/17前言：商品房從其本質來說也只是普通的商品，商品房的交易應當遵循法律規定和市場規律，但是由于目前國內房地產市場的迅猛發展，政府在某種程度上的產業政策導向的偏好下，商品房交易市場存在交易雙方地位、資源等不平等的情形，本貼將結合個人從業經驗，對常州市商品房買賣合同示范文本進行逐條的解讀。需要提醒的是，目前房地產行業的營銷和銷售手法令人眼花繚亂，各種花樣層出不窮，但是其本質上也只是普通的交易關系，必須遵循自愿、誠信的基本原則。編號：合同備案號：商品房買賣合同商品房買賣合同說明、商品房買賣涉及的標的額較大、專業性較強、法律規范較多，為更好地維護當事人的權益，根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《江蘇省城市房地產交易管理條例》等法律法規制定本合同文本。本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。本合同文本由合同正文條款、附件等部分構成，供本市商品房買賣雙方當事人參照使用。簽約之前，買受人應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及專業用詞不理解的，可向行政主管部門或法律人士咨詢。、本合同所稱商品房是指由房地產開發企業開發建設并出售的房屋。、本合同文本內容分為固定內容和可選擇、可填寫內容；固定內容為本文本已明確載明、無需雙方選擇填寫的內容；對合同文本【】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協商確定。【】中選擇內容，以劃，方式選定；對于實際情況未發生或買賣雙方不作約定時，應在空格部位打X,以示刪除。、在簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提供的有關證書、證明文件。商品房買賣合同（合同編號：）合同雙方當事人：出賣人：注冊地址：營業執照注冊號：企業資質證書號：法定代表人：聯系電話：郵政編碼：委托代理人： 地址：郵政編碼： 聯系電話：委托代理機構：注冊地址：營業執照注冊號：法定代表人：聯系電話：郵政編碼：買受人： 【本人】【法定代表人】姓名：二 國籍買買買買買買買買買買買買買買【身份證】【護照】【營業執照注冊號】【】地址：買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買郵政編碼：買買買買買買買買買買買聯系電話：買買買買買買買買買買買買買買買買買委托代理人【】姓名：買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買國籍：買買買買買買買買買買買買買地址：買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買郵政編碼：買買買買買買買買買買買買買買買買電話：買買買買買出賣人及其委托代理人不得擅自披露因本合同而知悉的買受人的信根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，買受人和出賣人在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協議：第一條項目建設依據出賣人以— —方式取得位于 、編號為— —的地塊的土地使用權。【土地使用權出讓合同號】【土地使用權劃撥批準文件號】【劃撥土地使用權轉讓批準文件號】為該地塊土地面積為—，規劃用途為 —，土地使用年限自年月一日至 年月日。出賣出經批準，在上述地塊上建設商品房，【現定名】【暫定名】 。建設工程規劃許可證號為,施工許可證號為。［解讀］：由于國家對房地產行業采用準入制度和特別的預售監管方式，因此在房地產公司開始銷售前，需要辦理本條提到的土地使用權證（土地出讓合同）、建設工程規劃許可證、建設施工許可證，另外還有建設用地規劃許可證、銷售許可證，本條提到的這些證件，開發商的銷售現場應該進行公示，購房者在了解房地產開發項目信息的時候，要注意對照這些證件的內容相互之間以及和開發公司的宣傳廣告、銷售出員的說辭及商品房買賣合同進行對照，注意在例如土地性質，容積率等的描述上必須保持一致。第二條商品房銷售依據買受人購買的商品房為?【現房】■【預售商品房】。預售商品房批準機關為，商品房預售許可證號為— —。［解讀］：這里的銷售依據主要是指開發商取得房管部門頒發的預售證，購房者在查看該證的時候應對照開發商公示的其他證件例如土地使用權證、建設工程規劃許可證等，對于各個證件涉及到的相同項目，應注意是否是統一的。第三條買受出所購商品房的基本情況買受出購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準）為本合同第一條規定的項目中的：施工編號［幢］［座］【單元】［層】號房。公安編號［幢］［座］［單元】【層】 號房。該商品房的用途為_ ，屬結構，該商品房所在建筑層數地上層，地下該商品房陽臺是— ——該商品房【合同約定】【產權登記】建筑面積共———平方米，其中，套內建筑面積———————————平方米，共用部位分攤建筑面積———————————平方米（有關共用部位分攤建筑面積構成說明見附件二）。[解讀]：本條主要是描述商品房的基本情況，對于商品房的用途要結合預售證等其他證件進行對比，其他的信息描述例如結構等亦需對照其他證件進行對比。此處的商品房面積絕大多數情形下都是預測面積。第四條抵押情況與該商品房有關的抵押情況為:———、該商品房該分攤的土地使用該及在建工程均未設定抵押；、該商品房該分攤的土地使用該已經設定抵押，抵押該人為：，抵押登記部門為：— ———，抵押登記日期為：—年月日—。、該商品房在建工程已經設定抵押，抵押該人為：———————————————— ，抵押登記部門為：————————————————，抵押登記日期為：——————————— 。（抵押該人同意該商品房銷售的證明見附件五）[解讀]：根據我國法律的規定，土地使用該的抵押需要登記，合法設立的抵押該較普通的債該有優先力。在辦理預售證的時候，如果涉及到土地使用該抵押的，房管部門會要求開發商土地使用該抵押該人出具一個同意銷售的證明，這是因為按照我國法律的規定，對于涉及抵押該的財產，在未經抵押該人同意的下，抵押人不得將抵押物進行銷售。但是需要注意的是在商品房買賣合同中，土地證的辦理是需要在房子交付后，如果交房后，該抵押不解除的話購房者將無法正常辦理土地證。另外就是要注意開發商在銷售過程中對土地進行抵押的，也應當通知在先的購房者。第五條計價方式與價款出賣人與買受人約定按下述第種方式計算該商品房價款：,按建筑面積計算，該商品房單價為（幣）每平方米元，總金額（小寫元）大寫千百拾萬方方千方方方方方百方方方方方拾方方方方方元整。、按套內建筑面積計算，該商品房單價為（方方方方方方方方方方方幣）每平方米方方方方方方方方元，總金額（小寫方方方方方方方方方方方元）大寫方方方方方千方方方方方百方方方方方拾方方方方方萬方方方千方方方方方百方方方方拾方方方方元整。、按套（單元）計算，該商品房總價款為（方方方方方方方幣）（小寫方方方方方方方元）大寫方方方方方千方方方百方方方拾方方方萬方方方千方方方方百方方方方拾方方方方元整。[解讀]：本條為商品房的計價方式，因為目前商鋪和住宅的范本合同是統一的，因此在計算房價的是必須明確。一般情況下，住宅都是按建筑面積進行計算，需要注意的是在這個合同范本里面的各選項之間是排斥的，一份合同只能選擇一種計價方式。按套計算單價的情形，一般在商業房產買賣中使用，這個時候以套為單位進行總價計算時，要特別注意約定當交付實際面積與合同約定的面積不一致時，怎么處理。第六條房屋層高誤差約定實際層高低于設計層高厘米的，由出賣出向買受出支付該房屋價款總金額的違約金。[解讀]：示范文本里的本條約定不合理。首先本條款對具體商品房的層高不進行說明，購房者要查詢設計高度的時候還要另外去查找設計資料；其次《江蘇省住宅設計標準》對于住宅層高的要求是米米之間，但是本條卻只僵硬的約定實際層高低于設計層高厘米時（注意這只是確定的一種情況），出賣人才支付違約金，其既不符合標準的規定，也不符合公平合理的基本原則。需要說明的是，這里提到的房屋層高并不是室內凈高，因此購房者在測量商品房的高度時不能錯誤的按照房屋凈高測量的數據來比照房屋的設計層高。在商品房買賣過程中購房者可能可能還會碰到房屋內有橫梁或者復式結構使得房屋層高不夠的情形，對于這點，根據《江蘇省住宅設計標準》規定：、臥室、起居室套內使用空間的凈高不得低于米，局部不得低于米，并且局部較低的面積不得大于室內使用面積的三分之一；、在復式結構中利用坡屋頂空間作為臥室和起居室的，其一半以上的面積不的低于米；、而廚房和衛生間的空間凈高不得低于米。上述設計標準是國家強制要求的，開發商不按照國家標準交付商品房，違反法定義務，亦構成違反商品房買賣合同。第七條面積確認及面積差異處理在該房屋交付時，房屋建筑面積、共用部位分攤建筑面積、套內建筑面積均以產權登記面積為準。面積誤差按下列約定處理：（一）根據當事人選擇的計價方式，本條規定以【建筑面積】【套內建筑面積】（本條款中均簡稱面積）為依據進行面積確認及面積差異處理。當事人選擇按套計價的，不適用本項約定。合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發生差異，雙方同意按第一種方式進行處理：、雙方自行約定：*；、雙方同意按以下原則處理：（）面積誤差比絕對值在％以內（含％）的，據實結算房價款；（）面積誤差比絕對值超出％時，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起天內將買受人已付款退還給買受人，并按利率付給利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在％以內（含％）部分的房價款由買受人補足；超出％部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在％以內（含％）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。面積誤差比=（產權登記面積-合同約定面積 ）合同約定面積X%（二）當事人選擇按套計價的，【建筑面積】【套內建筑面積】增加的，買受人無需支付增加面積部分的價款；【建筑面積】【套內建筑面積】減少的，出賣人返還減少面積部分的價款。減少面積價款總房價合同約定面積X（合同約定面積產權登記面積）[解讀]：本條第一款第項約定的淵源來自最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋的第十四條，應該說該項處理原則是比較公平且符合國家法律規定的，購房者可以選擇第項作為處理原則。但是在實際的商品房買賣過程中，開發商會更傾向于制定另外的約定作為面積差異處理的原則，購房者在閱讀合同的時候需要認真的審查合同條款，注意是否存在不公平或者對自己不利的情形。第八條付款方式及期限（一）買受人按下列第種方式按期付款：、一次性付款總金額（（人民幣）：小寫：（（（（（（（（元；大寫：億仟佰拾萬仟佰拾元整。在（（（（年（（月（（日前支付。、分期付款 X 、貸款方式付款首付款：自本預售合同簽訂當日內支付全部房款的（（，金額（（（（幣）小寫：（（（（元大寫：億仟 佰拾萬仟佰拾元整。除收首付款外，剩余房款金額（（（（幣）：小寫：（（（（元大寫：億仟 佰拾萬仟佰拾元整，應于合同網上備案之日起日內（（（（年（（月（（日前）申請辦理銀行貸款手續，并按貸款方式付款。【】出賣人代理買受人辦理貸款手續買受人在簽訂合同并支付首付款后日內，將申請銀行貸款需由買受人提供的證件資料交付出賣人。【】買受人自行辦理貸款手續出賣人應在買受人支付首付款后X日內，將買受人申請銀行貸款需由出賣人提供的證明資料交付買受人或買受人指定的第三人。（二）因買受人原因，買受人未能獲得銀行貸款或獲得貸款少于申請貸款金額的，出賣人同意買受人在日內，以自有資金或其他方式支付，在此期限內不承擔逾期付款的違約責任。因出賣人過錯導致買受人未能獲得銀行貸款或獲得貸款少于申請貸款金額的，買受人可以采取下列方式處理：（）合同繼續履行，具體付款方式和付款期限另行協商，并簽訂補充協議。（）買受人可單方面解除合同。（）。因非歸責于出賣人或買受人的原因，導致買受人未能獲得銀行貸款或獲得貸款少于申請貸款金額的，雙方應就具體付款方式另行協商，并簽訂補充協議；協商不成的，買受人可以單方面解除合同。買受人單方面解除合同的，應書面通知出賣人，出賣人應在收到買受人書面通知的日內將買受人已支付的房價款全部退還買受人。[解讀]：本條約定的是付款方式，購房者在選擇付款方式的時候要充分考慮自己的資金及信用狀況。選擇一次性付款（含一般開發商同意分批次付款）及分期付款時，要有一個完整的資金籌集計劃，在和開發商約定的時候盡量給自己留有空間。選擇按揭貸款的時候要對自己的信用狀況有一個準確的認識，避免因信用問題導致無法貸款而承擔違約責任。第九條 預售款監管根據出賣人與 銀行于——年月 日簽訂的預售款監管協議，出賣人的預售款監管銀行為：，預售款監管賬戶名稱：銀，賬號：銀銀銀。出賣人在收到買受人交納的房款后必須存入預售款監管賬戶，如買受人要求自行存入監管賬戶的，以買受人的要求為準，買受人可憑銀行進帳單向出賣人換取收款收據。[解讀]：本條約定的監管銀行一般都是開放商的債權人，也是開發商開發項目土地的抵押權人，與合同第四條的約定相關聯的是，開發商的預售房款應當進入監管銀行的監管賬戶，嚴格執行這一規定，將能比較好的維護銀行作為債權人的權利，這樣的結果是，銀行行使土地抵押權的可能學會減小，從另一個方面有利于保護購房者的利益，因為購房者在繳納房款的時候應按照本條約定的監管銀行和賬戶進行付款，如果開發商有其他指示的，應特別引起注意。第十條買受人逾期付款的違約責任買受人如未按本合同規定的時間付款，按下列第種方式處理：、按逾期時間，分別處理（不作累加）（）逾期在日之內，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之的違約金，合同繼續履行；（）逾期超過買日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的％向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續履行合同的，經出賣人同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限之日第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之（該比率應不小于第（）項中的比率）的違約金。本條款中的逾期應付款指依照本合同第八條規定的到期應付款與到期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應的分期應付款與到期的實際已付款的差額確定。[解讀]：本條約定的是購房者未按時支付房款應承擔的違約責任，結合目前通用的房款支付方式，購房者可能承擔逾期付款的違約責任主要是出現在以一次性付款（含分批次付款）或者分期付款作為付款方式時，購房者應仔細閱讀本條款，并做好違約金的測算，及時安排好付款計劃，盡量在簽訂合同的時候為自己留下調整的余地，否則合同一旦簽訂生效，就應該遵照執行。另外需要說明的是，對于采用按揭貸款支付方式的購房者，只要是辦理了按揭貸款手續及正常房貸了，那么購房者就已經支付清了所有的房款，不存在遲延付款的問題，此時購房者只是和銀行存在一個借貸關系。第十一條 交付期限、交付條件、交付手續出賣人應當在 年月日前，依照有關規定，將同時符合下列條件的商品房交付買受人使用：、該商品房經有關政府部門辦妥竣工備案手續；、小區內公共配套設施按設計要求建成，并滿足使用功能要求；、道路、供電、給水、排水、供氣等市政公用設施按設計要求建成，并達到正常使用條件；、園林綠化工程按設計要求建成（因季節因素可順延 ,但最遲應在半年內實施到位 ）。商品房達到交付條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本條第一款規定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人提供的《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》應不低于建設行政主管部門制定的以上文本的最低要求。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。商品房交付后，出賣人不得以房屋已交付為借口懈怠其在本合同中應承擔的其他義務。但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：、遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起日內告知買受人的；、。[解讀]：本條約定的是開發商交付房屋的時間和條件，購房者在收房的時候應對照本條約定的條件逐一核實，在簽收收房文件前應當到現場查看實際的房屋及小區情況，查詢所在小區的竣工備案文件資料，存在異議的，可以向檔案館查閱所在小區的竣工備案資料，查詢相關的圖紙、報告等，在有合理異議的時候可以拒絕收房，要求開發商對相關的問題進行解釋、整改。需要注意的是，購房者有合理的異議的時候應盡量以書面的形式向開發商提交，并注意及時保管好相應的證據。同時對于空白部分可以補充的內容，購房者應特別注意是否公平合理。第十二條出賣人逾期交房的違約責任除本合同第十一條規定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第——種方式處理：、按逾期時間，分別處理（不作累加）（）逾期不超過日，自本合同第十一條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之的違約金，合同繼續履行；（）逾期超過日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的％向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第十一條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之（該比率應不小于第（）項中的比率）的違約金。[解讀]：本條規定的是開發商未按期交房時應承擔的違約責任，作為規定開發商履行合同義務時間的約定，本條應該比照第十條進行分析和對比，因為這兩條從合同義務上，屬于對等的條款，也就是說本條與第十條購房者預期付款責任的約定應該是對等的，兩者對等才符合公平合理的基本原則。如果購房者在查看合同是發現不對等的，可以要求進行修改。第十三條買受人逾期接收房屋的違約責任商品房達到交付條件后，買受人應當在收到出賣人交房書面通知后，在約定的時間內辦理收房手續。逾期不接收房屋的按下列約定處理：、按逾期時間，分別處理（不作累加）（）逾期不超過日，買受人不辦理接收房屋手續的，應向出賣人支付已付房款的違約金，合同繼續履行。（）逾期超過日，買受人不辦理接收房屋手續的，出賣人有權解除合同，并由買受人向出賣人支付已付房款的違約金。若合同解除，出賣人應在解除合同后日內將買受人已支付的房價款扣除違約金后退還買受人。[解讀]：本條約定的是購房者未按時收房的責任，購房者在接到開發商收房通知的時候，可能會由于各種各樣的原因無法按時收房，但是從法律及合同約定來理解，購房者應按照合同約定接受房屋是一項雙方一致同意的約定，購房者應當按照合同約定執行，否則應當承擔違約責任。對于雖然開發商發出通知，但是由于開發商原因，購房者無法或者不合適進行收房的，購房者要積極主動的提出異議，并且注意及時保管好對開發商提出異議的證據材料，否則開發商在依據本條追究購房者逾期接受房屋的違約責任的時候，會很被動。第十四條 規劃、設計變更的約定（一）規劃變更的約定出賣人應當按照規劃行政主管部門核發的建設工程規劃許可證規定的條件建設商品房，不得擅自變更。出賣人確需變更建設工程規劃許可證規定條件的，應當經過規劃行政主管部門的批準。因規劃變更給買受人的權益造成損失的，出賣人應當給予相應的補償。（二）設計變更的約定、經建設行政主管部門批準，建筑工程施工圖設計文件的下列設計變更影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在設計審查單位批準變更之日起日內，書面通知買受人。⑴該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向；⑵—X; ⑶_X ； ⑶）_x ； ⑶_X ⑶⑶⑶⑶⑶⑶⑶⑶⑶⑶⑶⑶⑶⑶⑶⑶⑶⑶。出賣人未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房。、買受人應當在通知送達之日起日內做出是否退房的書面答復。買受人逾期未予以書面答復的，視同接受變更。、買受人退房的，出賣人應當自收到退房的書面答復之日起日內退還買受人已付房款，并按照利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協議。、⑶⑶X ⑶⑶⑶⑶⑶。開發項目通過有關政府部門竣工驗收后到交付使用期間出賣人不得擅自拆改房屋主體結構或承重結構。[解讀]：因為現在普遍采用的是期房銷售的模式，簽訂合同距離交房一般都有比較長的間隔時間，在中間出于各種不同的因素，開發商可能在建設過程中會作出一些規劃設計上的變更。根據我國城鄉規劃法的規定，開發商在申領建設工程規劃許可證的時候應提交建設工程的設計方案資料，這些設計方案在得到規劃部門審核通過后，就變成了項目建設的依據，并且經過審定的設計方案是不得隨意修改的，購房者在了解項目的時候可以去規劃部門查詢經過公布的一些規劃設計方案資料。如果開發商在建設過程中認為需要對修建性詳細規劃、建設工程設計方案的總平面圖（這兩個規劃設計方案文件主要是體現開發商建設項目的一些整體參數，比如綠化園林面積、功能性設施的設置等）進行修改的，應向規劃部門提出申請，規劃部門同意的，應當組織相關利害關系人進行聽證或者以公告的形式爭取利害關系人的意見，并且如果對利害關系人造成損失的，應當承擔賠償責任。如果未履行該程序，開發商變更規劃的行為使違法的，即使是得到規劃部門的同意，利害關系人也可以依法要求撤銷。本條還約定了商品房的設計變更。在實際的商品房銷售活動中，作為商品房合同附件一的房屋平面圖，并不是嚴格意義上的施工圖紙，只是一個對商品房格局及面積的一個圖示，因此購房者在查看該房屋平面圖的時候，可以要求開發商進行解釋，并且對于可能存在疑問的地方做好書面的標注（主要是指門窗的位置、承重墻的位置及一些空間的功能劃分等）。如果在實際交付后，開發商未按照房屋平面圖建造的，也將構成違約。根據目前工程檔案資料的管理，在商品房通過綜合驗收以后，需要將整個項目的圖紙報建設資料檔案館保存，該圖紙在法律上具有的效力是—房屋的建設依據。但是在實際過程中，送檔案館的圖紙并不是一開始最初包規劃部門審判的圖紙，而是在所有變更完成后由設計單位重新出的圖。第十五條出賣人保證作為本合同標的的商品房在交付時不存在權利瑕疵，即未設定抵押權、租賃權等；也不存在被法院或其他國家機關、部門查封的情況。若因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的，由出賣人承擔全部責任。[解讀]此條系合同一方交付標的物時的權利擔保責任，可聯系合同第四條理解。第十六條 出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定（見附件三）的標準。達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下述第——種方式處理：、出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。、— 。[解讀]本條約定的是關于交付商品房時裝飾、設備不符合本合同約定情況時的解決方法。在實踐過程中，商品房交付時與合同約定不一致的情況經常發生，因此關于本條約定亦要特別的注意。合同中關于商品房的裝飾、設備標準以本合同附件三的形式進行單獨約定，一般主要內容包括：外墻材料、電梯品牌、標準層、門、窗、以及其他約定。根據目前房地產行業的營銷手法，開發商在對外進行宣傳的時候往往會對裝飾、設備標準說明，但是在實際的合同簽訂過程中時，合同附件三的約定卻與宣傳不一致，根據我國法律的規定，開發商關于裝飾、設備標準的對外宣傳，在符合一定條件下即使是沒有寫入合同，也視為合同內容的一部分，因此對于開發商在宣傳過程中的內容應與合同約定以及設計方案進行嚴格的對比。第十七條關于產權登記的約定因出賣人的責任，買受人不能在房屋交付后日內辦理房地產權屬證書的，雙方同意按下列第一項處理：、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起X日內將買受人已付房價款退還，并按已付房價款的X%賠償買受人損失。、買受人不退房，出賣人按已付房價款的％向買受人支付違約金。 、—X—。 [解讀] 產權登記從法律上來說是開發商履行合同內容的一項重要工作，因為我國采取不動產登記制度，不動產產權的確立必須以登記為條件，開發商必須完成產登記手續才能構成真正意義上的交房責任，否則購房者合法不動產所有權的權利存在極大的風險。本條將開發商辦理產權登記的期限明確規定為日，雙方應按照執行，如因為開發商遲延產權登記辦理的，購房者應當積極的向開發商提示該項義務，并且積極的督促開發商履行辦理產權登記的責任。因此為了更有利的督促開發商履行責任，購房者在選擇處理方式的時候應特別注意。從房地產開發商的角度，在確定交付時間時，應余留一定的時間，以應付可能發生的自然災害影響、施工整改等，避免應遲延交付，承擔巨大的違約責任。第十八條 房屋質量和保修責任（一）房屋質量標準和質量問題處理：出賣人交付的商品房的建筑工程質量應符合國家和地方的強制性標準，房屋裝修質量符合國家強制性標準。、該房屋主體結構質量不合格的，買受人有權單方面解除合同，并有權要求出賣人按房款總價支付違約金；、除房屋主體結構以外的其他質量問題，經出賣人對同一部位 次修理，不能修復，影響買受人正常居住使用的，買受人有權退房，并有權要求出賣人按房款總價支付違約金。（二）保修責任。買受人購買的商品房為住宅的，出賣人自交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。出賣人應當履行保修義務而不履行，經買受人書面催告超過天出賣人仍怠于履行的，買受人有權自行修復，并有權要求出賣人支付修復費。買受人購買的商品房為非住宅商品房的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容；沒有約定的，參照住宅商品房的保修責任執行。[解讀]本條約定的是房屋質量以及出現質量問題時的保修責任。因為普通購房者本身知識能力的不足，對于房屋質量不能夠有準確充分的認識，因此目前市場上出現了專門的驗房公司，購房者在收房的時候可以委托專業的驗房人員或者會同其他專業的建筑人士一并進行，對于在驗房階段就能發現的問題應以書面的意見向開發商提出，并要求開發商限期進修正。對于房屋交付后的保修責任，國家和地方有專門的強制性規定，具體可以參看建設部頒發的房屋建筑工程質量保修辦法》、《建設工程質量管理條例》等法律文件，一般來說：房屋建筑工程的最低保修期作出了明確規定：地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限 ;屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為年;供熱與供冷系統，為個采暖期、供冷期;電氣管線、給排水管道、設備安裝為年 ;裝修工程為年。在保修期內的保修責任有開發商承擔（實際中施工方最終承擔），在開發商未按照合同履行保修義務的時候，購房者可以自行維修，而向開發商主張修復費。此外，在商品房銷售過程中，政府還會統一收取商品房維修基金，該維修基金由開發商在辦理房屋產權證之前向商品房維修基金管理部門繳納，屬于全體業主所有，其用于保修期滿后小區公共設施的維修等用途第十九條 雙方可以就下列事項約定：、該商品房所在樓宇的命名權—由出賣人命名并經市地名辦核準;名該商品房所在小區的命名權—由出賣人命名并經市地辦辦核準;、X命命命命命命命命命命命命命命命命命命命命命命命命命命命命；、 X 命命命命命命命命命。[解讀]本條規定的是小區及樓宇的命名，開發商需向政府部門申請。第二十條買受人的房屋僅作命住宅命命命使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構和用途。除本合同及其附件另有規定外，買受人在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關聯的共用部位和設施，并按占地和共用部位分攤面積承擔義務。出賣人不得擅自改變與該商品房有關聯的共用部位和設施的使用性質。[解讀]本條約定的是房屋的用途。根據國家法律規定的，普通建筑房屋的用途一般根據規劃劃分為住宅和商業，兩者在土地使用年限，管理使用上有著比較大的區別，購房者應按照合同約定的主張使用功能進行使用，對于需變更使用功能的，應符合國家法律和政府的規定。另外購房者在裝修房屋的時候不得擅自改變房屋的主體及承重結構，如果確需改變的，除應有專業有資質的單位人員實施外，還應向房屋建設主管部門進行審批。第二十一條 前期物業管理（一）出賣人依法選聘的前期物業管理企業為：命命命，資質證號為：（二）根據前期物業服務合同的約定，前期物業管理企業提供的服務內容和收費標準及起始交費時間等詳見前期物業管理協議。（三）出賣人負責監督物業管理企業按照前期物業服務合同的約定提供物業服務。（四）買受人已詳細閱讀有關物業服務的全部內容和業主臨時公約，同意由出賣人依法選聘的物業管理企業提供前期物業服務，遵守業主臨時公約。[解讀]前期物業管理.根據我國商品銷售管理制度，開發商在進行商品房銷售時必須為小區選聘