保利大都匯商業項目初步招商策略之業態示意北京中原商業樓宇部2015年06月25日保利大都匯商業項目初步招商策略之業態示意北京中原商業1十分榮幸能有機會參與貴司“通州保利大都匯”商業部分初步招商定位建議相關工作。根據貴我雙方前期的初步討論，茲根據本司內部研究，應貴司需求，謹提交《保利大都匯商業項目初步招商建議之業態示意》，闡明本司在該項目上的初步研判落位和業態示意，請貴司審閱及指正。序言十分榮幸能有機會參與貴司“通州保利大都匯”商業部分初步招商定2價值Value價值Value3本案位于通州運河核心區，新華北路與通惠河交匯處。沿新華大街向西可通京通快速直達東五環，沿新華北街向北可通過通燕高速向東直達東六環。項目東北側距地鐵6號線通州北關站僅300m，軌道交通較為便利。項目臨近新華大街傳統商業與運河核心區，南側有八通線沿線老城商業，未來商業氛圍不言而喻。通燕高速京通快速東六環東五環地鐵6號線地鐵八通線運河核心區新華大街通惠河通州北關站八通線沿線老城商業新華大街沿線傳統商業本案項目本體分析——區位及交通本案位于通州運河核心區，新華北路與通惠河交匯處。沿新華大街向43km項目3km范圍內輻射人口約30萬；項目3km范圍內未來住宅放量約50萬㎡。項目南側為通州政府，3km范圍內有5家醫院，大、小學18所。周邊住宅居民居多，其次為辦公客群。周邊資源種類豐富。項目南側為通惠河（通州段）水環境綜合整治一期工程，將為項目南側增加生態景觀及碼頭。住宅辦公學校碼頭醫院政府通惠河（通州段）水環境綜合整治一期工程運河文化廣場月亮河高爾夫俱樂部運河奧體公園項目本體分析——周邊資源3km項目3km范圍內輻射人口約30萬；住宅辦公學校碼頭醫院5京杭大運河通惠河（通州段）水環境綜合整治京杭大運河生態景觀通惠河“一軸兩帶”生態景觀源頭島運潮減河水環境綜合治理工程溫榆河水質改善工程小中河水環境綜合整治工程源頭島（五河交匯）水環境綜合整治工程項目南側通惠河（通州段）水環境綜合整治工程屬于通州政府規劃實施的河道環境治理工程之一，工程包括通惠河水環境綜合整治工程、通惠河景觀綠化工程，包括河槽清淤、水質改善、岸壁生態景觀等工程。上述工程現已基本完工，為通惠河兩岸增添景觀小品、親水平臺、碼頭等，滿足居民親水休閑需求，為項目南側濱水風情商街增加景觀享受。河道環境治理工程概況項目本體分析——特色資源京杭大運河通惠河（通州段）水環境綜合整治京杭大運河生態景觀通6距通州北關站300m新華北路濱河北路濱惠北一街通惠河項目與通惠河之間被濱湖北一街阻攔，建議建造親水平臺等手段連通項目與南側水景，聚集客流。項目南側廣場建議打造濱水主題廣場，與南側通惠河景觀形成互動，聚集并吸引客流駐足。項目南側建議通過增加過街天橋、親水平臺、濱水主題廣場等建筑形態，與南側通惠河水上景觀形成互動，聚集客流。規避項目臨水但不親水的弊端，增加濱水特色資源優勢。項目本體分析——特色資源距通州北關站300m新華北路濱河北路濱惠北一街通惠河項目與通7項目位于北京副中心——通州新城運河核心區的核心位置，地處東西向通惠河及通州地區南北向主干道新華南北路的重要交匯地點，是保利地產傾力打造的全新綜合體項目，打造運河核心區商務藝術綜合體。城市副中心運河核心區商務藝術綜合體商務總部功能區運河核心功能區主題休閑功能區國家行政辦公預留地醫療康體功能區行政服務功能區本案項目本體分析——項目整體定位回顧項目位于北京副中心——通州新城運河核心區的核心位置，地處東西8保利大都匯涵蓋總部辦公、創客空間、商業天地、高品質公寓，首次全面引入文化藝術主題，打造24小時濱水商務藝術綜合體。327695481213匯中心匯聚時代頂尖企業的大型辦公新地標匯彩天地匯聚藝術、文化、社交的商業新天地匯創空間匯聚中國創客的辦公靈動空間匯家公寓匯聚城市悅客的高品質生活公寓11101項目本體分析——項目分物業定位回顧保利大都匯涵蓋總部辦公、創客空間、商業天地、高品質公寓，首次92大辦公小辦公商業公寓1376911548121013擬定先期啟動自持招商項目為6-9#樓，物業形態為商業裙樓，地上兩層，建筑面積約9000㎡，建議上述樓棟商業全部自持，方以支撐商業主體定位，營造商業氛圍，整體規劃為文化休閑步行街和濱水風情餐飲。89文化休閑步行街和濱水風情餐飲項目本體分析——內部資源項目先期啟動招商商業街，北側臨寫字樓商務客群，東北側臨公寓居住類客群，自身具備SOHO辦公類創客創意辦公及兼顧居住需求客群；自身資源豐富，互動，為商業提供多維度需求。商務客群居住客群創客地塊編號樓棟編號地上面積（㎡）地下面積（㎡）地上層數地下層數可售面積（㎡）Ⅳ-106#商業2,152-2-2,1527#商業449-2-4498#商業裙樓3,478-2-3,4789#商業裙樓3,027-2-3,027合計-9,106---9,1062大辦公小辦公商業公寓1376911548121013擬定先10運河核心區位于運河核心區核心啟動區，高端綜合體項目云集商業分布區域商業分布較為集中；類型以集中商業或商務配套為主多維交通上臨區域主干道，下連地下環隧，緊鄰地鐵口，具備多維交通優勢區位屬性營銷把控若打造項目商業整體定位理念，則必將加大自持力度，營造宣傳之主題商業氛圍，提升產品價值，為商鋪投資客樹立信心；并建立保利商業形象品牌價值，為以后項目積累商業資源自身資源豐富具備高端辦公、創意辦公和公寓住宅等多方面資源；自身多業態互動資源鏈，消費潛力大本體屬性價值洼地多家知名開發商集中拿地，集中開發，未來區域升值潛力巨大臨水景觀南側緊臨通惠河，具有水上景觀優勢，但需規避臨水不親水營銷條件分析運河核心區位于運河核心區核心啟動區，高端綜合體項目云集商業分11規劃Programming規劃Programming12以通州大運河歷史人文積淀傳承人文藝術風情以國際知名企業于核心區匯聚賦予新的國際化內涵以水系與建筑語言的完美融合體現濱水情調為主旋律以未來中高端消費人群為基礎，輔以水系漫步休閑目的性消費人群先期招商項目初步定位背景以通州大運河歷史人文積淀傳承人文藝術風情先期招商項目初步定13Colorful

World

匯彩天地

濱水國際商業街先期招商項目定位ColorfulWorld匯彩天地先期招商項目定位14紅色象征著熱量,活力,力量與它相關的有生命力,生存本能,自然偉力…本案以國際風味餐飲為商業業態主題靈魂，利用餐飲極強的聚客力，打造濱水國際風情主題。主題詮釋紅色象征著熱量,活力,力量與它相關的有生命力,生存本能15橙色是歡快活潑的光輝色彩，是暖色系中最溫暖的色，它使人聯想到溫暖陽光般的懷抱，是一種富足、快樂而幸福的顏色。匯彩天地街區提倡注重家庭，關愛家人，優雅健康的生活模式，提供溫暖熱情、體貼入微的生活服務。（便利店/社區金融便利服務/面包甜點/齒科/干洗…）主題詮釋橙色是歡快活潑的光輝色彩，是暖色系中最溫暖的色，它使人聯想到16金色:高貴、光榮、華貴、輝煌。代表金錢、財富和資本。匯彩天地街區將邀約多家銀行進駐，為入駐企業，創客以及居住客群提供多維度金融服務。主題詮釋金色:高貴、光榮、華貴、輝煌。代表金錢、財富和資本。主題詮釋17主題詮釋綠色是自然、環保、和平、寧靜、生命、希望、健康。匯彩天地街區打造輕松、生態、健康且崇尚自然，漫步于濱河，悠然的休閑生活。（健身/美容美體/足療養生…）主題詮釋綠色是自然、環保、和平、寧靜、生命、希望、健康。18主題詮釋匯彩天地街區關愛成長，關注教育——為繁忙的工作族提供自我充電，提升成長的空間；同時倡導家庭一起成長，關注兒童教育，關愛孩子的未來。（外語/早教…）青色與復蘇、生長、變化、天真、富足、平靜等有關。代表光明、生命力、純潔、青春希望、堅強…主題詮釋青色與復蘇、生長、變化、天真、富足、平靜等有關。代表19藍色是：純潔，寧靜，寬容，智慧，成熟，沉穩。賦予無限的商務，高端，包羅萬象的空間…匯彩天地街區據守金角銀邊，對外展示效果極佳，可提供商務、電子科技、家具家私、等包羅萬象的展覽展示空間。主題詮釋藍色是：純潔，寧靜，寬容，智慧，成熟，沉穩。賦予無限的商務20主題詮釋紫色在色彩能量中屬最崇高的色彩，代表自信與尊貴。

匯彩天地街區引導人文理念與藝術氣息相融合，戶外版的藝術中心，也許街頭的那尊牛首銅像，就是世界級的藝術品。將藝術文化主題滲透于整個街區，體驗每次不一樣的生活感動。（藝術陳設/畫室/DIY…）主題詮釋紫色在色彩能量中屬最崇高的色彩，代表自信與尊貴。21國際風情餐飲010203040506展覽展示休閑娛樂文化教育藝術生活服務編織以國際風情主題餐飲為靈魂，帶動生活服務/金融/休閑娛樂/展覽展示/文化教育/藝術等七大業態為色彩的商業畫卷金融先期招商項目主題業態示意07國際風情010203040506展覽展示休閑娛樂文化教育藝術22西外街金融展示功能東內街人文生活體驗服務東廣場咖啡輕餐濱水情景休閑輕餐南廣場國際風情正餐根據項目6-9#樓本體屬性和周邊客群資源，項目整體定位以商務消費客群為主，周邊居住和隨機消費為輔。同時，根據商街面向位置和產品面積特色所滿足不同商戶選址需求，分為四類功能分區。商務客群居住客群創客西外街東內街東廣場南廣場根據項目6-9#樓本體屬性和周邊客23南廣場——國際風情正餐南廣場國際風情正餐打造國際風情美味，網羅世界饕餮盛宴……饕餮盡享漫步國際大都匯街區，滿足世界饕餮盛宴的國際風情味蕾南廣場——國際風情正餐南廣場打造國際風情美味，網羅世界饕餮盛24東廣場——濱水情景咖啡輕餐東廣場咖啡輕餐濱水情景休閑輕餐濱水情景咖啡簡餐，創客族自由的營地、心靈的港灣…追求一種舒適愜意，親水綠色生態的生活方式東廣場——濱水情景咖啡輕餐東廣場濱水情景咖啡簡餐，創客族自由25東內街——休閑/藝術/教育文化體驗服務文化休閑步行街，體驗貼近自然、觸碰心靈的文化生活享受…東內街文化休閑體驗服務強調引導人文理念消費趨勢的主題環境及相關服務，體驗每次不一樣的生活感動東內街——休閑/藝術/教育文化體驗服務文化休閑步行街，體驗貼26西外街——商務金融配套/高端展廳品質金融，高端展廳，打造高品質消費空間…西外街商務金融配套功能商務注重環境與服務，營造優質的品質高效商務氛圍西外街——商務金融配套/高端展廳品質金融，高端展廳，打造高品27書吧便利店項目品牌示意咖啡輕餐特色正餐快餐健身水吧銀行注：以上僅為品牌示意，落位參考，方案的完善調整將作為長期持續性工作進行，具體須參考后期招商情況、客戶需求等。__書吧便利店項目品牌示意咖啡特色正餐快餐健身水吧銀行注：以上僅2866.04569.7258.858.858.858.858.868.4668.4668.4668.4668.4668.46107.64129.0191.5185.0774.2172.472.472.472.4咖啡咖啡干洗店甜品水吧銀行/展廳銀行F1：F2：項目初步業態落位特色正餐特色正餐藥店輕餐/快餐健身/口腔公寓居住客群隨機消費商務辦公客群廣場休恬客群公寓居住客群6、7#自身辦公客群公寓居住客群隨機消費商務辦公客群廣場休恬客群公寓居住客群6、7#自身辦公客群輕餐/快餐教育/書吧便利店健身/口腔注：以上僅為落位參考，方案的完善調整將作為長期持續性工作進行，具體須參考后期招商情況、客戶需求等；圖中落位位置為根據招商經驗初步估測，有一定誤差，具體以后期專業測繪結果為準。_66.04569.7258.858.858.858.858.29招商工作初步排期以下排期按照項目已經具備商戶簽約條件為前提制定。商戶簽約條件為：項目具備消防驗收備案；具備產權證明；商業能源消耗費用收費標準；且商鋪工程條件滿足以下商業業態所需電力、上下水、燃氣、隔油池、排煙、承重等商業選址硬件條件。注：以上僅為落位參考，方案的完善調整將作為長期持續性工作進行，具體須參考后期招商情況、客戶需求等；面積為我方自行估測，有一定誤差，具體以后期專業測繪結果為準；招商簽約較為復雜，存在商戶審批，考察等多方不確定因素，上述排期為招商工作目標排期，市場慣例為完成總任務的80%左右即為招商工作較為理想。招商工作計劃表樓號業態規劃意向面積（㎡）

第一第二第三第四第五第六個月個月個月個月個月個月6#銀行金融2000商務談判簽約流程合同簽訂9#正餐4000商務談判簽約流程合同簽訂8#輕餐/咖啡1200商務談判簽約流程合同簽訂

8#

休閑服務美容300商務談判簽約流程合同簽訂

養生8#書吧200

7#

配套服務便利店200商務談判簽約流程合同簽訂

7#干洗店50商務談判簽約流程合同簽訂

8#

口腔門診900商務談判簽約流程合同簽訂8#藥店150商務談判簽約流程合同簽訂完成面積

1450

500

7050累計租賃進度

16.11%

21.67%

100%招商工作初步排期以下排期按照項目已經具備商戶簽約條件為前提制30區域商業價格調研序號項目名稱商業體量面積區間（㎡）售價（元/平）租金（元/平/天）交房時間業態定位備注1世茂·僑商中心約1萬平未定未定未定未定計劃自持物業2華業·新北京中心約12萬/平米3綠地·中央廣場4復地中心5富力·運河十號6萬達廣場（金街）區域商業價格調研序號項目名稱商業體量面積區間（㎡）售價（元/Codeofthisreport|31售價預估考慮商業樓的實用性和地下面積過大，以及住宅樓11500元/㎡入市均價，商業地上面積成交單價14215元/㎡；折合全面積單價10178元/㎡。比較因素權重%本項目分值新華聯慧谷馬坊政府旁商業馬坊橋商業官莊路口商業平谷城區地理位置75%

交通動線20%110.991.011.021.03區域印象55%11111.021.03基本素質20%

分割功能10%10.970.970.970.971產權5%110.970.9710.97是否有地下5%10.970.970.970.970.97人口密集度5%1111.011.021.03綜合得分100%10.99550.9920.99651.01151.021對比樓盤價格

1290011500120001789520000調整后價格

12841.95114081195818100.79320420對比樓盤權重100%

30%15%25%20%10%本項目合成價格

3852.5851711.22989.53620.15852042合成地上價格

14215.44整售總價約為5358萬元，相對區域內，客戶少，總價高。售價預估考慮商業樓的實用性和地下面積過大，以及住宅樓1150Codeofthisreport|32租金預估1421516*365折合全面積租金1.73元/平米*天2.43元/平米*天結合市場經驗，按照16年回本計算日租金：考慮自持租賃銷售方式，以租養商，結合周邊租金調研，適當的可實行的租金預估為1.5元/㎡*天，折合地上為2元/㎡*天；適合培養商業氛圍，不利于以租帶售；考慮以租帶售銷售方式，結合市場調研結果，全面積租金應不低于1.73元/㎡*天；考慮當前帶租約出售，需要考慮不低于7%的租金回報率，以租帶售租金建議不低于1.95元/㎡*天，折合地上2.7元/㎡*天。備注：以上租金不考慮免租期租金預估2.43元/平米*天結合市場經驗，按照16年回本計算Codeofthisreport|33積累客戶銷售應對目前商業客戶已經積累2組，意向均為整租，為當地商業短期投資客，可制定短期租約，考慮周邊商業匱乏，人流密集度差，給予一定的免租期，帶動商業氛圍；租約免租期價格條約5年1年1.95元/㎡租售約定若增加免租期，則租金需要相應調高積累客戶銷售應對目前商業客戶已經積累2組，意向均為整租，為當Codeofthisreport|34比較因素權重%本項目分值新華聯慧谷馬坊政府旁商業馬坊橋商業官莊路口商業平谷城區地理位置75%

交通動線20%110.991.011.021.03區域印象55%11111.021.03基本素質20%

分割功能10%10.970.970.970.971產權5%110.970.9710.97是否有地下5%10.970.970.970.970.97人口密集度5%1111.011.021.03綜合得分100%10.99550.9920.99651.01151.021對比樓盤價格

1290011500120001789520000調整后價格

12841.95114081195818100.79320420對比樓盤權重100%

30%15%25%20%10%本項目合成價格

3852.5851711.22989.53620.15852042合成地上價格

14215.44比較因素權重%本項目分值新華聯慧谷馬坊政府旁商業馬坊橋商業官35xx地產商業項目初步招商建議之業態示意課件36保利大都匯商業項目初步招商策略之業態示意北京中原商業樓宇部2015年06月25日保利大都匯商業項目初步招商策略之業態示意北京中原商業37十分榮幸能有機會參與貴司“通州保利大都匯”商業部分初步招商定位建議相關工作。根據貴我雙方前期的初步討論，茲根據本司內部研究，應貴司需求，謹提交《保利大都匯商業項目初步招商建議之業態示意》，闡明本司在該項目上的初步研判落位和業態示意，請貴司審閱及指正。序言十分榮幸能有機會參與貴司“通州保利大都匯”商業部分初步招商定38價值Value價值Value39本案位于通州運河核心區，新華北路與通惠河交匯處。沿新華大街向西可通京通快速直達東五環，沿新華北街向北可通過通燕高速向東直達東六環。項目東北側距地鐵6號線通州北關站僅300m，軌道交通較為便利。項目臨近新華大街傳統商業與運河核心區，南側有八通線沿線老城商業，未來商業氛圍不言而喻。通燕高速京通快速東六環東五環地鐵6號線地鐵八通線運河核心區新華大街通惠河通州北關站八通線沿線老城商業新華大街沿線傳統商業本案項目本體分析——區位及交通本案位于通州運河核心區，新華北路與通惠河交匯處。沿新華大街向403km項目3km范圍內輻射人口約30萬；項目3km范圍內未來住宅放量約50萬㎡。項目南側為通州政府，3km范圍內有5家醫院，大、小學18所。周邊住宅居民居多，其次為辦公客群。周邊資源種類豐富。項目南側為通惠河（通州段）水環境綜合整治一期工程，將為項目南側增加生態景觀及碼頭。住宅辦公學校碼頭醫院政府通惠河（通州段）水環境綜合整治一期工程運河文化廣場月亮河高爾夫俱樂部運河奧體公園項目本體分析——周邊資源3km項目3km范圍內輻射人口約30萬；住宅辦公學校碼頭醫院41京杭大運河通惠河（通州段）水環境綜合整治京杭大運河生態景觀通惠河“一軸兩帶”生態景觀源頭島運潮減河水環境綜合治理工程溫榆河水質改善工程小中河水環境綜合整治工程源頭島（五河交匯）水環境綜合整治工程項目南側通惠河（通州段）水環境綜合整治工程屬于通州政府規劃實施的河道環境治理工程之一，工程包括通惠河水環境綜合整治工程、通惠河景觀綠化工程，包括河槽清淤、水質改善、岸壁生態景觀等工程。上述工程現已基本完工，為通惠河兩岸增添景觀小品、親水平臺、碼頭等，滿足居民親水休閑需求，為項目南側濱水風情商街增加景觀享受。河道環境治理工程概況項目本體分析——特色資源京杭大運河通惠河（通州段）水環境綜合整治京杭大運河生態景觀通42距通州北關站300m新華北路濱河北路濱惠北一街通惠河項目與通惠河之間被濱湖北一街阻攔，建議建造親水平臺等手段連通項目與南側水景，聚集客流。項目南側廣場建議打造濱水主題廣場，與南側通惠河景觀形成互動，聚集并吸引客流駐足。項目南側建議通過增加過街天橋、親水平臺、濱水主題廣場等建筑形態，與南側通惠河水上景觀形成互動，聚集客流。規避項目臨水但不親水的弊端，增加濱水特色資源優勢。項目本體分析——特色資源距通州北關站300m新華北路濱河北路濱惠北一街通惠河項目與通43項目位于北京副中心——通州新城運河核心區的核心位置，地處東西向通惠河及通州地區南北向主干道新華南北路的重要交匯地點，是保利地產傾力打造的全新綜合體項目，打造運河核心區商務藝術綜合體。城市副中心運河核心區商務藝術綜合體商務總部功能區運河核心功能區主題休閑功能區國家行政辦公預留地醫療康體功能區行政服務功能區本案項目本體分析——項目整體定位回顧項目位于北京副中心——通州新城運河核心區的核心位置，地處東西44保利大都匯涵蓋總部辦公、創客空間、商業天地、高品質公寓，首次全面引入文化藝術主題，打造24小時濱水商務藝術綜合體。327695481213匯中心匯聚時代頂尖企業的大型辦公新地標匯彩天地匯聚藝術、文化、社交的商業新天地匯創空間匯聚中國創客的辦公靈動空間匯家公寓匯聚城市悅客的高品質生活公寓11101項目本體分析——項目分物業定位回顧保利大都匯涵蓋總部辦公、創客空間、商業天地、高品質公寓，首次452大辦公小辦公商業公寓1376911548121013擬定先期啟動自持招商項目為6-9#樓，物業形態為商業裙樓，地上兩層，建筑面積約9000㎡，建議上述樓棟商業全部自持，方以支撐商業主體定位，營造商業氛圍，整體規劃為文化休閑步行街和濱水風情餐飲。89文化休閑步行街和濱水風情餐飲項目本體分析——內部資源項目先期啟動招商商業街，北側臨寫字樓商務客群，東北側臨公寓居住類客群，自身具備SOHO辦公類創客創意辦公及兼顧居住需求客群；自身資源豐富，互動，為商業提供多維度需求。商務客群居住客群創客地塊編號樓棟編號地上面積（㎡）地下面積（㎡）地上層數地下層數可售面積（㎡）Ⅳ-106#商業2,152-2-2,1527#商業449-2-4498#商業裙樓3,478-2-3,4789#商業裙樓3,027-2-3,027合計-9,106---9,1062大辦公小辦公商業公寓1376911548121013擬定先46運河核心區位于運河核心區核心啟動區，高端綜合體項目云集商業分布區域商業分布較為集中；類型以集中商業或商務配套為主多維交通上臨區域主干道，下連地下環隧，緊鄰地鐵口，具備多維交通優勢區位屬性營銷把控若打造項目商業整體定位理念，則必將加大自持力度，營造宣傳之主題商業氛圍，提升產品價值，為商鋪投資客樹立信心；并建立保利商業形象品牌價值，為以后項目積累商業資源自身資源豐富具備高端辦公、創意辦公和公寓住宅等多方面資源；自身多業態互動資源鏈，消費潛力大本體屬性價值洼地多家知名開發商集中拿地，集中開發，未來區域升值潛力巨大臨水景觀南側緊臨通惠河，具有水上景觀優勢，但需規避臨水不親水營銷條件分析運河核心區位于運河核心區核心啟動區，高端綜合體項目云集商業分47規劃Programming規劃Programming48以通州大運河歷史人文積淀傳承人文藝術風情以國際知名企業于核心區匯聚賦予新的國際化內涵以水系與建筑語言的完美融合體現濱水情調為主旋律以未來中高端消費人群為基礎，輔以水系漫步休閑目的性消費人群先期招商項目初步定位背景以通州大運河歷史人文積淀傳承人文藝術風情先期招商項目初步定49Colorful

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濱水國際商業街先期招商項目定位ColorfulWorld匯彩天地先期招商項目定位50紅色象征著熱量,活力,力量與它相關的有生命力,生存本能,自然偉力…本案以國際風味餐飲為商業業態主題靈魂，利用餐飲極強的聚客力，打造濱水國際風情主題。主題詮釋紅色象征著熱量,活力,力量與它相關的有生命力,生存本能51橙色是歡快活潑的光輝色彩，是暖色系中最溫暖的色，它使人聯想到溫暖陽光般的懷抱，是一種富足、快樂而幸福的顏色。匯彩天地街區提倡注重家庭，關愛家人，優雅健康的生活模式，提供溫暖熱情、體貼入微的生活服務。（便利店/社區金融便利服務/面包甜點/齒科/干洗…）主題詮釋橙色是歡快活潑的光輝色彩，是暖色系中最溫暖的色，它使人聯想到52金色:高貴、光榮、華貴、輝煌。代表金錢、財富和資本。匯彩天地街區將邀約多家銀行進駐，為入駐企業，創客以及居住客群提供多維度金融服務。主題詮釋金色:高貴、光榮、華貴、輝煌。代表金錢、財富和資本。主題詮釋53主題詮釋綠色是自然、環保、和平、寧靜、生命、希望、健康。匯彩天地街區打造輕松、生態、健康且崇尚自然，漫步于濱河，悠然的休閑生活。（健身/美容美體/足療養生…）主題詮釋綠色是自然、環保、和平、寧靜、生命、希望、健康。54主題詮釋匯彩天地街區關愛成長，關注教育——為繁忙的工作族提供自我充電，提升成長的空間；同時倡導家庭一起成長，關注兒童教育，關愛孩子的未來。（外語/早教…）青色與復蘇、生長、變化、天真、富足、平靜等有關。代表光明、生命力、純潔、青春希望、堅強…主題詮釋青色與復蘇、生長、變化、天真、富足、平靜等有關。代表55藍色是：純潔，寧靜，寬容，智慧，成熟，沉穩。賦予無限的商務，高端，包羅萬象的空間…匯彩天地街區據守金角銀邊，對外展示效果極佳，可提供商務、電子科技、家具家私、等包羅萬象的展覽展示空間。主題詮釋藍色是：純潔，寧靜，寬容，智慧，成熟，沉穩。賦予無限的商務56主題詮釋紫色在色彩能量中屬最崇高的色彩，代表自信與尊貴。

匯彩天地街區引導人文理念與藝術氣息相融合，戶外版的藝術中心，也許街頭的那尊牛首銅像，就是世界級的藝術品。將藝術文化主題滲透于整個街區，體驗每次不一樣的生活感動。（藝術陳設/畫室/DIY…）主題詮釋紫色在色彩能量中屬最崇高的色彩，代表自信與尊貴。57國際風情餐飲010203040506展覽展示休閑娛樂文化教育藝術生活服務編織以國際風情主題餐飲為靈魂，帶動生活服務/金融/休閑娛樂/展覽展示/文化教育/藝術等七大業態為色彩的商業畫卷金融先期招商項目主題業態示意07國際風情010203040506展覽展示休閑娛樂文化教育藝術58西外街金融展示功能東內街人文生活體驗服務東廣場咖啡輕餐濱水情景休閑輕餐南廣場國際風情正餐根據項目6-9#樓本體屬性和周邊客群資源，項目整體定位以商務消費客群為主，周邊居住和隨機消費為輔。同時，根據商街面向位置和產品面積特色所滿足不同商戶選址需求，分為四類功能分區。商務客群居住客群創客西外街東內街東廣場南廣場根據項目6-9#樓本體屬性和周邊客59南廣場——國際風情正餐南廣場國際風情正餐打造國際風情美味，網羅世界饕餮盛宴……饕餮盡享漫步國際大都匯街區，滿足世界饕餮盛宴的國際風情味蕾南廣場——國際風情正餐南廣場打造國際風情美味，網羅世界饕餮盛60東廣場——濱水情景咖啡輕餐東廣場咖啡輕餐濱水情景休閑輕餐濱水情景咖啡簡餐，創客族自由的營地、心靈的港灣…追求一種舒適愜意，親水綠色生態的生活方式東廣場——濱水情景咖啡輕餐東廣場濱水情景咖啡簡餐，創客族自由61東內街——休閑/藝術/教育文化體驗服務文化休閑步行街，體驗貼近自然、觸碰心靈的文化生活享受…東內街文化休閑體驗服務強調引導人文理念消費趨勢的主題環境及相關服務，體驗每次不一樣的生活感動東內街——休閑/藝術/教育文化體驗服務文化休閑步行街，體驗貼62西外街——商務金融配套/高端展廳品質金融，高端展廳，打造高品質消費空間…西外街商務金融配套功能商務注重環境與服務，營造優質的品質高效商務氛圍西外街——商務金融配套/高端展廳品質金融，高端展廳，打造高品63書吧便利店項目品牌示意咖啡輕餐特色正餐快餐健身水吧銀行注：以上僅為品牌示意，落位參考，方案的完善調整將作為長期持續性工作進行，具體須參考后期招商情況、客戶需求等。__書吧便利店項目品牌示意咖啡特色正餐快餐健身水吧銀行注：以上僅6466.04569.7258.858.858.858.858.868.4668.4668.4668.4668.4668.46107.64129.0191.5185.0774.2172.472.472.472.4咖啡咖啡干洗店甜品水吧銀行/展廳銀行F1：F2：項目初步業態落位特色正餐特色正餐藥店輕餐/快餐健身/口腔公寓居住客群隨機消費商務辦公客群廣場休恬客群公寓居住客群6、7#自身辦公客群公寓居住客群隨機消費商務辦公客群廣場休恬客群公寓居住客群6、7#自身辦公客群輕餐/快餐教育/書吧便利店健身/口腔注：以上僅為落位參考，方案的完善調整將作為長期持續性工作進行，具體須參考后期招商情況、客戶需求等；圖中落位位置為根據招商經驗初步估測，有一定誤差，具體以后期專業測繪結果為準。_66.04569.7258.858.858.858.858.65招商工作初步排期以下排期按照項目已經具備商戶簽約條件為前提制定。商戶簽約條件為：項目具備消防驗收備案；具備產權證明；商業能源消耗費用收費標準；且商鋪工程條件滿足以下商業業態所需電力、上下水、燃氣、隔油池、排煙、承重等商業選址硬件條件。注：以上僅為落位參考，方案的完善調整將作為長期持續性工作進行，具體須參考后期招商情況、客戶需求等；面積為我方自行估測，有一定誤差，具體以后期專業測繪結果為準；招商簽約較為復雜，存在商戶審批，考察等多方不確定因素，上述排期為招商工作目標排期，市場慣例為完成總任務的80%左右即為招商工作較為理想。招商工作計劃表樓號業態規劃意向面積（㎡）

第一第二第三第四第五第六個月個月個月個月個月個月6#銀行金融2000商務談判簽約流程合同簽訂9#正餐4000商務談判簽約流程合同簽訂8#輕餐/咖啡1200商務談判簽約流程合同簽訂

8#

休閑服務美容300商務談判簽約流程合同簽訂

養生8#書吧200

7#

配套服務便利店200商務談判簽約流程合同簽訂

7#干洗店50商務談判簽約流程合同簽訂

8#

口腔門診900商務談判簽約流程合同簽訂8#藥店150商務談判簽約流程合同簽訂完成面積

1450

500

7050累計租賃進度

16.11%

21.67%

100%招商工作初步排期以下排期按照項目已經具備商戶簽約條件為前提制66區域商業價格調研序號項目名稱商業體量面積區間（㎡）售價（元/平）租金（元/平/天）交房時間業態定位備注1世茂·僑商中心約1萬平未定未定未定未定計劃自持物業2華業·新北京中心約12萬/平米3綠地·中央廣場4復地中心5富力·運河十號6萬達廣場（金街）區域商業價格調研序號項目名稱商業體量面積區間（㎡）售價（元/Codeofthisreport|67售價預估考慮商業樓的實用性和地下面積過大，以及住宅樓11500元/㎡入市均價，商業地上面積成交單價14215元/㎡；折合全面積單價10178元/㎡。比較因素權重%本項目分值新華聯慧谷馬坊政府旁商業馬坊橋商業官莊路口商業平谷城區地理位置75%

交通動線20%110.991.011.021.03區域印象55%1