1、精選文檔淺談盈虧均衡和敏感性剖析房地產開發因為開發周期長、投入資本量大、產品固定等特色，因此開發風險高，在外國被以為是最具風險的行業之一。豐厚的開發利潤與公司損失、破產在房地產行業中并存，這就要求房地產開發公司擅長捕獲房地產市場的變化趨向，運用科學的定性和定量剖析方法，掌握其風險和不確立要素的變化規律，以降低風險程序，提升房地產開發決議的科學性。所謂不確立性剖析，就是剖析可能的不確立要素對經濟評論指標的影響，從而推測項目可能擔當的風險，進一步確認投資項目在財務、經濟上的靠譜性。項目經濟評論中的不確立性剖析包含盈虧均衡剖析、敏感性剖析和概率剖析。此中盈虧均衡剖析和敏感性剖析關于房地產營銷策劃人員

2、尤其重要。1、盈虧均衡剖析盈虧均衡剖析又稱為保本剖析或損益臨界剖析，是經過項目盈虧均衡點（BEP）來剖析項目成本與利潤的均衡關系的一種方法，主要用來觀察項目適應市場變化的能力以及觀察項目的抗風險能力。在對房地產開發經營項目進行經濟效益評論過程中，我們不難發現其商品房面積、成本、利潤三者之間存在這樣一個關系，即：銷售利潤=產品銷售收入-總投資額-稅金產品銷售收入=銷售面積單位建筑面積價錢總投資額=改動成本+固定成本由上述關系式可知，銷售收入和總投資額都能夠是銷售面積的函數。當它們呈線性函數關系時，則以為它們之間的盈虧均衡屬線性盈虧均衡關系，反之，為非線性盈虧均衡關系。線性盈虧均衡關系是我們應當掌

3、握的。圖中橫坐標表示開發的建筑面積，縱坐標表示銷售收入和總投資額，銷售收入和成本的兩條直線交于BEP點，表示當開發的建筑面積達到必定數目時候，銷售收入和成真相等，利潤為零，交點BEP稱為盈虧均衡點或保本點。BEP點將銷售收入和成本的兩條直線所夾的范圍分為盈與虧兩個區。如開發的建筑面積大于此點，則開發項目能贏利，反之，則開發項目就損失。所以，盈虧均衡點越低，開發項目盈余的時機就越大，損失的風險就越小，盈虧均衡點表達了開發項目最小的開發建筑面積。2、敏感性剖析.精選文檔敏感性剖析是經過剖析、展望投資項目主要要素發生變化時對經濟指標的影響，從中找出敏感性要素，并確立其影響程度的一種不確立性剖析方法。

4、敏感性剖析的目的是在充分認識和掌握項目風險要素及風險程度的狀況下，觀察投資項目抗風險的能力。敏感性剖析還能夠挑選出若干最為敏感的要素，有益于對這些最敏感要素集中力量研究，要點檢查和采集資料，盡量減少要素的不確立性，從而減少方案的風險。房地產項目敏感性剖析及計算過程比較復雜，一般來說是依據以下步驟進行的：（1）選擇經濟評論指標在對項目進行剖析計算過程中，第一要選擇最能反應項目經濟效益的指標做分析、計算對象。依據房地產投資項目的特色及國家建委的相關規定和要求，經過選擇凈現值、內部利潤率、投資回收期等經濟評論指標作為敏感性剖析計算的對象。（2）選擇需要剖析的不確立性要素在敏感性剖析、計算時，選擇哪些

5、不確立性要素作為剖析和計算的變量呢？一般能夠選擇銷售面積、房地產銷售單價、成本等常有的要素。（3）確立變量的變化范圍并計算其改動幅度在房地產開發經營過程中，開發成本可能上升5%或許降落5%，銷售價錢可能下降10%或許上升10%。（4）確立項目對風險要素的敏感程度因為各變量在其變化范圍內的變化引起社會評論指標的改動幅度，而給房地產開發帶來了投資風險，找出對投資效益影響顯然的風險要素以及確立項目對風險要素的敏感程度，以便在此后的開發經營中加以控制。詳細方法是，將反應諸多條件變化后的項目盈余能力計算結果與原來計算出的結果進行比較，就能確立項目對各風險要素的敏感程度了，從而也可確立項目所能承受的市場抗

6、風險能力。操作指南：盈虧均衡與敏感性剖析的計算方式下邊，筆者列出營銷策劃人員應當掌握的兩個方面的計算方式：1、盈虧均衡點的計算方式在這里，向各位營銷同行介紹三個方面的盈虧均衡計算方式：（1）銷售均價均衡點：總銷售金額項目建設安裝費1000（單位：元/平方米）.精選文檔2）銷售面積均衡點：總投資額銷售均價均衡點（單位：平方米）3）盈虧均衡點：銷售面積均衡點總建筑面積100%（單位：%）2、敏感性剖析的計算方式（1）投資成本固準時投資凈利潤率與銷售價錢之間的關系，請見表3。初始價錢用A表示（單位：元/平方米）初始價錢（元/）A調整后價錢投資凈利潤率20%A（1+20%）15%A（1+15%）10%A（1+10%）5%A（1+5%）0A-5%A（1-5%）-10%A（1-10%）-15%A（1-15%）-20%A（1-20%）表32）銷售收入固準時投資凈利潤率與開發成本之間的關系請見表4，初始價錢用B表示（單位：元）初始成本B調整后成本投資凈利潤率20%B（1+20%）15%B（1+15%）10%B（1+10%）5%B（1+5%）0B-5%B（1-5%）-10%B（1-10%）-15%B（1-15%）-20