1、 2008年中海地產工程管理工作研討會資料匯編 PAGE 105 房地產開開發項目目工程管管理流程程指引對于普通通的房地地產開發發項目而而言，工工程管理理流程一一般如下下：項目部組組建公司取得得用地許許可后，應盡早早確定項項目經理理人選，盡快明明確項目目前期人人員組成成，以便便有專門門部門及及人員開開展及推推動項目目前期工工作。【完成時時間】 取得用用地許可可證后【落實部部門】 公司項目部成成立后，應著手手研究各各階段項項目部各各方面人人員需求求計劃及及到位計計劃，并并通過公公司人力力資源部部門隨著著項目進進展將人人員逐步步配備到到位。目前，我我司深圳圳地區開開發的項項目一般般由中海海監理負負

2、責監理理，工程程管理一一般實行行項目部部與監理理部一體體化運作作，即地地產與監監理組成成統一的的項目部部，地產產統籌管管理，項項目部內內部統一一分工，其中地地產方面面側重整整個項目目的推進進及運作作，監理理方面側側重現場場的質量量管理。項目部部地產方方面崗位位設置情情況為：項目經經理、項項目副經經理、計計劃工程程師、技技術負責責人、安安裝工程程師、QQS、材材料工程程師，監監理方面面崗位設設置情況況為：總總監、土土建工程程師（若若干）、給排水水工程師師、電氣氣工程師師、測量量工程師師、文員員。具體體組織架架構如下下：項目初期期：項目目成立至至主體開開工期間間配備5人人：項目目經理 1名 技技術

3、負責責人 1名 水水電工程程師 1名 測測量工程程師 1名(兼土建建工程師師) 后后勤人員員 1名名項目建設設期：主主體開工工至項目目入伙期期間項目經理理：1名名項目生產產經理：1名，由副經經理或項項目總監監擔任現場管理理人員分分成若干干小組：土建組組（若干干，視項項目規模模而定）、安裝裝組、室室外組、內業組組、后勤勤組土建組33人：組組長1名名、土建建工程師師1名、土建管管工1名名；安裝組224人人：具體體人數視視項目規規模而定定，建面面10萬萬m2以以下2人人，100200萬3人人，200400萬4人人；室外組33人：土土建工程程師（兼兼測量）1名、安裝工工程師11名、景景觀工程程師1名名

4、；內業組44人：技技術負責責人1名名、項目目QS 1名、預算工工程師11名、文文員1名名；后勤組33人：司司機1名名、廚師師1名、幫廚（兼清潔潔保安）1名。說明：土建組的的設置：a) 以Toownhhousse住宅宅為主，則每223萬萬m2劃劃分1個個土建小小組；b) 以多層層或中高高層住宅宅為主，則每55萬m22劃分11個土建建小組； c) 如果全全部為高高層，則則每67萬mm2劃分分1個土土建小組組。匯總上述述各組人人員，若若土建組組按2個個來計算算，整個個項目人人員編制制為200222人，其其中地產產編制66人，監監理編制制1416人人。項目后期期：項目目入伙后后至結算算/維修修工作完完

5、成期間間剩余維修修和結算算工作：土建工程程師2名名、水電電工程師師2名、室外工工程師11名、地地盤QSS 1名名、預算算工程師師1名、司機11名、廚廚師1名名；合計計9人。僅剩結算算工作后后：地盤QSS 1名名、預算算工程師師1名、司機11名、廚廚師1名名；合計計4人。其中地產產方面人人員崗位位主要職職責如下下：項目經理理：全面面主持項項目部日日常工作作，包括括對監理理部的領領導及考考核。項目副經經理：主主管計劃劃、技術術、甲供供材管理理及與公公司各部部門銜接接，也有有部分項項目由項項目副經經理充當當生產經經理角色色，負責責現場施施工單位位的管理理及施工工進度、質量、成本、安全的的控制。計劃工

6、程程師：一一般由項項目副經經理兼任任。負責責總工期期的控制制，組織織公司相相關部門門研究確確定項目目發展計計劃并動動態調整整，負責責編制設設計出圖圖計劃、樣板確確認計劃劃、合約約分判計計劃、材材料供應應計劃以以及對施施工單位位施工總總進度計計劃、階階段施工工計劃的的審核等等。技術負責責人：負負責項目目技術管管理及實實施工作作，負責責設計及及變更出出圖、樣樣板確認認的銜接接及管理理工作，負責各各項招標標技術要要求編制制及技術術標評審審等。安裝工程程師：負負責安裝裝專業技技術管理理及實施施工作，負責安安裝專業業設計及及變更出出圖、樣樣板確認認的銜接接及管理理工作，負責安安裝專業業各項招招標技術術要

7、求編編制及技技術標評評審等。甲供材工工程師：負責甲甲供材計計劃的落落實、跟跟進、核核收及進進度款審審核。項目QSS：負責責項目部部糧單審審核、補補充預算算審核、零星項項目分判判及結算算初審。項目前期期階段2.1 地塊圍圍墻封閉閉【完成時時間】 取得用用地許可可證后【落實部部門】 項目部部負責責招標前前提供圍圍墻封閉閉方案及及定標后后圍墻封封閉施工工管理【配合部部門】 合約部部負責責圍墻施施工合約約分判 營銷部部負責責在招標標前提供供圍墻廣廣告要求求【注意事事項】圍墻形式式應滿足足我司CCI標準準。圍墻施工工應結合合工程及及營銷等等多種因因素考慮慮以避免免后期施施工中返返工，這這些因素素主要有有

8、：a）圍墻形形式及高高度應根根據營銷銷廣告要要求選取取；b）圍墻附附近今后后短期內內是否存存在地基基處理、挖土施施工等影影響圍墻墻穩定性性的情況況，圍墻墻基礎埋埋深是否否低于臨臨時道路路基層挖挖土面標標高，如如存在以以上情況況，應采采取臨時時圍護或或改變圍圍墻形式式等措施施。對于工地地范圍以以內圍墻墻使用時時間較短短（使用用時間6個月月）后需需拆除的的臨時圍圍墻，如如售樓區區與施工工區、分分期之間間臨時圍圍墻可采采用活動動圍板的的分隔形形式。對對于大盤盤分期開開發且圍圍板工程程量較大大、拆除除后重新新搭設等等周轉次次數較多多或圍板板搭設時時間在主主包單位位進場前前的情況況，可由由我司事事先單獨

9、獨分判一一家圍板板單位施施工以節節約成本本；對于于圍板工工程量小小、拆除除后重新新搭設等等周轉次次數不多多且圍板板搭設時時間在主主包單位位進場后后的情況況，可委委托由主主包單位位搭設。2.2 項目部部辦公室室選址、租用或或搭設【完成時時間】 前期工工程開始始前【落實部部門】 項目部部負責責項目部部辦公室室選址、租用或或搭設及及辦公設設備計劃劃的擬訂訂【配合部部門】 合約部部負責責項目部部辦公室室搭設及及裝修分分判綜合部負責責項目部部辦公室室設備調調撥及購購置【注意事事項】項目部辦辦公室選選址一般般宜選在在項目地地塊附近近的位置置，且應應相對固固定，項項目開發發周期內內不宜反反復搬遷遷。辦公室是

10、是租用現現場辦公公場所還還是搭設設臨時建建筑需根根據項目目及周邊邊情況綜綜合研究究確定。如項目目周邊有有現成建建筑物適適合作項項目辦公公之用，且租金金及可提提供的租租期合適適，可選選擇租用用辦公室室。如項項目周邊邊附近無無適合項項目辦公公的建筑筑物，或或無法租租到合適適的辦公公場所，則考慮慮搭設。項目部辦辦公場所所如選擇擇搭設臨臨時建筑筑物方式式，可能能還需根根據當地地政府要要求報批批及消防防報建。辦公室租租用或搭搭設需考考慮各階階段人員員總體數數量情況況，應結結合開發發周期長長短、當當前及高高峰期人人員總體體數量多多少、當當前時期期距高峰峰期時間間長短等等因素綜綜合確定定辦公場場所規模模大小

11、、是一次次完成到到位還是是逐步擴擴租或擴擴建。項目辦公公場所包包括辦公公室、會會議室、食堂及及清潔、廚師等等后勤人人員宿舍舍、廁所所等，項項目所處處位置如如較偏遠遠時還應應考慮工工程師值值班宿舍舍或駐現現場管理理人員宿宿舍。辦辦公場所所規劃應應分區明明確，包包括經理理、副經經理、總總監辦公公室，內內業辦公公區，QQS辦公公區，現現場工程程師辦公公區，會會議室，食堂，工程師師值班宿宿舍，保保安宿舍舍，廁所所等。偏偏遠地區區可能還還應考慮慮養狗等等輔助保保安措施施。常用辦公公設備有有辦公桌桌、辦公公椅、電電腦、電電話、傳傳真機、打印機機、空調調、文具具柜、會會議桌、會議室室桌椅、食堂家家具、沙沙發

12、、電電視。另另外還應應申請辦辦公電話話號碼、網絡等等，電話話號碼數數量根據據管理人人員數量量并結合合辦公場場所分區區情況確確定。2.3 原始地地貌測繪繪【完成時時間】 方案設設計開始始前【落實部部門】 發管部部或項目目部委托測測繪單位位對項目目地塊原原始地貌貌進行測測繪【配合部部門】 項目部部現場場配合，如：清清除雜草草等【注意事事項】方案設計計開始前前，公司司有關部部門應委委托測繪繪單位進進行原始始地貌測測繪，為為項目施施工總平平面規劃劃設計提提供依據據，也為為今后土土方分判判、施工工及結算算提供依依據。2.4 地質勘勘察【完成時時間】 初步勘勘察在方方案設計計前詳細勘察察在擴初初設計前前【

13、落實部部門】 發管部部或項目目部委托勘勘察單位位對項目目地塊地地質情況況進行勘勘察【配合部部門】 項目部部現場場配合，如：提提供臨水水、臨電電接駁等等【注意事事項】項目塊獲獲取后，就可以以進行項項目地質質情況初初步勘察察，初步步勘察最最晚必須須在項目目規劃設設計方案案階段完完成。通通過初步步勘察，可大致致了解本本項目地地塊的基基本地質質情況及及復雜性性。規劃劃設計方方案確定定后，應應立即根根據規劃劃設計方方案對本本項目地地塊地質質情況進進一步進進行詳細細勘察。一般來說說，工程程勘察費費占項目目開發總總成本的的比例很很小，而而地質情情況勘察察的準確確性相當當重要，對確定定基礎選選型及基基坑支護護

14、方案影影響極大大，應嚴嚴格按照照規范勘勘察密度度及勘探探深度進進行勘察察，不宜宜為省勘勘察費而而隨意減減少勘探探點及勘勘探深度度。對于地形形高低起起伏大、地質情情況變化化大、地地質情況況復雜的的項目，如初步步勘察中中反映出出地質情情況變化化大或地地質情況況復雜的的項目，在詳細細勘察時時應適當當加密勘勘探點或或加深勘勘探深度度。這種種情況下下地質勘勘察結果果的全面面性及準準確性對對準確選選取基礎礎形式及及基坑支支護方案案尤其重重要，在在項目地地質勘察察階段對對此如不不高度重重視，今今后在施施工中才才發現地地質勘察察結果全全面或不不準確將將可能引引起不得得不改變變基礎形形式、改改變基坑坑支護形形式

15、等重重大變更更，有些些甚至已已為時已已晚而無無法采取取彌補措措施，現現場相當當被動，對項目目的影響響將不可可估量。2.5 周邊市市政配套套調查及及方案優優化【完成時時間】 方案設設計前【落實部部門】 發管部部/項目目部周邊市市政配套套調查設計部周邊邊市政配配套與項項目接駁駁方案優優化【配合部部門】 項目部部現場場配合，如：現現場實地地踏勘、測量等等【注意事事項】發管部及及項目部部應在項項目前期期方案設設計前對對項目周周邊市政政配套情情況進行行實地踏踏勘及向向有關市市政部門門收集相相關資料料的方式式進行調調查，并并將調查查情況提提供給設設計部、發管部部及設計計院，供供方案設設計及方方案優化化時參

16、考考。供水：重重點調查查項目所所在片區區的供水水現狀是是供水充充裕還是是供水緊緊張，調調查供水水水廠及及管道網網絡的建建設現狀狀及近、遠景規規劃，調調查水壓壓、水量量數據及及周邊樓樓盤供水水解決辦辦法。通通過上述述情況的的調查分分析，制制定本項項目臨時時施工用用水和正正式供水水的解決決方案，為小區區環路管管道敷設設方式、小區要要否二次次加壓及及地下水水池容量量、主體體建筑各各樓層是是利用市市政壓力力直接供供水還是是變頻供供水等解解決方案案提供依依據。供電：通通過對項項目所在在片區變變電站及及供電線線路現狀狀及近、遠景供供電建設設規劃的的了解，調查分分析周邊邊可靠的的臨電電電源接駁駁點，調調查分

17、析析小區正正式供電電各種可可能的外外線解決決方案，以最終終找出最最經濟、可靠的的供電方方案。電訊：電電訊工程程包括有有線電視視、固定定電話、移動通通訊、寬寬帶網絡絡等市政政配套工工程。通通過前期期的市場場調查和和經濟分分析，需需要確定定由市有有線電視視臺還是是由當地地鎮辦電電視臺的的接入有有線電視視信號、小區固固話是采采取電信信還是網網通的運運營方案案、小區區網絡是是采取AADSLL上網還還是LAAN寬帶帶上網等等電訊解解決方案案。燃氣：由由于燃氣氣管道建建設進度度往往跟跟不上項項目所在在片區的的城市建建設進度度，故項項目開發發前期往往往面臨臨著是依依賴市政政燃氣管管道供氣氣還是小小區自建建瓶

18、組站站供氣的的方案選選擇。燃燃氣工程程方案的的確定需需要綜合合權衡項項目所在在片區燃燃氣配套套建設的的總體規規劃、本本項目規規劃方案案設計（如小區區自建瓶瓶組站，則燃氣氣瓶組站站30MM范圍內內都不得得有建筑筑物）、小區竣竣工入伙伙時間等等方方面面面情況況來進行行決策。排污：隨隨著社會會對節能能環保政政策的日日益重視視，政府府對小區區污水排排放的審審查也日日趨嚴格格。小區區污水經經過化糞糞池處理理后能否否直接排排入市政政污水管管道不但但決定于于周邊污污水處理理廠的投投運進度度，而且且還決定定于小區區于污水水處理廠廠之間污污水市政政管道的的建設情情況。如如小區污污水不能能在入伙伙時直接接排入市市

19、政污水水管道，則在項項目開發發前期考考慮建設設小區污污水處理理生化池池，并需需相應考考慮生化化池的建建設用地地、建設設成本、運行維維護費用用等等問問題。2.6 設備選選型定位位【完成時時間】 方案設設計階段段【落實部部門】 發管部部/設計計部設備選選型定位位【注意事事項】做好設備備材料的的選型定定位工作作：當前前建筑市市場中材材料品牌牌眾多，產品規規格、檔檔次不一一，產品品質量也也良莠不不齊。同同時，施施工圖紙紙中一般般不給定定材料品品牌，有有的連材材質也不不給定，需要根根據樓盤盤的定位位和設備備參數來來選用合合適的材材料產品品。因此此，做好好設備材材料的前前期選型型定位工工作就尤尤為重要要。

20、在進進行材料料選型定定位時，首先要要對本項項目所需需采用的的水、電電、氣、空調等等各設備備材料及及常見品品牌進行行列舉（盡量不不要漏項項），然然后通過過調查問問卷、廠廠家考察察、樓盤盤調研等等方式對對各種類類的產品品品牌進進行調查查研究，并按照照各品牌牌的市場場占有率率、生產產供貨能能力、性性價比等等參數進進行檔次次劃分，最后根根據本項項目樓盤盤檔次定定位來在在同一檔檔次的設設備材料料品牌中中進行選選擇。新材料、新技術術、新工工藝的運運用：相相對土建建專業的的產品材材料相對對穩定而而言，設設備專業業的新材材料、新新技術、新工藝藝變化較較快、發發展迅速速。例如如：23年前前還在大大量使用用的鑄鐵

21、鐵排水管管現已基基本被UUPVCC管普遍遍替代；在短短短兩、三三年間，小區對對講已經經歷了普普通壁掛掛式或嵌嵌入式對對講、黑黑白及彩彩色可視視對講、住宅智智能化集集成終端端等幾代代產品的的更替。因此，在項目目開發前前期的設設備材料料選型定定位工作作中，要要加強對對各種新新材料、新技術術、新工工藝的考考察研究究，按照照施工樣樣板、小小規模試試用、大大規模使使用的步步驟來謹謹慎、持持續地推推進“三新”設備材材料的運運用。前期工程程階段3.1 施工路路口開設設【完成時時間】 前期工工程開始始前完成成，并盡盡可能在在圍墻施施工時與與圍墻一一并考慮慮。【落實部部門】 發管部部負責責向城市市管理部部門報建

22、建 項目部部負責責施工路路口位置置選定及及路口開開設施工工管理【配合部部門】 合約部部負責責委托施施工單位位施工【注意事事項】施工路口口位置宜宜結合小小區總平平面設計計正式路路口位置置設置。盡量結合合主包單單位標段段劃分考考慮每個個主包單單位都有有獨立的的出入口口，施工路口口的數量量應以滿滿足及方方便現場場施工管管理需要要為原則則，不宜宜太多，也不宜宜太少；同時也也應兼顧顧不同施施工階段段或現場場流水施施工的需需要。施工路口口應按城城管文明明施工需需要設置置洗車臺臺及沉砂砂池等，并應滿滿足我司司CI要要求。3.2 地基處處理【完成時時間】 基礎施施工前【落實部部門】 發管部部組織織在招標標前巖

23、土土設計單單位確定定地基處處理方案案項目部負責責定標后后地基處處理的現現場施工工管理【配合部部門】 合約部部負責責在要求求的時間間節點前前完成地地基處理理工程招招標【注意事事項】對于場地地為填海海區工程程，為保保證今后后小區建建成后室室外沉降降值在規規范允許許范圍內內，應在在項目前前期進行行地基處處理工程程。地基基處理方方案有堆堆載預壓壓、動力力排水固固結、水水泥攪拌拌樁等多多種形式式，各種種處理方方案的成成本、工工期各異異，且受受季節、天氣影影響不一一樣，需需根據項項目實際際情況對對比后選選取。對于場地地表層為為回填土土的項目目，在前前期工程程場地平平整后應應采取強強夯等措措施進行行地基處處

24、理。軟弱地基基處理的的范圍應應經充分分論證后后確定，除采用用天然地地基形式式的建筑筑物范圍圍外，消消防道路路、游泳泳池等對對地基承承載力要要求較高高的部位位也應進進行地基基處理。對于場地地原始地地形高差差較大的的山地建建筑項目目，應提提前考慮慮室外擋擋土墻設設計、室室外管線線設計等等，并考考慮各部部位擋土土墻、管管線、主主體建筑筑之間的的平面及及標高關關系，必必要時還還需優化化設計，從而確確定各部部位室外外結構、管線、主體建建筑的先先后施工工順序，并將需需提前施施工的室室外大型型結構、主要管管線在前前期工程程階段施施工完成成。3.3 土方工工程【完成時時間】 根據項項目具體體情況確確定。對對于

25、地塊塊場地原原始地貌貌高差較較大影響響現場施施工的土土方要在在場地平平整前完完成；對對于地下下室基坑坑土方一一般在基基礎施工工前完成成；對于于室外園園建土方方一般在在室外管管線施工工前完成成【落實部部門】 項目部部負責責招標前前現場施施工要求求明確及及定標后后土方工工程現場場施工管管理【配合部部門】 設計部部負責責在土方方工程施施工招標標前提供供室外總總平面設設計圖合約部負責責在要求求的時間間節點前前土方工工程招標標【注意事事項】項目部應應協調設設計部門門在方案案階段要要先要進進行土方方平衡測測算，優優化方案案，尤其其對于山山地建筑筑。對于場地地內原始始地形局局部高差差較大的的土丘或或溝壑，且

26、在室室外場地地標高設設計中無無需保留留的，應應在前期期工程場場地平整整前提前前施工這這部分土土方工程程；場地內設設置合理理的土方方臨時堆堆土點。分期開開發或占占地面積積大的項項目，土土方臨時時堆土點點可設置置在相鄰鄰、較晚晚開放的的范圍內內；一次次性開發發同時占占地面積積小的項項目，土土方的臨臨時堆放放點可設設置在工工期短，晚開工工的棟號號。充分考慮慮雨季對對臨時堆堆土的影影響，地地勢較高高的堆土土點或堆堆土較高高的部分分，經歷歷雨季前前要做好好臨時支支護，以以保證安安全及避避免水土土流失影影響地勢勢較低部部位的結結構施工工。前期工程程策劃中中應結合合土方平平衡一并并考慮，應認真真比較施施工現

27、場場各種不不同的土土方調配配方案對對項目的的成本、進度所所產生的的影響，從中選選取更合合理的方方案。通過勘察察報告了了解土質質情況，提前規規劃土質質較差的的部分要要進行外外運，實實際操作作中應做做好實測測工作。3.4 場地平平整【完成時時間】 管樁施施工單位位或主包包單位進進場前【落實部部門】 項目部部負責責招標前前現場施施工要求求明確及及定標后后場地平平整工程程現場施施工管理理【配合部部門】 設計部部負責責在土方方工程施施工招標標前提供供室外總總平面設設計圖合約部負責責在要求求的時間間節點前前完成場場地平整整工程招招標3.5 場內臨臨時施工工道路及及排水組組織【完成時時間】 主包單單位進場場

28、前【落實部部門】 項目部部負責責招標前前提供相相應設計計及現場場施工要要求明確確、定標標后臨時時施工道道路及排排水組織織現場施施工管理理【配合部部門】 設計部部負責責在土方方工程施施工招標標前提供供室外總總平面設設計圖合約部負責責在要求求的時間間節點前前完成場場臨時施施工道路路及排水水組織施施工招標標【注意事事項】應利用項項目前期期施工圖圖設計及及主包分分判這段段時間，利用已已有設計計信息，委托或或分判相相應施工工單位，在主包包單位定定標及進進場前完完成場內內臨時施施工道路路及排水水組織施施工，為為主包單單位進場場施工創創造有利利條件，同時對對縮短項項目發展展總工期期大為有有利。盡量在各各主包

29、單單位標段段內形成成環路以以便各主主包單位位現場交交通組織織。盡量結合合正式小小區道路路，將臨臨時路與與永久路路相結合合以節約約成本。如小區區總圖出出圖進度度能夠保保證，則則正式道道路路基基及管線線可先施施工，作作為臨時時施工道道路使用用，標高高按正式式道路最最終完成成面標高高預留2200進進行控制制（預留留高度待待入伙前前再施工工）；如如小區總總圖出圖圖進度不不能夠保保證，臨臨時施工工道路規規劃時，也應盡盡量和方方案圖中中的小區區道路定定位一致致。臨時施工工道路建建議盡量量形成砼砼面層，以便于于雨季施施工及平平時路面面維護，保證安安全文明明施工形形象。應重點考考慮項目目售樓區區域開放放或分期

30、期開發的的項目前前期入伙伙后，進進行封閉閉管理時時，后續續施工區區域的道道路交通通組織形形式，保保證道路路通暢。臨時變壓壓器的安安裝容量量盡量遵遵循“小容量量、多臺臺數、分分批投入入”的原則則，變壓壓器一般般采用3315KKVA的的臺架變變壓器，報裝程程序簡單單且啟、停方便便。臨時時變壓器器安裝時時，需要要安裝配配套容量量的電容容器來進進行功率率因數補補償，不不但提高高變壓器器負載能能力，而而且能降降低電度度單價。臨時變壓壓器的安安裝位置置要能盡盡量覆蓋蓋整個施施工區域域，一般般供電線線路超過過2000米就將將產生較較大線路路電壓降降而不利利于機械械設備的的經濟運運行。同同時，臨臨時變壓壓器的

31、安安裝位置置需要兼兼顧各分分期分區區建設，盡量不不要產生生“二次遷遷移”。施工用電電線路盡盡量采用用電纜穿穿套管埋埋地敷設設的方式式，穿越越主要交交通干道道時還需需預埋鋼鋼套管以以保護電電纜免遭遭破壞；如供電電線路采采用架空空附設方方式，要要注意供供電桿線線不能影影響現場場施工且且要便于于安全文文明施工工的管理理。因有些偏偏遠地區區的施工工用電經經常會發發生停電電、短路路跳閘等等故障，故在售售樓期間間可采用用專用回回路供電電、施工工單位發發電機供供電、小小區正式式發電機機提前進進場并臨臨時安裝裝供電等等措施，以保障障售樓處處、樣板板房等處處的電力力供應。施工期間間的臨時時供水需需要綜合合考慮施

32、施工用水水和生活活用水的的用水容容量，如如水壓過過低可采采用儲水水池或管管道加壓壓泵加壓壓；供水水管道和和水表安安裝盡量量按照各各主包單單位能單單獨供水水計量的的原則來來布置。雨水溝渠渠要按照照有利于于施工場場地內雨雨水最優優排放的的原則來來布置，一般臨臨時擋土土墻坡頂頂、坡底底均要設設置雨水水溝渠，施工道道路兩側側或迎水水面均需需要設置置雨水溝溝渠；雨雨水溝渠渠的砌筑筑要牢固固，溝渠渠兩側要要采用水水泥砂漿漿抹面，防止暴暴雨沖刷刷時溝渠渠側壁倒倒塌；場場地內雨雨水溝渠渠與市政政雨水井井駁接前前需要設設置沉砂砂池，沉沉砂池要要定期清清淤避免免阻塞市市政雨水水管井。施工場地地內的雨雨、污水水盡量

33、分分開排放放，如不不能分開開排放也也需設置置專門的的污水管管，對污污水進行行收集并并處理后后才能排排放。污污水的排排放需要要提前向向城管部部門申請請并辦理理有關手手續，避避免施工工過程中中手續不不全而遭遭致處罰罰。3.6 基坑土土方及支支護【完成時時間】 管樁施施工單位位或主包包單位進進場前（注：深深基坑應應報建）【落實部部門】 項目部部負責責招標前前現場施施工要求求明確及及定標后后基坑土土方及支支護現場場施工管管理【配合部部門】 設計部部負責責在土方方工程施施工招標標前提供供室外總總平面設設計圖合約部負責責在要求求的時間間節點前前完成基基坑土方方及支護護施工招招標【注意事事項】 根據政府府規

34、定，支護深深度超過過5m深深基坑支支護在開開挖前應應報建，取得施施工許可可證后方方可開工工。做好基坑坑頂及基基坑底排排水，將將水收集集并及時時排出場場外。分層開挖挖、分層層支護、嚴禁超超挖，對對淤泥、流沙等等地質條條件較差差的基坑坑還應減減小分層層開挖高高度，必必要時還還應間隔隔開挖，并做好好土方反反壓或回回填砂包包等應急急搶險準準備。加強基坑坑的位移移及變形形監測并并經常巡巡視基坑坑邊坡，在基坑坑底開挖挖承臺基基礎時、下大雨雨時等影影響基坑坑穩定性性的情況況發生時時更應加加密基坑坑監測及及巡視頻頻次，一一經發現現異常跡跡象應立立即停止止開挖并并采取機機械土方方反壓或或人工回回填砂包包等應急急

35、預案，并會同同基坑設設計單位位研究處處理方案案。基坑頂堆堆載嚴禁禁超過設設計規定定值，未未考慮行行車荷載載的邊破破坡頂不不得行車車。3.7 管樁工工程【完成時時間】 取得樁樁基提前前開工許許可證后后，在主主包單位位進場前前完成施施工【落實部部門】 項目部部負責責招標前前現場施施工要求求明確及及定標后后管樁工工程現場場施工管管理【配合部部門】 設計部部/發管管部負責在在管樁工工程施工工招標前前提供樁樁基圖設計院/發管部部試樁樁時同設設計院一一起參與與試樁并并確定收收錘標準準，施工工過程中中出現異異常時提提供處理理意見合約部負責責在要求求的時間間節點前前完成管管樁工程程招標【注意事事項】按照政府府

36、規定，樁基提提前開工工需報建建，取得得施工許許可證后后方可開開工。一般管樁樁工程的的施工流流程為：試樁管管樁進場場報驗管樁施施工管樁檢檢測基礎驗驗收現場施工工控制的的重點有有：每根根樁樁位位偏差、施工期期間樁身身垂直度度、施工工完成前前收錘標標準（最最后三陣陣貫入度度）。另另外還需需控制樁樁焊接間間歇時間間不少于于8分鐘鐘、樁焊焊接焊縫縫應飽滿滿均勻等等。施工工過程中中還應對對每根樁樁的樁頂頂標高、配樁長長度作好好記錄。對于淤泥泥質場地地管樁施施工，還還應采取取以下措措施：a） 事事先在施施工場地地內回填填足夠厚厚度的磚磚渣層，一方面面便于樁樁機及運運樁車輛輛行走，另一方方面，一一定厚度度的磚

37、渣渣層對管管樁施工工過程中中及完成成后的垂垂直度偏偏移有一一定的約約束作用用。b）每根根樁除在在施工前前應進行行樁位復復核外，每根樁樁打完后后還應立立即復核核樁位偏偏差，發發現問題題后立即即處理。c）嚴禁禁利用已已經施工工完畢的的樁作牽牽引來拖拖樁。d）加強強成品保保護，已已經施工工完成的的樁邊一一定范圍圍內嚴禁禁大型機機械通行行。對樁基布布置較密密的工程程，樁基基施工過過程中應應采取按按樁位跳跳著打的的方式進進行施工工，同時時應定期期復核場場地標高高，避免免因打樁樁施工造造成地面面隆起而而影響樁樁基承載載力的質質量事故故。由于施工工場地地地質條件件的不確確定性，通常管管樁合同同工程量量是一個

38、個暫定量量，工程程竣工后后需根據據實際工工程量結結算。因因此，為為保證實實際工程程量的準準確性，可采取取工程量量“雙控”措施，一方面面針對每每根樁施施工進行行旁站作作出每根根樁的樁樁頂標高高、配樁樁長度的的記錄，另一方方面針對對每批次次管樁進進場復核核管樁規規格及數數量，定定期對兩兩方面記記錄進行行匯總復復核，從從而可有有效控制制管樁工工程成本本。樁基施工工過程中中應提前前考慮后后期主體體施工塔塔吊布置置的位置置，提前前將塔吊吊樁施工工到位，為今后后主包單單位進場場創造條條件；同同時，應應將基坑坑角樁、邊樁等等距基坑坑邊較近近的樁在在基坑開開挖前采采用送樁樁的工藝藝提前施施工，避避免今后后基坑

39、開開挖后因因樁機施施工操作作面不足足而施工工困難。對于有有些樓棟棟在地下下室范圍圍之外但但距離地地下室外外邊線較較近的情情況，應應分析基基坑頂樓樓棟樁基基與地下下室基坑坑輪廓線線的相對對關系，對于基基坑頂樓樓棟位于于地下室室基坑坑坑底輪廓廓線之內內且距離離足夠樁樁機施工工操作面面的管樁樁，可待待基坑開開挖形成成后在基基坑內施施工管樁樁；對于于基坑頂頂樓棟位位于地下下室基坑坑坑底輪輪廓線之之外且距距離基坑坑坑頂輪輪廓線一一定范圍圍內（一一般考慮慮為100米）的的管樁，考慮到到基坑頂頂管樁施施工的安安全，一一般應在在基坑開開挖前完完成該部部分樁基基施工，且如地地質條件件較差時時，則該該側基坑坑支護

40、設設計時應應限制水水平位移移值，施施工時嚴嚴格按設設計要求求施工。3.8 人工挖挖孔樁工工程【完成時時間】 取得樁樁基提前前開工許許可證后后，在主主包單位位進場前前【落實部部門】 項目部部負責責招標前前現場施施工要求求明確及及定標后后人工挖挖孔樁工工程現場場施工管管理【配合部部門】 設計部部/發管管部負責在在人工挖挖孔樁工工程施工工招標前前提供樁樁基圖合約部負責責在要求求的時間間節點前前完成人人工挖孔孔樁工程程招標勘察院負責責每根樁樁終孔時時樁底巖巖性的鑒鑒定設計院/發管部部負責責施工過過程中出出現異常常時提供供處理意意見【注意事事項】 按照政府府規定，樁基提提前開工工需報建建，取得得施工許許

41、可證后后方可開開工。人工挖孔孔樁為國國家限制制使用的的基礎形形式，安安全防范范尤其需需重視。一般人工工挖孔樁樁工程的的施工流流程為：分層人工工挖孔分層澆澆注砼護護壁達到終終孔條件件后驗孔孔綁扎樁樁芯鋼筋筋籠澆筑樁樁身砼檢測驗收人工挖孔孔樁工程程安全防防范措施施的重點點是孔內內防觸電電、防涌涌水、防防塌方、防高空空墜物、孔周邊邊安全防防護以及及孔內有有害氣體體的排除除等措施施，評估估降水對對周圍建建筑物的的危害程程度。人工挖孔孔樁工程程施工質質量的重重點是樁樁底終孔孔時巖性性的鑒定定，以及及澆灌砼砼時孔內內滲水的的處理，并應確確保砼護護壁的強強度及質質量。挖挖孔遇1.55m流砂砂層、淤淤泥層時時

42、采用減減少每節節護壁高高度、打打插鋼筋筋、木板板條、塞塞稻草麻麻袋等方方法穿越越，開挖挖厚層淤淤泥或含含水砂層層時采用用堵截法法止住泥泥、砂、水的涌涌入以保保證安全全施工。人工挖孔孔樁開挖挖過程中中如出現現樁孔內內大量涌涌水、涌涌砂等異異常情況況，應立立即停止止開挖并并將作業業人員撤撤出孔外外后，采采取從孔孔頂用提提升機械械向孔底底運送沙沙包止水水或止砂砂等搶險險措施，并請求求設計單單位提供供處理意意見。3.9 化糞池池主體工工程【完成時時間】 詳見【注意事事項】【落實部部門】 項目部部負責責招標前前現場施施工要求求明確及及定標后后化糞池池主體工工程現場場施工管管理【配合部部門】 設計部部負責

43、責在化糞糞池主體體工程施施工招標標前提供供設計合約部負責責在要求求的時間間節點前前完成化化糞池主主體招標標【注意事事項】 如室外管管線設計計在主包包單位進進場前已已出圖，可考慮慮將化糞糞池提前前分判、提前施施工。如如化糞池池離道路路較近且且開挖時時會影響響道路，應盡可可能在道道路施工工前完成成化糞池池施工。提前完完成的化化糞池在在今后施施工期間間可作為為蓄水池池、養護護池或臨臨時化糞糞池等多多種用途途。工程施工工階段4.1 主包單單位進場場交底【完成時時間】 主包單單位定標標及現場場具備主主包單位位進場施施工條件件后【落實部部門】 項目部部負責責本項目目工程交交底內容容并組織織相關部部門準備備

44、進場交交底資料料并參加加進場交交底會議議【配合部部門】 設計部部/發管管部/合合約部分別別準備設設計、技技術、合合約交底底內容。監理部負責責監理配配合要求求交底【注意事事項】 介介紹工程程概況及及工程各各相關配配合單位位如甲方方、監理理、主包包單位及及公司相相關部門門等相互互認識及及相互之之間聯系系方式； 介介紹合同同招標要要求及監監理配合合要求； 安安排布置置進場各各項準備備工作及及相應的的完成時時間。如如：a) 施施工單位位生活區區的位置置及搭設設；b) 施施工場地地的移交交安排；c) 施施工場地地的布置置、加工工場地的的處理、加工機機械的安安裝；d) 圖圖紙會審審安排；e) 提提交施工工

45、組織設設計及施施工計劃劃，包括括勞動力力進場計計劃、材材料進場場計劃、機械進進場計劃劃等；f) 安安排原材材料送檢檢及報送送項目經經理注冊冊證書、安全員員上崗證證、大型型機械檢檢驗合格格證明資資料、特特種作業業工人上上崗證等等資料。4.2 主包單單位生活活區搭設設【完成時時間】 主包單單位定標標及現場場具備主主包單位位進場施施工條件件后【落實部部門】 主包單單位按我司司要求盡盡快完成成生活區區搭設以以便工人人盡快進進場【配合部部門】 項目部部/監理理部協助落落實生活活區位置置并作相相應要求求【注意事事項】主包單位位生活區區宜就近近租賃或或設在最最晚開發發的范圍圍內以減減少搬遷遷影響；如所建項項

46、目分期期開發，施工單單位生活活區設在在我司最最晚開發發的范圍圍內，在在生活區區搭設前前，項目目部應將將允許搭搭建生活活區的位位置、范范圍及其其他要求求向主包包單位明明確；如如需在項項目地塊塊范圍外外租賃，如有可可能，項項目部可可利用自自身與周周邊單位位的關系系協助主主包單位位租賃生生活區場場所。主包單位位生活區區臨時建建筑物搭搭設，可可能還需需根據當當地政府府要求進進行排污污許可報報批及消消防報建建，施工工時按有有關規定定及報建建要求做做好相關關排污設設施及消消防設施施。主包單位位生活區區應包括括管理人人員辦公公室及宿宿舍、會會議室、工人宿宿舍、食食堂、廁廁所、材材料庫房房、保安安室等，并應設

47、設圍墻形形成封閉閉管理，容量應應滿足施施工高峰峰期總人人數要求求，形象象應滿足足安全文文明施工工及我司司CI要要求。4.3 施工場場地移交交【完成時時間】 主包單單位定標標及現場場具備主主包單位位進場施施工條件件后，一一般在主主包單位位進場交交底后【落實部部門】 項目部部負責責協調相相關單位位進行本本項目施施工場地地移交【配合部部門】 監理部部協助助本項目目施工場場地移交交相關手手續辦理理【注意事事項】 施工場地地移交包包括現場場施工工工作面、測量控控制點、施工圖圖紙、勘勘察資料料、測繪繪資料等等移交。現場施工工工作面面移交一一般通過過項目部部或監理理部協調調主包單單位與前前期工程程施工單單位

48、如樁樁基單位位等一起起辦理移移交手續續，必要要時還需需對場地地移交時時標高等等情況進進行復核核。場地移交交既是對對前期工工程施工工單位施施工成果果的驗收收，也是是今后主主包單位位所接收收工作面面的原始始情況的的依據，對工期期和成本本核算都都可能產產生影響響。4.4 施工場場地布置置【完成時時間】 主包單單位定標標及現場場具備主主包單位位進場施施工條件件后，一一般在場場地移交交后【落實部部門】 主包單單位負責按按項目部部要求布布置施工工場地【配合部部門】 項目部部/監理理部負責對對主包單單位場地地布置作作出要求求【注意事事項】包括鋼筋筋、模板板加工場場地布置置及鋼筋筋、模板板加工機機械安裝裝，塔

49、吊吊、井架架、施工工電梯、砼輸送送泵等大大型機械械布置，鋼筋、模板等等材料堆堆場布置置。可能能還存在在施工道道路、排排水、大大門入口口布置等等工程量量。施工場地地布置位位置及范范圍必須須滿足項項目部統統一部署署和要求求，不得得出現大大型施工工機械布布置在售售樓開放放區或出出現施工工區與售售樓開放放區相沖沖突等現現象。大型機械械設施如如塔吊、施工電電梯、井井架等安安裝完畢畢后，在在投入使使用前，應到安安監站等等政府部部門辦理理相關驗驗收手續續，驗收收合格及及備案后后方可使使用。施工場地地布置應應滿足安安全文明明施工及及我司CCI要求求。施工機械械布置的的完成時時間應滿滿足我司司項目進進度要求求。

50、4.5 圖紙會會審【完成時時間】 主包單單位定標標及現場場具備主主包單位位進場施施工條件件后，一一般在主主包單位位進場交交底后【落實部部門】 項目部部負責責組織圖圖紙會審審【配合部部門】 設計院院負責責設計交交底并解解答主包包單位提提出的圖圖紙本身身質量問問題設計部/發展部部負責責解答主主包單位位提出的的非圖紙紙本身質質量問題題監理部協助助解答施施工方面面的問題題及發現現并提出出設計問問題主包單位位負責責發現并并提出圖圖紙設計計問題質監站參加加圖紙會會審【注意事事項】項目部或或監理部部應要求求施工單單位在圖圖紙會審審前兩天天將發現現的圖紙紙問題匯匯總報送送至監理理部轉交交設計院院，以便便設計院

51、院在參加加圖紙會會審前能能熟悉所所提問題題并提前前做好準準備。公司相關關部門對對施工單單位提出出的非圖圖紙本身身質量問問題的答答復應嚴嚴格把關關，尤其其是對成成本有較較大增加加的問題題，可采采取由設設計院初初審、我我司終審審圖紙會會審問題題記錄表表的方式式進行控控制。4.6 承臺或或天然基基礎土方方開挖【完成時時間】 現場具具備施工工條件后后【落實部部門】 主包單單位【注意事事項】天然基礎礎土方開開挖應注注意按設設計要求求到達持持力層，到達持持力層時時應經勘勘察、設設計等單單位確認認；如開開挖至一一定深度度后仍無無法到達達持力層層，應會會同勘察察、設計計等單位位確定基基礎處理理方案。對于天然然

52、基礎，土方開開挖過程程中應采采取措施施避免雨雨水浸泡泡地基。4.7 基礎驗驗收【完成時時間】 對于樁樁基礎，在樁基基施工完完成、承承臺土方方開挖完完成并經經樁位及及標高復復核后，通常在在樁承臺臺砼澆注注隱蔽前前進行；對于天天然基礎礎，在天天然基礎礎開挖、地基承承載力經經檢驗后后，一般般在基礎礎土方回回填隱蔽蔽前進行行。【落實部部門】 項目部部負責責組織基基礎驗收收管樁施工工單位/主包單單位負責準準備相關關驗收資資料【配合部部門】 質監站站/設計計院設計計部/發發管部/監理部部參加加基礎驗驗收會議議【注意事事項】 樁基礎應應提供樁樁施工記記錄、樁樁基檢驗驗報告、基礎驗驗線記錄錄等，天天然基礎礎應

53、提供供基槽/基坑開開挖記錄錄、基礎礎砼強度度檢驗報報告、基基礎驗線線記錄等等。基礎驗收收前應按按相關驗驗收規程程完成樁樁基靜載載、小應應變、超超聲波或或基礎砼砼強度檢檢驗并出出具檢測測報告，具體檢檢驗規定定詳見相相關驗收收規程。基礎驗收收應具備備以下條條件：對對于樁基基礎，樁樁基應全全部施工工完成并并經檢測測，承臺臺樁頭破破除完成成，承臺臺土方開開挖完成成，并經經樁位及及標高復復核，通通常在樁樁承臺支支模扎筋筋完成待待砼澆注注隱蔽前前進行基基礎驗收收；對于于天然基基礎，天天然基礎礎應全部部開挖完完成，地地基承載載力經檢檢驗，樁樁位及標標高經復復核，一一般在基基礎土方方回填隱隱蔽前進進行。監理及

54、樁樁基或主主包單位位應分別別提交基基礎分部部工程監監理總結結及施工工總結。4.8 地下室室結構施施工【完成時時間】 基礎驗驗收后【注意事事項】對地下室室底板，驗收時時除檢驗驗常規項項目外，還應重重點檢查查底板及及外墻反反坎后澆澆帶止水水鋼板接接頭焊接接質量，鑼桿是是否為止止水鑼桿桿，止水水鑼桿是是否雙面面焊接及及有無孔孔隙等。對地下室室側墻及及頂板，驗收時時除檢驗驗常規項項目外，還應重重點檢查查模板支支撐系統統穩定性性是否牢牢固，外外墻后澆澆帶止水水鋼板接接頭焊接接質量，鑼桿是是否為止止水鑼桿桿，止水水鑼桿是是否雙面面焊接及及有無孔孔隙等。砼外加劑劑的選取取對地下下室防滲滲抗裂有有重要影影響。

55、對對地下室室外墻、底板砼砼外加劑劑的選用用應組織織召開專專題研究究會，公公司技術術部、砼砼攪拌站站、砼外外加劑單單位及有有關專家家參加。為保證今今后地下下室設備備安裝方方便，應應在地下下室頂板板澆注前前在地下下室頂板板適當位位置預留留設備出出入口。地下室砼砼養護：地下室室外墻澆澆筑244小時后后，松動動模板，沿縫每每天不少少于7次次灌水封封模養護護，7天天以后才才能拆除除模板，并繼續續養護77天；地地下室底底板、地地下室頂頂板面層層施工時時采用砼砼原漿收收光并進進行蓄水水養護不不少于77天；其其它豎向向構件澆澆筑后前前7天安安排專人人負責每每天澆水水養護次次數不少少于100次，后后7天每每天澆

56、水水次數不不少于55次。如存在地地下室砼砼澆筑等等夜間施施工有噪噪音的，需按當當地政府府要求辦辦理夜間間施工許許可證。4.9 地下室室結構驗驗收【完成時時間】 地下室室結構包包括后澆澆帶施工工完成、模板拆拆除并清清理完成成、地下下室各構構件砼養養護達到到28天天齡期后后，在地地下室裝裝修及安安裝前進進行【落實部部門】 項目部部負責責組織地地下室結結構驗收收主包單位位負責責現場條條件具備備及相關關資料準準備【配合部部門】 質監站站/設計計院設計計部/發發管部/監理部部參加加驗收會會議【注意事事項】 結構驗收收時應提提供地下下室各部部位鋼筋筋包括接接頭材料料檢驗報報告、砼砼強度檢檢驗報告告、分項項

57、工程驗驗收記錄錄等資料料。地下室結結構驗收收前應對對地下室室結構構構件采用用回彈方方式檢驗驗砼強度度，具體體檢驗方方式詳見見有關檢檢驗規程程。地下室結結構驗收收時應達達到的現現場條件件：地下下室結構構包括后后澆帶全全部施工工完成、模板拆拆除并清清理完成成、地下下室各構構件砼養養護達到到28天天齡期并并出具有有砼強度度正式檢檢驗報告告，并按按檢驗規規程選取取相應數數量的構構件部位位經回彈彈檢驗合合格后，在地下下室裝修修及安裝裝前進行行地下室室結構驗驗收。監理及主主包單位位應分別別提交地地下室結結構分部部工程監監理總結結及施工工總結。4.100 地下下室防水水【完成時時間】 側墻防防水地下室室結構

58、完完成并養養護144天后、側墻鑼鑼桿洞及及裂縫修修補完成成后頂板防水水地下下室結構構完成并并養護114天后后、頂板板裂縫修修補完成成并經試試水合格格后且在在頂板材材料清理理完成后后。為避避免影響響主體施施工進度度，通常常在主體體結構挑挑架形成成后或主主體拆除除外架后后【落實部部門】 項目部部負責責協調主主包單位位在規定定的時間間內提交交合適的的工作面面【配合部部門】 設計部部負責責在招標標前確定定防水做做法合約部負責責按項目目發展進進度要求求的時間間節點完完成防水水招標【注意事事項】地下室側側墻防水水施工前前應檢驗驗側墻結結構是否否砼缺陷陷或裂縫縫，如存存在則應應進行專專項處理理后方可可進行防

59、防水施工工；地下下室頂板板防水施施工前也也應檢驗驗頂板結結構是否否砼缺陷陷或裂縫縫，如存存在則應應進行專專項處理理后并經經過蓄550mmm深水、24小小時無滲滲漏方可可進行防防水施工工。地下室防防水施工工應確保保接頭處處特別是是側墻與與頂板結結合部位位需有效效搭接以以形成防防水封閉閉體系。4.111 地下下室土方方回填【完成時時間】 基坑邊邊回填地下下室側墻墻防水完完成并經經驗收合合格及側側墻防水水保護層層完成后后地下室頂頂板回填填地下下室頂板板防水完完成并經經驗收合合格及頂頂板防水水保護層層完成后后【落實部部門】 項目部部負責責在土方方招標前前確定回回填土源源及施工工中協調調工作面面【配合部

60、部門】 合約部部負責責按要求求的時間間節點完完成土方方回填招招標【注意事事項】 應檢驗土土質確保保滿足回回填要求求，不得得含有石石塊、有有機雜質質等，回回填過程程中應安安排工程程師旁站站，確保保不破壞壞防水層層并分層層夯實。在地下室室后澆帶帶尚未達達到澆注注時間、如需提提前將基基坑邊土土方回填填到位以以擴大施施工場地地，可采采取在基基坑外側側后澆帶帶兩側先先砌磚墻墻的方式式臨時隔隔斷，將將后澆帶帶以外的的基坑邊邊土方提提前回填填到位。4.122 地下下室粗裝裝修【完成時時間】 地下室室結構驗驗收完成成且地下下室內部部工作面面具備后后【注意事事項】一般可按按墻體砌砌筑墻體抹抹灰門窗安安裝抹灰收收