1、62/63物業(yè)管理交接方案（陽光海岸）二六年三月三日目 錄第一部分 項(xiàng)目基本情況.3第二部分 管理服務(wù)思路.4第三部分 管理模式、組織架構(gòu)和人員編制.5第四部分 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi).7第五部分 弱電系統(tǒng)功能配置及技術(shù)要求.9第六部分 員工培訓(xùn)與考核.15第七部分 檔案資料管理16第八部分 會(huì)所的經(jīng)營(yíng)與管理.18第九部分 社區(qū)文化建設(shè)19第十部分 裝修管理.23第十一部分 業(yè)戶投訴處理27第十二部分 安全管理.28第十三部分 園林綠化與養(yǎng)護(hù).37第十四部分 清潔衛(wèi)生管理.40陽光海岸是廣東龍光（集團(tuán)）有限公司繼成功開發(fā)陽光雅軒、金禧花園等多個(gè)樓盤后，斥20億元巨資開發(fā)的又一個(gè)集居住、休閑，娛樂、購(gòu)物

2、于一體的大型高檔綜合小區(qū)。小區(qū)總用地面積460畝，總建筑面積約70萬平方米，該項(xiàng)目無論是從建筑本體的立面形態(tài)，使用功能、到附屬設(shè)備設(shè)施的設(shè)計(jì)、配置和施工均融合了現(xiàn)代化住宅小區(qū)先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念和技術(shù)。特別是作為汕頭市唯一一個(gè)“引活水、造環(huán)境”的小區(qū)，陽光海岸被評(píng)為“國(guó)家級(jí)健康生態(tài)住宅”，其超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)更是行業(yè)一大創(chuàng)新。小區(qū)的目標(biāo)客戶定位為汕頭市私企老板、政府公務(wù)員及企業(yè)金領(lǐng)等高收入、高素質(zhì)的人群，因此也對(duì)小區(qū)的日常管理提出了更高的要求。如何配合及指導(dǎo)龍光物業(yè)管理公司做好陽光海岸的物業(yè)管理工作，對(duì)我公司即是機(jī)遇、又是挑戰(zhàn)。我們將在傳統(tǒng)物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，以一個(gè)新的高起點(diǎn)規(guī)劃陽光海岸物業(yè)管理項(xiàng)目，在引

3、進(jìn)中海物業(yè)在全國(guó)成熟、優(yōu)質(zhì)的管理模式的同時(shí)，將以更高的管理工作水平實(shí)施物業(yè)管理操作，最終保證高質(zhì)量穩(wěn)定地向業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。因此，我們經(jīng)反復(fù)地研究和討論，針對(duì)本項(xiàng)目特點(diǎn)制定了一套物業(yè)管理方案，以期用優(yōu)質(zhì)的管理，完美的服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、整潔、寧?kù)o、便捷的居住環(huán)境，讓陽光海岸成為汕頭乃至粵東地區(qū)名符其實(shí)的高檔精品住宅小區(qū)、標(biāo)志性的建筑。第一部分 項(xiàng)目基本情況一、小區(qū)總體情況陽光海岸位于汕頭市長(zhǎng)平路與黃山路交界處，發(fā)展定位為粵東地區(qū)最大的高檔住宅小區(qū)。整個(gè)項(xiàng)目用地面積460畝，總建筑面積696494平方米，其中：住宅527044平方米、商鋪面積22962平方米、地下室面積126753平方

4、米、會(huì)所面積4589平方米、架空層面積2646平方米，其它還有小學(xué)、幼兒園、肉菜市場(chǎng)等共12500平方米。小區(qū)設(shè)有多個(gè)地下停車場(chǎng)。二、陽光海岸主要設(shè)備設(shè)施情況 陽光海岸擬配置設(shè)備設(shè)施主要有：供配電系統(tǒng)；給排水設(shè)備；電梯（日立）84部；消防報(bào)警系統(tǒng)；閉路監(jiān)控系統(tǒng)；停車場(chǎng)管理系統(tǒng)；一卡通門禁和可視對(duì)講系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)；周邊防范系統(tǒng)；電子巡更系統(tǒng)等。三、陽光海岸水景取水設(shè)備潛水泵（WQ2445-606-200）4臺(tái)；潛水泵（WQ2445-606-201）2臺(tái)；真空泵（SZ-1）2臺(tái)；電機(jī)（Y132S-4）2臺(tái)；電動(dòng)葫蘆1套。第二部分 管理服務(wù)思路中海物業(yè)之所以能成為業(yè)內(nèi)翹楚，不在于過去取得了何種成

5、就，關(guān)鍵在于不斷的摸索并求新求變，形成了自已獨(dú)特的管理特色及管理思路。陽光海岸的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)決定了物業(yè)管理的重要性，探索陽光海岸物業(yè)管理新模式，對(duì)于推動(dòng)樓盤銷售與物業(yè)增值，滿足作為受益主體業(yè)主的服務(wù)需求具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。我們通過對(duì)陽光海岸的管理模式進(jìn)行了反復(fù)探討，最終以“創(chuàng)精品服務(wù)，全心全意滿足顧客需求”目標(biāo)為導(dǎo)向，確立了陽光海岸的物業(yè)管理思路：緊密圍繞“服務(wù)業(yè)主、報(bào)效社會(huì)”的核心理念，提供“精品服務(wù)”的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品；倡導(dǎo)“以業(yè)戶為中心”的流程管理思想，建立以流程為基石的業(yè)戶需求價(jià)值鏈；倡導(dǎo)科學(xué)管理和專業(yè)服務(wù)，規(guī)范管理服務(wù)行為；致力于與業(yè)主建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系，推廣“非接觸管理、零距離服務(wù)”的

6、服務(wù)理念。在日常管理服務(wù)中，我們還將：采用整體管理和專業(yè)管理相結(jié)合的辦法；強(qiáng)調(diào)成本控制意識(shí)和成本管理程序；強(qiáng)調(diào)維修資金的效能管理與維修計(jì)劃的科學(xué)實(shí)施的有機(jī)結(jié)合；強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程的持續(xù)改進(jìn)；確保公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化；確保配套設(shè)施的不斷完善與商務(wù)服務(wù)的日臻完美；致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識(shí)；致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升；致力于文化功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的理想居住環(huán)境。 第三部分 管理模式、組織架構(gòu)和人員編制一、陽光海岸管理模式結(jié)合陽光海岸的管理要求，實(shí)現(xiàn)“為業(yè)主節(jié)約每一分，讓業(yè)主滿意多一分”的管理理念，根據(jù)陽光海岸的業(yè)戶定位、樓宇設(shè)

7、備設(shè)施的自動(dòng)化程度、以及陽光海岸所處的地理環(huán)境，擬采用“以業(yè)戶為中心，以服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營(yíng)管理模式。按管理方案制定全年工作計(jì)劃按管理方案制定全年工作計(jì)劃制定全年成本指標(biāo)和業(yè)戶滿意度指標(biāo)制定全年成本指標(biāo)和業(yè)戶滿意度指標(biāo)按兩項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行預(yù)算并逐項(xiàng)分解至按兩項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行預(yù)算并逐項(xiàng)分解至部門、崗位運(yùn)行運(yùn)行組織考核，確定業(yè)績(jī)組織考核，確定業(yè)績(jī)顧客滿意度不達(dá)標(biāo)顧客滿意度及成本均達(dá)標(biāo)成本指標(biāo)不達(dá)標(biāo)顧客滿意度不達(dá)標(biāo)顧客滿意度及成本均達(dá)標(biāo)成本指標(biāo)不達(dá)標(biāo)獎(jiǎng)金否決給予獎(jiǎng)勵(lì)獎(jiǎng)金否決 獎(jiǎng)金否決給予獎(jiǎng)勵(lì)獎(jiǎng)金否決二、陽光海岸管理處組織架構(gòu)管理處主任管理處主任 副主任 副主任漾日綠洲浪琴灣畔協(xié)和水岸漾日綠洲浪琴灣畔協(xié)和水岸

8、保安隊(duì)客服中心機(jī)電組水務(wù)組保潔組綠化組保安隊(duì)客服中心機(jī)電組水務(wù)組保潔組綠化組 50人4人11人25人4人6人50人4人11人25人4人6人 第四部分 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)物業(yè)管理收費(fèi)與其他行業(yè)比較而言相對(duì)較低，收入來源較少，如何節(jié)約每一分錢顯得十分重要。為此，在陽光海岸的管理上，管理處要充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在成本管理和成本控制方面的職能，從加強(qiáng)計(jì)劃、統(tǒng)計(jì)、成本考核等環(huán)節(jié)入手，減少各種不必要的開支，杜絕浪費(fèi)，在持續(xù)提高管理服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)有效降低管理成本。一、財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理正常運(yùn)營(yíng)的“生命線”。物業(yè)公司和管理處應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家、廣東省及汕頭市有關(guān)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)管理規(guī)定，依法建帳，依法管理，確保物業(yè)

9、管理資金的良性運(yùn)作。（一）財(cái)務(wù)管理基本原則1、實(shí)行“開放管理”，定期向業(yè)主公布管理處財(cái)務(wù)收支報(bào)告，增強(qiáng)管理的透明度，接受業(yè)主的監(jiān)督； 2、堅(jiān)持“取之于民，用之于民”的基本原則。 （二）財(cái)務(wù)管理措施設(shè)立財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的職能。管理處設(shè)會(huì)計(jì)、出納和收款員等專、兼職財(cái)務(wù)人員，負(fù)責(zé)管理處的財(cái)務(wù)管理工作。建立規(guī)范、透明的財(cái)務(wù)體系。1、根據(jù)陽光海岸的實(shí)際情況，制定切實(shí)可行的財(cái)務(wù)管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。2、公司本部對(duì)陽光海岸物業(yè)管理處的財(cái)務(wù)工作定期進(jìn)行檢查，每年定期對(duì)財(cái)務(wù)帳目進(jìn)行審計(jì)。3、管理處財(cái)務(wù)工作由管理處主任主管，凡涉及管理處資金使用的，除較大金額（500元以上）需報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)外，一律由管理處

10、主任簽字審批后方可使用。4、管理處每半年向廣大業(yè)主公布一次收支帳目。5、管理處于每年初制定當(dāng)年的物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算報(bào)告，并提交公司審批，經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。二、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支上，將“取之于民，用之于民”作為物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支的基本原則。收入方面，堅(jiān)決按合同中確定的價(jià)格及汕頭市國(guó)土房管局、物價(jià)局等政府部門的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；支出方面，以服從全體業(yè)主的利益為前提，堅(jiān)持“事前預(yù)算，事后核算，量入為出，合理使用”的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理成本、提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，確保資金的合理使用，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費(fèi)條件下的高效運(yùn)營(yíng)。陽光海岸物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)：多層住宅：按建筑面積0.

11、65元/平方米.月；小高層住宅：按建筑面積加電梯運(yùn)行費(fèi)用：一層0.70元/平方米.月、二層0.75元/平方米.月、三層0.80元/平方米.月、四層1.05元/平方米.月，五層以上每層遞增0.05元/平方米.月；商鋪：按建筑面積每月每平方米1.80 元；寫字樓：按建筑面積每月每平方米1.20元；別墅：按疊合建筑面積1.40元/平方米.月；因乙方原因的空置房按物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和電梯運(yùn)行費(fèi)用全額收取；車位管理費(fèi)：60元/月.車位 三、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)用的收取 （一）管理處設(shè)置專職收款員，負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及各項(xiàng)代收代繳費(fèi)用的收取。對(duì)于部分在交費(fèi)時(shí)間上有困難的業(yè)主，采取節(jié)假日照常辦公、預(yù)約上門

12、服務(wù)的形式，方便業(yè)主交費(fèi)，提高費(fèi)用收繳率。 （二）在費(fèi)用收取方式上，管理處在接管初期采用人工收費(fèi)和電腦劃帳同步進(jìn)行，力求盡量減少現(xiàn)金的收取，提高收款工作效率。 （三）對(duì)于極少數(shù)欠繳管理服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主或租戶，采用電話催交、發(fā)催款通知單的形式進(jìn)行催交，必要情況下管理處主任、客戶主任進(jìn)行上門拜訪，敦促其交費(fèi)。對(duì)于拒不交納的，管理處可采取必要的法律手段作為催繳方式，以確保全體業(yè)主的利益。第五部分 弱電系統(tǒng)功能配置及技術(shù)要求一、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)（一）監(jiān)控位置： 整個(gè)小區(qū)設(shè)一監(jiān)控中心，前端設(shè)備要求合理布置，減少監(jiān)控死角，以下位置應(yīng)做為重點(diǎn)監(jiān)控區(qū)域：1、人行、車輛出入口；地下車庫(kù)直接通往地面的安全通道口。2

13、、電梯轎廂；一層梯間前室（大堂）；小區(qū)外圍。3、地下車庫(kù)內(nèi)；監(jiān)控中心內(nèi)設(shè)一專用廣角攝像槍。4、小區(qū)內(nèi)主要通道、區(qū)間公共路道；景觀水域水面；廣場(chǎng)。 （二）有關(guān)要求：1、采用16畫面的數(shù)字硬盤主機(jī)（DVR）及矩陣主機(jī)作為閉路監(jiān)控系統(tǒng)的中心控制設(shè)備。帶電子地圖等輔助功能。2、攝像槍的解晰度不低于480線，重點(diǎn)部位應(yīng)提高至520線，使用不大于0.01Lux低照度的彩色攝像槍；外圍及光線不足的區(qū)域應(yīng)加裝紅外線夜視裝置。3、錄像資料貯存時(shí)間不低于7天。4、傳輸距離超過300M以上，視頻信號(hào)、云鏡控制信號(hào)要求采用數(shù)字傳輸方式，經(jīng)解碼器解碼后用雙絞線輸送；對(duì)距離較遠(yuǎn)的區(qū)域，可用光纖傳輸。5、系統(tǒng)與報(bào)警聯(lián)動(dòng)（包

14、括與周邊防范紅外報(bào)警）報(bào)警時(shí)，監(jiān)控中心能將報(bào)警畫面自動(dòng)切換到專用的監(jiān)控器（電視幕墻內(nèi)的等離子電視）。6、各終端設(shè)備電源AC220V由監(jiān)控中心分區(qū)域控制；各攝像槍電源采用開關(guān)電源。7、所有16畫面（路）DVR采用實(shí)時(shí)錄像方式；配用19”三星或飛利蒲顯示器；并組成一電視幕墻；電視幕墻配一42”的等離子電視（三洋PDP-42W5CT或三星）作為監(jiān)視器，其畫面顯示與矩陣主機(jī)配用顯示器顯示畫面同步，電視幕墻預(yù)留二、三期。8、監(jiān)控中心設(shè)一操作臺(tái)，操作臺(tái)應(yīng)包含門禁可視對(duì)講終端設(shè)備、停車場(chǎng)管理監(jiān)控終端（授權(quán)發(fā)卡在物管中心）、保安通訊指揮中心設(shè)備及監(jiān)控終端主機(jī)和顯示器、鍵盤等。9、系統(tǒng)有視頻丟失報(bào)警及顯示功能，

15、配UPS。10、監(jiān)控中心設(shè)備及終端設(shè)備應(yīng)采用高質(zhì)量的優(yōu)質(zhì)品牌產(chǎn)品。11、采用矩陣輸出，所有監(jiān)控畫面可任意路切換到等離子監(jiān)視器上。12、提供一個(gè)統(tǒng)一控制平臺(tái)，通過此控制平臺(tái)可完成所有監(jiān)看圖調(diào)用、設(shè)置、錄像、回放、矩陣切換、云鏡控制等功能。云鏡控制提供鼠標(biāo)控制和帶液晶顯示的矩陣鍵盤操作兩種方式，可通過任一種方式完成對(duì)所有云臺(tái)/鏡頭的快速控制。13、系統(tǒng)穩(wěn)定、可靠性及數(shù)據(jù)安全性。二、公共廣播系統(tǒng)1、按景觀設(shè)計(jì)圖紙要求進(jìn)行選型。2、系統(tǒng)中心設(shè)備如CD機(jī)、咪頭、調(diào)諧器、前置放大、功放擴(kuò)音機(jī)等應(yīng)選用優(yōu)質(zhì)品牌，預(yù)留二期、三期。3、在火警時(shí)，應(yīng)自動(dòng)切入消防緊急廣播狀態(tài)。4、具有全區(qū)、分區(qū)選擇廣播（播音）功能，

16、即要配分區(qū)選擇器。三、紅外線防盜報(bào)警系統(tǒng)1、對(duì)周邊的各消防門及小區(qū)的外圍可能攀越的區(qū)域安裝紅外線探測(cè)器。2、現(xiàn)場(chǎng)安裝聲光報(bào)警裝置（警燈、警笛）。3、與閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)，在報(bào)警時(shí)向監(jiān)控中心發(fā)出信息，驅(qū)動(dòng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)切換報(bào)警點(diǎn)的圖像到主監(jiān)視器上，并顯示報(bào)警區(qū)域的位置。可查詢主機(jī)貯存的報(bào)警信息。4、采用艾禮富對(duì)射和品牌主機(jī)。四、門禁系統(tǒng)（一）門禁系統(tǒng)組成：對(duì)住宅小區(qū)重要的出入道大門進(jìn)行管理。由管理電腦（與樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)共用）、讀卡器、控制器、電鎖、閉門器、開門面板開關(guān)等組成。（讀卡器品牌須采用道閘系統(tǒng)讀卡器，由安裝公司與選定的停車場(chǎng)管理系統(tǒng)供應(yīng)商聯(lián)系。）（二）門禁安裝位置：（均為門外單向讀卡門

17、禁，門內(nèi)安裝開門面板開關(guān)）1、住宅樓和別墅區(qū)各單元大門（與可視對(duì)講門口機(jī)聯(lián)用）。2、地下車庫(kù)直接通向住宅樓的通道門（與不帶可視的對(duì)講門口機(jī)聯(lián)用）。3、別墅及小區(qū)外圍人行出入口。（三）門禁系統(tǒng)的功能要求門禁系統(tǒng)是有效管理門的開啟與關(guān)閉，保證持有合法IC卡人員的自由出入，限制未經(jīng)授權(quán)人員進(jìn)入；同時(shí)對(duì)出入人員代碼、出入時(shí)間、出入門號(hào)碼進(jìn)行登記和儲(chǔ)存，功能要求如下：1、系統(tǒng)可以用程序預(yù)先設(shè)置持卡人進(jìn)入門的權(quán)限，如地下車庫(kù)通向某住宅樓的通道門只允許有汽車存入停車場(chǎng)的車主才有權(quán)通行。2、系統(tǒng)能對(duì)某張卡、某個(gè)人、某個(gè)進(jìn)出口的狀態(tài)和權(quán)限等統(tǒng)計(jì)查詢，并打印。3、以電子地圖和表格的方式實(shí)時(shí)顯示當(dāng)前所有出入口門的開

18、關(guān)狀態(tài)。讀卡器或門禁故障（即刷卡不能開門時(shí)）或各出入門禁如經(jīng)一段延時(shí)后未關(guān)閉，監(jiān)控中心計(jì)算機(jī)應(yīng)有報(bào)警并顯示其位置。4、監(jiān)控中心計(jì)算機(jī)發(fā)生故障、現(xiàn)場(chǎng)控制系統(tǒng)能脫機(jī)正常工作，并能保存事件記錄。5、系統(tǒng)能禁用一張個(gè)人卡或一批卡；能跟蹤每張卡的行蹤，設(shè)置黑名單。6、系統(tǒng)能附加持卡人的個(gè)人資料，形成檔案管理系統(tǒng)。7、系統(tǒng)信息資料可查詢、打印。五、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)：樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)通過與來訪者的對(duì)講通話和圖象來確認(rèn)來訪人身份，決定是否打開樓門電鎖，以達(dá)到安全方便管理的目的。（一）系統(tǒng)功能：集可視對(duì)講、呼叫、開鎖、三防實(shí)時(shí)監(jiān)控、信息接收于一體的智能產(chǎn)品。（二）系統(tǒng)的組成及功能要求：1、中心配有系統(tǒng)的管理設(shè)備

19、：包括管理機(jī)、管理電腦（與門禁共用）、顯示器、打印機(jī)和智能小區(qū)管理軟件，其功能有：（1）監(jiān)控中心可與各門口主機(jī)和用戶分機(jī)之間互相呼叫和對(duì)講。（2）物管中心可對(duì)用戶進(jìn)行個(gè)人資料的登記、授權(quán)、增加、刪除、修改、查詢操作，監(jiān)控中心可根據(jù)需要進(jìn)行開鎖、拍照、查詢記錄等。（3）可實(shí)時(shí)顯示和監(jiān)視小區(qū)的出入、報(bào)警情況，可對(duì)來訪人員進(jìn)行拍照，同時(shí)將所有的記錄和拍攝的圖像保存在電腦硬盤里；可按事件發(fā)生的日期、類型打印事件報(bào)表，對(duì)已處理和未處理的報(bào)警事件和出入記錄、呼叫記錄進(jìn)行區(qū)分。（4）帶信息發(fā)布功能及電子地圖。在報(bào)警時(shí)，系統(tǒng)會(huì)在監(jiān)控中心操作臺(tái)上顯示器自動(dòng)彈出報(bào)警點(diǎn)的位置，有關(guān)信息及資料，并有聲音報(bào)警。2、樓宇

20、單元門口，配有門口主機(jī)、電鎖、閉門器、開門面板開關(guān)和電源，其功能要求：（1）各幢一層門口機(jī)選用壁掛式或斜臺(tái)式；地下一層進(jìn)入住宅樓梯間處防盜門可視對(duì)講主機(jī)采用壁掛式，具防水功能。（2）具有呼叫、對(duì)講、開鎖、防拆報(bào)警及語音提示功能。（3）可在門口主機(jī)上設(shè)置密碼、用密碼（也可用鑰匙）開鎖。用戶密碼采用一戶一碼制，并可隨時(shí)修改。（4）可與監(jiān)控中心管理機(jī)呼叫、可視及對(duì)講。（5）應(yīng)選用低照度、420線解晰度的黑白攝像槍。3、用戶分機(jī)用戶家里設(shè)有帶三防的可視對(duì)講分機(jī)，其功能要求：（1）住戶可通過可視對(duì)講分機(jī)查看樓門口的情況和來訪者。（2）與管理中心的呼叫、對(duì)講，具免提功能。（3）與門口機(jī)對(duì)講及開鎖。（4）帶

21、信息接收功能。（5）含三防功能，包括隱形安全防護(hù)網(wǎng)、門磁、緊急按鈕、煤氣探測(cè)器，可對(duì)三防進(jìn)行布防、撤防操作。（用IC卡可完成布防、撤防。）（6）煤氣泄漏報(bào)警時(shí)自動(dòng)關(guān)閉煤氣管道電磁閥，電磁閥可手動(dòng)打開，操作方便。4、其他要求：（1）利用聯(lián)網(wǎng)的信息發(fā)布功能，電梯轎廂內(nèi)顯示屏中可與信息發(fā)布聯(lián)網(wǎng)。（2）可視對(duì)講系統(tǒng)選用的器材應(yīng)是國(guó)內(nèi)知名品牌產(chǎn)品，要求是近期出產(chǎn)的質(zhì)量可靠、系統(tǒng)穩(wěn)定、功能滿足使用要求的新產(chǎn)品。（3）天面門安裝執(zhí)手電鎖，由消防破玻控制；開門信號(hào)與監(jiān)控中心相連，門開時(shí)監(jiān)控中心報(bào)警并顯示其位置。（4）消防門安裝電鎖（可用鑰匙）及門磁，與消防聯(lián)動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)安裝聲、光報(bào)警，信號(hào)與監(jiān)控中心相連，可由監(jiān)控

22、中心控制其開門。（5）長(zhǎng)平路主出入口及黃山路南、北區(qū)間人行路道、別墅車輛出口道閘旁人行路道安裝帶門禁的可視對(duì)講（圍墻機(jī)），控制人行出入口的三輥閘通道機(jī)(共6臺(tái))。六、信箱：信箱材料采用不銹鋼，信箱的規(guī)格、外觀設(shè)計(jì)要求按甲方提供的圖樣，根據(jù)各幢住房數(shù)量及首層景觀布置情況，在適當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)置信箱群，并辦理通郵手續(xù)；七、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)功能（一）配備以IC卡為信息載體和身份憑證的智能化車輛出入管理系統(tǒng)，達(dá)到小區(qū)一卡通的功能。要求使用一套軟件來管理所有的一卡通設(shè)備，包括車場(chǎng)系統(tǒng)、道閘機(jī)、消費(fèi)系統(tǒng)（二）按小區(qū)平面設(shè)計(jì)車輛出入管理系統(tǒng)方案：（三）系統(tǒng)所有設(shè)備與監(jiān)控中心及物管中心聯(lián)網(wǎng)，達(dá)到對(duì)各出入口車輛出入情況

23、進(jìn)行實(shí)時(shí)、有效的管理和控制。系統(tǒng)的具體功能要求如下：1、入場(chǎng)控制功能：（1）固定車輛讀卡進(jìn)入，臨時(shí)車輛由自動(dòng)出卡機(jī)發(fā)臨時(shí)卡讀卡進(jìn)入；（2）“滿位”提示（或場(chǎng)內(nèi)車位顯示，進(jìn)入一輛，車位減1，出去一輛，車位加1）。（3）語音提示（確定“語音提示”內(nèi)容）。（4）入場(chǎng)圖像拍照。（5）中文信息顯示。（6）入場(chǎng)信息記錄。2、出場(chǎng)控制功能：（1）固定車輛讀卡出場(chǎng)。（2）臨時(shí)車輛臨時(shí)卡由保安收回，讀卡、收費(fèi)、放行，并具有“同一輛車在0：00-24：00內(nèi)多次出入停車場(chǎng)只收取第一次出入費(fèi)用”的收費(fèi)方式。（3）語音提示（確定“語音提示”內(nèi)容）；（4）出場(chǎng)圖像拍照，并與入場(chǎng)圖像對(duì)比，OK可起閘桿，否則不起閘桿。（5

24、）中文信息顯示（入場(chǎng)停車時(shí)間，收費(fèi)金額）。（6）出場(chǎng)信息記錄。3、控制與管理功能（1）一卡通管理軟件必須可在WINDOWS 2000的操作系統(tǒng)下運(yùn)行；（2）服務(wù)器采用品牌服務(wù)器，配備足夠大容量的硬盤；各工作站也采用品牌電腦。（3）IC卡管理：具備IC卡的發(fā)行、更改、掛失、解除掛失、退卡、回收等管理功能；（4）系統(tǒng)管理員卡一張，授權(quán)卡兩張和操作員卡若干張（根據(jù)需要而定），進(jìn)入系統(tǒng)需要刷卡和輸入密碼雙重確認(rèn)；（5）各出入口的呼叫及對(duì)講與監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)，其呼叫對(duì)講終端設(shè)備設(shè)置在監(jiān)控中心，便于各出入口與監(jiān)控中心聯(lián)系；（6）萬能查詢功能；（7）統(tǒng)計(jì)管理功能并可打印各類報(bào)表。4、安全保障（1）非法開閘記錄；

25、（2）權(quán)限管理與控制；（3）安全防砸：每臺(tái)閘機(jī)配備地感防砸車保護(hù)裝置及遇障礙自動(dòng)反向運(yùn)行功能。5、系統(tǒng)穩(wěn)定可靠（1）可脫機(jī)、脫網(wǎng)運(yùn)行，系統(tǒng)在電腦故障或網(wǎng)絡(luò)不通時(shí)能夠繼續(xù)正常運(yùn)行；（2）具備高可靠性設(shè)計(jì)，產(chǎn)品的抗干擾能力和系統(tǒng)的穩(wěn)定性強(qiáng)；（3）具備完善的檢驗(yàn)測(cè)試系統(tǒng)。6、技術(shù)要求（1）系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、數(shù)據(jù)安全、可靠；（2）一車一卡、一進(jìn)一出邏輯；（3）系統(tǒng)易于擴(kuò)展。八、其他要求：1、提供所需計(jì)算機(jī)的數(shù)量、配置、及用途。2、陽光海岸分三期建設(shè)，在第一期設(shè)計(jì)弱電系統(tǒng)時(shí)，需要考慮如何兼顧到二、三期的設(shè)計(jì)與造型。監(jiān)控中心（機(jī)房）結(jié)構(gòu)布置、操作臺(tái)的結(jié)構(gòu)布置、如何布線等。3、UPS是各弱電系統(tǒng)獨(dú)立使用。4、弱電系

26、統(tǒng)電源和信號(hào)輸入端應(yīng)有防雷擊措施。第六部分 員工培訓(xùn)與考核現(xiàn)代化的物業(yè)管理對(duì)從業(yè)人員的素質(zhì)提出了越來越高的要求，為保證整體運(yùn)作能夠有充分的人員保障，需建立一套科學(xué)的人力資源管理體系，其中員工的培訓(xùn)至關(guān)重要。特別是對(duì)人員培訓(xùn)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)上要做到培訓(xùn)目標(biāo)明確、培訓(xùn)方式靈活、培訓(xùn)課程設(shè)置針對(duì)性強(qiáng)、培訓(xùn)考核機(jī)制科學(xué)。陽光海岸管理處培訓(xùn)計(jì)劃根據(jù)從業(yè)基本常識(shí)和崗位應(yīng)具備的專業(yè)知識(shí)，有步驟、有目標(biāo)地制定培訓(xùn)計(jì)劃。（一）基本素質(zhì)培訓(xùn)內(nèi)容主要包括：物業(yè)管理基本知識(shí)，國(guó)際、國(guó)內(nèi)物業(yè)管理狀況；物業(yè)管理法律法規(guī)、公司規(guī)章制度；各工作崗位的崗位工作職責(zé)；安全、消防基本知識(shí)；電氣安全知識(shí)；計(jì)算機(jī)應(yīng)用知識(shí)；ISO9001質(zhì)量

27、體系教育及實(shí)施要求。（二）專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)的內(nèi)容主要有：電工、空調(diào)、電梯等專業(yè)工種取證培訓(xùn)；小區(qū)電氣設(shè)備知識(shí)；電梯運(yùn)行安全操作；設(shè)備安裝、裝修、裝飾工程預(yù)算；物管員崗位取證培訓(xùn)；物管員崗位管理業(yè)務(wù)知識(shí)；清潔工相關(guān)知識(shí)、清潔工崗位技能；消防基本常識(shí)、滅火技能；會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)；職業(yè)禮儀規(guī)范；保安員崗位技能。陽光海岸管理處人員考核辦法 為鼓勵(lì)員工為管理處做出更大成績(jī)，預(yù)防和糾正員工的違法失職行為，保證順利地達(dá)成管理目標(biāo)，要逐步建立管理處主任對(duì)各部主管、主管對(duì)普通員工的逐級(jí)考核制度。通過將崗位的職責(zé)與要求進(jìn)行量化，量化考核得分與員工的工資漲幅、職務(wù)升遷直接掛鉤。第七部分 檔案資料管理物業(yè)檔案是對(duì)前期開發(fā)

28、成果的記錄和繼承，是當(dāng)前實(shí)施物業(yè)工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，是物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)工作。陽光海岸物業(yè)管理檔案資料包括：基建項(xiàng)目竣工驗(yàn)收資料、設(shè)備檔案、行政文書、財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)租賃、小區(qū)管理、消防、治安、建筑及工程運(yùn)行、維修技術(shù)等業(yè)務(wù)活動(dòng)過程中形成的一切有價(jià)值的文字圖像資料。小區(qū)的檔案資料管理要將這些資料按小區(qū)工程建設(shè)、業(yè)主/租戶、日常管理三方面進(jìn)行分類管理。制定檔案管理制度 設(shè)置綜合檔案室，專人負(fù)責(zé)收集、歸檔和管理。 二、檔案的收集和歸檔1歸檔的文件材料要求完整、系統(tǒng)、準(zhǔn)確、真實(shí)。陽光海岸的相關(guān)文件材料的收集、 歸檔需要得到前期開發(fā)商的大力支持。擴(kuò)建工程、改造工程的竣工驗(yàn)收及外購(gòu)設(shè)備開箱驗(yàn)收

29、等，必須在文件資料的完整、準(zhǔn)確、系統(tǒng)的情況下才能驗(yàn)收；基建項(xiàng)目、改造工程的資料在竣工后一個(gè)月內(nèi)歸檔。 三、檔案的保管1接收檔案必須認(rèn)真驗(yàn)收，并辦理交接手續(xù)；檔案資料必須按順序分類規(guī)范排列，便于查找；底圖除修改、送曬外，不得外借，修改后的底圖要及時(shí)歸檔，并認(rèn)真檢查修改、補(bǔ)充情況；檔案室要做到“七防”：防火、防盜、防高溫、防潮、防蟲、防塵、防有害氣體；高度重視消防及用電安全，嚴(yán)禁吸煙和使用明火。 四、陽光海岸的交接資料主要有 小區(qū)竣工建筑平面圖及相關(guān)文字資料 小區(qū)道路竣工圖及資料 小區(qū)給排水竣工資料 小區(qū)電氣竣工資料 小區(qū)空調(diào)、供熱系統(tǒng)資料 小區(qū)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)資料 小區(qū)電梯資料 小區(qū)室外工程資料 其

30、它相關(guān)竣工資料第八部分 會(huì)所的經(jīng)營(yíng)與管理 1、陽光海岸會(huì)所的定位是“走精品服務(wù)之路，創(chuàng)小區(qū)會(huì)所的典范”； 2、會(huì)所經(jīng)營(yíng)原則是“保本微利”，實(shí)現(xiàn)會(huì)所的良性運(yùn)作； 3、會(huì)所的經(jīng)營(yíng)宗旨是“為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)溫馨親善的商務(wù)交流和休閑娛樂場(chǎng)所”。會(huì)所作為小區(qū)業(yè)主或租戶商務(wù)交流、休閑娛樂活動(dòng)的一個(gè)主要場(chǎng)所，它與一般純贏利性娛樂消費(fèi)場(chǎng)所有較大的區(qū)別，一是服務(wù)對(duì)象相對(duì)集中，主要是本小區(qū)業(yè)主和租戶；二是費(fèi)用相對(duì)低廉，以“保本微利”為經(jīng)營(yíng)原則；三是以商務(wù)交流和休閑娛樂活動(dòng)為主。隨著業(yè)主對(duì)小區(qū)配套設(shè)施要求的不斷提高，以及開發(fā)商對(duì)會(huì)所的重視程度不斷加強(qiáng)，會(huì)所的經(jīng)營(yíng)管理已成為物業(yè)管理的一個(gè)重要組成部分。經(jīng)過對(duì)陽光海岸的初步

31、調(diào)研，我們對(duì)會(huì)所的定位是“走精品服務(wù)之路，創(chuàng)小區(qū)會(huì)所的典范”。 一、會(huì)所的經(jīng)營(yíng)管理模式 目前，會(huì)所的管理模式基本有兩種，一種是由專業(yè)的會(huì)所管理公司負(fù)責(zé)管理，一種是由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理，將會(huì)所的管理納入小區(qū)管理處的日常物業(yè)管理事務(wù)。根據(jù)本公司及陽光海岸會(huì)所實(shí)際情況，建議采取第一種模式。第九部分 社區(qū)文化建設(shè)找準(zhǔn)切入點(diǎn)，開展形式多樣的主體活動(dòng)，節(jié)日活動(dòng)，經(jīng)常性的活動(dòng)，豐富業(yè)主的文化生活；充分利用自然或人造景觀、娛樂休閑設(shè)施，以環(huán)保、休閑為主題，給業(yè)主形成歸屬感、成功的自豪感。生活因文化而美麗。物質(zhì)文化生活水平的日趨提高，體現(xiàn)生活質(zhì)量和品味的人文環(huán)境的要求也越來越高，人們期望更多地感受到理想的精神

32、環(huán)境滿足。他們追求時(shí)尚，品味高雅。針對(duì)陽光海岸的地理和人文環(huán)境，社區(qū)文化定位，體現(xiàn)在從硬件建設(shè)上入手，發(fā)揮文化軟件的功效，軟硬件均為社區(qū)文化建設(shè)提供精彩展現(xiàn)的廣闊舞臺(tái)。精心設(shè)計(jì)高品味的社區(qū)文化藍(lán)圖，展現(xiàn)傳統(tǒng)文化的韻味與現(xiàn)代文化的新銳視角，成為現(xiàn)代文明城市的典范和亮點(diǎn)。 一、社區(qū)文化建設(shè)構(gòu)想 （一）硬件建設(shè)的構(gòu)想 營(yíng)造一個(gè)良好的活動(dòng)環(huán)境，促使人們自覺地養(yǎng)成良好的工作生活習(xí)慣。優(yōu)雅的自然環(huán)境，良好的空氣指數(shù)，完美的園林設(shè)計(jì)，舒適的人文環(huán)境，長(zhǎng)期生活在這種環(huán)境當(dāng)中，便不知不覺的受到熏陶，提高自身的素質(zhì)修養(yǎng)，整個(gè)小區(qū)的文化氛圍也就自然而然的體現(xiàn)出來。 （二）軟件建設(shè)的構(gòu)想 軟件建設(shè)是社區(qū)文化活動(dòng)的核心

33、，包括一系列的活動(dòng)計(jì)劃、管理制度、人員的配置和服務(wù)、各項(xiàng)活動(dòng)的籌備實(shí)施過程、效果、業(yè)主的參與配合以及對(duì)公益活動(dòng)的熱心程度等。社區(qū)活動(dòng)源于生活，融于生活，立于生活，富有特色，才能顯示旺盛的生命力。通過精彩紛呈的社區(qū)文化活動(dòng)，促進(jìn)物業(yè)管理公司與業(yè)戶之間，以及業(yè)戶相互之間的正常溝通。 二、社區(qū)文化建設(shè)的總思路 （一）社區(qū)活動(dòng)的原則與要求卓有成效的社區(qū)文化建設(shè)是一門高超的管理藝術(shù)。為了多角度深層次滿足小區(qū)業(yè)戶的文化需求，社區(qū)文化建設(shè)要建立三個(gè)“結(jié)合”兩點(diǎn)“要求”的指導(dǎo)方針：堅(jiān)持大與小的結(jié)合，遠(yuǎn)與近的結(jié)合，雅與俗的結(jié)合，要求內(nèi)容豐富多彩，要求形式新穎獨(dú)特。 （二）活動(dòng)項(xiàng)目的設(shè)立 社區(qū)文化的弘揚(yáng)與深入，讓

34、小區(qū)成為業(yè)戶工作及休閑娛樂生活的理想場(chǎng)所，各種特色活動(dòng)與整潔明快的小區(qū)交相輝映，構(gòu)成耀眼的社區(qū)文化，使小區(qū)增添無限的生機(jī)和溫馨。社區(qū)文化活動(dòng)除開展常規(guī)活動(dòng)外，還根據(jù)小區(qū)業(yè)主人口結(jié)構(gòu)、文化素質(zhì)和各種需求，開展特色活動(dòng)如專題活動(dòng)、興趣活動(dòng)等調(diào)動(dòng)業(yè)主的參與社區(qū)文化活動(dòng)的熱情。 （三）他山之石，可以攻玉 加強(qiáng)與周邊小區(qū)的聯(lián)誼，密切與兄弟管理處之間的交流，取長(zhǎng)補(bǔ)短，開拓思路。 （四）利用地域優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手利用交通的便利，并借助社會(huì)力量，在小區(qū)不定期組織一些具有積極意義、影響廣泛的活動(dòng)，并借助媒體對(duì)社區(qū)文化建設(shè)的成績(jī)進(jìn)行有力宣傳，樹立“文化社區(qū)”的形象。（五）利用社區(qū)刊物及小區(qū)宣傳欄，加大對(duì)外宣傳效果。

35、三、社區(qū)文化建設(shè)的保障體系 （一）制度建設(shè)為了保證社區(qū)文化建設(shè)順利開展，要制訂一套日趨完善的規(guī)章制度。如陽光海岸社區(qū)文化工作制度、陽光海岸社區(qū)文化活動(dòng)運(yùn)作流程、陽光海岸社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃以及專職社區(qū)文化工作人員的崗位職責(zé)等，還將制訂會(huì)所的管理制度。這些制度的建立是管理處服務(wù)質(zhì)量考評(píng)的重要依據(jù)之一，為社區(qū)文化的正常運(yùn)作提供有力保證。（二）人員配備1、專職人員：管理處設(shè)置一名經(jīng)驗(yàn)豐富的行政主管，負(fù)責(zé)陽光海岸文化的組織、實(shí)施工作。文案和美工等專職策劃人員，對(duì)社區(qū)文化建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)籌安排和全程指導(dǎo)。2、兼職人員：管理處全體員工在必要的時(shí)候都將協(xié)助社區(qū)文化工作，成為臨時(shí)兼職人員。充分發(fā)掘業(yè)主中熱心公益的專業(yè)人

36、才，聘請(qǐng)文體專業(yè)人員，擔(dān)任社區(qū)文化顧問，幫助提高社區(qū)文化活動(dòng)水平。（三）場(chǎng)所安排1、管理處充分利用小區(qū)的內(nèi)外空間（如休閑場(chǎng)地、綠地、公園等）和會(huì)所開展活動(dòng),并適時(shí)走出小區(qū)，組織業(yè)主參加集體公益活動(dòng)，把整個(gè)小區(qū)營(yíng)造成人與人、人與自然和諧共處的場(chǎng)所，營(yíng)造成優(yōu)雅的工作、生活和社交的園地。2、在小區(qū)設(shè)置宣傳欄、公布欄和各類標(biāo)識(shí)，作為陽光海岸對(duì)外對(duì)內(nèi)的窗口，適時(shí)開展社區(qū)文化宣傳及報(bào)道社區(qū)動(dòng)態(tài)。（四）經(jīng)費(fèi)投入為促進(jìn)社區(qū)文化活動(dòng)的開展，管理處要專門規(guī)劃一筆資金，作為進(jìn)駐初期開展活動(dòng)的經(jīng)費(fèi)。以后每年將在物業(yè)管理費(fèi)中按收入總額的一定比例提取社區(qū)文化費(fèi)用，作為資金保障。此外，加強(qiáng)與企業(yè)、商家的合作，為提升活動(dòng)檔次

37、開拓更多的資金來源。 四、社區(qū)文化活動(dòng)精彩展現(xiàn) 社區(qū)文化活動(dòng)的策劃：社區(qū)文化活動(dòng)的策劃好比寫文章，首先要提煉鮮明的主題，然后挖掘新鮮的內(nèi)容，接著設(shè)計(jì)新穎的形式。如果說主題是社區(qū)文化活動(dòng)的靈魂，那么內(nèi)容和形式就是社區(qū)文化活動(dòng)的生命。 管理處在“商務(wù)交流、環(huán)境保護(hù)、科普競(jìng)賽、社區(qū)公益、物管宣教、健康生活”等主題的基礎(chǔ)上，張開靈敏的觸角，提煉更富于內(nèi)涵和積極意義的主題。再根據(jù)主題的需要，結(jié)合多年積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，挖掘新鮮的內(nèi)容，充分利用小區(qū)內(nèi)外的廣闊空間，選擇規(guī)模適當(dāng)、新穎多樣的活動(dòng)形式，自辦或聯(lián)合舉辦豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)。 五、社區(qū)文化建設(shè)的效果評(píng)估社區(qū)文化建設(shè)是一項(xiàng)極有意義的工作，物業(yè)管理公司應(yīng)

38、該堅(jiān)持不懈、志在長(zhǎng)遠(yuǎn)，建立評(píng)估反饋機(jī)制，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，調(diào)整思路和計(jì)劃，確保社區(qū)文化活動(dòng)的實(shí)施效果，要從內(nèi)部和外部分別建立科學(xué)的評(píng)估體系。（一）內(nèi)部評(píng)估1、活動(dòng)內(nèi)容是否受業(yè)主歡迎，參加是否踴躍；2、活動(dòng)的銜接是否良好，不使業(yè)主等候時(shí)間過長(zhǎng)；3、活動(dòng)時(shí)間安排是否恰當(dāng)，是否與業(yè)主想要參加的其它活動(dòng)相沖突；4、天氣是否影響了活動(dòng)的效果；5、安全工作是否周全，交通安排有無疏漏,有沒有暴露出不足；6、活動(dòng)是否影響了其他業(yè)主的正常辦公或生活；7、活動(dòng)器材是否攜帶齊全，有無遺漏；8、對(duì)不同年齡、性別的人參加的活動(dòng)，活動(dòng)量是否適當(dāng)；9、活動(dòng)經(jīng)費(fèi)是否超支，獎(jiǎng)品發(fā)放是否合理。（二）外部評(píng)估1、是否令業(yè)主輕松快樂，心

39、情愉快；2、業(yè)主在活動(dòng)中是否對(duì)管理處的工作提出意見和建議，是否對(duì)管理處的工作有所了解，與管理處的溝通有無加強(qiáng)；3、業(yè)主之間是否彼此加深了解和溝通； 4、是否達(dá)到了良好的宣傳效果,社會(huì)各界反響如何。第十部分 裝修管理業(yè)主入伙后，隨之而來的就是房屋二次裝修的高峰期。為了保證物業(yè)的結(jié)構(gòu)安全，維護(hù)小區(qū)的統(tǒng)一、美觀，管理處要以樓盤結(jié)構(gòu)、外觀、防水、違章搭建、裝修秩序（物品出入、安全、消防）等作為裝修管理的工作重點(diǎn)，嚴(yán)格進(jìn)行裝修管理。一、加強(qiáng)宣傳，正確引導(dǎo)（一）針對(duì)陽光海岸業(yè)主大多素質(zhì)較高的特點(diǎn)，加強(qiáng)裝修法規(guī)的宣傳，導(dǎo)入先進(jìn)的裝修設(shè)計(jì)理念，合理的室內(nèi)設(shè)計(jì)方案，恰當(dāng)?shù)难b修材料選擇，有效的施工管理方法正確引導(dǎo)

40、業(yè)主，減輕二次裝修管理的壓力。（二）制訂詳細(xì)的業(yè)戶裝修服務(wù)指南，在入伙辦理手續(xù)時(shí)發(fā)放給業(yè)主，同時(shí)管理處提供必要的房屋工程圖紙，指導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行二次裝修。二、嚴(yán)格審批，加強(qiáng)巡查根據(jù)多年來對(duì)二次裝修管理的經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為在小區(qū)裝修管理中注重于以下步驟：（一）在二次裝修的審批過程中，建立客服中心負(fù)責(zé)人初審、工程負(fù)責(zé)人復(fù)審、管理處主任簽字的三級(jí)審批責(zé)任制，強(qiáng)化審批責(zé)任。（二）加強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)伍的管理，實(shí)施“二證一書”制度，即要求裝修施工單位辦理“裝修許可證”和“施工人員出入證”，并簽訂“二次裝修責(zé)任書”，并有一定違約金作為約束。（三）加強(qiáng)裝修過程的監(jiān)管，實(shí)施“全員管理”。要求各專業(yè)的管理服務(wù)人員必須掌握二次裝修

41、管理的基本知識(shí)及管理要點(diǎn)，并在入伙前著重給予培訓(xùn)。（四）強(qiáng)調(diào)下列監(jiān)管重點(diǎn)：1、為防止房屋結(jié)構(gòu)、外觀受損及違章搭建，管理處在實(shí)際工作中，除要求物業(yè)主管的例行巡查外，保安員、保潔員等各崗位也對(duì)二次裝修進(jìn)行全方位監(jiān)管，消除管理盲點(diǎn)，形成立體交叉式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，把違章裝修消滅于萌芽狀態(tài)。2、為防止裝修后經(jīng)常出現(xiàn)滲漏水問題，管理處要求施工隊(duì)做好洗手間、廚房等部位的防水處理并經(jīng)管理處確認(rèn)后方可繼續(xù)施工。3、為維持小區(qū)裝修秩序及安全，管理處要加強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)的管理，狠抓消防安全，控制未經(jīng)允許的動(dòng)火作業(yè)；實(shí)施對(duì)外來人員準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格管制各出入口，對(duì)搬出/入物品一律登記后放行；嚴(yán)格控制施工的

42、時(shí)間及裝修垃圾的清運(yùn)，消除因裝修而帶來的噪音和垃圾污染。三、依法管理，以理服人對(duì)違章裝修的施工單位管理處主要以說服教育為主，勸其整改。對(duì)整改不良的將以裝修責(zé)任書為依據(jù)，要求其限期整改并酌情扣除其裝修保證金。對(duì)極個(gè)別情節(jié)嚴(yán)重且不服從管理的業(yè)主，要積極采取法律途徑予以解決，確保小區(qū)房屋本體及公共設(shè)施的完好。管理涉及的質(zhì)量控制文件： 政府有關(guān)法規(guī) 裝修申請(qǐng)表 裝修現(xiàn)場(chǎng)巡視記錄 裝修違章處理記錄 裝修工程驗(yàn)收表 裝修管理程序 裝修施工管理規(guī)定 違章施工整改通知單裝修管理流程圖：管理處對(duì)裝修申請(qǐng)進(jìn)行審核，提出土建和設(shè)備方面審核意見業(yè)主或施工隊(duì)到管理處領(lǐng)取裝修申請(qǐng)表業(yè)主或施工隊(duì)提供裝修設(shè)計(jì)方案及政府有關(guān)批

43、文管理處對(duì)裝修申請(qǐng)進(jìn)行審核，提出土建和設(shè)備方面審核意見業(yè)主或施工隊(duì)到管理處領(lǐng)取裝修申請(qǐng)表業(yè)主或施工隊(duì)提供裝修設(shè)計(jì)方案及政府有關(guān)批文管理處主任對(duì)裝修進(jìn)行最終審核管理處給施工隊(duì)辦施工證及裝修許可證相關(guān)部門實(shí)施裝修現(xiàn)場(chǎng)施工管理并處理違章裝修驗(yàn)收管理處主任對(duì)裝修進(jìn)行最終審核管理處給施工隊(duì)辦施工證及裝修許可證相關(guān)部門實(shí)施裝修現(xiàn)場(chǎng)施工管理并處理違章裝修驗(yàn)收裝修四、謹(jǐn)慎驗(yàn)收，不留隱患管理處要著重驗(yàn)收房屋本體結(jié)構(gòu)及上下水、防水工程、電氣線路等隱蔽工程的質(zhì)量，對(duì)隱蔽工程要求施工單位每完成一項(xiàng)必須事先向管理處申報(bào)，經(jīng)管理處驗(yàn)收核準(zhǔn)后方可進(jìn)行下一道工序。房屋二次裝修完成后再依據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗(yàn)收，同時(shí)要求施工單位提供

44、齊全的竣工圖紙存檔以備查驗(yàn)。建立裝修回訪制度，既在裝修完畢后的二個(gè)月內(nèi)，管理處將再次上門復(fù)查，對(duì)復(fù)查中發(fā)現(xiàn)的隱患予以堅(jiān)決消除。五、二次裝修管理標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)裝修管理住戶進(jìn)行室內(nèi)裝修、改造，業(yè)主須向物業(yè)管理處提出書面申請(qǐng)，說明施工內(nèi)容及時(shí)間并提供相關(guān)圖紙、資料，經(jīng)物業(yè)管理處審核批準(zhǔn)后方可施工。進(jìn)行任何施工均嚴(yán)禁危害樓宇結(jié)構(gòu)安全，包括但不限于下列行為：嚴(yán)禁安裝、擺放超出樓板、陽臺(tái)安全載荷限量的物體（樓板負(fù)載重量應(yīng)小于150Kg/m2）；嚴(yán)禁在承重墻、柱、梁、樓板部位開槽、挖洞及重錘擊打施工；嚴(yán)禁暴露及剪斷建筑物內(nèi)部鋼筋結(jié)構(gòu)。進(jìn)行任何施工均要符合各專項(xiàng)設(shè)施的要求，包括但不限于下列事項(xiàng)：使用電器應(yīng)確保室內(nèi)電

45、器總負(fù)荷符合線路設(shè)計(jì)限制，不得隨意增大住宅單位內(nèi)供電容量，不得隨意改動(dòng)住宅單位內(nèi)供配電設(shè)施；不得違反管道煤氣、有線電視、電話等專項(xiàng)管理規(guī)定；不得隨意改動(dòng)室內(nèi)保安對(duì)講、消防系統(tǒng)；不得改變玻璃顏色、粘貼反光膜、禁止在鋁合金窗臺(tái)鉆孔。4) 進(jìn)行任何施工均要滿足消防安全需要，包括但不限于下列事項(xiàng)：裝修材料、電氣材料均要使用消防合格產(chǎn)品；對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)要嚴(yán)格實(shí)行防火安全管理，禁止堆放易燃物品、禁止吸煙；使用電焊或動(dòng)火要提前到管理處辦理動(dòng)火證并做足保護(hù)措施。進(jìn)行任何施工均不得侵犯異產(chǎn)毗連住宅單位及其他住戶的權(quán)益，包括但不限于下列行為：不得鉆、鑿及釘通或損壞毗連住宅單位、走廊的隔墻，而降低安全、隔音效 果；不得

46、破壞防水結(jié)構(gòu)而造成相鄰住宅單位滲漏；不得安裝超出本住宅單位樓宇投影面之外的物體、設(shè)備。 在施工過程中不能對(duì)公共環(huán)境產(chǎn)生嚴(yán)重滋擾，包括但不限于下列事項(xiàng)：施工時(shí)間限制在：周一至周五：8：30-12：00，14：00-18：00周六、周日：9：00-12：00，14：00-18：00 法定節(jié)假日禁止施工施工噪音在周圍環(huán)境要求低于60分貝；油漆施工及其他產(chǎn)生異味污染性氣體施工要注意通風(fēng)，盡量排向空曠戶外，不得排向電梯廳及樓道相鄰住宅單位；施工過程中戶門要保持關(guān)閉，但不得反鎖。不得在門口、電梯廳、公共走道堆放任何物品及占用上述地方進(jìn)行施工；施工不能造成公共場(chǎng)所的衛(wèi)生污染，禁止在公共場(chǎng)所清洗裝修物料和傾倒

47、裝修用沙、石、水泥等；運(yùn)送裝修材料或建筑垃圾必須到管理處申報(bào)，使用事前經(jīng)過保護(hù)處理之消防電梯，并避開上下班高峰期及休息時(shí)間運(yùn)送。運(yùn)送裝修材料及建筑垃圾不得經(jīng)過住戶大堂；散裝裝修材料及建筑垃圾的出入，必須裝包（袋）運(yùn)輸。對(duì)施工人員要約束管理，不得干擾管理區(qū)域居民正常生活秩序，包括但不限于下列事項(xiàng)：任何施工人員不得在裝修現(xiàn)場(chǎng)居住、過夜； 施工人員要由業(yè)主或業(yè)主授權(quán)人員辦理專用出入證，經(jīng)管理區(qū)域主入口經(jīng)識(shí)別后方可進(jìn)入管理區(qū)域；施工人員不得使用管理區(qū)域公共設(shè)施進(jìn)行休息、聚集、飲食等影響管理區(qū)域整體形象的行為；施工人員要嚴(yán)格按照管理處所規(guī)定的事項(xiàng)進(jìn)行作業(yè)，違規(guī)者按相關(guān)規(guī)定給予處罰。住宅單位在裝修過程中對(duì)

48、本管理區(qū)域或其他住宅單位的設(shè)備、設(shè)施及物品造成損害的，概由造成損害的住戶負(fù)責(zé)賠償。住戶須監(jiān)督裝修承建商購(gòu)買工程保險(xiǎn)和公眾責(zé)任保險(xiǎn)。第十一部分 業(yè)戶投訴處理投訴處理是物業(yè)管理環(huán)節(jié)中一項(xiàng)嚴(yán)謹(jǐn)而極富技巧性的工作，迅速、及時(shí)、合理地處理業(yè)戶的投訴能贏得業(yè)主的高度信賴，反之將傷及管理處形象及企業(yè)信譽(yù)，破壞與業(yè)戶之間的良性關(guān)系。為此管理處應(yīng)制訂了詳細(xì)的投訴處理流程管理規(guī)定。對(duì)于業(yè)戶投訴在管理處設(shè)置客戶服務(wù)中心予以統(tǒng)一管理，具體管理思路如下：一、投訴受理業(yè)戶可通過電話、來訪、書信或其他形式投訴，客戶服務(wù)中心值班人員按投訴的內(nèi)容進(jìn)行分類。對(duì)于非管理處職責(zé)所在或非管理原因而導(dǎo)致的投訴，將委婉向業(yè)戶說明緣由并協(xié)助

49、業(yè)戶進(jìn)一步通過其他渠道予以解決；對(duì)業(yè)戶的有效投訴，由值班人員填寫業(yè)戶投訴登記表，并安排有關(guān)部門及時(shí)處理，重大投訴向管理處主任匯報(bào)，由管理處主任按權(quán)限處理。二、投訴處理為實(shí)現(xiàn)有效投訴處理的高效率，管理處24小時(shí)接受業(yè)主投訴，值班人員做好投訴記錄及電話錄音、電腦登記備查。對(duì)于維修方面的有效投訴，要求維修人員二十分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，零修及時(shí)處理，急修不過夜。對(duì)于其他方面的投訴，及時(shí)分派至相關(guān)責(zé)任部門，并要求與業(yè)戶約定回復(fù)時(shí)間（最長(zhǎng)回復(fù)時(shí)間不超過三個(gè)工作日），暫時(shí)無法解決的問題將制定相關(guān)計(jì)劃向業(yè)戶進(jìn)行解釋，普遍性投訴問題由管理處在小區(qū)公告欄集中公告解決措施。對(duì)于因管理原因產(chǎn)生的投訴，每半月進(jìn)行一次總結(jié)并提

50、出改進(jìn)的具體方案。此外，每季度向業(yè)戶公布一次“管理報(bào)告”，以反映管理處一個(gè)季度中投訴受理及處理的結(jié)果。三、投訴回訪業(yè)戶有效投訴處理完畢后，由服務(wù)中心統(tǒng)一以電話或上門的形式回訪，以征求業(yè)戶意見，同時(shí)在業(yè)戶投訴登記表上做好回訪記錄，要求回訪率為100。第十二部分 安全管理 一、安全管理的措施及對(duì)策（一）確保保安員的綜合素質(zhì)1、素質(zhì)管理。對(duì)保安員實(shí)施準(zhǔn)軍事化管理，做到“五統(tǒng)一”“三集中”，即統(tǒng)一作息、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中招聘、集中培訓(xùn)、集中管理。2、意識(shí)培養(yǎng)。努力培養(yǎng)保安員的服務(wù)意識(shí)，樹立“業(yè)主需要就是工作”的觀念，改變?cè)瓉肀０矄T單一的護(hù)衛(wèi)功能，使保安員成為“保安員、迎賓員

51、、服務(wù)員”的有機(jī)統(tǒng)一體。（二）安全管理體系的建立 1確定“動(dòng)態(tài)管理”思想，即在崗位的安排上采用固定保安崗與流動(dòng)崗位相結(jié)合的設(shè)置，對(duì)小區(qū)實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控管理。 2在動(dòng)態(tài)管理的層次上采用機(jī)動(dòng)巡邏的方式，巡邏保安員負(fù)責(zé)小區(qū)整體外圍和樓宇內(nèi)部重點(diǎn)防范部位的安全巡視，確保管理不出現(xiàn)盲點(diǎn)。 3在防范的策略上強(qiáng)調(diào)與當(dāng)?shù)氐闹伟步M織聯(lián)防聯(lián)治，發(fā)揮治安的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 4強(qiáng)調(diào)全員管理。車管員要求發(fā)揮治安固定崗的作用，管理處其他員工亦應(yīng)擔(dān)負(fù)起安全管理和防范的義務(wù)，建立起“快速反應(yīng),快速支援”體系。 5充分發(fā)揮業(yè)主的力量，共同參與小區(qū)安全防范。（三）安全管理的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移1、接管入伙期，主要以人防為主，物防為輔。安全管理對(duì)象主要

52、針對(duì)周邊施工人員、現(xiàn)場(chǎng)裝修人員及外來可疑人員。這一時(shí)期的工作重點(diǎn)是杜絕違章裝修，制止破壞公共設(shè)施以及保證小區(qū)環(huán)境的干凈整潔。2、正常使用期，安全防范逐步轉(zhuǎn)向人防、物防、技防相結(jié)合，著重體現(xiàn)技防的威力。安全管理對(duì)象主要針對(duì)外來閑雜人員，工作重點(diǎn)是杜絕閑雜人員進(jìn)入小區(qū)，疏導(dǎo)車輛，室內(nèi)防盜和公共秩序維護(hù)。（四）逐步完善技防手段管理處通過多種渠道籌集資金，并積極爭(zhēng)取開發(fā)商及業(yè)主的支持，逐步完善小區(qū)內(nèi)的技術(shù)防范手段，向科技要平安。逐步在小區(qū)內(nèi)配備包括門禁系統(tǒng)、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、電子圍墻等安全防護(hù)設(shè)施。二、公共安全管理保安崗位設(shè)置固定崗位設(shè)置：在小區(qū)主要出入口、停

53、車場(chǎng)、總控中心等處設(shè)立24小時(shí)保安值班服務(wù)。流動(dòng)巡視崗：設(shè)立適當(dāng)?shù)牧鲃?dòng)巡視崗對(duì)公共區(qū)域、樓層進(jìn)行適時(shí)巡視。按照政府要求，給下崗人員提供就業(yè)機(jī)會(huì)，在停車場(chǎng)崗，可由下崗人員擔(dān)任“車管員”工作，工作應(yīng)合格。人員及物品出入管理住戶憑IC卡感應(yīng)刷卡開門進(jìn)入。對(duì)來訪人員可用可視對(duì)講與待訪住戶聯(lián)絡(luò)，得到住戶確認(rèn)同意后，方可進(jìn)入。對(duì)不肯合作強(qiáng)行闖入的人員，通過對(duì)講機(jī)報(bào)告班長(zhǎng)或巡樓保安，協(xié)助處置;對(duì)現(xiàn)場(chǎng)處置情況做簡(jiǎn)要記錄。盡可能判別及阻止尾隨人員進(jìn)入小區(qū)。對(duì)進(jìn)入小區(qū)的施工服務(wù)人員進(jìn)行臨時(shí)出入證辦理、核對(duì)進(jìn)入或市政單位憑工牌卡核對(duì)登記進(jìn)入。搬出大件物品（400mm400mm以上或需兩人以上才能搬動(dòng)的物品或需要借助

54、車輛搬運(yùn)的物品），憑放行條放行。批量物品進(jìn)入小區(qū)，查看是否夾帶有陽光海岸管理公約所禁止入內(nèi)的物品，對(duì)允許進(jìn)入的物品給予放行。對(duì)嚴(yán)格禁止入內(nèi)的物品（譬如有毒、量大的易燃、易爆等物品等）拒絕進(jìn)入,必要時(shí)報(bào)警。公共安全應(yīng)急服務(wù)二十四小時(shí)緊急救助協(xié)助服務(wù)：設(shè)有24小時(shí)人工接聽直線電話，派員處理如室內(nèi)停電故障、上水管道（管件）破裂、下水嚴(yán)重堵塞處理，協(xié)助派員提供下述相應(yīng)緊急協(xié)助服務(wù)。配備緊急救助工具、物品：保安監(jiān)控中心配備電筒、人字梯、電梯開門專用鑰匙、擔(dān)架、絕緣棒、高空緩降器、輪椅、止血繃帶等應(yīng)急物品。消防緊急協(xié)助服務(wù)：義務(wù)消防隊(duì)第一時(shí)間到火警現(xiàn)場(chǎng)處理報(bào)警、初期滅火、人員疏散等各項(xiàng)緊救援協(xié)助措施。停水

55、應(yīng)急處理服務(wù)獲知的市政停水情況時(shí)，事前在相關(guān)樓宇張貼停水通知。故障停水情況，接報(bào)后10分鐘內(nèi)到位處理。情況嚴(yán)重時(shí)，及時(shí)告知住戶。停電應(yīng)急處理服務(wù)備用發(fā)電機(jī)在5分鐘內(nèi)發(fā)電，提供電梯、消防、供水等一類用電設(shè)備電力獲知的市政停電情況，事前在相關(guān)樓宇張貼停電通知。因設(shè)備維修保養(yǎng)需要停電，事前在相關(guān)樓宇張貼停電通知。故障停電情況，接報(bào)后10分鐘內(nèi)到位處理。故障停電情況，接報(bào)3分鐘內(nèi)檢查電梯是否困人。如有困人，安撫被困乘客，并實(shí)施緊急救援服務(wù)。急癥病人協(xié)助處理服務(wù)發(fā)現(xiàn)（或接報(bào)）有急癥病人后，就近保安員迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助，同時(shí)撥打“120”求援。對(duì)心血管、高血壓、心臟病等急癥病人，在醫(yī)務(wù)人員達(dá)到前，協(xié)助尋找病

56、人身邊的急救藥品，查看說明，協(xié)助病人服用，嚴(yán)禁隨便移動(dòng)病人。維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序，協(xié)助醫(yī)務(wù)人員進(jìn)行搶救。 電梯困人應(yīng)急處理服務(wù)：監(jiān)控中心接到電梯困人報(bào)警信號(hào)（電梯警鈴、求救電話）后，在3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)施解救。爆管（水浸）事故應(yīng)急處理服務(wù)：當(dāng)發(fā)現(xiàn)（或接報(bào)）爆管（水浸）信息，在10分鐘內(nèi)派員到現(xiàn)場(chǎng)處理。雷暴（洪水）應(yīng)急處理服務(wù)收到信息公告住戶知曉，離家前關(guān)閉好窗戶。備好防洪沙包及隔水布，防止水浸地庫(kù)。煤氣泄露的應(yīng)急處理服務(wù)當(dāng)嗅到（或接報(bào)）煤氣管網(wǎng)有煤氣泄漏時(shí)，就近保安員立即封隔現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)報(bào)煤氣公司緊急處理。當(dāng)嗅到（或接報(bào)）公寓單元內(nèi)有煤氣泄漏時(shí)，立即聯(lián)系住戶或居委（片警），采取措施進(jìn)入戶內(nèi)，關(guān)閉煤氣總

57、閥，打開門窗。然后迅速出戶門看守，待煤氣公司處理。出現(xiàn)觸電事故的應(yīng)急處理服務(wù)：發(fā)現(xiàn)（或接報(bào)）有人觸電時(shí)，切斷電源，實(shí)施緊急救援措施，并撥打“120”求援。醉酒及精神病人鬧事的應(yīng)急服務(wù)：發(fā)現(xiàn)（或接報(bào)）有醉酒者及精神病人鬧事的信息后，保安員在5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，隔離、勸阻他人接近，并視情況報(bào)110處理。治安事件緊急救援協(xié)助服務(wù)搶劫（盜竊）事件遇到（或接報(bào)）搶劫（盜竊）報(bào)警，在盡力確保護(hù)業(yè)主（戶）及自身安全的前提下設(shè)法制止犯罪并將犯罪嫌疑人扭送公安機(jī)關(guān)處理；現(xiàn)場(chǎng)有傷員時(shí)要及時(shí)送傷員到醫(yī)院救治或撥打“120”求救。保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，如實(shí)的向公安機(jī)關(guān)反映情況，積極配合、協(xié)助公安機(jī)關(guān)破案。斗毆事件發(fā)現(xiàn)（或接報(bào)）物業(yè)

58、內(nèi)有業(yè)主（戶）之間或業(yè)主（戶）與他人爭(zhēng)吵、斗毆情況時(shí)，盡可能制止、阻隔雙方肢體接觸，然后以中立態(tài)度了解情況，可協(xié)助報(bào)警處理。現(xiàn)場(chǎng)有傷員時(shí)要立即送醫(yī)院救治或撥打“120”求援。三、消防安全管理義務(wù)消防組織建設(shè)建立24小時(shí)在崗的緊急救助的義務(wù)消防隊(duì)。落實(shí)消防安全責(zé)任人，簽訂消防安全責(zé)任書。落實(shí)消防安全巡視、檢查制度，經(jīng)常性的進(jìn)行巡視、檢查、監(jiān)督管理。消防輔助設(shè)施及器材設(shè)置管理處對(duì)公共區(qū)域的消防輔助器材合理配置、統(tǒng)一管理。滅火器電梯機(jī)房、高低壓電房、水泵房、空調(diào)機(jī)房配備滅火器；小高層每個(gè)大堂配備2瓶4公斤裝的滅火器。高層每個(gè)大堂配4瓶4公斤裝的滅火器；物業(yè)管理處配6瓶4公斤滅火器；監(jiān)控中心配8瓶2公

59、斤裝滅火器；維修班配2瓶4公斤裝滅火器；期停車場(chǎng)配4公斤裝滅火器適量，停車場(chǎng)另配4瓶30公斤手推車式干粉滅火器。消防服（含頭盔、靴子）配置不少于4套消防服。消防自救呼吸面具在主要通道口處配置自救呼吸面具。在義務(wù)消防隊(duì)人員的崗位旁配置防毒面具。消防斧高層樓棟及監(jiān)控中心各配置一把消防斧。高空緩降器配置高空緩降器2套。應(yīng)急照明燈（手提式）消防監(jiān)控中心配置兩盞。公眾消防宣傳消防宣傳教育制訂公眾消防安全制度，開展消防安全宣傳教育。在物業(yè)區(qū)域設(shè)置消防宣傳專欄，通過海報(bào)、音像資料、多媒體演示、模擬災(zāi)害處置及火場(chǎng)逃生自救演練等多種形式，宣傳消防法規(guī)、普及消防安全知識(shí)，包括配合政府相關(guān)部門組織的消防展板、參觀培

60、訓(xùn)講座等宣傳活動(dòng)。消防演習(xí)每年舉行一次有住戶參加的綜合性消防演習(xí)。消防安全內(nèi)部管理消防設(shè)施、器材檢查建立消防安全三級(jí)檢查制度，每季度對(duì)消防栓、滅火器進(jìn)行一次全面檢查，并對(duì)其有效性（完好）進(jìn)行標(biāo)示封貼。內(nèi)部消防演練制定消防應(yīng)急措施，建立消防報(bào)警、疏散搶救、安全警戒等各項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案，每月組織義務(wù)消防隊(duì)進(jìn)行一次專項(xiàng)消防訓(xùn)練。室內(nèi)裝修消防管理編制室內(nèi)裝修管理規(guī)定，與住戶簽訂室內(nèi)裝修管理服務(wù)協(xié)議，并向施工單位進(jìn)行消防安全交底，明確雙方對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的消防安全責(zé)任。檢查、督促施工單位履行相應(yīng)責(zé)任，按照規(guī)定采取必要的安全防護(hù)和消防預(yù)防措施。督促施工單位清理好現(xiàn)場(chǎng)、使用合格的臨時(shí)施工用電線路和照明裝置、配備合格、足