第二章物業管理體系1基本要求------學習目標1、了解我國物業管理體系由哪些部門、單位組成；2、熟悉各相關部門、單位的性質、作用；

2、掌握各相關部門、單位的職責和相互關系；3、重點掌握各相關部門、單位的職責和相互關系。

2補充知識點：1.企業是指一切從事生產、流通或服務性活動，以謀取經濟利益為目的的經濟組織。2.法人是指具有民事權利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權利、承擔民事義務的社會組織。法人是相對于自然人的另一民事主體。法人是法律賦予社會組織的一種民事主體資格，即法律上的“人格”。條件：依法成立（經過審批）；具有必要的獨立財產；有自己的名稱、組織機構和場所；能獨立承擔民事責任。3一個概念一個區別

物業管理企業是指依法并按照《物業服務合同》或《前期物業服務合同》的約定，專門進行房屋建筑及配套的設備設施和相關場地的養護.維修.管理,維護物業管理區域內的環境衛生和秩序,為業主和物業使用人提供服務的、具有獨立法人資格，能自主經營、獨立核算、自負盈虧、獨立承擔民事責任的單位。

在房屋售出前至正式由業主委員會選定物業管理企業并與之簽訂《物業管理合同》之前這段時間，小區的物業管理工作通常都是由開發商委托的物業管理公司實行前期物業管理服務。它們所簽訂的合同稱為《前期物業服務合同》42.1行政主管部門及相關管理單位2.1.1物業管理行政主管部門2.1.1.1物業管理行政管理體系

國家----建設部房地產業司:省(自治區)-----建設廳房地產業處:城市----房地產局物業管理處(科):

5各自的職能國家----建設部房地產業司:省(自治區)----建設廳房地產業處:城市----房地產局物業管理處(科):

負責全國范圍內/各省(自治區)范圍內/各城市所屬轄區范圍內的物業管理行政法規、行業政策的制定、以及對物業管理的指導、監督和管理工作。62.1.1.2物業管理行政主管部門的工作職責1.審批物業管理企業的經營資質；

2.組織物業管理從業人員的職業技能培訓；3.負責從業人員職業資格考試和職業資格證書的頒發與管理；4.監督和管理物業管理項目的招標投標活動；5.《物業服務合同》的備案管理；6.指導和監督日常物業管理活動；7.組織物業管理企業參與各級優秀示范物業管理項目的考核和評比。72.1.2相關行政主管部門工商行政主管部門稅務行政主管部門物價行政主管部門安全和消防管理部門城市環衛和園林管理部門8工商行政主管部門（1）物業管理企業在開業之前必須向工商行政主管部門申請注冊登記（取得營業執照）；（2）物業管理企業必須接受工商行政主管部門的監督與指導；（3）工商行政主管部門每年依法對物業管理企業進行年檢和年審；（4）工商行政主管部門通過上面幾項措施打擊和懲處違法經營的同時保護合法經營，維護物業管理市場的正常秩序；9稅務行政主管部門（1）物業管理企業必須接受稅務行政主管部門定期與不定期的稅務檢查與指導；（2）稅務行政主管部門有權對違反稅務規定<偷稅、漏稅、騙稅、抗稅等>的物業管理企業依法給予行政處罰；行政處罰：是國家行政機關或其他行政主體依據法定職權和程序對違反行政法規尚未構成犯罪的相對人給予的行政制裁的具體行政行為。包括罰款、責令停產停業、吊銷或暫扣許可證和營業執照、行政拘留和勞動教養等。10物價行政主管部門（1）我國的物業管理收費實行的是國家指導價<除高檔住宅小區、商場、寫字樓等實行市場調節>；（2）物業管理企業的收費標準必須要經過物價行政主管部門的審批，物業管理企業不得私自提高收費標準和擴大收費范圍等；（3）物業管理企業必須接受物價行政主管部門的監督和指導；（4）物價行政主管部門有權依法對物業管理企業未經允許的違規行為進行行政處。11安全和消防管理部門（重視度很高，后果很嚴重）安全管理原則：預防為主、人防、物防和技防三者互相結合。消防管理方針：預防為主、消防結合。（1）物業管理企業必須接受公安機關指導，對管理人員進行崗前培訓；（2）物業管理企業對重大和有必要向公安機關上報的事件必須及時上報并配合協助有關部門處理有關事件，對知情不報等造成嚴重后果的承擔法律責任；（3）物業管理企業必須落實好自己所應負責的事項和知曉有關事項的許可和審批權限<例如停車場收費必須經公安交通管理部門審核批準方可實施>12城市環衛和園林管理部門物業管理企業對自己所屬管理區域內的環境衛生、綠化維護和管理是其本質工作和職責之一。（1）負責所屬區域內道路、樓梯和樓內過道、休閑娛樂場地等的清潔并接受環衛部門監督；<通行公交的路線則由環衛部門負責>（2）制止違反規定的污染和毀壞綠地樹木的行為，情節嚴重的報當地環衛部門和園林部門；（3）對所屬區域內的花草、樹木的種植養護和管理工作，并接受環衛部門監督和指導；另外環保部門負責將垃圾運至轉運站。132.1.3市政設施管理單位（1）物業管理企業要和水、電、氣、通信、供熱等單位建立明確的分工明細的同時要相互之間密切配合，共同為業主或物業使用人提供滿意的服務而努力。（2）水、電、氣、通信、供熱等單位把自己負責維修和管理的事項委托給物業管理企業的，必須支付相關費用并簽訂委托協議。142.1.4其他相關機構

1.街道辦事處是政府派出的最基層的政府機構，主要承擔社區管理職責，依法統籌規劃、信息引導、

組織協調和監督檢查。2.居民委員會是在街道辦事處的領導下，協助履行最基層政府職能的由社區居民群眾組成的的自治組織。

物業管理企業、業主大會和業主委員會必須接受居民委員會和街道辦事處的指導，并積極配合它們開展社區建設工作。15行業協會行業協會是具有社團法人資格的，以本行業內的企業為主體，相關企業參加，按照有關法律法規自愿組成的區域和全國性的行業自律組織。基本職能有十條。P16162.2物業建設單位2.2.1物業建設單位概述

物業建設單位是指物業建設項目的法人單位，負責從項目立項、土地使用權取得、土地開發、地上建筑物建設、竣工驗收，直至取得項目產權和工程項目的交付使用等整個過程。包括企事業單位、行政機關、社會團體和物業開發企業（竣工驗收后還有銷售環節）。172.2.2物業開發企業概述

物業開發企業（即房地產開發企業）是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。

1993年11月13日發布的《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》規定：住宅小區開發建設單位對所開發的住宅小區質量負最終責任，不得將工程質量不合格或者配套不完善的房屋交付使用。

《城市房地產開發經營管理條例》規定：房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地縣級以上政府房地產開發主管部門提交竣工驗收申請，主管部門在收到申請之日起30天內，應依法組織以工程質量安全為主的綜合性竣工驗收，驗收合格后方能投入使用。18住宅小區竣工綜合驗收必須符合下列條件1.所有項目按批準的規劃和設計全部建成并符合使用要求；2.單項工程全部驗收合格，驗收資料齊全；3.平面和立面以及裝飾全部符合批準的規劃設計；4.多余機械和臨時工程拆除清運完畢，達到場清地平；5.拆遷居民合理安置完畢；6.已落實物業管理企業。192.2.3物業開發企業與物業管理的關系

《城市新建住宅小區管理辦法》規定：房地產開發企業在出售商品房前，應選聘或委托物業管理企業承擔住宅小區的管理工作，并與其簽訂物業管理合同。在物業管理企業接管物業前，則由房地產開發企業負責管理。

國家《物業管理條例》規定：在業主大會選聘物業管理企業之前，物業建設單位應按照“開發與管理相分離”的原則通過招投標的方式選聘具有相應資質等級的物業管理企業承擔前期物業管理工作，并簽訂《前期物業服務合同》。20案例1開發商隨意承諾物業管理公司受連累（18頁）

廣州某花園在房產銷售期間向購房人承諾，物業管理服務費為6角錢每平方米，并且管道煤氣安裝入戶、24小時冷熱水以及對講可視單元防盜門等，且寫進了購房合同。但業主入住一年后，這些承諾都沒有兌現，非但沒有管道煤氣、24小時的熱水以及單元防盜門等設施，就連當初承諾的6角錢每平方米的物業管理費也漲到了8角錢。于是業主們紛紛到物業管理公司質問。

請就此進行分析：

21[案例分析1]

在房屋售出以后至正式由業主委員會選定物業管理企業并與之簽訂《物業管理合同》之前這段時間，小區的物業管理工作通常都是由開發商委托的物業管理公司實行前期物業管理服務。由于房產市場的競爭較為激烈，且開發商一般都急于收回投資以便進行下一個項目，因此有些開發商對買受人動不動就一通承諾，什么物業管理公司久負盛名，價格最低，服務全面等，完全不顧物業管理公司的服務能力及其利益等。因此物業管理公司在接受開發商的委托進行物業管理時，要與開發商簽訂明確的委托合同，明確雙方的權利義務以及物業管理公司的服務內容等。否則，開發商賣了房子之后，業主按照開發商承諾的要求而物業管理公司兌現服務承諾時，物業管理公司將蒙受巨大的損失，承受影響公司的形象的壓力，甚至會影響公司的進一步發展。22

這種問題的出現不但影響了物業管理公司的日常工作，而且嚴重影響了公司與小區業主的關系和公司形象，不利于以后工作的開展和公司的長遠發展。案例中的主要責任在于開發商信口開河，不顧及項目的基礎設施配套能力及物業管理公司的服務內容及能力。但是物業管理公司同樣負有責任。在房屋預售前，物業管理公司接受開發商委托時，應該與開發商就前期物業管理達成明確的協議，確定物業管理服務的內容、方式、收費等具體事項。開發商在銷售時可以對買受人關心的物業管理問題作一必要的說明、解釋，以增強對買房人的吸引力，同時方便買房人與備選的其他項目進行比較分析、選擇、決定。但是開發商不能將物業管理具體內容的條款直接寫進購房合同中(物業管理公司授權情況除外)，因為房屋買賣關系與物業管理屬于彼此獨立的法律關系，是不同主體問的行為。開發商沒有簽訂這種條款的權利，開發商如果在沒有得到授權的情況下將物業管理的具體條款寫進房屋買賣合同，屬于不正當地處分他人的權利，是侵權行為。23

在該案例中，合法權益受到侵犯的除了業主外還有物業管理公司。除了開發商的不正當行為侵害了物業管理公司的權利外，還使物業管理公司的日常工作和形象受到了嚴重的干擾和損害，從而加大了物業管理公司發展的風險和障礙。這說明在該物業管理公司的風險控制環節存在著嚴重的不足。在物業管理公司與房地產開發商簽訂物業托管合同時，就應該明確授權給開發商什么權利，自己保留開發商什么權利，侵犯對方權利有什么樣的后果等。另外，既然雙方已經建立起明確的合同關系，物業管理公司除了積極地履行自己的義務外還應該密切注視開發商的行為。因為除了開發商對房產買受者的承諾關系到開發商的切身利益外，房屋銷售數量也是關系到其與開發商簽訂的前期物業管理是否繼續延續的決定性因素。如果開發商對房產買售者的承諾是在物業管理公司授權的范圍內，則物業管理公司應該在其管理的有效期內予以兌現。24

對于業主來說，也就是當初的房產買受者，

1.在購買房產時除了關心開發商的資質及相應的“五證”外，還應該注意開發商對于物業管理的承諾是否有相關公司的授權。

2．擺正位置，不介入開發商與業主的糾紛注意在開發商和業主之間找準自己的位置，避免攪到二者之間的糾紛中，這對物業管理公司順利開展工作也具有重要意義。252.2.4建筑工程質量責任

---P18《建設工程質量管理條例》明確規定:建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監理單位都依法對建設工程質量負責，承擔保修責任。《商品房銷售管理辦法》明確規定:房地產開發企業在銷售商品住宅時，要想買受人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》建筑工程質量保修：指房屋建筑工程竣工驗收后，對在保修期限內出現的質量缺陷予以修復。質量缺陷：指房屋建筑工程的質量不符合建設強制性標準以及合同約定的質量要求。26關于保修必須是保修期限內的保修范圍出現質量缺陷；由物業管理企業直接與物業開發建設單位交涉洽談保修事宜，物業開發建設單位和施工單位應當履行保修義務；其中物業開發建設單位是第一責任者，全面負責建設工程質量問題。對于保修期內保修范圍出現的質量缺陷由物業開發建設單位查明責任，并組織有關責任方解決問題，暫時無法落實責任的，首先由物業開發建設單位解決，待原因查明落實責任后由責任方承擔費用。27?▲房屋建筑工程的最低保修期限為：1.地基基礎和主體結構工程,為設計規定的合理使用年限2.屋面防水工程.有防水要求的衛生間等和外墻面的防水為5年3.冷、熱供應系統，為2個采暖期、供冷期4.電氣系統、給排水管道、設備安裝和裝修工程,均為2年5.其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定28

2.3物業管理企業

2.3.1物業管理企業的概念

是指依法并按照《物業服務合同》或《前期物業服務合同》的約定，專門進行房屋建筑及配套的設備設施和相關場地的養護.維修.管理,維護物業管理區域內的環境衛生和秩序,為業主和物業使用人提供服務的、具有獨立法人資格，能自主經營、獨立核算、自負盈虧、獨立承擔民事責任的單位。292.3.2物業管理企業的組建2.3.2.1物業管理企業組建條件企業名稱固定經營場所注冊資本專業技術人員法定代表人公司章程302.3.2.2辦理物業管理企業經營資質的程序1.領取并填寫申請報告2.審批3.核發批準文件4.領取營業執照5.申辦物管企業《臨時資質書》312.3.3物業管理企業的內部組織機構2.3.3.1各類物業管理企業的性質和組織機構1.物業管理有限責任公司2.物業管理限責任公司限責任公司和限責任公司的區別于聯系：1.相同點（1）股東都對公司承擔有限責任。無論在有限責任公司中，還是在股份有限公司中，股東都對公司承擔有限責任，“有限責任”的范圍，都是以股東公司的投資額為限。32（2）股東的財產與公司的財產是分離的，股東將財產投資公司后，該財產即構成公司的財產，股東不再直接控制和支配這部分財產。同時，公司的財產與股東沒有投資到公司的其他財產是沒有關系的，即使公司出現資不抵債的情況，股東也只以其對公司的投資額承擔責任，不再承擔其他的責任。（3）有限責任公司和股份有限公司對外都是以公司的全部資產承擔責任。也就是說，公司對外也是只承擔有限的責任，“有限責任”的范圍，就是公司的全部資產，除此之外，公司不再承擔其他的財產責任。332.區別：1）．股東的數量不同。世界多數國家的公司法規定，有限責任公司的股東最少2人，最多5O人（亦有規定3O人的）。因為股東人數少，不一定非設立股東會不可。而股份有限公司的股東則沒有數量的限制，有的大公司達幾十萬人，甚至上百萬人。與有限責任公司不同，必須設立股東大會，股東大會是公司的最高權力機構。2）．注冊的資本不同。有限責任公司要求的最低資本額較少，公司依據生產經營性質與范圍不同，其注冊資本數額標準也不盡相同，我國《公司法》規定：注冊資金不得少于下列最低限額：（1）以生產經營為主的公司人民幣50萬元；（2）以商業批發為主的公司人民幣50萬元；（3）以商業零售為主的公司人民幣30萬元；（4）科技開發、咨詢服務性公司人民幣10萬元；特定行業的有限責任公司注冊資金最低額高于上述規定者，由國務院另行規定。34而股份有限公司注冊資本的最低額，我國《公司法》規定為1000萬元，對允許由其他法律或行政法規定某些股份有限公司的注冊資本限額可以高于1000萬元，如批準上市公司的股本總額不少于人民幣5000萬元。

3）股本的劃分方式不同。4）發起人籌集資金的方式不同。有限責任公司只能由發起人集資，不能向社會公開募集資金，其股票不可以公開發行，更不可能上市交易，而股份有限公司可以通過發起或募集設立向社會籌集資金，其股票可以公開發行并上市交易。5）．股權轉讓的條件限制不同。有限責任公司的股東可以依法自由轉讓其全部或部分股本；股東依法向公司以外人員轉讓股本時，必須有過半數股東同意方可實行；在轉讓股本的同等條件下，公司其他股東享有優先權。股份有限公司的股東所擁有股票可以交易和轉讓，但不能退股。

356）．公司組織機構的權限不同。有限責任公司股東人數少，組織機構比較簡單，可只設立董事會而不設股東會或不設監事會，因此，董事會往往由股東個人兼任，機動性權限較大。股份有限公司設立程序和組織復雜，股東人數較多而相對分散，因此，股東會使用的權限受到一定限制，董事會的權限較集中。

362.3.3.2

物業管理企業各部門的主要職能2.3.4物業管理企業的權利和義務

2.3.4.1物業管理企業應享有的權利

物業管理企業有權----1.按約定管理物業;2.按約定開展服務;3.制止.上報違約違法行為;4.按約定依法收費;5.要求業委會協助;6.提供約定以外特約服務項目;7.受托代收費;8.委托專業公司從事專項業務.2.3.4.2物業管理企業應履行的義務1.按約定提供服務;2.接受監督(包括業主.政府.街道);3.重大事項應交大會審議;4.財務公開;5.不得擅自占用共有物業及改變使用功能;6.合同終止時必須依法移交;

372.3.5物業管理企業資質管理

2.3.5.1企業資質等級標準(詳見教材)2.3.5.2企業資質等級管理(分級審批、動態管理

)主要涉及資質等級申請(逐級).審批(分級).管理(分區.分級)2.3.6專業性服務企業

(如園林公司.保安公司等)382.4業主、業主大會與業主委員會2.4.1業主(房屋所有權人)*業主在物管活動中享有的權利

1.按約定接受物管企業提供的服務;2.參加業主大會.行使投票權(建筑面積);3.提議召開業主大會.要求修改公約.議事規則.某些規章不合理條款等;4.請求停止侵害.賠償損失等;5.參加業主大會.行使投票權(建筑面積);6.選舉或被選業委會委員;7.對業委會工作監督;8.監督物業管理行為;39業主在物業管理活動中應履行的義務1.遵守業主公約.業主大會議事規則2.執行業主大會業委會的決定3.遵守共有物業的使用,環境衛生.秩序的維護方面的規章制度4.依法交納專項維修資金和物業服務費5.法定的其他義務等402.4.2業主大會2.4.2.1業主大會職責:1.制定.修改業主公約和大會議事規則2.選舉.更換業委會委員3.監督業主委員會的工作4.選(續.解)聘物業管理企業5.決定專項維修資金使用.續籌方案,并監督實施6.審議.通過物管企業物業服務費的年度預算和決算報告，并予以監督7.制定修改區域內共有(用)物業使用,公共秩序.環衛綠化維護等規章制度8.其他法定的有關物業管理的職責412.4.2.2業主大會會議業主大會會議形式:有集體討論和書面征求意見兩種;2.召開業主大會的法定人數:區域內持有1／2以上投票權的業主參加方可召開;3.業主可委托代理人參加業主大會;4.業主人數多時可推選業主代表參加業主大會;5.大會決議的法定人數;普通決議--與會業主所持投票權1／2以上通過才有效

,重大決定--全體業主所持投票權2／3以上通過才有效。2.4.2.3第一次業主大會召開的條件和程序1.住宅小區入住率達到50％以上或者從第一個業主入住之日起滿兩年.422.第一次業主大會會議的籌備工作(1)成立大會籌備組(2)確定首次業主大會召開時間.地點.形式和內容(3)征求意見.結合實際,參照示范文本,擬訂<大會議事規則>.<業主公約>草案等(4)確認業主身份確定業主投票權數(5)經協商按比例推薦業委會委員候選人(6)做好其他需要準備的工作

(7)制定業主大會會議程序433.第一次業主大會召開的程序(1)由籌備組代表介紹籌備情況;(2)籌備組成員介紹業主委員候選人情況；(3)審議.通過《議事規則》《業主公約》;(4)選舉產生業主委員會;(5)建設單位(開發商)向大會做前期物管工作報告;(6)物管企業向大會做物業接管驗收及前期服務情況報告;(7)對是否續聘前期物管企業問題進行討論.表決；(8)審議、通過與物業管理相關的特別重大事項。442.4.3業主委員會

業主委員會是按照《業主大會規程》確定的程序，通過業主大會從全體業主中選舉產生的，是業主大會的執行機構。2.4.3.1業主委員會的產生—業主委員會委員應符合以下條件：1.本區域內具完全民事行為能力的業主；2.遵守國家有關法律.法規；3.遵守議事規則.業主公約,模范履行義務；4.責任心強,公正廉潔,有公信力;5.有一定組織能力.熱心公益事業；6.具備從事業委會工作的必要時間.45《業主大會規程》規定:業委會委員有下列情形之一的,經業主大會會議通過,其委員資格即被終止：(1)因物業轉讓.滅失等原因不再是業主的；(2)無故缺席業委會會議連續3次以上的；(3)因疾病等原因喪失履行職責能力的；(4)有犯罪行為的；(5)以書面形式向業主大會提出辭呈的；(6)拒不履行業主義務的；(7)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。462.4.3.2業主委員會應履行的職責1.召集業主大會會議或臨時會議,報告物業管理實施情況2.代表全體業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂《物業服務合同》3.了解業主.物業使用人的意見,監督.協助物管企業履行《物業服務合同》4.監督《業主公約》的實施

5.業主大會賦予的其他職責472.4.3.3業主委員會的日常工作1.了解.掌握物管區域自然情況,業主.物業使用人基本情況2.提出選(續.解)聘物管企業的建議3.組織實施選聘物管企業的招標活動4.代表業主管理物業專項維修資金5.宣傳.教育.督促業主遵守《公約》及各項規章,協調各主體間的關系6.協助企業依法履行《合同》,并做好業委會內部管理工作7.開展有利業主身心健康的各項有益活動,努力創建文明小區482.4.3.4業主委員會會議自選舉產生之日起3日內召開首次會議,推選產生主任.副主任.經1／3以上委員提議或主任認為有必要,應及時召開業委會會