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資產評估報告東洲評報字【2022】第1350號（評估報告書）共1冊第1冊上海東洲資產評估有限公司2022年9月25日中國資產評估協會資產評估業務報告備案回執報告編碼：3131020001202201587合同編號：東洲評委（202208172）號報告類型：法定評估業務資產評估報告報告文號：東洲評報字【2022】第1350號報告名稱：上海豫園旅游商城（集團）股份有限公司擬協議收購上海高地資產經營管理有限公司100%股權涉及上海高地資產經營管理有限公司股東全部權益價值資產評估報告評估結論：271,000,000.00元評估機構名稱:上海東洲資產評估有限公司簽名人員：林小亮（資產評估師）會員編號：31180017吳柏瑩（資產評估師）會員編號：31190152（可掃描二維碼查詢備案業務信息）說明：報告備案回執僅證明此報告已在業務報備管理系統進行了備案，不作為協會對該報告認證、認可的依據，也不作為資產評估機構及其簽字資產評估專業人員免除相關法律責任的依據。生成日期：2022年09月25日上海東洲資產評估有限公司上海市延安西路889號太平洋企業中心上海東洲資產評估有限公司上海市延安西路889號太平洋企業中心19樓資產評估報告[2022]第1350號 Tel:86-21-52402166Fax:86-21-62252086[2022][2022]第1350號-2-上海東洲資產評估有限公司上海市延安西路889上海東洲資產評估有限公司上海市延安西路889號太平洋企業中心19樓資產評估報告[2022]第1350號讎*爐 Tel:86-21-52402166Fax:86-21-62252086[2022][2022]第1350號-3-聲明一、 本資產評估報告依據財政部發布的資產評估基本準則和中國資產評估協會發布的資產評估執業準則和職業道德準則編制。二、 委托人或者其他資產評估報告使用人應當按照法律、行政法規規定和資產評估報告載明的使用范圍使用資產評估報告；委托人或者其他資產評估報告使用人違反前述規定使用資產評估報告的，資產評估機構及資產評估專業人員不承擔責任。三、 資產評估報告僅供委托人、資產評估委托合同中約定的其他資產評估報告使用人和法律、行政法規規定的資產評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構和個人不能成為資產評估報告的使用人。四、 資產評估報告使用人應當正確理解和使用評估結論，評估結論不等同于評估對象可實現價格，評估結論不應當被認為是對評估對象可實現價格的保證。五、 資產評估報告使用人應當關注評估結論成立的假設前提、資產評估報告特別事項說明和使用限制。六、 資產評估機構及其資產評估專業人員遵守法律、行政法規和資產評估準則，堅持獨立、客觀、公正的原則，并對所出具的資產評估報告依法承擔責任。七、 我們與本資產評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關系；與相關當事人沒有現存或者預期的利益關系，對相關當事人不存在偏見。八、 評估對象涉及的資產、負債清單、盈利預測由委托人、被評估單位申報并經其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認。根據《中華人民共和國資產評估法》:“委托人應當對其提供的權屬證明、財務會計信息和其他資料的真實性、完整性和合法性負責。”九、 我們已對評估對象及其所涉及的資產進行現場調查；已對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關注，并對所涉及資產的法律權屬資料進行了核查驗證，對已經發現的可能對評估結論有重大影響的事項在本資產評估報告中進行了如實披露，并且已提請委托人及其他相關當事人完善產權以滿足岀具資產評估報告的要求。但我們僅對評估對象及其所涉及資產的價值發表意見，我們無權對它們的法律權屬作出任何形式的保證。本報告亦不得作為任何形式的產權證明文件使用。十、我們對設備、建筑物等實物資產的勘察按常規僅限于其表觀的質量、使用狀況、保養狀況等，并未觸及其內部被遮蓋、隱蔽及難于觀察到的部位，我們沒有能力也未接受委托對上述資產的內部質量進行專業技術檢測和鑒定，我們的評估以委托人和其他相關當事人提供的資料為基礎。如果這些評估對象的內在質量存在瑕疵，本資產評估報告的評估結論可能會受到不同程度的影響。資產評估報告（目錄）TOC\o"1-5"\h\z目錄 3摘要 4正文 7一、 委托人、被評估單位和其他資產評估報告使用人 7（一） 委托人概況 7（二） 被評估單位概況 8（三） 委托人與被評估單位之間的關系 11（四） 其他資產評估報告使用人 11二、 評估目的 11三、 評估對象和評估范圍 11四、 價值類型及其定義 16五、 評估基準日 16六、 評估依據 16（一） 經濟行為依據 17（-）法律法規依據 17（三） 評估準則依據 18（四） 資產權屬依據 19（五） 評估取價依據 19（六） 其他參考資料 20七、 評估方法 20（-） 評估方法概述 20（二） 評估方法的選擇 20（三） 資產基礎法介紹 21（四） 收益法介紹 25八、 評估程序實施過程和情況 28九、 評估假設 30（一） 基本假設 30（二） 一般假設 31（三） 收益法特別假設 31十、 評估結論 32（一） 相關評估結果情況 32（二） 評估結果差異分析及最終評估結論 33（三） 評估結論與賬面價值比較變動情況及原因說明 34（四） 關于評估結論的其他考慮因素 35（五） 評估結論有效期 35（六） 有關評估結論的其他說明 35十一、特別事項說明 35十二、評估報告使用限制說明 38十三、評估報告日 39上海東洲資產評估有限公司上海市延安西路上海東洲資產評估有限公司上海市延安西路889號太平洋企業中心19樓資產評估報告[2022]第1350號【【2022】第1350號-0-上海東洲資產評估有限公司（本頁無正文）評估機構法定代表人王小敏上海市延安西路889號太平洋企業中心19樓東洲資産評估ORIENTAP Tcl:86-21-52402166Fax:86-21-62252086簽字資產評估師林小見吳柏瑩評估報告日2022年9月25日公司地址聯系電話網址200050中國?上海市延安西路889號太平洋企業中心19總機）傳真）資產評估報告資產評估報告【2022】第1350號[20221[20221第1350號-41-上海東洲貸產評估有限公司上海市延安西路889號太平洋企業中心19樓Tel:86-21-52402166Fax:86-21-62252086資產評估報告（報告附件）項目名稱 上海豫園旅游商城（集團）股份有限公司擬協議收購上海高地資產經營管理有限公司100%股權涉及上海高地資產經營管理有限公司股東全部權益價值資產評估報告報告編號 東洲評報字【2022】第1350號序號 附件名稱與評估目的相對應的經濟行為文件委托人法人營業執照被評估單位法人營業執照及章程被評估單位專項審計報告被評估單位資產權屬證明評估委托人和相關當事方承諾函資產評估委托合同上海東洲資產評估有限公司營業執照上海東洲資產評估有限公司從事證券業務資產評估許可證上海東洲資產評估有限公司資產評估資格證書負責該評估業務的資產評估師資格證明文件資產評估機構及資產評估師承諾函資產賬面價值與評估結論存在較大差異的說明（詳見報告書正文十、評估結論部分）收益法測算表概況經營性資產價值計算表2022年7-12月2023年2024年2025年2026年2027年2028年及以后歸屬于母公司損益320.641,532.102,158.362,079.971,735.201,752.821,752.82加：折舊和攤銷430.18860.37910.37960.371,010.3^1,060.371,060.37減：資本性支出423.631,047.271,097.271,147.271,197.271,060.371,060.37減：營運資金增加-11,826.68630.18260.39145.18250.46127.58-股權自由現金流12153.87715.021,711.071,747.891,297.841,625.241,752.82加：稅后的付息債務利息-6.000.60--i--企業自由現金流12,147.87715.621,711.071,747.891,297.841,625.241,752.82折現率12.10%12.10%12.10%12.10%12.10%12.10%12.10%折現系數0.970.890.800.710.6310.564.67收益現值11,805.30638.401,361.671,240.83821.9^918.108,183.22經營性資產價值丨 24,969.44被評估單位名稱： 上海髙地資產經營管理有限公司評估基準日： 2022/6/30單位：人民幣萬元序號項目賬面價值：萬元評估價值：萬元！備注1非經營性資產凈值小計849.142,166.301-6-132溢余資產-— j3溢余資產和非經營性資產凈值合計849.142,166.30 !3-1+24非經營性資產和負債分析5科目名稱賬面價值：萬元評估價值：萬元6非經營性資產小計37,744.7239,061.886-7+8+9+10+11

7其他應收款22,143.2522,143.258存貨2,596.752,814.089其他流動資產872.55872.5510投資性房地產9,824.009,824.0011固定資產2,308.163,408.00 |12科目名稱賬面價值：萬元