1、體育公園測算報告體育公園測算報告50/50體育公園測算報告目錄第一章總論錯誤!不決義書簽。項目概略_錯誤!不決義書簽。結(jié)論_錯誤!不決義書簽。建議_錯誤!不決義書簽。第二章項目狀況剖析_錯誤!不決義書簽。項目設(shè)計剖析_錯誤!不決義書簽。項目定位_錯誤!不決義書簽。第三章國內(nèi)外體育館營運模式剖析_錯誤!不決義書簽。當(dāng)前國內(nèi)外體育場館主要營運管理模式_錯誤!不決義書簽。各樣主要營運管理模式的優(yōu)弊端剖析_錯誤!不決義書簽。事例剖析_錯誤!不決義書簽。第四章基礎(chǔ)模式確定_錯誤!不決義書簽。影響模式確定的主要要素_錯誤!不決義書簽。模式確定_錯誤!不決義書簽。測算立場_錯誤!不決義書簽。第五章體育場館價

2、風(fēng)格查剖析_錯誤!不決義書簽。檢查剖析方法_錯誤!不決義書簽。檢核對象_錯誤!不決義書簽。檢查數(shù)據(jù)剖析_錯誤!不決義書簽。本項目體育場館價錢定位_錯誤!不決義書簽。第六章體育場館使用狀況剖析_錯誤!不決義書簽。項目周邊商業(yè)狀況檢查_錯誤!不決義書簽。重慶體育館場所使用率檢查_錯誤!不決義書簽。第七章商業(yè)及車庫租金剖析_錯誤!不決義書簽。商業(yè)租金檢查范圍_錯誤!不決義書簽。商業(yè)租金檢查結(jié)果_錯誤!不決義書簽。本項目商業(yè)租金定位_錯誤!不決義書簽。泊車場租金檢查依照及方法_錯誤!不決義書簽。泊車場政府訂價標(biāo)準(zhǔn)_錯誤!不決義書簽。本項目泊車場收費定位_錯誤!不決義書簽。第八章收入測算_錯誤!不決義書

3、簽。網(wǎng)球收入_錯誤!不決義書簽。羽毛球場收入_錯誤!不決義書簽。乒乓球場收入_錯誤!不決義書簽。游泳館收入_錯誤!不決義書簽。室外有蓋籃球場收入_錯誤!不決義書簽。其余體育場館收入_錯誤!不決義書簽。體育場館單塊場所周收入表_錯誤!不決義書簽。商業(yè)租金收入_錯誤!不決義書簽。泊車位收入_錯誤!不決義書簽。總收入_錯誤!不決義書簽。第九章成本測算_錯誤!不決義書簽。水電氣花費測算_錯誤!不決義書簽。維修保護(hù)花費_錯誤!不決義書簽。潔凈、安保花費_錯誤!不決義書簽。管理花費_錯誤!不決義書簽。推行花費_錯誤!不決義書簽。易消耗品花費_錯誤!不決義書簽。場所翻修花費_錯誤!不決義書簽。總成本花費_錯

4、誤!不決義書簽。營業(yè)稅金及附帶_錯誤!不決義書簽。第十章盈虧剖析_錯誤!不決義書簽。第一章總論項目概略項目名稱：江北區(qū)石子山體育公園項目業(yè)主：重慶市江北國有財產(chǎn)經(jīng)營管理有限責(zé)任公司項目簡介石子山體育公園位于江北區(qū)石馬河街道石子山村原磨盤山、孫家灣、吳家灣和堰塘灣社處，地理地點優(yōu)勝，交通便利，總占地325畝，總建筑面積平方米，泊車位690個，總投資億。此中公建建筑面積20205.04m2，配套設(shè)備建筑面積，車庫面積。容積率，綠地率%。公園由殘疾人活動中心和殘疾人體育館、室內(nèi)網(wǎng)球館、中心廣場所下商業(yè)用房、標(biāo)準(zhǔn)田徑場、全民健身活動中心、室外游泳池協(xié)助用房、室外體育場、公共衛(wèi)生間構(gòu)成。招商內(nèi)容由三部分

5、構(gòu)成：純商業(yè)用房部分，總建筑面積平方米。體育運動設(shè)備經(jīng)營場所，包含：全民健身活動中心、室外游泳池、室外田徑場、室內(nèi)外網(wǎng)球場1、有蓋籃球場、室外籃球場、攀巖場、滑板運動場、門球場。配套泊車庫，室外泊車位223個，室內(nèi)泊車位467個，合計690個泊車位。1本報告所稱的“室內(nèi)網(wǎng)球場”指“有蓋，有保護(hù)修建物的網(wǎng)球場”。結(jié)論經(jīng)測算，本項目第1、2、3、4年分別損失萬、萬元、萬元、萬元，第五年因為發(fā)生場所翻修花費，損失萬元（此中：場所翻修花費萬元），第6年損失萬元，第7年開始損失減少，第8年因為發(fā)生田徑場翻修，損失萬元（此中：田徑場翻修花費250萬元），第9年損失萬元，第10年損失萬元（此中：場所翻修花費

6、萬元），第11、12、13、14年損失萬元，第15年損失萬元（此中：場所翻修花費萬元）。建議建議為保證本項目商業(yè)與體育場館協(xié)調(diào)一致的兼顧營運，體育場館的“公司化經(jīng)營、市場化運作的模式”是較優(yōu)的選擇。要進(jìn)行公司化經(jīng)營，一定擁有獨立法人資格的公司負(fù)責(zé)本項目的經(jīng)營，針對本項目能夠選擇項目業(yè)主投資成立一個國有控股的管理公司，負(fù)責(zé)本項目的經(jīng)營管理；也能夠選擇將項目拜托、承包或租借予專業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營管理。鑒于后者對國有財產(chǎn)在過程保護(hù)和維修方面的管理難度，且簡單影響體育公園的整體定位，我們建議項目業(yè)主投資成立一個國有控股的管理公司對該項目進(jìn)行整體營運管理。要進(jìn)行市場化運作，一定適合的引進(jìn)管理與外包。針對本項

7、目我們建議采納以下運作模式：第一，潔凈、安保屬于勞動密集型工作，設(shè)備保護(hù)屬于技術(shù)密集型工作，我們建議以上兩種工作引進(jìn)外包，能夠請專業(yè)公司負(fù)責(zé)。其次，本項目綠化面積較大，也表現(xiàn)了本項目的定位全民健身，綠化主要發(fā)揮公益性，但保護(hù)成本較大，對經(jīng)營公司形成負(fù)擔(dān)，而不可以帶來直接效益，就從當(dāng)前國內(nèi)體育場館經(jīng)營狀況來看，經(jīng)營公司還很難有能力擔(dān)當(dāng)大面積的綠化保護(hù)花費，我們建議保護(hù)綠化成本由政府擔(dān)當(dāng)。最后，本項目商業(yè)設(shè)計大多半屬于地下商業(yè)，且項目四周（本項目商業(yè)輻射范圍內(nèi)）人氣不足，2萬方的商業(yè)沒有專業(yè)公司包裝營運，很難營運好，所以我們建議商業(yè)部分請專業(yè)公司包裝營運，或外包予專業(yè)公司經(jīng)營。別的，在成立國有控股

8、的管理公司的同時，我們建議引進(jìn)職業(yè)化管理經(jīng)理，以公司董事為核心，職業(yè)化管理經(jīng)理為骨干，成立有效的管理團(tuán)隊。第二章項目狀況剖析項目設(shè)計剖析項目總平面圖剖析本項目總占地面積m2（約325畝），總建筑面積m2，（含有預(yù)留體育館2建設(shè)規(guī)模1100m），此中包含：全民健身活動中心、殘疾人體育館、殘疾人活動中心、室外活動場所等。技術(shù)指標(biāo)見表。序號項目建筑面積單位備注包含：2個游泳1全民健身中心2池，32個乒乓m球，18個羽毛2球。2殘疾人體育館m3殘疾人活動中心2m4中心廣場所下商2業(yè)m5標(biāo)準(zhǔn)田徑場1個6室外游泳池1個7有蓋籃球場2個8室外籃球場3個9室外網(wǎng)球場4個10室內(nèi)網(wǎng)球場2個11室外乒乓球場16個

9、12門球場5個13滑板體育場1個14攀巖場1個表總平面圖主要技術(shù)指標(biāo)全民健身活動中心剖析全民健身活動中心建筑面積為m2，地上三層，地下吊二層，此中：吊一、吊二層有室內(nèi)恒溫游泳池2個、及有關(guān)設(shè)備及體育配套用房；一層為乒乓球館及協(xié)助用房，包含32個乒乓球標(biāo)準(zhǔn)場所；二層為羽毛球館及協(xié)助用房，包含18個羽毛球標(biāo)準(zhǔn)場所；三層為臺球活動室及有關(guān)用房。吊一層擁有游泳池2個、有關(guān)設(shè)備用房及擁有商業(yè)性質(zhì)的體育配套用房，擁有商業(yè)性質(zhì)的體育配套用房東要包含體育俱樂部、體育用品商店、健身俱樂部等，其面積詳見表。序號項目面積單位1體育俱樂部2m2體育俱樂部2m3體育俱樂部2m4體育俱樂部2m5體育用品商店2m6體育用品

10、商店2m7健身俱樂部2m8體育俱樂部2m9體育俱樂部2m10體育俱樂部2m11體育俱樂部2m12體育俱樂部2m13體育俱樂部2m14體育俱樂部2m15體育俱樂部2m16體育俱樂部2m17體育用品商店2m18游泳俱樂部2m17合計2m表吊二層體育配套用房面積明細(xì)表2備注平面圖右下方天井右邊開始列表吊二層中除有關(guān)設(shè)備用房外，擁有擁有商業(yè)性質(zhì)的體育配套用房。主要包含體育俱樂部、體育用品商店、健身俱樂部等，其面積詳見表：序號項目面積單位備注1體育成就展現(xiàn)區(qū)2m2體育成就展現(xiàn)區(qū)2平面圖右下方m3體育俱樂部2天井右邊開始m4體育俱樂部2列表m5體育用品商店2m2表中擁有商業(yè)性質(zhì)的配套用房面積均為CAD軟件

11、量取的可出租面積。以下表格相同合用。67891011121314體育用品商店2m健身俱樂部2m體育用品商店2m體育俱樂部2m體育陳設(shè)區(qū)2m體育陳設(shè)區(qū)2m體育陳設(shè)區(qū)2m體育俱樂部2m2合計m表吊一層體育配套用房面積明細(xì)表一層平面圖擁有32個標(biāo)準(zhǔn)乒乓球場所、2個臺球活動室及有關(guān)設(shè)備用房。其面積詳見表。序號項目面積單位備注1棋牌室2m臺球活動室2臺球活動室為考慮商業(yè)3臺球活動室2出租性質(zhì)4合計m表一層體育配套用房面積明細(xì)表二層擁有18個羽毛球標(biāo)準(zhǔn)場所，1個乒乓球活動室，1個健身室，1個棋牌室。其面積詳見表。序號項目面積單位備注1乒乓球活動室2m2健身室2m3棋牌室2m4合計2m表二層體育配套用房面積

12、明細(xì)表三層平面圖擁有2個臺球活動室，一個VIP臺球室，2個棋牌室。其面積詳見表。序號123456項目面積單位臺球活動室2m臺球活動室2mVIP臺球室2m棋牌室2m棋牌室2m合計2m表三層體育配套用房面積明細(xì)表備注無小結(jié)：全民健身活動中心中，可實現(xiàn)利潤的部分為游泳池、乒乓球場地、羽毛球場所及擁有商業(yè)性質(zhì)的體育協(xié)助用房（以下稱“層商業(yè)”）。全民健身運動中心可實現(xiàn)利潤部分見表。序號項目面積或個數(shù)單位1游泳池2個2乒乓球場所32個3羽毛球場所18個4吊二層商業(yè)2m5吊一層商業(yè)2m6一層商業(yè)2m7二層商業(yè)2m8三層商業(yè)2m9商業(yè)合計2m表全民健身活動中心可實現(xiàn)利潤部分表殘疾人體育館剖析殘疾人體育館總建筑

13、面積m2，地下兩層，地上三層。地下為兩層為車庫及設(shè)備用房，負(fù)一層擁有車庫207個，負(fù)二層擁有車庫203個，一層為籃球比賽場館及比賽配套用房，二層為看臺及比賽配套用房，三層主要為設(shè)備用房。各層平面散布圖見附圖。殘疾人體育館地上部分不屬于本項目業(yè)主招商范圍，且地下負(fù)一層車庫不屬于本報告測算范圍。（地下負(fù)一層車庫可能由重慶市殘疾人聯(lián)合會管理。）殘疾人活動中心剖析殘疾人活動中心總建筑面積m2，地下一層，地上五層，地下一層為商業(yè)及車庫用房（車庫57個，商業(yè)面積見表），一層為會議室、餐廳等，二、三、四、五層為辦公室及客房，共擁有38間客房（二、三層各10間客房，四、五層各9間客房），每間客房約30平米左右

14、，地下為商業(yè)，商業(yè)面積為m2，詳見表。序號項目面積單位備注1商店2m2商店2m3商店2m4商店2m5商店2平面圖右下入m6商店2口右邊列表。m7商店2商店沿防火分m8商店2區(qū)部署。m9商店2m10商店2m11商店2m12合計2m表殘疾人活動中心商業(yè)商店面積表殘疾人活動中心地上部分不屬于本報告測算范圍。（殘疾人活動中心由重慶市殘疾人聯(lián)合會管理。）中心廣場剖析中心廣場所下商業(yè)用房及設(shè)備用房總建筑面積m2，此中商業(yè)面積為2m，詳盡面積見表。序號項目面積單位備注1商店2m2商店2m3商店2m4商店2512m平面圖自左向5商店2512m右列表。6商店2m7商店2m8商店2m9合計2m表中心地下廣場商業(yè)商

15、店面積表小結(jié)本項目可實現(xiàn)利潤的部分為：序號項目面積或個數(shù)單位備注一全民健身活動中心m21游泳池2個2乒乓球館32個3羽毛球館18個4商業(yè)m2二殘疾人活動中心m21商業(yè)2m2車庫57個三殘疾人體育館m21車庫410個四中心廣場所下商業(yè)21商業(yè)m五室外1有蓋籃球場2個2網(wǎng)球場（室內(nèi)與室室外4個，室內(nèi)2個外）個3游泳池1個4旱冰場1個5攀巖場1個6田徑場1個7門球場5個向市民免費開8室外乒乓球場12個放9室外籃球場3個10地面泊車庫223個商業(yè)合計m2表本項目可實現(xiàn)利潤部分一覽表3項目定位本項目是江北區(qū)政府為民辦實事的要點工程之一，面向公眾，充分考3此表中數(shù)據(jù)根源于平面設(shè)計圖紙。慮競技體育訓(xùn)練和賽事

16、活動，知足全民健身、文化、娛樂為一體的多功能性的使用要求，充散發(fā)揮口岸的商業(yè)價值，最大限度地推行資源共享，最終建成開放式、功能齊備、設(shè)備先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)適用、生態(tài)的體育公園。第三章國內(nèi)外體育館營運模式剖析當(dāng)前國內(nèi)外體育場館主要營運管理模式全額估算管理直接經(jīng)營差額估算管理公共國內(nèi)體承包經(jīng)營育場館經(jīng)間接經(jīng)營合作經(jīng)營營的基拜托經(jīng)營本形式集直團(tuán)接化經(jīng)經(jīng)營營外國理事會圖公共體育場館經(jīng)營的基本形式國內(nèi)體育場館主要營運模式直接經(jīng)營全額估算管理由政府的體育行政部門進(jìn)行管理，場館的全部營運花費和保護(hù)花費由政府財政經(jīng)費全額支出。直接經(jīng)營差額估算管理由政府的體育行政部門進(jìn)行管理，推行場館設(shè)備維修費、設(shè)備購買費和人員經(jīng)費等

17、定項補(bǔ)貼的差額估算管理。間接經(jīng)營承包經(jīng)營承包經(jīng)營制是體育場館經(jīng)過必定的合同契約把經(jīng)營設(shè)備以租借、承包的形式出讓經(jīng)營權(quán)而獲得收入的經(jīng)營形式。包含自然人承包和法人承包兩種形式。間接經(jīng)營租借經(jīng)營租借經(jīng)營是經(jīng)過合同形式把經(jīng)營者同所有者的關(guān)系確定下來。在必定程度上實現(xiàn)了所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分別，表現(xiàn)了經(jīng)營者責(zé)、權(quán)、利三者的一致。租借經(jīng)營可采納的三種形式，個人承租、合伙承租、法人承租。間接經(jīng)營合作經(jīng)營體育場館以土地、房子或許其余設(shè)備作為投資財產(chǎn)，其余投資者以現(xiàn)金、設(shè)備、經(jīng)營管理能力等作為投資財產(chǎn)共同組建有限責(zé)任公司來合作經(jīng)營某項體育業(yè)務(wù)的經(jīng)營形式。間接經(jīng)營拜托經(jīng)營在不改變體育場館產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和功能定位的前提下，經(jīng)

18、過公然招標(biāo)，將體育場館設(shè)備的經(jīng)營權(quán)拜托給專業(yè)化的經(jīng)營機(jī)構(gòu)，由該機(jī)構(gòu)依據(jù)協(xié)議的商定負(fù)責(zé)體育場館設(shè)備營運的經(jīng)營形式。依據(jù)場館規(guī)模分為整體拜托經(jīng)營、分層拜托經(jīng)營、部分拜托經(jīng)營、專項拜托經(jīng)營等。聯(lián)合部分省市在大型體育場館拜托經(jīng)營方面累積的成功經(jīng)驗可知依照大型體育場館自己營運能力與市場需要，主要可分為部分拜托和全權(quán)拜托。1、部分拜托即體育場館的所有機(jī)構(gòu)將體育場館部分業(yè)務(wù)的經(jīng)營權(quán)拜托給專業(yè)公司或其余經(jīng)營機(jī)構(gòu)進(jìn)行營運。2、全權(quán)拜托馬上體育場館的經(jīng)營權(quán)所有拜托給專業(yè)公司或其余經(jīng)營機(jī)構(gòu)進(jìn)行運營。這種營運模式有益于減少政府的財政負(fù)擔(dān)、提高經(jīng)營效率、解決體育場館后期營運難題。外國體育場館主要營運模式外國的大多半體育

19、場館采納拜托經(jīng)營的營運模式。各樣主要營運管理模式的優(yōu)弊端剖析長處弊端適合種類及代表1、可對體育場館的設(shè)備、1、缺乏營運流動資資源進(jìn)行有機(jī)整合，實現(xiàn)金；社會效益的最優(yōu)化與經(jīng)1、全額估算管理模式適合我國經(jīng)濟(jì)2、經(jīng)營管理人員一濟(jì)效益的最大化；欠發(fā)達(dá)地域，如西藏、青海、新疆等般缺乏經(jīng)營管理知2、減少所有者與經(jīng)營者的公共體育場館的營運。直接營運識，經(jīng)營效率較低。的矛盾；2、差額估算管理模式當(dāng)前被我國大3、面對市場競爭缺3、可最大限度地履行政部分體育場館采納，如香港小西灣運乏壓力、動力不足，府指令、政令通暢；動場。過多依賴政府和財4、可培育我國經(jīng)營管理政，增大財政壓力。人員的經(jīng)營管理能力。1、對承包者的經(jīng)

20、營行犯難以有效監(jiān)察；1、經(jīng)營管理比較輕松；2、承包者與場館經(jīng)營管理人員簡單發(fā)承2、收入穩(wěn)固；生矛盾；包3、能使目標(biāo)清楚、有層3、經(jīng)營者的短期行典型代表：南京全民健身中心經(jīng)次，內(nèi)部運行較為有序，為嚴(yán)重，以致場館加營有益于增強(qiáng)內(nèi)部經(jīng)營管速折舊；理。4、簡單造成國有資產(chǎn)流失及形成單調(diào)花費的場面。1、解決了體育場館在運1、合作方之間簡單合營過程中資本缺乏、經(jīng)營產(chǎn)生矛盾；作管理人員能力缺乏等問2、對合作對象要求間題；經(jīng)較高，合作對象的選接2、創(chuàng)造了一種利益共享、營擇較困難。運風(fēng)險共擔(dān)的經(jīng)營體制。營1、有益于發(fā)揮體育場館的各樣本體功能；2、解決體育場館因為使用率不高而造成的運作1、合用于新建的大型體育場館

21、。在經(jīng)費不足的困難；1、簡單滋長短期行外國被廣泛采納。委3、有助于盤活體育場館為；2、國內(nèi)代表：上海浦東棒壘球場、托存量財產(chǎn)，使國有財產(chǎn)保2、個體在市場經(jīng)濟(jì)寧波市游泳健身中心、上海浦東棒壘經(jīng)值、增值；中規(guī)范性和安全性球場、廣州佛山世紀(jì)蓮體育中心、武營4、有益于體育場館投資較差。漢體育中心、南通會展中心、義烏會主體多元化；展中心。5、有助于政府職能的轉(zhuǎn)變；6、將異化場館功能的現(xiàn)象降低到最小。1、承租人享有較大的經(jīng)租營自主權(quán)，充分表現(xiàn)了高賃1、承租人擔(dān)當(dāng)?shù)娘L(fēng)度的靈巧性和適應(yīng)性；經(jīng)代表：國家奧林匹克體育中心2、所有者擁有控股權(quán)，險較大營且降低了經(jīng)營成本。1、可在短時間內(nèi)達(dá)成場館的獨立法人改組，實行公

22、司化管理；集2、充分有效利用處館優(yōu)團(tuán)勢，合理利用資本形成拳適合場館多、項目全、且現(xiàn)采納獨立化頭項目，簡單形成項目優(yōu)經(jīng)營的大型體育館經(jīng)勢；利于進(jìn)行系統(tǒng)花費；如：萬喬維亞體育中心國營3、利用規(guī)模化的專業(yè)優(yōu)外勢對公司利益主體進(jìn)行改造，實現(xiàn)資源的有效配置和效益最大化。1、實現(xiàn)了政府由直接經(jīng)理營向間接收理的轉(zhuǎn)變；在國際體育場館管理領(lǐng)域被廣泛采事2、能夠?qū)崿F(xiàn)場館管原由用會行政型向市場型的穩(wěn)重過分。表各樣經(jīng)營模式比較剖析表事例剖析在充分研究國內(nèi)外當(dāng)前的體育場館的營運狀況的基礎(chǔ)上，選用了在國內(nèi)外營運效益較好的體育場館作為典型事例進(jìn)行剖析和總結(jié)。詳細(xì)以下：國內(nèi)無錫體育公園1）簡介無錫體育公園前身是無錫市人民體育

23、場，體育公園從2009年9月21日起動工改造建設(shè)，2010年3月19日交托使用，總占地面積145畝，總投資億，總建筑面積54085平方米，主要包含體育館，游泳綜合館，商業(yè)面積較少，只有幾千平方。體育公園最大的特色是綠地面積大，綠地率為30%，綠化率為%。2）功能定位創(chuàng)立全市最大的全民健身樂園。3）經(jīng)營管理模式無錫體育公園經(jīng)過“兩權(quán)分別”改革，探究出一條大型國有體育場館政府建設(shè)、中心看管、公司經(jīng)營的BCO營運模式，在體育公園的經(jīng)營過程中推行公司化管理，市場化運作，輸出管理，引進(jìn)外包。無錫體育公園組建了無錫市天健體育營運管理有限公司（以下簡稱“天健公司”），天健公司是無錫市體育公園出資300萬元成

24、立的國有獨資公司，擁有職工67位，無錫市體育公園的平時營運管理及財務(wù)進(jìn)出都由無錫市天健體育營運管理有限公司來實現(xiàn)。體育公園的經(jīng)營由無錫市人民體育場中心監(jiān)察，監(jiān)察中心由39位職工構(gòu)成。平時經(jīng)營過程中，天健公司負(fù)責(zé)場館經(jīng)營，保護(hù)，成本支出，物業(yè)管理（物業(yè)管原由天健公司外包）等各項工作，園林保護(hù)由政府公然招標(biāo)，中心負(fù)責(zé)對外包工作進(jìn)行監(jiān)察管理。以先期的推行到此刻的場館經(jīng)營管理，無錫體育公園逐漸在實現(xiàn)公司化經(jīng)營，市場化運作。“天健公司”內(nèi)部設(shè)置了營銷推行部，主要工作職責(zé)是推行及引進(jìn)，將體育公園的會員卡、培訓(xùn)班推行，將賽事、社會公司活動等引進(jìn)。體育公園的游泳館在開館以前已經(jīng)達(dá)成約150萬元的會員卡辦理，在

25、體育公園的田徑體育場，每個星期都有2-3場活動。從2011年3月19日到現(xiàn)在，無錫體育公園營業(yè)收入為1100萬元，此中全民健身收入為900萬元，場所租用為200萬元。圖無錫體育公園蘇州市體育中心蘇州市體育中心始建于21萬平方米，總建筑面積1999年，所有落成于2002年，總占地面積萬平方米，商業(yè)面積5-6萬方，總投資多億人民幣，由40000座體育場、6000座體育館和建筑面積為萬平方米的綜合健身館三大建筑主體構(gòu)成。蘇州市體育中心隸屬于蘇州市體育局，是副處級建制的社會公益性全民所有制事業(yè)單位，人員經(jīng)費自收自支。2001年蘇州市體育實業(yè)投資發(fā)展公司成立，與蘇州市體育中心推行“兩塊牌子，一套班子”的

26、管理營運模式。當(dāng)前，蘇州市體育中心（蘇州市體育實業(yè)投資發(fā)展公司）的組織機(jī)構(gòu)模式為主任室（總經(jīng)理室）下設(shè)“一室四部”即：辦公室、財務(wù)部、場館活動部、租借業(yè)務(wù)部、后勤保障部，擁有職工66位。圖蘇州體育中心組織架構(gòu)跟著地區(qū)的發(fā)展，城市的擴(kuò)充，蘇州市體育中心所在地區(qū)由本來的城市邊沿發(fā)展成為城市中心的一部分。蘇州市體育中心商業(yè)面積為5-6萬平方米，商業(yè)在蘇州體育中心的營運中起到要點作用，第一商業(yè)進(jìn)一步帶動了體育中心四周的人氣。服飾展銷會、綠色食品展銷會、房展會等各樣展銷會為體育中心齊集了人氣及名氣；其次，商業(yè)租借收入占整個體育中心的收入的38%，為體育中心的創(chuàng)收作了很大貢獻(xiàn)。蘇州體育中心試試了多種場館經(jīng)

27、營模式，游泳館曾以公然招標(biāo)的方式承包予日本新世界游泳俱樂部有限公司，但因為承包公司過于商業(yè)化，以致市民屢次投訴，體育中心停止承包。別的，體育中心的物業(yè)、安保存理外包，中心看管，當(dāng)前體育中心準(zhǔn)備自己管理。環(huán)衛(wèi)、綠化由政府市政負(fù)責(zé)。2011年初到現(xiàn)在，蘇州市體育中心總營業(yè)額為4658萬元，此中，廣告收入200萬，租借收入1750萬元，場館收入2717萬元，總利潤1300萬元，估計今年年末總收入達(dá)5000萬元。場館平時維修由體育中心自己負(fù)責(zé)，重要維修向政府申請資本，每年1000萬元。別的政府賜予蘇州市體育中心專項花費200萬，商業(yè)保險54萬，體育中心外景燈光電費140多萬。圖蘇州市體育中心周邊總結(jié)：

28、國內(nèi)體育館營運較為成功的事例以江蘇省體育館為多，經(jīng)過考察，江蘇省體育館經(jīng)營多為以成立國有控股公司為經(jīng)營管理公司，公司化經(jīng)營，市場化運作的特色突出，管理人員職業(yè)化強(qiáng)。外國美國既是世界經(jīng)濟(jì)大國，也是當(dāng)前生界上體育家產(chǎn)最發(fā)達(dá)的國家，在大型體育場館的經(jīng)營管理方面不停探究和創(chuàng)新，累積了好多營運管理方面的成功經(jīng)驗。麥迪遜廣場花園麥迪遜廣場花園位于全美最大的火車站之一的賓夕法尼亞站上邊，不僅是體育娛樂活動的殿堂，并且是美國的文化符號之一,是一座由大廈與球館構(gòu)成的綜合性建筑物。據(jù)統(tǒng)計，這里一年需要包辦大概320場賽事，觀眾流量要達(dá)到400萬之多，這樣之高的利用率主假如因為其秉著“以體為主，多種經(jīng)營”的經(jīng)營理念

29、。豐田體育中心豐田體育中心是一座位于美國德克薩斯州休斯頓市中心的室內(nèi)體育館，完工于2003年10月，造價億美元，擁有者為德克薩斯周哈里斯縣休斯頓體育管理局，由屢獲殊榮的場館營運部門ClutchCity體育與娛樂公司經(jīng)營，由日本豐田汽車公司冠名資助。豐田中心在舉行籃球比賽時可容納約18300名觀眾，在舉行冰球比賽時可容納17800人，而舉行音樂會時最多可容納19000人。體育館內(nèi)另設(shè)有2900個俱樂部座位，以及103間豪華套房，每年觀眾數(shù)目逾百萬。豐田體育中心已成為休斯頓地域舉辦重要活動的主要場館之一，每年起碼會舉辦200場比賽和活動，最多的時候可達(dá)到225場，但從天數(shù)上看，這個場館的利用率已經(jīng)

30、超出了60%。ClutchCity體育與娛樂公司受豐田體育中心的拜托，全權(quán)負(fù)責(zé)該中心的營運工作。公司在整體營運豐田體育中心的同時，將部分業(yè)務(wù)拜托給一些專業(yè)機(jī)構(gòu)，如FlashSeats公司負(fù)責(zé)管理豐田中心的票務(wù)，包含門票促銷、門票銷售、市場檢查等。ClutchCity體育與娛樂公司還拜托AGE公司全權(quán)負(fù)責(zé)該場館的冠名權(quán)交易，包含從市場檢查到最后談判，豐田體育中心成功冠名，獲取可觀收入。成功經(jīng)驗總結(jié)在體育場館經(jīng)營管理方面，美國幾個體育場館并不是按照一個一致的固定模式，其成功經(jīng)驗總結(jié)以下：1）場館經(jīng)營活動以體為主，多種經(jīng)營并存。美國體育場館的經(jīng)營內(nèi)容表現(xiàn)了“以體為主、多種經(jīng)營并存”的特色，經(jīng)營構(gòu)造比

31、較完美，即不單著重體育比賽表演、體育健身、培訓(xùn)等體育本體家產(chǎn)的發(fā)展，并且還供給痊愈理療健身咨詢、按摩以及餐飲服務(wù)等。美國體育場館絕大多半是靠提高場館使用效率實現(xiàn)盈余的，主要渠道為組織體育比賽和其余娛樂活動的場租、門票、廣告收入等以及泊車場收入、餐飲服務(wù)等。2）踴躍先進(jìn)的多元化市場營銷策略。美國大型體育場館一般都擁有自己的市場營銷部門或許是由特意的市場營銷公司供給全方向的市場營銷服務(wù)，包含附贈式有獎銷售、季票、贊助、冠名權(quán)銷售、賽事的組織等，推行“以球迷花費為核心、供給全方向服務(wù)”的營銷理念，更為重視細(xì)分市場。此外，特別著重網(wǎng)絡(luò)營銷，借助互聯(lián)網(wǎng)公布商業(yè)信息、既是公布場館信息、進(jìn)行廣告宣傳，進(jìn)而可

32、降低經(jīng)營成本，高效率地知足花費者需求。3）引入專業(yè)體育經(jīng)理公司進(jìn)行人力資源管理和場館保護(hù)。體育場館引入體育經(jīng)理公司及管理公司，能夠充散發(fā)揮財產(chǎn)所有者對資源、項目的監(jiān)察作用；可直接、迅速有效地培育綜合性體育場館需要的人材，為自我發(fā)展累積豐富經(jīng)驗；可節(jié)儉的職工培訓(xùn)花費。從節(jié)儉成本角度看，美國體育場館還具備以下特色：雇用正式職工少，暫時工多。如萬喬維亞體育場是一座擁有19519個座位，126個豪華包廂，1880個俱樂部坐席的大型體育館，僅有固定工人100人，有活動暫時工人增添到500個，并且比場館平時保護(hù)工作主要靠外包，盡最大可能降低運營成本。4）成熟的公司化托管式營運管理模式。美國很多大型體育場館

33、都雇用體育場館專業(yè)管理公司對當(dāng)?shù)氐捏w育場館設(shè)備進(jìn)行營運管理。當(dāng)前，最成功的美國大型體育館大多采納公司化運營管理模式。公司化托管式對同類項目進(jìn)行集中托管，其在項目選擇、設(shè)置目的目標(biāo)、人員聘任、財務(wù)管理、營運體制等方面都專業(yè)于現(xiàn)行體育場館設(shè)備的獨立營運。5）踴躍吸引大型公司資助，重視場館內(nèi)廣告市場開發(fā)。美國大型體育場館的經(jīng)營者踴躍找尋、開發(fā)、拓展體育場館的發(fā)展空間與渠道、擴(kuò)大資本收入根源，把眼光齊集出席館設(shè)備所擁有的大批廣告公布的空間上。在美國，好多體育場館都擁有相當(dāng)數(shù)目的資助商，包含從初級市場的食品公司到高端市場的科技公司，都有投資于體育場館廣告空間。可見，美國主要大型體育場館的營運成功也是成立

34、在完好的托管模式基礎(chǔ)上。總述從對國內(nèi)外營運較為成功的事例剖析可知，體育場館要實現(xiàn)“以體養(yǎng)體，以場館發(fā)展場館”的目標(biāo)，“公司化經(jīng)營，市場化運作”是必由之路。第四章基礎(chǔ)模式確定影響模式確定的主要要素體育公園自己特色商業(yè)用房大多半散布在全民健身活動中心，與全民健身活動中心形成整體，被分開成面積較小的商業(yè)用房，難以整體利用，且大多半商業(yè)為地下商業(yè)，為招商出租帶來困難。體育場館的定位為全面健身，公益性較大。綠化面積較大，保護(hù)成本高。賽事、活動對體育公園的名氣提高起到要點作用，所以能夠推行體育公園、引進(jìn)賽事是要點。業(yè)主的特色本項目業(yè)主為江北區(qū)國有財產(chǎn)經(jīng)營管理公司，其職能決定著業(yè)主的特點是：從整體全局的角度

35、出發(fā)，擁有戰(zhàn)略性的有效的管理體育公園的財產(chǎn)，在保證體育公園的公益性下，盡可能的讓體育公園盈余，主要以監(jiān)察的身份管理體育公園的財產(chǎn)。各樣營運模式的利害各樣體育場館的營運模式各有益弊，“公司化經(jīng)營，市場化運作”是體育場館營運的主流趨向。模式確定建議為保證本項目商業(yè)與體育場館協(xié)調(diào)一致的兼顧營運，體育場館的“公司化經(jīng)營、市場化運作的模式”是較優(yōu)的選擇。要進(jìn)行公司化經(jīng)營，一定擁有獨立法人資格的公司負(fù)責(zé)本項目的經(jīng)營，針對本項目能夠選擇項目業(yè)主投資成立一個國有控股的管理公司，負(fù)責(zé)本項目的經(jīng)營管理；也能夠選擇將項目拜托、承包或租借予專業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營管理。鑒于后者對國有財產(chǎn)在過程保護(hù)和維修方面的管理難度，且簡單

36、影響體育公園的整體定位，我們建議項目業(yè)主投資成立一個國有控股的管理公司對該項目進(jìn)行整體營運管理。要進(jìn)行市場化運作，一定適合的引進(jìn)管理與外包。針對本項目我們建議采納以下運作模式：第一，潔凈、安保屬于勞動密集型工作，設(shè)備保護(hù)屬于技術(shù)密集型工作，我們建議以上兩種工作引進(jìn)外包，請專業(yè)公司負(fù)責(zé)。其次，本項目綠化面積較大，也表現(xiàn)了本項目的定位全民健身，綠化主要發(fā)揮公益性，但保護(hù)成本較大，對經(jīng)營公司形成負(fù)擔(dān)，而不可以帶來直接效益，就從當(dāng)前國內(nèi)體育場館經(jīng)營狀況來看，經(jīng)營公司還很難有能力擔(dān)當(dāng)大面積的綠化保護(hù)花費，我們建議保護(hù)綠化成本由政府擔(dān)當(dāng)。最后，本項目商業(yè)設(shè)計大多半屬于地下商業(yè)，且項目四周（本項目商業(yè)輻射范

37、圍內(nèi)）人氣不足，2萬方的商業(yè)沒有專業(yè)公司包裝營運，很難營運好，所以我們建議商業(yè)部分請專業(yè)公司包裝營運，或外包予專業(yè)公司經(jīng)營。別的，在成立國有控股的管理公司的同時，我們建議引進(jìn)職業(yè)化管理經(jīng)理，以公司董事為核心，職業(yè)化管理經(jīng)理為骨干，成立有效的管理團(tuán)隊。測算立場鑒于本項目的營運模式確實立，我們測算基礎(chǔ)模型立場是業(yè)主單位。以業(yè)主單位自營的狀況為基準(zhǔn)，為業(yè)主供給決議談判的參照依照。以下測算僅考慮社會均勻水平，業(yè)主單位的經(jīng)營能力水平高于或低于社會均勻水平，在本報告中不考慮。第五章體育場館價風(fēng)格查剖析檢查剖析方法依據(jù)業(yè)主的要求，針對本項目內(nèi)體育運動設(shè)備的規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容，為了更真切、正確地反應(yīng)市場中體育運動設(shè)

38、備收費價錢的狀況，將本項目內(nèi)的運動設(shè)備進(jìn)行細(xì)分，采納實地接見與網(wǎng)絡(luò)搜尋相聯(lián)合的方法，有針對性、目的性及有效性地，分別對每類運動設(shè)備的價錢等信息進(jìn)行檢查；最后，依據(jù)所檢查認(rèn)識到的信息資料，采納定量為主、定性為輔的剖析方法，綜合得出本體育運動設(shè)備的收費價錢標(biāo)準(zhǔn)。本項目內(nèi)可收費的運動設(shè)備場所包含：室內(nèi)恒溫游泳池2個；室外游泳池1個；室內(nèi)乒乓球標(biāo)準(zhǔn)球臺32塊；室內(nèi)羽毛球標(biāo)準(zhǔn)場所18塊；室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)籃球比賽場1塊；室外標(biāo)準(zhǔn)田徑場1塊；室外露天網(wǎng)球場4塊；有蓋網(wǎng)球場2塊；有蓋籃球場2塊；攀巖場所1個；滑板場所1個。檢核對象因為本項目位于重慶主城區(qū)渝北區(qū)，所以將檢查的范圍設(shè)定為重慶主城區(qū)。檢查的對象包含體育中心

39、（重慶奧體中心、高科體育場等）、公園（江北動步公園、江南體育公園、沙坪公園等）、俱樂部（億力健身俱樂部、樂博會俱樂部）、學(xué)校（重慶大學(xué)、郵電大學(xué)、重慶一中等）、商場（江北北城天街購物廣場、南坪浪高凱悅）等。這些對象中既有與本體育公園相像的體育中心、體育館，也包含重慶比較出名的體育場所，所以檢查的對象擁有代表性，能夠表現(xiàn)當(dāng)前市場中收費體育設(shè)備的市場價錢狀況。檢查數(shù)據(jù)剖析網(wǎng)球場價風(fēng)格查經(jīng)過數(shù)據(jù)挑選整理，獲取有效的價錢信息（見下表）。周一周二周三周四周五周六周日1616161616161616161616161616時間點點點點點點點點點點點點點點之之之之之之之之之之之之之之前后前后前后前后前后前后

40、前后重慶高新區(qū)高7090709070907090709090909090科體育場江南體7090709070907090709090909090育館奧體中5060506050605060506060606060心藍(lán)湖郡6060606060606060606060606060網(wǎng)球場備注：收費價錢與網(wǎng)球的場所新舊及燈光設(shè)備關(guān)系較大。表重慶主要室內(nèi)網(wǎng)球場收費標(biāo)準(zhǔn)一覽表單位：元/時/場從表中看出，當(dāng)前重慶主城區(qū)主要的一些室內(nèi)網(wǎng)球場所收費在60-90小時/場，最高的是高科體育場，價錢除了受時間段的影響，還受場所新舊的及燈光等設(shè)備的影響。表中數(shù)據(jù)不包含燈光費，一般燈光費是20-25元/小時。周一周二周三周四

41、周五周六周日1616161616161616161616161616時間點點點點點點點點點點點點點點之之之之之之之之之之之之之之前后前后前后前后前后前后前后重慶高新區(qū)高5070507050705070507070707070科體育場大渡口網(wǎng)球中3040304030403040304040404040心奧體中3040304030403040304050505050心重慶沙坪公園3045304530453045304540554055網(wǎng)球中心江南體6070607060706070607080808080育館表重慶主要室外網(wǎng)球場收費標(biāo)準(zhǔn)一覽表單位：元/時/場在表中所檢查的部分室外網(wǎng)球場收費均價在45

42、左右元/時/場，因為室外網(wǎng)球場受天氣影響比較大，雨天、高溫天，基本不會有人使用，夜晚使用的頻次比較高。相同，表中的數(shù)據(jù)不包含燈光費，燈光費一般為20-25元/小時。羽毛球場價風(fēng)格查時間周一周二周三周四周五周六周日會展羽毛球館2535253525352535253535253525江南體育館2550255025502550255050505050藍(lán)湖郡3030303030303030303030303030奧體中心3535353535353535353535353535樂博會羽毛球館2835283528352835283535353535表重慶主要室內(nèi)羽毛球場收費標(biāo)準(zhǔn)一覽表單位：元/時/場羽毛球

43、運動在重慶特別受歡迎，和籃球、足球、網(wǎng)球等相對專業(yè)的體育項目對比，羽毛球上手更為簡單，對身體素質(zhì)的要求也沒有籃球和足球那樣嚴(yán)格。不論高矮胖瘦，只需有一塊適合的場所，再加上一身相對簡單的裝備，就能夠進(jìn)行運動或比賽了。并且，打羽毛球不會發(fā)生直接的身體接觸，受傷的可能性較小，所以更為獲取了市民特別是中年人的追捧。在所檢查的羽毛球館中絕大多半收費都在25-35元/時/場，并且打球的人很多，球場常常都爆滿，很多球館還需要提早預(yù)約，可見羽毛球在重慶受歡迎程度，針對本項目羽毛球價錢宜定在25-35元/時/場。乒乓球場價風(fēng)格查時間周一周二周三周四周五周六周日奧體中心2020202020202020202020

44、202020江南體育館巨成俱樂部2525252525252525252525252525重慶江北區(qū)洋河體育館1010101010101010101010101010億力健身乒乓球俱樂部1515151515151515151515151515李家沱恒大小區(qū)球館2525252525252525252525252525藍(lán)湖郡體育館2020202020202020202020202020表重慶主要室內(nèi)乒乓球場收費標(biāo)準(zhǔn)一覽表單位：元/時/臺對室內(nèi)乒乓球場收費檢核對象包含體育中心、俱樂部、小區(qū)球館，收費相差比較大，最高的有25元/時/臺，最低的甚至為10元/時/臺。可是，在受訪的江南體育館巨成俱樂部中，因

45、為收費比較高，打球的人其實不多，多半打球的人辦理月卡或年卡，月票為120元（有時間限制）。與本項目相似的奧體中心乒乓球場收費為20元/時/臺，價錢中等偏上，有必定的參照性。游泳池價風(fēng)格查室內(nèi)恒溫游泳館少兒成人大海公園游泳池3040渝州旅館游泳池2848國際恒溫游泳館2038奧體中心游泳館3030海怡名人會所室內(nèi)游泳池2020江南游泳館1530藍(lán)湖郡60表重慶主要室內(nèi)恒溫游泳池收費標(biāo)準(zhǔn)一覽表單位：元/人室外游泳池日場晚場沙坪壩體育館游泳池810重慶18中游泳池1010文化宮游泳池1010長安麗都水上世界1010藍(lán)湖郡35表重慶主要室外游泳池收費標(biāo)準(zhǔn)一覽表單位：元/人重慶夏天溫度比較高，游泳是市民

46、消暑乘涼的好方式，夏天游泳人數(shù)眾多。我們將游泳場館收費按室內(nèi)和室外分開檢查，重慶室內(nèi)恒溫游泳池比許多，成人收費在40元左右，少兒價為15-30元，本項目室內(nèi)泳池收費定為成人35元/人，少兒15元/人。室外游泳池不論從環(huán)境、設(shè)備、水質(zhì)等來講，都與室內(nèi)恒溫游泳池相差比較大，收費較低，大多半為10元/人。固然室外泳池收費價錢一般化，可是室外游泳池一年四時中主假如集中在夏天使用，利用率比較低，這也是室外泳池在經(jīng)營上較為不利的一面。籃球場價風(fēng)格查室內(nèi)籃球場價錢時間重慶市體育館50004江南體育館50004藍(lán)湖郡體育館480重慶大學(xué)籃球館400重慶師范大學(xué)（大學(xué)城校區(qū)）500元/場重慶郵電大學(xué)400元/場

47、表重慶主要室內(nèi)籃球場收費標(biāo)準(zhǔn)一覽表因為室內(nèi)籃球場專業(yè)性比較強(qiáng)，投資額較大，當(dāng)前絕大多半的室內(nèi)籃球場集中在高校和體育中心。高校與體育中心的籃球場館對比較也有些差異，高校的室內(nèi)籃球場一般是在綜合體育館里，大多只有球場，沒有看臺和浴室等其余隸屬設(shè)備；體育中心的室內(nèi)籃球場一般是在獨立的籃球館里，有完美的比賽設(shè)備，能夠知足大中型比賽和其余文藝活動的要求，相對于其余室內(nèi)籃球場收費更高。因為本項目的室內(nèi)籃球場在殘疾人體育館內(nèi)，不屬于本次測算范圍內(nèi)。室外有蓋籃球場價錢大田灣體育場外場5元/人江北動步公園2元/人重慶體育中心外場5元/人大渡口鋼化籃球場3元/人表重慶主要室外籃球場收費標(biāo)準(zhǔn)一覽表本項目內(nèi)收費籃球場

48、為有蓋籃球場，與檢查的大田灣體育場外場籃球場相同，能夠在雨天使用。江北動步公園內(nèi)收費籃球場為一般的露天籃球場，收費為2元/人。從總的檢查來看，在重慶室外收費籃球場比較少，價格也都差不多，那么依據(jù)與大田灣外場籃球場的相像性以及因為與江北動步公園距離較近，將室外有蓋籃球場收費標(biāo)準(zhǔn)定為4元/人。足球場價風(fēng)格查場館名稱地點收費標(biāo)準(zhǔn)高科體育場北部新區(qū)黃山大道東段201350元/場號經(jīng)開區(qū)消防總隊足球北部新區(qū)黃山大道東段119500元/場場號重慶大學(xué)足球場重慶大學(xué)B、C區(qū)400元/場重慶一中500元/場重慶師范大學(xué)350元/場第全軍醫(yī)大學(xué)500元/場重慶交通大學(xué)重慶南岸區(qū)學(xué)府大道66號400元/場表重慶主

49、要足球場收費標(biāo)準(zhǔn)一覽表本項目的室外田徑場為8道400米標(biāo)準(zhǔn)跑道田徑場，能夠知足標(biāo)準(zhǔn)11人制足球比賽要求，平時對公眾開放使用。為了對足球場收費狀況進(jìn)行調(diào)查，將洋河體育場、重慶奧體中心足球場清除，因為這種足球場為草場，是職業(yè)足球比賽場所，而本項目足球場為一般人工草場，不擁有可比性。在所檢查的球場中，絕大多半都是屬于高校的田徑場，平時也都是學(xué)生使用或重慶業(yè)余足球比賽使用，每場比賽收費價錢集中在400元。攀巖場價風(fēng)格查場館名稱地點收費標(biāo)準(zhǔn)南坪浪高凱悅一樓南坪浪高凱悅攀一次10元，落地算一次；20元一天內(nèi)不計時。江北北城天街購物廣建新北路60號每攀一次10元，15元一小時。場三樓江南體育中心攀巖場江南體

50、育中心游泳10元/小時館旁表重慶攀巖場所收費標(biāo)準(zhǔn)一覽表重慶的攀巖場所稀罕，當(dāng)前營業(yè)的只有江南體育中心攀巖場、江北北城天街購物廣場三樓與南坪浪高凱悅一樓的攀巖場，收費為15元/小時。對于室外滑板場所收費標(biāo)準(zhǔn)，因為當(dāng)前重慶還沒有滑板場所，滑板愛好者主要在一些廣場或空地上練習(xí)，所以只好參照當(dāng)前國內(nèi)其余滑板場所收費狀況，有的收費、也有的不收費、但收費一般在10元/次左右。考慮到本項目的滑板場所鋪設(shè)資料為進(jìn)口資料，場所裝飾先進(jìn)，將收費定為15元/次。各樣場館的收費價錢受地區(qū)環(huán)境，地區(qū)人口及場所自己的條件影響，本項目位于江北區(qū)冉家壩，四周交通較便利，住所區(qū)較為高檔，人口密度大，體育事業(yè)發(fā)展有較大的潛力，綜

51、合考慮各方面要素，剖析獲取本項目的各體育運動設(shè)備收費價錢標(biāo)準(zhǔn)。本項目體育場館價錢定位經(jīng)過檢查剖析，本項目體育館價錢定位以下：體育場所收費標(biāo)準(zhǔn)備注周一至周五16點以前其余時間段室內(nèi)網(wǎng)球場55元/場/小時70/場/小時燈光費25元/時室外網(wǎng)球場35/場/小時45/場/小時燈光費25元/時室內(nèi)羽毛球場28元/場/小時35元/場/小時室內(nèi)乒乓球場20元/臺/小時室內(nèi)恒溫游泳池35元（成人）15元（少兒）室外游泳池15元/次室內(nèi)籃球場5000元/4小時商務(wù)、文藝活動除外室外有蓋籃球場4元/人室外田徑場400元/場攀巖場所15元/次室外滑板場5元/次表石子山體育公園收費標(biāo)準(zhǔn)一覽表第六章體育場館使用狀況剖析

52、項目周邊商業(yè)狀況檢查龍湖源著圖江北石子山體育公園周邊環(huán)境概覽本項目地塊被龍湖源著開發(fā)地塊南北包圍，龍湖源著分為南北組團(tuán)，北組團(tuán)已在售，南組團(tuán)地塊未開發(fā)。本項目西邊仍有處于農(nóng)田狀態(tài)的未開發(fā)地塊。總之，項目四周缺乏人氣，將嚴(yán)重影響本項目商業(yè)的出租率。龍湖源著規(guī)劃商業(yè)面積8萬方，旨在創(chuàng)造一站式多元時髦的完美商業(yè)配套區(qū)，別的，周邊地區(qū)的近20多萬方商業(yè)地產(chǎn)及購物中心等商業(yè)配套正在規(guī)劃之中。四周住所及商業(yè)的規(guī)劃將為體育館的人氣齊集起到要點作用，但對本項目的地下商業(yè)的發(fā)展構(gòu)成威迫，與四周規(guī)劃中的商業(yè)商店對比，本項目的地下商業(yè)缺乏競爭力，租金會顯然低于地上商店。緊鄰本項目的樓盤層次不齊，既有較高檔的龍湖源著

53、，也有一般的香草天空，甚至有一些90年月的老住所樓。本項目向東為龍湖大社區(qū)，龍湖大社區(qū)為以香樟林、藍(lán)湖郡、江與城、棕櫚泉、常青藤、佰富高爾夫等高級住所區(qū)以及以晶酈館為中心的復(fù)合商業(yè)區(qū)共同構(gòu)成重慶高質(zhì)量社區(qū)，將成為本項目體育場館的主要輻射區(qū)，但對本項目商業(yè)會有必定負(fù)面影響，原由在于本項目商業(yè)體量輻射范圍僅為鄰近周邊，而龍湖大社區(qū)的商業(yè)體量大，配套齊備，輻射范圍大，會對本項目商業(yè)構(gòu)成必定的威迫。重慶體育館場所使用率檢查依據(jù)對重慶各體育館的檢查，各個體育場館主要集中于周末使用，周一至周五主要以空置為主，各個體育場館的年均勻使用率基本集中在2-4小時之間，依據(jù)體育場館的質(zhì)量定位不一樣而變化。藍(lán)湖郡體育

54、中心由龍湖地產(chǎn)有限公司建設(shè)，主要作為藍(lán)湖郡社區(qū)的體育配套，龍湖地產(chǎn)要求其質(zhì)量要與社區(qū)的質(zhì)量相適應(yīng)。所以定位較高。與重慶市內(nèi)的全民健身中心對比，價錢較高一些。其使用率為：所有場館年均勻使用率為2-3h小時。（藍(lán)湖郡體育中心體育場館包含：室內(nèi)網(wǎng)球場、室內(nèi)外羽毛球場、乒乓球場、室內(nèi)外游泳館。）本項目定位于全民健身中心，面對廣大公眾，與藍(lán)湖郡體育中心對比，價錢低一些，使用時間高一些。本項目進(jìn)行體育場館使用率測算時，對整個體育公園場館區(qū)分為三部分，第一部分為：室內(nèi)、外網(wǎng)球館，室內(nèi)羽毛球館，室內(nèi)乒乓球館；第二部分為：室內(nèi)游泳館，室外游泳館；第三部分為：室外有蓋籃球場，室外田徑場，攀巖場所，室外滑板場。第一

55、部分體育場館按每塊場所每日使用的小時數(shù)來計算使用率，周一至周五按每日每塊場所使用1小時計算，周末按每日每塊場所9小時計算，周末附帶1小時燈光費。經(jīng)過測算，在一年中，第一部分體育場館每塊場地均勻每日使用34小時。第二部分體育場館為室內(nèi)、外游泳館，室內(nèi)游泳館在夏天為全天開放，在其余季節(jié)為下午開放，室外游泳館只在夏天開放，夏天按4個月計算。依據(jù)對重慶市奧體中心及江南體育中心游泳館的檢查，夏天，室內(nèi)游泳館（兩個游泳池）每日人流量為500600左右，春秋兩季較少，一般在100人左右，冬天人流量很小，一般在2030人左右。本項目室內(nèi)游泳池夏天人流量展望為500人/天，春秋天為100人/天，冬天為30人/天

56、。年均勻人流量為人/天。室內(nèi)游泳館人流量計算（每日）項目夏天冬天春秋天合計(每均勻人流量年)（每日）游泳館人流量50030100時間(天)9095180365參照江南體育館及本項目設(shè)計方案取數(shù)。夏天開放時間為全天，其備注它季節(jié)開放時間為下午。表室內(nèi)游泳館人流量計算表重慶市設(shè)置室外游泳池的體育館極少，在檢查中，藍(lán)湖郡體育中心有室外用泳池，但其地區(qū)地點特別，質(zhì)量定位較高，人流量較小。鑒于本項目面向全民，人流量會較大，所以室外游泳池按每日100人的人流量展望，年均勻人數(shù)約9人/天。游泳館（包含室內(nèi)與室外）年均勻人流量約190人/天。與本項目方案設(shè)計的淋浴用水（主假如游泳館淋浴用水）人200人靠近。第

57、三部分為室外有蓋籃球場，室外田徑場，攀巖場所，室外滑板場，這幾種場所人流量相對較少，此中攀巖場所與室外田徑場周末使用率較高，按每周人流量或場數(shù)來展望，攀巖場所按每周30人展望，室外田徑場按每周2場包場展望。室外有蓋籃球場按每日每塊場所20人展望，室外滑板場按每日30人展望。體育場所計算時間或人數(shù)單位場所總數(shù)周1-周5周末室內(nèi)網(wǎng)球場19小時/塊/天2室外網(wǎng)球場19小時/塊/天4室內(nèi)羽毛球場19小時/塊/天18室內(nèi)乒乓球場19小時/塊/天32室內(nèi)恒溫游泳池人/天2室外游泳池100人/天1室外有蓋籃球場20人/天2室外田徑場2場/周1攀巖場所30人/周1室外滑板場30人/天1表體育場館使用狀況表第七

58、章商業(yè)及車庫租金剖析商業(yè)租金檢查范圍為了盡可能使本項目的測算更正確，我們采納實地檢查與電話詢價的方法對本項目周邊的租金水平進(jìn)行檢查，租金檢查范圍為江北區(qū)石馬河街道、南橋路、徐松路、盤溪路、龍湖紫國都等，以下列圖所示：商業(yè)租金檢查范圍（2002年衛(wèi)星拍攝，本次只用來表示檢查范圍）商業(yè)租金檢查結(jié)果影響租金的因數(shù)許多，地區(qū)、樓層等都是影響租金的要點要素，因為本項目的商業(yè)大多半在全民健身活動中心的地下，所以，本次檢查的商業(yè)商店品位處于中等水平。經(jīng)過整理，計算檢查范圍內(nèi)的均勻租金為37元/平方米月，檢查結(jié)果如表。序商店地點建筑面租金平方號積米月1大型母嬰店水晶酈城二組團(tuán)大門旁405562新城馨苑門面江北

59、區(qū)石馬河街道700253新城馨苑住所江北區(qū)石馬河街道97484餐飲店江北南橋寺180305剪發(fā)店江北南橋寺90176汽車美容江北南橋寺70547醫(yī)療器材龍山路70648餐飲店龍山街道南橋靜月小區(qū)旁300119香草天空小區(qū)內(nèi)商冉家壩天竺路香草天空1-43號2454鋪10餐飲店重慶市冉家壩鋼材市場香草天空12029297號11餐飲店余松路345號466012小商場余松路沿街門面1206013連鎖商場渝北冉家壩余松路299號30003614洗車場余松路沿街門面2383815快餐面店重慶市重慶江北區(qū)盤溪路（872）502716衣飾龍湖紫國都1882717衣飾龍湖紫國都門面1463618餐飲店龍湖紫國都

60、門面3003119茶社龍湖紫國都3002820餐飲店龍湖紫國都2604521餐飲店冉家壩龍山轉(zhuǎn)盤骨干道452122餐飲美食南橋寺小天鵝花園605終點站旁餐5536飲門面23機(jī)麻南橋寺505224餐飲南橋寺1303125茶社南橋寺603726餐飲盤溪路1772027均勻租金水平37表租金實地檢查表本項目商業(yè)租金定位依據(jù)實地檢查結(jié)果，考慮到本項目商業(yè)大多半屬于地下商店，且項目四周人氣不足，本項目商業(yè)均勻租金調(diào)整為20元/平方米月（不含電費，商業(yè)部分屬于一戶一表）。泊車場租金檢查依照及方法依據(jù)重慶市物價局對于靈巧車停放服務(wù)收費管理方法及降低收費標(biāo)準(zhǔn)的通知渝價2002721號及靈巧車停放服務(wù)收費管理方