1、辦公樓物業管理效勞標準 升降設備系統 空調系統主講人王煒 第六章房屋、設施設備運行與維護效勞升降設備系統升降設備系統概述電梯平安監測與管理電梯應急響應2升降設備系統概況 升降設備系統包括： 電梯、自動扶梯 高空作業設備 液壓升降設備3升降設備系統電梯及自動扶梯結構組成電梯結構組成 電梯由機房、橋廂、層門、井道四個根本局部組成機房局部曳引機、限速器、極限開關、控制柜、選層器等橋廂局部橋廂、平安鉗、自動開門機、平層裝置、操縱盤等層門局部層門、召喚按鈕、樓層顯示等井道局部導軌、對重、緩沖器、限速器鋼絲繩張緊裝置、隨 行電纜、限位裝置、平衡補償鏈等自動扶梯結構組成 金屬結構架、驅動裝置、梯級和踏板、梯

2、路導軌系統、牽引構件、張緊裝置、扶手裝置4升降設備系統高空作業設備、液壓升降設備概述高空作業設備：擦窗機、高處作業吊藍 辦公樓擦窗機、吊藍主要用于外墻高空清洗、維修等作業。 主要分為： 卷揚式擦窗機 爬升式吊藍 形式：水平軌道屋頂平面布置直立軌道女兒墻布置無軌式 屋頂平面布置標準吊藍尺寸為：20006501100 額定載重：250KG液壓升降機主要用于大堂等場合登高清潔、維修作業。5【標準條款】 電梯平安監測與管理電梯及自動扶梯標準條款6電梯平安監測與管理電梯運行根本條件電梯運行根本條件 ?上海市電梯平安監測方法?第十九條電梯運行根本條件：電梯使用單位應當確保電梯在使用過程中符合以下運行條件：

3、一在電梯轎廂顯著位置標明有效的平安檢驗合格標志；應當粘貼有效的“平安使用許可證及電梯保養單位聯系卡單位名稱、保養人及急修、投訴 二有電梯平安使用的警示說明或者警示標志； 應急情況下客戶自我保護措施及橋廂與監控通話使用說明7電梯平安監測與管理日常維護保養日常維護保養方案應當包括以下內容：一至少每15日對電梯及平安設施進行一次預防性保養；二每月不少于1次對平安裝置、鋼絲繩、制動器、接觸器和其他運轉部件的外觀和運轉情況進行檢查；三每半年對平安裝置、限速器、緩沖器進行1次平安試驗；四每年進行1次機械制動器的制動能力試驗；五每年不少于1次對電梯運行情況進行全面檢查。8電梯平安監測與管理保養單位的平安義務

4、保養單位的平安義務 ?上海市電梯平安監測方法?第三十條日常維護保養單位的平安義務：電梯日常維護保養單位應當履行以下平安義務：一 發現電梯故障及時予以排除；二 在接到電梯關人故障報告后的30分鐘內趕到現場完成排險救援；三 對故障難以消除的，書面通知使用單位暫停使用電梯，故障排除前不將電梯交付使用。9電梯平安監測與管理對保養單位的監管加強對電梯保養工作的監管對保養單位的選擇原那么上應委托原制造安裝單位落實保養工作，以保證備品備件的供給和核心技術的掌握，及時解決故障和隱患；物業管理公司應有專職人員電梯工程師及電梯平安管理員進行日常監管；定期對電梯保養工作進行考核有關考核指標及責任措施應在保養合同中注

5、明；要求保養單位提交年度保養工作報告，電梯運行性能分析及下一年度保養方案和預算；要求保養人員統一著裝操作 。10電梯平安監測與管理本卷須知電梯機房應配置空調設備，保持適宜的機房溫度機房內應張貼手動盤車示意圖、曳引鋼絲繩平層示意圖及各類標識標志機房鑰匙、電梯電源鑰匙、三角鑰匙必須專人保管，領用需登記尤其要注意對三角鑰匙的管理電梯雙電源控制柜的維保和切換試驗 目前辦公樓包括住宅樓電梯不僅限于消防電梯均配置雙電源自動切換裝置 ，該裝置的正常運作可降低一路供電失電情況下可能發生的電梯故障。 然而大局部辦公樓對該裝置的保養及切換動作試驗近乎空白，應該引起重視。11電梯平安監測與管理本卷須知消防電梯消防功

6、能的試驗 辦公樓設置消防電梯，以便在火警狀態下供消防人員使用。消防電梯基站門口設有消防開關，接通消防開關，電梯應進入消防狀態: 一般為：電梯如果正處于上行中，那么立即在最近層停靠，不開門，然后返回首層站，并自動翻開電梯門；如果電梯處于下行中，立即關門返回首層站，并自動翻開電梯門；如果電梯已在首層，那么立即翻開電梯門進入消防員專用狀態；各樓層的叫梯按鈕失去作用，召喚切除；恢復轎廂內指令按鈕功能，以便消防隊員操作； 關門按鈕無自保持功能； 應當定期進行消防功能的試驗，保證該功能正常，使消防電梯成為真正意義上的消防電梯。12電梯應急響應辦公樓常見電梯應急預案及演練 物業管理公司應制訂電梯應急救援預案

7、并定期組織演習。應急狀態下客戶自救困梯救援火災應急措施水浸應急措施13電梯應急響應應急狀態下客戶自救應急狀態下客戶自救通過警鈴、對講系統、移動 或電梯轎廂內的提示方式進行求援，如電梯轎廂內有病人或其它危急情況，應當告知救援人員。與電梯轎廂門或已開啟的轎廂門保持一定距離，聽從管理人員指揮。在救援人員到達現場前不得撬砸電梯轎廂門或攀爬平安窗，不得將身體的任何部位伸出電梯轎廂外。保持鎮靜，可做屈膝動作，以減輕對電梯急停的不適應。14電梯應急響應困梯救援困梯救援一到達現場的救援專業人員應領先判別電梯轎廂所處的位置再實施救援。二電梯轎廂高于或低于樓面超過0.5米時，應領先執行盤車解救程序，再按照以下程序

8、實施救援：確定電梯轎廂所在位置；關閉電梯總電源；用緊急開鎖鑰匙翻開電梯廳門、轎廂門；疏導乘客離開轎廂，防止乘客跌傷；重新將電梯廳門、轎廂門關好；在電梯出入口處設置禁用電梯的指示牌。15電梯應急響應火災救援火災應急措施一立即向消防部門報警。二按動有消防功能電梯的消防按鈕，使消防電梯進入消防運行狀態，以供消防人員使用；對于無消防功能的電梯，應當立即將電梯直駛至首層并切斷電源或將電梯停于火災尚未蔓延的樓層。在乘客離開電梯轎廂后，將電梯置于停止運行狀態，用手關閉電梯轎廂廳門、轎門，切斷電梯總電源。三井道內或電梯轎廂發生火災時，必須立即停梯疏導乘客撤離，切斷電源，用滅火器滅火。四有共用井道的電梯發生火災

9、時，應當立即將其余尚未發生火災的電梯停于遠離火災蔓延區，或交給消防人員用以滅火使用。16電梯應急響應水浸應急措施水浸應急措施一當樓層發生水淹而使井道或底坑進水時，應當將電梯轎廂停于進水層站的上二層，停梯斷電，以防止電梯轎廂進水；二當底坑井道或機房進水較多，應當立即停梯，斷開總電源開關，防止發生短路、觸電等事故；三對濕水電梯應當進行除濕處理。確認濕水消除，并經試梯無異常后，方可恢復使用；四電梯恢復使用后，要詳細填寫濕水檢查報告，對濕水原因、處理方法、防范措施等記錄清楚并存檔 。17參考的標準性文件本稿參照及引用的標準性文件：?上海市電梯平安監察方法?上海市政府令第22號?擦窗機?GB19154-

10、2003?高處作業吊藍?GB19155-2003?電梯應急指南?建設部2006年1月4日發布186.2.11 空調系統 空調系統概述?標準?局部條款理解 辦公樓空調節能19空調系統概述中央空調系統組成辦公樓中央空調系統主要由主機冷溫水機組、末端設備、水系統等組成。主機產生的冷溫水在管路系統中循環并通過末端設備與空氣進行熱濕交換從而到達調節房間空氣溫濕度的效果。20中央空調系統組成主機及末端主機 主機主要有離心式、螺桿式、活塞式、渦旋式電制冷冷水機組或溴化鋰吸收式蒸汽或直燃式冷水機組、熱泵機組。 冬季供暖熱水可通過鍋爐產生的蒸汽與循環水進行熱交換得來，或由直燃式機組直接獲得。小型辦公樓采用風冷熱

11、泵機組可使系統簡單，并能直接產生冷熱水。 目前辦公樓普遍采用離心式冷水機組加鍋爐的形式。使用直燃式冷溫水機組的也占一定比例。末端 末端設備主要有風機盤管、變風量空調箱、新風機組。 辦公樓普遍采用風機盤管加新風的形式。21中央空調系統組成水系統空調水系統通常有冷凍水和冷卻水兩個循環水系統。冷卻水系統由冷卻水泵、冷卻塔及管路組成。冷凍水系統可根據樓宇高度設一個系統或上下分區多個系統運行。上下區冷凍水多采用板式換熱器進行接力。同時為穩定冷水機組運行工況以及末端負荷調節，冷凍水泵也可采用一、二級泵制。普通采用一級泵定流量運行，二級泵變流量運行。冷凍水管路系統分兩管制和四管制。四管制可同時運行冷熱水。管

12、路形式有同程和異程。 22【標準條款】 ?標準?局部條款理解23 運行要求 節能 衛生 平安 維護要求 階段維護 換季保養 大修更新 ?標準?注意點提示 空調水質 空氣品質 清洗維護【條款理解】 ?標準?局部條款理解總體要求24?標準?局部條款理解注意點“對空調循環水質進行維護保養和水質分析，保證水系統內的水質符合國家標準“應考慮定期安排對空氣品質的測定“定期對空氣處理單元、新風處理單元風管系統進行清洗維護“定期安排對新風量、排風量的測定25?標準?局部條款理解空調水質要求“對空調循環水質進行維護保養和水質分析，保證水系統內的水質符合國家標準關于空調水質標準衛生要求軍團菌介紹相關措施26空調水

13、質要求水質標準上海市曾出臺“賓館、飯店空調用水及冷卻水水質標準DB31/T143-94，目前該標準已取消，可以參照。項 目單 位指 標試驗方法PH冷 卻 水熱 媒 水冷 媒 水GB-57507.0-8.58.0-10.08.0-10.0GB-5750總硬度ppm800200200GB-5750總溶固ppm300025002500GB-5750濁 度度(NTU)502020GB-5750總 鐵ppm111GB-5750總 銅ppm0.20.20.2GB-575027空調水質要求國標衛生要求國家標準：冷卻水及冷凝水中不得檢測出軍團菌。 ?空調通風系統運行管理標準?GB50365-2005 4.3章

14、節“衛生要求中對空調水質要求： 機械壓縮式水冷冷水機組的冷卻水和補充水的水質，應符合?工業循環冷卻水處理設計標準?(GB50050)的要求。溴化鋰吸收式冷水機組和直燃型吸收式冷溫水機組的冷卻水和補充水質，應符合?溴化鋰吸收式冷水機組?JB/T7247的要求。空調通風系統的冷卻水、冷凝水等應定期檢查，檢查結果應滿足下表要求。 系統部位項目要求冷卻冷凝加濕用水槽冷卻水、冷凝水、加濕裝置水槽軍團菌（采樣量200ml）不得檢出28空調水質要求衛生部衛生要求國家衛生部?公共場所集中空調通風系統衛生管理方法?2006年3月1日起實施規定：“第十一條 有以下情形之一的，公共場所經營者應當立即對集中空調通風系

15、統清洗消毒，待其檢測、評價合格后，放可運行：(一) 冷卻水、冷凝水中檢出嗜肺軍團菌;(二) 空調送風中檢出嗜肺軍團菌、溶血性鏈球菌等致病微生物;29空調水質要求衛生要求軍團菌介紹1976年美國費城退伍軍人協會會員中曾爆發急性發熱性呼吸道疾病,經研究,發現一種細菌命名為嗜肺軍團菌.隨后,許多有關細菌暫被列入這一屬,且追溯研究發現早在1943年即有軍團人員病的病例.現已提出了超過30種軍團桿菌,至少19種是人類肺炎的病原.其中最常見病原體為嗜肺軍團菌(占病例的85%90%)。 軍團菌，它是一種水源微生物，當水溫在時可長期存活。 爆發流行多在夏秋季，尤其是容易發生在配備有封閉式中央空調的現代化辦公環

16、境里，源頭在中央空調的冷卻水塔及熱水系統。北京及上海均有報道，多家酒店、寫字樓冷卻水中檢出軍團菌。30空調水質要求相關措施物業管理單位宜委托專業水處理公司實行年度空調水系統保養，并定期檢測水質。水處理方式較多，建議選用化學水處理。化學水處理一般流程為：清洗、鈍化、預膜、日常維護投放緩蝕劑、殺藻劑等冷凝水系統的維護可考慮在風機盤管、空調箱的冷凝水積水盤適量投放殺藻劑，防止藻類產生，也有利于冷凝水的排放暢通。31?標準?局部條款理解空氣品質及測定“應考慮定期安排對空氣品質的測定室內空氣質量標準定期檢測32空氣品質與測定品質標準國家質檢總局/環保總局/衛生部發布“室內空氣質量標準GB/T18883-

17、2002(2003年3月1日起實施)對室內空氣質量標準為：室內空氣應無毒、無害、無異常嗅味 室內空氣質量標準見表 33室內空氣品質標準序號 參數類別 參數 單位 標準值 備注 1 物理性溫度 2228 夏季空調 1624 冬季采暖 2 相對濕度 4080 夏季空調 冬季采暖 3 空氣流速 ms 0.3 夏季空調 冬季采暖 4 新風量 m3h.人305 化學性 二氧化硫SO2 mg立方米 0.50 1小時均值 6 二氧化氮NO2 mg立方米 0.24 1小時均值 7 一氧化碳CO mg立方米 10 1小時均值 8 二氧化碳CO2 0.10 日平均值 9 氨NH3 mg立方米 0.20 1小時均值

18、 10 臭氧O3 mg立方米 0.16 1小時均值 11 甲醛HCHO mg立方米 0.10 1小時均值 34室內空氣品質標準室內CO2濃度?空調通風系統運行管理標準?GB50365-2005第對室內二氧化碳濃度要求：“空調通風系統在運行期間，應合理控制新風量，空調房間內二氧化碳濃度應小于0.1%. 注：0.1%即1000ppm.35空氣品質與測定測定日常自行檢測 辦公樓管理人員能夠自行對室內空氣根本參數溫度、相對濕度、二氧化碳濃度進行日常檢測，同時可通過增大新風送風量的方法來沖淡室內二氧化碳濃度。委托專業單位定期進行室內空氣各類指標的全面檢測夏秋換季時應進行一次檢測，并根據檢測結果采取相應措

19、施來改善空氣質量。 可委托上海室內質量環境檢測中心等單位實行36?標準?局部條款理解清洗與維護“定期對空氣處理單元、新風處理單元風管系統等進行清洗和維護 定期對上述設備進行清洗，既是設備管理及技術上的要求提高設備的熱濕處理效率，保證送排風系統到達正常風量，也是衛生方面的要求。 有關空調通風系統的清洗要求 清洗方法37清洗與維護空調通風清洗的有關標準要求?空調通風系統運行管理標準?GB50365-2005第條：“空調通風系統中的風管應按照以下要求定期檢查、清洗、和驗收，去除灰塵、污物、鐵銹和菌斑等。檢查周期在：風管每兩年不少于一次，空氣處理機每年應一次；清洗效果的檢驗方法：目測法和稱質量法。目測

20、法：當內外表沒有看到明顯碎片和非粘合物質時，可以認為到達視覺清潔；稱質量法：通過專用器材進行擦拭取樣和測量，殘留塵粒量應少于1.0g/m2。 38清洗與維護空調通風清洗的有關標準要求?公共場所集中空調通風系統衛生管理方法?規定具體的清洗時間間隔：開放式冷卻塔每年清洗不少于一次空氣過濾網、過濾器和凈化器等每6個月檢查或更換一次空氣處理機組、表冷器、加熱濕器、冷凝水盤等每年清洗一次39清洗與維護空調通風清洗的有關方法 對于空調濾網、送回風口、風閥等一般辦公樓工程人員能夠自行進行定期的清洗，對風管及表冷器那么較難自行清洗，需委托專業公司實行。風管清洗 隨著空氣品質要求的日益提高以及國外先進清洗設備的

21、引進，越來越多的辦公樓委托專業公司利用機器人設備進行風管清洗，清洗的效果也比較理想。 由上實物業管理上海管理的上實大廈、金鐘廣場分別于2003年、2006年委托專業清洗公司對所有送風系統管道進行了清洗，清洗效果十分良好。40清洗與維護空調通風清洗的有關方法表冷器的清洗 對于大型空調箱、新風機組等表冷器的清洗，一般該設備的箱體可以拆裝，且設備多安裝于專用機房內不影響辦公，因而物業工程人員可以自行清洗。 對于安裝于辦公區域的風機盤管表冷器的清洗那么比較困難，一方面清洗的環境及時間均受限制，另一方面由于送回風段的安裝難以拆卸，給清洗帶來很大的麻煩。實際操作上要保證回風濾網的清洗和完好，減少翅片積灰。

22、另外，風機葉輪及蝸殼的清洗也不容無視，葉輪積灰將使電機功耗上升，風量風壓減小。41?標準?局部條款理解新、排風系統測定“定期安排對新風量、排風量的測定 現在辦公樓客戶對新風的呼聲很高，辦公樓客戶經常感到頭暈困乏，多為新風缺乏，空氣不流暢造成。定期對新排風量測定，保證適宜的新風量很有必要。辦公樓新風量的要求辦公樓新風運行的現狀新、排風量的測定對新風管路設置的要求42新、排風測定辦公樓新風要求與現狀辦公樓新風量的設計要求 現行國家設計標準及運行管理和衛生要求對辦公樓最小新風量規定：30m3每人每小時。 一般人氧氣消耗所需的新風量為：710m3/人.h，沖淡二氧化碳所需的新風量為：30m3/人.h辦

23、公樓新風運行的現狀辦公樓人員密度遠遠超過原設計，原設計新風量已不能滿足。原風路系統施工不當或不按圖施工，實際風管阻力大于設計值，風量達不到設計要求。普遍存在新風系統管理不力現象，設備運行效率大幅下降。由于新風處理機組需消耗較大的冷熱量，局部辦公樓為節約本錢，少開甚至停開新風機。這是極為不可取的。 43新、排風系統測定方法物業管理公司很難利用自身力量對送排風進行系統性的測試，需委托相關專業單位進行。上實物業管理的上實大廈、金鐘廣場委托同濟大學于2004年進行系統性的樓宇性能診斷，包括對冷水機組、鍋爐、給排水、空調系統、強弱電系統的運行效率和性能分析。其中也包括送排風系統的風量測試。測試說明，局部

24、樓層的新風量達不到設計標準，公司隨即進行了相應的整改措施，使室內新風量到達標準要求。 44新、排風系統有關新風管路設置規定?空調通風系統運行管理標準?GB50365-2005第4.3章： “空調通風系統的新風口的周邊應保持清潔，應遠離建筑物排風口和開放式冷卻塔，不應從機房、建筑物樓道以及天棚吊頂吸入新風，應確保新風不被污染。現狀：新風吸入口與冷卻塔相鄰的情況有，冷卻水可能被吸入至新風系統進入室內。此種情況必須整改，杜絕冷卻水進入室內的可能性新風僅送入吊頂，未通過風管直接進入室內的現象為數不少。物業管理公司應該落實整改。45空調系統的節能辦公樓室內溫度的設定加強對設備的升級改造，提高設備運行效率冷卻水、冷凍水宜設置變流量運行46空調系統的節能辦公樓溫度設定辦公樓的室內溫度并無統一的規定，國家有關辦公樓溫度的標準也在一個變動的范圍。各辦公樓根據各自樓宇品質及要求的不同對室內溫度的控制不一，有些寫字樓刻意追求夏季低溫，冬季高溫來保證所謂的樓宇品質，既不節能，也無必要。隨著資源日益緊張，國際環保節能要