商品房買賣合同糾紛中業主選擇仲裁還是訴訟 ?時間:2012-02-0903:21來源:印巴措作者:風中的蓮鄭州律師點擊:11次仲裁還是訴訟?談商品房買賣合同糾紛案件中業主選擇的糾紛解決方式商品房買賣合同糾紛發生后，協商不成的，最終都要走向依法解決的途徑。這時候就涉及到管轄問題了。是向仲裁委申請仲裁還是向人民法院提起訴訟呢?商品房買賣合同中有條款專門對此進行約定。如果明確約定了由某仲裁委管轄，那么就排除了法院的管轄權了，法院不能受理該合同糾紛案子。反之，則法院有管轄權。那么，商品房買賣合同糾紛發生后，作為業主，選擇哪種糾紛解決方式更有利于日后糾紛發生時維護自己合法權益呢?下面本人對仲裁和訴訟兩種方式作簡單的對比介紹。向仲裁委員會申請仲裁和向人民法院提起民事訴訟，都是依法解決合同糾紛的方法。從理論上來說，我國現行的仲裁制度，具有充分尊重當事人意思自治，專家斷案、一裁終局，仲裁裁決有強制執行力，程序便捷，成本較低，解決方式靈活，為當事人保密，不損害雙方感情等優點。這也是我國為了和國際接軌，制定《仲裁法》的一個初衷。但是，在商品房買賣合同糾紛中，約定由仲裁委進行仲裁，鄭州商品房買賣合同。與約定法院管轄有什么區別呢?一、仲裁的前提是當事人雙方達成仲裁協議，表明自愿將爭議提交仲裁機關。而民事訴訟不需要雙方協商，只要一方的起訴符合法定條件法院就會受理。是否選擇仲裁方式解決糾紛由當事人雙方商定，仲裁所依據的是當事人自愿達成的仲裁協議，這是與國際仲裁制度接軌。現實中，開發商是非常熱衷于選擇約定仲裁條款的。他們在合同中填寫約定仲裁解決糾紛的條款由不得業主去商量。業主和開發商協商約定法院管轄時，開發商大多會搪塞過去。因為他們知道仲裁條款的約定是不利于業主維權的。而業主在合同上簽字，就是表示對仲裁條款的認可，就表示是自愿達成的協議了。你很難證明這不是你的真實意思表示。二、仲裁中，當事人有權選擇自己信任的仲裁員。而民事訴訟的審判人員由人民法院決定。說到可以選擇自己信任的仲裁員，事實上，根據仲裁機構的仲裁規則，對一定數額以下的爭議，都是適用簡易程序(如武漢仲裁委仲裁規則規定的是對五十萬爭議標的以下的適用簡易程序)，而適用簡易程序都是獨任仲裁庭，也就是一個仲裁員的。業主和開發商能那么巧，選定一個雙方都滿意的仲裁員嗎 ?很顯然選擇一個共同的仲裁員的概率為零。而這時候就要仲裁委員會主任來指定一個仲裁員了。仲裁委員會主任指定的，能是業主信任的仲裁員嗎?我想，業主只能禱告，希望這個指定的仲裁員是個作風過硬、不畏權勢、公正廉潔的好仲裁員了。三、仲裁員都是有關方面的專家， 聘任仲裁員有一定的條件。而訴訟中的法官任職也有一定要求。《仲裁法》規定，仲裁委員會應當從公道正派的人員中聘任仲裁員。仲裁員應當符合下列條件之一 :(一)從事仲裁工作滿八年的;(二)從事律師工作滿八年的;(三)曾任審判員滿八年的;(四)從事法律研究、教學工作并具有高級職稱的;(五)具有法律知識、從事經濟貿易等專業工作并具有高級職稱或者具有同等專業水平的。而公道正派如何衡量 ?對仲裁員的任命、考核、獎勵、懲戒、培訓等制度，是遠沒有對法官的任命、考核、獎勵、懲戒、培訓等制度的完備和健全的。特別是仲裁員基本上兼職的， 他們都有自己的本職工作， 對仲裁員的身份，只能過多依賴于他們的自律和對正義和公平的忠實。 而法官是國家審判人員，是國家公務員，《法官法》則對審判員提出了很嚴格的要求。 商品房買賣合同范文。他們有自己的職業道德規范， 有國家嚴格的監督制度，甚至刑法上有些如枉法裁判罪、受賄罪等制約著他們。對于同一個案子，仲裁員枉法裁決并不影響他們的自己的飯碗，而法官枉法裁判則可能會丟掉自己的飯碗。 換言之，仲裁員最多只是個榮譽，他們不怕丟仲裁員這個身份，但是法官一般不會輕易去冒險丟掉法官這個飯碗。四、仲裁實行一裁終局制。當事人不得就同一事實再次申請仲裁， 也不能向人民法院再行起訴、上訴。而民事訴訟可能經過一審、二審和再審三個階段。一裁終局常常被理解為快捷高效，程序簡便。但是，在商品房買賣合同糾紛案件中，如果仲裁員枉法裁判了，一裁終局就是一個黑哨，對業主是非常不利的，想推翻這個裁決，是非常困難的，《仲裁法》規定 :當事人提出證據證明裁決有下列情形之一的，可以向仲裁委員會所在地的中級人民法院申請撤銷裁決:(一)沒有仲裁協議的;(二)裁決的事項不屬于仲裁協議的范圍或者仲裁委員會無權仲裁的;(三)仲裁庭的組成或者仲裁的程序違反法定程序的;(四)裁決所根據的證據是偽造的;(五)對方當事人隱瞞了足以影響公正裁決的證據的;(六)仲裁員在仲裁該案時有索賄受賄，徇私舞弊，枉法裁決行為的。除非有足夠的充分的證據證明上述六種情況存在，才可能撤銷該裁決。而這樣的證據是很難取得的， 特別是對仲裁員索賄受賄徇私舞弊枉法裁決的證據，你如何去調查收集?另外，申請撤銷仲裁裁決是要交申請費的，每件400元。而人民法院進行審理，如果業主對一審不服，可以上訴，對終審不服，可以申請檢察院抗訴和申請再審。在對弱者的權利救濟上，選擇法院管轄更能保護弱者。五、仲裁辦案期限短，處理案件更為快捷、高效，避免了當事人的訴累，法院辦案期限相對較長。這是過去的仲裁機構大力宣傳的一種方式。的確，在我國法律制度不健全的年代，法院辦案期限確實相對比較長。但是隨著法院對審限的管理的加強，法院基本都在在審限內完成審判(從受理案件到判決送達)，而法律規定民事案件簡易程序審限為三個月，普通程序為六個月。仲裁的期限呢?《仲裁法》中把仲裁的期限授權由仲裁委員會制定的仲裁規則來確定。舉例說明，武漢仲裁委仲裁規則中，明確規定:仲裁庭應當在組成之日起四個月內作出裁決。有特殊情況需要適當延長仲裁期限的， 由仲裁庭提請本會主任批準。上述期限不包括決定仲裁管轄權期間以及對專門性問題進行審計、審核、評估、鑒定、檢驗、勘驗及當事人在庭外自行和解的期間。簡易程序的，仲裁庭應當自組成之日起兩個月內作出裁決。有特殊情況需要適當延長的，由仲裁庭提請本會主任批準。而審計、審核、評估、鑒定、檢驗、勘驗等在法院訴訟中，屬于當事人的舉證責任。當事人的舉證期限是包含在審限里的，因此，和法院確定的審限相比，仲裁機構的快捷高效的優勢并不明顯。六、仲裁一般不公開審理，這有利于保守當事人的商業秘密。而民事訴訟無特殊情況必須公開審理。商品房買賣合同糾紛案中，維權的業主顯然是弱勢群體。弱勢群體維權，希望輿論的支持，希望更多的人看到他們買房中遭遇的欺騙和不平甚至是悲慘，因此，他們盼望的是公開審理。這和其他真正意義上的平等商業合作伙伴為了商業秘密或者合作關系需要仲裁的不公開審理是不一樣的，標準二手房買賣合同。更何況及時到法院了，涉及商業秘密的，一樣也可以申請不公開審理。我曾經建議業主買房前，要搜索下開發商的處理糾紛的作風，看看是否是流氓地痞型的開發商。買流氓地痞型的開發商的房子，他們和業主之間是沒有什么法律或者道理可講的，他們會讓業主覺得"家"是最不安全的地方。而不公開審理，則媒體報道或外界知曉的少，正好遂了開發商之意。七、仲裁費用較低，為當事人節省了時間和精力，而法院經歷一審二審再審，每一環節都要交費。這也是過去多數仲裁機構宣傳的一種口徑。事實上，在2007年4月1日前，仲裁機構收取的費用就不會比法院的訴訟費收的少多少。2007年4月1日，國務院出臺《訴訟費用交納辦法》后，訴訟費得到大幅度降低。同時，簡易程序的、撤訴的還要減半收取，凡裁定駁回起訴、駁回上訴的，甚至不收費。舉例說明，如果要求開發商賠償 2萬元的延期交房違約金，在法院，收取所有費用為300元，如果簡易程序審理，則減半為150元。而按照武漢仲裁委的交費標準(見其官方網站)，則為受理費800、處理費500，共1300元，是法院收費的八九倍。在業主維權中，業主是仲裁或訴訟發起方，收費低，成本也低，則有利于業主維權。筆者曾在某仲裁機構親眼目睹一業主擬申請仲裁請求裁令開發商按合同約定在交房時提供兩書 (房屋質量保證書、房屋使用說明書)，被仲裁委要求按房屋總價值 50萬元收取元申請費用而把業主嚇得落荒而逃的。八、仲裁裁決的履行雖然有國家強制力作保障，與法院的終審判決具有同等法律效力，但是，對于仲裁庭作出的生效裁決，一方當事人不履行的，另一方只能依法向人民法院申請強制執行。而對仲裁協議的效力進行認定、進行證據保全、財產保全等，也依賴于當事人申請并由法院來執行。通過仲裁委申請，相對于訴訟中直接向法院來申請這些事項，并不效率，有時候存在更多的風險，如進行證據保全或財產保全，都是具有即時性的，晚一點，證據毀了，財產轉移了，達不到想要保全的目的。通過以上，相信大家明白了為什么大多數開發商要預先制定選擇糾紛解決的仲裁條款了。我經常說，簽訂合同時要想辦法防范和避免風險， 而這些風險防范條款的修改要求可能一般不會得到開發商的同意，畢竟現在是房屋賣方市場。那么，我們就最后爭取糾紛出現時有利于自己維權的解決方式吧。 爭取一點，業主就是勝利一點。人過四十，已然不惑。我們聽過別人的歌，也唱過自己的曲，但誰也逃不過歲月的審視，逃不過現實的殘酷。如若，把心中的雜念拋開，茍且的日子里，其實也能無比詩意。借一些時光，尋一處寧靜，聽聽花開，看看花落，翻一本愛讀的書，悟一段哲人的贈言，原來，日升月落，一切還是那么美。洗不凈的浮沉，留給雨天；悟不透的凡事，交給時間。很多時候，人生的遺憾，不是因為沒有實現，而是沉于悲傷，錯過了打開心結的時機。有人說工作忙、應酬多，哪有那么多的閑情逸致啊？記得魯迅有句話： “時間就像海綿里的水，只要擠總是有的。 ”不明花語，卻逢花季。一路行走，在漸行漸遠的時光中，命運會給你一次次洗牌，但玩牌的始終是你自己。坦白的說，我們遇到困擾，經常會放大自己的苦，虐待自己，然后落個遍體鱗傷，可憐兮兮地向世界宣告：自己沒救了！可是，那又怎樣？因為，大多數人關心的都是自己。一個人在成年后，最暢快的事，莫過于經過一番努力后，重新認識自己，改變自己。學會了獨自、沉默，不輕易訴說。因為，更多的時候，訴說毫無意義。傷心也好，開心也好，過去了，都是曾經。每個人都要追尋活下去的理由，心懷美好，期待美好，這個世界，就沒有那么糟糕。或許，你也會有這樣的情節，兩個人坐在一起，雜亂無章的聊天，突然你感到無聊，你渴望安靜，你想一個人咀嚼內心的悲與喜。透過窗格，發著呆，走著神，搜索不到要附和的詞。那一刻，你明白了，這世間不缺一起品茗的人，缺的是一個與你同步的靈魂。沒有了期望的懂，還是把故事留給自己吧！每個人都是一座孤島，顛沛流離，浪跡天涯。有時候，你以為找到了知己，其實，你們根本就是兩個世界的人。花，只有在凋零的時候，才懂得永恒就是在落紅中重生；人，只有在落魄的時候，才明白力量就是在破土中崛起？ .因為防備，因為經歷，我們學會了掩飾，掩飾自己內心的某些真實，也在真實中，揚起無懈可擊的微笑，解決一個又一個的困擾。人生最容易犯的一個錯誤，就