47/472005年深圳Townhouse研究報告一、關于Townhouse所謂Townhouse一般指聯排住宅，有天有地，有自己的院子和車庫。它是二戰后英國進展新城鎮時期出現的住宅，現在歐洲國家特不普及。其由幾幢甚至十幾幢小于3層的低層住宅并聯組成，每幢面積約在150平方米～200平方米左右“離自然不遠、離紅塵專門近”，一語道破Townhouse的精彩實質：離城不遠，交通便捷。Townhouse的另一種叫法是經濟不墅，雖不浪漫，但卻也講到了本質。即Townhouse是個中庸的產品，比不墅（用地、面積、價款）經濟，但又滿足了人們腳踏自己土地，頭頂一方天的需要。生來為中間階層預備。Townhouse的最大魅力就在于它同時滿足了人們的庭院情節和街坊交往的需要。中國人具有濃烈的土地情節，希望擁有專屬于自己的一片土地和天空，又特不希望保持良好的鄰里關系。Townhouse具有獨立的庭院，這使它與一般的公寓式住宅形成了截然不同的生活方式，而其幾戶甚至十幾戶聯排的布局使得鄰里接觸趨于頻繁，這又是獨棟不墅所不具備的。因此，從生活方式來看，Townhouse是結合了不墅和公寓優點的完美生活形態。從硬件條件來看，Townhouse也是介于不墅和公寓之間的產品。不墅因其低密度、低容積率，私家花園占地專門大，價格昂貴，被視為住宅進展的終極方向；都市公寓的特點則是高密度、高容積率。Townhouse在建筑密度、容積率等方面正好界于二者之間，既屬于都市范疇又不在市中心區，既滿足了人們親近自然、實現不墅夢想的愿望，又有較方便的交通條件，為都市邊緣地帶的住宅，要求密度較低，但又遠比不墅集約，一般容積率操縱在0．6—0．8之間。Townhouse要求具備比較嚴格的先天條件。從國外及北京、上海、廣州等都市Townhouse進展經驗來看，開發Townhouse一般應具備以下十大條件：地段：應在都市邊緣地帶，距市中心15—30分鐘車程。交通：社區周邊有完善的交通道路網絡，鄰近高速公路或都市快速路。環境：強調社區環境、更強調項目周邊的自然景觀。規模：容積率應在0.8以內，規模要在15萬平方米以上。規劃：要有異域風情，同時還需同自然環境結合。建筑：有天有地有庭院，還要有車位，同時外觀還要吸引人。配套：齊全完善，教育、商業、醫療、休閑缺一不可。價格：單套不可超過150萬。服務：優質、完美，最好是總管服務。社區文化：要營造出高雅的文化氛圍和充滿鄰里親情的居住氛圍。二、深圳Townhouse進展情況從2001年深圳推出第一個Townhouse項目——“萬科四季花城”以來，Townhouse開發的規模、品質和價格都獲得了長足的進展，市場認同度專門高。2001年5月，萬科四季花城剛推出其“面向平民”Townhouse的時候，曾引起業界關于Townhouse的爭議，但物以稀為貴的市場規律，照樣使得萬科四季花城的“Townhouse”旺銷勢頭不減。隨后，中海怡翠山莊以一篇《發覺深圳Townhouse》再次吸引市場的眼睛關注其“排屋”類Townhouse的概念，同樣引得全都市民爭睹為快，其70-100萬總價的優勢，專門快在市場中形成熱銷勢頭。由于處于試探市場的時期，2001年Townhouse供應量比較小，且由于集中在關外，均價也相對較低。隨著2002年深圳第一個純Townhouse的項目——硅谷不墅二期“都市山谷”正式推出，Townhouse正式進軍關內，且供應量猛增到300套左右。而水榭花都和純水岸的閃亮登場大概預示著高品質Townhouse時代的真正到來，水榭花都24套和純水岸86套Townhouse盡管也是作為大型住宅項目中的一部分，然而不管是樓盤品質、價格及居住的環境都可同大多數不墅項目相媲美，因此也受到了市場良好的反應。2003年接著2002年的喧鬧局面，供應量持續放量，全年供應量許多于350套，其價格更是達到了深圳歷年Townhouse售價的頂峰。其中，香蜜湖片區正式成為市場主角，一鳴驚人，其Townhouse更創造了14000-30000元/㎡的天價。同期的中旅·國際公館、東海岸一期等項目也受到市場追捧。2004年，Townhouse供應量進一步增長，但市場的熱點明顯向東轉移，以東海岸二期、心海伽藍、17英里為代表的東部兵團約占本年度供應量的2/3。縱觀深圳Townhouse的進展軌跡，市場供應的重心先從關外移向關內，接著又由關內向沿海轉移，而不是向關外城鄉結合部的簡單回流。在起步的2001年要緊以城鄉結合部的經濟型不墅為主，規模小、價格底、產品還不夠成熟，其主打賣點是其新穎的生活方式以及高性價比。從2002年起，市場重心轉移至沙河-華僑城-香蜜湖地帶，該地段占有稀缺的都市人文及景觀資源，為深圳公認的富人區。以成熟地段、都市人文自然景觀及大規模社區為依托的高素養Townhouse產品大量涌現，Townhouse產品迅速成熟，并贏得市場（要緊是高端市場）認可。這講明Townhouse作為第一居所的特性，對配套、交通等條件的依靠性比較強。2003年一個引人注目的變化是，東海岸吹響“向東看”的號角，以山海景觀為最大賣點的東部Townhouse兵團開始崛起。到了2004年，由于香蜜湖片區新增供應量減少，向東看的趨勢更加明顯，東部沿海擁有不可復制的山海景觀的樓盤最終確立了市場主導地位。由此可看出，Townhouse產品在注重自身產品的創新和完善之外，對外部景觀的關注有不斷加強的趨勢。這一趨勢的轉變客觀上造成了Townhouse的度假化、貴族化，與要緊的中層消費群體日漸疏離。數據支撐：以下是2001年至2004年,深圳市推出的Townhouse項目:2001-2004年深圳Townhouse統計表三、深圳Townhouse的特點綜合目前的Townhouse來看，深圳Townhouse呈現以下幾個明顯不同于一般住宅的特征：1、規模普遍偏小，多為公寓大盤的點綴除了硅谷不墅是純Townhouse項目外，深圳至今還沒有一個大型的純Townhouse社區。開發商往往將Townhouse作為高檔樓盤的補充來運用，不論是面積總量、依舊銷售總額都只是整個項目中的少部分。它們占據了整個項目中最好的景觀、空間等資源，成為萬綠叢中一點紅，喜愛鄰水修建，有明顯獨立不墅情結，但Town的體現則較少。數量往往在50套以內，超過100套者已屬鳳毛麟角。2、戶均面積較小，均價接近中小不墅從Townhouse的戶型面積來看，要緊集中在250-350平方米之間，關內的價格差不多都在10000元以上。通過與不墅項目的比較來看，在戶均方面相對遠小于不墅項目的300-500平方米，然而在價格上差不多比較接近，例如深圳均價在2萬元以上的不墅項目不超過5個，大多數集中在1-2萬之間；只是從總價來看，Townhouse的總價差不多接近于中小戶型不墅的總價，也體現了兩種產品的客戶定位之間有一定區不，但界限較小。3、地域分布以關內和沿海地帶為主，關外城鄉結合部尚待開發深圳的Townhouse盡管發源于坂田、布吉，然而Townhouse類產品真正引領市場風騷的依舊在關內香蜜湖片區崛起之后。這講明深圳的Townhouse與國外相比已有相當大的變異。究其緣故，關外的交通和配套條件太過落后，而其自然景觀優勢并不明顯，因此作為第一居所的條件稍嫌不足。關內土地供應日漸匱乏，新增Townhouse供應量有限，東部沿海地帶的度假型Townhouse針對的客戶層面相當狹窄；同時，由于交通、配套、治安等多方面的緣故，關外（坂田、龍華、橫崗）雖擁有良好自然環境及地價優勢，卻遲遲未能成為Townhouse規模開發的熱點。4、市場供需相當，銷售情況良好首先，特區外的項目要緊是以中端客戶為主，每套僅在70-100萬元左右，客戶層面廣泛，因此消化并不困難；其次特區內要緊是在一些高檔項目中出現，同時由于套數較少，因此憑借整個項目的高素養都能較好消化。由于國民經濟宏觀調控及不墅用地停批等因素的阻礙，深圳地產市場近年來開發的Townhouse產品都呈現出供不應求的局面，新開發的Townhouse項目都能迅速消化。5、市場擴張速度緩慢，總體消化量較小依照我司的不完全統計：從2001年到2004年深圳市Townhouse總供應量約1110套，其中近三年的供應量穩定在300-400套/年之內，總量相當小。究其緣故是因為近年推出的Townhouse產品檔次、價位等都偏高，與之匹配的客戶群過于狹窄。然而，我們認為這并不能講明市場對Townhouse的需求量不大。實際上，大量的都市公寓的居民都想擁有一套自己的不墅，體驗完全不同的生活方式，而僅僅因為價格、交通等緣故限制了其購買行為。因此，價位相對較低的經濟型不墅市場潛力仍然專門大，尚待挖掘。四、深圳Townhouse以后進展趨勢深圳市宏觀經濟運行良好，GDP增長率連續多年保持在雙位數。2003年深圳市生產總值為2860.51億元，比上年增長17.3%，創近8年新高；深圳居民年平均可支配收入25936元，同比增長4.0%。每百戶人家擁有18．5輛小轎車，不僅遠超過了全國都市每萬戶居民114輛（即每百戶1．14輛）的平均水平，而且高于國際標準的普及時期（國際標準的普及時期為每百戶家庭擁有轎車10輛），汽車時代差不多來臨。經濟的增長和汽車時代的來臨，無疑將刺激Townhouse的市場需求逐年擴張。而要想真正喚醒巨大的潛在市場，還需要突破兩大困境。首先，目前深圳Townhouse消費者集中在金字塔的上層，其數量有限，難以形成巨大的需求市場；第二，開發商普遍把Townhouse作為大盤的點綴的開發理念也限制了Townhouse的進展。市場在變，消費者也在變。階級也好，階層也罷，總之在深圳已明顯出現：大款可不能住在八卦嶺公寓；買200平方米以上房子的客戶，可不能選擇和騎單車的做鄰居……。身份的體現，尊貴的要求，使富人們更加追求社區環境的質量，而處在30層高樓環視下的Townhouse居家生活者總有清醒的一天。Townhouse的消費者以后必將走出公寓大社區。深圳市民的收入結構是紡錘形的，主流消費者位于金字塔的腰部，因此，要想有大的進展，Townhouse就得放下身份，向主流消費群體靠攏。以后的主流客戶不只是高端的企業家，還包括越來越多真正的中產階層。汽車時代的來臨以及都市交通基礎設施的完善，為Townhouse走出圍城向關外縱深進展成為可能。因此，深圳以后Townhouse開發只能走兩條道路，一條路是接著與傳統不墅區的結合，與不墅為鄰，充分體現聯排不墅的特點，把Townhouse作為不墅的豐富和進展。另一條路是大規模、郊區化開發。深圳以后適合開發Townhouse的區域有限，除了現有的幾個不墅區以外，東部濱海區域是一個以后不墅和Townhouse開發的理想地點，但只要交通問題不解決，其銷售瓶頸就專門難突破。而大規模開發之路關鍵在于區位的選擇。整個關外的市政配套與關內差不太大，而進展較好的衛星城鎮不是距離中心城區太遠（如龍崗中心城），確實是土地規模不夠或太亂（如布吉）。因此，要想大規模開發Townhouse就只能找距離中心城區不太遠（15—30分鐘車程以內），同時又具有較好的配套設施，最關鍵還要有良好的以后進展前景的區域，因此自然環境條件也要達到較高標準。綜上幾個因素進行衡量，坂田、龍華、橫崗這些擁有良好自然環境、交通便利、配套日趨完善的區域必將成為以后Townhouse產品大規模開發的熱點區域，而從目前的市場供需情況來看，這一趨勢已越來越明顯。深圳市振業（集團）股份有限公司橫崗項目深圳townhouse市場簡述作為在歐美國家比較普遍的一種都市住宅形式，凝聚著濃重的歐洲人文色彩。在有限的都市土地資源約束下，Townhouse成了最大限度地滿足個性化居住需求的住宅建筑。

一、深圳townhouse進展情況

2001年，隨著townhouse在北京、上海、廣州的風行，有全國房地產領頭羊之稱的深圳也不甘落后，在2001年之后，不斷有townhouse進入市場，到2002年也開始了小規模的市場供應。Townhouse在深圳盡管只有1年多的歷史，但具體來講，可分為兩個明顯不同的進展時期。

1、townhouse試探入市

深圳推出第一個Townhouse的項目“萬科四季花城”在2001年5月,萬科四季花城剛推出其“面向平民”Townhouse的時候，曾引起業界關于Townhouse的爭議，其不能實現家家有院、戶戶有車庫、獨門獨院的Townhouse，算不算真正的Townhouse？但物以稀為貴的市場規律，照樣使得萬科四季花城的“Townhouse”旺銷勢頭不減。當中海地產緊隨其后推出怡翠山莊的Townhouse時，慎重地提出了“排屋”類Townhouse的概念，當其撩開奇妙面紗時，同樣引得全都市民爭睹為快，其70-100萬總價的優勢，專門快在市場中形成熱銷勢頭。這一類伴隨著住宅項目慎重試探入市的townhouse數量少而非項目主流產品，既顯示了進展商的對新事物的市場敏銳，又顯示了進展商的慎重。

2、高品質townhouse小規模入市

今年推出的townhouse項目中，除了在南海玫瑰園與碧海云天等項目為提升整個樓盤形象有少量的townhouse入市外，硅谷不墅二期“都市山谷”作為深圳第一個純Townhouse的項目于2002年5月推出，盡管硅谷不墅二期都市山谷挾著“2002年深圳最佳Townhouse”之勢出擊，其新賣點在于“不墅+Townhouse”的概念，該項目雖憑借名師的建筑設計，生態車庫及文化品味的包裝，但其高容積率、高建筑密度確實是白玉上的小小瑕疵。而水榭花都和純水案的閃亮登場大概預示著高品質townhouse時代的真正到來，水榭花都24套和純水岸86套townhouse盡管也是作為大型住宅項目中的一部分，然而不管是樓盤品質、價格及居住的環境都可同大多數不墅項目相媲美，因此也受到了市場良好的反映。

總體來看，盡管在廣州、北京都有幾十萬平米的townhouse項目推出，但深圳的進展商對townhouse市場顯得仍然比較慎重，絕大多數差不多上以住宅項目的一部分推出市場。盡管如此，由于其占居了整個項目中最優的資源品質較高，同時數量又比較稀缺，因此大多都獲得了市場的青睞。

二、townhouse特征分析

綜合目前的townhouse來看,深圳townhouse呈現以下幾個明顯不同于一般住宅的特征：

１、townhouse并非處于城郊結合部,而是都市內與郊外兩極分化．從目前的townhouse分布的位置來看,除了硅谷不墅項目的地理位置稍有點偏僻，同時又處于特區內，其他幾乎沒有什么項目是位于城郊結合部，例如波托菲諾純水岸、碧海云天、南海玫瑰花園等項目的均是處于各區域較好的地理位置，生活配套、交通等設施都相對完善；而萬科四季花城、中海怡翠等項目則完全處于郊區，盡管總價較低，但由于配套要緊依靠社區內配套，同時距離較遠，與一般的townhouse有位置上的區不，這要緊是由于深圳的二線關對人們的住宅消費理念的阻礙造成的。

２、要緊以高檔住宅項目中的補充為主,占據著整個項目中最好的資源從項目來看，除了硅谷不墅是純townhouse項目外，其他項目的townhouse均是作為高檔樓盤的補充而出現，不論是面積總量、依舊銷售總額都只是整個項目中的少部分。但這些townhouse卻是進展商用來提高整個項目檔次的重要手段，因此他們占據了整個項目中最好的景觀、空間等資源，例如純水岸、水榭花都中的townhouse差不多上占據著項目中最好的水景資源。

３、戶均面積較小，均價接近中小不墅從townhouse的戶型面積來看，要緊集中在250-350平方米之間，而價格差不多都在10000元以上。通過與不墅項目的比較來看，在戶均方面相對遠小于不墅項目的300-500平方米，然而在價格上差不多比較接近，例如深圳均價在2萬元以上的不墅項目不超過5個，大多數集中在1-2萬之間；只是從總價來看，townhouse的總價差不多接近于中小戶型不墅的總價，也體現了兩種產品的客戶定位之間有一定區不，但界限較小。

４、目前市場供需相當，銷售情況良好結合目前的市場上幾種不同類不的townhouse來看，差不多上以補充為主的townhouse的銷售狀況都較為理想。首先，特區外的項目要緊是以中端客戶為主，每套僅在70-100萬元左右，客戶層面廣泛，加上推出較早，因此消化并不困難；其次特區內要緊是在一些高檔項目中出現，同時由于套數較少，一般都在10套左右，因此憑借整個項目的高素養都能較好消化。再從硅谷不墅和純水岸這兩個較大的townhouse項目來看，盡管硅谷不墅密度稍高、戶型設計缺陷較大，但其是純townhouse項目，社區環境及氛圍營造較好，銷售情況也比較樂觀，據了解約超過80%；而純水岸由于處于大型高檔豪宅中的最優越的位置，且社區配套較完善，環境優美等因素，贏得了較好的市場反饋，盡管總量較多，推出時刻較短，銷售率也達到了一個較高的水平。

三、townhouse總價及客戶特征在各個項目的推算總價上，明顯有著特區內外兩極分化的特征，特區外要緊在100萬左右，而特區內差不多上與中小面積不墅的價格接近，其中水榭花都更是在每套500萬元左右，達到了townhouse的極限。

從成交客戶情況來看，依照總價分析發覺幾乎差不多上高端客戶而非中產階級，明顯不同于廣州的townhouse以中產階級為主的客戶群；同時，結合深圳townhouse的地理位置及客戶購買目的來看，體現了目前深圳的townhouse仍是以居家概念為主的住宅物業，客戶依舊以本地客戶居住為主，超過80%的比例，香港外銷客戶的比例較低。深圳不墅區域盤點第一代不墅區較早形成的是銀湖、蛇口大南山、葵涌-大鵬灣不墅區，這些區域差不多都處在距離市中心較遠，但周邊自然景觀資源比較豐富，優于一般住宅物業，吸引了最先富起來的人購買居住、度假。它滿足了富人追求身份象征，渴望改善生活環境的心理，填補了市場空白。那個時期的不墅數量不多，但比較集中，不墅風格只是簡單的模仿西方不墅，通過時刻的推移，這些不墅差不多逐漸沒落，被新興的不墅區淘汰。蛇口的不墅因為受外籍人士居住氛圍、人文環境的阻礙，保值情況較好。

【銀湖片區】開發始于90年代初，90年代中期最為紅火，是深圳較早形成的富人區。銀湖不墅區因為其三面環山，山谷中有金銀二湖，積聚了金湖山莊、齊明山莊、頤園不墅，后有金碧苑、田園居、棕櫚泉不墅和銀谷不墅，內外連成一片，成為深圳不墅最集中的片區。

購買銀湖不墅的人群大差不多上深圳第一批富裕起來的人。銀湖不墅屬于早期建設規劃的不墅，容積率偏高，建筑密度也較高，配套少，且其入口處環境較差，體現不出不墅的氣派。但由于其屬于早期開發，填補了深圳早期不墅開發的空白，當時的市場反應良好。但片區可供開發的土地不多，區域進展空間受到限制。

【蛇口大南山片區】90年代初期開始出現不墅物業，90年代中期趨向成熟。要緊物業被大南山分成兩個部分，東南麓有鯨山不墅、龜山不墅、碧濤苑、半山海景不墅等，西麓有月亮灣山莊、青青山莊、御景苑，差不多屬于居家型不墅。

片區內大部分物業都有較好的山、海景觀資源，但由于各種緣故，這些不墅出現了截然相反的兩種情況，東南麓的物業位于蛇口，區域人文環境好，外部環境好，內部治理好，社區氛圍好，使得蛇口不墅物業較好的保值，部分物業還有升值；西麓的物業位于月亮灣，區域人文環境一般，社區居住氛圍淡薄，最嚴峻的是環境受到污染，不墅物業普遍貶值。

【葵涌-大鵬灣片區】得益于天然的大鵬灣海景，給當地的不墅制造了良好的外圍環境。不墅項目要緊進展在90年代中期，有華僑海景山莊、御海灣山莊、金海灘半山海景不墅、名墅海景度假村，新增有萬科17英里。片區區域性較強，項目輻射力有局限，要緊以度假用途為主。

第二代不墅區第二個時期是大華僑城、香蜜湖不墅區形成，這些區域距市中心不遠，但因為山、湖、都市綠化等外部環境的隔離，同樣能夠遠離喧囂，享受良好的生活環境，尤其是擁有稀缺景觀資源的郊區和市中心湖景為龍頭的不墅特不受到青睞。那個時期的不墅風格不再簡單的模仿西方，越來越多的建筑、園林、戶型設計更加注重生態，營銷更加注重社區人文環境的營造，成為近年市場供需熱點區域。

【香蜜湖片區】為深圳市中心區二級輻射地帶，坐擁有“深圳市綠肺”之美譽的植物園和香蜜湖，遠可觀安托山山景和深圳灣海景，既可“盡享都市繁華”，又可“遠離都市喧囂”，該片區除擁有不墅物業外，多為高尚人文社區，區域人文環境較好，社區居住氛圍濃厚。從2002年開始崛起水榭花都，至今差不多有中旅國際公館、熙園等包含不墅的物業，成為文化層次較高的新一代財寶階層的首選，片區存在待開發土地，以后仍有新增不墅物業。

【大華僑城片區】包括紅樹灣、沙河、華僑城三個區域，擁有豐富的旅游資源、高尚的人文景觀和部分湖景、海景、高爾夫景觀優勢，與香蜜湖片區類似，同樣能夠遠離都市喧囂又不脫離都市繁華。大華僑城不墅物業要緊從2001年開始出現，沙河片區有高爾夫球場內的名商園、沙河高爾夫不墅，華僑城片區有東方花園、波托菲諾，紅樹灣片區目前僅有瑞河耶納，同樣成為文化層次較高的新一代財寶階層的首選。

值得注意的是紅樹灣片區，按政府規劃草案，將分成東、中、西三區規劃，東區將以低密度和低強度開發為主，建設成居住環境與旅游功能相結合的居住區；中區將連續華僑城旅游景區的主題公園，開敞湖區空間；西區以高、中、低強度分區開發新型居住區。

以后不墅供應較大的區域

【大小梅沙片區】擁有豐富的旅游資源和豐富的山景、海景優勢。區域建設的物業大多與旅游度假有關，要緊物業形態有酒店、度假公寓、不墅，不墅功能界于居住和度假之間。片區土地儲備雄厚，是不墅物業新增的“主戰場”。片區項目要緊有近年開發的萬科東海岸、天琴灣。

【尖岡山片區】尖岡山為寶安區政府規劃的寶安區低密度高尚生活居住區，規劃引導進展，假如這一目標順利實現，那么，該區域將會成為不墅聚攏地。另外，由因此規劃中的高尚居住區，政府會在配套建設，政策支持等方面加大力度，以期實現其高尚生活居住區的目標。片區環境優美、交通便利，但目前市場不成熟、配套不成熟、關外形象差等諸多問題，片區不墅市場有待培育。整個尖岡山土地出讓面積將會達到2平方公里，目前招華差不多拿下總用地面積60萬平米，總建筑面積30萬平米的低密度住宅用地，以后片區值得期待。

【其它片區】其它片區有龍華、福永、布吉、橫崗等區域，不墅要緊建設在一些山、海資源相對較好的地帶，但由于關外環境、距離等因素阻礙，對市區不墅市場阻礙專門小。但最近橫崗振業城認籌踴躍，龍華星河丹堤、圣莫麗斯也受到關注。2005深圳Townhouse年【2005深圳地產show】之一：2005深圳Townhouse年

■2005深圳Townhouse井噴

■豪宅市場空前細分

■關外Townhouse能否成為“第一居所”

■千座院落一座城

■好產品自己會講話

■振業城Townhouse挑戰高層豪宅

■2005深圳Townhouse井噴

2005年，深圳將有多個Townhouse項目投入市場：北有振業城，第五園，星河丹堤、圣莫里斯、中信高爾夫項目，中海育馬場項目；西有尖崗山；東有東海岸，天琴灣，聯泰大梅沙項目；市中心有香蜜湖“九萬三”。在土地稀缺的深圳，獨立不墅只能作為豪宅社區的形象點綴，而townhouse大行其道，則是吻合深圳市情的妥協選擇。鋪天蓋地的townhouse呈現市場，在深圳無疑是空前的“井噴”之勢。

據不完全統計，2005年深圳不墅推盤量在3500套左右，超過了深圳現有的不墅總量。隨著這些數百億townhouse被市場消化，將對今年深圳樓市均價的推高作出重大阻礙。在townhouse群雄并起的同時，市場也將刀光劍影，硝煙布滿。如此巨量的townhouse推盤，專門有可能又將引起一場空前慘烈的townhouse大戰。

■豪宅市場空前細分

（1）豪宅的客戶是全市范圍的今年深圳地產有幾個熱點市場：寶安中心區，龍崗中心區，龍華市場，豪宅市場。在這幾個熱點市場中，競爭將呈白熱化。一般而言，前三個片區多是區域市場，而豪宅市場將是全市市場。不管是自住依舊投資，高端客戶往往把全市各個片區優質物業都納入其焦點范圍。尤其是資源稀缺的頂級豪宅，其客戶更能夠擴展到省內外、海內外。

（2）豪宅更具有投資增值的潛力近年來的深圳房地產投資市場有兩個明顯的特點，一小一豪。1）小戶型住宅：尤其是一房單位，由于總價低，租賃市場需求旺盛、轉手容易，因此廣泛受到投資客的青睞；2）豪宅：尤其是Townhouse和獨立不墅，由于資源的稀缺性，換手快，接手后勁足，贏利豐厚。

（3）豪宅市場空前細分市場對不同片區Townhouse產品的心理預期也不相同。九萬三Townhouse可能銷售價格將達30000-50000；尖崗山Townhouse可能銷售價格將達16000-18000；東海岸3期Townhouse可能銷售價格將達15000-16000；振業城Townhouse可能銷售價格將達10000-12000。由于區位的不同，Townhouse的售價呈現分化，出現了空前的豪宅市場細分，其購樓客戶也“物以類聚，人以鈔票分”地具有富人各階層的特征。

■關外Townhouse能否成為“第一居所”

（1）“第一居所”的車程標準“第一居所”作為日常居住的住宅，業界一般把車程30分鐘以內作為“第一居所”的推斷指標之一。30分鐘是香港中環到淺水灣半山豪宅的車程距離。以往大梅沙因為車程的40多分鐘，使得成為第一居所的條件不夠成熟。位于橫崗六約的振業城，緊鄰深惠公路，到地王大廈18公里的路程，正常行駛15分鐘能夠到達地王大廈。盡管人們現在對布吉關口的交通擁堵頗有微詞，但隨著水官高速公路建成使用，尤其是地鐵3號線育馬場站的啟用，振業城成為深圳人的第一居所將有可能成為現實。

（2）“第一居所”的配套要求商業配套、學校配套、醫療配套是“第一居所”的差不多配套要求。還以振業城為例，其三所幼兒園，一所九年制學校（據講是北師大附屬中學），以及緊鄰的正在籌建中的國際學校。加之社區健康中心，2萬平米的商業街街區，能夠差不多滿足“第一居所”的配套要求。

（3）第N居所向第一居所的轉化隨著人們生活水平的提高，第二居所（被歷以寧教授稱之為“小康”的標志之一）、第N居所逐漸出現。有時，第一居所和第N居所會互相轉化。比如隨著小孩上大學對學校依靠小的家庭，會把第二居所轉變為第一居所；比如年老退休后，會把第二居所作為第一居所……

■千座院落一座城

振業城號稱“深圳首席”、“華南首席”獨院住宅社區，擁有1000余套的townhouse（一期607套）形成“七島一湖”的總體布局。

假如講萬科城的townhouse是其提升形象的產品標志的話，振業城的townhouse組成的千座院落，則成了深圳最大規模的townhouse社區。振業城41萬平方米的占地，54萬平方米的建面，幾年后將成為深圳蔚為壯觀的townhouse大社區。大社區是小社會。深圳地產的實踐證明，大社區是老人集聚的社區，是家庭氛圍理想的社區，是鄰里關系和諧的社區，是生活配套齊全的社區。

■好產品自己會講話

（1）產品，除了產品，依舊產品營銷推廣宣傳的“忽悠”多為吸引眼球的概念，并不代表產品本身。消費者最終買的是商品。住宅產品的品質是直面房地產市場競爭的最好武器。

（2）對產品的精益求精，提升了產品高附加值和性加比“天下沒有免費的晚餐”，所有對產品的努力是需要成本的，這些成本盡管最終要由消費者買單，但關于同等價格，產品在具有高附加值的同時，也提升了產品的性價比。

（3）振業城“綠色住宅”產品的打造在深圳是史無前例的振業城在產品上的努力有目共睹，不妨一一列出，以作案例。

a)自然通風設計以深圳自然風為特征，進行電腦模擬，分析每棟樓的風環境和每套單位的室內通風情況，以進行住宅小區的規劃布局，以確定每戶的開門開窗，使得自然風輕松進入每一個家庭。

b)通過減少深色屋頂以減少吸熱面，組織自然通風；

c)加強遮陰植被，減少居住區的熱島效應；

d)采取遮陽構件、LOW-E玻璃等技術措施；

e)優化建筑節能設計；

f)電輔助太陽能熱水器提供中央熱水；

g)操縱土壤及混凝土放射性元素含量；

h)操縱外裝飾和內裝飾材料放射性元素含量。

■振業城Townhouse挑戰高層豪宅

2004年，蛇口半山（如蘭溪谷）、紅樹灣（如中信紅樹灣）、香蜜湖（如香域中央、香蜜山）的高層毫宅都幾近萬元大關，而業界差不多將前幾年的8500元/平方米的豪宅標準提升到10000元/平方米。獨門獨院的振業城Townhouse的預估價格也在萬元左右，其將成為深圳關內高層豪宅最有力的挑戰者和競爭者。振業城有可能成為深圳性價比最高、價格最低的Townhouse——和高層豪宅的總價相近。低容積率的Townhouse社區和高容積率的高層豪宅社區，是截然不同的兩種居住形式，也成了兩種涇渭分明的生活方式，這使深圳乃至國內外的居住者和投資客，能夠有了更多的產品和生活方式的比較和選擇。深圳TOWNHOUSE市場觀看【題記】

“人宅相扶，感通天地”！獨院住宅承載著人類居住文明的宏大敘事，以“有天有地有院落，天地人三位一體”表達形式向人們展示最具想象力和誘惑力的產品。

2001年，深圳TOWNHOUSE元年，TOWNHOUSE進展呈螺旋式上升進展；2004年，深圳TOWNHOUSE峰年，深圳規模最大的TOWNHOUSE升級版社區，深圳首個在規劃時期通過建設部AAA住宅性能認定新標準（2004版）預審的項目，TOWNHOUSE的高級形態——獨院住宅，全面指向深圳居住流變。

自2001年TOWNHOUSE發端以來，歷經都市山谷、水榭花都、波托菲諾•純水岸、熙園等項目的勃興與壯大，而振業城則在規模和進展層次上將此類產品推向波峰。但不可忽視的是——國土資源部2004年2月28日關于收緊不墅用地供應的45號令出臺，終使這類產品高度稀缺而成為深圳都市進展的一大社會經濟指標，它更成為新社會階層——HOUSE階層的外在標簽。

供求狀況：每1015戶擁有1套TOWNHOUSE

TOWNHOUSE一般指聯排住宅，是在歐美國家比較普遍的一種都市住宅形式，是一種凝聚有濃重的歐洲人文色彩的在有限的土地資源約束下最大限度地滿足個性化居住需求的建筑，歷史上最早的TOWNHOUSE建于古羅馬。它由幾幢甚至十幾幢小于3層的低層住宅并聯組成，有天有地，有自己的院子和車庫。“離繁華不遠、離自然專門近”，與都市中心保持適度距離，交通便捷。

尊地地產《深圳TOWNHOUSE研究》數據顯示，2001年至2004年深圳全市共有TOWNHOUSE約1350套，加上將于2005年面市的振業城，其總量可不能超過2000套。以我國第五次人口普查的深圳總人口700.84萬和總戶數198萬戶計，平均3594人才擁有1套TOWNHOUSE，平均1015戶才擁有1套TOWNHOUSE。假如以深圳1000萬人口的統計數據來看，這種比例將進一步縮小。

當深圳每百戶人口擁有逾18輛私家車后，TOWNHOUSE這種比例顯得更為寶貴，高層豪宅依舊象征財寶階層的重要指標，但與TOWNHOUSE相比，其社會標簽意義已明顯弱化，因為深圳豪宅數量不是以“套”為最小計量單位，而是以“萬套”為最小計量單位。物以稀為貴，深圳TOWNHOUSE這種數量關系使其成為最具投資價值和潛力的地產工具。

有學者認為，一個都市的TOWNHOUSE進展水平和數量，在相當程度上體現了該都市的經濟進展和高尚居住取向。目前TOWNHOUSE要緊分布區域是華僑城—紅樹灣—香蜜湖、深圳東部、坂田—布吉和橫崗。

從土地資源、交通配套和都市進展戰略方一直看，橫崗將成為深圳進展TOWNHOUSE最具潛力的區域。振業城一期約600套獨院住宅就占了深圳該類產品增量市場和存量市場累計總量的1/3。僅從規模上看，振業城已足以號令市場。

原作者：劉付志明龔云劉丹

2001-2004年深圳Townhouse統計表

年份片區分布樓盤名稱總套數

2001年坂田四季花城約100套

布吉中海怡翠山莊葵涌觀海山莊

2002年沙河都市山谷約300套

華僑城純水岸

香蜜湖水榭花都

沙河名商園

橫崗水晶之城

坂田四季花城

2003年沙河都市山谷約400套

蓮塘仙泉山莊

龍華假日托樂

香蜜湖熙園

香蜜湖中旅國際公館

鹽田東海岸一期

鹽田云深處

坂田四季花城

2004沙河都市山谷約550套

溪涌17英里

紅樹灣瑞河耶納

鹽田心海伽藍

鹽田東海岸二期

坂田萬科城

小計約1400套

橫崗振業城一期約600套

累計約2000套

消費體驗：TOWNHOUSE究竟為人們帶來什么

據分析，人類居住于房子源于子宮圖騰，查找最差不多的安全需要，這也符合馬斯洛的需要層次理論。人類居住發端于樹巢，但深受風吹雨打、四季變化的阻礙，以及兇狠野獸的侵害而對人類的安全造成威脅。因此，人類居住進入“洞穴時代”，利用天然洞穴、懸崖陡壁下方進行棲身或者“掘穴而居”，山頂洞人便是穴居時代的典型代表。到以土地為依存進行畜牧和農耕的新石器時代，不管是游牧而居依舊村落居住，人類居住歷史都在圍繞著土地而展開。即使是現代都市的高層建筑，也沒有削弱人類對土地的依附情結，反倒越演越烈。這是TOWNHOUSE的社會心理學基礎。

從嚴格意義上而言，只有TOWNHOUSE和不墅才能真正稱得上居住層面的完全房地產。道理專門簡單，普遍住宅的房產所有權是獨立的，但地產的使用權則是共有的，但TOWNHOUSE不同，它將土地和房產真正實現了完美結合。威廉配第講：“土地是財寶之母”，從另一個層面講明了TOWNHOUSE獨有的土地價值。

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