的價格格。影子價價格是是社會會對貨貨物真真實價價值的的度量量,只有在在完善善的市市場條條件下下才會會出現現。然然而這這種完完善的的市場場條件件是不不存在在的，，因此此現成成的影影子價價格也也是不不存在在的，，只有有通過過對現現行價價格的的調整整，才才能求求得它它的近近似值值。第六節節不不確定定性分分析一、敏敏感性性分析析二、概概率分分析三、盈盈虧平平衡分分析一、敏敏感性性分析析概念及及基本本原理理敏感性性分析析是對影影響投投資效效益的的各種種因素素分別別變化化一定定的幅幅度，，然后后計算算各因因素的的變化化對評評價指指標的的敏感感程度度，從從而識識別出出影響響投資資效益益的敏敏感因因素，，并對對這些些敏感感因素素進行行重點點分析析。某因素素的敏敏感度度=評價指指標變變化率率/風險因因素變變化率率敏感性性分析析的步步驟1.選擇不不確定定性因因素2.選定評評價指指標(NPV、IRR等)3.計算該該不確確定性性因素素的敏敏感度度4.找出敏敏感性性因素素5.針對主主要風風險因因素提提出決決策建建議敏感性性分析析：單單因素素分析析與多多因素素分析析例1：單因因素敏敏感性性分析析某一開開發項項目投投資基基本方方案如如表所所示，，試進進行敏敏感性性分析析，其其中Ic=10%。影響因素期初投資租賃收入年經營費用壽命期（年）估計值200060035020影響因素期初投資租賃收入年經營費用壽命期（年）估計值200060035020解答：：1.選取期期初投投資、、價格格（租租賃收收入））和經經營費費用為為擬分分析的的不確確定性性因素素2.選取凈凈現值值指標標作為為評價價指標標3.計算預預測水水平下下的凈凈現值值評價價指標標，則NPV=-2000+（600-350）（P/A，i，n）=-2000+（600-350）（P/A，10%，20）=-2000+250××8.5136=128.4（萬元元）4.確定敏敏感性性因素素的變變動幅幅度分分別為為10%和20%，并計計算變變動后后的評評價指指標。。如下下表：：期初投資變動幅度-20%-10%0+10%+20%NPV528.4328.4128.4-71.6-271.6期初投投資的的敏感感性分分析租賃收收入的的敏感感性分分析租賃收入變動幅度-20%-10%0+10%+20%NPV-893.23-382.42128.4639.221150.03經營費費用的的敏感感性分分析經營費用變動幅度-20%-10%0+10%+20%NPV724.35426.38128.4-169.58-467.55作出敏敏感性性曲線線如下下圖NPV變化幅幅度10%價格（（收入入）經營費費用投資資5.排序并并確定定敏感感性因因素。。根據絕絕對判判定法法可知知敏感感性因因素依依次為為：價格（（租賃賃收入入）→經營費費用→→期初初投資資6.提出控控制方方案。。由于價價格是是最敏敏感性性因素素，經經常費費用次次之，，最后后是期期初投投資，，因此此首先先需要要控制制價格格。應應