1、2022年商品房購銷協議范本資料匯編資料匯編目 錄1、商品房預售合同若干法律問題探討x2、宜昌市商品房買賣合同x3、商品房買賣合同XXXX0216(房產局確認版本)x4、南京市商品房預售合同x5、商品房買賣合同范本-浙江省商品房買賣合同x6、住建部商品房買賣合同范本(征求意見稿)x7、商品房買賣合同8889379248x8、商品房買賣合同逐條祥解x9、商品房現房合同買賣合同各地觀點x10、最新商品房買賣合同樣本x商品房預售合同假設干法律問題討 摘要商品房預售合同就其性質而言是一種特殊形式的房屋買賣合同是本約。對商品房預售合同中的優惠廣告應定性為附條件的單方承諾行為這有利于保護購房者的利益。商品

2、房預售合同有四個生效要件登記備案不是它的生效要件而是它的對抗要件。由于目前商品房預售合同在本質上只能保障購房者的債權不能保障購房者的物權不能從根本上幫助購房者降低相關風險建議將預售合同登記改造為預告登記制度賦予其準物權的效力使合同效力由保護債權變為保障物權這樣商品房預售合同的法律效力可視為債權物權化的結果。關鍵詞 商品房預售優惠廣告生效要件預售備案預告登記商品房預售是我國房地產近年出現的新事物 由于它能為房地產開發企業籌集資金 緩解房地產開發企業建立資金的缺乏 因此成為眾多房地產開發企業競相采用的售房形式。由于商品房預售在我國剛出現不久 有關的法律法規尚不完善 導致理中出現不少問題。本文擬就商

3、品房預售合同的假設干法律問題作一初步討。一、商品房預售合同的法律性質和特征商品房預售合同是由房地產開發企業預售方與購房者預購方簽訂 由預購方先支付定金或預付款 預售方在合同約定時間內將建成的商品房所有權轉移給預購方的書面協議。筆者認為商品房預售合同雙方當事人的行為的本質仍是買賣行為預購人支付價款是為了獲得房屋所有權開發商承受價款負有交付房屋的義務。商品房預售合同是一種特殊的房地產買賣合同。除其特殊性外具有買賣合同的一般性質。商品房預售合同有關付款、標的物交付、權利瑕疵擔保和違約責任等條款內容與一般買賣合同根本一樣。因此在理中遇到商品房預售合同糾紛缺乏專門的法律規定時應按買賣合同一般規定來處理。

4、合同有預約與本約之分兩者的性質及效力不同。筆者認為商品房預售合同是屬于本約。商品房預售合同雖名為預售但不是買賣預約而是本約是買賣合同只是房屋交付在約定的將來的某一時間。商品房預售合同因買賣的房屋在合同成立之時并未開工或正在施工即是將要建立或正在建立的房屋甚至是尚在圖紙設計過程中的樓宇所以帶有預售字樣。但雙方房屋面積、價金、付款方式、交房限、違約責任等問題均明確約定無須將來另行訂立買賣合同即可直接依約履行并房屋產權過戶到達雙方交易目的。上海?土地使用權有償轉讓、房產經營理施行細那么?9條規定：“房屋開工驗收合格后按?房屋預售合同?房屋交付手續房屋交付后購房人應憑?房屋預售合同?及房屋交付憑證房產

5、登記、過戶手續。就此類規定而言商品房預售合同屬于本約是明確的、肯定的。因此假設當事人一方違犯預售合同守約一方可以依約定內容懇求對方履行。商品房預售合同是一種特殊的房地產買賣合同它具備房地產買賣合同的一般法律特征之外還具有如下特征：1商品房預售合同的標的物在簽約時尚不存在。一般的房屋買賣合同的標的物是現成的物而商品房預售合同的標的物是正在建造的、在將來約定的時內開工的商品房。2商品房預售人在將來約定的時間交付商品房而商品房預購人那么預付商品房價金。3商品房預售人應當按照有關規定將預售合同報級以上人民房產理部門和土地理部門備案。二、購房優惠廣告的性質和效力在現實生活中購房優惠是商業常事這種廣告屢見

6、不鮮。它與通常的廣告有所不同表如今其吸引顧客的手段不是通常的物美或價廉而是優惠打折。優惠廣告兌現與否直接關系到當事人雙方的利益并對社會信譽產生影響。因此討優惠廣告的性質與效力具有重要的法律意義。法律對的歸根到底是對利益關系的利益關系分析由此是法理分析的根底其對制度創立、總體把握之下的定性尤有直接意義。從利益分析預售方做優惠廣告旨在吸引和促進更多的不特定人與其訂立商品房預購合同以讓利與雙贏策略獲得自身利益。由于現代商業快速開展下房地產開發企業競爭的劇烈和購房者的眾多優惠廣告最終是效勞于房地產開發企業自身的利益這應成為法律調整的立足點。從一般法理上講優惠廣告對房地產開發企業應具有法律上的約束力否那

7、么顯然不利于商業信譽和保護廣闊購房者的利益。試想如優惠廣告因對房地產開發企業無約束力而滿天飛作為社會秩序的廣闊購房者的利益亦無從保護最終房地產開發企業的利益也將受損。在筆者看來優惠廣告應是附條件的單方承諾行為。1簡言之即以相對方訂立合同為條件而給予相對方一定的優惠該承諾直接約束發布廣告的商家。單律行為也叫單獨行為其特點是不需要別人同意即能發生法律效力。2優惠廣告從形式即表現為一種承諾將優惠廣告定位于單方行為便于直接而非間接確認其對于廣告主的效力防止邏輯上的復雜化和邏輯中間環節在實際處理中所產生的諸多問題。而這里所附條件即相對方對其訂立合同。從利益關系上看正是在相對方與其訂立合同并由此給其帶來商

8、業利益的情況下廣告主才能讓渡部利益此前這種利益僅是作為引處于假設或虛擬狀態。以訂立合同作為兌現讓渡利益的方式符合優惠廣告下當事人雙方的實際。從學理上從有利于維護當事人的利益和交易平安考慮把優惠廣告作為單方行為可以強化對廣告人的拘束擴大享有報酬懇求權的范圍減輕相對人在求償時的舉證責任。優惠廣告與要約邀請相似但優惠廣告不是要約邀請。所謂要約邀請是指希望別人向自己發出要約的意思表示。要約邀請有三個特點：1它是指一方邀請對方向自己發出要約；2它不是一種意思表示而是行為是訂立合同的預備行為；3它對要約邀請人原那么上無約束力要約邀請人撤回要約只要沒有給要約好心相對人造成信賴利益的損失要約邀請人不承擔法律責

9、任。3一般而言商業廣告即屬要約邀請?合同法?5條對此有明確規定。一般商業廣告作為要約邀請在內容上并不提出擬訂立合同的主要條款。同時商業廣揭露出后因根本無法知道有多少人看到了廣告亦不知道多少人將作出意向因此不能使任何人承受廣告的條件便使合同成立否那么廣告人將要承擔不可預見的違約責任。4可見一般商業廣告的內容與其效力是一致的。反之假設廣告在內容上符合要約的規定那么應視為要約?合同法?5條對此亦有規定。據此優惠廣告應不同于一般商業廣告兩者內容并不一致。優惠廣告通常即涉及合同價金而合同價金顯然不能說不是合同的主要條款。因此優惠廣告雖同一般商業廣告一樣有推銷某種商品或效勞的作用但并不等于一般商業廣告。換

10、言之優惠廣告雖有要約邀請的作用但并非要約邀請。優惠廣告作為附條件單方承諾對房地產開發企業產生約束力在雙方訂立合同時生效在房地產開發企業不履行其單方承諾的義務時應承擔相應責任。由此優惠廣告雖非雙方的合同條款但直接雙方的權利義務。換言之房地產開發企業與購房者的法律關系實際上是廣告和優惠廣告的結合。在雙方發生爭議時如兼涉及合同和優惠廣告應作為一個法律關系對待。當房地產開發企業在廣告中承諾給與其訂立合同的購房者法律上所認可和保護的利益的此種廣告均屬于以訂立合同為條件的單方承諾對房地產開發企業產生法律上的約束力。三、商品房預售合同的生效要件1、預售方主體資格條件預售方主體分為兩種情況：1開發企業自行銷售

11、；2開發企業委托中介機構銷售。自行銷售的開發企業必須是具有法人資格獲得房地產開發主部門核發的資質證書的房地產開發企業。對于委托房地產中介效勞機構進展商品房預售的房地產開發企業對中介效勞機構的銷售行為承擔責任。受委托的房地產中介效勞機構必須獲得相應的資格。房地產中介效勞機構在預售商品房或進展商品房預售宣傳時要出示房地產開發企業的委托書委托書必須載明委托的權限。此外商品房預售的開發企業還必須滿足我國1995年1月1日施行的?城房地產理法?以下簡稱?房地產理法?對預售商品房主體資格所作的嚴格限定：1預售方必須是經土地理部門核準已全部交付土地使用權出讓金獲得了商品房開發工程的土地使用權；2商品房屋的開

12、發工程已經當地方案理部門立項已申領了固定資產容許證；3持有建立工程規劃容許證；4按提供預售的商品房計算投入開發建立的資金到達工程建立總的25以上并已確定施工進度和峻工交付日；5預售方已向級以上人民房地產理部門預售登記獲得了?商品房預售容許證?的。2、商品房預售合同雙方意思表示一致由于合同雙方對于預售商品房的情況的信息的知情不對稱承購方往往處于弱勢地位。因此預售方應按照預售合同所規定的有關內容向承購方、完好地披露有關承購方所要購置的商品房的情況。由于是預售承購方不可能地感受到商品房的客觀存在也不可能對商品房作任何的評價所以這就更要要求預售方按照老實信譽的原那么履行自己的告知義務以保護承購人的合法

13、權益。也只有如此承購人才能在知情的根底上作出自己的意思表示。任何一方尤其是開發企業都不得采取脅迫、欺詐、乘人之危等簽訂商品房預售合同否那么此合同為無效合同并不受到法律的保護。3、商品房預售合同內容的合法性預售合同必須遵守我國現行法律、法規的規定尊重社會公德不得擾亂社會經濟秩序和損害社會公共利益。4、商品房預售合同形式的合法性商品房預售合同屬不動產買賣合同涉及金額較大履行限較長且內容比較復雜。為保護當事人合法權益我國法律法規規定雙方應當簽訂書面合同并履行登記備案手續。?城房地產開發經營理?明確規定：“商品房銷售當事人雙方應當簽訂書面合同我國?城房地產理法?規定商品房預售合同簽訂后“商品房預售人應

14、當按照有關規定將預售合同報級以上人民房產理部門和土地理部門登記備案建立部1994年11月15日發布的?城商品房預售理?也明確規定：“商品房預售房地產開發經營企業應與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向級以上人民房產理部門和土地理部門登記備案手續。四、建立商品房預售合同的預告登記制度一登記備案的行政法意義上文中提到的商品房預售合同生效要件的第四個生效要件是我國對于商品房預售合同的登記備案制度。從理來看商品房預售合同備案只具有行政意義。?城商品房預售理?3條規定：“開發企業在預售商品房中有以下行為之一的由房地產理部門處以罰款。3未按規定備案和登記手續的由此可見

15、合同備案與否導致的是行政責任不合同備案只是讓開發企業承擔一定的行政責任并沒有承擔合同無效的民事責任。從行政立法與民事立法的分工來看應當將違犯行政性規定的行為后果與違犯民事法律規定的行為后果分開處理。行政立法是為了調整行政理法律關系而民事立法卻是為了調整平等主體之間的民事法律關系。這兩種法律關系存在時尚不存在爭議；行政責任與民事責任發生競合時同樣應根據這兩種法律分別處理分別承擔相應責任。假設以違犯行政性為由而導致民事行為無效相當于用行政法規調整民事法律關系也就混淆了兩種法律的作用。在此方面人民最近公布的?審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋?法釋20037是比較符合實際的該解釋第六

16、條規定“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定登記備案手續為由懇求確認合同無效的不予支持。當事人約定以登記備案手續為商品房預售合同生效條件的從其約定但當事人一方已經履行主要義務對方承受的除外。因此筆者認為預售合同備案的法律性質是對商品房預售行為的行政理行為和措施。確立登記備案制度從立法的原意來說主要目的在于從行政理的角度和試圖整個商品房預售所做出的規定。當然經過法律本身的不斷開展同時也由于經濟的不斷開展商品房預售合同登記的法律意義也在發生變化其已經由一種行政理效力向確立一種法律權利尤其是賦予該登記以一定的物權效力發生轉變。二登記備案與預售合同本身的效力相別離登記與否并不影響預售合同的效

17、力根據民法的一般原理以及根據合同法及相關解釋的規定法律行為的效力是否以登記為準應以法律規定為準；在法律沒有明確規定合同沒有登記合同無效的登記本身并不影響到合同的效力。如前所述法律對于商品房預售都要求進展登記但同時又都明確指出登記只是備案同時并未明確規定登記與否是否影響到合同的效力。也就是說商品房預售合同登記只是從行政理的角度要求備案合同的效力是另外一個問題。這一點在當前理界已經獲得了一致的認識。人民的有關解釋中都表達了這樣一種精即設立商品房預售合同登記備案制度的核心目的在于加強對商品房預售的行政理商品房預售合同的效力與登記備案是相別離的。?人民適用?合同法?假設干問題的解釋一?第九條規定“法律

18、、行政法規定合同應當登記手續但未規定登記后生效的當事人未登記手續不影響合同的效力合同標的物所有權及其他物權不能轉移。根據該條凡法律、行政法規規定了合同應當登記手續但未同時規定合同登記后才生效的假設當事人沒有按照法律、行政法規定登記手續的合同效力不因此受到影響即假設合同除未登記外都合法那么合同生效。商品房預售登記與預售合同本身的效力關系問題人民最近公布的?審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋?法釋20037第六條的規定見很顯然是明確了二者相別離登記與否不影響合同效力的問題。現行法律規定已對合同債權行為和登記產生物權效力的行為進展了區分將合同備案行為和預售合同效力捆綁在一起不符合民法

19、理更與有關的法律規定不相吻合。假設因預購人沒有預售合同備案就導致預售合同無效就不能保障雙方當事人的合法權益。理中假設因開發企業不能預售合同備案預購人也要承擔合同無效的后果對預購人不利；或者因預購人原因不能預售合同備案開發企業也要承擔合同無效的后果那么對開發企業不利。所以預售合同是否備案不應影響合同效力。我們判斷商品房預售合同是否生效的主要應是上文談到的四個生效條件而不應該把商品房預售登記看作商品房預售合同的生效要件。登記備案與預售合同本身的效力相別離登記與否并不影響預售合同的效力。三登記是商品房預售合同的對抗要件在理中 對商品房預售合同的登記是合同的有效要件 還是對抗要件 學者們的看法并不一致

20、。我們認為 商品房預售合同的登記是合同的對抗要件 而不是有效要件。首先 從法律的規定來看 如前所述 ?城房地產理法?和?城商品房預售理?都規定 預售方應當將預售合同報有關部門登記備案。這就十清楚確地說明 商品房預售合同簽訂在先 登記備案在后 而登記只能對有效的商品房預售合同予以登記備案 ；其次 在商品房預售合同中 預購方處于比較弱的地位 面臨的風險比預售方要大得多。所以 假設認為登記備案是商品房預售合同的有效條件 那么沒有經過登記備案的預售合同就是無效合同。這樣 一旦商品房預售合同沒有登記備案 預售方就不會受合同的約束 可以任意將商品房再預售第三人 預購方也就無法追究預售方的違約責任 這極不利

21、于保護預購方的利益。所以 登記備案不是商品房預售合同的有效條件 而應當是對抗要件。四改造商品房預售備案制度為預告登記制度賦予其準物權的效力在我國商品房預售過程中當開發房商與預購人簽訂了商品房預售合同之后預購人預售合同享有商品房建成之后獲得產權的債權懇求權然而債權懇求權是一種只能向特定的相對人主張的權利即相對權。預售人在預售合同簽定后仍然一直占有標的物此時預售人雖然負有于將來約定的時間轉移不動產所有權的義務但當房屋價格不斷上漲的情況下預售人很有可能將房屋賣給第三人即出現“一物數賣的情況。而出現上述情況由于預購人只享有債權懇求權這種相對權因此預購人的合法利益得不到有效保護進而損害預購人利益不利于交

22、易平安破壞了交易秩序。為保護預購人的利益?人民審理房地產理法施行前房地產開發經營案件假設干問題的解答?第27條規定：“預售商品房合同簽訂后預購方尚未獲得房屋所有權證之前預售方未經預購方同意又就同一預售商品房與別人簽訂預售合同的應認定后一預售合同無效；如后一合同的預購方已獲得房屋所有權證的可認定后一合同有效但預售方給前一合同的預購方造成損失的應承擔相應的民事責任。經過分析這一規定不難發現此時雖有違約制度予以救濟預售人的處分行為并未得到充分控制預購人的交易目的并沒有實現因此需要在法律上設計一種制度來對預購人進展更充分的救濟以保護交易的平安。在大陸法系采取的是不動產預告登記制度。保全不動產物權的懇求

23、權是預告登記制度的出發點和歸宿所在。所謂預告登記是指為了保全債權的實現保全物權的順位懇求權等而進展的提早登記。5它是與本登記或者終登記相對應的一個概念。預告登記作為一種制度源于德國。?德國民?第883條預告登記的性質和效力規定：“為保全目的在于轉讓或廢止一項土地上的物權的懇求權或者土地負擔的物權懇求權或者變更這些物權的內容或其順位的懇求權可以在土地登記薄中將其納入預告登記的。被保全的懇求權附條件或者附限時預告登記也為容許。預告登記之后對土地權利或者土地權利負擔的權利所為的對被保全的懇求權的一部或者全部構成損害的處分為無效。以強迫執行或者假扣押方式所為的處分以及由破產理人所為之處分亦同。6自德國

24、民法創設預告登記制度以來大陸法系的一些也設立了這一制度。如?瑞士民?第960條第二款規定：“處分的限制經預告登記后始得對土地后獲得權利有對抗的效力。7地區?土地法?第 79條規定：“土地權利移轉之懇求權得申請保全之預告登記。此項預告登記未涂銷之前登記名義人就其土地所為之處分對于所登記的懇求權有阻礙者無效。8隨著不動產交易的開展預告登記制度的適用范圍擴展到土地以外的不動產交易尤其是附著于土地之上的房屋。預告登記是為保全一項以將來發生不動產物權變動為目的的懇求權的不動產登記以確保權利人于將來可以獲得物權 它具有排他性 可以對抗第三人。預告登記是將物權法的規那么施加于債權法 給予屬于債權法的懇求權以

25、排的物權效力 其本質屬于物權法向債權法的擴張。9 預告登記制度的現實意義是解決所有權保存買賣中在合同成立后標的物所有權轉移前買受人合同產生的移轉房屋所有權這樣一種債權所有權得不到保護的問題。預告登記制度賦予買受人的債權懇求權以物權的效力對于經預告登記的懇求權可以對抗不動產的所有人其他物權人也可以對抗任意第三人具有了絕對性和排他效力。所以王澤鑒先生認為預告登記制度與“買賣不破租賃一樣都是債權物權化的重要表現。10在我國盡通過一系列解釋、相關部門規章的規定逐步賦予了預售商品房預售登記以一定的法律效力。但是由于有關規定散見于不同的解釋或地方性法規中規定的內容也相比照擬雜亂無章甚至是零星的、破碎的對于

26、賦予商品房預售登記相應的法律效力內涵方面仍然缺乏比較全面、體系化的規定。這與商品房預售登記所能解決的問題、所要保障的利益顯然是不能相稱的。目前我國現行法律未對房買賣的預告登記作出規定但從實務工作和法學界主流觀點來看應建立預告登記制度。因此我國應當根據物權立法的進展將現有的商品房預售登記制度適時地改造為預告制度。當前物權立法正在推進由梁慧星先生主持的?中國物權法草案建議稿?第35條、第36條、第37條對于預告登記制度中的效力、涂銷及義務人的抗辯等問題做了規定。11我們通過把商品房預售登記備案制度改造為與預告登記制度可以更好的保護購房者的利益抑制商品房預售備案制度的缺陷促進房地產持續安康開展。我國

27、所建立的商品房預售合同的預告登記制度應使預告登記懇求權的物權性質得到法律的成認。這種預售合同登記所產生的一種懇求權 有學者將其稱之為準物權。12 預告登記的懇求權作為準物權應具有以下四個方面的物權效力：1保全效力。主要為保障以發生不動產物權變動為目的的合同債權等懇求權將來肯定發生預物權效果的法律效力。在不動產債權行為成立之后、不動產物權轉移之前雖然不動產所有權人已經承擔了將來轉移其所有權或其他物權的義務但由于合同相對人享有的債權無對抗第三人的效力僅靠債權的懇求權債權行為的目的不一定能實現。假設將這種懇求權以預告登記的方式登記不動產出賣人違犯預告登記所為的變更或處分不動產的行為就會無效經預告登記

28、的懇求權就會得到保證。2順位保護效力。順位是不動產物權在不動產登記簿上依設立的時間先后在排列的順序中所占據的位置。順位確實立取決于登記的先后順序先登記順位的物權優于后登記順位的物權只有先登記的順位的物權實現后后順位的物權權利才能實現。預告登記在保全懇求權實體權利的同時還保全可懇求權的順位即依靠登記而為懇求權人獲得了在先的有利順位使其具有排斥后續登記權利的效力。3破產保護效力。相對人破產時經預告登記的懇求權具有排斥債權人保障其將來實現物權的效力。假設懇求權的履行條件已經成熟或者限已經到來該懇求權的內容為轉移所有權懇求權人可以行使取回權；假設該懇求權內容為設定抵押權懇求權人可以行使別除權。預告登記

29、的懇求權不當可以對抗不動產所有權人和其他物權人的意思而使保全懇求權人到達獲得不動產權利的目的而且還可以在不動產物權人破產時對抗其他的債權人而確保保全懇求權目的的實現。4預警效力。由于預告登記具有保全順位的效力預告登記對于第三人具有預告的意義。第三人不得無視預告登記的存在對以后有本登記可能的認識不得以好心而為抗辯。其預警效力向第三人及社會提供了法律信息以便別人理解該標的的全面情況幫助其交易。參考文獻：1單：?商品房預售合同糾紛案有關法律問題研究?載于北京高級人民編著：?疑難案例事務研究?第二輯北京：法律2002年版第35頁。2王利明、崔建遠：?合同法新總那么?修訂版北京：中國政法大學2000年版

30、第336頁。3 王利明、崔建遠：?合同法新總那么?修訂版北京：中國政法大學2000年版36頁。4 王利明、崔建遠：?合同法新總那么?修訂版北京：中國政法大學2000年版42頁。5王利明：?物權法研究?北京：中國人民大學2002年版第210、211頁。6鄭沖、賈紅梅譯：?德國民?北京：法律1999年版。7殷根生譯：?瑞士民?北京：法律1987年版。8王澤鑒：?債法原理?冊北京：中國政法大學2001年版。9孫憲忠 ：?不動產物權登記?北京：?中國法學?1996年第 5。10王澤鑒：?債法原理?冊中第一章第2款第3項債權的物權化包括了租賃權的物權化和預告登記。11梁慧星：? 中國物權法草案建議稿?北

31、京：?社會文獻?2000年版。12錢明星、姜曉春 ：?房屋預售制度假設干理問題研究?北京：?中外法學?1996年第5。田孝禮宜昌商品房買賣合同 樣本宜昌建 設 委 員 會監制宜昌工商行政理 宜昌商品房買賣合同說明1.本合同文本為示范使用文本在簽約之前買受人應當仔細閱讀本合同內容與出賣人充分協商對合同條款及專業用詞理解不一致的應該進一步咨詢達成一致。2.本合同所稱商品房是指房地產開發企業開發建立并的房屋含經濟適用房。為表達合同雙方的自愿原那么本合同文本中相關條款后的空白行供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進展修改、增補或刪減。合同簽訂后未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容

32、。3.對合同文本 】中選擇的內容、空格部位的填寫及其他需要刪除或添加的內容雙方應當協商確定。 】中選擇的內容以劃方式選定；對于實際情況未發生或買賣雙方不作約定時應在空格部位打以示刪除。4.在簽訂合同前出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提供的有關證書、證明。5.買受人在簽訂合同時應認真核對以確保每份合同內容一致；合同簽訂后買受人應當至少持有一份合同原件；雙方當事人可以根據實際情況本合同原件的份數。宜 昌 商 品 房 買 賣 合 同合同編： 合同當事人：出賣人 ；注冊 ；營業執照注冊 ；資質證書 ；法定代表人 ；聯絡 ； 。委托代理人 ； ；聯絡 。委托代理機構 ；注冊 ；營業執照注冊 ；資質證書

33、 ；法定代表人 ；聯絡 ； 。買受人 ；住所址 ；國籍 ；性別 ；出生年月 ；】護照】營業執照注冊】 ； ；聯絡 。委托代理人 ；國籍 ；住所址 ； ；聯絡 。委托代理機構 ；注冊 ；營業執照注冊 ；資質證書 ；法定代表人 ；聯絡 ； 。根據?合同法?、?城房地產理法?及其他有關法律、法規的規定買受人和出賣人在平等、自愿、協商一致的根底上就買賣商品房達成如下協議：第一條 工程建立根據出賣人以 方式獲得位于 、編為 的地塊的土地使用權面積 平方米規劃用途為 土地使用年限自 年 月 日至 年 月 日止。出賣人經批準在該地塊上建立 商品房。該工程的有關批文如下：1、?國有土地使用證?頒發： ；編：

34、；2、?建立工程規劃容許證?頒發： ；編： ；3、?建筑工程施工容許證?頒發： ；編： 。第二條 商品房銷售根據買受人購置的商品房為現房】預售商品房】。1、該商品房作為現房出賣人已于20 年 月 日己獲得了宜昌夷陵區房產理核發的備案證, 編為宜夷房竣備字 第 2、該商品房作為預售商品房已獲得宜昌夷陵區房地產理核發的?湖北商品房預售容許證?編為鄂夷房預字 。第三條 買受人所購商品房的根本情況買受人所購商品房為本合同第一條規定的工程中的 第 幢】 座】 單元 層 房。該商品房所在樓宇的主體構造為 構造建筑物地上層數為 層地下層數為 層。該商品房的用途為 層高】凈高】不小于 米。該商品房戶型構造為

35、房 廚 衛封閉式臺 個非封閉式臺 個見附件一。本條所稱層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直間隔 ；凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直間隔 。該商品房合同約定】產權登記】建筑面積共 平方米其中：套內建筑面積 平方米公共部位與共用房屋分攤建筑面積 平方米有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二。與該商品房有關的抵押情況為： 。 1、該商品房所分攤的土地使用權及在建工程均未設定抵押； 2、該商品房在建工程已經設定抵押抵押權人為： 抵押登記部門為： 抵押登記日為： 。 。 抵押權人同意該商品房預售的證明及抵押的相關約定見附件三。如無特別約定該商品房在建筑材料、設計、防

36、火、給排水、隔音、照明、節能、車庫等方面均應當符合有關的強迫性的規定。 。第四條買受人所購商品房所在工程的根本情況1、綠地率 物業理用房建筑面積 平方米社區居委會用房建筑面積 平方米；2、停車場建筑面積 平方米；3、會所建筑面積 平方米；4、其它： 。第五條計價方式與價款該商品房屬于】不屬于】定價的商品房。出賣人與買受人約定按以下第 種方式計算該商品房價款：1、按建筑面積計算該商品房單價為 幣每平方米 元總金額 幣 千 百 拾 萬 千 百 拾 元整。2、按套內建筑面積計算該商品房單價為 幣每平方米 元總金額 幣 千 百 拾 萬 千 百 拾 元整。3、按套單元計算該商品房總價款為 幣 千 百 拾

37、 萬 千 百 拾 元整。4、 。出賣人不再向買受人收取該商品房房價款外的費用代收費用除外。代收費用是指房屋維修及?土地使用權證?、?房屋產權證?時應由買房人承擔的費用。第六條付款方式及限買受人按以下第 種方式按付款：1、一次性付款。2、分付款。3、貸款方式付款。4、其他方式付款。詳細付款方式及限的約定見附件六。第七條買受人逾付款的違約責任買受人如未按本合同規定的時間付款按以下第 種方式處理：1、按逾時間分別處理不作累加。1逾在 日之內自本合同規定的應付款限之第起至實際全額支付應付款之日止買受人按日向出賣人支付逾應付款萬分之 的違約金合同繼續履行；2逾超過 日后出賣人有權解除合同。出賣人解除合同

38、的買受人按累計應付款的 向出賣人支付違約金出賣人應向買受人退還累計已付款。買受人愿意繼續履行合同的經出賣人同意合同繼續履行。自本合同規定的應付款限之第起至實際全額支付應付款之日止買受人按日向出賣人支付逾應付款萬分之 該比率應不小于第1項中的比率的違約金。本條中的逾應付款指按照本合同第六條規定的到應付款與該實際已付款的差額；采取分付款的按相應的分應付款與該的實際已付款的差額確定。2、 。第八條面積確認及面積差異處理根據當事人選擇的計價方式本條規定以建筑面積】套內建筑面積】本條款中均簡稱面積為根據進展面積確認及面積差異處理。當事人選擇按套單元計價的不適用本條約定。合同約定面積與產權登記面積有差異的

39、以產權登記面積為準。商品房交付后產權登記面積與合同約定面積發生差異雙方同意按以下第 種方式進展處理：1、雙方同意按以下原那么處理：1面積誤差比絕對值在3以內含3的據實結算房價款；2面積誤差比絕對值超出3時買受人有權退房。買受人退房的出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還給買受人并按 利率付給利息。買受人不退房的產權登記面積大于合同約定面積時面積誤差比絕對值在3以內含3部的房價款由買受人補足；絕對值超出3部的房價款由出賣人承擔產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時面積誤差比絕對值在3以內含3部的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3部的房價款由出賣人雙倍返還買受人。面積誤差

40、比=產權登記面積-合同約定面積100合同約定面積因設計變更造成面積差異雙方不解除合同的應當簽署補充協議。2、 。商品房交付后產權登記面積中公共部位、公用分攤建筑面積與合同約定面積誤差比絕對值超出 (不含本數)時雙方同意按以下方式處理： 。第九條交房限及條件1、出賣人應當在20 年 月 日前將商品房交付買受人使用。2、出賣人交付的商品房應符合以下條件。1完成規劃、單體工程質量、消防、環保、人防、綠化等專項驗收；2公共配套設施、政公用設施按設計要求建成并滿足使用功能要求；3供電、給水、排水、燃氣等設施按設計要求建成并經有關行業認可到達正常使用條件；4完成商品房工程開工交付使用相關手續獲得商品房工程

41、開工交付使用備案證；5 、有線電視入戶并具備開通條件；6 ； ；7 ；8 ；因不可抗力或者買賣雙方在合同中約定的其它原因需延交付使用的出賣人應當在發生之日起 日內書面告知買受人。第十條出賣人逾交房的違約責任出賣人如未按本合同規定的限將該商品房交付買受人使用按以下第 種方式處理：1、按逾時間分別處理不作累加。1逾不超過 日自本合同第九條規定的最后交付限的第起至實際交付之日止出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之 的違約金合同繼續履行。2逾超過 日后買受人有權解除合同。買受人解除合同的出賣人應當自買受人解除合同書面到達之日 起 天內退還全部已付款并按買受人累計已付款的 向買受人支付違約金。買受人

42、要求繼續履行合同的合同繼續履行自本合同第九條規定的最后交付限的第起至實際交付之日止出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之 該比率應不小于第1項中的比率的違約金。2、 。第十一條交接商品房到達本合同第九條約定的交付使用條件后出賣人應當將交接手續的時間、地點以及應當攜帶的證件等內容書面】報刊】買受人。雙方進展驗收交接時出賣人應當出示本合同第九條規定的證明買受人應對樓地面、墻面和天棚面層質量；門窗安裝質量；欄桿安裝質量；防水工程質量；室內空間尺寸；給排水系統安裝質量；室內電氣工程安裝質量進展核驗后簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的出賣人還需提供?住宅質量保證書?和?住宅使用說明書?。出賣人不出示證

43、明或出示證明不齊全或所購商品房質量有明顯缺陷的買受人有權回絕交接由此產生的延交房責任由出賣人承擔并按第十條處理。出賣人不得將買受人交納有關稅費(含物業效勞費)作為交接該商品房的條件。本合同另有約定的除外。由于買受人原因未能按交付的雙方同意按以下方式處理： 。 第十二條 規劃、設計變更的約定經規劃部門批準的規劃變更、設計同意的設計變更導致影響到買受人所購商品房質量或使用功能的出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內書面買受人。該商品房構造形式、戶型、空間尺寸、朝向；2、 3、 4、 5、 買受人有權在到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在到達之日起15日內未作書面答復的視同承受變更

44、。出賣人未在規定時限內書面買受人的買受人有權退房。買受人退房的出賣人須在買受人提出退房要求之日起 天內將買受人已付款退還給買受人并按 利率付給利息。買受人不退房的應當與出賣人另行簽訂補充協議。 _。第十三條出賣人保證該商品房在房地產權屬證書時沒有產權糾紛和債權債務糾紛。因出賣人原因造成該商品房不能房地產權屬證書或發生債權債務糾紛的由出賣人承擔全部責任。第十四條出賣人裝飾、設備承諾的違約責任出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備應符合雙方約定見附件四的。達不到約定的買受人有權要求出賣人按照以下第 種方式處理：1、出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。裝飾、設備差價以工程造價理部門核定的為準。2、 。3、

45、。第十五條產權登記的約定出賣人應當在商品房交付使用之日起60日內將符合房屋權屬登記的資料提交產權部門該房屋產權證書。因出賣人的責任造成買受人在商品房交付后90日內不能房地產權屬證書的雙方同意按以下第 項處理；1、買受人退房出賣人在買受人提出退房要求之日起 日內將買受人已付房價款退還給買受人并按已付房價款的 賠償買受人損失。2、買受人不退房出賣人按已付房價款的 向買受人支付違約金。3、。第十六條保修責任出賣人向買受人提供的?住宅質量保證書?應列明保修范圍、保修、保修責任和保修等內容作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起按照?住宅質量保證書?承諾的內容承擔相應的保修責任。買受人購置的商品

46、房為非商品住宅的雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修限和保修責任等內容。在商品房保修范圍和保修限內發生質量問題出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞出賣人不承擔責任但可協助維修維修費用由買受人承擔。 。第十七條買受人的房屋僅作 使用買受人使用間不得擅自改變該商品房的建筑主體構造、承重構造和用途。本合同另有約定的除外買受人在使用間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關聯的公共部位和設施并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務。出賣人不得擅自改變與該商品房有關聯的公共部位和設施的使用性質。該商品房所在樓棟的屋面使用權歸本樓棟產權人共有。該商品房所在樓棟的外墻面使

47、用權歸全體產權人共有。建筑區劃內的道路、綠地及其他公共場所、公用設施和物業理用房屬于業主共有。第十八條買賣雙方就以下事項約定：1、買受人享有該商品房所在樓宇的1 ；2 ；3 所有權使用權。2、買受人享有該商品房所在工程的1 ；2 ；3 所有權使用權。3、出賣人享有該商品房所在工程的1 ；2 ；3 所有權使用權。4、建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要；車位屬于 車庫屬于 。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位屬于業主共有。5、買受人遵守業主臨時公約履行出賣人與物業簽訂的前物業效勞合同約定的內容見附件五。第十九條出賣人單方解除合同的應當書面買受人出賣人應在買受

48、人收到書面之日起日內按原房價款的向買受人支付違約金并將買受人已支付的房價款全額退還買受人。如遇房價上漲出賣人還需向買受人支付按照新價格計算的房價款與原房價款的差額。買受人單方解除合同的應當書面出賣人買受人應在出賣人收到書面之日起日內按原房價款的 向出賣人支付違約金出賣人將買受人已支付的房價款全額退還買受人。如遇房價下降買受人還需向出賣人支付原房價款與按照新價格計算的房價款的差額。第二十條 本合同在履行過程生的爭議由雙方當事人協商解決；協商不成的按以下第種方式解決：1、提交宜昌仲裁會仲裁。2、提交 仲裁會仲裁。3、依法向人民起訴。第二十一條 本合同未盡事宜可由雙方約定后簽訂補充協議見附件六。第二

49、十二條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內、空格部填寫的文字與印刷文字具有同等效力。第二十三條 本合同連同附件共 頁一式 份具有同等法律效力合同持有情況如下：出賣人 份買受人 份 份 份。第二十四條 本合同自雙方簽訂之日起生效。第二十五條 商品房為預售的自本合同生效之日起30日內由出賣人向房產理部門申請登記備案。出賣人簽章 買受人簽章法定代表人】 法定代表人】委托代理人】 委托代理人】委托代理機構】 委托代理機構】簽章 簽章二 年 月 日簽于 附件一：該商品房及所在樓層平面圖、立面圖、分戶平面圖出賣人簽章： 買受人簽章：附件二：公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明出賣人簽章：

50、 買受人簽章：附件三：出賣人對該商品房的說明抵押權人同意銷售證明及其他雙方認為應該明確的事項出賣人簽章： 買受人簽章附件四：裝飾、設備(全裝修另簽補充協議)1、外墻：2、內墻：3、頂棚：4、地面：5、門：窗：6、廚房：7、衛生間：8、臺：9、電梯：10、安防系統11、其它：出賣人簽章： 買受人簽章：附件五：前物業效勞內容的約定前物業效勞內容及質量前物業效勞費用工程及價格三、其他出賣人簽章： 買受人簽章：附件六：合同補充協議出賣人簽章： 買受人簽章：寧 鄉 商 品 房 買 賣 合 同合同編： 合同雙方當事人：出賣人： 湖南長沙小城房地產開發 營業執照： 機構代碼證： 75060141-1 注冊：

51、 寧鄉玉潭鎮二環南路 聯絡 ：法定代表人： 謝克光 受托人： 買受人： 證件類型及碼: 聯絡 ： : 共有人： 證件類型及碼: 聯絡 ： : 共有情況： 根據?物權法?合同法?、?城房地產理法?及其他有關法律、法規之規定出賣人和買受人在平等、自愿、老實信譽的根底上就買賣商品房達成如下協議：第一條 工程根本情況 出賣人經批準在 寧鄉玉潭鎮二環南路 地塊上建立商品房工程名稱為 南國水鄉 規劃用途為 商住 。出賣人以 出讓 方式獲得位于寧鄉玉潭鎮二環南路 編為 寧1國用2021第070 土地使用權證土地使用權面積為 57468.80 使用權起始日為 2021年10月27

52、日 其中住宅用地終止日為 2079年10月27日 其他用地終止日為 2049年10月27日 。買受人購置的商品房為預售商品房預售容許證為 批準為寧鄉住房保障。該建立工程預計開工日為 。買受人購置的房屋為現房房屋所有權證為 / 。第二條 買受人所購商品房的根本情況該商品房所在樓棟主體建筑構造為 混合構造/鋼筋混泥土構造建筑層數 7+0/6+0層其中地上_ 7/6_層地下_0_層。買受人購置的商品房以下簡稱該商品房為座落于 寧鄉玉潭鎮二環南路南國水鄉工程 第 幢 單元 層 房屋最終以房屋所有權登記的為準房屋平面圖及位置圖見附件一規劃用途為 住宅 。該商品房_1_(1、合同約定2、產權登記)建筑面積

53、 其中套內建筑面積 共用部位與共用房屋分攤建筑面積_面積最終以產權登記的面積為準。該商品房共用部位及設施詳細約定見附件二。該商品房層高為_ 3/3.9 _米。有 _ _ 個臺其中 南北向/南向/北向 臺為封閉式 _南北向/南向/北向_臺為非封閉式。第三條 抵押情況與該商品房有關的抵押情況為：_2_ 。1、該商品房未設定抵押。2、該商品房已經設定在建建筑物抵押抵押權人為 中國建立銀行股份長沙河西支行 抵押權登記日為 _2011年11月8日_。出賣人保證：該商品房銷售已經抵押權人同意且申請預告登記時抵押權人向登記機構申請預購部在建建筑物抵押權注銷登記。第四條 預售款的監買受人應當按本合同約定及時足

54、額將預購商品房的購房款繳入以下預售款監賬戶。該商品房的預售款監機構 湖南建立銀行河西支行 預售款監賬戶名稱為 湖南長沙小城房地產開發賬 。預售款應按法律法規的有關規定監和使用。第五條 計價方式及價款出賣人與買受人約定按下述第 1 種方式計算該商品房價款：1按建筑面積計算該商品房單價為人民幣 元/總房價 元。2按套內建筑面積計算該商品房單價為人民幣 / 元/總房價 / / 元。3按套單元計算該商品房總價款為人民幣 / / 元。第六條 付款方式及限買受人按以下第 種方式按付款：1.一次性付款：首付款含定金 元￥ 于本合同簽訂之日支付剩余房款 元￥ 于 支付。2銀行按揭貸款或公積金貸款：買受人以銀行

55、按揭方式付款的應于 向出賣人交付首房款含定金計 元￥ 剩余房款 元￥ 向 申請貸款出賣人應協助。買受人應在接到出賣人之日起 7 日內將申請銀行按揭所需的全部資料提交在接到出賣人或貸款人后_10_日內前往指定地點貸款相關手續并按要求交清相關款項和費用；買受人逾履行上述義務的按照本合同第七條處理。買受人以公積金貸款方式付款的應于 向出賣人交付首房款含定金計 元￥ 剩余房款 元￥ 向 公積金中心申請貸款出賣人應協助。買受人應在接到出賣人之日起_7_日內將申請公積金貸款所需的全部資料提交在接到后_10_日內前往指定地點貸款相關手續并按要求交清相關款項和費用；買受人逾履行上述義務的按照本合同第七條處理。

56、因買受人的原因導致買受人未能獲得貸款或獲得貸款少于申請貸款數額的出賣人同意買受人在收到之日起 7 日內以自有資金或 其他方式 支付不承擔本合同第七條約定的違約責任；逾_30_日出賣人有權解除合同并 30 日內及時將已付款及同銀行利息退還給買受人。因出賣人的原因導致買受人未能獲得貸款或獲得貸款少于申請貸款數額的買受人可以選擇以下第 1 種方式：1合同繼續履行詳細付款方式和付款限另行協商并簽訂補充協議。2買受人在 / 日內有權解除本合同合同解除后 / 日內出賣人應退還已付款及同銀行利息。因非歸責于雙方的原因導致買受人未能獲得貸款或獲得貸款少于申請貸款數額的買受人應在 15 日內以自有資金或 其他方

57、式 支付。逾任何一方均可單方解除合同在合同解除后 30 日內出賣人應將已付款及同銀行利息退還給買受人。3其他方式首付款含定金 元于 支付。剩余房款 。第七條 買受人逾付款的違約責任買受人未按本合同的約定時間付款雙方同意按以下第 1 種方式處理：1按逾時間分別處理不作累加1逾未超過 90 日自本合同規定的應付款限之次日起至實際全額支付應付款之日止買受人按日向出賣人支付逾應付款 萬分之二 的違約金合同繼續履行；2逾超過 90 日出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的買受人按應付款的 3 向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續履行合同的經出賣人同意合同繼續履行自本合同規定的應付款限之次日起至實際全額支付應

58、付款之日止買受人按日向出賣人支付逾應付款 萬分之二 的違約金。本條中的逾應付款指按照本合同第六條規定的到應付款與該實際已付款的差額確定。2 / 。第八條 交付時間及條件一出賣人應當在 _ _ _ _前向買受人交付該商品房。二該商品房交付時應當符合以下、2、 / 項所列條件：1、已經開工驗收備案；2、滿足第九條中出賣人承諾的本工程內相關設施、設備到達的條件；3、 / 。 該商品房為住宅的出賣人還應當提供?住宅質量保證書?、?住宅使用說明書?住宅質量保證書?承諾的保修范圍和保修限必須符合和本地區有關法律、法規的規定及相關、規程的要求。 第九條 本工程內相關設施、設備的交付時間與使用條件一城根底設施

59、1、供水： _ /_ 年 _ /_ 月 _/_ 日 到達接通條件； 2、供電： _/ _ 年 _/ _ 月 _/ _ 日 到達接通條件； 3、燃氣： _/ _ 年 _/ _ 月 _/_ 日 到達接通條件； 4、 通信：交付時線路敷設到戶； 5、有線電視：交付時線路敷設到戶；6、寬帶網絡：交付時線路敷設到戶。以上第3、4、5、6項需要買受人自行開通使用手續。假設在約定限內未到達交付使用條件雙方同意按照以下第_3_種方式處理： 1以上設施中、2、3項在約定限內未到達交付條件的出賣人按本合同約定承擔逾交付的違約責任；第4項未按時到達交付條件的出賣人按日向買受人支付 _/_元的違約金；第5項未按時到達

60、交付條件的出賣人按日向買受人支付 _/_元的違約金；第6項未按時到達交付條件的出賣人按日向買受人支付 _/_元的違約金。2出賣人向買受人一次性支付相當于房屋總價款/的違約金并采取措施保證相關設施于 / 日之內到達交付條件。屆時仍不能到達交付條件的買受人有權要求退房和給予賠償出賣人賠償金額為 / ；3 出賣人按合同約定整改并到達使用條件 。二公共效勞設施包括但不限于建立工程規劃容許證附件及附圖中載明的公共效勞設施配套建立指標1、公共綠地：_/_；2、小區內非政道路：_/_；3、物業效勞用房： _/_；4、_/_ _ _。以上設施假設在約定限內未到達交付使用條件雙方同意按照以下第_/_種方式處理：