1、 高力展望+14.0pp-4% 短期內的大量供應將為寫字樓租金水平帶來下+14.0pp-4% 短期內的大量供應將為寫字樓租金水平帶來下行壓力。預計2019租金下降4%，整體空置率將上升14百分點至30%。寫字樓總結 &建議我們建議外國投資機構可以利用當下深圳相對疲軟的市場環境尋找優質的投資機會。預計2019年深圳寫字樓平均租金同比下降4%29%漸興起。5%5%8%倉儲 預計2019年旺盛的需求與有限的供應將助推物流倉儲平均租金實現8%的增長。-5%-5%+15.0pp-5%零售 2019年大量位于新興區域的新增供應入市，預計導致整體空置率的攀升與平均租金的下滑。 深圳 | 2019年1月7日2

2、019年深圳市場展望機遇與挑戰并存的一年0.1%0.1% 預計2019年市場將有更多來自中心商務區和次中心商務區的整售寫字樓投資機會，而零售物業或涌現更多投資機會。投資Note: USD1 to RMB6.89 as of end-Q4. 1 sq m = 10.76 sq ft寫字樓收益率倉儲收益率零售收益率地緣政治不確定性風險上升，2019年增速減緩中美貿易摩擦引發的地緣政治不確定性目前對深圳經濟增長影響仍然有限。截至2018年第三季度，深圳GDP實現同比增長8.1%亦錄得同比增長7.8%的良好表現。固定資產投資方面，房地產開發投資同比增長17.4%，低于去年同期7.0個百分點。社會消費品

3、零售總額同比增 長8.2%，較去年同期下降0.9個百分點。盡管2018年經濟表現良好，但美國考慮征收額外25%關稅與引發貿易總額下降的潛在風險仍為深圳企業的商業信心蒙上了陰影。高新科技產業， 為專業服務業的增長帶來負面沖擊。深圳甲級寫字樓租金自2018年第三季度開始面臨下行壓力，我們預計2019年的平均租金將下滑4%。另一方面，物流倉儲市場在缺乏新增供應， 空置水平處于低位的形況之下，預計2019年平均租金依然會平穩上升。物業投資市場方面，預計長租公寓與零售板塊將吸引更多海外投資者的青睞，核心區與新興區域新增的寫字樓整售投資機會將開始浮現。常住人口GDP增長第三產業3.9%截至2017年底，深

4、圳常住人口按年增加3.9%, 達到55.08萬人。預計未來三年每年新增常住人口3.9%75萬人。2018年前三季度深圳8.1%GDP增速達8.1%，領先于于全國6.7%平。8.1%2018年前三季度，第三產業增加值占比為59.7%GDP的59.7%，較去年 同期上升0.759.7%第三產業投資21.1%年3季度的第三產投資增速有所回落，由21.1%27.2%降至21.1%社會消費品零售總額8.2%與2017年前3季度相比，8.2%2018年前3季度社會消由9.1%降至8.2%房地產投資17.4%與2017年第三季度相比，2018年第三季度房地產開發投資增速減緩，由24.4%降至17.4%17.

5、4% 深圳寫字樓市場走勢（增供，凈納量空置）800,000700,000600,000500,000平方米400,000平方米300,000200,000100,000-30.0%25.0%空置率（%空置率（%）15.0%10.0%5.0%0.0%數據來源：高力國際New Supply(sq m)Net Absorption(sq m)Vacancy Rate前瞻2019年與中期展望空置率平穩，新增供應增速放緩截至2018年底，深圳甲級寫字樓總體量達到580萬平方米，同比增長12.6%。自2016年以來新增供應年增長率首次低于20%，第平于15.9%。由于新增供應入市，前海空置率排在各子市場首

6、位， 達49.8%。更多元化的租戶組成2018年深圳甲級寫字樓市場錄得更多元化的租戶組成。除了金融了使用甲級寫字樓辦公面積的主力。由于預期經濟形勢日趨嚴峻，截至2018年底，深圳寫字樓平均租金按季度環比下降1.9%，同比下降0.6%至每平方米每月237元。預計2019年全市平均租金將進一步下降4%。全年凈吸納量低于2018年。 租金水平或在2020年經濟增速恢復平穩時重拾增勢。展望2019至2023年，我們預測平均租金將實現每年3.0%的漲幅。我們預計共有540萬平方米新增甲級寫字樓于2018至2022年入市。2019年預計新增供應會拉升整體空置率，從2018年底的16%增加到2019年底的3

7、0%。雖然我們尚未完成2019-2023年的統計，最新的市場訊息指向未來市場將提供更多的新增供應。未來5年，約80%新應量。 深圳倉儲按年新增供應2008-2018年深圳、東莞與惠州倉儲量（方米） 2018年2.5120%2100%百萬平方米1.5百萬平方米10.580%60%40%東莞833,173東莞833,173惠州687,347深圳2,057,94000%2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018數據來源：高力國際倉儲市場物流活動持續外溢至東莞與惠州盡管市場需求旺盛，但2018年深圳未錄得新增倉儲供應入市，新增供儲總體量

8、為151萬平方米，為深圳現有存量的75%。新增供應缺失持續拉升深圳倉儲租金水平。截至第四季度，全市平均租金同比增長10%至每平方米每月49.6元，整體空置率低至3%。相比之下，東莞與惠州的月平均租金僅分別為每平方米36.0 米33.4元，目前兩個城市整體空置率均低于5%。前瞻2019年與中期展望由于空置率處于低位，預計2019年全市平均租金將實現8%的增長。 隨著東莞與惠州新增物流倉儲設施的入市以及大灣區內的優化運作， 深圳物流用地供應的缺口將有效得到填補。從中期來看，深圳物流業或通過新的交通基礎設施與粵港澳大灣區內其他城市進一步緊密結合。預計未來新增供應將主要來源于周邊城市東莞與惠州。另一方

9、面，廣州與佛山分別有56萬平方米與63的新增供應將在未來兩至三年入市，分別增長40%與39%。投資市場2017年深圳GDP實現對香港的超越，深圳物業市場開始受到更多國內的收益率差使投資者對當下進入深圳市場持猶豫態度。截至2018年11月，深圳共錄得16個大宗交易記錄，其中包括近三年來首個零售商場的整售，交易額為2.11 當下的經濟調整期，持續在深圳尋找優質的長期投資機會。零售：更多投資機會浮現了零售物業更專注娛樂、生活方式與體驗式購物。根據逸芮（機構）發布的2018半年度零售市場報告，零售商已經采取O2O（從線上到線下）的策略為顧客融合線上和線下的購物體驗。零售板塊的變革為深圳購物中心帶來了新

10、的投資機會。零售物業為收益率最高的物業類型之一，平均可達到5%。投資者對核心區域與新興區的零售物業興趣持續升溫。我們預計超過140萬平方米的新增零售物業將在2019年入市，其中約60%集中在新興區域。由于大量新增供應即將交付，建議投資者可尋找在核心地段內表現欠佳的購物中心,通過后續增值服務，提升項目的回報。2018年深圳大宗交易業類分布2019深圳零售物業新增供應局32232242%,核心區域58%,新興區域土地寫字樓住宅零售數據來源：高力國際數據來源：高力國際寫字樓：成熟與新興商務區并舉寫字樓仍是深圳物業投資市場最活躍的板塊。截至2018年11月，深圳共錄得9個寫字樓投資大宗交易，總交易額約

11、80億元。即使資金流動性者的最優選擇。預計福田CBD寫字樓資產值將受益于2018年9月開通的 廣深鐵高鐵。龍華區政府購買了深圳北站附近的兩棟寫字樓，匯德大廈與紅山交易總額共54億元(1)，占深圳全年寫字樓交易總額的68%。兩棟寫字樓均面向中小企業進行招商，并帶有租金補貼。斷上升，預計以下三個次中心商務區將逐漸興起：寶安中心機場深圳北站商務區龍崗大學城目前上述次中心商務區的寫字樓平均資本值仍較核心商務區低50%議對深圳長期前景樂觀的投資者認真挖掘次中心商務區的投資機會。1 /sz/zixun/9164bfc12bc35440.html and HYPERLINK /a/235135403_100186381 /a/235135403_100186381長租公寓-潛力巨大，但進場機會有限2018年7月31日，深圳政府發布了“731新政”，主要包括以下要點：暫停法人單位購買商品住房；新購買商務公寓5年內禁止轉讓；新購買商品住房（含新建或二手住房）3年內禁止轉讓；商務公寓一律只租不售，由企業整體持有和運營“73